Statute of Limitations +8California · العقارات · العربية

يجب رفع الدعاوى خلال فترات قانونية بعد حدوث سبب الدعوى: 90 يومًا (استرجاع الأمتعة)؛ 6 أشهر (مصادرة المسؤولين، المطالبات المرفوضة من المقاطعة)؛ سنة واحدة (التشهير، الافتراء، الإصابة/الوفيات، الشيك المزيف)؛ سنتان (العقود الشفوية)؛ 3 سنوات (المسؤولية النظامية، التعدي، الضرر في الممتلكات، الاحتيال/الخطأ)؛ 4 سنوات (العقود المكتوبة، دفاتر الحسابات)؛ 5 سنوات (الأرباح الوسيطة، استرجاع الممتلكات العقارية)؛ 10 سنوات (الأحكام).

• ✓دعاوى العقود الشفوية: سنتان؛ دعاوى العقود المكتوبة: 4 سنوات
• ✓دعاوى الاحتيال أو الخطأ: 3 سنوات (تنشأ عند اكتشافها)
• ✓دعاوى استرجاع الممتلكات العقارية: 5 سنوات؛ الأحكام: 10 سنوات
• ✓يتم رفع الدعوى عند تقد��م الشكوى إلى محكمة ذات اختصاص

كلمة “grant” تُنشئ ضمانات ضمنية: أن المانح (grantor) لم ينقل الملكية إلى شخص آخر من قبل، وأن الملكية خالية من الأعباء (encumbrances) التي أنشأها أو سمح بها المانح أو من يطالبون بالحق بموجب المانح. ولا يضمن صك المنح أن المانح يملك العقار أو أن العقار خالٍ من أي أعباء أخرى. ينقل صك المنح الملكية المكتسبة لاحقاً (after-acquired title). وعادةً لا تُدرج هذه الضمانات الضمنية في النموذج.

• ✓يفترض صك المنح أن المانح لم ينقل الملكية سابقاً ولم ينشئ أي أعباء غير معلنة.
• ✓ينقل صك المنح الملكية المكتسبة لاحقاً.
• ✓لا يضمن صك المنح أن المانح يملك العقار فعلياً.

لا ينقل سند التنازل (Quitclaim Deed) إلا المصلحة التي يملكها المانح (grantor) وقت التنفيذ، دون أي ضمانات ضمنية ودون ضمان للملكية. وهو لا ينقل حق الملكية المكتسب لاحقًا. وهو يقول فعليًا: «أنقل أي حق ملكية لدي، إن وُجد.» ويُستخدم عمومًا لإزالة «شائبة على سند الملكية» — وهي عيب بسيط. وعادةً ما يكون لسندات الأوصياء والمديرين المعيّنين للتركات والشريف أثر التنازل بموجب أمر المحكمة.

• ✓لا يحمل سند التنازل (Quitclaim Deed) أي ضمانات ضمنية أو صريحة
• ✓لا ينقل سند التنازل (Quitclaim Deed) حق الملكية المكتسب لاحقًا إطلاقًا
• ✓يشيع استخدام سند التنازل (Quitclaim Deed) لإزالة شائبة على سند الملكية

صك الائتمان هو أداة ضمان من ثلاثة أطراف تنقل ملكية الأرض كضمان لالتزام. الأطراف هم: المانح (trustor) وهو المقترض، والمستفيد (beneficiary) وهو المقرض، والأمين (trustee) الذي يحمل الملكية القانونية. يمكن للأمين بيع العقار عند التقصير، ويمكنه إعادة نقل الملكية إلى المانح عند سداد السند. يحتفظ المانح بالملكية الإنصافية (equitable title) مع حقوق الحيازة ما دامت مصلحة المقرض غير معرضة للخطر.

• ✓يتكون صك الائتمان من ثلاثة أطراف: المانح (trustor) (المقترض)، والمستفيد (beneficiary) (المقرض)، والأمين (trustee)
• ✓يحمل الأمين الملكية القانونية وله سلطة البيع عند التقصير
• ✓يحتفظ المانح بالملكية الإنصافية (equitable title) وحق الحيازة
• ✓تقتضي المادة 10141.5 من قانون الأعمال والمهن (B&P Code) أن يقوم المرخّص له بتسجيل أو تسليم صك الائتمان خلال أسبوع واحد من الإغلاق

بعض الصكوك باطلة ولا تنقل أي ملكية حتى إلى مشترٍ حسن النية: صك من شخص فاقد الأهلية بحكم قضائي أو خاضع لوصي (CC 40)؛ صكوك مزورة (Meley v. Collins)؛ صك من شخص غير محرر دون 18 عامًا؛ صك مُنفذ على بياض مع إدراج اسم الممنوح له دون تفويض (Trout v. Taylor)؛ وصك ذو طبيعة وصية محضة.

