Encumbrances/Liens +7California · العقارات · العربية

العبء هو أي حق أو مصلحة في العقار يملكها شخص من غير حاملي سند الملكية، ويؤثر في قيمة ملكية المالك لكنه لا يمنع الانتفاع أو نقل الملكية. توجد فئتان: الأعباء التي تؤثر في سند الملكية (الامتيازات) والأعباء التي تؤثر في الحالة المادية أو الاستخدام (حقوق الارتفاق، القيود، التعديات).

• ✓العبء يؤثر في القيمة لكنه لا يمنع بيع أو نقل حق الملكية التام (fee title)
• ✓الأعباء التي تؤثر في سند الملكية هي الامتيازات (مطالبات مالية)
• ✓تشمل الأعباء التي تؤثر في الحالة أو الاستخدام حقوق الارتفاق، والقيود، وتنظيم المناطق، والتعديات

الامتياز هو عبء يُفرض على الممتلكات كضمان لمطالبة مالية أو لتنفيذ عمل. قد يكون الامتياز طوعيًا (رهن عقاري) أو غير طوعي (ضرائب متأخرة)، ومحددًا (صك ائتمان، امتياز المقاول) أو عامًا (حكم مالي، امتياز ضريبة الدخل). جميع الامتيازات هي أعباء على الملكية، ولكن ليست كل الأعباء على الملكية امتيازات.

• ✓الامتياز الطوعي = ينشئه المالك (مثل الرهن العقاري)؛ الامتياز غير الطوعي = يفرضه القانون (مثل امتياز الضريبة)
• ✓الامتياز المحدد يؤثر على عقار معين؛ الامتياز العام يؤثر على جميع ممتلكات المالك غير المعفاة
• ✓الامتياز يضمن مطالبة مالية أو تنفيذ عمل

الشائبة على سند الملكية هي أي مطالبة أو عبء قائم، إذا كان صحيحًا، قد يضعف سند ملكية المالك. وطالما بقيت الشائبة، لا يستطيع المالك نقل سند ملكية قابل للبيع. أمثلة: سند ائتمان تم سداده ولكن لم يُعد نقله؛ توقيع وارث مفقود؛ لائحة دعوى lis pendens متبقية بعد إسقاط القضية.

• ✓الشائبة على سند الملكية تمنع نقل سند ملكية قابل للبيع
• ✓تشمل الأمثلة سندات ائتمان مشبعة لم يُعد نقلها، وتوقيعات ورثة مفقودة، ولائحة دعوى lis pendens قديمة
• ✓قد تؤخر الإزالة الإغلاق حتى يمكن إصدار بوليصة تأمين سند ملكية نظيفة

بموجب المادة 1624 من القانون المدني، تشمل العقود التي يجب أن تكون مكتوبة وموقعة من الطرف المُلزَم ما يلي: الاتفاقات غير القابلة للتنفيذ خلال سنة واحدة؛ الوعود بالوفاء بدين شخص آخر؛ عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة أو بيع العقارات؛ الاتفاقات التي تستخدم وكيلاً لشراء أو بيع أو إيجار العقارات مقابل تعويض؛ الاتفاقات غير القابلة للتنفيذ خلال حياة الواعد؛ الاتفاقات التي تتحمل دين الرهن العقاري؛ والتزامات القروض التي تزيد على 100,000 دولار وغير المخصصة لأغراض شخصية.

• ✓يجب أن يكون بيع العقارات أو عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة واحدة مكتوباً
• ✓يجب أن يكون الاتفاق الذي يستخدم وسيطاً لبيع العقارات مقابل عمولة مكتوباً وموقعاً
• ✓يجب أن تكون الاتفاقات غير القابلة للتنفيذ خلال سنة واحدة مكتوبة
• ✓يجب أيضاً أن يكون تفويض الوكيل بالتوقيع على عقد عقاري مكتوباً

يجب أن يكون اتفاق العمولة مكتوبًا وموقّعًا من الطرف المُلزَم به لكي يتمكن الوسيط من التحصيل. ينطبق هذا على عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة. لا تشمل الاتفاقات الشفهية بين الوسيط والوسيط لتقاسم العمولة. الاتفاقات غير المكتوبة لدفع دين الرهن العقاري المفترض باطلة ما لم يكن الافتراض منصوصًا عليه في سند النقل.

• ✓يجب أن يكون اتفاق عمولة الوسيط مكتوبًا وموقّعًا من الطرف المُلزَم به
• ✓الاتفاقات الشفهية بين الوسطاء لتقاسم العمولة قابلة للتنفيذ (خارج نطاق قانون منع الغش)
• ✓اتفاق المشتري غير المكتوب على افتراض الرهن العقاري باطل ما لم يكن منصوصًا عليه في سند النقل

يتعلق قانون منع الغش بالعلاج القانوني وليس بالصحة الجوهرية. العقد غير المطابق غير قابل للتنفيذ، وليس باطلاً، ويكون نافذاً حتى يتم التمسك ببطلانه في دعوى. وهو دفاع فقط. يمكن للأداء الجزئي الجوهري أن يعفي من اشتراط الكتابة. العقد المنفذ بالكامل خارج نطاق القانون.

• ✓عدم الامتثال يجعل العقد غير قابل للتنفيذ، وليس باطلاً
• ✓القانون دفاع فقط ولا يمكن أن يكون أساساً لدعوى إيجابية
• ✓الأداء الجزئي الجوهري يمكن أن يعفي من اشتراط الكتابة
• ✓العقد المنفذ بالكامل لا يخضع لقانون منع الغش

يجوز أن يكون المستند الكتابي المطلوب بأي شكل (حتى سلسلة من الرسائل) لكن يجب أن يتضمن جميع الشروط الجوهرية حتى تتمكن المحكمة من تحديد الاتفاق، ويجب أن يحمل توقيع الطرف المطلوب إلزامه. يجوز للطرف الرافع للدعوى إضافة توقيعه لاحقًا.

