Encumbrances/Liens +7California · املاک · فارسی

حق تعلق هر حق یا منفعتی در ملک است که در اختیار شخصی غیر از دارنده عنوان مالکیت قرار دارد و ارزش دارایی مالک را تحت تأثیر قرار می‌دهد، اما مانع بهره‌مندی یا انتقال نمی‌شود. دو دسته وجود دارد: آن‌هایی که عنوان مالکیت را تحت تأثیر قرار می‌دهند (لین‌ها) و آن‌هایی که وضعیت فیزیکی یا استفاده را تحت تأثیر قرار می‌دهند (حق ارتفاق، محدودیت‌ها، تجاوزها).

• ✓حق تعلق بر ارزش تأثیر می‌گذارد اما مانع فروش یا انتقال مالکیت کامل نمی‌شود
• ✓حق تعلق‌هایی که عنوان مالکیت را تحت تأثیر قرار می‌دهند لین هستند (مطالبات مالی)
• ✓حق تعلق‌هایی که وضعیت یا استفاده را تحت تأثیر قرار می‌دهند شامل حق ارتفاق، محدودیت‌ها، منطقه‌بندی و تجاوزها هستند

حق وثیقه یک بار مالی است که بر ملک تحمیل می‌شود تا تضمینی برای یک طلب پولی یا انجام یک عمل باشد. حق‌های وثیقه ممکن است اختیاری (رهن مسکن) یا غیراختیاری (مالیات معوق) و خاص (سند امانی، حق وثیقه مکانیک) یا عام (حکم پولی، حق وثیقه مالیات بر درآمد) باشند. همه حق‌های وثیقه بار هستند، اما همه بارها حق وثیقه نیستند.

• ✓حق وثیقه اختیاری = توسط مالک ایجاد می‌شود (مثلاً رهن)؛ غیراختیاری = به حکم قانون تحمیل می‌شود (مثلاً حق وثیقه مالیاتی)
• ✓حق وثیقه خاص بر یک ملک معین اثر می‌گذارد؛ حق وثیقه عام بر تمام اموال غیرمعاف مالک اثر می‌گذارد
• ✓حق وثیقه یک طلب پولی یا انجام یک عمل را تضمین می‌کند

ابهام در سند مالکیت عبارت است از هر ادعا یا حق تضییق‌کننده معوق که در صورت معتبر بودن، به سند مالکیت مالک آسیب می‌زند. تا زمانی که این ابهام باقی است، مالک نمی‌تواند سند مالکیت قابل معامله را انتقال دهد. نمونه‌ها: یک deed of trust تسویه‌شده اما بازانتقال‌نشده؛ امضای وارث گم‌شده؛ lis pendens باقی‌مانده پس از رد دعوا.

• ✓ابهام در سند مالکیت مانع انتقال سند مالکیت قابل معامله می‌شود
• ✓نمونه‌ها شامل deed of trustهای تسویه‌شده اما بازانتقال‌نشده، امضاهای وارث گم‌شده، و lis pendens قدیمی است
• ✓رفع آن ممکن است بستن معامله را تا زمان صدور بیمه‌نامه سند مالکیت پاک به تأخیر بیندازد

بر اساس ماده ۱۶۲۴ قانون مدنی کالیفرنیا، قراردادهایی که باید کتبی بوده و توسط طرفی که قرارداد علیه او اجرا می‌شود امضا شوند عبارت‌اند از: توافق‌هایی که ظرف یک سال قابل اجرا نیستند؛ وعده‌هایی برای ضمانت بدهی دیگری؛ اجاره‌های بیش از یک سال یا فروش ملک غیرمنقول؛ توافق‌هایی برای استخدام نماینده جهت خرید، فروش یا اجاره املاک در ازای مابه‌ازاء؛ توافق‌هایی که در طول عمر وعده‌دهنده قابل اجرا نیستند؛ توافق‌هایی برای پذیرش بدهی وام مسکن؛ و تعهدات اعطای وام بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار که برای مقاصد شخصی نیستند.

• ✓فروش ملک غیرمنقول یا اجاره‌های بیش از یک سال باید کتبی باشد
• ✓توافق برای استخدام کارگزار جهت فروش املاک در ازای کمیسیون باید کتبی بوده و امضا شود
• ✓توافق‌هایی که ظرف یک سال قابل اجرا نیستند باید کتبی باشند
• ✓اختیار نماینده برای امضای قرارداد ملک غیرمنقول نیز باید کتبی باشد

برای وصول کمیسیون توسط کارگزار، توافق کمیسیون باید کتبی بوده و توسط طرفی که ادعا علیه او مطرح می‌شود (party to be charged) امضا شده باشد. این قاعده برای اجاره‌های بیش از یک سال اعمال می‌شود. توافق‌های شفاهی اشتراک کمیسیون بین کارگزاران مشمول آن نمی‌شوند. توافق‌های نوشته‌نشده برای پرداخت بدهی رهنی تقبل‌شده نامعتبر هستند، مگر اینکه تقبل رهن در سند انتقال (conveyance) پیش‌بینی شده باشد.

• ✓توافق کمیسیون کارگزار باید کتبی بوده و توسط طرفی که ادعا علیه او مطرح می‌شود امضا شده باشد
• ✓توافق‌های شفاهی بین کارگزاران برای اشتراک کمیسیون قابل اجرا هستند (مشمول قانون تقلب نیستند)
• ✓توافق نوشته‌نشده تقبل رهن توسط خریدار نامعتبر است، مگر اینکه در سند انتقال ذکر شده باشد

استاتوت آف فرادز (قانون منع تقلب) به ضمانت اجرا مربوط است، نه به اعتبار ماهوی. قرارداد ناسازگار، غیرقابل‌اجرا است، نه باطل، و تا زمانی که بی‌اعتباری آن در یک دعوا مطرح نشود، معتبر است. این صرفاً یک دفاع است. اجرای جزئی قابل‌توجه می‌تواند فقدان نوشته را توجیه کند. قراردادی که کاملاً اجرا شده باشد، خارج از شمول این قانون است.

