Exemptions +8California · املاک · فارسی

بر اساس ماده ۲۱۸، معافیت صاحب‌خانه نخستین ۷٬۰۰۰ دلار از ارزش کامل ملک مسکونی مورد سکونت مالک را در تاریخ لین (تاریخ وثیقه) معاف می‌کند. این معافیت تا زمان لغو معتبر می‌ماند و مالک باید هنگام عدم احراز شرایط به ارزیاب اطلاع دهد.

• ✓نخستین ۷٬۰۰۰ دلار از ارزش کامل برای محل سکونت مالک، طبق ماده ۲۱۸، معاف است.
• ✓برای واحد مورد سکونت مالک، کاندومینیوم، آپارتمان تعاونی، یا واحد دوبلکس اعمال می‌شود.
• ✓تا زمان لغو معتبر می‌ماند؛ لغو با تغییر دارنده عنوان آغاز می‌شود.
• ✓عدم اطلاع به ارزیاب در مورد عدم احراز شرایط می‌تواند منجر به ارزیابی فرار (escape assessment) به‌همراه جریمه ۲۵٪ و بهره شود.

ماده ۲۰۵ برای کهنه‌سربازان واجد شرایط یا همسران مجرد کهنه‌سربازان متوفی تا ۴۰۰۰ دلار معافیت به ارزش کامل ارائه می‌کند. ماده ۲۰۵.۵ معافیت‌های بزرگ‌تری برای کهنه‌سربازان معلول بر اساس درآمد و معلولیت ارائه می‌کند.

• ✓ماده ۲۰۵: معافیت تا ۴۰۰۰ دلار (صرفه‌جویی مالیاتی تا ۴۰ دلار)؛ نمی‌توان آن را با معافیت صاحب‌خانه ترکیب کرد
• ✓سقف دارایی برای کهنه‌سرباز غیر مالک خانه: ۵۰۰۰ دلار مجرد، ۱۰۰۰۰ دلار متأهل
• ✓ماده ۲۰۵.۵: معافیت کهنه‌سرباز معلول به میزان ۴۰۰۰۰، ۶۰۰۰۰، ۱۰۰۰۰۰ یا ۱۵۰۰۰۰ دلار از ارزش نقدی کامل اقامتگاه

محصولات در حال رشد، درختان/تاک‌های جوان، املاک مربوط به دفن (قبرستان‌ها)، و املاک متعلق به سازمان‌های غیرانتفاعی (مدارس، بیمارستان‌ها، کلیساها) معاف هستند. چوب مشمول مالیات نیست، اما مالیات بازده بر چوب قطع‌شده اعمال می‌شود؛ زمین جنگلی همچنان مشمول مالیات است.

• ✓درختان میوه/آجیل زیر ۴ سال و تاک‌های انگور زیر ۳ سال معاف هستند
• ✓مدارس، بیمارستان‌ها، کلیساها و کالج‌های غیرانتفاعی معاف هستند
• ✓چوب مشمول مالیات بر املاک نیست (مالیات بازده بر چوب قطع‌شده)، اما زمین جنگلی همچنان مشمول مالیات است
• ✓زمین‌های فضای باز عمومی که صرفاً برای تفریح استفاده می‌شوند معاف هستند

RPA-CA هنگامی که با شرایط خریدار تکمیل شود، یک پیشنهاد است. هنگامی که فروشنده (یا فروشنده/خریدار پس از پیشنهادهای متقابل) اسناد را امضا و اجرا می‌کند و پذیرش بدون قید و شرط را اعلام می‌کند، به قراردادی تبدیل می‌شود که دستورالعمل‌های مشترک اسکرو را ارائه می‌دهد. توافق الزام‌آور زمانی ایجاد می‌شود که نسخه‌ای از پذیرش امضاشده شخصاً توسط خریدار یا نماینده مجاز خریدار دریافت شود.

• ✓یک RPA-CA تکمیل‌شده تا زمانی که پذیرش بدون قید و شرط اعلام نشود، یک پیشنهاد است
• ✓توافق الزام‌آور زمانی ایجاد می‌شود که نسخه‌ای از پذیرش امضاشده شخصاً توسط خریدار یا نماینده مجاز او دریافت شود
• ✓تأیید پذیرش، تاریخ را مستند می‌کند اما از نظر قانونی برای ایجاد توافق الزام‌آور ضروری نیست
• ✓رعایت زمان اساسی است؛ اصلاحات مستلزم نوشته‌ای است که توسط خریدار و فروشنده امضا شده باشد

به‌طور کلی، خریدار ۳ روز برای واریز سپرده به اسکرو، ۷ روز برای تکمیل درخواست‌های وام و ارائه تأیید وجوه، و ۱۷ روز برای بازرسی و بررسی فرصت دارد. فروشنده معمولاً ۷ روز برای ارائه تمام افشاگری‌های الزامی به خریدار فرصت دارد.

