50 トピック · 2026-09-17 更新
Encumbranceとは、権原（title）者以外の第三者が不動産に対して有する権利または利益であり、所有者の不動産価値に影響を与えるが、使用収益や譲渡を妨げるものではない。分類は二つある。権原に影響するもの（リーエン、liens）と、物理的状態または使用に影響するもの（地役権、制限、侵害）である。
リーエンとは、金銭的請求や行為の履行を担保するために不動産に課される負担である。リーエンは任意（住宅抵当権）または非任意（未払税金）であり、特定（信託証書、メカニックズ・リーエン）または一般（金銭判決、所得税リーエン）である。すべてのリーエンは負担であるが、すべての負担がリーエンであるわけではない。
所有権の瑕疵とは、有効である場合に所有者の権原を損なう未解決の請求または負担です。瑕疵が残っている間、所有者は市場性のある権原を譲渡できません。例：完済済みだが再譲渡されていない信託証書（deed of trust）、行方不明の相続人の署名欠落、訴訟却下後も残る lis pendens。
カリフォルニア民法第1624条に基づき、書面で作成され、債務者によって署名される必要のある契約には、以下が含まれます：1年以内に履行できない合意；他人の債務を弁済することの約束；1年以上のリース契約または不動産売却；報酬を受けて不動産を売買・賃貸するために代理人を雇用する合意；債務者の生存期間中に履行できない合意；抵当権債務を引き受ける合意；個人目的以外の$100,000以上のローンコミットメント。
仲介人が手数料を徴収するために、手数料契約は書面で作成され、請求当事者によって署名されなければなりません。これは1年を超える賃貸借に適用されます。仲介人間の口頭による手数料分配契約は対象外です。引き受けたモーゲージ債務の支払いに関する書面のない契約は、譲渡証書に明記されていない限り無効です。
詐欺防止法は、実質的な有効性ではなく救済に関する。要件を満たさない契約は無効ではなく強制執行不能であり、訴訟で無効が主張されるまで有効である。これは抗弁にすぎない。重要な一部履行は書面の欠如を免除することができる。完全に履行された契約は詐欺防止法の適用範囲外である。
必要な書面は、いかなる形式でもよい（一連の手紙であってもよい）が、裁判所が契約を判断できるようにすべての重要条件を含み、責任を負う当事者の署名がなければならない。訴訟を提起する当事者は、後から自分の署名を追加することができる。
記録は証書の有効性に影響を与えないが、記録は譲受人を保護するため極めて重要である。譲受人が記録を行わず、別の文書が記録された場合、最初の譲受人は危険にさらされる。記録制度は譲渡の順序を示す。不動産の占有も占有者の権利についての通知を与えるため、買主は権原保険証券だけに頼るのではなく、占有者を調査すべきである。
カリフォルニア州法は所有者を無断の担保負担から保護しています。不動産に影響を及ぼすほとんどの書類は、記録される前に所有者によって作成され、認証されるか、または立証されなければなりません。対象となる書類には、譲渡証書、抵当権、信託証書、売買契約書、オプション契約書、預金領収書、手数料領収書、およびそれらに関する宣誓書が含まれます。夫婦共有財産を譲渡または担保に入れるすべての書類は、夫婦の両者により作成される必要があります。
完全な記録上の権利には、権利連鎖における所有者間の直接的な名前の接続が必要です。一つの文書における譲受人の名前と次の文書における譲与人の名前の実質的な変動は、記録外で身元を証明できる場合でも、権利に瑕疵をもたらします。法的な名前は1つの名と1つの姓で構成され、ミドルネーム/イニシャルの省略または追加は一般的に重要ではありませんが、変動は権利の瑕疵をもたらす可能性があります。
限定的な例外を除き、所有権取得後に名義が変更された者は、譲渡文書において所有権を取得した際の名義を記載する必要があります（例：「Mary Doe Smith, formerly Mary Doe」）。この要件を満たさない譲渡文書は、後続の購買者/抵当権者に対して推定的通知(constructive notice)をもたらしませんが、当事者および実際の通知を受けた者との間では有効です。民事訴訟法(Code of Civil Procedure)770.020条に基づく特別訴訟により、所有権を更正することができます。