• ✓عدم انطباق، قرارداد را غیرقابل‌اجرا می‌کند، نه باطل
• ✓این قانون فقط یک دفاع است و نمی‌تواند مبنای اقدام مثبت باشد
• ✓اجرای جزئی قابل‌توجه می‌تواند فقدان نوشته را توجیه کند
• ✓قراردادی که کاملاً اجرا شده است، مشمول قانون منع تقلب نیست

نوشته موردنیاز می‌تواند به هر شکلی باشد (حتی مجموعه‌ای از نامه‌ها) اما باید شامل تمام شرایط اساسی باشد تا دادگاه بتواند توافق را تعیین کند، و باید امضای طرفی را داشته باشد که ادعا علیه او مطرح می‌شود. طرف اقامه‌کننده دعوا می‌تواند بعداً امضای خود را اضافه کند.

• ✓یادداشت باید شامل تمام شرایط اساسی قرارداد باشد
• ✓باید به امضای طرفی رسیده باشد که ادعا علیه او مطرح می‌شود
• ✓طرف اقامه‌کننده دعوا می‌تواند بعداً امضای خود را اضافه کند

ثبت کردن سند بر اعتبار آن اثری ندارد، اما بسیار مهم است زیرا ثبت از منتقل‌الیه محافظت می‌کند. اگر منتقل‌الیه سند را ثبت نکند و سند دیگری ثبت شود، منتقل‌الیه نخست در معرض خطر قرار می‌گیرد. نظام ثبت، توالی انتقال‌ها را نشان می‌دهد. تصرف ملک نیز از حقوق افراد دارای تصرف اطلاع می‌دهد، بنابراین خریداران باید به‌جای اتکای صرف به بیمه‌نامه مالکیت، ساکنان یا متصرفان را بررسی کنند.

• ✓ثبت بر اعتبار سند اثری ندارد اما از منتقل‌الیه در برابر اسناد ثبت‌شده بعدی محافظت می‌کند
• ✓نظام ثبت، توالی انتقال‌های مؤثر بر ملک را مشخص می‌کند
• ✓تصرف از حقوق متصرف اطلاع می‌دهد؛ خریداران باید ساکنان یا متصرفان را بررسی کنند

قانون کالیفرنیا از مالکان در برابر تحمیلات غیرمجاز محافظت می‌کند. بیشتر اسناد مربوط به اموال غیرمنقول باید پیش از ثبت، توسط مالک تنظیم و امضا شوند و تصدیق یا اثبات گردند. اسناد مشمول شامل اسناد انتقال، اسناد رهنی، اسناد امانی، قراردادهای فروش، قراردادهای اختیار، رسیدهای ودیعه، رسیدهای کمیسیون، و سوگندنامه‌های مربوط به آن‌ها هستند. هر سندی که دارایی مشترک زوجین را منتقل کند یا بر آن بار ایجاد کند باید توسط هر دو همسر تنظیم و امضا شود.

• ✓بیشتر اسناد مربوط به اموال غیرمنقول باید پیش از ثبت توسط مالک تصدیق یا اثبات شوند
• ✓هر سندی که دارایی مشترک زوجین را منتقل یا بر آن بار ایجاد کند باید توسط هر دو همسر (شوهر و زن) تنظیم و امضا شود

عنوان ثبتی کامل مستلزم ارتباط مستقیم نام میان مالکان در زنجیره عنوان مالکیت است. هر تغییر عمده میان نام انتقال‌گیرنده در یک سند و نام انتقال‌دهنده در سند بعدی، عنوان مالکیت را معیوب می‌کند، حتی اگر هویت بتواند خارج از سوابق اثبات شود. نام قانونی از یک نام و یک نام خانوادگی تشکیل می‌شود؛ حذف یا افزودن نام میانی/حرف اول آن عموماً بی‌اهمیت است، اما اختلاف می‌تواند عنوان مالکیت را معیوب کند.

• ✓تغییر عمده نام در زنجیره عنوان مالکیت، عنوان ثبتی را معیوب می‌کند
• ✓حذف یا افزودن نام میانی عموماً بی‌اهمیت است، اما اختلاف ممکن است موجب عیب شود
• ✓سند بعدی با نام‌های متفاوت نمی‌تواند اطلاع قانونی ایجاد کند

به استثنای موارد محدود، فردی که نام آن پس از کسب عنوان تغيير یافته است، باید در يک سند انتقال، نامی را که عنوان در آن گرفته شده است درج کند (برای مثال، 'مری دو اسمیت، پيشتر مری دو'). سند انتقالی که اين الزام را رعايت نکند، اعلام سازی به خریداران/ذي‌نفعان بعدی ايجاد نمی‌کند اما بين طرفين و افرادی که اطلاعات واقعی دارند معتبر است. عنوان را می‌توان از طريق يک اقدام خاص تحت بند 770.020 قانون رويه‌های مدنی پاک کرد.

• ✓اعطاکننده باید نامی را که عنوان اصلاً در آن گرفته شده است درج کند
• ✓سندهای انتقالی غيرمطابق اعلام سازی ايجاد نمی‌کنند اما بين طرفين معتبر باقی می‌مانند
• ✓نام‌های نادرست را می‌توان تحت بند 770.020 قانون رويه‌های مدنی از بين برد

سندی که به نام شخصی کاملاً ساختگی (دروغین یا خیالی) تنظیم شود باطل است، اما سندی که به نام شخص واقعی تحت نام ساختگی‌ای که او استفاده یا اختیار می‌کند تنظیم شود معتبر است. نام نادرست منتقل‌الیه را می‌توان با سند دوم به نام واقعی اصلاح کرد. منتقل‌الیه باید شخص حقیقی یا حقوقی موجود و دارای اهلیت گرفتن عنوان مالکیت باشد؛ سند به نام شخص مرده باطل است، و سند به نام ماترک متوفی محل تردید است.