• ✓خریدار: ۳ روز برای واریز سپرده به اسکرو
• ✓خریدار: ۷ روز برای درخواست‌های وام و تأیید وجوه
• ✓خریدار: ۱۷ روز برای بازرسی و بررسی (و حذف شرط‌های تعلیقی وام/ارزیابی)
• ✓فروشنده: ۷ روز برای ارائه تمام افشاگری‌های الزامی

هرگونه حذف شرط‌های تعلیقی (کنتینجینسی) باید به‌صورت کتبی و با استفاده از فرم CR انجام شود. اگر یکی از طرفین از انجام تعهد خود کوتاهی کند، طرف دیگر می‌تواند اخطاریه انجام تعهد را ارسال کند (معمولاً با مهلت ۲۴ ساعت) که به‌طور کلی پیش از لغو قرارداد لازم است. لغو یک‌جانبه قرارداد و اسکرو ممکن است امکان‌پذیر باشد، اما تعیین تکلیف وجوه سپرده‌شده باید دوجانبه باشد.

• ✓حذف شرط‌های تعلیقی (کنتینجینسی) باید به‌صورت کتبی و با استفاده از فرم CR انجام شود
• ✓اطلاعیه انجام تعهد معمولاً ۲۴ ساعت برای انجام تعهد مهلت می‌دهد
• ✓اطلاعیه انجام تعهد معمولاً پیش از آغاز لغو قرارداد لازم است
• ✓لغو یک‌جانبه امکان‌پذیر است، اما تعیین تکلیف وجوه سپرده‌شده باید دوجانبه باشد

قرارداد معمولاً شامل شرط تأمین مالی است مگر اینکه دو طرف به نحو دیگری توافق کنند. خریدار موافقت می‌کند که برای دریافت تأمین مالی با جدیت اقدام کند. اگر تأمین مالی به‌موقع دریافت نشود، فروشنده می‌تواند اخطار به خریدار برای انجام تعهد (فرم NBP) را تسلیم کند؛ سپس خریدار باید شرط را حذف کرده و ادامه دهد، یا فروشنده می‌تواند قرارداد را لغو کند.

• ✓قرارداد معمولاً شامل شرط تأمین مالی است مگر اینکه هر دو طرف از آن صرف‌نظر کنند
• ✓در صورت تأمین مالی FHA/VA، خریدار 17 روز فرصت دارد تا اخطار کتبی تعمیرات موردنیاز وام‌دهنده را به فروشنده ارائه کند
• ✓اگر تأمین مالی به‌موقع دریافت نشود، فروشنده می‌تواند اخطار به خریدار برای انجام تعهد (NBP) را تسلیم کند
• ✓خریدار معمولاً 17 روز فرصت دارد تا شرط‌های وام و ارزیابی را حذف کند

اگر فروشنده و خریدار هر دو آن را جداگانه امضا یا پاراف کنند، شرط خسارت توافقی فروشنده را از تعهد به فروش آزاد می‌کند و خسارت را به وجه‌الضمان خریدار محدود می‌کند، حداکثر تا ۳٪ قیمت خرید. این شرط باید با قلم حداقل ۱۰ پوینت ضخیم یا قلم ۸ پوینت ضخیم قرمز متضاد چاپ شود.

• ✓برای فعال شدن باید توسط فروشنده و خریدار هر دو جداگانه امضا یا پاراف شود
• ✓خسارت توافقی به وجه‌الضمان محدود است، حداکثر تا ۳٪ قیمت خرید
• ✓باید با قلم حداقل ۱۰ پوینت ضخیم یا قلم ۸ پوینت ضخیم قرمز متضاد باشد
• ✓وجه‌الضمان افزایش‌یافته مشمول خسارت توافقی نیازمند توافق امضاشده جداگانه است

تاریخ و مکانی که رسید ودیعه توسط خریدار بالقوه امضا می‌شود، تاریخی نیست که برای سنجش انطباق زمانی با مقررات اجرای تعهدات به کار می‌رود. محدودیت‌های زمانی از تاریخی محاسبه می‌شوند که قرارداد از طریق پذیرش قانونی تشکیل می‌شود.

• ✓تاریخ پیشنهاد خریدار برای سنجش انطباق با اجرای تعهدات استفاده نمی‌شود.
• ✓دوره‌های زمانی اجرای تعهدات از تاریخی محاسبه می‌شوند که قرارداد از طریق پذیرش قانونی تشکیل می‌شود.
• ✓پیشنهاد، مگر اینکه خلاف آن ذکر شده باشد، در ساعت ۵:۰۰ بعدازظهر سومین روز تقویمی پس از امضای خریدار منقضی می‌شود.

پیشنهاد باید بدون ابهام قیمت کل خرید و شرایط (تمام نقدی، وام جدید، یا پذیرش وام) را ذکر کند. قیمت کل شامل هزینه‌های بسته‌شدن معامله خریدار یا هزینه‌های تأمین مالی نمی‌شود. توصیف ملک باید برای شناسایی آن توسط دادگاه کافی باشد (نشانی خیابان، کتاب نقشه/صفحه/قطعه، یا APN).

• ✓قیمت کل خرید شامل هزینه‌های بسته‌شدن معامله خریدار یا هزینه‌های تأمین مالی نمی‌شود.
• ✓توصیف ملک باید برای شناسایی توسط دادگاه کافی باشد (نشانی، شرح قانونی، یا APN).
• ✓پیشنهاد باید شرایطی را ذکر کند که خریدار به آن‌ها متعهد می‌شود.