• ✓الصكوك الباطلة لا تنقل أي ملكية حتى إلى مشترٍ حسن النية مقابل قيمة
• ✓الصكوك المزورة والصكوك الصادرة عن أشخاص فاقدي الأهلية بحكم قضائي باطلة
• ✓الصك الصادر عن قاصر غير محرر دون 18 عامًا باطل
• ✓الصك ذو الطبيعة الوصية المحضة (الذي لا ينفذ إلا عند الوفاة) باطل

يحتوي سند الضمان على تعهدات صريحة بشأن الملكية. سندات الضمان غير شائعة في كاليفورنيا بسبب الاعتماد شبه الشامل على تأمين الملكية لإثبات ملكية قابلة للتسويق.

• ✓يحتوي سند الضمان على تعهدات صريحة بشأن الملكية
• ✓سندات الضمان غير شائعة في كاليفورنيا بسبب الاعتماد على تأمين الملكية

ينقل سند إعادة نقل الملكية الملكية من الوصي (trustee) عائداً إلى المُؤتمن (trustor) عند انتهاء الثقة، وهو ما يحدث عادةً عندما يُسدد السند الإذني (promissory note) بالكامل. يصدر المستفيد (beneficiary) طلب إعادة نقل كامل، ثم ينفذ الوصي إعادة النقل إلى المقترض.

• ✓يعيد سند إعادة نقل الملكية الملكية من الوصي إلى المُؤتمن عند السداد الكامل
• ✓يجب على المستفيد إصدار طلب إعادة نقل كامل لتفعيل ذلك

يُمنح سند الشريف لطرف عند حجز العقار بموجب حكم حجز رهن عقاري أو حكم مالي ضد المالك. الملكية المنقولة هي فقط تلك التي اكتسبتها الولاية أو الشريف بموجب الحجز، وهي لا تحمل أي ضمانات أو إقرارات.

• ✓ينتج سند الشريف عن حجز الرهن أو بيع بموجب حكم مالي
• ✓لا يحمل سند الشريف أي ضمانات أو إقرارات على الإطلاق

يجوز للواهب أن يهب ممتلكات باستخدام نموذج صك منح أو صك تنازل، مع إمكانية النص على أن النقل كان بدافع المحبة والمودة. ويجوز إبطال صك الهبة الذي أُعد للاحتيال على الدائنين إذا ترك الواهب معسرًا أو ساهم في الاحتيال، بموجب قانون التحويلات الاحتيالية الموحد (Uniform Fraudulent Transfer Act) (مواد القانون المدني 3439–3439.12).

• ✓يجوز لصك الهبة استخدام نموذج صك منح أو صك تنازل
• ✓يجوز إبطال صك الهبة بموجب قانون التحويلات الاحتيالية الموحد إذا احتال على الدائنين

الصكوك القابلة للإبطال تنقل الملكية ولكن يمكن إبطالها في الإجراءات القضائية المناسبة: صك من شخص مختل العقل لم تُحدد عدم أهليته قضائيًا (Hughes v. Grandy)؛ وقبل 4 مارس 1972، صك من شخص يتجاوز 18 عامًا ويقل عن 21 عامًا، باستثناء شخص متزوج قانونًا عمره 18 عامًا أو أكثر. تحدّ المادة 6701(b) من قانون الأسرة من سلطة القاصر في التعاقد بشأن العقارات.

• ✓الصكوك القابلة للإبطال تنقل الملكية ولكن يمكن إبطالها في الإجراءات القضائية
• ✓الصك من شخص مختل العقل لم تُحدد حالته قضائيًا بعد هو صك قابل للإبطال
• ✓الشخص المتزوج قانونًا بعمر 18 عامًا أو أكثر يُعتبر راشدًا بالنسبة لمعاملات العقارات

في عقد الإيجار السكني، تُعد جميع الودائع، بغض النظر عن تسميتها، ودائع ضمان قابلة للاسترداد؛ وأي تنازل عن حق الاسترداد باطل. بالإضافة إلى إيجار الشهر الأول، يجوز للمالك أن يطلب حدًا أقصى قدره شهران من الإيجار (غير مفروش) أو ثلاثة أشهر من الإيجار (مفروش). بالنسبة لعقود الإيجار التي تبلغ ستة أشهر أو أكثر، يجوز للمالك تحصيل دفعة مقدمة لا تقل عن 6 أشهر من الإيجار.

• ✓الحد الأقصى للوديعة: شهران من الإيجار لغير المفروش، وثلاثة أشهر من الإيجار للمفروش
• ✓جميع الودائع السكنية قابلة للاسترداد بغض النظر عن المصطلح المستخدم
• ✓أي تنازل عن حق استرداد وديعة الضمان باطل ولاغٍ

خلال ثلاثة أسابيع بعد إخلاء المستأجر للوحدة وتسليمها، يجب على المالك تقديم كشف مفصّل بالبنود (عن طريق التسليم الشخصي أو البريد من الدرجة الأولى) يبيّن أساس ومبلغ الضمان المحتفظ به، وإعادة المبلغ المتبقي. ويجب أن يتضمن الكشف المفصّل نسخًا من المستندات التي تُظهر تكاليف الإصلاح أو التنظيف (وفقًا للمادة CC 1950.5).

