주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
특정한 문구나 형식은 요구되지 않지만, 문구는 다음을 충족해야 합니다: (1) 임대인-임차인 관계를 창설하려는 의사를 입증할 것, (2) 당사자를 명시할 것, (3) 임차 부동산을 설명할 것, (4) 임대료 지급의 시기, 금액 및 방법을 명시할 것, (5) 확정된 임대차 기간을 정할 것.
독점 대리 또는 독점 판매권의 경우, 브로커가 다른 리스팅 유형에 적용되는 수행 요건을 반드시 충족해야 하는 것은 아닙니다. 소유자의 매매, 다른 중개인을 통한 매매, 또는 소유자의 시장 철회로 인해 브로커가 업무를 수행하지 못하게 된 경우, 브로커는 일반적으로 리스팅 계약에 따라 중개 수수료를 받을 권리가 있습니다.
때때로 중개수수료 지급에 대한 유일한 서면 약속은 매수인과 매도인 사이의 구매 계약(예치금 영수증)에만 포함됩니다. 중개수수료 청구권을 보호하기 위해 중개인은 상장이 청약 후 몇 시간 내에 종료되더라도 별도의 중개수수료 약정서를 취득해야 합니다. 매도인이 거부하는 경우 중개인은 예치금 영수증에 의존해야 합니다. 매도인이 강제할 수 있는 의무를 가지는지 여부는 종종 중개수수료 조항의 표현에 따라 달라집니다. 캘리포니아 사업전문직법(Business and Professions Code) § 10147.5는 모든 합의(상장 또는 예치금 영수증)가 중개수수료 청구권을 설정하거나 변경할 때 주인에게 중개수수료 협상가능성 통지를 제공하도록 요구합니다.
브로커의 커미션 회수는 고용 계약(리스팅)에 근거합니다. 매매 계약의 체결은 에이전트가 소유자에게 수락 가능한 제안을 제공했다는 것을 입증하므로 중요합니다.
소득형 부동산의 경우, 대출기관은 담보 부동산의 현금흐름에 의존합니다. NOI는 다음과 같이 계산합니다: 예상 총임대료에 기타소득을 더하면 총소득이 되고, 공실률을 차감하면 유효총소득이 되며, 운영경비를 차감하면 순영업소득이 됩니다. 부채감당비율(DCR)은 연간 NOI를 연간 모기지 부채 상환액으로 나눈 값입니다. 아파트 대출기관은 1.15:1.0을 요구할 수 있으며, 고위험 상업용 부동산은 1.25:1.0을 요구할 수 있습니다.
투자적격 상업용 대출은 네 가지 분석 범주를 사용합니다: 유동성(유동자산 대 유동부채, 2:1 비율 허용), 레버리지(부채 대 자본, 경험 법칙 3:1~4:1), 활동성(소득 대 총자산 비율), 수익성(순자산 수익률, 수익률 분석/IRR). 유동자산에는 현금과 1년 이내에 회수할 매출채권이 포함되고, 유동부채는 1년 이내에 상환해야 하는 부채입니다.
자가 사용 소득 부동산의 경우, 상환의 주된 재원은 차입자의 사업에서 나오므로 사업 소득 및 기타 소득원과 비용 및 개인 부채를 비교하는 글로벌 현금 흐름 분석이 필요합니다. SBA 보증 대출의 경우 계속기업으로서 사업의 존속 가능성이 필수적입니다. 비소구 단일 임차인 건물은 임차인의 건전성과 장기적 존속 가능성을 평가합니다.
고비용/고가격 주택담보대출은 차입자의 주된 거주지를 담보로 하는 소비자 신용 거래로서, APR이 유사한 거래의 평균 프라임 오퍼 금리를 초과하는 대출입니다. 이는 해당 금리가 프라임 오퍼 금리를 1순위 담보대출의 경우 1.5퍼센트포인트 이상, 후순위 담보대출의 경우 3.5퍼센트포인트 이상 초과할 때 적용됩니다. 연방준비제도(Federal Reserve) H-15 발표는 프라임 오퍼 금리를 제공합니다.
에스크로 계정을 설정하기 전에 채권자/대출기관은 분석을 수행하여 최저 월말 목표 잔액이 0이 되도록 한다. 채권자/대출기관은 예상치 못한 지출을 위해 쿠션을 부과할 수 있으나, 쿠션은 에스크로 계정에서의 추정 총 연간 지급액의 6분의 1(1/6)을 초과할 수 없다. 대출 서류가 더 낮은 쿠션 한도를 규정하는 경우에는 해당 대출 서류가 우선한다.
