45 トピック · 2026-09-17 更新
訴訟は原因が発生してから法定期間内に提起される必要があります。90日（手荷物回収）、6ヶ月（公務員差押え、却下された郡請求）、1年（名誉毀損、侮辱、傷害/死亡、偽造小切手）、2年（口頭契約）、3年（法定責任、不法侵入、財産損害、詐欺/過失）、4年（書面契約、帳簿記録）、5年（中間利益、不動産回収）、10年（判決）。
「譲渡」という用語は黙示的担保を創設します。譲渡人が既に第三者に譲渡していないこと、および当該不動産が譲渡人またはその者から権利を主張する者により作成され、または許容された抵当権から自由であることです。これは譲渡人が当該不動産を所有しているか、またはその他に抵当権がないことを保証しません。譲渡証書は後取得所有権を譲渡します。これらの黙示的担保は通常、当該形式で明示されません。
クイットクレーム証書は、譲渡人が作成時に有する権利のみを移転し、黙示的保証も所有権の保証もありません。将来取得する権原（after-acquired title）は移転しません。実質的には「私は、自分が有する権原があれば、それを移転する」という意味です。一般に、権原上の瑕疵（cloud on the title）—軽微な欠陥—を除去するために用いられます。後見人、遺産管理人、保安官の証書は、裁判所命令に従い、通常クイットクレームの効力を有します。
信託証書は、債務を担保するために土地の権原を移転する三者間の担保手段です。当事者は、委託者（借主）、受益者（貸主）、受託者（法定所有権を保有）です。受託者は、債務不履行時に不動産を売却でき、手形が支払われたときは委託者に再譲渡（reconvey）できます。委託者は、貸主の利益が害されない限り、占有権を伴う衡平法上の所有権を保持します。
一定の譲渡証書は無効であり、善意の有償取得者(bona fide purchaser)に対しても権原(title)を移転しない：司法上無能力者又は後見人(conservator)の下にある者からの譲渡証書(CC 40)；偽造譲渡証書(Meley v. Collins)；18歳未満の未解放未成年者からの譲渡証書；権限なく譲受人(grantee)の氏名を記入して白地で作成された譲渡証書(Trout v. Taylor)；そして純粋に遺言の性質を有する譲渡証書。
保証証書には、権原に関する明示的な契約条項が含まれる。保証証書は、市場性のある権原を証明するために権原保険にほぼ全面的に依存しているため、カリフォルニア州では一般的ではない。
再譲渡証書は、信託が終了したときに受託者から委託者へ所有権を戻す証書であり、信託の終了は通常、約束手形が全額支払われたときに発生する。受益者は全額再譲渡請求書を発行し、その後、受託者は借主に対して再譲渡を実行する。
保安官証書は、抵当権に対する実行判決または所有者に対する金銭判決に基づいて不動産が競売される際に、当事者に交付されます。譲渡される権原は、競売手続において州または保安官が取得したものに限られ、いかなる保証または表明も伴いません。
譲渡人（grantor）は、グラント・ディード（grant deed）またはクイットクレーム・ディード（quitclaim deed）の様式を用いて財産を贈与することができ、任意でその移転が愛情と好意によるものである旨を記載できる。債権者を詐害する目的でなされた贈与証書は、譲渡人を支払不能に陥らせ、または詐害行為に寄与する場合、統一詐害移転法（Uniform Fraudulent Transfer Act、カリフォルニア州民法第3439条～第3439.12条）に基づき取り消されることがある。
取消可能な証書は所有権を移転させるが、適切な司法手続において取り消されることがある。心神喪失者であってその無能力が司法上確定されていない者からの証書（Hughes v. Grandy）、および1972年3月4日より前は、18歳超21歳未満の者からの証書（ただし18歳以上の適法に婚姻した者を除く）。家族法第6701(b)条は、不動産に関する契約を締結する未成年者の権限を制限する。
住宅賃貸借において、名称の如何を問わず、すべての預り金は返還可能な敷金である。返還を受ける権利の放棄は無効である。初月の家賃に加えて、賃貸人は最大で2か月分の家賃（家具なし）または3か月分の家賃（家具付き）を要求できる。6か月以上の賃貸借では、賃貸人は6か月分の家賃を下回らない前払金を徴収できる。
テナントが退去して明け渡した後3週間以内に、貸主は、保有する保証金の根拠と金額を示す明細書を直接手渡しまたは第一種郵便で提供し、残額を返還しなければならない。明細書には、修繕または清掃の費用を示す書類の写しを添付しなければならない（CC 1950.5による）。
