Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · 부동산 · 한국어

단독주택의 감정평가는 일반적으로 비교 가능한 부동산의 매매가격에 기초합니다(시장/매매 비교 접근법). 오래된 주택을 감정평가할 때 원래의 건축 원가는 가장 중요하지 않은 요소입니다.

• ✓단독주택은 주로 매매 비교 접근법으로 감정평가된다
• ✓오래된 주택을 감정평가할 때 원래의 건축 원가는 가장 중요하지 않은 요소이다

자본환원 목적의 순이익을 산출하기 위해, 감정평가사는 임대료 손실 및 공실에 대한 충당금을 공제한다. 대출 비용, 연방 소득세, 감가상각 충당금은 자본환원을 위해 공제되지 않는다.

• ✓공실 및 임대료 손실에 대한 충당금은 순이익에 도달하기 위해 공제된다
• ✓대출 비용, 소득세 및 가치 상승 적립금은 자본환원에 사용되지 않는다

감정평가사는 유효총소득을 산정할 때 가능총소득에서 공실(및 대손)을 공제한다.

• ✓유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 대손
• ✓세금 및 수선비와 같은 운영경비는 순영업소득에 도달하기 위해 나중에 공제된다

“어떤 원인으로든 발생하는 가치의 손실”은 감가상각의 일반적인 정의입니다. 감가상각에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적(외부) 감가가 포함됩니다.

• ✓감가상각은 어떤 원인으로든 발생하는 가치의 손실이다
• ✓감가상각은 물리적, 기능적, 경제적 감가의 세 가지 형태를 가진다

경제적 진부화는 새로운 조닝 법규, 도시의 주력 산업 이전, 또는 개량물의 잘못된 배치와 같이 부동산 외부의 요인에서 발생합니다. 낡은 주방은 기능적 진부화이며 경제적 진부화가 아닙니다.

• ✓경제적 진부화는 외부/부지 외 요인에서 발생한다
• ✓낡은 주방은 경제적 진부화가 아니라 기능적 진부화이다

토지 가치는 소득을 자본환원하여 추정할 수 있습니다: 가치 = 연간 소득 ÷ 자본환원율. 예: 월 $1,400 = 연간 $16,800를 11%로 나누면 약 $152,700 범위(제시된 답 중 가장 근접).

• ✓가치 = 순연간 소득 ÷ 자본환원율
• ✓자본환원하기 전에 월 임대료를 연간 소득으로 환산할 것

수익률 = 연간 순소득 / 투자액. 예: 월 $12,000 = 연 $144,000, $1,800,000 투자 시 = 8% 수익률.

• ✓수익률 = 연간 소득 ÷ 투자액(가치)
• ✓수익률을 계산하기 전에 월 소득을 연간 기준으로 환산해야 함

리얼티스트는 매매/임대, 광고, 융자 또는 전문 서비스 제공에 있어 인종, 피부색, 종교, 성별, 출신 국가, 장애, 가족 상태 또는 성적 지향을 이유로 누구도 차별해서는 안 된다. 리얼티스트는 이러한 보호 대상 계층을 이유로 재산의 사용 또는 점유를 제한하는 계약을 설정, 강화 또는 확장해서는 안 된다.

• ✓금지되는 차별 사유: 인종, 피부색, 종교, 성별, 출신 국가, 장애, 가족 상태, 성적 지향
• ✓차별 금지는 매매, 임대, 광고, 융자 및 전문 서비스에 적용된다
• ✓리얼티스트는 보호 대상 계층에 따른 점유를 제한하는 제한적 계약을 강화해서는 안 된다

리얼티스트는 무자격 법률 행위를 해서는 안 되며, 이해관계상 필요한 경우 법률 자문을 받도록 권고해야 한다. 리얼티스트는 자신의 지위 또는 금전적 이해관계를 모든 당사자에게 알려야 하며, 모든 당사자가 서명한 서면 동의가 없는 한 양측 당사자로부터 중개 수수료를 받아서는 안 된다. 부동산 소유권에 대한 개인적 이해관계는 거래 개시 시점에 공개해야 한다.