• ✓يجب أن تتضمن المذكرة جميع الشروط الجوهرية للعقد
• ✓يجب أن تكون موقعة من الطرف المطلوب إلزامه
• ✓يجوز للطرف الرافع للدعوى إضافة توقيعه لاحقًا

لا يؤثر التسجيل على صحة سند الملكية، لكنه بالغ الأهمية لأن التسجيل يحمي الممنوح له. إذا فشل الممنوح له في التسجيل وتم تسجيل مستند آخر، يصبح الممنوح له الأول في خطر. يوضح نظام التسجيل تسلسل عمليات النقل. كما أن حيازة العقار تعطي إشعارًا بحقوق الأشخاص الحائزين، لذا ينبغي للمشترين التحقق من شاغلي العقار بدلًا من الاعتماد فقط على بوليصة تأمين الملكية.

• ✓التسجيل لا يؤثر على الصحة، لكنه يحمي الممنوح له ضد المستندات المسجلة لاحقًا
• ✓يحدد نظام التسجيل تسلسل عمليات النقل التي تؤثر على العقار
• ✓الحيازة تعطي إشعارًا بحقوق الحائز؛ ينبغي للمشترين التحقق من شاغلي العقار

يحمي قانون كاليفورنيا المالكين من الأعباء غير المصرح بها على العقارات. يجب تنفيذ معظم الصكوك التي تؤثر على العقارات وتصديقها أو إثباتها من قبل المالك قبل التسجيل. تشمل الصكوك المشمولة عقود النقل، والرهون العقارية، وصكوك الأمانة، واتفاقيات البيع، واتفاقيات الخيار، وإيصالات الإيداع، وإيصالات العمولة، والإفادات التي تشير إليها. يجب أن ينفذ أي صك ينقل أو يفرض عبئاً على الملكية المشتركة بين الزوجين من قبل كلا الزوجين.

• ✓يجب التصديق على معظم صكوك العقارات أو إثباتها من قبل المالك قبل التسجيل
• ✓يجب أن ينفذ أي صك ينقل أو يفرض عبئاً على الملكية المشتركة بين الزوجين من قبل كلا الزوجين

يتطلب سند الملكية الكامل في السجلات وجود صلة مباشرة بالأسماء بين المالكين في سلسلة سند الملكية. أي تباين جوهري بين اسم الممنوح له في صك ما واسم المانح في الصك التالي يجعل سند الملكية معيبًا، حتى لو أمكن إثبات الهوية خارج السجل. يتألف الاسم القانوني من اسم شخصي واحد ولقب عائلي واحد؛ إن حذف الاسم الأوسط أو إضافة الاسم الأوسط/الحرف الأول منه لا يهم عمومًا، لكن التباين قد يجعل سند الملكية معيبًا.

• ✓وجود تباين جوهري في الاسم ضمن سلسلة سند الملكية يجعل سند الملكية في السجلات معيبًا
• ✓حذف الاسم الأوسط أو إضافته لا يهم عمومًا، لكن التباين قد يسبب عيبًا
• ✓لا يمكن لوثيقة لاحقة تتضمن أسماء متباينة أن تمنح إشعارًا قانونيًا مفترضًا

مع استثناءات محدودة، يجب على الشخص الذي تغيّر اسمه بعد اكتساب سند الملكية أن يبيّن، في سند نقل الملكية، الاسم الذي اكتسب به سند الملكية (مثال: “Mary Doe Smith، المعروفة سابقًا باسم Mary Doe”). سند نقل الملكية الذي لا يستوفي ذلك لا يمنح إشعارًا حكميًا للمشترين/أصحاب حقوق الامتياز اللاحقين، لكنه يظل صالحًا بين الأطراف ومن لديهم إشعار فعلي. يمكن تنقية سند الملكية عبر دعوى خاصة بموجب قانون الإجراءات المدنية، المادة 770.020.

• ✓يجب على ناقل الملكية أن يبيّن الاسم الذي اُكتسب به سند الملكية في الأصل
• ✓سندات نقل الملكية غير المتوافقة لا تمنح إشعارًا حكميًا لكنها تظل صالحة بين الأطراف
• ✓يمكن تنقية الأسماء غير الصحيحة بموجب قانون الإجراءات المدنية، المادة 770.020

الصك الصادر إلى شخص وهمي محض (مزيف أو مختلق) باطل، أما الصك الصادر إلى شخص حقيقي باسم وهمي يستخدمه أو يتخذه فهو صالح. يمكن تصحيح اسم الممنوح له الخاطئ بواسطة صك ثانٍ بالاسم الصحيح. يجب أن يكون الممنوح له شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً موجوداً وقادراً على تلقّي الملكية؛ الصك الصادر إلى شخص ميت باطل، والصك الصادر إلى تركة متوفى محل تساؤل.

• ✓الصك الصادر إلى شخص وهمي محض باطل
• ✓الصك الصادر إلى شخص حقيقي باسم وهمي يتخذه صالح
• ✓الصك الصادر إلى شخص ميت باطل؛ والصك الصادر إلى تركة متوفى محل تساؤل

يجب أن تتضمن تعليمات الإسكرو توافقاً متبادلاً يعكس فهم الأطراف الأصلية ومقاصدهم. يجب أن تكون التعليمات واضحة ومحددة. لا يملك حائز الإسكرو سلطة تقديرية ويجب ألا يمارسها؛ فهو يتصرف بالنيابة عن الأطراف الأصلية، وليس بدلاً منهم. الأطراف الأصلية أنفسهم هم من يجب أن ينفذوا عقد الإسكرو.