임포운드 계좌에 보유된 자금은 캘리포니아의 승인된 예탁기관에 보관해야 하며, 투자되는 경우 캘리포니아의 주택 또는 사업체에만 투자해야 합니다. 대출기관이 1-4세대 주거용 유닛으로 담보된 대출을 실행하거나 매입하고 임포운드 계좌를 설정하는 경우, 차용인에게 연간 최소 2%의 단리 이자를 지급해야 합니다. 유지 또는 지급 수수료는 허용되지 않습니다. 임포운드 자금은 신탁 자금입니다.
RESPA가 요구하는 다섯 번째 공개 서류는 초기 에스크로(임프라운드) 계좌 명세서이며, 연방 관련 모기지 대출에 대해 채권자/대출기관이 설정한 에스크로 계좌를 설명합니다. 에스크로 계좌는 일반적으로 역년 내 월별 납부금 및 지출금 계산에 의존하며, 격주 또는 기타 주기적 납부의 경우 이에 맞게 수정됩니다.
채권자/대출기관은 소비자의 주된 거주지를 담보로 한 1순위 담보 대출이 고비용/고가 주택담보대출인 경우, 재산세와 보험료를 위한 에스크로 계좌가 설정되지 않는 한 해당 대출을 실행하는 것이 금지됩니다. 이는 2010년 4월 1일 이후에 접수된 요건을 충족하는 신청서에 적용됩니다.
보험을 위한 에스크로 계좌는 채권자/대출기관이 요구하는 경우를 제외하고는 설정할 필요가 없습니다(예: 지진 보험이나 채무 보호 보험은 선택 사항이지 필수 사항이 아닙니다). 소유자 협회가 마스터 보험을 유지하는 협동조합 지분 또는 콘도미니엄 유닛으로 담보된 대출에는 보험 에스크로가 필요하지 않습니다. 그러나 각 콘도미니엄 유닛에 개별적으로 부과되는 재산세를 위한 에스크로는 여전히 필요합니다. 제조 주택 에스크로는 2010년 10월 1일까지 요구되지 않았습니다.
채권자/대출기관은 최초 에스크로 분석을 수행하고 정산 시 또는 정산 후 45역일 이내에 명세서를 제출합니다. 이는 HUD-1/HUD-1A에 포함되거나 별도로 교부될 수 있습니다. 명세서에는 월 총 모기지 상환액, 세금 및 보험에 해당하는 부분, 예상 비용 및 지출 날짜의 항목별 내역, 쿠션 금액, 그리고 시산 경상 잔액이 포함됩니다.
각 에스크로 계산 연도 말에 채권자/대출기관은 분석을 수행하여 잉여금, 부족액 또는 결손을 판단하고 연간 에스크로 계좌 명세서를 작성합니다. 연간보다 긴 주기로 청구되는 항목(예: 3년마다의 홍수 보험)은 동일한 월별 금액으로 징수됩니다(3년 주기의 경우 36회). 서비스가 이전되고 지급/회계 방식이 변경되는 경우, 새로운 서비스 제공자는 이전 후 60일 이내에 최초 에스크로 명세서를 제공해야 합니다.
통일상법전(UCC)에 따라, 적법하게 등록된 금융명세서는 담보권을 완성한다. 등록이 없으면, 실제로 알지 못하는 후속 매수인은 기존 담보권의 부담 없이 재산을 취득할 수 있다. 등록한 담보권자는 일반적으로 후속 매수인에 대해 보호받는다. 기록은 채무자의 진정한 이름으로 색인된다.
담보권을 완전하게 하는 적절한 장소는 담보 유형에 따라 달라집니다: 소비재는 채무자 거주지의 카운티 기록관에게; 농작물, 목재, 광물, 석유/가스 또는 특정 계정은 부동산 저당권이 등록되는 곳에; 그 밖의 모든 경우에는 주무장관에게입니다.
금융신고서는 등록일로부터 5년 동안 유효하다. 이를 연장하려면 담보권자는 효력 만료 전 6개월 이내에 계속신고서를 등록해야 한다. 이후의 계속신고서도 같은 방식으로 등록할 수 있다.
UCC 제9조는 고정물의 공급자 및 설치자에게 선취특권을 부여합니다. 먼저 등기한 담보채권자는 청구가 발생한 시기와 관계없이 일반적으로 우선순위를 가지지만, 구매자가 점유를 취득한 후 10일 이내에 완성된 구매금융담보권(purchase money security interests)은 특별한 우선순위를 받습니다.
제9편(담보거래, 계정 판매, 계약 채권 및 동산담보)은 동산에 대한 유치권 및 담보권의 판매, 설정 및 우선순위를 규제하는 통일되고 포괄적인 체계를 제공합니다. 이는 채무자가 채무불이행할 경우 담보권자에게 압류 및 판매 수익 적용 권리를 부여합니다.