نماینده ممکن است خریدار را راهنمایی کند که ودیعه را مستقیماً ظرف 3 روز کاری پس از پذیرش به متصدی اسکرو تحویل دهد، یا ودیعه خریدار را تا زمان پذیرش بدون نقد کردن نگه دارد و سپس ظرف 3 روز کاری پس از پذیرش آن را به حساب امانی کارگزار یا اسکرو واریز کند. توافق‌نامه استاندارد بیان می‌کند که خریدار اظهار می‌کند وجوه هنگام واریز معتبر خواهند بود.

• ✓ودیعه باید ظرف 3 روز کاری پس از پذیرش به اسکرو یا حساب امانی کارگزار برود
• ✓خریدار اظهار می‌کند که وجوه هنگام واریز به اسکرو معتبر خواهند بود
• ✓اگر ودیعه نگه‌داشته می‌شود، نماینده باید هنگام ارائه پیشنهاد آن را در اختیار داشته باشد

قرارداد هزینه‌ها را تخصیص می‌دهد، از جمله بازرسی کنترل آفات (فرم WPA)، سایر بازرسی‌ها (سپتیک، چاه‌ها، خطرات طبیعی)، و الزامات دولتی مقاوم‌سازی. آشکارسازهای دود طبق کد بهداشت و ایمنی ۱۳۱۱۳.۸ الزامی هستند؛ آبگرمکن‌ها باید طبق کد بهداشت و ایمنی ۱۹۲۱۱ مهاربندی شوند. فروشنده باید گواهی کتبی انطباق ارائه دهد.

• ✓انطباق آشکارساز دود تحت بخش ۱۳۱۱۳.۸ کد بهداشت و ایمنی الزامی است
• ✓مهاربندی آبگرمکن تحت بخش ۱۹۲۱۱ کد بهداشت و ایمنی طبق کد لوله‌کشی کالیفرنیا الزامی است
• ✓آشکارسازهای دود در ساخت‌وساز جدید (از ۱۴ اوت ۱۹۹۲) باید در هر اتاق‌خواب و به‌صورت مرکزی در بیرون، سیم‌کشی ثابت با باتری پشتیبان داشته باشند
• ✓فرم WPA برای بازرسی‌های آفات مخرب چوب و تخصیص هزینه استفاده می‌شود

پیشنهاد به تاریخ تصرف خریدار و تاریخ تحویل می‌پردازد. برای تصرف کمتر از ۳۰ روز از فرم PAA استفاده می‌شود. اگر ملک در تصرف مستأجر باشد، فروشنده باید حداقل ۵ روز پیش از پایان اسکرو ملک را تخلیه کند، مگر اینکه به نحو دیگری توافق شده باشد. برای ملک درآمدی/سرمایه‌گذاری از فرم RIPA استفاده می‌شود.

• ✓برای تصرف کمتر از ۳۰ روز از ضمیمه قرارداد خرید (PAA) استفاده می‌شود
• ✓ملک در تصرف مستأجر باید حداقل ۵ روز پیش از پایان اسکرو تخلیه شود، مگر اینکه به نحو دیگری توافق شده باشد
• ✓فروشنده باید سپرده‌های استفاده‌نشده مستأجر را از طریق اسکرو به خریدار منتقل کند
• ✓برای ملک درآمدی/سرمایه‌گذاری باید از فرم RIPA استفاده شود

با رعایت استثناهای مشخص، خریدار مستحق تمام اموال ثابت است — اقلامی که به‌طور دائمی به چیزی که دائمی است متصل شده‌اند. خریدار فقط مستحق اموال منقولی است که در قرارداد فهرست شده و مشروط به تأیید وام‌دهنده است.

• ✓اموال ثابت (اقلام متصل‌شده به‌طور دائمی) گنجانده می‌شوند مگر اینکه به‌صراحت مستثنا شده باشند
• ✓خریدار فقط مستحق اموال منقولی است که در قرارداد فهرست شده است
• ✓گیاهان گلدانی بزرگ در فضای بیرون اموال منقول هستند، نه اموال ثابت
• ✓نمونه‌های اموال ثابت: لوازم خانگی توکار، پوشش‌های پنجره، سیستم‌های خورشیدی، محوطه‌سازی درون‌زمینی

مگر اینکه خلاف آن توافق شود، ملک در وضعیت کنونی «همانگونه که هست» و مشروط به حق خریدار برای بازرسی و بررسی، از جمله قابلیت بیمهپذیری، فروخته میشود. فروشنده باید همه حقایق مهم و عیوب، از جمله مطالبات بیمهای شناختهشده را افشا کند. فروشنده برای بررسیها، تأسیسات را روشن نگه میدارد و دسترسی فراهم میکند.