• ✓سند به نام شخصی کاملاً ساختگی باطل است
• ✓سند به نام شخص واقعی تحت نام ساختگی اختیارشده معتبر است
• ✓سند به نام شخص مرده باطل است؛ سند به نام ماترک متوفی محل تردید است

دستورالعمل‌های اسکرو باید متقابل باشند و تفاهم‌ها و مقاصد اصیل‌ها را منعکس کنند. دستورالعمل‌ها باید روشن و قطعی باشند. دارندهٔ اسکرو اختیار صلاحدیدی ندارد و نباید آن را اعمال کند؛ او از طرف اصیل‌ها عمل می‌کند، نه به‌جای آن‌ها. این خود اصیل‌ها هستند که باید قرارداد اسکرو را اجرا کنند.

• ✓دستورالعمل‌های اسکرو باید متقابل باشند و تفاهم‌ها و مقاصد اصیل‌ها را منعکس کنند
• ✓دارندهٔ اسکرو نباید اختیار صلاحدیدی داشته باشد یا آن را اعمال کند
• ✓دارندهٔ اسکرو از طرف اصیل‌ها عمل می‌کند، نه در جایگاه و سمت آن‌ها

نگهدارنده اسکرو به‌عنوان میانجی یا داور عمل نمی‌کند و در اختلافات میان طرف‌های اصلی یا سایر طرف‌ها مشارکت نمی‌کند. ارائه مشاوره حقوقی به او ممنوع است و باید به طرف‌های اختلاف‌دار توصیه کند که با یک وکیل مشورت کنند (یا در صورتی که موضوع در محدوده مجوز باشد، با یک کارگزار املاک و مستغلات). نگهدارنده اسکرو فقط در چارچوب و محدوده دستورالعمل‌های اسکرو می‌تواند مشاوره بدهد.

• ✓نگهدارنده اسکرو در اختلافات میان طرف‌های اصلی نقش میانجی یا داور را ایفا نمی‌کند.
• ✓ارائه مشاوره حقوقی به نگهدارنده اسکرو ممنوع است و باید طرف‌های اختلاف‌دار را به وکیل یا کارگزار ارجاع دهد.
• ✓نگهدارنده اسکرو فقط در چارچوب و محدوده دستورالعمل‌های اسکرو می‌تواند مشاوره بدهد.

اسکرو یک رابطه نمایندگی محدود/خاص است که توسط محتوای دستورالعمل‌های اسکرو اداره می‌شود. به عنوان نماینده هر دو اصیل (و گاهی وام‌دهنده)، متصدی اسکرو فقط بر اساس دستورالعمل‌های کتبی مشخص اقدام می‌کند. وقتی اسکرو کامل/منعقد و بسته می‌شود، متصدی اسکرو برای هر اصیل نسبت به مواردی که هر یک به آن مستحق شده است، نماینده می‌شود.

• ✓اسکرو یک رابطه نمایندگی محدود/خاص است که توسط دستورالعمل‌های اسکرو اداره می‌شود
• ✓متصدی اسکرو فقط بر اساس دستورالعمل‌های کتبی مشخص اصیل‌ها اقدام می‌کند
• ✓وقتی اسکرو بسته می‌شود، متصدی اسکرو برای هر اصیل نسبت به اقلامی که هر یک مستحق آن است نماینده می‌شود

متصدی اسکرو باید از اصطلاحات مبهم یا دوپهلو پرهیز کند. باید اسناد قابل ثبت را فوراً به شرکت بیمه عنوان ارسال کند و نسخه‌هایی را به طرف‌های اصلی/ذی‌ربط مربوطه تحویل دهد. بدون مجوز، تنها می‌تواند مطالبات، درخواست‌ها، اسناد و وجوهی را بپذیرد که در دستورالعمل‌ها پیش‌بینی شده است. حساب امانی اسکرو باید با نهایت دقت نگهداری شود؛ حساب‌های دارای برداشت بیش از موجودی (مانده بدهکار) اکیداً ممنوع هستند.

• ✓متصدی اسکرو باید اسناد قابل ثبت را فوراً به شرکت بیمه عنوان ارسال کند
• ✓بدون مجوز، متصدی اسکرو تنها می‌تواند موارد پیش‌بینی‌شده در دستورالعمل‌ها را بپذیرد
• ✓حساب‌های امانی اسکرو دارای برداشت بیش از موجودی (مانده بدهکار) اکیداً ممنوع هستند

اسکروها دارای حق امتیاز و محرمانه هستند؛ نگهدارنده اسکرو نباید بدون تأیید اصیل‌ها اطلاعاتی به اشخاص ثالث (غیراصیل‌ها) بدهد. به‌عنوان نماینده، حقایقی که نماینده اسکرو می‌داند به اصیل‌ها نسبت داده می‌شود، بنابراین نگهدارنده اسکرو وظیفه دارد حقایق مادی را که در چارچوب نمایندگی به دست آمده و ممکن است بر تصمیم یک اصیل تأثیر بگذارد، اطلاع دهد. هر اطلاعات مادی زیان‌آور یا جدید افشا نشده باید برای دریافت دستورالعمل به اصیل‌ها افشا شود.

• ✓اسکروها محرمانه و دارای حق امتیاز هستند — بدون تأیید اصیل‌ها هیچ اطلاعاتی به غیراصیل‌ها داده نمی‌شود
• ✓حقایقی که نماینده اسکرو می‌داند به اصیل‌ها نسبت داده می‌شود
• ✓نگهدارنده اسکرو باید حقایق مادی مؤثر بر تصمیم یک اصیل را اطلاع دهد

دارنده حساب امانی باید کاملاً بیطرف بماند و از هیچ طرف اصلی، از جمله وامدهنده، جانبداری نکند و از اقداماتی که به سود یک طرف اصلی و به زیان طرف دیگر باشد بپرهیزد. او باید سوابق و پروندههای مرتب و منظم همراه با برگههای کنترلی نگهداری کند. پیش از بستن معامله، دارنده حساب امانی باید پرونده را حسابرسی کند و همه اقلام، از جمله وجوه وصولشده، را حساب کند. هیچ وجهی نباید پرداخت شود تا زمانی که همه چکها/حوالهها وصول شده و بهعنوان حقی خودکار برای برداشت قابل دسترس شوند — دوره نگهداری ۱ تا ۱۰ روز، بسته به مؤسسه.