• ✓리얼티스트는 모든 당사자가 서명한 서면 동의 없이 양측 당사자로부터 중개 수수료를 받을 수 없다
• ✓부동산에 대한 개인적 이해관계는 거래 개시 시점에 공개해야 한다
• ✓리얼티스트는 무자격 법률 행위를 해서는 안 된다

리얼티스트는 다른 사람에게 속한 모든 금전으로서 신탁에 맡겨진 금전을 적절한 금융 기관의 특별 에스크로 계좌에 보관해야 하며, 그러한 금전을 자신의 자금과 혼합해서는 안 됩니다. 소유, 사용 또는 점유를 위한 모든 계약은 서면으로 작성되어야 하며 모든 당사자 또는 그들의 권한 있는 대리인이 서명해야 합니다.

• ✓다른 사람에게 속한 신탁 금전은 특별 에스크로 계좌에 보관해야 합니다
• ✓리얼티스트는 신탁 자금을 자신의 자금과 혼합해서는 안 됩니다
• ✓소유, 사용 또는 점유를 위한 계약은 서면으로 작성되어야 하며 모든 당사자가 서명해야 합니다

리얼티스트는 허위 진술, 비윤리적 관행 및 사기로부터 대중을 보호할 의무가 있으며, 모든 부동산을 과장, 은폐, 기만 또는 오해의 소지가 있는 정보 없이 오직 장점에 근거하여 제공해야 합니다. 리얼티스트는 강령을 완전히 준수해야 할 책임에서 결코 면제되지 않습니다.

• ✓리얼티스트는 과장이나 은폐 없이 오직 장점에 근거하여 부동산을 제공해야 한다
• ✓리얼티스트는 윤리 강령을 준수할 책임에서 결코 면제되지 않는다
• ✓리얼티스트는 허위 진술과 사기로부터 대중을 보호해야 한다

부동산을 매매 또는 임대 목적으로 매물로 내놓기 전에, 리얼티스트는 소유자 또는 권한을 위임받은 대리인의 서면 승인을 확보하고, 승인서 사본을 서명한 각 사람에게 제공하며, 해당 부동산에 관한 관련 사실을 충분히 숙지해야 합니다. 부동산은 항상 리스팅 계약에 정해진 가격으로 제공되어야 합니다.

• ✓리얼티스트는 부동산을 제공하기 전에 소유자로부터 서면 승인을 확보해야 합니다
• ✓승인서 사본은 각 서명자에게 제공되어야 합니다
• ✓부동산은 리스팅 계약에 현재 정해진 가격으로 제공되어야 합니다

지역권은 한 당사자가 타인의 토지에 대해 특정 목적에 한정하여 가지는 권리, 특권 또는 이익이다. 이익을 받는 토지는 요역지이고, 부담을 지는 토지는 승역지이다. ‘배타적’이라고 명시되지 않는 한, 소유자는 지역권을 방해하지 않는 방식으로 해당 토지를 여전히 사용할 수 있다.

• ✓요역지는 이익을 받고, 승역지는 부담을 진다
• ✓부속 지역권은 증서에 언급이 없더라도 요역지의 양도 시 자동으로 이전된다
• ✓‘배타적’이 아닌 한, 승역지 소유자는 지역권 구역을 방해하지 않고 여전히 사용할 수 있다

5년간의 지속적이고 중단 없는 사용으로 인해 처방 지역권이 발생합니다. 이는 사용이 적대적/역행적(허가 없이), 공개적이고 악명높은, 배타적(사적 권리를 주장), 그리고 권리 주장 하에서 발생합니다. 조세 납부는 일반적으로 처방에는 필수가 아닙니다(다만 역행적 점유에는 필수입니다).

• ✓처방 지역권은 적대적이고, 공개적이고 악명높으며, 배타적이고, 권리 주장 하에서 5년간의 사용을 필요로 합니다
• ✓조세 납부는 처방 지역권에는 필요하지 않습니다(다만 역행적 점유에는 필요합니다)
• ✓필요의 방식은 양도로 인해 필지가 고립되어 다른 접근 방법이 없을 때 발생합니다

부속 지역권은 요역지(dominant tenement)에 부착되어 그에 “속하는” 지역권입니다(예: 출입 통행, 공동벽, 지지, CC 801.5에 따른 태양광 지역권). 인적 지역권은 요역지 없이 보유자 개인에게 귀속되는 권리입니다(예: 전력회사의 전주/전선). 모호한 경우 법원은 부속 지역권으로 해석하는 것을 선호합니다.