• ✓يجب على المالك إعادة الوديعة والكشف المفصّل خلال ثلاثة أسابيع (21 يومًا)
• ✓يجب أن يتضمن الكشف المفصّل مستندات توثّق تكاليف الإصلاح/التنظيف
• ✓لا يجوز تقديم الإشعار قبل أكثر من 60 يومًا من انتهاء عقد الإيجار محدد المدة

تضمن وديعة الضمان أداء المستأجر. وقد تكون نقداً أو خطابات اعتماد أو شهادات إيداع. تشمل الفئات: الإيجار المدفوع مقدماً، والوديعة القابلة للمصادرة، والوديعة غير القابلة للمصادرة، أو مكافأة غير قابلة للاسترداد. تُحتفظ الوديعة لمصلحة المستأجر، ولها أولوية على جميع دائني المؤجر باستثناء أمين التفليسة في الإفلاس.

• ✓تضمن وديعة الضمان أداء المستأجر لالتزامات الإيجار
• ✓لمطالبة المستأجر بالوديعة أولوية على جميع دائني المؤجر باستثناء أمين التفليسة في الإفلاس
• ✓قد تكون الودائع إيجاراً مدفوعاً مقدماً، أو قابلة للمصادرة، أو غير قابلة للمصادرة، أو مكافأة غير قابلة للاسترداد

إذا احتفظ المالك بالوديعة بسوء نية، فإنه مسؤول عن الأضرار الفعلية مضافاً إليها غرامة قانونية تصل إلى ضعف مبلغ الضمان. عند البيع أو النقل، يجوز للمالك تحويل الوديعة (بعد خصم المبالغ المستحقة) مع إشعار خطي يحدد الخلف، أو إعادتها إلى المستأجر. إذا لم يمتثل المالك، يظل كل من المالك الأصلي والخلف مسؤولين شخصياً.

• ✓الاحتفاظ بالوديعة بسوء نية يعرض المالك لغرامة تصل إلى ضعف مبلغ الضمان
• ✓عند النقل، يجب على المالك تقديم إشعار خطي يحدد الخلف أو إعادة الوديعة
• ✓عدم الامتثال يبقي كلاً من المالك الأصلي والخلف مسؤولين شخصياً

قانون الودائع التجارية أقل إرهاقًا للملاك. تقتصر الخصومات على الإيجار غير المدفوع، والأضرار التي يتسبب بها المستأجر، والتنظيف. إذا كانت المطالبة تتعلق بالإيجار فقط ولم يتجاوز مبلغ الوديعة إيجار شهر واحد بالإضافة إلى إيجار الشهر الأخير، فيُعاد الباقي في موعد لا يتجاوز 30 يومًا. ويترتب على عدم الرد بسوء نية عقوبة قانونية قدرها 200 دولار بالإضافة إلى التعويضات الفعلية.

• ✓تقتصر خصومات ودائع الضمان التجارية على التخلف عن سداد الإيجار، وأضرار المستأجر، والتنظيف
• ✓يترتب على عدم رد وديعة الضمان التجارية بسوء نية عقوبة قانونية قدرها 200 دولار بالإضافة إلى التعويضات الفعلية
• ✓تكون مواعيد الإعادة عمومًا خلال 30 يومًا من استلام الحيازة

قد يكون التحريف غشاً أو إهمالاً، وكلاهما ينشئ مسؤولية مدنية وتأديباً محتملاً. بعض التحريفات تُعد غشاً فعلياً حتى دون نية سيئة. الغش الحكمي هو إخلال بالواجب يحقق ميزة عبر تضليل الآخر.

• ✓التأكيدات الإيجابية غير المدعومة بمعلومات تُعد غشاً فعلياً حتى إذا كان يُعتقد أنها صحيحة.
• ✓الغش الحكمي هو إخلال بالواجب يؤدي إلى تضليل الآخر دون نية احتيالية فعلية.
• ✓الغش يسمح بالتعويضات العقابية؛ ويمكن أن يكون الحكم المدني الصادر بالغش سنداً للتأديب (California Real Estate Loans v. Wallace).
• ✓لا يجوز للوسيط تقديم أي تصريح دون أساس معقول، ولا نصف حقائق، ولا تركيبات مضللة من الحقائق.

تنشأ المسؤولية عن عدم الإفصاح عندما يعلم الوسيط حقائق تؤثر تأثيراً جوهرياً في القيمة أو المرغوبية أو الاستخدام المقصود ولا يعلمها المشتري. وقد يكون الوكيل الائتماني مسؤولاً عن الغش الحكمي حتى بدون سلوك احتيالي فعلي.

• ✓يجب على الوسيط والبائع الإفصاح عن العيوب الخفية التي تؤثر تأثيراً جوهرياً في القيمة/المرغوبية/الاستخدام المقصود (الغش السلبي).
• ✓Salahutdin v. Valley of Cal.: الغش الحكمي هو أي إخلال بالواجب يؤدي إلى ضرر حتى لو لم يكن احتيالياً.
• ✓ينطبق الواجب عندما يكون المشتري غير مدرك ولا تكون الحقائق ضمن العناية/التفتيش اليقظ.