純粋に架空の（虚偽または偽装の）人物に対する権利証書（deed）は無効であるが、実在する人物が使用または仮定する架空の名義でなされた権利証書は有効である。氏名を誤って記載された譲受人（grantee）は、真の氏名による第二の権利証書によって訂正できる。譲受人は、権原（title）を取得する能力を有する現存する自然人または法人でなければならない。死亡した者に対する権利証書は無効であり、死者の遺産（estate）に対する権利証書は疑義がある。
エスクロー指示書には相互性が含まれ、本人らの理解と意図を反映していなければなりません。指示は明確かつ確実でなければなりません。エスクローホルダーは裁量権限を有しておらず、行使してもなりません。エスクローホルダーは本人らのために行為するのであり、本人らに取って代わって行為するのではありません。エスクロー契約を履行しなければならないのは、本人ら自身です。
エスクロー・ホルダーは、調停者または仲裁人として行動せず、本人または当事者間の紛争に関与しません。法律上の助言を提供することは禁止されており、意見が対立する当事者には弁護士（事項が免許の範囲内である場合は不動産ブローカー）に相談するよう勧めなければなりません。エスクロー・ホルダーは、指示の過程および範囲内で助言を提供することができます。
エスクローは、エスクロー指示書の内容によって規律される限定的/特別代理関係です。両方の本人（場合によっては貸し手）の代理人として、エスクロー・ホルダーは特定の書面による指示に基づいてのみ行動します。エスクローが完了/成立して閉鎖されると、エスクロー・ホルダーは、各本人が権利を得た事項について、各本人の代理人となります。
エスクロー保有者は、曖昧または不明確な用語を避けなければならない。記録可能な証書は直ちにタイトル保険会社へ送付し、関係する本人／当事者に写しを提供しなければならない。権限がない場合、指示によって予定された請求、要求、証書、資金のみを受け入れることができる。エスクロー信託口座は細心の注意をもって維持しなければならず、当座貸越口座（借方残高）は厳に禁止される。
エスクローは特権的かつ秘密であり、エスクロー保有者は、本人の承認なしに第三者（本人以外の者）に情報を提供してはなりません。代理人として、エスクロー・エージェントが知っている事実は本人に帰属するため、エスクロー保有者は、本人の決定に影響を与える可能性がある代理関係内で取得した重要事実を伝達する義務を負います。本人にとって不利益な情報または新たな未開示の重要情報は、指示を受けるために本人に開示されなければなりません。
エスクロー保有者は厳格に中立を保たなければならず、貸し手を含むいかなる依頼人も優遇してはならず、一方の依頼人に利益を与え他方に損害を与える行為を避けなければならない。また、チェックシートを備えた整然とした記録とファイルを維持しなければならない。クロージング前に、エスクロー保有者はファイルを監査し、決済済み資金を含むすべての項目を会計処理しなければならない。すべての小切手/為替手形が決済され、金融機関に応じて1日から10日の保留期間を経て自動的な権利として引き出し可能になるまで、資金を支払うことはできない。
すべての当事者が相互（適合）指示書に署名すると、エスクローは完成します。一方の当事者だけが署名した場合、その当事者は、もう一方の当事者が適合指示書に署名する前に、いつでも提案されたエスクローを終了できます。貸し手は通常、買主/売主の指示が貸し手の指示に適合しない場合、自己の指示書、証書、資金、書類を撤回する権利を留保します。
当事者が期間を指定しなかった場合、法定の推定が適用されます。住居/住宅/居住用不動産については、期間は賃料の支払期間に等しく（定めがない場合は1か月と推定 - CC 1944）。農業用または放牧用不動産については1年。慣習がないその他のすべての不動産については、書面で別段の定めがない限り1か月です（CC 1943）。