• ✓ملک در وضعیت «همانگونه که هست» و مشروط به حقوق بازرسی خریدار فروخته میشود
• ✓فروشنده باید همه حقایق مهم و عیوب، از جمله مطالبات بیمهای شناختهشده را افشا کند
• ✓فروشنده باید ملک را برای بررسیها با تأسیسات روشن در دسترس قرار دهد
• ✓خریدار باید ملک را عاری از هرگونه حق بازداشت نگه دارد و هر خسارت ناشی از بازرسی را ترمیم کند

مالکیت طبق دستور خریدار در دستورالعمل‌های اسکرو تثبیت می‌شود. دارندگان مجوز باید خریداران را ترغیب کنند تا به دلیل پیامدهای حقوقی/مالیاتی، برای نحوه گرفتن مالکیت مشاوره معتبر بگیرند. انتقال معمولاً با سند واگذاری (گرنت دید) انجام می‌شود و در صورت مالکیت فروشنده، شامل حقوق مواد معدنی، نفت و آب است. مالکیت باید عاری از لیِن‌های تأمین مالی باشد مگر در مواردی که مقرر شده باشد، و تابع موارد مندرج در گزارش مقدماتی مالکیت است.

• ✓مالکیت طبق دستور خریدار در دستورالعمل‌های اسکرو تثبیت می‌شود
• ✓انتقال معمولاً با سند واگذاری (گرنت دید) انجام می‌شود و در صورت مالکیت فروشنده، شامل حقوق مواد معدنی، نفت و آب است
• ✓مالکیت تابع بارها/حقوق ارتفاق/CC&Rهای نشان‌داده‌شده در گزارش مقدماتی مالکیت است
• ✓قرارداد مشخص می‌کند کدام طرف هزینه گزارش مقدماتی مالکیت و بیمه‌نامه مالکیت را می‌پردازد

خریدار حق دارد تا ۵ روز پیش از بستن معامله، بازرسی نهایی انجام دهد؛ نه به عنوان شرط تعلیقی، بلکه صرفاً برای تأیید اینکه ملک در همان وضعیت است، تعمیرات کامل شدهاند، و فروشنده سایر تعهدات خود را انجام داده است.

• ✓تأیید نهایی در ۵ روز پیش از بستن معامله انجام می‌شود
• ✓تأیید نهایی شرط تعلیقی فروش نیست
• ✓هدف آن فقط تأیید وضعیت و تکمیل تعمیرات توافق‌شده است

برخی هزینه‌های مالکیت تا زمان بستن اسکرو به‌روز پرداخت می‌شوند و پس از آن به مسئولیت خریدار تبدیل می‌شوند، از جمله مالیات بر املاک واقعی (و مکمل)، عوارض انجمن مالکان (HOA)، حق بیمه‌های پذیرفته‌شده، و پرداخت‌های اوراق قرضه پذیرفته‌شده. اجاره پیش‌پرداخت‌شده برای زمان پس از بستن به خریدار بستانکار می‌شود.

• ✓اقلام تقسیم نسبی شامل مالیات بر املاک، عوارض HOA، بیمه پذیرفته‌شده، و پرداخت‌های اوراق قرضه پذیرفته‌شده است
• ✓اجاره پیش‌پرداخت برای زمان در و پس از بستن اسکرو به خریدار بستانکار می‌شود
• ✓هزینه‌ها تا تاریخ بستن اسکرو به‌روز پرداخت می‌شوند

طرفین توافق می‌کنند که همه اختلافات را (در صورت نبود استثناها) پیش از داوری یا دادگاه از طریق میانجیگری حل کنند. میانجی بی‌طرف است و نمی‌تواند توافقی را تحمیل کند، اما میانجیگری می‌تواند توافقی لازم‌الاجرا ایجاد کند. داوری تحت قواعد AAA یا JAMS به تصمیمی لازم‌الاجرا منجر می‌شود.

• ✓طرفین باید پیش از توسل به داوری یا اقدام دادگاهی، میانجیگری کنند
• ✓میانجی نمی‌تواند توافقی را تحمیل کند
• ✓داوری تحت قواعد AAA یا JAMS لازم‌الاجرا است
• ✓استثناها شامل تملک وثیقه (foreclosure)، پروبیت، ورشکستگی، و دعاوی کوچک است

RPA-CA به‌عنوان دستورالعمل‌های مشترک اسکرو عمل می‌کند؛ در صورت پذیرش، متصدی اسکرو تأییدیه‌ای ارائه می‌دهد که شماره اسکرو، وضعیت مجوز و اینکه پذیرش تابع دستورالعمل‌های تکمیلی است را افشا می‌کند. نسخه‌ای از توافق باید ظرف ۳ روز کاری پس از پذیرش به متصدی اسکرو تحویل داده شود.

• ✓RPA-CA به‌عنوان دستورالعمل‌های مشترک اسکرو عمل می‌کند
• ✓نسخه‌ای از توافق باید ظرف ۳ روز کاری پس از پذیرش به متصدی اسکرو تحویل داده شود
• ✓تأییدیه متصدی اسکرو شماره اسکرو و وضعیت مجوز را افشا می‌کند

اگر پیشنهاد به فروش ملک خریدار مشروط باشد، از فرم COP (شرط فروش یا خرید ملک دیگر) استفاده می‌شود. فروشنده‌ای که با شرط یافتن ملک جانشین، پیشنهاد متقابل می‌دهد نیز از فرم COP استفاده می‌کند.