• ✓부속 지역권은 토지에 부착되어 요역지와 함께 이전됩니다.
• ✓인적 지역권은 요역지가 없는 개인적 권리입니다(예: 공익사업).
• ✓증서가 불명확한 경우, 토지에 부착될 수 있는 지역권은 부속 지역권으로 해석됩니다.

지역권은 명시적 부여/유보, 법률상 묵시, 또는 장기 사용(취득시효)에 의해 발생하며, 그 외에도 합의, 필요성, 공공용지 헌납, 수용, 구획도 참조 또는 금반언에 의해 발생한다. 등기된 증서나 문서는 구성적 통지를 부여한다. 영구 지역권의 부여자는 승역지의 완전소유권자여야 한다. 지역권은 조닝 법규/법률을 위반할 수 없다.

• ✓지역권은 명시적 부여/유보, 묵시, 또는 취득시효에 의해 발생한다.
• ✓승역지의 완전소유권자(또는 완전소유권을 처분할 권한이 있는 자)만이 영구 지역권을 부여할 수 있다.
• ✓조닝 조례를 위반하는 지역권은 집행할 수 없고 그 합의는 무효이다(Baccouche v. Blankenship).

지역권은 명시적 포기, 법적 절차, 5년간의 처방적 지역권 미사용, 포기, 우월지와 종속지의 소유자 통합, 종속지의 멸실, 또는 역점유에 의해 종료될 수 있습니다. 허여에 의해 취득한 지역권은 미사용으로 인해 소멸할 수 없습니다.

• ✓처방적 지역권은 5년의 미사용으로 종료될 수 있지만, 허여된 지역권은 미사용으로 인해 소멸할 수 없습니다
• ✓우월지와 종속지가 한 소유자에게 통합되면 지역권이 종료됩니다
• ✓포기, 명시적 포기, 또는 종속지의 멸실은 지역권을 종료할 수 있습니다(민법 811조)

금전적 손해배상이 충분하지 않을 때, 형평법상 법원은 피고에게 이행을 명할 수 있다. 모든 토지는 고유하기 때문에, 부동산 이전 합의의 위반은 금전으로 충분히 구제되지 않는 것으로 추정된다. 구제는 일반적으로 상호적이어야 하지만, 법령은 반대급부가 실질적으로 이행되었거나 보장된 경우 강제를 허용한다.

• ✓금전적 손해배상이 충분하지 않을 때 특정이행이 가능하다
• ✓토지는 고유한 것으로 추정되므로, 위반은 금전으로 충분히 구제될 수 없다
• ✓구제는 일반적으로 상호적이어야 한다

특정이행은 부적절한 대가를 받은 당사자에게 강제될 수 없다. 공정하고 합리적인 가격이 요구되며, 협상 중 받은 더 높은 제안은 제시되어야 한다. 동의가 사기, 허위 진술 또는 불공정 행위로 얻어진 경우에는 특정이행을 강제할 수 없다. 매수인은 항상 매도 가능한 권원을 받을 권리가 있으며, 이는 매도인이 양도할 의무를 지게 되는 시점에 요구된다.

• ✓특정이행을 위해서는 적절한(공정하고 합리적인) 대가가 요구된다
• ✓협상 중 더 높은 제안은 본인에게 제시되어야 한다
• ✓매수인은 양도 시점에 항상 매도 가능한 권원을 받을 권리가 있다
• ✓대리인은 형식과 실질 모두에서 완전한 선의로 행동해야 한다

포기 허용 조항(예: 임차인의 권리포기증서(quitclaim) 권리)은 계약의 상호성을 훼손하고 특정이행을 배제한다. 대가로 지지된 옵션은 특정이행이 가능하며, 소유자는 합의된 기간 동안 이를 철회할 수 없다. 옵션의 행사는 특정이행을 발생시키는 매매계약을 창설한다. 소송 제기는 상호성을 확립한다.

