주제 50개 · 2026-09-17 업데이트
Encumbrance란 권원(title) 외부의 제3자가 부동산에 대해 보유하는 모든 권리 또는 이익으로, 소유자의 부동산 가치에 영향을 주지만 그 사용·수익 또는 양도를 방해하지는 않는다. 두 가지 범주가 있다: 권원에 영향을 주는 것(유치권/liens)과 물리적 상태나 사용에 영향을 주는 것(지역권, 제한, 침해)이다.
유치권은 금전적 청구나 행위의 이행을 담보하기 위해 재산에 부과되는 부담입니다. 유치권은 자발적(주택 담보대출) 또는 비자발적(체납 세금)일 수 있고, 특정(신탁증서, 공사대금 유치권) 또는 일반(금전 판결, 소득세 유치권)일 수 있습니다. 모든 유치권은 부담이지만, 모든 부담이 유치권인 것은 아닙니다.
권원상의 흠결이란 유효할 경우 소유자의 권원을 손상시킬 수 있는 미해결된 청구나 부담입니다. 흠결이 남아 있는 동안 소유자는 양도 가능한 권원(marketable title)을 이전할 수 없습니다. 예: 변제되었으나 재양도되지 않은 신탁증서(deed of trust); 누락된 상속인의 서명; 사건 기각 후에도 남아 있는 소송계속통지(lis pendens).
민법(Civil Code) 제1624조에 따르면, 서면으로 작성되고 채무자에 의해 서명되어야 하는 계약에는 다음이 포함됩니다: 1년 이내에 이행할 수 없는 합의; 타인의 채무를 변제하겠다는 약속; 1년 이상의 임차 또는 부동산 매매; 보상을 받고 부동산을 매매/임차하기 위해 중개인을 고용하는 합의; 채무자의 생존 기간 동안 이행할 수 없는 합의; 저당권 채무를 인수하는 합의; 개인 목적이 아닌 $100,000 이상의 대출 약정.
중개인이 수수료를 징수하기 위해서는 수수료 합의가 서면으로 작성되고 청구 당사자에 의해 서명되어야 합니다. 이는 1년을 초과하는 임차에 적용됩니다. 중개인 간 구두 수수료 분배 합의는 포함되지 않습니다. 가정된 모기지 채무를 지불하기로 한 서면 없는 합의는 양도증서에 명시되지 않는 한 유효하지 않습니다.
사기방지법은 실질적 유효성이 아니라 구제수단과 관련된다. 요건을 충족하지 못한 계약은 무효가 아니라 강제할 수 없으며, 소송에서 무효가 주장될 때까지 유효하다. 이는 항변에 불과하다. 상당한 일부 이행은 서면 결여를 면제할 수 있다. 완전히 이행된 계약은 사기방지법의 적용 범위를 벗어난다.
요구되는 서면은 어떤 형식이든(일련의 편지도 포함) 될 수 있지만, 법원이 계약을 판단할 수 있도록 모든 중요 조건을 포함해야 하며, 책임을 질 당사자의 서명이 있어야 합니다. 소송을 제기하는 당사자는 나중에 자신의 서명을 추가할 수 있습니다.
기록은 증서의 유효성에 영향을 미치지 않지만, 기록이 양수인을 보호하기 때문에 매우 중요합니다. 양수인이 기록하지 않고 다른 문서가 기록되면, 첫 번째 양수인은 위험에 처하게 됩니다. 기록 시스템은 양도 순서를 보여줍니다. 부동산의 점유 또한 점유자의 권리에 대한 통지를 제공하므로, 매수인은 권원보험 증권에만 의존하기보다 점유자를 조사해야 합니다.
캘리포니아 법은 소유자를 무단 담보부담으로부터 보호합니다. 부동산에 영향을 미치는 대부분의 서류는 기록되기 전에 소유자에 의해 작성되고 인정되거나 입증되어야 합니다. 대상 서류에는 양도증서, 저당권, 신탁증서, 판매계약서, 옵션계약서, 예금영수증, 수수료영수증 및 이들을 언급하는 선서증서가 포함됩니다. 공동재산을 양도하거나 담보로 제공하는 모든 서류는 배우자 양쪽이 작성해야 합니다.