• ✓فرم COP زمانی استفاده می‌شود که پیشنهاد به فروش ملک خریدار مشروط باشد
• ✓فروشنده‌ای که با شرط ملک جانشین پیشنهاد متقابل می‌دهد نیز از فرم COP استفاده می‌کند

پیشنهاد مشخص می‌کند که فروشنده یا خریدار، یا هر دو، موافقت می‌کنند حق‌الزحمه کارگزار را مطابق آنچه در یک توافق‌نامه کتبی جداگانه مشخص شده است، بپردازند. حق‌الزحمه هنگام بسته شدن اسکرو قابل پرداخت است، یا اگر اسکرو بسته نشود، مطابق آنچه در توافق‌نامه جداگانه مشخص شده است.

• ✓حق‌الزحمه کارگزار در یک توافق‌نامه کتبی جداگانه مشخص می‌شود
• ✓حق‌الزحمه هنگام بسته شدن اسکرو قابل پرداخت است
• ✓کارگزاران املاک طرفین قرارداد بین خریدار و فروشنده نیستند

بر اساس کد مشاغل و حرفه‌ها ماده ۱۰۱۴۵، وجوه امانی دریافتی باید حداکثر تا سه روز کاری پس از دریافت توسط کارگزار یا فروشنده، به صاحب(ان) وجه تحویل داده شود، به مؤسسه امانی بی‌طرف سپرده شود، یا در حساب امانی نگهداری‌شده طبق آیین‌نامه ۲۸۳۲ قرار گیرد.

• ✓وجوه امانی باید ظرف سه روز کاری پس از دریافت رسیدگی شوند
• ✓گزینه‌ها: تحویل به صاحب وجه، سپرده‌گذاری در مؤسسه امانی بی‌طرف، یا واریز به حساب امانی کارگزار که طبق آیین‌نامه ۲۸۳۲ نگهداری می‌شود

یک استثنا بر قاعده سه‌روزه اجازه می‌دهد چک ودیعه‌ای که از سوی پیشنهاددهنده ارائه شده است تا زمان پذیرش پیشنهاد نقد نشده باقی بماند، به شرطی که شرایط مشخصی تحت آیین‌نامه 2832 کمیسیونر برآورده شود.

• ✓چک باید بر اساس مفاد خود غیرقابل معامله (non-negotiable) باشد، یا پیشنهاددهنده دستور کتبی بدهد که تا زمان پذیرش، آن را واریز یا نقد نکند.
• ✓پیشنهادشونده باید پیش از ارائه پیشنهاد یا در همان زمان مطلع شود که چک نگهداری می‌شود.
• ✓پس از پذیرش، کارگزار تنها با اجازه کتبی پیشنهادشونده می‌تواند چک را نقدنشده نگه دارد؛ در غیر این صورت باید ظرف سه روز کاری پس از پذیرش آن را واریز کند.

فروشنده املاک که از طرف کارگزار وجوه امانی را می‌پذیرد باید فوراً آن وجوه را به کارگزار تحویل دهد، یا در صورت دستور کارگزار، آن‌ها را نزد اصیل، سپرده‌گاه اسکرو بی‌طرف، یا حساب امانی کارگزار قرار دهد.

• ✓فروشنده املاک باید وجوه امانی پذیرفته‌شده را فوراً به کارگزار تحویل دهد
• ✓فروشنده املاک تنها در صورت دستور کارگزار می‌تواند وجوه را نزد اصیل، اسکرو بی‌طرف، یا حساب امانی قرار دهد

سپرده‌گاه امانی بی‌طرف بر اساس ماده 10145 قانون B&P به معنای کسب‌وکار اسکرویی است که توسط شخصی دارای مجوز تحت دیویژن 6 قانون مالی، یا اشخاص توصیف‌شده در ماده 17006، زیربخش‌های (a)(1) و (a)(3) قانون مالی، اداره می‌شود.

• ✓باید تحت دیویژن 6 (ماده 17000 و پس از آن) قانون مالی مجوز داشته باشد
• ✓یا شخصی باشد که در ماده 17006(a)(1) و (a)(3) قانون مالی توصیف شده است

مدیر املاک مسئولیت دوگانه دارد: در قبال مالک/مشتری که به بالاترین بازده از ملک علاقه‌مند است، و در قبال مستأجرانی که به بهترین ارزش در برابر پول خود، از جمله اقدامات ایمنی معقول و رعایت قوانین مسکن منصفانه، علاقه‌مندند. اهداف اصلی عبارت‌اند از اجاره دادن واحدها با بالاترین اجاره‌بهای بازار، نگه داشتن هزینه‌ها در چارچوب بودجه، و حفظ و افزایش ارزش ملک.

• ✓مدیر املاک در قبال مالک برای بالاترین بازده ملک وظیفه دارد.
• ✓مدیر املاک در قبال مستأجران برای بهترین ارزش، ایمنی، و رعایت قوانین مسکن منصفانه وظیفه دارد.
• ✓مدیر باید واحدها را با بالاترین اجاره‌بهای بازار اجاره دهد، هزینه‌ها را در چارچوب بودجه نگه دارد، و ارزش ملک را افزایش دهد.