• ✓دارنده حساب امانی باید کاملاً بیطرف بماند و از جانبداری از هر طرف اصلی بپرهیزد
• ✓پیش از بستن معامله، دارنده حساب امانی باید پرونده را حسابرسی کند و وجوه وصولشده را حساب کند
• ✓هیچ وجهی نباید پرداخت شود تا زمانی که اقلام وصول شوند (دوره نگهداری ۱ تا ۱۰ روز)

وقتی همه طرف‌های اصلی دستورالعمل‌های متقابل (منطبق) را امضا کنند، اسکرو کامل می‌شود. اگر فقط یک طرف اصلی امضا کرده باشد، آن طرف اصلی می‌تواند هر زمان پیش از امضای دستورالعمل‌های منطبق توسط طرف دیگر، اسکرو پیشنهادی را فسخ کند. وام‌دهندگان معمولاً حق پس گرفتن دستورالعمل‌ها، اسناد، وجوه و مدارک خود را محفوظ می‌دارند اگر دستورالعمل‌های خریدار/فروشنده با دستورالعمل‌های وام‌دهنده منطبق نباشد.

• ✓اسکرو زمانی کامل می‌شود که همه طرف‌های اصلی دستورالعمل‌های متقابل/منطبق را امضا کنند
• ✓طرف اصلی‌ای که تنها امضا کرده است می‌تواند پیش از امضای دستورالعمل‌های منطبق توسط طرف دیگر، اسکرو را فسخ کند
• ✓وام‌دهندگان حق پس گرفتن را محفوظ می‌دارند اگر دستورالعمل‌های خریدار/فروشنده با دستورالعمل‌های وام‌دهنده منطبق نباشد

اگر طرفین مدت را مشخص نکنند، فرض‌های قانونی اعمال می‌شود: برای اقامتگاه‌ها/مسکن/املاک مسکونی، مدت معادل دوره پرداخت اجاره است (در صورت عدم تعیین، یک ماه فرض می‌شود - CC 1944)؛ برای املاک کشاورزی یا چرای دام، یک سال؛ برای سایر املاک که عرفی وجود ندارد، یک ماه، مگر اینکه در نوشتار به نحو دیگری تعیین شده باشد (CC 1943).

• ✓مدت مسکونی به‌طور پیش‌فرض دوره پرداخت اجاره است، با فرض یک ماه (CC 1944)
• ✓مدت املاک کشاورزی/چرای دام به‌طور پیش‌فرض یک سال است
• ✓مدت سایر املاک به‌طور پیش‌فرض یک ماه است، مگر اینکه به صورت نوشتاری باشد (CC 1943)

محدودیت‌های قانونی بر شروط تعیین‌شده مقدم هستند: اجاره‌نامه‌های کشاورزی/باغبانی نمی‌توانند از ۵۱ سال تجاوز کنند؛ قطعات شهر یا شهرک نمی‌توانند از ۹۹ سال تجاوز کنند؛ اجاره‌نامه‌های تولید مواد معدنی/نفت/گاز نمی‌توانند از ۹۹ سال تجاوز کنند؛ اجاره‌نامه‌های ملکی که متعلق به یک صغیر آزادشده یا شخص محجور است نمی‌توانند از آنچه دادگاه پروبیت مجاز می‌داند تجاوز کنند. اجاره‌نامه‌ای که از یک رویداد آتی آغاز می‌شود، اگر مدت آن ظرف ۳۰ سال از اجرای کامل آغاز نشود، باطل است.

• ✓اجاره‌نامه‌های کشاورزی/باغبانی نمی‌توانند از ۵۱ سال تجاوز کنند
• ✓قطعات شهر یا شهرک و اجاره‌نامه‌های مواد معدنی/نفت/گاز نمی‌توانند از ۹۹ سال تجاوز کنند
• ✓اجاره‌نامه مبتنی بر رویداد آتی در صورتی باطل است که مدت آن ظرف ۳۰ سال از اجرا آغاز نشود

تمدید اجارهنامه یک رابطه استیجاری جدید و متمایز ایجاد میکند — طرفین باید سند جدیدی تنظیم و امضا کنند. تمدید مدت اجاره ادامهی تحت اجارهنامه اصلی است و ممکن است زمانی رخ دهد که مستأجر با اجازه، تصرف خود را ادامه دهد. اگر مستأجر تصرف خود را ادامه دهد و موجر اجارهبها را بپذیرد، فرض میشود که طرفین بهصورت ماهبهماه (در صورتی که اجارهبها ماهانه باشد) تمدید کردهاند، که هرگز بیش از یک سال طول نمیکشد.

• ✓تمدید اجارهنامه رابطه استیجاری جدید ایجاد میکند؛ تمدید مدت اجاره، اجارهنامه اصلی را ادامه میدهد
• ✓ادامه تصرف همراه با پذیرش اجارهبها توسط موجر، فرض تمدید ماهبهماه را ایجاد میکند
• ✓تمدید مفروض ناشی از ادامه تصرف هرگز بیش از یک سال طول نمیکشد

قرارداد اجاره مسکونی دارای بند تمدید/تجدید خودکار، توسط طرفی که آن را تنظیم نکرده است قابل ابطال است، مگر اینکه این بند با قلم ضخیم ۸ نقطهای چاپ شده باشد و بلافاصله بالای خط امضا، یک عبارت تصریحی با قلم ضخیم ۸ نقطهای درج شده باشد. گزینههای تمدید باید بهطور معقول مشخص و دارای شرایط ماهوی باشند؛ عبارت «با توافق متقابل تعیین شود» غیرقابل اجرا است.

• ✓بندهای تمدید خودکار باید با قلم ضخیم ۸ نقطهای باشند و بالای خط امضا یک عبارت تصریحی داشته باشند.
• ✓گزینههای تمدید مستلزم شرایط ماهوی مشخص هستند؛ عبارت «با توافق متقابل» غیرقابل اجرا است.
• ✓گزینه اعمالنشده تا زمانی که دقیقاً مطابق شرایط آن اعمال نشود، هیچ حق مالکیتی ایجاد نمیکند.