부적절한 장소에 제출되었거나 필수 장소 모두에 제출되지 않은 선의의 신청은 준수된 담보물에 대해 그리고 그 내용을 알고 있는 사람에 대해 여전히 유효합니다. 적절한 장소에 제출된 신청은 나중에 채무자의 주소, 사업 장소 또는 담보물 위치가 변경되더라도 유효합니다.
표준 양식인 UCC-1(금융명세서)과 UCC-2(종료)가 사용되며, 등록 담당관은 등록번호, 날짜, 시간을 기재하고 승인 사본을 반환합니다. 주무장관은 요청 시 UCC-3 정보 또는 사본 요청 양식을 사용하여 유효한 금융명세서에 대한 증명서를 발급합니다.
금융명세서(Financing Statement)가 제출되지 않으면, 실제로 알지 못하는 후속 매수인 및 담보권자는 선행 권리로부터 자유롭게 취득하며, 다만 제9201조는 미완전 담보계약을 채무자와 담보권자 사이에서 유효하게 유지한다. 금융명세서는 계약이 체결되기 전이나 권리가 발생하기 전에 조기에 제출될 수 있으며, 이는 에스크로에서 매도인의 매입자금 담보권을 완전하게 하기 위해 흔히 행해진다.
동산에 대한 담보물권은 신탁증서/저당권의 특정 조항 또는 금융명세서 형태의 담보물권 등기로 생성될 수 있으며, 둘 다 부동산이 위치한 카운티에서 기록되어야 합니다. 건물에 편입될 예정인 일반적인 건축 자재는 담보물권으로 간주되지 않습니다.
금융신고서로서의 정착물 등록은 계속신고서로 5년 더 연장하지 않는 한 5년 동안 담보권으로 존속합니다. 신탁증서나 저당증서에 포함된 정착물 등록은 해당 증서가 담보권으로 존속하는 동안 유효합니다. 집행 방법은 사용된 형식에 따라 다릅니다.
REIT는 지분형 신탁, 모기지 신탁(단기 또는 장기), 또는 하이브리드 신탁으로 분류됩니다. 지분형 REIT는 가장 일반적이며 주로 부동산에서 거둔 임대료로 수익을 얻습니다. 다른 부동산 회사와 달리 재판매보다는 운영을 위해 주로 부동산을 취득하고 개발해야 합니다. 건물을 구입하거나 건설하고, 프로젝트를 개발하며, 임대 수익을 위해 임대하고, 모기지를 설정할 수 있습니다. 모기지 REIT는 소유자에게 직접 자금을 대출하고 부동산으로 담보된 기존 모기지에 투자하여 모기지 이자에서 수익을 얻습니다(채권 뮤추얼 펀드와 유사). 하이브리드 REIT는 소득 창출 부동산을 소유·운영하고 모기지에 투자함으로써 두 가지를 결합합니다.
부동산투자신탁(REIT)은 공개 상장 또는 비거래소 상장일 수 있으며, 둘 다 SEC에 등록되지만 공개 상장 부동산투자신탁만 전국 주식거래소에서 거래됩니다. 사모 부동산투자신탁은 자유롭게 거래되지 않으며 SEC에 등록되지 않습니다. 투자자는 단위당 고정 가격을 지불하고 임료 또는 모기지 이자에서 나오는 정기 배당금을 기대합니다. 사모 부동산투자신탁은 일반적으로 발행자가 정한 조건에 따라 특정 상환 기간 동안만 거래되며, 상환을 중단할 수 있고, 다른 부동산투자신탁의 공시 요구사항이 부족하며, 공개 또는 독립적인 실적 데이터가 없는 경우가 많습니다.
지분형 리츠의 내부 성장 자본 조달원은 모기지 채무의 재융자와 부동산 매각 시 자본이득을 유보하는 것입니다. 외부 조달원은 증권의 공모, 증권을 대가로 한 부동산 취득, 그리고 단기 은행 대출입니다.
다른 투자와 마찬가지로 REIT는 투자 손실 위험을 수반하며 복잡한 투자 상품일 수 있습니다. 많은 기술적 조항은 연방법, IRS 결정 및 캘리포니아주 법인 커미셔너의 규정에 명시되어 있습니다. 세금 규칙은 복잡할 수 있으므로 면허 보유자는 가장 최신 세법에 관해 IRS에 문의하고 적절한 정보를 얻기 위해 모든 관련 출처를 참고해야 합니다.
시장가치란 공정한 매매 조건 아래, 신중하고 지식이 풍부한 당사자들이 참여하고 부당한 자극이 없는 경쟁적인 공개 시장에서 부동산이 마땅히 받아야 할 가장 가능성 높은 가격입니다. 통상적인 동기, 노출 기간, 현금 등가 지급을 포함한 다섯 가지 조건이 충족되어야 합니다.