مدیر ملک وظایف مشخص متعددی انجام می‌دهد، از جمله تعیین برنامه‌های اجاره برای بالاترین بازده، بازاریابی فضا، وصول اجاره، نظارت بر نگهداری، ارزیابی اعتبار مستأجران، تهیه و اجرای اجاره‌نامه‌ها، نگهداری سوابق، گزارش‌دهی به مالکان، پرداخت بیمه و مالیات، و رعایت قوانین قابل اعمال فدرال، ایالتی و محلی.

• ✓باید برنامه اجاره‌ای تعیین کند که بالاترین بازده را متناسب با اصول اقتصادی صحیح به همراه داشته باشد.
• ✓باید پیش از اجاره دادن، اعتبار مستأجر بالقوه را احراز و بررسی کند.
• ✓باید سوابق مناسب را نگهداری کند و گزارش‌های منظم به مالک ارائه دهد.
• ✓باید سیاست‌های کارکنان را تدوین کند، از جمله طرح پیشگیری از آسیب.
• ✓باید درباره قوانین قابل اعمال فدرال، ایالتی و محلی آگاه باشد و آن‌ها را رعایت کند.

یک سازنده مسکن بالقوه باید آگاه باشد که ساخت معیوب می‌تواند به طرح دعاوی حقوقی از سوی خریداران منجر شود. این مسئولیت می‌تواند تا ده سال و احتمالاً بیش از آن پس از تکمیل خانه ادامه یابد و در طول دو دهه گذشته به موضوعی به‌طور فزاینده حیاتی تبدیل شده است.

• ✓ساخت معیوب می‌تواند موجب طرح دعاوی حقوقی از سوی خریداران شود
• ✓مسئولیت نقص ساخت می‌تواند تا ده سال و احتمالاً فراتر از آن پس از تکمیل ادامه یابد
• ✓مسئولیت نقص ساخت به موضوعی به‌طور فزاینده حیاتی تبدیل شده است

توسعه و ساخت‌وساز به تأمین مالی برای تملک زمین، تأیید کاربری زمین، تفکیک، ساخت‌وساز، بازاریابی، و نگهداری املاک موجود در انبار تا زمان فروش نیاز دارد. یک توسعه‌دهنده-سازنده اغلب شرکت‌های تابعه تخصصی با تأمین مالی جداگانه ایجاد می‌کند: یکی برای نگهداری سند مالکیت و تفکیک، دیگری برای عملیات ساخت‌وساز، و دیگری برای فروش و بازاریابی.

• ✓تأمین مالی برای تملک، تأیید، تفکیک، ساخت‌وساز، بازاریابی، و نگهداری موجودی لازم است
• ✓توسعه‌دهندگان-سازندگان اغلب شرکت‌های تابعه جداگانه برای سند مالکیت/تفکیک، ساخت‌وساز، و فروش/بازاریابی ایجاد می‌کنند
• ✓هر شرکت تابعه ممکن است نیازهای تأمین مالی جداگانه داشته باشد

تفکیک زمین و ساخت‌وساز کسب‌وکاری چرخه‌ای است که در آن بهره‌وری و سود بالا ممکن است با فروش راکد و زیان دنبال شود. عوامل مهم شامل هزینه زمین، غیرقابل پیش‌بینی بودن تأییدهای کاربری زمین، دسترسی به اعتبار، نرخ‌های بهره، تورم و تغییر ارزش املاک است.

• ✓ساخت‌وساز چرخه‌ای است—دوره‌های سودآور ممکن است با فروش راکد و زیان دنبال شوند
• ✓عوامل کلیدی: هزینه زمین، غیرقابل پیش‌بینی بودن تأییدها، دسترسی به اعتبار، نرخ‌های بهره، تورم، ارزش ملک
• ✓شرایط بازار به‌شدت بر سودآوری توسعه‌دهنده تأثیر می‌گذارد

سازندگان باید راه‌هایی برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه بیابند، با وجود افزایش درخواست‌های نهادهای محلی به‌عنوان شرایط تأیید، دستمزدها، هزینه‌های مصالح ساختمانی، الزامات صرفه‌جویی انرژی و مقررات ساختمانی، رقابت شدید و هزینه‌های بیمه. گزینه‌های صرفه‌جویی در هزینه شامل مصالح پیش‌بریده یا پیش‌ساخته، استفاده از صنعتگران ماهر کمتر از طریق استانداردسازی کار، مونتاژ کامل واحدهای پیش‌ساخته در محل، و کاهش هزینه زمین به‌ازای هر خانه از طریق افزایش تراکم (توسعه برنامه‌ریزی‌شده/خانه‌های خوشه‌ای و کاندومینیوم‌ها) است. با وجود دستاوردهای کارایی تولید، کل هزینه‌های ساخت همراه با تورم و تقاضای مصرف‌کنندگان برای امکانات رفاهی بیشتر افزایش یافته است.