اختلاط زمانی رخ می‌دهد که دارندگان مجوز پول دیگران را در حساب غیرامانی واریز کنند یا اموال را به‌طور نامناسب با هم ادغام کنند. وجوه باید در حساب امانی، اسکرو بی‌طرف قرار گیرد، یا ظرف سه روز کاری به کارفرما تحویل داده شود.

• ✓وجوه باید ظرف ۳ روز کاری در حساب امانی، اسکرو بی‌طرف قرار گیرد، یا به کارفرما تحویل داده شود (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓حساب‌های امانی حساب‌های کارگزار هستند، نه در دسترس فروشندگان؛ فروشندگان باید فوراً وجوه را به کارگزار تحویل دهند
• ✓کارگزار می‌تواند تا ۲۰۰ دلار از وجوه خود را برای هزینه‌های خدمات نگه دارد، بدون ایجاد اختلاط (10 CCR § 2835)
• ✓وجوه دارای مالکیت مشترک باید حداکثر تا ۲۵ روز پس از واریز پرداخت شوند، در صورتی که اختلافی وجود نداشته باشد
• ✓برای هر ذی‌نفع سوابق جداگانه لازم است (10 CCR § 2831.1)؛ پوشش FDIC برای هر ذی‌نفع شناسایی‌شده به‌طور جداگانه اعمال می‌شود

اختیار نماینده می‌تواند واقعی (صریح) یا ظاهری (آشکار/ضمنی) باشد. اختیار واقعی آگاهانه اعطا می‌شود؛ اختیار ظاهری آن است که موکل باعث می‌شود اشخاص ثالث باور کنند نماینده از آن برخوردار است. اختیار نماینده محدود به آن چیزی است که واقعاً یا ظاهراً اعطا شده است.

• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2315: نماینده دارای اختیاری است که موکل واقعاً یا ظاهراً اعطا می‌کند
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2316: اختیار واقعی آگاهانه اعطا می‌شود یا نماینده مجاز است آن را باور کند
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2317: اختیار ظاهری آن است که موکل باعث می‌شود اشخاص ثالث آن را باور کنند
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2319: نماینده می‌تواند هر کاری را که برای تحقق هدف نمایندگی مناسب/معمول است انجام دهد

اختیار صریح فعالیت‌های مجاز را دقیقاً مشخص می‌کند. اختیار ضمنی برای تحقق نمایندگی به‌طور معقول ضروری است و نمی‌تواند با اختیار صریح تعارض داشته باشد. اختیار ظاهری به انتظارات معقول اشخاص ثالث بستگی دارد که به این باور رسیده‌اند که نماینده مجاز است.

• ✓اختیار صریح دقیق است؛ نماینده‌ای که برای خرید به قیمت ۱۰۰٬۰۰۰ دلار مجاز است نمی‌تواند به قیمت ۱۰۵٬۰۰۰ دلار خرید کند
• ✓اختیار ضمنی برای تحقق اهداف به‌طور معقول ضروری است اما نمی‌تواند با اختیار صریح تعارض داشته باشد
• ✓اختیار ظاهری موجب استاپل اصیل می‌شود هنگامی که اقدامات ظاهر اختیار را ایجاد می‌کنند و اشخاص ثالث به‌طور معقول اتکا می‌کنند
• ✓محدودیت‌های ابلاغ‌نشده بر اختیار عادی معمولاً برای شخص ثالث الزام‌آور نیستند

نماینده در وضعیت اضطراری اختیار گسترده‌ای دارد، از جمله اختیار نادیده گرفتن دستورها هنگامی که آشکارا در راستای منافع اصیل باشد و زمانی برای دریافت دستور نباشد. نماینده هرگز نمی‌تواند اختیار فریب دادن اصیل را داشته باشد و عموماً نمی‌تواند به نام خودش اقدام کند.

• ✓اضطرار اختیار را گسترش می‌دهد (مثلاً مدیر ملک که تعمیرات فوری انجام می‌دهد)
• ✓نماینده هرگز نمی‌تواند اختیار ارتکاب کلاهبرداری علیه اصیل را داشته باشد (قانون مدنی § 2315 و بعد)
• ✓نمایندگی برای فروش، اختیار اصلاح یا لغو قرارداد فروش را پس از انعقاد آن نمی‌دهد
• ✓کارگزار املاک که برای وام مذاکره می‌کند، عموماً بدون اختیار کتبی خدمات وام، اختیار وصول پرداخت‌ها را ندارد

اصیل می‌تواند یک اقدام غیرمجاز را تنفیذ کند و ملزم شود. تنفیذ مستلزم آن است که نماینده ادعا کرده باشد که از طرف اصیل نمایندگی می‌کند، اصیل در هر دو زمان دارای اهلیت بوده باشد، از تمام حقایق اساسی آگاه بوده باشد، کل عمل را تنفیذ کرده باشد، و این کار را پیش از کناره‌گیری شخص ثالث انجام داده باشد.

• ✓قانون مدنی §§ 2310 et seq.: پنج شرط برای تنفیذ
• ✓تنفیذ در معاملات املاک به‌طور کلی باید به صورت کتبی باشد
• ✓پس از تنفیذ، پیامدها همانند حالتی است که عمل از ابتدا مجاز بوده است

وکالت‌نامه یک سند کتبی است که به یک نماینده (وکیل در امور) اختیار می‌دهد. وکالت‌نامه ویژه اختیار انجام اعمال مشخص را می‌دهد؛ وکالت‌نامه عمومی اختیار تمام کسب‌وکار را می‌دهد. به بروکرها نباید در همان موضوعی که به‌عنوان نماینده دارای حق‌الزحمه فعالیت می‌کنند وکالت‌نامه داده شود.