• ✓يجب أن تتضمن تعليمات الإسكرو توافقاً متبادلاً يعكس فهم الأطراف الأصلية ومقاصدهم
• ✓يجب ألا يملك حائز الإسكرو أو يمارس سلطة تقديرية
• ✓يتصرف حائز الإسكرو بالنيابة عن الأطراف الأصلية، وليس في محلهم ومقامهم

لا يعمل حافظ الضمان كوسيط أو محكم ولا يشارك في الخلافات بين الأطراف الأصلية أو الأطراف. يُحظر عليه تقديم المشورة القانونية ويجب عليه أن ينصح الأطراف المتنازعة باستشارة محامٍ (أو وسيط عقارات عندما تكون المسألة ضمن نطاق الترخيص). يجوز لحافظ الضمان تقديم المشورة ضمن مسار ونطاق التعليمات.

• ✓لا يعمل حافظ الضمان كوسيط أو محكم في النزاعات بين الأطراف الأصلية
• ✓يُحظر على حافظ الضمان تقديم المشورة القانونية ويجب عليه إحالة الأطراف المتنازعة إلى محامٍ أو وسيط
• ✓يجوز لحافظ الضمان تقديم المشورة فقط ضمن مسار ونطاق تعليمات الضمان

الضمان هو علاقة وكالة محدودة/خاصة تحكمها محتويات تعليمات الضمان. بصفته وكيلاً لكلا الطرفين الأساسيين (وأحياناً المُقرض)، يتصرف صاحب الضمان فقط بناءً على تعليمات كتابية محددة. عند اكتمال الضمان/استكماله وإقفاله، يصبح صاحب الضمان وكيلاً لكل طرف أساسي فيما يتعلق بالأشياء التي أصبح كل منهما مستحقاً لها.

• ✓الضمان هو علاقة وكالة محدودة/خاصة تحكمها تعليمات الضمان
• ✓يتصرف صاحب الضمان فقط بناءً على تعليمات كتابية محددة من الأطراف الأساسية
• ✓عند إقفال الضمان، يصبح صاحب الضمان وكيلاً لكل طرف أساسي للعناصر التي يستحق كل منهما الحصول عليها

يجب على أمين الضمان تجنب المصطلحات الغامضة أو المبهمة. ويجب عليه فوراً إحالة الصكوك القابلة للتسجيل إلى شركة تأمين الملكية وتزويد الأطراف الأصلية/المعنية بنسخ منها. ودون تفويض، لا يجوز له إلا قبول المطالبات والمطالب والصكوك والأموال المنصوص عليها في التعليمات. يجب الحفاظ على حساب أمانة الضمان بعناية فائقة؛ ويُحظر تماماً وجود حسابات مكشوفة (أرصدة مدينة).

• ✓يجب على أمين الضمان فوراً إحالة الصكوك القابلة للتسجيل إلى شركة تأمين الملكية
• ✓دون تفويض، لا يجوز لأمين الضمان إلا قبول البنود المنصوص عليها في التعليمات
• ✓يُحظر تماماً وجود حسابات أمانة الضمان المكشوفة (الأرصدة المدينة)

الإسكرو محمي وسري؛ لا يجوز لأمين الإسكرو إعطاء معلومات لأطراف ثالثة (غير الأطراف الأصلية) دون موافقة الأطراف الأصلية. بصفته وكيلاً، تُنسب الحقائق التي يعلمها وكيل الإسكرو إلى الأطراف الأصلية، لذلك يقع على أمين الإسكرو واجب التواصل بشأن الحقائق الجوهرية المكتسبة ضمن نطاق الوكالة والتي قد تؤثر على قرار الطرف الأصلي. يجب الإفصاح عن أي معلومات جوهرية جديدة أو ضارة لم يُفصح عنها للأطراف الأصلية للحصول على تعليماتهم.

• ✓الإسكرو محمي وسري — لا تُعطى معلومات لغير الأطراف الأصلية دون موافقة الأطراف الأصلية
• ✓تُنسب الحقائق التي يعلمها وكيل الإسكرو إلى الأطراف الأصلية
• ✓يجب على أمين الإسكرو التواصل بشأن الحقائق الجوهرية التي تؤثر على قرار الطرف الأصلي

يجب أن يبقى أمين الحساب المشروط (escrow holder) محايدًا تمامًا، دون محاباة أي طرف أصلي بما في ذلك المُقرض، وأن يتجنب أي إجراءات تؤدي إلى تحقيق نفع لطرف على حساب طرف آخر. ويجب عليه الاحتفاظ بسجلات وملفات مرتبة ومنظمة مع قوائم مراجعة. وقبل الإقفال، يجب على أمين الحساب المشروط تدقيق الملف وحصر جميع البنود بما في ذلك الأموال المُقاصّة. ولا يجوز صرف الأموال حتى تُقاصّ جميع الشيكات أو الحوالات وتصبح متاحة للسحب كحق تلقائي — وهي فترة احتجاز تتراوح من 1 إلى 10 أيام حسب المؤسسة المالية.