완전한 기록 소유권은 소유권 이전 연쇄에서 소유자들 사이의 직접적인 이름 연결을 요구합니다. 한 문서에서 양수인의 이름과 다음 문서에서 양도인의 이름 사이의 실질적인 변동은 기록 외에서 신원을 입증할 수 있더라도 소유권을 하자 있게 만듭니다. 법적 이름은 하나의 이름과 하나의 성으로 구성되며, 중간 이름/이니셜의 생략 또는 추가는 일반적으로 중요하지 않지만, 변동은 소유권 하자를 야기할 수 있습니다.
제한된 예외를 제외하고, 소유권 취득 후 이름이 변경된 자는 양도 문서에서 소유권을 취득한 당시의 이름을 명시해야 합니다(예: 「Mary Doe Smith, formerly Mary Doe」). 이를 충족하지 않는 양도 문서는 후속 구매자/저당권자에게 법정 통지(constructive notice)를 제공하지 않지만, 당사자 및 실제 통지를 받은 자들 간에는 유효합니다. 민사소송법(Code of Civil Procedure) 770.020조에 따른 특별 소송을 통해 소유권을 정정할 수 있습니다.
순전히 가공의(허위 또는 가장된) 사람에게 하는 증서(deed)는 무효이지만, 실존하는 사람이 사용하거나 가정한 가공의 이름으로 하는 증서는 유효하다. 이름이 잘못 기재된 양수인(grantee)은 진정한 이름으로 하는 두 번째 증서로써 바로잡을 수 있다. 양수인은 권원(title)을 취득할 수 있는 능력이 있는 현존하는 자연인 또는 법인이어야 한다. 사망한 사람에게 하는 증서는 무효이고, 사망자의 유산(estate)에게 하는 증서는 의문의 여지가 있다.
에스크로 지침은 상호성을 포함해야 하며, 이는 본인들의 이해와 의도를 반영해야 합니다. 지침은 명확하고 확실해야 합니다. 에스크로 홀더는 재량적 권한을 가지지 않으며 행사해서도 안 됩니다. 에스크로 홀더는 본인을 대신하여 행동하는 것이지, 본인의 지위를 대체하여 행동하는 것이 아닙니다. 에스크로 계약을 이행해야 하는 주체는 바로 본인들 자신입니다.
에스크로 홀더는 중재자 또는 중재인 역할을 하지 않으며, 주된 당사자 또는 각 당사자 간의 분쟁에 관여하지 않습니다. 에스크로 홀더는 법률 자문을 제공하는 것이 금지되어 있으며, 의견이 일치하지 않는 당사자들에게 변호사(해당 사안이 면허 범위 내에 있는 경우에는 부동산 브로커)와 상담하도록 권고해야 합니다. 에스크로 홀더는 지시의 과정 및 범위 내에서 조언을 제공할 수 있습니다.
에스크로는 에스크로 지시서의 내용에 의해 규율되는 제한적/특별 대리 관계입니다. 두 본인(때로는 대출기관)의 대리인으로서, 에스크로 보유자는 특정한 서면 지시에 따라서만 행동합니다. 에스크로가 완료/성립되어 종결되면, 에스크로 보유자는 각 본인이 권리를 갖게 된 사항과 관련하여 각 본인의 대리인이 됩니다.
에스크로 보관인은 모호하거나 불명확한 용어를 피해야 한다. 기록 가능한 증서를 즉시 타이틀 보험 회사로 송부하고, 관련 당사자/의뢰인에게 사본을 제공해야 한다. 권한 없이, 지시서에서 예정된 청구, 요구, 증서 및 자금만 수락할 수 있다. 에스크로 신탁 계좌는 각별한 주의로 유지해야 하며, 초과 인출된 계좌(차변 잔액)는 엄격히 금지된다.