비용은 부동산을 생성/생산/취득하는 데 필요한 금액이다(사실 또는 추정치). 가격은 요구되거나 제시되거나 지불된 금액이다(일단 표시되면 사실이다). 가치는 부동산과 매수자/매도자 간의 화폐적 관계이다(항상 의견이며 결코 사실이 아니다). 브로커는 가격에 중점을 둔다.
네 가지 핵심 요소: 유용성, 희소성, 수요(구매력 포함), 양도 가능성. 가치를 창출하려면 네 가지 모두가 존재해야 하며, 어느 하나만으로는 가치를 창출할 수 없다.
효용가치는 특정 용도에 맞춘 가치입니다(주관적 가치). 시장가치는 당시의 일반적 조건에서 부동산이 매도될 수 있는 금액입니다(객관적 가치). 가치의 유형에는 청산가치, 시장가치, 투자가치, 과세평가가치가 포함됩니다.
캘리포니아 민사소송법 제1263.320조에 따르면, 공정시장가치는 평가 기준일에 매도 의사가 있는(매도할 의무는 없는) 매도인과 매수할 준비가 되어 있고 매수 의사와 능력이 있는(매수할 의무는 없는) 매수인 사이에서, 각자가 용도와 목적을 완전히 알고 합의한 최고 가격이다.
USPAP은 감정평가사를 고용하는 당사자를 의뢰인으로 정의한다. 윤리 규정의 기밀유지 조항은 감정평가사가 감정평가사-의뢰인 관계의 기밀성을 보호하고, 의뢰인 또는 권한을 부여받은 당사자 외의 누구에게도 결과를 공개하지 않도록 요구한다.
1983년 이후 제75조 이하에 따라, 평가관은 소유권 변경 또는 신축 공사 완공 시 사건 발생일을 기준으로 해당 부동산을 완전 현금 가치로 평가합니다. 추가 세금은 사건 발생일에, 추가 과세 대장에 추가되는 추가 평가를 통해 납부 기한이 됩니다.
섹션 75.12에 따라, 소유자가 해당 개량물을 점유하지 않을 예정이지만 이를 시장에 매물로 내놓을 의도가 있고 건설 착공 전 또는 착공 후 30일 이내에 평가관에게 서면으로 통지하는 경우, 신축은 보충평가에서 제외됩니다. 평가는 해당 개량물이 양도, 임대 또는 대여될 때 이루어집니다.
섹션 480은 부동산(또는 부동산으로 과세되는 조립식 주택)에 대한 지분을 취득하는 모든 사람이 카운티 기록관 또는 평가관에게 소유권 변경 신고서를 제출하도록 요구합니다. 제출 시기와 벌칙은 상황에 따라 다릅니다.
섹션 532와 섹션 75.11(d)는 탈루 및 보충 과세를 부과하기 위한 부과제척기간을 규정하며, 은닉 또는 미신고 여부에 따라 달라지고, 사기가 있는 경우 기간은 제한되지 않습니다.
공동 이익 구획에서는 구매자가 별도의 지분과 함께 공용 구역에 대한 분할되지 않은/회원 지분을 소유합니다. 네 가지 유형은 콘도미니엄, 계획 개발, 주식 협동조합, 커뮤니티 아파트 프로젝트입니다.
표준 구획에는 공용 구역이 없습니다. 상호 지역권과 함께 분담금 유치권을 강제 집행할 수 있는 HOA가 있는 구획은 표준 구획이 아닙니다.
콘도미니엄이란 부동산에 대한 분할되지 않은 공동 지분과, 기록된 지도 또는 콘도미니엄 계획도에 경계가 설명된 유닛이라는 공간에 대한 별도의 지분이 결합된 것이다.
계획 개발은 개별적으로 소유되는 필지와 공동으로 소유되는 구역을 갖습니다. 주식 협동조합은 주주들이 전용 점유권을 받는 법인으로서 소유권을 보유합니다.
커뮤니티 아파트 프로젝트(캘리포니아 민법전 제1351조(d)항)에서는, 구매자가 토지에 대한 분할되지 않은 지분과 그 위에 위치한 아파트에 대한 배타적 점유권을 함께 취득합니다.
미분할 지분이란 전체 필지에 대한 부분적/분수적 지분으로, 토지 자체가 아니라 소유권이 분할되는 것을 말합니다. 5개 이상을 생성하려면 공개 보고서가 필요합니다.
제한 지분 주택 협동조합은 주식 협동조합 기준과 Health and Safety Code 제33007.5조의 조건을 충족하여 저소득 및 중간소득 가구에 주택을 제공한다.
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