• ✓هزینه‌های فزاینده شامل درخواست‌های نهادهای محلی، دستمزدها، مصالح، الزامات آیین‌نامه، رقابت و بیمه است
• ✓گزینه‌های صرفه‌جویی در هزینه شامل مصالح پیش‌ساخته، استانداردسازی کار و افزایش تراکم است
• ✓افزایش تراکم (خانه‌های خوشه‌ای، کاندومینیوم‌ها) هزینه زمین به‌ازای هر خانه را کاهش می‌دهد

از ۱ ژانویه ۱۹۹۴، برای کارگزاران یا فروشندگان املاک دارای مجوز، برای انجام معاملات M.O.G. دیگر به مجوز جداگانه کارگزار M.O.G. نیازی نیست. دارندگان مجوزهای موجود M.O.G. می‌توانند مجوز خود را ادامه دهند و تمدید کنند، اما هیچ مجوز جدید M.O.G. صادر نمی‌شود. در عوض، تعریف کارگزار املاک گسترش یافت تا معاملات مواد معدنی، نفت و گاز را نیز شامل شود.

• ✓از ۱ ژانویه ۱۹۹۴، برای دارندگان مجوز املاک، مجوز جداگانه M.O.G. لازم نیست.
• ✓دارندگان مجوزهای موجود M.O.G. می‌توانند ادامه دهند و مجوز خود را تمدید کنند، اما مجوز جدید M.O.G. صادر نمی‌شود.
• ✓تعریف کارگزار املاک گسترش یافت تا معاملات مواد معدنی، نفت و گاز را شامل شود.

نمایندگی رابطه میان اصیل و نماینده است که از قرارداد ناشی می‌شود و در آن نماینده برای معامله با اشخاص ثالث به کار گرفته می‌شود. وظیفه امانتداری ایجاب می‌کند که نماینده با نهایت حسن نیت نسبت به اصیل عمل کند و از هرگونه کسب مزیت از طریق اظهار خلاف واقع، پنهان‌کاری، اجبار یا فشار بپرهیزد. واقعیت مهم واقعیتی است که احتمال دارد بر تصمیم اصیل تأثیر بگذارد.

• ✓نماینده در برابر اصیل، وظیفه امانتداری با بالاترین درجه حسن نیت را بر عهده دارد.
• ✓نماینده نباید از طریق اظهار خلاف واقع یا پنهان‌کاری نسبت به اصیل مزیتی کسب کند.
• ✓واقعیت مهم باید افشا شود زیرا بر تصمیم اصیل تأثیر می‌گذارد.

کارگزار در ازای دریافت حق‌الزحمه برای انجام فعالیت‌های دارای مجوز به کار گرفته می‌شود. توافق‌نامه رابطه کارگزار-فروشنده املاک یک توافق کتبی است که بر اساس مقررات کمیسر املاک لازم است و رابطه را مشخص می‌کند. دستور بازداشتن و خودداری (Desist and Refrain Order) به فرد دستور می‌دهد که از نقض قانون املاک دست بردارد. هزینه‌های پیش‌پرداخت ممکن است زمانی غیرقانونی باشد که برای تبلیغات بدون قصد یافتن خریدار دریافت شوند.

• ✓توافق‌نامه کتبی رابطه کارگزار-فروشنده املاک طبق مقررات کمیسر لازم است
• ✓دستور بازداشتن و خودداری فرد را از نقض قانون املاک بازمی‌دارد
• ✓دریافت هزینه پیش‌پرداخت برای تبلیغات بدون قصد فروش یک رویه غیرقانونی است

اختیار واقعی به‌صراحت اعطا می‌شود یا به موجب قانون داده می‌شود. اختیار ظاهری آن است که شخص ثالث به‌طور معقول باور دارد نماینده به‌واسطه اقدامات اصیل از آن برخوردار است. ضرورت مبرم اختیار اضطراری گسترده‌تری می‌دهد. اختیارات صلاحدیدی امکان تصمیم‌گیری‌های مبتنی بر قضاوت را فراهم می‌کنند. وکالت‌نامه یک وکیل در امور (attorney in fact) ایجاد می‌کند.

• ✓اختیار ظاهری از اقدامات یا ترک فعل‌های اصیل ناشی می‌شود که اشخاص ثالث را به این باور می‌رساند که اختیار وجود دارد
• ✓اختیار واقعی به‌صراحت توسط اصیل یا به موجب قانون اعطا می‌شود
• ✓وکالت‌نامه به یک نماینده (وکیل در امور) اختیار اقدام می‌دهد

نمایندگی دوگانه زمانی است که یک نماینده همزمان برای هر دو اصیل در یک معامله عمل می‌کند. اختیارات یک نماینده فرعی توسط نماینده (با اجازه اصیل) اعطا می‌شود، نه مستقیماً توسط اصیل. نماینده بدون دستمزد پرداختی دریافت نمی‌کند، اما به‌محض اقدام به حسن نیت متعهد است.