에스크로는 특권이 인정되고 비밀이 유지되어야 합니다. 에스크로 보유자는 본인들의 승인 없이 제3자(본인이 아닌 자)에게 정보를 제공해서는 안 됩니다. 대리인으로서 에스크로 에이전트가 알고 있는 사실은 본인들에게 귀속되므로, 에스크로 보유자는 본인의 결정에 영향을 미칠 수 있는 대리 관계 내에서 취득한 중요한 사실을 전달할 의무가 있습니다. 본인에게 불리하거나 새롭게 공개되지 않은 중요한 정보는 지시를 받기 위해 본인들에게 공개되어야 합니다.
에스크로 보유자는 엄격히 중립을 유지해야 하며, 대출 기관을 포함한 어떤 당사자에게도 편을 들어서는 안 되고, 한 당사자에게 이익을 주고 다른 당사자에게 손해를 끼치는 행위를 피해야 합니다. 또한 에스크로 보유자는 점검표를 갖춘 정돈되고 질서 있는 기록과 파일을 유지해야 합니다. 클로징 전에 에스크로 보유자는 파일을 감사하고 결제 완료된 자금을 포함한 모든 항목을 회계 처리해야 합니다. 모든 수표/환어음이 결제 완료되어 기관에 따라 1일에서 10일간의 보류 기간 후 자동적 권리로서 인출 가능해지기 전까지는 자금을 지급할 수 없습니다.
모든 당사자가 상호(일치) 지시서에 서명하면 에스크로가 완성됩니다. 당사자 한 명만 서명한 경우, 그 당사자는 다른 당사자가 일치하는 지시서에 서명하기 전에 언제든지 제안된 에스크로를 종료할 수 있습니다. 대출기관은 일반적으로 매수인/매도인 지시서가 대출기관의 지시서와 일치하지 않을 경우 자신의 지시서, 증서, 자금 및 서류를 철회할 권리를 보유합니다.
당사자가 기간을 명시하지 않은 경우 법정 추정이 적용됩니다: 주거지/주택/주거용 부동산의 경우 기간은 임대료 지급 기간과 동일하며(명시되지 않은 경우 1개월로 추정 - CC 1944); 농업용 또는 방목용 부동산의 경우 1년; 관습이 없는 기타 모든 부동산의 경우 서면으로 달리 지정되지 않는 한 1개월입니다(CC 1943).
법정 제한은 명시된 조건보다 우선한다: 농업/원예 임대차는 51년을 초과할 수 없다; 시 또는 도시 구획지는 99년을 초과할 수 없다; 광물/석유/가스 생산을 위한 임대차는 99년을 초과할 수 없다; 해방된 미성년자 또는 무능력자가 소유한 부동산의 임대차는 유언검인법원이 허가하는 기간을 초과할 수 없다. 장래 사건에 따라 개시되는 임대차는 완전 체결일로부터 30년 이내에 기간이 개시되지 않으면 무효이다.
임차 갱신은 새로운 별개의 임차 관계를 창설하며, 당사자들은 새로운 문서를 작성해야 합니다. 임차 연장은 원래 임차 계약의 계속이며, 임차인이 임대인의 허가 하에 계속 점유할 때 발생할 수 있습니다. 임차인이 점유를 계속하고 임대인이 임차료를 받으면, 당사자들은 월별 갱신(월별 임차료인 경우)을 한 것으로 추정되며, 1년을 초과하지 않습니다.
자동 갱신/연장 조항이 있는 주거용 임대차는 이를 작성하지 않은 당사자가 무효로 할 수 있다. 단, 해당 조항이 8포인트 굵은 글씨체로 인쇄되고 서명란 바로 위에 8포인트 굵은 글씨체의 진술 문구(recital)가 표시된 경우는 예외이다. 연장 선택권은 중요한 조건을 합리적으로 구체적으로 명시해야 하며, ‘상호 합의하기로 한다’는 강제할 수 없다.