• ✓포기 조항은 상호성을 파괴하고 특정이행을 배제한다
• ✓대가로 지지된 옵션은 존속 기간 동안 철회할 수 없다
• ✓옵션의 행사는 특정이행으로 강제할 수 있는 매매계약을 창설한다

법령에 따라 다음 사항은 특정이행을 강제할 수 없다: 개인적 용역 제공; 타인을 개인적 용역에 고용하는 행위; 자신에게 법적 권한이 없는 행위; 제3자의 동의를 얻는 행위; 그리고 조건이 지나치게 불확실한 합의. 부부 공동의 부동산을 양도하거나 담보로 제공하거나 1년을 초과하여 임대할 경우에는 두 배우자가 모두 참여해야 한다.

• ✓개인적 용역 의무는 특정이행을 강제할 수 없다
• ✓제3자의 동의를 얻기로 한 합의는 특정이행을 강제할 수 없다
• ✓부부 공동의 부동산을 양도하거나 담보로 제공할 때는 두 배우자가 모두 참여해야 한다
• ✓부분 이행을 강제할 수 없으므로 모든 공유자의 서명을 받아야 한다

에스크로의 취소가 반드시 매매계약을 취소하거나 해제하는 것은 아니다. Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939에서 법원은 에스크로의 상호 취소가 그 기초가 되는 매매계약을 해제하지 않는다고 판시하였다. 취소는 거래를 현 상태에서 중단시키며(제3자 수수료와 가능한 손해배상액 예정의 적용을 받음), 해제는 당사자들을 거래 전 상태로 되돌린다. 취소 또는 해제 결정을 집행하는 브로커는 모든 당사자가 단지 에스크로를 취소하는 것에 그치지 않고 바로 그 취소 또는 해제에 서면으로 동의하도록 해야 한다. 그렇지 않으면 당사자는 특정이행 또는 손해배상 청구권을 보유할 수 있다.

• ✓에스크로의 취소는 매매계약을 자동으로 취소하거나 해제하지 않는다(Cohen v. Shearer, 1980)
• ✓취소는 거래를 현 상태에서 중단시키고, 해제는 당사자들을 거래 전 상태로 되돌린다
• ✓매매계약이 취소되거나 해제되지 않으면 당사자는 특정이행 또는 손해배상 청구권을 보유할 수 있다

약속어음은 채무의 증거이자 차용인의 지급 약속이며, 담보증서는 부동산을 담보로 설정한다.

• ✓약속어음은 주된 증서이며, 신탁증서 또는 저당권과 충돌하는 경우 일반적으로 약속어음이 우선한다.
• ✓신탁증서 또는 저당권은 기재된 부동산을 채무의 담보로 설정하는 담보증서이다.

협상 가능 증권은 일정한 금액을 확정된 시간에 또는 요청 시 지급하기 위한 서면 무조건 약속 또는 지시입니다.

• ✓협상 가능 증권은 발행인/서명인이 서명해야 하며, 미국 달러로 확정된 금액을 지급하기 위한 무조건 약속을 포함해야 하고, 요청 시 또는 확정된 시간에 지급 가능해야 하며, 소유자 또는 무기명인에게 지급 가능해야 합니다
• ✓모든 요소가 있어야 하며, 하나라도 빠지면 그 증권은 일반 계약처럼 양도 가능할 뿐입니다
• ✓약속어음은 '2자 증권'이고, 수표와 환어음은 '3자 증권'입니다

협상은 약속어음을 이전하여 양수인이 소유자(holder)가 되도록 하며, 배서는 약속어음을 전달합니다.

• ✓지시식 약속어음은 배달, 승낙 및 필요한 배서로 협상되며, 무기명식 약속어음은 배달과 승낙으로 협상됩니다.
• ✓배서 유형: 백지식(blank), 특정식(「지정인 명령으로 지급」), 제한식(「예금 목적으로만」) 및 한정식(「상환책임 없음」)
• ✓알롱주(allonge)는 배서 공간이 없을 때 약속어음에 견고하게 부착된 종이입니다.
• ✓B&P Code 10233.2에 따라 모기지 론 서비스 제공자는 신탁 증서/양도권이 기록된 경우 점유를 유지하여 배달을 확정할 수 있습니다.