الوكيل الذي يتصرف بسلطة يلزم الموكل. الوكيل الذي يتصرف دون سلطة أو بما يتجاوز السلطة قد يكون مسؤولاً عن الإخلال بضمان السلطة الضمني. لا يضمن الوكيل أهلية الموكل للتعاقد.

• ✓الوكيل الذي يتصرف بما يتجاوز السلطة قد يكون مسؤولاً عن الإخلال بضمان السلطة الضمني
• ✓لا يضمن الوكيل أهلية الموكل إلا إذا تم الضمان صراحةً أو تم إخفاء الغش
• ✓لحماية نفسه من المسؤولية، ينبغي للوكيل أن يفصح للطرف الثالث عن عدم اليقين أو حدود السلطة

الوكيل الذي يتعاقد باسم الموكل لا يكون عادة مسؤولاً عن التنفيذ. يكون الوكيل مسؤولاً شخصياً إذا كان يفتقر إلى السلطة أو الاعتقاد بحسن النية، أو إذا فشل في الكشف عن اسم الموكل أو صفة الوكالة. يجب أن يظهر اسم الموكل في العقد.

• ✓يكون الوكيل مسؤولاً شخصياً إذا لم يتم الكشف عن اسم الموكل أو صفة الوكالة
• ✓يجب أن يظهر اسم الموكل على وجه العقد لتجنب المسؤولية الشخصية
• ✓وقّع باسم الموكل متبوعًا بعبارة by من الوكيل للكشف عن كل من صفة الوكالة وهوية الموكل
• ✓القانون المدني § 1558 وقضية Jackson v. Grant: يجب أن يكون بإمكان الأطراف التعرف على بعضهم البعض لوجود العقد

الوكيل مسؤول عن أفعاله الضارة الخاصة، سواء كان الموكل مسؤولًا أم لا، حتى إذا كان يتبع توجيهات الموكل. وقد يؤدي الادعاء الكاذب بالسلطة إلى مسؤولية تقصيرية تجاه طرف ثالث يعتمد اعتمادًا ضارًا.

• ✓الوكيل مسؤول عن أفعاله الضارة الخاصة بغض النظر عن مسؤولية الموكل
• ✓قد يؤدي الادعاء الكاذب بالسلطة إلى مسؤولية تقصيرية تجاه طرف ثالث يعتمد اعتمادًا ضارًا
• ✓قد تؤدي الإفادات الجوهرية بالوقائع الكاذبة أو المضللة إلى مسؤولية الوسيط العقاري (B&P § 10176(a))

الوسيط الذي يكون الوكيل الحصري للبائع، إذا أدلى ببيانات مضللة عن أدنى سعر مقبول إلى المشتري، فلا يكون ذلك عادةً قابلاً للمقاضاة لأنه ليس حقيقة جوهرية. قد يحق للبائع رفع دعوى بشأن البيانات المتعلقة بالسعر دون موافقته.

• ✓لا ينبغي لوكيل البائع أن يقدم السعر إلى المشتري دون علم البائع وموافقته
• ✓البيانات المضللة عن السعر من وكيل المشتري تكون عادةً محل دعوى من المشتري
• ✓الوكيل المزدوج الذي يصدر BPO ينبغي أن يقدمه إلى المشتري بموافقة البائع

تعتبر المحاكم بشكل متزايد البيانات التي كانت مجرد رأي أو “مبالغة ترويجية” بمثابة إقرارات بواقعة جوهرية، لأن المشترين غير المتمرسين يعتمدون عليها. وقد اعتُبر البيان بأن منزلاً “في حالة ممتازة” واقعة جوهرية.

• ✓تعتبر المحاكم بشكل متزايد عبارات “الأفضل في الشارع” أو “أرباح مجزية” وقائع جوهرية
• ✓اعتماد الأشخاص ذوي الخبرة المحدودة يرفع المبالغة الترويجية إلى إقرار جوهري
• ✓اعتُبر “في حالة ممتازة” إقراراً بواقعة جوهرية

الوسيط الذي يساعد المشتري في طلب قرض دون مقابل هو وكيل بغير أجر لهذا الغرض. الإخفاق في بذل العناية المعقولة بصفته وكيلاً بغير أجر يمكن أن ينشئ مسؤولية إذا تضرر المشتري.

• ✓الوسيط الذي يساعد المشتري في طلب القرض مجاناً هو وكيل بغير أجر للمشتري
• ✓الإخفاق في بذل العناية المعقولة بصفته وكيلاً بغير أجر يمكن أن ينشئ مسؤولية على الوسيط
• ✓معيار الصناعة: لا تعتبر العمولة مستحقة وواجبة الدفع حتى إغلاق الضمان

أدت منتجات القروض غير التقليدية والمخاطر المتعددة الطبقات إلى انهيار الإسكان في منتصف عام 2007.

