문제 1
캘리포니아 DRE 규정에 따라, 부동산 브로커가 매수인의 계약금(earnest money deposit)을 신탁 계좌에 예치하지 않는 경우, 해당 자금을 올바르게 처리하는 방법은 다음 중 무엇입니까?
- A. 당사자들이 서면으로 동의하고 자금이 브로커 본인의 자금과 혼합되지 않는 경우, 브로커는 자금을 직접 매도인에게 전달하거나 에스크로에 납입할 수 있다. ✓ 정답
- B. 브로커는 에스크로 또는 매도인에게 지급하기 전에 반드시 먼저 브로커의 신탁 계좌에 자금을 예치해야 한다.
- C. 브로커는 에스크로 종료 시까지 사무실의 잠긴 금고 안에 현금으로 자금을 보관할 수 있다.
- D. 브로커는 에스크로가 개설될 때까지 모든 계약금을 보관을 위해 DRE에 송금해야 한다.
해설: 캘리포니아 부동산 감독관 규정 2832(a)에 따르면, 신탁 자금을 수령한 브로커는 본인(principal)이 서면으로 지시한 경우, 해당 자금을 본인에게 직접 전달하거나 중립적인 에스크로 또는 지정된 제3자에게 인도함으로써 신탁 계좌에 예치하지 않아도 됩니다. 이러한 서면 승인이 있으면 자금은 규정 위반 없이 신탁 계좌를 거치지 않고 처리될 수 있습니다.
문제 2
Maria의 캘리포니아 부동산 중개인(판매원) 면허는 4년 전에 발급되었으며 다음 달에 만료됩니다. 그녀는 부동산국(DRE)으로부터 어떤 갱신 통지도 받지 못했습니다. 다음 중 Maria가 면허를 제때 갱신하기 위해 해야 할 일을 올바르게 설명한 것은 무엇입니까?
- A. 새로운 4년 임기가 시작되려면 자격 재입증이 필요하므로, 그녀는 판매원 자격 시험을 다시 치르고 통과한 후 갱신 수수료를 납부해야 합니다.
- B. DRE가 갱신 양식을 우편으로 보낼 때까지 기다려도 됩니다. 부서가 서면 통지를 하기 전에는 면허가 만료될 수 없기 때문입니다.
- C. 그녀는 요구된 계속 교육을 이수했음을 증명하는 서류와 함께 갱신 수수료를 제출해야 하며, DRE로부터 통지를 받지 못한 것은 늦은 갱신을 면제하지 않습니다. ✓ 정답
- D. 그녀는 갱신 수수료만 납부하면 됩니다. 계속 교육은 중개인(브로커) 갱신에만 요구되며 판매원 갱신에는 요구되지 않기 때문입니다.
해설: 캘리포니아의 부동산 면허는 4년 임기로 발급되며 시험 없이 갱신됩니다. 갱신에는 적절한 수수료와 면허 보유자가 요구된 계속 교육을 이수했음을 증명하는 서류가 필요합니다. DRE는 만료 약 90일 전에 예의상 갱신 양식을 우편으로 보내지만, 해당 통지를 받지 못했다고 해서 면허 보유자가 제때 갱신해야 할 책임이 면제되지는 않습니다. 선택지 A는 갱신에 시험이 필요하지 않으므로 틀렸습니다. 선택지 B는 예의상 통지가 없어도 만료가 연기되지 않으므로 틀렸습니다. 선택지 D는 계속 교육이 판매원 갱신에도 적용되므로 틀렸습니다.
문제 3
캘리포니아 DRE 면허 소지자가 부동산 면허 소지자의 자격, 기능 또는 의무와 실질적으로 관련된 중범죄로 유죄 판결을 받았습니다. 캘리포니아 법률에 따라 해당 유죄 판결이 면허에 미치는 영향을 가장 잘 설명하는 것은 다음 중 무엇입니까?
- A. 유죄 판결은 면허 정지 또는 취소의 근거가 되지만, DRE는 징계 조치를 취하기 전에 여전히 적법 절차를 따라야 한다. ✓ 정답
- B. 형사 유죄 판결이 확정되는 즉시 DRE 절차 없이 면허가 자동으로 취소된다.
- C. 유죄 판결은 면허 소지자가 모든 형사 항소를 소진한 후에만 징계의 근거가 된다.
- D. DRE는 유죄 판결이 내려진 지 최소 1년이 지난 후에만 면허 소지자를 징계할 수 있다.