어음과 신탁증서가 충돌할 경우 일반적으로 어음이 우선하지만, 담보는 어음을 따른다.

• ✓어음의 양도 또는 배서는 신탁증서 또는 저당증서에 기재된 담보를 수반한다.
• ✓1972년 7월 1일 이후, 1-4세대 주택에 대한 기한이익상실/양도시 즉시상환 조항은 어음과 신탁증서 또는 저당증서 모두에 일관되게 명시되지 않으면 무효이다.

신탁증서 또는 모기지와 함께 사용되는 약속어음에는 일곱 가지 기본 종류가 있습니다.

• ✓스트레이트 약속어음(이자만 지급하고 원금은 특정 날짜에 상환); 할부 약속어음(원금과 이자, 또는 분할상환/벌룬)
• ✓조정금리 약속어음(지수에 따라 변동), 가변금리 약속어음(정해진 방향으로 변동), 재협상 약속어음(일정 간격으로 재산정), 요구불 약속어음(보유자가 지급을 요구할 때 만기)

한정배서(“무소구”)는 모든 우발채무를 제거하지 않습니다.

• ✓“무소구” 배서라도 양도인은 그 증서가 진정하고, 적법한 권원을 보유하며, 모든 선행 당사자가 행위능력을 갖추었고, 유효성을 해치는 하자를 알지 못함을 보증합니다.
• ✓진술 및 보증이 포함된 포괄적 합의는 양도가 상환청구권을 수반하든 수반하지 않든 계속 효력을 유지합니다. 상환청구권을 수반하는 양도가 더 바람직합니다.

정당한 소지인은 유통증권을 대가를 지급하고, 선의로, 그리고 하자나 지급거절에 대한 통지 없이 취득한 사람이다.

• ✓정당한 소지인은 많은 인적 항변으로부터 자유롭게 취득하며 양도인보다 더 많은 이익을 누릴 수 있다.
• ✓증서의 등록은 정당한 소지인 지위를 방해하는 항변에 대한 통지를 주지 않는다 (상업법전 3302).
• ✓정당한 소지인 지위는 TILA 및 12 CFR 226.32(고비용/고수수료 대출)에 따라 제한되며, MLB 기관(사용자 책임 원칙)에 의해 영향을 받을 수 있다.

FTC 규칙은 소비자 신용 계약에서 정당한 소지인의 권리를 제한한다.

• ✓16 CFR Part 433에 따라, 소비자 신용 계약의 소지인은 소비자가 판매자에게 주장할 수 있는 모든 청구와 항변의 대상이 된다.
• ✓이 규칙은 부동산 약속어음에는 제한적으로 적용되지만, 신탁증서로 담보된 주택 개량 계약(예: 사이딩)에는 적용된다. 일반적인 구매/건축 대출은 이 규칙의 적용을 받지 않는다.

2009년 10월 11일부터 시행된 캘리포니아주 법률(SB 94, 민법 제2944.6조 및 제2944.7조)은 면허 보유자와 변호사를 포함한 누구든지 1~4세대 주거용 주택에 대한 대출 조건 변경 또는 상환 유예 서비스에 대해 선불 수수료를 청구하거나 징수하는 것을 금지합니다. 모든 서비스가 완전히 이행될 때까지 보수는 지급되지 않습니다.

• ✓1~4세대 주거용 주택의 대출 조건 변경/상환 유예에 대한 선불 수수료 금지
• ✓계약된 모든 서비스가 이행될 때까지 보수 금지
• ✓임금 양도, 유치권 또는 위임장 허용 금지

부동산 브로커는 B&P 10131(d)에 따라 대출 조건 변경 및 상환 유예 서비스를 적법하게 수행할 수 있으며, 잉여 자금에 관한 경우를 제외하고는 모기지 압류 컨설턴트법에서 면제된다. 변호사는 변호사 업무의 과정 및 범위 내에서 그러한 서비스를 제공할 수 있다.