• ✓يجب أن يبقى أمين الحساب المشروط محايدًا تمامًا وأن يتجنب محاباة أي طرف أصلي
• ✓قبل الإقفال، يجب على أمين الحساب المشروط تدقيق الملف وحصر الأموال المُقاصّة
• ✓لا يجوز صرف أي أموال حتى تُقاصّ البنود (فترة احتجاز من 1 إلى 10 أيام)

عندما يوقّع جميع الأطراف الرئيسية على تعليمات متبادلة (متوافقة)، يصبح حساب الضمان مكتملاً. إذا وقّع طرف رئيسي واحد فقط، يجوز لهذا الطرف إنهاء حساب الضمان المقترح في أي وقت قبل أن يوقّع الطرف الآخر على تعليمات متوافقة. يحتفظ المقرضون عادةً بالحق في سحب تعليماتهم وصكوكهم وأموالهم ومستنداتهم إذا لم تكن تعليمات المشتري/البائع متوافقة مع تعليمات المقرض.

• ✓يصبح حساب الضمان مكتملاً عندما يوقّع جميع الأطراف الرئيسية على تعليمات متبادلة/متوافقة
• ✓يجوز للطرف الرئيسي الوحيد الموقّع إنهاء حساب الضمان قبل أن يوقّع الطرف الآخر على تعليمات متوافقة
• ✓يحتفظ المقرضون بالحق في السحب إذا لم تكن تعليمات المشتري/البائع متوافقة مع تعليمات المقرض

إذا لم يحدد الأطراف المدة، تُطبق الافتراضات القانونية: بالنسبة لأماكن الإقامة/المساكن/العقارات السكنية، تكون المدة مساوية لفترة دفع الإيجار (يُفترض أنها شهر واحد إذا لم تُحدد - CC 1944)؛ وبالنسبة للعقارات الزراعية أو الرعوية، سنة واحدة؛ وبالنسبة لجميع العقارات الأخرى التي لا يوجد لها عرف، شهر واحد ما لم يُحدد خلاف ذلك كتابيًا (CC 1943).

• ✓تكون مدة الإيجار السكني افتراضيًا وفق فترة دفع الإيجار، ويُفترض أنها شهر واحد (CC 1944)
• ✓تكون مدة العقارات الزراعية/الرعوية افتراضيًا سنة واحدة
• ✓تكون مدة العقارات الأخرى افتراضيًا شهرًا واحدًا ما لم يُحدد خلاف ذلك كتابيًا (CC 1943)

القيود القانونية تتقدم على الشروط المحددة: لا يجوز أن تتجاوز إيجارات الزراعة/البستنة 51 سنة؛ ولا يجوز أن تتجاوز إيجارات قطع الأراضي في البلدة أو المدينة 99 سنة؛ ولا يجوز أن تتجاوز إيجارات إنتاج المعادن/النفط/الغاز 99 سنة؛ ولا يجوز أن تتجاوز إيجارات العقارات المملوكة لقاصر محرر أو شخص عديم الأهلية ما تأذن به محكمة الوصايا. يكون الإيجار الذي يبدأ عند حدث مستقبلي باطلاً إذا لم تبدأ مدته خلال 30 سنة من الإبرام الكامل.

• ✓لا يجوز أن تتجاوز إيجارات الزراعة/البستنة 51 سنة
• ✓لا يجوز أن تتجاوز إيجارات قطع الأراضي في البلدة أو المدينة وإيجارات المعادن/النفط/الغاز 99 سنة
• ✓يكون الإيجار المرتبط بحدث مستقبلي باطلاً إذا لم تبدأ مدته خلال 30 سنة من الإبرام

إن تجديد عقد الإيجار ينشئ إيجارًا جديدًا ومستقلًا - ينبغي للأطراف إبرام صك جديد. أما تمديد عقد الإيجار فهو استمرار بموجب عقد الإيجار الأصلي وقد يحدث عندما يبقى المستأجر في العقار بعد انتهاء المدة بإذن. إذا بقي المستأجر في العقار بعد انتهاء المدة وقبل المالك الإيجار، يُفترض أن الأطراف قد جددوا على أساس شهري (إذا كان الإيجار شهريًا)، ولا يتجاوز التجديد سنة واحدة أبدًا.

• ✓التجديد ينشئ إيجارًا جديدًا؛ أما التمديد فيستمر بموجب عقد الإيجار الأصلي
• ✓البقاء بعد انتهاء المدة مع قبول المالك للإيجار يُفترض منه التجديد على أساس شهري
• ✓التجديد المفترض بسبب البقاء بعد انتهاء المدة لا يستمر أبدًا أكثر من سنة واحدة

عقد إيجار سكني يتضمن شرطًا للتجديد/التمديد التلقائي يجوز للطرف الذي لم يعدّه أن يطلب إبطاله، إلا إذا كان الشرط مطبوعًا بخط عريض بحجم 8 نقاط ويظهر نص إقرار (recital) بخط عريض بحجم 8 نقاط مباشرةً فوق سطر التوقيع. يجب أن تكون خيارات التمديد محددة بشكل معقول من حيث الشروط الجوهرية؛ وعبارة “to be mutually agreed upon” غير قابلة للتنفيذ.

• ✓يجب أن تكون شروط التجديد التلقائي بخط عريض بحجم 8 نقاط مع نص إقرار فوق سطر التوقيع
• ✓تتطلب خيارات التمديد شروطًا جوهرية محددة؛ وعبارة “to be mutually agreed” غير قابلة للتنفيذ
• ✓الخيار غير المُمارَس لا ينشئ حقًا في الملكية حتى يُمارَس بدقة وفقًا لشروطه

يحدث الخلط عندما يودع المرخص لهم أموال الآخرين في حساب غير ائتماني أو يدمجون الممتلكات بشكل غير صحيح. يجب وضع الأموال في حساب ائتماني، أو ضمان محايد، أو تسليمها إلى الموكل خلال ثلاثة أيام عمل.