• ✓وکالت‌نامه ویژه = اعمال مشخص؛ وکالت‌نامه عمومی = تمام کسب‌وکار موکل
• ✓وکالت‌نامه‌ها به‌طور مضیق تفسیر می‌شوند؛ اختیار عمومی محدود به تحقق اهداف مشخص است
• ✓بروکرها نباید در همان موضوع دارای حق‌الزحمه، وکالت‌نامه داشته باشند (برای پرهیز از معامله با خود)

بروکری که تنها اجازه دارد خریدار پیدا کند، اختیار پذیرش سپرده از خریدار را ندارد؛ اگر چنین کند، به‌عنوان نماینده خریدار عمل می‌کند. بیشتر فرم‌های لیستینگ به بروکر اختیار صریح می‌دهند که وجه‌الضمان را برای فروشنده بپذیرد.

• ✓بدون اختیار، بروکری که سپرده را می‌پذیرد به‌عنوان نماینده خریدار عمل می‌کند (زیان بر عهده خریدار است)
• ✓تقریباً همه فرم‌های لیستینگ اختیار صریح پذیرش وجه‌الضمان برای فروشنده را می‌دهند
• ✓پس از پذیرش قرارداد خرید توسط فروشنده، مالکیت پیش‌پرداخت به فروشنده منتقل می‌شود
• ✓سپرده تحت یک شرط خسارت توافقی معتبر معمولاً توسط خریدار نقض‌کننده قرارداد قابل بازپس‌گیری نیست (قانون مدنی §§ 1057.3, 1671)

چکی که طبق دستورات کتبی خریدار نگهداری می‌شود نباید تا زمان پذیرش وصول یا نقد شود، اما فروشنده باید حداکثر تا زمان ارائه پیشنهاد، کتباً مطلع شود. چک‌های با تاریخ آینده نباید پذیرفته شوند زیرا شبیه سفته هستند.

• ✓فروشنده باید کتباً مطلع شود که چک خریدار نگهداری می‌شود و وصول نمی‌شود (B&P § 10176(a))
• ✓فروشنده باید پیش از پذیرش یا همزمان با آن، دریافت اطلاعیه را تأیید کند
• ✓کارگزار باید دریافت چک را در سوابق صندوق امانی ثبت کند و آن را به‌طور ایمن نگهداری نماید (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓چک با تاریخ آینده ممکن است به عنوان سفته تلقی شود و نباید بدون افشا پذیرفته شود

کارگزاری که هنگام پذیرش یک سفته غیرقابل‌معامله، به‌طور ضمنی دریافت وجه نقد را اعلام می‌کند، قانون املاک و مستغلات را نقض می‌کند. استفاده از سفته به‌عنوان بیعانه باید از پیش توسط مشاور حقوقی بررسی شود.

• ✓القای دریافت وجه نقد در حالی که سفته پذیرفته شده است، نقض قانون املاک و مستغلات است
• ✓افشای کامل به فروشنده در مورد شکل سپرده بیعانه الزامی است
• ✓کارگزار وظیفه ایجابی دارد که همه حقایق مادی مؤثر بر تصمیم موکل را افشا کند

وقتی سپرده بیعانه به اسکرو بی‌طرف پرداخت می‌شود، خریدار پول را به‌صورت مشروط تحویل می‌دهد. امانت‌دار اسکرو معمولاً بدون موافقت فروشنده سپرده را بازنمی‌گرداند. اسکرو طبق قانون تعریف شده است.

• ✓ماده ۱۷۰۰۳ قانون مالی و ماده ۱۰۵۷ قانون مدنی، اسکرو را تعریف می‌کنند
• ✓عدم اجرای اسناد بازگرداندن سپرده (در نبود اختلاف مبتنی بر حسن نیت) ممکن است به خسارت تا ۱۰۰۰ دلار به‌علاوه حق‌الوکاله وکیل منجر شود (قانون مدنی § ۱۰۵۷.۳)
• ✓با اجرای کامل، امانت‌دار اسکرو برای پول، نماینده فروشنده و برای سند مالکیت، نماینده خریدار می‌شود
• ✓امانت‌دار اسکرو می‌تواند برای اختلاف‌ها بر سر سپرده‌ها، دعوای اینترپلیدر اقامه کند

شخص ثالثی که با نماینده معامله می‌کند وظیفه دارد واقعیت، هدف و دامنه نمایندگی را احراز کند. برای اعمالی که فراتر از اختیارات واقعی یا ظاهری نماینده باشد، هیچ مسئولیتی متوجه اصیل نمی‌شود.

• ✓لا مالفا علیه پیومبو برادرز: اشخاص ثالث با مسئولیت خود مکلف به احراز نمایندگی و اختیار هستند.
• ✓بار اثبات اختیار بر عهده طرفی است که به آن استناد می‌کند.
• ✓اصیل در قبال اعمالی که فراتر از اختیارات واقعی یا ظاهری نماینده است مسئول نیست.

یک ARM امکان تعدیل نرخ بهره را همراه با تغییرات نرخ‌های بازار فراهم می‌کند و به یک شاخص به‌علاوه مارجین مرتبط است.

• ✓کالیفرنیا در سال ۱۹۸۱ ARMs را مجاز کرد؛ وام‌دهندگان موظف بودند وام‌های رهنی با نرخ ثابت را به‌عنوان یک گزینه ارائه دهند.
• ✓شاخص‌های عمده شامل نرخ پرایم/مرجع، LIBOR، سررسید ثابت اوراق خزانه (TCM)، و هزینه وجوه منطقه یازدهم (COFI) است.
• ✓وام‌گیرندگان باید حاشیه‌های پایین و سقف‌های معقول را انتخاب کنند؛ برخی ARMs شامل کف نرخ بهره و خطر استهلاک منفی هستند.
• ✓HELOC یک خط اعتباری گردان است که معمولاً به نرخ پرایم گره خورده است.

وام معکوس به مالکان سالمند خانه امکان دسترسی به ارزش مالکانهٔ ملک را می‌دهد؛ محصول امروزی، وام تبدیل ارزش مالکانهٔ خانه (HECM) با بیمهٔ FHA است.