法定制限は明記された条件に優先する：農業/園芸賃貸借は51年を超えることができない。町または市の区画は99年を超えることができない。鉱物/石油/ガスの生産のための賃貸借は99年を超えることができない。解放された未成年者または無能力者が所有する不動産の賃貸借は、遺産検認裁判所が認める期間を超えることができない。将来の事象により開始する賃貸借は、完全な締結から30年以内に期間が開始しない場合、無効である。
リース更新は新しく別個の賃貸関係を創設し、当事者は新しい書類を作成する必要があります。リース延長は元のリース契約の継続であり、賃借人が賃貸人の許可を得て継続して占有する場合に発生することがあります。賃借人が占有を継続し、賃貸人が賃料を受け入れた場合、当事者は月々の更新を行ったと推定されます（月々の賃料の場合）。推定される更新は1年を超えることはありません。
自動更新／延長条項を含む居住用賃貸借契約は、その条項を作成しなかった当事者によって無効とすることができる。ただし、当該条項が8ポイントの太字で印刷されており、かつ署名欄の直上に8ポイントの太字で記載された文言（recital）がある場合を除く。延長オプションは、重要な条件について合理的に特定されていなければならず、「相互に合意するものとする」は執行不能である。
混同とは、免許保持者が他人の資金を信託口座以外の口座に入金したり、財産を不適切に混在させたりする場合に生じます。資金は信託口座、中立エスクローに預け入れるか、3営業日以内に本人に交付しなければなりません。
代理人の権限は、実際の（明示的な）権限または表見的（外観的／黙示的）権限であり得る。実際の権限は意図的に付与される。表見的権限は、本人が第三者に、代理人がそれを有すると信じさせる権限である。代理人の権限は、実際にまたは表見的に付与された範囲に限られる。
明示的権限は、許可された活動を正確に規定します。黙示的権限は代理関係を遂行するために合理的に必要であり、明示的権限と矛盾することはできません。表見上の権限は、代理人が許可されていると信じるよう導かれた第三者の合理的期待に依存します。
代理人は緊急時には拡大された権限を有し、明らかに本人の利益にかなっており、指示を得る時間がない場合には指示に従わない権限を含む。代理人は決して本人を欺く権限を持つことはできず、一般に自己の名義で行為することはできない。
本人は、無権限行為を追認して拘束されることができる。追認には、代理人が本人を代理すると称していたこと、本人が行為時と追認時の両方で能力を有していたこと、すべての重要事実を知っていたこと、行為全体を追認したこと、および第三者が撤回する前に追認したことが必要である。
委任状は、代理人（事実上の代理人、attorney in fact）に権限を与える書面です。特別委任状は定められた行為に権限を与え、一般委任状はすべての業務に権限を与えます。ブローカーは、報酬を得ている代理人である同一の事項について委任状を与えられるべきではありません。
買主を探し出すことに限定されたブローカーは、買主から預り金を受け取る権限を有しない。もし受け取った場合、買主の代理人として行為することになる。ほとんどのリスティング書式は、ブローカーに売主のために手付金を受け取る明示的権限を与えている。
買主の書面による指示に従って保管される小切手は、承諾まで決済に回してはならないが、売主には申込みの提示時までに遅くとも書面で通知しなければならない。先日付小切手は約束手形に類似するため、受け入れるべきではない。
譲渡不能の約束手形を受け取りながら、現金を受け取ったと黙示的に表示するブローカーは、不動産法に違反する。手付金として約束手形を使用する場合は、事前に法律顧問の検討を受けるべきである。
手付金（earnest money deposit）が中立のエスクローに支払われると、買主は条件付きでその金銭を交付したことになる。エスクロー保有者は通常、売主の同意なしに手付金を返還しない。エスクローは法令で定義されている。
代理人と取引する第三者は、代理関係の事実、目的および範囲を確認する義務を負う。本人は、代理人の実際の権限または表見上の権限を超える行為について責任を負わない。