セキュリティ・デポジットは、テナントの履行を担保する。現金、信用状、またはCDであり得る。区分には、前払家賃、没収可能なデポジット、没収不可のデポジット、または返金不可のボーナスが含まれる。デポジットはテナントの利益のために保持され、破産管財人を除くすべての賃貸人の債権者に優先する。
貸主が敷金を悪意で保持した場合、貸主は実際の損害に加えて、敷金額の最大2倍の法定制裁金の責任を負います。売却・譲渡の際、貸主は控除額を差し引いた敷金を、承継人を特定する書面通知とともに譲渡するか、賃借人に返還することができます。貸主がこれに従わない場合、元の貸主と承継した貸主の双方が個人的に責任を負います。
商業用保証金法は、居住用より貸主にとって負担が軽い。控除は未払賃料、賃借人による損傷、清掃に限定される。請求が賃料のみで、保証金が1か月分の賃料と最終月の賃料を超えない場合、残額は遅くとも30日以内に返還される。悪意による不履行には200ドルの法定制裁金と実際損害賠償が伴う。
不実表示は詐欺的または過失的であり得、いずれも民事責任と懲戒の可能性を生じさせる。一定の不実表示は悪意がなくても実際の詐欺である。構成詐欺は、他人を誤導して利益を得る義務違反である。
ブローカーが価値、望ましさ、または意図された用途に実質的に影響を与える事実を知っており、買い手がそれを知らない場合、開示の失敗に対する責任が生じます。受託者は実際の詐欺行為がなくても、建設的詐欺に対して責任を負う可能性があります。
権限に基づいて行為する代理人は本人を拘束する。権限なく、または権限を超えて行為する代理人は、黙示の権限保証違反について責任を負うことがある。代理人は、本人の契約能力を保証するものではない。
本人の名義で契約する代理人は、通常、履行について責任を負わない。代理人が権限または善意の信念を欠く場合、または本人の氏名や代理資格を明らかにしない場合、代理人は個人的に責任を負う。本人の氏名は契約書に表示されるべきである。
エージェントは、本人が責任を負うかどうかにかかわらず、本人の指示に従っている場合であっても、自己の不法行為について責任を負う。権限を偽って表示することは、信頼した第三者に対して不法行為責任を生じさせることがある。
売主の専属代理人であるブローカーが、買主に対して受諾可能な最低価格について不実表示を行っても、それは重要事実ではないため、通常は訴えの原因にはならない。売主の同意なしに価格について表示を行うことは、売主による訴えの原因となり得る。
かつては単なる意見または「パフィング」にすぎなかった陳述は、知識の乏しい買主がそれに依拠するため、裁判所によってますます重要事実の表明として扱われるようになっています。住宅が「完璧な状態」であるという陳述は、重要事実であると判示されています。
ブローカーが買主のローン申請を無償で支援する場合、その目的において買主の無償代理人となる。無償代理人として合理的な注意を怠り、買主に損害が生じた場合には、責任を負うことがある。
エキゾチックなローン商品と重層的なリスクが、2007年半ばの住宅市場崩壊を招いた。
FIRREA の資本準備金要件は、1990年代初頭に資本を住宅ローンへ振り向けた。
プライマリー・モーゲージ市場は、貸し手が借り手に直接ローンを供与することで構成されます。
連邦および州の機関は、住宅ローンに保険を提供し、補償し、または支援します。
モーゲージバンカーは、自己資本またはクレジットラインを用いてローンを組成する民間所有企業です。
貨幣は交換の媒介となり、貯蓄は貸付資金の主な源泉であり、資本の供給は有限である。
TILAは、消費者が融資の真のコストをよりよく理解できるようにすることで、消費者信用の情報に基づく利用を促進するため、1969年7月1日に発効しました。連邦準備制度理事会(FRB)は、TILAを実施するためにレギュレーションZを採択しました。TILAは、貸付業者に対し、信用のコストをドル金額(金融費用)および年率(APR)として開示することを義務付け、主たる住居を担保とするローンに取消権を提供します。
債権者はTILA開示を提供します。規制Zは債権者を、年間25回以上、または住宅担保取引の場合5回以上の消費者信用を提供する者と定義し、債権者の名前が約束手形の最初の受取人として記載され、金融手数料の対象であるか、4ヶ月以上の分割払いで返済可能である必要があります。定義は、12ヶ月以内に2件以上のセクション32/リバースモーゲージを組成する者を含めるよう拡大されます。
1980年簡素化・改革法(Garn-St. Germain、1982年)は債権者の定義から「信用仲介者」を削除しました。信用仲介者としてのモーゲージブローカー(MLB/MLO)は、TILA/規制Zの目的上、債権者ではなく、TILA開示の提供義務から解放されています。ただし、カリフォルニア信託者として、情報を得ておく必要があり、重要なローン条件を開示・説明し、カリフォルニアMLDSとRESPA GFEを完成・提供する必要があります。