• ✓جمعت قروض Option ARMs، وقروض الدخل المعلن/الأصول المعلنة، والتمويل بنسبة 100% بين عدم وجود دفعة أولى، والاستهلاك السلبي، وزيادات أسعار الفائدة في قرض واحد
• ✓أخفَت أسعار الفائدة التشويقية عند 1% أو أقل صدمة السداد؛ ومنح المقرضون الأهلية للمقترضين على أساس أسعار الفائدة الأولية بدلاً من أسعار الفائدة المعدلة بالكامل
• ✓في كاليفورنيا، حوّل إعادة التمويل الرهون العقارية لتمويل الشراء (بدون حكم عجز) إلى رهون عقارية غير مخصصة لتمويل الشراء تحمل مسؤولية شخصية عن العجز

أدت متطلبات الاحتياطي الرأسمالي في قانون FIRREA إلى إعادة توجيه رأس المال نحو الإقراض السكني في أوائل التسعينيات من القرن العشرين.

• ✓تراوحت الاحتياطيات الرأسمالية للقروض السكنية المكونة من 1 إلى 4 وحدات بين 2% و4% حسب التأمين/التعويض الفيدرالي.
• ✓قفزت متطلبات الاحتياطي للعقارات التجارية إلى ما يصل إلى 8%، مما دفع المقرضين إلى تفضيل القروض السكنية.

يتكون سوق الرهن العقاري الأولي من المقرضين الذين يمولون القروض مباشرة للمقترضين.

• ✓يشمل المشاركون في السوق الأولية جمعيات الادخار والقروض، وبنوك الادخار، والبنوك التجارية، ومؤسسات التوفير والقروض، والاتحادات الائتمانية، وصناديق المعاشات التقاعدية، وشركات التأمين، ومصرفي الرهن العقاري.
• ✓يجدد المشاركون رأس المال عن طريق بيع القروض في السوق الثانوية.
• ✓تاريخياً، كانت القروض التي تم بيعها في السوق الثانوية مؤمَّنة من FHA أو مضمونة/معوَّضة من VA.

تؤمّن الوكالات الفيدرالية والولائية القروض السكنية أو تعوّض عنها أو تقدم المساعدة بشأنها.

• ✓تؤمّن FHA القروض المقدمة من المقرضين/المرتهنين المعتمدين.
• ✓تعوّض VA القروض المقدمة للمحاربين القدامى للإسكان أو المزارع أو الأعمال التجارية.
• ✓تشتري California DVA العقارات وتعيد بيعها للمحاربين القدامى عبر عقود الأراضي بموجب قانون العسكريين والمحاربين القدامى، ولا تُباع في السوق الثانوية.

مصرفيو الرهن العقاري هم شركات مملوكة ملكية خاصة تنشئ قروضًا باستخدام رأس مالها أو خطوط ائتمانها.

• ✓يعمل مصرفيو الرهن العقاري عمومًا كمراسلي قروض (وكلاء/ممثلين للمؤسسات الإيداعية).
• ✓مصرفيو الرهن العقاري في كاليفورنيا مرخصون بوصفهم RML أو CFL؛ ويحمل العديد منهم تراخيص REB للقروض التجارية.
• ✓قد يحتفظ مصرفيو الرهن العقاري بخدمة القروض، أو يتنازلون عنها في بيع قرض كامل، أو يبيعون خدمة القروض بشكل منفصل.

يعمل المال كوسيط للتبادل؛ والمدخرات هي المصدر الأساسي لأموال الإقراض، وعرض رأس المال محدود.

• ✓يُعرّف مصطلح “Creditor” المقرضين في القانون الفيدرالي؛ ويُمنح الائتمان بناءً على الاعتقاد بأن القرض سيُسدد.
• ✓عندما يكون عرض أموال الرهن العقاري شحيحًا، ترتفع أسعار الفائدة؛ ويؤدي اقتراض الحكومة بسبب العجز إلى تقليل رأس المال المتاح للاستثمار الخاص.

أصبح TILA ساريًا في 1 يوليو 1969، لتعزيز الاستخدام الواعي للائتمان الاستهلاكي من خلال زيادة فهم المستهلك للتكلفة الحقيقية للتمويل. اعتمد مجلس الاحتياطي الفيدرالي (FRB) اللائحة Z لتنفيذ TILA. يفرض TILA على المقرضين الإفصاح عن تكلفة الائتمان كمبلغ بالدولار (رسوم التمويل) وكمعدل النسبة السنوية (APR)، ويمنح حقًا في إلغاء القروض المضمونة بالمسكن الرئيسي.