ARMは市場金利の変動に応じて金利が調整される仕組みで、インデックスにマージンを加えたものに連動する。
リバースモーゲージは高齢の住宅所有者が住宅資産を現金化できるようにするもので、現在の商品はFHA保険付きの住宅資産転換モーゲージ（Home Equity Conversion Mortgage）です。
安定した経済では、長期固定金利コンベンショナルローンが典型的な住宅資金調達手段である。
カリフォルニア州は、代替モーゲージ商品としてVRMおよびRRMを認可した。
GPMはローン期間の当初に元本返済の一部を据え置きます。
代替的または非伝統的なローン商品を勧める免許保有者は、リスクを理解し、信認義務の範囲内で行動しなければならない。
ROMs（カナダで広く利用されている）は、定期的に金利が再設定される再交渉型ローンです。
SAMは、市場金利を下回る金利と引き換えに、貸し手に不動産の価値上昇分の一定割合を与える。
売却権限（power of sale）がある場合、受益者（beneficiary）は債務不履行後に受託者（trustee）に債務不履行通知（Notice of Default）を記録するよう指示する。受託者は限定的代理人として行動する。分割された信託証書（fractionalized deed of trust）における受益者の一人でも、カリフォルニア民法第2941.9条に基づく多数決ルール契約に従うことを条件に、売却権限を行使できる。
債務不履行通知書には、受益者が債務全額について直ちに弁済期が到来したと宣言する選択を記載しなければならない。これは売却通知の少なくとも3か月前に記録される。記録後10日以内に、通知を請求した者および信託設定者に副本を郵送しなければならない。1か月以内に、民法第2924b条に列挙された当事者に通知を送付する。
売却通知は、記録後20日以降の売却日を定める。売却日の少なくとも14日前までに記録され、少なくとも20日前までに郵送されなければならない。少なくとも20日間にわたり週1回公告され（3回掲載、間隔は最大7日）、少なくとも20日間掲示されなければならない。
売却は営業日の午前9時から午後5時までの間に行われる公開競売です。リインステートメントは売却の5営業日前まで可能で、その後は入札開始までペイオフが可能です。差押えを実行する受益者だけがクレジット入札できます。入札過程を萎縮させることは違法です。受託者は重要な事実を開示しなければなりません。
落札者は、特別記載事項を伴う受託者証書を受け取り、保証はなく、権原は信託証書が署名された日に遡及する。フル・クレジット・ビッドは債務を消滅させる。後順位リーエンは消滅し、先順位リーエンは存続する。受託者売却後には受戻権はない。
落札者は占有権を有し、3日間の退去通知（Notice to Quit）後に違法占有排除訴訟（Unlawful Detainer）により立ち退きを強制できます。競売された先順位担保権より後順位の賃借人は、一般的に60日間の退去通知（Notice to Vacate）が必要です。家賃統制下の借家人は消滅させることはできません。不当な利益が得られた場合、2年以内に契約解除（Rescission）が可能です。
受託者は売却代金を次のように分配する：(1) 受託者の報酬/費用/経費；(2) 受益者に支払うべき債務全額；(3) 優先順位に従った後順位担保権者；(4) 余剰金は借主へ。紛争は権利者競合訴訟（Interpleader）および宣言的救済（Declaratory Relief）を求める訴状によって解決される。
貸付人は、詐欺、浪費、または悪意のある破壊に対する担保関連訴訟が見込まれる場合、または保険で補償される災害損失が存在する場合に、低額入札を行うことがあります。低額入札を怠ると、保険請求が拒否されることがあります（Alliance Mortgage Co. v. Rothwell）。低額入札の決定には弁護士の助言が必要です。
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