• ✓يجب وضع الأموال في حساب ائتماني أو ضمان محايد أو تسليمها إلى الموكل خلال 3 أيام عمل (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓الحسابات الائتمانية هي حسابات الوسيط، وليست متاحة لمندوبي المبيعات؛ وعلى مندوبي المبيعات تسليم الأموال فوراً إلى الوسيط
• ✓يجوز للوسيط الاحتفاظ بما يصل إلى 200 دولار من أمواله الخاصة لرسوم الخدمة دون خلط (10 CCR § 2835)
• ✓يجب صرف الأموال المملوكة بشكل مشترك في موعد لا يتجاوز 25 يوماً بعد الإيداع إذا لم يوجد نزاع
• ✓تتطلب سجلات منفصلة لكل مستفيد (10 CCR § 2831.1)؛ ويمتد تأمين FDIC لكل مستفيد محدد الهوية

قد تكون سلطة الوكيل فعلية (صريحة) أو ظاهرية (ظاهرة/ضمنية). تُمنح السلطة الفعلية عن قصد؛ أما السلطة الظاهرية فهي ما يجعل الموكل الأطراف الثالثة تعتقد أن الوكيل يملكها. تقتصر سلطة الوكيل على ما مُنح له فعليًا أو ظاهريًا.

• ✓القانون المدني لكاليفورنيا § 2315: للوكيل سلطة يمنحها له الموكل فعليًا أو ظاهريًا
• ✓القانون المدني لكاليفورنيا § 2316: السلطة الفعلية تُمنح عن قصد أو يُسمح للوكيل بالاعتقاد بها
• ✓القانون المدني لكاليفورنيا § 2317: السلطة الظاهرية هي ما يجعل الموكل الأطراف الثالثة تعتقد أن الوكيل يملكها
• ✓القانون المدني لكاليفورنيا § 2319: يجوز للوكيل فعل كل ما هو مناسب أو معتاد لتحقيق غرض الوكالة

تحدد السلطة الصريحة بدقة الأنشطة المصرح بها. السلطة الضمنية ضرورية بشكل معقول لإنجاز الوكالة ولا يمكن أن تتعارض مع السلطة الصريحة. تعتمد السلطة الظاهرية على التوقعات المعقولة للأطراف الثالثة التي جُعلت تعتقد أن الوكيل مُخوَّل.

• ✓السلطة الصريحة دقيقة؛ لا يمكن للوكيل المصرح له بالشراء بمبلغ 100,000 دولار أن يشتري بمبلغ 105,000 دولار
• ✓السلطة الضمنية ضرورية بشكل معقول لتحقيق الأهداف ولكن لا يمكن أن تتعارض مع السلطة الصريحة
• ✓السلطة الظاهرية تُسقط حق الموكل في الإنكار عندما تُنشئ الأفعال مظهرًا من السلطة ويعتمد الأطراف الثالثة على ذلك اعتمادًا معقولًا
• ✓القيود غير المُبلَّغ عنها على السلطة العادية لا تكون عادةً ملزمة للطرف الثالث

يكون للوكيل سلطة موسعة في حالة الطوارئ، بما في ذلك سلطة عدم اتباع التعليمات عندما يكون ذلك بوضوح في مصلحة الموكل ولا يوجد وقت للحصول على التعليمات. لا يمكن أن يكون للوكيل أبداً سلطة للاحتيال على الموكل، ولا يمكنه عموماً التصرف باسمه الخاص.

• ✓توسّع حالة الطوارئ نطاق السلطة (مثال: مدير العقار يقوم بإصلاحات عاجلة)
• ✓لا يمكن أن يكون للوكيل أبداً سلطة لارتكاب احتيال على الموكل (القانون المدني § 2315 وما يليه)
• ✓لا تمنح الوكالة بالبيع صلاحية تعديل أو إلغاء عقد البيع بعد إبرامه
• ✓لا يكون للوسيط العقاري الذي يتفاوض على قرض عموماً سلطة تحصيل المدفوعات دون صلاحية مكتوبة لخدمة القرض

يجوز للموكل أن يصدق على فعل غير مأذون به ويصبح ملزمًا. يتطلب التصديق أن يكون الوكيل قد ادعى أنه يمثل الموكل، وأن يكون الموكل كامل الأهلية في كلا الوقتين، وأن يعلم بجميع الحقائق الجوهرية، وأن يصدق على الفعل بأكمله، وأن يفعل ذلك قبل أن يتراجع الطرف الثالث.

• ✓القانون المدني §§ 2310 وما يليه: خمسة شروط للتصديق
• ✓يجب عمومًا أن يكون التصديق في معاملات العقارات مكتوبًا
• ✓بمجرد التصديق، تكون النتائج كما لو كان الفعل مأذونًا به أصلاً

التوكيل هو أداة مكتوبة تمنح سلطة لوكيل (وكيل فعلي). التوكيل الخاص يأذن بأعمال محددة؛ التوكيل العام يأذن بجميع الأعمال. لا ينبغي منح الوسطاء توكيلًا في نفس المسألة التي يكونون فيها وكيلًا مدفوع الأجر.