• ✓در یک HECM، مالک خانه هیچ پرداخت وامی انجام نمی‌دهد و درآمد ماهانه یا مبلغی یک‌جا دریافت می‌کند.
• ✓صلاحیت بر اساس ارزش مالکانه/ارزش ملک وثیقه و امید به زندگی مالک خانه تعیین می‌شود، نه درآمد بازنشستگی یا اعتبارسنجی.
• ✓HECM زمانی سررسید و قابل پرداخت می‌شود که آخرین وام‌گیرنده برای همیشه ملک را ترک کند، فوت کند، یا ملک را بفروشد.
• ✓بیمهٔ FHA در صورت ورشکستگی وام‌دهنده، جریان نقدی مستمر را تضمین می‌کند و اگر مانده وام از ارزش ملک بیشتر شود، کسری را پوشش می‌دهد.
• ✓رهن‌های موجود باید در زمان ایجاد وام به‌طور کامل پرداخت شوند؛ هزینه‌های بالا استفادهٔ کوتاه‌مدت را غیرعاقلانه می‌سازد.

در اقتصادهای با ثبات، وام متعارف بلندمدت با نرخ ثابت، ابزار معمول تأمین مالی مسکونی است.

• ✓ابزارهای تأمین مالی جایگزین، ریسک نرخ بهره بازار را از وام‌دهندگان به وام‌گیرندگان منتقل کردند.
• ✓وام‌های بیمه‌شده FHA و وام‌های جبران‌شده VA به‌همراه فنی می و فردی مک، دسترسی به وام‌های رهنی با نرخ ثابت را حفظ کردند.

کالیفرنیا VRMها و RRMها را به‌عنوان ابزارهای جایگزین وام مسکن مجاز کرد.

• ✓VRMها در سال ۱۹۷۰ مجاز شدند؛ نرخ بهره با حرکت شاخص در یک محدوده تغییر می‌کند.
• ✓RRMها در سال ۱۹۸۰ مجاز شدند؛ وامی بلندمدت (تا ۳۰ سال) متشکل از وام‌های کوتاه‌مدت که در فواصل زمانی (مثلاً ۳ تا ۵ سال) قابل تمدید است، و وام‌دهندگان موظف‌اند گزینه‌ای با نرخ ثابت ارائه کنند.
• ✓اگر وام‌گیرنده تمدید RRM را رد کند، مانده بدهی به‌علاوه بهره تعلق‌گرفته سررسید می‌شود.

GPMها در آغاز دوره وام، بازپرداخت اصل را به‌صورت جزئی به تعویق می‌اندازند.

• ✓پرداخت‌ها پس از پنج سال اول به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌یابند تا وام در طول دوره باقی‌مانده (مثلاً ۲۵ سال) بازپرداخت شود.
• ✓GPMها ممکن است شامل استهلاک منفی باشند؛ فروش زودهنگام ممکن است مستلزم بازپرداخت بیش از اصل اولیه باشد.

دارندگان مجوز که محصولات وام جایگزین یا غیرسنتی را توصیه می‌کنند باید ریسک‌ها را درک کنند و در چارچوب وظایف فیدوشیاری خود عمل کنند.

• ✓MLB/MLO باید در طول دوره پیش‌بینی‌شده وام، مزایا و ریسک‌ها را در چارچوب وظیفه فیدوشیاری خود نسبت به وام‌گیرنده توضیح دهند.
• ✓معمولاً باید از تکنیک‌های تأمین مالی نوآورانه یا خلاقانه بدون حضور مشاور حقوقی مطلع پرهیز شود.

ROMها (که در کانادا به‌طور گسترده استفاده می‌شوند) وام‌های بازمذاکره‌شده‌ای هستند که نرخ آن‌ها به‌صورت دوره‌ای بازنشانی می‌شود.

• ✓نرخ بهره و پرداخت ماهانه معمولاً هر پنج سال یک‌بار بازمذاکره می‌شوند
• ✓پرداخت‌ها بر مبنای ۲۵ یا ۳۰ سال مستهلک می‌شوند و مدت آن در گام‌های پنج‌ساله کاهش می‌یابد

یک SAM در ازای نرخ کمتر از بازار، درصدی از افزایش ارزش ملک را به وام‌دهنده می‌دهد.

• ✓وام‌دهنده در زمان فروش مجدد، درصد توافق‌شده‌ای از افزایش ارزش بازار را دریافت می‌کند.
• ✓SAMها معمولاً در جاهایی که ارزش املاک و مستغلات افزایش نمی‌یابد، در دسترس نیستند.

وقتی حق فروش (power of sale) وجود دارد، ذی‌نفع پس از نقض، امین را به ثبت اخطار نکول (Notice of Default) هدایت می‌کند. امین به‌عنوان نماینده محدود عمل می‌کند. هر یک از ذی‌نفعان در یک سند امانی تقسیم‌شده می‌تواند حق فروش را اعمال کند، مشروط به توافق‌های قاعده اکثریت وفق قانون مدنی 2941.9.

• ✓ذی‌نفع پس از نقض، امین را به ثبت اخطار نکول هدایت می‌کند
• ✓امین به‌عنوان نماینده محدود عمل می‌کند (قانون مدنی 2924c، 2934a)
• ✓اجرای غیرقضایی وثیقه حقوق رویه‌ای بدون اقدام دولت است
• ✓هر یک از ذی‌نفعان در نبود توافق مخالف می‌تواند حق فروش را اعمال کند

اخطار نکول باید انتخاب ذی‌نفع را برای اعلام سررسید شدن کل بدهی بیان کند. این اخطار حداقل سه ماه پیش از اخطار فروش ثبت می‌شود. ظرف ده روز پس از ثبت، نسخه‌هایی باید برای درخواست‌کنندگان اخطار و امانت‌گذار ارسال شود. ظرف یک ماه، اخطار برای طرف‌های فهرست‌شده در قانون مدنی 2924b ارسال می‌شود.