3種類の取引が免除されます。(1) 事業、商業、農業または組織目的の信用、(2) 25,000ドル超の信用（消費者の主たる住居として使用される不動産で担保されない場合）、(3) SEC登録ブローカー・ディーラーの証券/商品取引。ローン資金の51%以上が事業目的に使用される場合、そのローンは一般に免除されます。
TILAは、住居を、1～4世帯用ユニットまたは個別のコンド/コープユニットを有する住宅構造物またはモバイルホームと定義し、消費者目的の推定を生じさせる。事業目的を区別する要素には、本業との関係、個人的な管理の程度、所得比率、取引規模、ローン資金の用途が含まれる。借主が暦年において不動産を14日超占有する場合、その不動産は所有者占有となり、事業目的免除の要件を満たさない。
不動産鑑定士免許は2年間有効ですが、必要な56時間の継続教育の証明は4年ごとに提出します。
ライセンス保持者は、ライセンス期間の各年につき平均14時間の継続教育を完了しなければならない（4年間で合計56時間）。USPAP：各ライセンス保持者は、2年ごとに7時間のNational USPAP Update Courseを完了し、2年ごとに証明書類を提出しなければならず、AQB認定USPAPインストラクターによって教えられなければならない。法令および規則：4年周期の間に4時間のFederal and State Laws and Regulationsコースを完了するか、適用される法令を読み理解していることを証明しなければならない（証明ではCE単位は付与されない）。
外国不動産投資税法（Foreign Investment in Real Property Tax Act）に基づき、売主が「外国人」である場合、買主は総販売価格の10%を源泉徴収してIRSに送付しなければなりません。免除には、米国納税者IDが記載された非外国人宣誓供述書、IRSの適格証明書、または販売価格が$300,000を超えず、買主がその物件に居住する意向である場合が含まれます。
特定の取引では、買主はフランチャイズ税務委員会（Franchise Tax Board）のための州所得税として総売却価格の3 1/3%を源泉徴収しなければならず、エスクロー保有者は買主に通知する必要があります。これは、売主が州外の住所を示し、売却価格が100,000ドルを超え、売主がカリフォルニア州の居住者であること、または当該物件が自己の個人住居であることを証明しない場合に適用されます。
共有利益開発における分離持分(separate interest)の所有者(分割業者 subdivider を除く)は、購入予定者に対し、統治文書(governing documents)、該当する場合は年齢制限(age-restriction)に関する陳述、財務諸表・予算・保険を含む最近のHOA書類(民法第1365条)、現在の賦課金・未払賦課金および先取特権(liens)に関する陳述書、ならびに承認済みの将来の変更に関する情報を提供しなければならない。
売買または交換のエスクローにおいて、タイトル保険が発行されない場合、買主（または交換の双方当事者）は、以前に記録されたリーエンおよび権利負担の可能性があるため、タイトル保険を取得することが望ましい場合があることを勧告する法定通知を受領し、署名により受領を確認する。
不動産エージェントを通じて所有権移転（またはビジネス機会の売買）のためのエスクローが終了した後1か月以内に、エージェントは買主と売主に売買価格を書面で通知しなければなりません。交換の場合は、物件の説明および追加金銭対価を含めなければなりません。認可された第三者エスクロー保有者による決算書はこの法律を満たします。
州法は新築建設に対して最低限の省エネルギー基準を定めている。地方条例は売買の条件としてエネルギー改修を要求することがあり、その場合、売主および／またはエージェントは買主に開示しなければならない。連邦法は「新築住宅」の売主に対し、売買契約書に断熱材の種類、厚さ、R値を開示することを義務付けている。
カリフォルニア州民法第1102.6a条は、市または郡が、使用および享受に影響を与える地域の状況に焦点を当てた追加の地方開示声明を要求することを認めている。占有、用途地域、建築基準、および安全に関する地方条例が適用される場合がある。カリフォルニア州民法第2079.3条は、特別な事情がない限り、エージェントの点検義務を制限し、敷地外区域および公的記録を除外する。
免許保持者に属する資金は、信託資金と混合してはなりません。混合は、B&P法第10176条(e)に基づく免許取消しまたは停止の事由となります。
規則2835は、混同に該当しない状況を定めています。すなわち、銀行手数料のための限定的なブローカー資金の預入と、稼得した報酬の一時的保持を認めています。
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