혼합은 면허자가 타인의 자금을 비신탁 계좌에 예치하거나 재산을 부적절하게 통합할 때 발생합니다. 자금은 신탁 계좌, 중립 에스크로에 예치하거나 3영업일 이내에 본인에게 전달해야 합니다.
대리인의 권한은 실제(명시적) 권한 또는 표견적(외관상/묵시적) 권한일 수 있습니다. 실제 권한은 의도적으로 부여됩니다. 표견적 권한은 본인이 제3자로 하여금 대리인이 그것을 가지고 있다고 믿게 하는 권한입니다. 대리인의 권한은 실제로 또는 표견적으로 부여된 범위로 제한됩니다.
명시적 권한은 인가된 활동을 정확하게 규정합니다. 묵시적 권한은 대리 관계를 이행하기 위해 합리적으로 필요하며 명시적 권한과 충돌할 수 없습니다. 외관상 권한은 대리인이 인가되었다고 믿도록 유도된 제3자의 합리적 기대에 따릅니다.
대리인은 비상사태에서 확대된 권한을 가지며, 명백히 본인의 이익에 부합하고 지시를 받을 시간이 없을 때에는 지시를 따르지 않을 권한도 포함됩니다. 대리인은 결코 본인을 사기 칠 권한을 가질 수 없으며 일반적으로 자신의 명의로 행위할 수 없습니다.
본인은 무권한 행위를 추인하여 구속될 수 있습니다. 추인에는 대리인이 본인을 대리한다고 표명했을 것, 본인이 행위 당시와 추인 당시 모두 능력이 있었을 것, 모든 중대한 사실을 알았을 것, 행위 전체를 추인했을 것, 그리고 제3자가 철회하기 전에 추인했을 것이 필요합니다.
위임장은 대리인(사실상 대리인, attorney in fact)에게 권한을 부여하는 서면 문서입니다. 특별 위임장은 정해진 행위에 권한을 부여하고, 일반 위임장은 모든 업무에 권한을 부여합니다. 중개업자는 자신이 보수를 받는 대리인으로 활동하는 동일한 사안에서 위임장을 받아서는 안 됩니다.
매수자를 소개하는 역할에만 제한된 브로커는 매수인으로부터 예치금을 수령할 권한이 없다. 만약 수령하면 매수인의 대리인으로 행위하는 것이다. 대부분의 리스팅 양식은 브로커에게 매도인을 위해 계약금을 수령할 명시적 권한을 부여한다.
매수인의 서면 지시에 따라 보관된 수표는 승낙 전까지 현금화되거나 유통되어서는 안 되지만, 매도인에게는 제안서 제시 시점보다 늦지 않게 서면으로 통지해야 합니다. 선일자 수표는 약속어음과 유사하므로 수취해서는 안 됩니다.
양도할 수 없는 약속어음을 수령하면서 현금을 받은 것으로 묵시적으로 표시하는 브로커는 부동산법을 위반합니다. 계약금으로 약속어음을 사용하는 경우 사전에 법률 고문의 검토를 받아야 합니다.
계약금(earnest money deposit)이 중립 에스크로에 납입되면, 매수인은 조건부로 그 금원을 교부한 것입니다. 에스크로 보관인은 일반적으로 매도인의 동의 없이는 계약금을 반환하지 않습니다. 에스크로는 법령으로 정의됩니다.
대리인과 거래하는 제3자는 대리관계의 사실, 목적 및 범위를 확인할 의무가 있다. 본인은 대리인의 실제 권한 또는 외관상 권한을 초과하는 행위에 대해 책임을 지지 않는다.
ARM은 시장 금리가 변할 때 금리 조정을 제공하며, 지수와 마진을 더한 값에 연동된다.
역모기지는 고령 주택소유자가 주택 지분을 현금화할 수 있게 하며, 현재의 상품은 FHA가 보증하는 주택자산전환 모기지(HECM)입니다.
안정적인 경제에서는 장기 고정금리 컨벤셔널 대출이 전형적인 주거용 자금조달 수단이다.
캘리포니아는 대체 모기지 상품으로 VRM과 RRM을 승인했습니다.