• ✓التوكيل الخاص = أعمال محددة؛ التوكيل العام = جميع أعمال الموكل
• ✓تُفسر التوكيلات تفسيرًا صارمًا؛ السلطة العامة محدودة بتحقيق أغراض محددة
• ✓لا ينبغي للوسطاء الاحتفاظ بتوكيل في نفس المسألة المدفوعة الأجر (تجنب التعامل الذاتي)

الوسيط العقاري الذي يقتصر دوره على إيجاد مشترٍ لا يملك صلاحية قبول وديعة من المشتري؛ وإذا فعل ذلك، فهو يتصرف بصفته وكيلاً عن المشتري. تمنح معظم نماذج الإدراج الوسيط صلاحية صريحة لقبول وديعة جدية لصالح البائع.

• ✓بدون صلاحية، يُعد الوسيط الذي يقبل وديعة وكيلاً عن المشتري (تقع الخسارة على المشتري)
• ✓جميع نماذج الإدراج تقريباً تمنح صلاحية صريحة لقبول وديعة جدية لصالح البائع
• ✓بمجرد أن يقبل البائع عقد الشراء، تؤول ملكية الدفعة المقدمة إلى البائع
• ✓الوديعة بموجب شرط صالح للتعويضات المحددة سلفاً لا يمكن عادةً للمشتري المخل بالعقد أن يستردها (القانون المدني §§ 1057.3، 1671)

الشيك الذي يُحتفظ به وفقًا لتعليمات المشتري الخطية لا يجوز تداوله حتى القبول، ولكن يجب إبلاغ البائع كتابيًا في موعد لا يتجاوز تقديم العرض. لا ينبغي قبول الشيكات المؤجلة التاريخ لأنها تشبه السندات الإذنية.

• ✓يجب إخطار البائع كتابيًا بأن شيك المشتري محتفظ به ولا يتم تداوله (B&P § 10176(a))
• ✓يجب أن يقر البائع باستلام الإخطار قبل القبول أو بالتزامن معه
• ✓يجب على الوسيط إدخال إيصال الشيك في سجلات صندوق الأمانات والاحتفاظ به بأمان (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓قد يُعامل الشيك المؤجل التاريخ كسند إذني ولا ينبغي قبوله دون إفصاح

الوسيط الذي يلمّح ضمنياً إلى استلام نقد بينما يقبل سنداً إذنياً غير قابل للتداول يخالف قانون العقارات. يجب أن يراجع المستشار القانوني مسبقاً استخدام السندات الإذنية كعربون جدية.

• ✓الإيحاء باستلام نقد عند قبول سند إذني يخالف قانون العقارات
• ✓يلزم الإفصاح الكامل للبائع عن شكل وديعة عربون الجدية
• ✓على الوسيط واجب إيجابي بالإفصاح عن جميع الحقائق الجوهرية التي تؤثر في قرار الموكل

عند دفع وديعة حسن النية إلى ضمان محايد، يقوم المشتري بتسليم المال بشكل مشروط. ولا يعيد أمين الضمان عمومًا الوديعة دون موافقة البائع. والضمان معرّف بموجب القانون.

• ✓يعرّف قانون المالية § 17003 والقانون المدني § 1057 الضمان
• ✓قد يؤدي عدم تنفيذ مستندات الإعادة (في غياب نزاع بحسن نية) إلى تعويضات تصل إلى 1000 دولار بالإضافة إلى أتعاب المحاماة (القانون المدني § 1057.3)
• ✓عند التنفيذ الكامل، يصبح أمين الضمان وكيلًا للبائع بالنسبة للمال ووكيلًا للمشتري بالنسبة لسند الملكية
• ✓يجوز لأمين الضمان رفع دعوى إيداع متقابل (interpleader) للنزاعات المتعلقة بالودائع

على الطرف الثالث الذي يتعامل مع وكيل واجب التحقق من حقيقة الوكالة والغرض منها ونطاقها. لا يتحمل الموكل أي مسؤولية عن الأفعال التي تتجاوز السلطة الفعلية أو الظاهرية للوكيل.

• ✓قضية La Malfa v. Piombo Bros.: الأطراف الثالثة ملزمة، على مسؤوليتها الخاصة، بالتحقق من الوكالة والسلطة
• ✓عبء إثبات السلطة يقع على الطرف الذي يدّعي وجودها
• ✓الموكل غير مسؤول عن الأفعال التي تتجاوز السلطة الفعلية أو الظاهرية للوكيل

يوفر الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل تعديلاً لسعر الفائدة مع تغير أسعار السوق، ويرتبط بمؤشر مضافاً إليه هامش.

• ✓أجازت كاليفورنيا الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل في عام 1981؛ وكان مطلوباً من المقرضين تقديم رهون عقارية بسعر فائدة ثابت كخيار
• ✓تشمل المؤشرات الرئيسية معدل الأساس/المرجعي، وليبور، واستحقاق الخزانة الثابت (TCM)، وتكلفة الأموال في المقاطعة الحادية عشرة (COFI)
• ✓ينبغي للمقترضين اختيار هوامش منخفضة وحدود قصوى معقولة؛ تتضمن بعض الرهون ذات السعر القابل للتعديل حدوداً دنيا لسعر الفائدة ومخاطر الاستهلاك السلبي
• ✓HELOC هو خط ائتمان متجدد مرتبط عادةً بسعر الأساس

يتيح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل المسنين الوصول إلى حقوق الملكية؛ المنتج الحالي هو الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية في المنزل المؤمَّن من FHA.