• ✓브로커는 B&P 10131(d)에 따라 대출 조건 변경 서비스를 수행할 수 있다
• ✓브로커는 잉여 자금에 관한 경우를 제외하고 모기지 압류 컨설턴트법에서 면제된다
• ✓변호사는 변호사 업무 범위 내에 있을 때 부동산법에서 면제된다

대출 변경 서비스를 제공하는 사람은 수수료 계약을 체결하기 전에 규정된 법정 통지(14포인트 굵은 글씨체)를 제공해야 하며, 차용인에게 HUD 승인 비영리 상담 기관을 안내해야 합니다. 캘리포니아 민법전 1632에 따른 언어(스페인어, 베트남어, 타갈로그어, 중국어, 한국어)로 서비스가 제공되는 경우, 문서를 번역해야 합니다.

• ✓수수료 계약 전에 14포인트 굵은 글씨체의 법정 통지 제공
• ✓통지에는 차용인에게 HUD 승인 비영리 상담 기관을 안내하는 내용 포함
• ✓CC 1632에 따라 협상 언어로 문서 번역

자연인의 위반은 10,000달러 이하의 벌금 및/또는 1년 이하의 징역에 처해질 수 있고, 법인이나 단체의 위반은 50,000달러 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 벌칙은 다른 구제 수단과 병과됩니다. 선불 수수료 금지 조항은 연장이 없는 경우 2013년 1월 1일 폐지 대상이었습니다.

• ✓자연인 위반: 10,000달러 이하의 벌금 및/또는 1년 이하의 징역
• ✓법인 또는 단체 위반: 50,000달러 이하의 벌금
• ✓벌칙은 다른 법적 구제 수단과 병과됩니다

2009년 7월 30일 발효된 모기지 공시 개선법(MDIA)은 모든 주택 담보 주거용 대출(구매/건축 대출만이 아님)에 대해 조기 TILA 공시를 요구합니다. 조기 공시는 차용인이 신용 보고서 수수료 이외의 수수료를 지불하기 전에 제공되어야 합니다. TILA 및 RESPA GFE 공시는 모든 당사자에게 수수료를 지불하기 전에 완료되어야 합니다. 우편으로 발송된 공시는 발송 후 3영업일 후에 수령된 것으로 간주됩니다.

• ✓모든 주택 담보 주거용 모기지 대출에 대해 조기 공시가 요구됩니다
• ✓조기 공시는 신용 보고서 수수료 이외의 수수료 지불보다 앞서야 합니다
• ✓우편 발송된 공시는 발송 후 3영업일 후에 수령된 것으로 간주됩니다

채권자/대출자는 계약 체결 최소 7영업일 전에 초기 공시를 배달하거나 우편으로 발송해야 합니다. APR과 같은 중요한 조건이 부정확해지면, 수정된 공시는 계약 체결 최소 3영업일 전에 받아야 합니다. 이러한 기간의 경우, 영업일은 일요일과 연방 법정 휴일을 제외한 모든 달력일을 의미합니다.

• ✓초기 공시는 계약 체결 최소 7영업일 전에 배달되어야 합니다
• ✓수정된 공시는 계약 체결 최소 3영업일 전에 받아야 합니다
• ✓이러한 기간의 영업일은 일요일과 연방 법정 휴일을 제외합니다(5 USC 6103(a))
• ✓초기 공시(대출자 공개)와 대기 기간 간에 영업일의 정의가 다릅니다

대출이 개방형인지 폐쇄형인지에 따라 구별되는 공시가 적용됩니다. 소유자가 거주하는 주택에 대한 개방형 신용은 홈 에퀴티 플랜 또는 HELOC입니다. 재래식, HUD/FHA 보험, VA 보증, 및 대체 모기지 대출로서 1-4세대 주거용 유닛을 담보로 하는 것은 폐쇄형 신용의 예입니다. 공시는 컨섬메이션(차주가 주법에 따라 계약상 책임을 지게 되는 시점) 전에 이루어져야 합니다.