• ✓أصبح TILA ساريًا في 1 يوليو 1969 ويُنفذ بموجب اللائحة Z
• ✓يفرض TILA الإفصاح عن رسوم التمويل (مبلغ بالدولار) ومعدل النسبة السنوية (APR) الذي يمثل سعر الفائدة الفعلي
• ✓يمنح TILA حق الإلغاء في بعض القروض المضمونة بالمسكن الرئيسي
• ✓أصبح قانون تبسيط وإصلاح الحقيقة في الإقراض لعام 1980 إلزاميًا في 1 أكتوبر 1982

يقدم الدائن إفصاحات TILA. تعرّف اللائحة Z الدائن بأنه شخص يمنح ائتمانًا استهلاكيًا أكثر من 25 مرة سنويًا، أو أكثر من 5 مرات للمعاملات المضمونة بمسكن، مع وجود اسم الدائن على السند بصفته المستفيد الأول، ويكون خاضعًا لرسم تمويلي أو مستحق الدفع على أكثر من أربعة أقساط. ويُوسع التعريف ليشمل أي شخص ينشئ رهنين عقاريين أو أكثر من رهون القسم 32 أو الرهون العقارية العكسية خلال 12 شهرًا.

• ✓يمنح الدائن ائتمانًا استهلاكيًا أكثر من 25 مرة سنويًا، أو أكثر من 5 مرات للمعاملات المضمونة بمسكن
• ✓يجب أن يكون الائتمان خاضعًا لرسم تمويلي أو مستحق الدفع بموجب اتفاقية مكتوبة على أكثر من أربعة أقساط
• ✓يجب أن يظهر اسم الدائن على السند بصفته المستفيد الأول
• ✓يشمل التعريف أي شخص ينشئ رهنين عقاريين أو أكثر من رهون القسم 32 أو الرهون العقارية العكسية خلال أي فترة 12 شهرًا

ألغى قانون التبسيط والإصلاح لعام 1980 (غارن-سانت جيرماين، 1982) عبارة “arranger of credit” من تعريف الدائن. إن وسطاء الرهن العقاري (MLBs/MLOs) بصفتهم مرتّبي ائتمان ليسوا دائنين لأغراض TILA/اللائحة Z، وهم معفون من تقديم إفصاحات TILA. ومع ذلك، بصفتهم أمناء ائتمانيين في كاليفورنيا، يجب أن يبقوا على اطلاع وأن يفصحوا عن الشروط الجوهرية للقرض ويشرحوها، وأن يكملوا/يسلّموا استمارة California MLDS وRESPA GFE.

• ✓إن MLB/MLO هم مرتّبو ائتمان وليسوا “دائنين” لأغراض الإفصاح بموجب TILA/اللائحة Z
• ✓تقع مسؤولية الإفصاح بموجب TILA في المقام الأول على الدائنين/المقرضين، وليس على الوسطاء
• ✓بصفتهم مكلّفين بواجب ائتماني في كاليفورنيا، يجب على MLB/MLO الإفصاح عن شروط القرض الجوهرية وشرحها
• ✓يجب على MLB/MLO إكمال وتسليم California MLDS وعادةً RESPA GFE

هناك ثلاثة أنواع من المعاملات المعفاة: (1) الائتمان لأغراض الأعمال أو التجارة أو الزراعة أو التنظيم؛ (2) الائتمان الذي يتجاوز 25000 دولار (ما لم يكن مضمونًا بعقار يُستخدم كمسكن رئيسي للمستهلك)؛ و(3) معاملات الأوراق المالية/السلع لدى وسيط-تاجر مسجل لدى SEC. إذا كانت 51% أو أكثر من عائدات القرض مستخدمة لأغراض تجارية، فإن القرض معفى عمومًا.

• ✓الائتمان لأغراض الأعمال أو التجارة أو الزراعة أو التنظيم معفى من TILA
• ✓الائتمان الذي يتجاوز 25000 دولار معفى ما لم يكن مضمونًا بالمسكن الرئيسي للمستهلك
• ✓إذا تم استخدام 51% أو أكثر من العائدات لأغراض تجارية، فإن القرض معفى عمومًا
• ✓معاملات الوسيط-التاجر المسجل لدى SEC معفاة؛ أما الوسطاء-التجار الفعليون غير المسجلين فليسوا معفيين

يعرّف TILA المسكن بأنه هيكل سكني أو منزل متنقل يضم 1-4 وحدات عائلية أو وحدات كوندو/تعاونية، مما ينشئ افتراضًا بوجود غرض استهلاكي. تشمل العوامل التي تميز الغرض التجاري العلاقة بالمهنة الأساسية، ودرجة الإدارة الشخصية، ونسبة الدخل، وحجم المعاملة، واستخدام أموال القرض. إذا شغل المقترض العقار أكثر من 14 يومًا في السنة التقويمية، فإنه يكون مشغولًا من المالك ولا يستحق إعفاء الغرض التجاري.