해설: 캘리포니아 비즈니스 및 직업법 제490조 및 제10177조에 따르면, 실질적으로 관련된 중범죄 유죄 판결은 면허 징계의 근거가 되지만, DRE는 여전히 적법 절차를 제공해야 합니다. 즉, 면허를 정지하거나 취소하기 전에 고발장을 제출하고 면허 소지자에게 행정 청문회를 받을 기회를 부여해야 합니다. 면허는 유죄 판결만으로 자동으로 취소되지 않습니다.
문제 4
캘리포니아 DRE 규정에 따라, 부동산 브로커가 소속 영업사원과의 필수 서면 고용 계약을 유지하지 않을 경우, 다음 중 그 결과를 가장 잘 설명하는 것은?
- A. 브로커는 브로커 면허 정지 또는 취소를 포함한 DRE 징계 조치를 받을 수 있다. ✓ 정답
- B. 서면 계약이 체결될 때까지 영업사원의 면허는 자동으로 정지된다.
- C. 브로커는 행정 벌금만 납부하면 되며, 그 외 징계 조치는 허용되지 않는다.
- D. 고객이 DRE에 서면 민원을 제기하지 않는 한 규제상의 결과는 없다.
해설: 캘리포니아 부동산 커미셔너 규정 2726조는 브로커가 각 영업사원과 감독, 보수, 업무에 관한 내용을 포함한 서면 계약을 체결하도록 요구합니다. 이러한 계약을 유지하지 않으면 DRE 규정을 위반하는 것이며, 사업·직업법에 따라 면허 정지 또는 취소를 포함한 징계 조치를 받을 수 있습니다. 영업사원 본인의 면허는 브로커의 위반으로 인해 자동으로 정지되지 않습니다.
문제 5
캘리포니아 법률에 따라, 부동산 판매원 면허를 보유한 자가 모기지 대출 업무에 종사하려면 판매원 면허 외에 다음 중 무엇을 추가로 해야 합니까?
- A. 캘리포니아 금융 대출자법(California Finance Lenders Law) 면허를 취득한 부동산 브로커, 또는 브로커 부동산 면허 권한 하에 모기지 브로커로 활동하는 브로커의 감독 아래에서 업무를 수행한다. ✓ 정답
- B. 어떠한 브로커와도 독립적으로 캘리포니아 금융보호혁신부(DFPI)의 별도 면허를 독자적으로 취득한다.
- C. 감독 브로커 없이 독립적인 모기지 대출 개설자(MLO)로서 전국 다주(多州) 면허 시스템(NMLS)에 직접 등록한다.
- D. 추가 면허나 등록은 필요 없으며, 부동산 판매원 면허만으로 모기지 대출 개설 업무가 자동으로 허가된다.
해설: 캘리포니아 부동산 판매원은 적법하게 면허를 취득한 고용 브로커를 통해서만 모기지 대출 업무를 수행할 수 있으며, 독립적으로 활동할 수 없습니다. 그러나 주거용 모기지 대출 개설(residential mortgage loan origination)의 경우, 판매원은 NMLS를 통해 개인 MLO 면허 보증(endorsement)을 별도로 취득·유지해야 하며, 브로커의 후원 및 승인 하에 적절히 등록되어 있어야 합니다. 브로커의 권한만으로는 주거용 MLO 업무에 충분하지 않습니다.
문제 6
캘리포니아 비즈니스 및 직업법에 따라, 부동산 면허 취득 이전에 행한 행위에 대해 DRE가 면허 소지자를 징계할 수 있는 권한을 가장 잘 설명하는 것은 무엇입니까?
- A. DRE는 면허 취득 이전의 행위가 최초 신청을 거부할 수 있는 사유에 해당할 경우, 해당 행위를 근거로 면허를 징계하거나 갱신을 거부할 수 있다. ✓ 정답
- B. DRE의 관할권은 면허 발급일로부터 시작되므로, 면허 발급 이전에 발생한 행위에 대해서는 DRE가 권한을 갖지 않는다.
- C. DRE는 면허 취득 이전의 행위로 인해 형사 유죄 판결이 내려진 경우에 한하여 그 행위를 고려할 수 있다.
- D. DRE는 면허 취득 이전의 행위를 첫 번째 갱신 주기에 한하여 고려할 수 있으며, 그 이후에는 고려할 수 없다.
해설: 캘리포니아 비즈니스 및 직업법 제480조는 면허 취득 이전에 발생한 행위가 최초 신청을 거부할 사유에 해당하는 경우, DRE가 해당 행위를 근거로 면허를 거부, 정지 또는 취소할 수 있도록 권한을 부여하고 있습니다. DRE의 권한은 면허 취득 이후의 행위에만 엄격하게 한정되지 않습니다.