• ✓소유자가 거주하는 주택에 대한 개방형 신용은 HELOC/홈 에퀴티 플랜입니다
• ✓1-4세대 주거용 유닛을 담보로 하는 모기지 대출은 폐쇄형 신용입니다
• ✓공시는 컨섬메이션 전에 이루어져야 하며, 컨섬메이션은 차주가 계약상 책임을 지게 되는 시점으로 정의됩니다

차용인이 진정한 개인적 재정상 긴급 상황에 대처하기 위해 신용이 필요하다고 판단하는 경우, 7일 또는 3일의 대기 기간은 수정되거나 면제될 수 있습니다. 차용인은 긴급 상황을 설명하고 해당 기간을 구체적으로 면제하는, 날짜가 기재되고 책임이 있는 각 차용인이 서명한 서면 진술서를 제출해야 합니다. 인쇄된 면제 양식은 금지됩니다.

• ✓대기 기간은 진정한 개인적 재정상 긴급 상황에 대해서만 면제될 수 있습니다
• ✓면제는 긴급 상황을 설명하고 책임이 있는 각 차용인이 서명한 날짜가 기재된 서면 진술서여야 합니다
• ✓인쇄된 면제 양식은 금지됩니다

1994년 HOEPA는 차입자의 주된 주거지(principal dwelling)를 담보로 한 대출에 대해 TILA/Reg Z를 개정했습니다. 다음 중 하나에 해당합니다: (1) 대출 체결 시(consummation) APR이 국채 수익률(Treasury yield)을 1순위 담보권(first lien)의 경우 8포인트 초과, 후순위 담보권(junior lien)의 경우 10포인트 초과하는 경우; 또는 (2) 총 포인트와 수수료가 대출 금액의 8% 또는 $400(매년 조정됨; 2009년에는 $583) 중 더 큰 금액을 초과하는 경우. 이를 Section 32 또는 고비용 모기지 대출이라고 합니다.

• ✓APR 기준: 1순위 담보권은 국채 수익률보다 8포인트 초과; 후순위 담보권은 10포인트 초과
• ✓포인트/수수료 기준: 총 대출 금액의 8% 또는 매년 조정되는 달러 금액(2009년 $583) 중 더 큰 금액
• ✓226.32의 적용을 받는 대출은 “Section 32” 또는 “고비용” 모기지 대출임

표준 공시에 추가하여, 섹션 32 대출은 다음 사항에 대한 눈에 띄는 공시가 필요합니다: 차용자가 주택을 잃을 수 있다는 경고 공지; 연율(APR); 정기 납부금 및 풍선 납부금; 변동금리 대출의 경우 금리/납부금이 증가할 수 있다는 진술 및 최대 월납부금; 재융자의 경우 차용된 총액(포함된 신용보험료 포함).

• ✓다음 공지를 포함해야 합니다: '귀하가 대출에 따른 의무를 이행하지 않으면 주택을 잃을 수 있습니다'
• ✓연율(APR), 정기 납부금, 풍선 납부금, 최대 납부금이 포함된 변동금리 경고를 공시해야 합니다
• ✓차용액 공시는 필수 금액의 $100 이내인 경우 정확한 것으로 간주됩니다

섹션 32 모기지에는 다음이 포함될 수 없습니다: 벌룬 페이먼트(5년 미만 대출의 경우, 1년 미만 브리지 대출은 예외); 네거티브 상각; 두 번의 정기 지급을 초과하여 통합하는 선불금; 채무불이행 후 금리 인상; 불리한 리베이트 방식; 또는 조기상환 위약금(제한적 조건은 예외). 즉시 상환 요구 조항은 사기, 상환 조건 불이행, 또는 대출기관의 담보를 해치는 차용인 행위의 경우를 제외하고는 금지됩니다.