GPM은 대출 기간 초기에 원금 상환을 부분적으로 유예합니다.
대체 또는 비전통적 대출 상품을 권유하는 면허 보유자는 위험을 이해하고 신인의무 범위 내에서 행동해야 한다.
ROMs(캐나다에서 광범위하게 사용됨)는 정기적으로 금리가 재설정되는 재협상 대출입니다.
SAM은 시장금리보다 낮은 금리를 제공하는 대가로 대출기관에게 부동산 가치 상승분의 일정 비율을 줍니다.
매각권(power of sale)이 있는 경우, 수익자(beneficiary)는 채무불이행 후 수탁자(trustee)에게 채무불이행 통지서(Notice of Default)를 기록하도록 지시한다. 수탁자는 제한적 대리인으로 행위한다. 분할된 신탁증서(fractionalized deed of trust)에서 어느 한 수익자라도 매각권을 발동할 수 있으나, 캘리포니아 민법 제2941.9조에 따른 다수결 규칙 합의가 적용된다.
채무불이행 통지서에는 수익자가 채무 전액에 대해 즉시 변제기가 도래했음을 선언하겠다는 선택을 명시해야 한다. 이 통지서는 매각 통지서 최소 3개월 전에 기록된다. 기록 후 10일 이내에 통지를 요청한 자와 위탁자에게 사본을 우송해야 한다. 1개월 이내에 민법 제2924b조에 열거된 당사자에게 통지가 발송된다.
매각 통지는 기록 후 최소 20일이 지난 뒤에야 매각일을 정합니다. 이 통지는 매각일 최소 14일 전에 기록되어야 하고, 매각일 최소 20일 전에 우송되어야 합니다. 또한 최소 20일 동안 주 1회 공고되어야 하며(3회 게재, 각 게재 간격 최대 7일), 최소 20일 동안 게시되어야 합니다.
매각은 영업일 오전 9시부터 오후 5시 사이에 공개 경매로 진행됩니다. 원상회복(Reinstatement)은 매각 5영업일 전까지 가능하며, 그 이후에는 입찰이 시작될 때까지 완납(Payoff)이 가능합니다. 담보권을 실행하는 수익자만이 크레딧 입찰을 할 수 있습니다. 입찰 과정을 위축시키는 행위는 불법입니다. 수탁자는 중요한 사실을 공개해야 합니다.
낙찰자는 특별 기재사항이 포함된 수탁자 증서를 받으며, 보증은 없고, 소유권은 신탁증서가 서명된 날짜로 소급됩니다. 전액 크레딧 입찰은 채무를 소멸시킵니다. 후순위 유치권은 소멸하고, 선순위 유치권은 존속합니다. 수탁자 매각 후에는 환매권이 없습니다.
성공한 입찰자는 점유권을 가지며 3일 공지(Notice to Quit) 후 위법점유제거소송(Unlawful Detainer)을 통해 퇴거를 강제할 수 있습니다. 압류된 선순위담보권보다 후순위인 임차인은 일반적으로 60일 퇴거통지(Notice to Vacate)가 필요합니다. 임차료 통제 세입자는 제거될 수 없습니다. 부당한 이득이 취해진 경우 2년 이내에 계약해제(Rescission)가 가능합니다.
수탁자는 매각대금을 다음과 같이 분배합니다: (1) 수탁자의 수수료/비용/경비; (2) 수익자에게 지급해야 할 전액; (3) 우선순위에 따른 후순위 담보권자들; (4) 잉여금은 차용인에게. 분쟁은 권리자 경합(Interpleader) 및 확인적 구제(Declaratory Relief) 청구로 해결됩니다.
대출기관은 사기, 낭비 또는 악의적 파괴에 대한 담보 관련 소송이 예상되거나, 보험으로 보상되는 재해 손실이 존재할 때 저가 입찰을 할 수 있습니다. 저가 입찰을 하지 않으면 보험 청구가 거부될 수 있습니다 (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). 저가 입찰 결정에는 법률 자문이 필요합니다.
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