• ✓اخطار نکول حداقل سه ماه پیش از اخطار فروش ثبت می‌شود
• ✓نسخه‌ای ظرف ۱۰ روز برای طرف‌های درخواست‌کننده و امانت‌گذار ارسال می‌شود
• ✓اخطار ظرف یک ماه برای جانشینان، دارندگان حق وثیقه درجه پایین‌تر، کنترل‌کننده ایالت و IRS ارسال می‌شود

اطلاعیه فروش تاریخ فروشی را تعیین می‌کند که زودتر از ۲۰ روز پس از ثبت نباشد. باید حداقل ۱۴ روز قبل از فروش ثبت و حداقل ۲۰ روز قبل از فروش ارسال پستی شود. باید در بازه حداقل ۲۰ روز، هفته‌ای یک بار منتشر شود (سه انتشار، حداکثر با فاصله ۷ روز) و حداقل ۲۰ روز نصب شود.

• ✓تاریخ فروش نباید زودتر از ۲۰ روز پس از ثبت اطلاعیه فروش باشد
• ✓حداقل ۱۴ روز قبل از فروش ثبت و حداقل ۲۰ روز قبل از فروش ارسال پستی شود
• ✓حداقل به مدت ۲۰ روز، هفته‌ای یک بار منتشر شود (سه انتشار، حداکثر با فاصله ۷ روز)
• ✓حداقل ۲۰ روز در یک مکان عمومی و روی ملک نصب شود

این فروش یک حراج عمومی بین ساعت ۹ صبح و ۵ بعدازظهر در یک روز کاری است. بازگردانی وضعیت (reinstatement) تا پنج روز کاری پیش از فروش در دسترس است؛ پس از آن، تسویه کامل تا آغاز پیشنهاددهی امکان‌پذیر است. تنها ذی‌نفع وصول‌کننده (foreclosing beneficiary) می‌تواند پیشنهاد اعتباری (credit-bid) بدهد. دلسرد کردن فرآیند پیشنهاددهی غیرقانونی است. امین باید حقایق اساسی را افشا کند.

• ✓بازگردانی وضعیت تا پنج روز کاری پیش از فروش؛ تسویه کامل تا آغاز پیشنهاددهی
• ✓تنها ذی‌نفع وصول‌کننده می‌تواند تا میزان بدهی پیشنهاد اعتباری (credit-bid) بدهد
• ✓دلسرد کردن فرآیند پیشنهاددهی غیرقانونی است (قانون مدنی ۲۹۲۴h(g))
• ✓تعویق بیش از مجموع ۳۶۵ روز مستلزم اعلان جدید فروش است

خریدار برنده یک سند امانتدار با اقرارهای ویژه، بدون ضمانت، دریافت می‌کند که مالکیت آن به تاریخ امضای سند امانت عطف به ماسبق می‌شود. پیشنهاد اعتباری کامل بدهی را از بین می‌برد. وثیقه‌های درجه پایین‌تر ساقط می‌شوند؛ وثیقه‌های ارشد باقی می‌مانند. پس از فروش امانتدار، حق بازخرید وجود ندارد.

• ✓سند امانتدار به تاریخ امضای سند امانت عطف به ماسبق می‌شود
• ✓پیشنهاد اعتباری کامل بدهی و تعهدات را از بین می‌برد
• ✓وثیقه‌های درجه پایین‌تر ساقط می‌شوند؛ وثیقه‌های ارشد و سوپر وثیقه‌ها باقی می‌مانند
• ✓پس از فروش امانتدار، حق بازخرید وجود ندارد

برنده مناقصه مستحق تصرف است و می‌تواند پس از اخطار سه‌روزه تخلیه (Notice to Quit) از طریق دعوای تصرف غیرقانونی (Unlawful Detainer) تخلیه کند. مستأجران تحت اجاره‌نامه‌ای که در اولویت پایین‌تر از حق وثیقه اجراشده (foreclosed lien) قرار دارد، عموماً به اخطار ۶۰ روزه تخلیه (Notice to Vacate) نیاز دارند. حقوق مستأجران مشمول کنترل اجاره ممکن است ساقط نشود. اگر استفاده غیرمنصفانه صورت گرفته باشد، فسخ ظرف دو سال امکان‌پذیر است.

• ✓مالک-ساکن پس از اخطار ۳ روزه تخلیه و دعوای تصرف غیرقانونی تخلیه می‌شود
• ✓مستأجران اجاره‌نامه تبعی به اخطار ۶۰ روزه تخلیه نیاز دارند
• ✓در صورت استفاده غیرمنصفانه، فسخ ظرف دو سال در دسترس است (قانون مدنی ۱۶۹۵.۱۴)

امانت‌دار عواید را توزیع می‌کند: (۱) کارمزد/هزینه‌ها/مخارج امانت‌دار؛ (۲) کل مبلغ بدهی به ذی‌نفع؛ (۳) دارندگان حق‌الوثیقه تبعی به ترتیب اولویت؛ (۴) مازاد به وام‌گیرنده. اختلافات از طریق دادخواست اینترپلیدر و جبران اعلامی حل می‌شود.

• ✓ترتیب: کارمزد امانت‌دار، ذی‌نفع، حق‌الوثیقه‌های تبعی به ترتیب اولویت، مازاد به وام‌گیرنده
• ✓حق‌الوثیقه‌های تبعی پرداخت می‌شوند، خواه بدهی آن‌ها سررسید شده باشد یا نه
• ✓اختلافات از طریق اینترپلیدر و جبران اعلامی حل می‌شوند

وام‌دهنده ممکن است پیشنهاد کمتر از بدهی بدهد زمانی که انتظار یک اقدام جانبی برای تقلب، اتلاف، یا تخریب عمدی می‌رود، یا زمانی که خسارت اتفاقی دارای پوشش بیمه وجود دارد. عدم ارائه پیشنهاد کمتر از بدهی ممکن است به رد مطالبه بیمه منجر شود (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). تصمیم‌های مربوط به پیشنهاد کمتر از بدهی به مشاوره حقوقی نیاز دارند.

• ✓پیشنهاد کمتر از بدهی، اقدام جانبی برای تقلب یا اتلاف را حفظ می‌کند
• ✓برای حفظ مطالبه بیمه خسارت اتفاقی، پیشنهاد کمتر از بدهی لازم است (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓پیشنهاد اعتباری کامل ممکن است حق بازیافت مطالبه بیمه را ساقط کند