• ✓المسكن هو هيكل سكني يضم 1-4 وحدات عائلية أو وحدات كوندو/تعاونية فردية
• ✓1-4 وحدات سكنية تنشئ افتراضًا بوجود غرض استهلاكي
• ✓شغل العقار أكثر من 14 يومًا في السنة التقويمية يجعله مشغولًا من المالك، مما يبطل إعفاء الغرض التجاري
• ✓إعادة التمويل لاحقًا لقرض ذي غرض تجاري لأغراض استهلاكية قد تعيد تصنيفه كائتمان استهلاكي

تراخيص مقيّمي العقارات سارية لمدة سنتين؛ ومع ذلك، يُقدَّم إثبات 56 ساعة المطلوبة من التعليم المستمر كل أربع سنوات.

• ✓تراخيص المقيّمين سارية لمدة سنتين
• ✓يُقدَّم إثبات 56 ساعة من التعليم المستمر كل أربع سنوات

يجب على المرخص لهم إكمال ما متوسطه 14 ساعة من التعليم المستمر سنويًا خلال مدة الترخيص (56 ساعة إجمالاً على مدى أربع سنوات). USPAP: يجب على كل مرخص له إكمال دورة تحديث USPAP الوطنية البالغة 7 ساعات كل سنتين وتقديم إثبات كل سنتين، ويقوم بتدريسها مدرب USPAP معتمد من AQB. القوانين واللوائح: أكمل دورة القوانين واللوائح الفيدرالية والولائية البالغة 4 ساعات خلال دورة الأربع سنوات، أو صادق على قراءة وفهم القوانين المعمول بها (لا يمنح التصديق أي رصيد للتعليم المستمر).

• ✓متوسط 14 ساعة من التعليم المستمر سنويًا؛ 56 ساعة إجمالاً لكل دورة مدتها أربع سنوات
• ✓أكمل دورة تحديث USPAP الوطنية البالغة 7 ساعات كل سنتين مع تقديم إثبات
• ✓أكمل دورة القوانين واللوائح البالغة 4 ساعات كل دورة مدتها أربع سنوات؛ التصديق الذاتي لا يمنح أي رصيد

بموجب قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي في العقارات، يجب على المشتري أن يقتطع ويرسل إلى مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) نسبة 10% من إجمالي سعر البيع إذا كان البائع “شخصًا أجنبيًا”. تشمل الإعفاءات إفادة خطية بعدم الأجنبية مع رقم تعريف دافع الضرائب الأمريكي، أو بيان تأهيلي من IRS، أو سعر بيع لا يتجاوز 300,000 دولار مع نية المشتري الإقامة هناك.

• ✓يجب على المشتري اقتطاع 10% من إجمالي سعر البيع إذا كان البائع شخصًا أجنبيًا
• ✓إعفاء: إفادة خطية بعدم الأجنبية من البائع ورقم تعريف دافع الضرائب الأمريكي
• ✓إعفاء: سعر البيع لا يتجاوز 300,000 دولار والمشتري ينوي الإقامة في العقار
• ✓استشر IRS بسبب الإعفاءات والمتطلبات العديدة

في بعض المعاملات، يجب على المشتري أن يستقطع 3 1/3% من إجمالي سعر البيع كضريبة دخل للولاية لصالح Franchise Tax Board؛ ويجب على أمين الضمان إخطار المشتري. ينطبق ذلك عندما يقدم البائع عنوانًا خارج الولاية، ويتجاوز سعر البيع 100,000 دولار، ولا يصادق البائع على إقامته في كاليفورنيا أو على أن العقار هو مسكنه الشخصي.

• ✓يجب على المشتري أن يستقطع 3 1/3% من إجمالي سعر البيع لصالح Franchise Tax Board
• ✓يُلزم القانون أمين الضمان بإخطار المشتري
• ✓ينطبق عندما يتجاوز سعر البيع 100,000 دولار ويقدم البائع عنوانًا خارج الولاية أو لا يصادق على الإقامة في كاليفورنيا
• ✓قد يؤدي عدم الاستقطاع إلى فرض عقوبات على المشتري؛ وقد يؤدي عدم إخطار أمين الضمان إلى فرض عقوبات على جهة الضمان

يجب على مالك (بخلاف المطوّر الفرعي) لمصلحة منفصلة في تطوير المصالح المشتركة أن يزوّد المشتري المحتمل بوثائق الحوكمة، وبيان قيود العمر إن وُجد، ومستندات جمعية المالكين HOA الحديثة بما في ذلك البيانات المالية والميزانيات والتأمين (القانون المدني 1365)، وبيان بالتقييمات والامتيازات الحالية أو غير المدفوعة، ومعلومات عن التغييرات المستقبلية المعتمدة.

• ✓يجب على المالك تقديم وثائق الحوكمة الخاصة بالتطوير
• ✓يجب تقديم البيانات المالية والميزانيات والتأمين الحديثة لجمعية المالكين HOA بموجب المادة 1365 من القانون المدني
• ✓يجب تقديم بيان بالتقييمات الحالية والخاصة وغير المدفوعة وحقوق الامتياز
• ✓يجب الإفصاح عن التغييرات المعتمدة على التقييمات التي لم تستحق بعد

في حساب ضمان (إسكرو) لعملية بيع/تبادل لا يُصدر فيه أي تأمين ملكية، يتلقى المشتري (أو كلا طرفي التبادل) ويقر بالتوقيع على إشعار قانوني ينصح بأنه قد يكون من المستحسن الحصول على تأمين ملكية بسبب احتمال وجود حقوق امتياز وأعباء عقارية مسجلة سابقاً.