• ✓5년 미만 대출에는 벌룬 페이먼트 금지(1년 미만 브리지 대출 예외)
• ✓네거티브 상각 금지, 두 번을 초과하는 지급을 통합하는 선불금 금지, 채무불이행 후 금리 인상 금지
• ✓사기, 상환 불이행, 또는 대출기관의 담보를 해치는 차용인 행위를 제외하고 즉시 상환 요구 조항 금지

섹션 32에서 면제되는 항목은 주택담보대출(residential mortgage transactions), 226.33에 따른 역모기지(reverse mortgages), 그리고 개방형 신용/HELOC입니다. 「포인트 및 수수료」는 226.4(a)/(b) 항목(이자 제외), 모기지 브로커에게 지급된 모든 보상, 합리적이지 않거나 관련 없는 특정 226.4(c)(7) 항목, 그리고 신용보험/채무취소 보험료를 포함합니다. 「제휴사」는 1956년 은행지주회사법(Bank Holding Company Act of 1956)에 따라 공통 통제를 받는 회사를 의미합니다.

• ✓면제: 주택담보대출(residential mortgage transactions), 역모기지(226.33), 개방형 HELOC
• ✓포인트/수수료는 모기지 브로커에게 지급된 보상 및 신용보험 보험료 포함
• ✓제휴사 = 1956년 은행지주회사법에 따라 통제하거나 통제를 받거나 공통 통제를 받는 회사

섹션 32 모기지는 다음의 경우에만 선금 상환 페널티를 제공할 수 있습니다: 페널티는 대출 완료 후 2년 이후에 적용되지 않음; 선금 상환 자금이 대출기관 또는 그 계열사의 차용금에서 나온 경우 적용되지 않음; 차용인의 총 월간 부채 상환액이 대출 완료 시점의 월간 총소득의 50%를 초과하지 않음(확인됨); 정기 상환액이 대출 완료 후 4년 동안 변경될 수 없음.

• ✓페널티는 대출 완료 후 2년 기간 이후에 적용되어서는 안 됩니다
• ✓페널티는 선금 상환 자금의 출처가 대출기관 또는 그 계열사의 차용금인 경우 적용되어서는 안 됩니다
• ✓차용인의 총 월간 부채가 월간 총소득의 50%를 초과하지 않아야 하며, 상환액은 4년 동안 변경될 수 없습니다

이전에는 시장 데이터 비교 접근법으로 불렸으며, 중개인/판매원에게 가장 적응성이 높고 기성 시장이 있는 토지, 주거 및 유사한 개선 사항에 최적입니다. 이는 대체 원칙에 기반합니다. 출처에는 판매 가격, 목록, 제안, 임차료 및 임대차가 포함됩니다.

• ✓대체 원칙에 기반함
• ✓높은 유사성과 기성 시장이 있는 부동산에 최적
• ✓문서 이전세 = 대가의 $500당 55센트 또는 이의 일부
• ✓목록 가격은 예상 최고 가치를 나타내고, 입찰 가격은 예상 최저 가치를 나타냄

조정은 항상 비교사례에 적용되며, 대상 부동산에는 결코 적용되지 않습니다. 비교사례가 더 우수하면 차감하고, 더 열등하면 가산합니다. 비교 단위에는 대지 면적, 평방피트, 방 수, 유닛 수가 포함됩니다. 비교 요소에는 금융 조건, 시점, 판매 조건, 위치, 물리적 특성, 수익이 포함됩니다.

• ✓조정은 항상 대상 부동산이 아니라 비교사례에 적용한다
• ✓비교사례가 더 우수하면 조정액을 차감하고, 더 열등하면 가산한다
• ✓권장 순서: 금융 조건, 시점, 판매 조건, 위치, 물리적 특성, 기타
• ✓가장 유사한 비교사례에 가장 큰 가중치를 부여하며, 조정된 가격을 평균 내지 않는다

장점: 가장 이해하기 쉽고, 브로커들 사이에서 가장 흔하며, 단독주택에 효율적이다. 단점: 충분한 비교 사례를 찾는 것, 과도한 조정은 신뢰성을 떨어뜨림, 변화하는 시장에서 오래된 매매 사례는 신뢰할 수 없게 됨, 높은 인플레이션/금리 상황에서의 한계.

• ✓조정의 수나 금액이 클수록 해당 비교 사례의 신뢰성은 낮아진다
• ✓변화하는 시장에서는 오래된 매매 사례의 신뢰성이 낮아진다
• ✓단독주택 거래에 가장 효율적이고 흔한 방법이다