• ✓بموجب HECM، لا يدفع صاحب المنزل أي دفعات على القرض ويحصل على دخل شهري أو مبلغ مقطوع.
• ✓يعتمد التأهل على حقوق الملكية/قيمة العقار الضامن وعلى متوسط العمر المتوقع لصاحب المنزل، وليس على دخل التقاعد أو الجدارة الائتمانية.
• ✓يستحق HECM ويصبح واجب السداد عندما يغادر آخر مقترض العقار بشكل دائم، أو يتوفى، أو يبيع العقار.
• ✓يحمي تأمين FHA استمرار التدفق النقدي إذا أصبح المقرض معسرًا، ويغطي العجز إذا تجاوز الرصيد قيمة العقار.
• ✓يجب سداد الرهون العقارية القائمة بالكامل عند نشوء القرض؛ الرسوم المرتفعة تجعل الاستخدام قصير الأجل غير مستحسن.

في الاقتصادات المستقرة، يُعد القرض التقليدي طويل الأجل بسعر فائدة ثابت وسيلة التمويل السكني المعتادة.

• ✓أدت أدوات التمويل البديلة إلى نقل مخاطر أسعار الفائدة في السوق من المقرضين إلى المقترضين.
• ✓حافظت القروض المؤمّنة من FHA والمعوّضة من VA، إلى جانب فاني ماي وفريدي ماك، على توافر الرهون العقارية ذات السعر الثابت.

أجازت كاليفورنيا الرهون العقارية ذات المعدل المتغير (VRMs) والرهون العقارية ذات المعدل القابل لإعادة التفاوض (RRMs) كأدوات رهن عقاري بديلة.

• ✓أُجيزت الرهون العقارية ذات المعدل المتغير في عام 1970؛ يتغير سعر الفائدة ضمن نطاق مع تحرك المؤشر.
• ✓أُجيزت الرهون العقارية ذات المعدل القابل لإعادة التفاوض في عام 1980؛ وهي قرض طويل الأجل (حتى 30 سنة) مكون من قروض قصيرة الأجل قابلة للتجديد على فترات (مثل 3-5 سنوات)، مع إلزام المقرضين بتقديم خيار سعر فائدة ثابت.
• ✓إذا رفض المقترض تجديد الرهن العقاري القابل لإعادة التفاوض، يصبح الرصيد المتبقي مضافًا إليه الفائدة المتراكمة مستحقًا للدفع.

توفر الرهون العقارية ذات الدفعات المتدرجة (GPMs) دفعات أصل دين مؤجلة جزئيًا في بداية مدة القرض.

• ✓تزداد الدفعات بشكل كبير بعد السنوات الخمس الأولى لسداد القرض خلال المدة المتبقية (مثل 25 سنة).
• ✓قد تتضمن الرهون العقارية ذات الدفعات المتدرجة إطفاءً سلبيًا؛ وقد يتطلب البيع المبكر سداد أكثر من أصل الدين الأصلي.

يجب على المرخّص لهم الذين يوصون بمنتجات قروض بديلة أو غير تقليدية أن يفهموا المخاطر وأن يتصرفوا ضمن واجباتهم الائتمانية.

• ✓يجب على وسطاء القروض العقارية/مسؤولي القروض العقارية (MLBs/MLOs) شرح المزايا والمخاطر طوال مدة القرض المتوقعة ضمن واجبهم الائتماني تجاه المقترض
• ✓ينبغي عموماً تجنب تقنيات التمويل المبتكرة أو الإبداعية دون مستشار قانوني ملمّ

الرهون العقارية المتجددة (ROMs) (وتُستخدم على نطاق واسع في كندا) هي قروض يُعاد التفاوض عليها مع إعادة ضبط سعر الفائدة بشكل دوري.

• ✓يُعاد التفاوض على سعر الفائدة والدفعة الشهرية عادةً كل خمس سنوات
• ✓تُوزع الدفعات على أساس إطفاء مدته 25 أو 30 سنة، مع انخفاض المدة بزيادات خمس سنوات

يمنح SAM المقرض نسبة مئوية من ارتفاع قيمة العقار مقابل سعر فائدة أقل من سعر السوق.

• ✓يحصل المقرض على نسبة مئوية متفق عليها من ارتفاع القيمة السوقية عند إعادة البيع.
• ✓عادةً لا تتوفر الرهون العقارية ذات المشاركة في ارتفاع القيمة (SAMs) حيث لا ترتفع قيمة الممتلكات العقارية.

عند وجود سلطة البيع، يوجّه المستفيد (beneficiary) الوصي (trustee) لتسجيل إشعار التخلف عن السداد (Notice of Default) بعد الإخلال. يعمل الوصي كوكيل محدود. يجوز لأي مستفيد واحد في صك ائتمان مجزأ (fractionalized deed of trust) أن يستدعي سلطة البيع، رهناً باتفاقيات قاعدة الأغلبية بموجب القانون المدني 2941.9.

• ✓يوجّه المستفيد الوصي لتسجيل إشعار التخلف عن السداد بعد الإخلال
• ✓يعمل الوصي كوكيل محدود (القانون المدني 2924c، 2934a)
• ✓الحجز غير القضائي هو قانون إجرائي دون عمل من الدولة
• ✓يجوز لأي مستفيد واحد أن يستدعي سلطة البيع في غياب اتفاق مخالف

يجب أن تنص إشعار التخلف عن السداد على اختيار المستفيد بإعلان كامل الدين مستحقاً. يتم تسجيلها قبل إشعار البيع بثلاثة أشهر على الأقل. في غضون عشرة أيام من التسجيل، يجب إرسال نسخ بالبريد إلى المطالبين بالإشعار وإلى الموكل. في غضون شهر واحد، يتم إرسال الإشعار إلى الأطراف المدرجة في القانون المدني 2924b.