• ✓يلزم إشعار موقّع بشأن استصواب تأمين الملكية عندما لا يُصدر أي تأمين ملكية
• ✓يقر المشتري بالاستلام بالتوقيع
• ✓ذو صلة بالوسطاء الذين يتولون إسكرو بموجب الإعفاء في المادة 17006(a)(4) من قانون كاليفورنيا المالي

خلال شهر واحد بعد إغلاق حساب الضمان (escrow) لنقل الملكية (أو بيع فرصة تجارية) من خلال وكيل عقاري، يجب على الوكيل إبلاغ المشتري والبائع كتابيًا بسعر البيع. وفي حالة المبادلات، يجب أن يتضمن وصف العقار ومقابلًا نقديًا إضافيًا. ويعتبر بيان الإغلاق الصادر عن جهة ضمان طرف ثالث معتمدة مستوفيًا لهذا القانون.

• ✓يجب على الوكيل إبلاغ المشتري والبائع كتابيًا بسعر البيع خلال شهر واحد بعد إغلاق حساب الضمان
• ✓في حالة المبادلات، يجب تضمين وصف العقار ومقابل نقدي إضافي
• ✓يعتبر بيان الإغلاق الصادر عن جهة ضمان معتمدة مستوفيًا للمتطلب

يفرض قانون الولاية الحد الأدنى لمعايير الحفاظ على الطاقة على المباني الجديدة. قد تتطلب اللوائح المحلية إجراء تحسينات على كفاءة الطاقة كشرط للبيع، ويجب أن يُفصح عن ذلك للمشتري من قبل البائع و/أو الوكلاء. يفرض القانون الاتحادي على بائع “المنزل الجديد” الإفصاح في عقد البيع عن نوع العزل وسمكه وقيمة R الخاصة به.

• ✓يجب الإفصاح للمشتري عن وجود متطلبات لائحة الطاقة المحلية وشروطها
• ✓يفرض القانون الاتحادي على بائعي المنازل الجديدة الإفصاح في عقد البيع عن نوع العزل وسمكه وقيمة R
• ✓إذا استلم المشتري كتيب برنامج تقييم الطاقة المنزلية، فلا حاجة إلى معلومات إضافية

تسمح المادة 1102.6a من القانون المدني لأي مدينة أو مقاطعة بأن تشترط بيان إفصاح محلي إضافي يركز على حالة محلية تؤثر على الاستخدام والتمتع. قد تنطبق اللوائح المحلية المتعلقة بالإشغال، وتقسيم المناطق، وقوانين البناء، والسلامة؛ وتحد المادة 2079.3 من القانون المدني من واجب تفتيش الوكيل بحيث يستبعد المناطق خارج الموقع والسجلات العامة في غياب ظروف خاصة.

• ✓تسمح المادة 1102.6a من القانون المدني ببيانات الإفصاح عن الخيار المحلي
• ✓تحد المادة 2079.3 من القانون المدني من واجب تفتيش الوكيل (تستبعد المناطق خارج الموقع والسجلات العامة في غياب ظروف خاصة)

لا يجوز خلط الأموال التي يملكها المرخّص له مع الأموال الائتمانية. يُعد الخلط سببًا لإلغاء الترخيص أو إيقافه بموجب قانون الأعمال والمهن (B&P Code) المادة 10176(e).

• ✓إيداع أموال شخصية/أموال الشركة في الحساب الائتماني يُعد خلطًا حتى لو تم الاحتفاظ بسجلات منفصلة.
• ✓إيداع الأموال الائتمانية في حساب شخصي/عام يخالف قواعد الخلط والمادة 10145 (و10177(d)).
• ✓ترك العمولات/الرسوم المكتسبة في الحساب الائتماني لأكثر من 25 يومًا من تاريخ اكتسابها يُعد خلطًا.
• ✓إيداع الإيجارات/الودائع الخاصة بعقارات مملوكة للوسيط في الحساب الائتماني يُعد خلطًا.

تحدد اللائحة 2835 الحالات التي لا تشكل خلطًا للأموال: السماح بأموال محدودة للوسيط لتغطية رسوم البنك والاحتفاظ المؤقت بالرسوم المكتسبة.

• ✓يجوز إيداع ما يصل إلى 200 دولار لتغطية رسوم/مصاريف الخدمات المصرفية.
• ✓يمكن أن تبقى العمولات والرسوم وغيرها من الدخل المكتسب لمدة تصل إلى 25 يومًا بعد الإيداع.
• ✓لا يجوز للوسيط دفع التزامات شخصية من الحساب الائتماني حتى ولو كسحب على العمولات.
• ✓لا يجوز سحب حصص الوسيط المتنازع عليها حتى تتم تسوية النزاع.