• ✓إشعار التخلف عن السداد المسجل قبل إشعار البيع بثلاثة أشهر على الأقل
• ✓نسخة مرسلة بالبريد في غضون 10 أيام إلى الأطراف الطالبة والموكل
• ✓إشعار مرسل بالبريد في غضون شهر واحد إلى الخلفاء والمراهنين من الدرجة الثانية وجهاز التحكم بالولاية وخدمة الإيرادات الداخلية

يحدد إشعار البيع تاريخ بيع لا يقل عن 20 يومًا بعد التسجيل. يجب تسجيله قبل 14 يومًا على الأقل وإرساله بالبريد قبل 20 يومًا على الأقل من تاريخ البيع. يجب نشره مرة واحدة في الأسبوع على مدى 20 يومًا على الأقل (ثلاث منشورات، بفاصل لا يزيد عن 7 أيام) وتعليقه لمدة 20 يومًا على الأقل.

• ✓تاريخ البيع لا يقل عن 20 يومًا بعد تسجيل إشعار البيع
• ✓يُسجَّل قبل 14 يومًا على الأقل ويُرسَل بالبريد قبل 20 يومًا على الأقل من البيع
• ✓يُنشَر مرة واحدة في الأسبوع لمدة 20 يومًا (ثلاث منشورات، بفاصل أقصاه 7 أيام)
• ✓يُعلَّق لمدة 20 يومًا على الأقل في مكان عام وعلى العقار

البيع هو مزاد علني بين الساعة 9 صباحًا و 5 مساءً في يوم عمل. يتوفر استعادة الملك حتى خمسة أيام عمل قبل البيع؛ بعد ذلك السداد حتى يبدأ المزايدة. فقط المستفيد المنفذ للرهن يمكنه المزايدة بالائتمان. إيقاف عملية المزايدة غير قانوني. يجب على الوصي الإفصاح عن الحقائق الجوهرية.

• ✓استعادة الملك حتى خمسة أيام عمل قبل البيع؛ السداد حتى بدء المزايدة
• ✓فقط المستفيد المنفذ للرهن يمكنه المزايدة بالائتمان حتى مبلغ الدين المستحق
• ✓إيقاف عملية المزايدة غير قانوني (القانون المدني 2924h(g))
• ✓تأجيل يتجاوز 365 يومًا إجمالاً يتطلب إشعار بيع جديد

يتلقى مقدم العطاء الناجح سند الوصي مع إفادات خاصة، بدون ضمان، ويعود سند الملكية بأثر رجعي إلى تاريخ توقيع سند الائتمان. يؤدي تقديم عطاء بالرصيد الكامل إلى إلغاء الدين. تنقضي الامتيازات الأدنى؛ وتبقى الامتيازات الأعلى. لا يوجد حق استرداد بعد بيع الوصي.

• ✓يعود سند الوصي بأثر رجعي إلى تاريخ توقيع سند الائتمان
• ✓عطاء الرصيد الكامل يلغي الدين والالتزامات
• ✓تنقضي الامتيازات الأدنى؛ وتبقى الامتيازات الأعلى والامتيازات الفائقة
• ✓لا يوجد حق استرداد بعد بيع الوصي

مقدم العطاء الناجح له الحق في الحيازة ويمكنه الإخلاء عن طريق دعوى حجز غير قانوني (Unlawful Detainer) بعد إشعار بالإخلاء لمدة ثلاثة أيام (Notice to Quit). المستأجرون بموجب عقد إيجار أدنى من الرهن الذي تم التنفيذ عليه يحتاجون عادة إلى إشعار بالإخلاء لمدة 60 يوماً (Notice to Vacate). لا يجوز إطفاء حقوق المستأجرين الخاضعين للتحكم في الإيجار. يمكن إبطال العقد خلال سنتين إذا تم استغلال ميزة غير ضميرية.

• ✓إخلاء المالك الساكن بعد إشعار بالإخلاء لمدة 3 أيام ودعوى حجز غير قانوني
• ✓المستأجرون بموجب عقد إيجار ثانوي يحتاجون إلى إشعار بالإخلاء لمدة 60 يوماً
• ✓الإبطال متاح خلال سنتين إذا تم استغلال ميزة غير ضميرية (Civil Code 1695.14)

يقوم الوصي (Trustee) بتوزيع العائدات: (1) أتعاب/تكاليف/مصروفات الوصي؛ (2) كامل المبلغ المستحق للمستفيد؛ (3) حملة الرهون الثانوية وفقًا للأولوية؛ (4) الفائض إلى المقترض. تُحل النزاعات عن طريق شكوى التداخل والإنصاف التقريري.

• ✓الترتيب: أتعاب الوصي، المستفيد، الرهون الثانوية حسب الأولوية، الفائض إلى المقترض
• ✓تُدفع الرهون الثانوية سواء أكان دينها قد استحق أم لا
• ✓تُحل النزاعات عن طريق التداخل والإنصاف التقريري

قد يقدم المُقرِض مزايدة منخفضة عندما يُتوقع اتخاذ إجراء قانوني متعلق بالضمان بسبب الاحتيال أو الإسراف أو التدمير المتعمد، أو عندما توجد خسارة عارضة مشمولة بالتأمين. قد يؤدي عدم تقديم مزايدة منخفضة إلى رفض مطالبة التأمين (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). تتطلب قرارات المزايدة المنخفضة استشارة قانونية.

• ✓تحافظ المزايدة المنخفضة على الإجراء القانوني المتعلق بالضمان بسبب الاحتيال أو الإسراف
• ✓المزايدة المنخفضة مطلوبة للحفاظ على مطالبة تأمين الخسارة العارضة (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓قد تتنازل المزايدة بالائتمان الكامل عن استرداد مطالبة التأمين