• ✓نمایندگی دوگانه یعنی نماینده در یک معامله از هر دو اصیل نمایندگی می‌کند
• ✓اختیارات نماینده فرعی توسط نماینده اعطا می‌شود، نه مستقیماً توسط اصیل
• ✓نماینده بدون دستمزد باید حتی بدون دریافت پرداخت، با حسن نیت عمل کند

کمیسیون حق‌الزحمه نماینده است که معمولاً درصدی از قیمت فروش می‌باشد. علت جلب (Procuring Cause) نماینده‌ای است که از طریق تداوم پیوسته رویدادها، نخستین بار خریدار آماده، مایل و توانمند را معرفی می‌کند و مستحق کمیسیون است. خریدار آماده، مایل و توانمند کاملاً آماده و از نظر مالی واجد شرایط است.

• ✓نماینده‌ای که علت جلب (Procuring Cause) است و نخستین بار خریدار آماده، مایل و توانمند را معرفی می‌کند، کمیسیون را کسب می‌کند
• ✓خریدار آماده، مایل و توانمند باید الزامات تأمین مالی خرید را برآورده کند

قرارداد توافقی است برای انجام یا عدم انجام کاری که چهار عنصر ضروری را شامل میشود: طرفین قادر به عقد قرارداد (ظرفیت)، رضایت طرفین، هدف قانونی، و تعویض. قرارداد فروش ملک باید به صورت کتبی باشد و توسط طرف مسئول امضا شود (قانون مقابله با تقلب). تعویض هر چیزی است که برای ترغیب فرد دیگری به عقد قرارداد داده یا وعده داده میشود.

• ✓چهار عنصر ضروری: طرفین قادر، رضایت، هدف قانونی، و تعویض
• ✓قرارداد فروش ملک باید به صورت کتبی باشد و توسط طرفی که قرار است متعهد شود امضا شود
• ✓تعویض میتواند منفعتی اعطا شده یا خسارتی متحمل شده باشد

قرارداد دوطرفه = هر دو طرف قول می‌دهند کاری انجام دهند؛ یکطرفه = یک طرف فقط درصورتی قول می‌دهد که طرف دیگر عملی را انجام دهد. قرارداد اجرا شده = به طور کامل اجرا شده (یا امضا شده)؛ قرارداد نیمه اجرا شده = اجرای آن هنوز تکمیل نشده است. قرارداد صریح در کلمات بیان شده است (شفاهی/کتبی)؛ قرارداد ضمنی از رفتار استنباط می‌شود.

• ✓قرارداد دوطرفه دارای قول‌های متقابل است؛ قرارداد یکطرفه قولی برای انجام عمل است
• ✓قرارداد نیمه اجرا شده دارای عملکرد باقی‌مانده است؛ قرارداد اجرا شده به طور کامل انجام شده است
• ✓قراردادهای صریح در کلمات بیان می‌شوند؛ قراردادهای ضمنی از رفتار ناشی می‌شوند

پذیرش موافقت با شرایط یک پیشنهاد است که «توافق ذهنی» ضروری برای قرارداد را ایجاد می‌کند. پیشنهاد متقابل شرایط پیشنهاد اصلی را تغییر می‌دهد؛ این یک رد (نه پذیرش) است و تا زمانی که پیشنهاد‌دهنده اصلی آن را پذیرا نکند، هیچ قرارداد الزام‌آور ایجاد نمی‌کند. رسید سپرده یک پیشنهاد کتبی برای خرید است که همراه با سپرده‌ای که با پذیرش مالک به قرارداد تبدیل می‌شود.

• ✓پذیرش «توافق ذهنی» ضروری برای قرارداد را تأسیس می‌کند
• ✓پیشنهاد متقابل رد کردن پیشنهاد اصلی است، نه پذیرش
• ✓رسید سپرده با پذیرش مالک به قرارداد الزام‌آور تبدیل می‌شود

رسمی (Deed) هنگام اجرا و تحویل درست، عنوان ملکیت را از انتقال‌دهنده به انتقال‌گیرنده منتقل می‌کند. رسمی اعطایی (ضمانت محدود) تأیید می‌کند که انتقال‌دهنده قبلاً زمین را منتقل نکرده و آن از عقد محدود توسط انتقال‌دهنده آزاد است. رسمی معاوضه و فروش، معوضه را ذکر می‌کند و انتقال را ادعا می‌کند؛ رسمی ترک‌دعویٰ ابهامات را برطرف می‌کند. رسمی هدیه بدون معوضه است. انتقال هر سند کتبی است که عنوان ملکیت را منتقل می‌کند.

• ✓رسمی باید به درستی اجرا و تحویل داده شود تا عنوان ملکیت را منتقل کند
• ✓رسمی اعطایی ضمانت می‌دهد که انتقال‌دهنده قبلاً منتقل نکرده و عنوان ملکیت از عقود انتقال‌دهنده آزاد است
• ✓انتقال‌دهنده عنوان ملکیت را منتقل می‌کند؛ انتقال‌گیرنده آن را دریافت می‌کند
• ✓رسمی هدیه بدون معوضه است

تقلب واقعی عمل عمدی برای فریب دادن است (بیان دروغ، وعده بدون نیت انجام، پنهان کردن حقیقت). تقلب سازه‌ای نقض وظیفه توسط یک فرد قابل اعتماد بدون نیت تقلب واقعی است که به صورتی گمراه‌کننده برای دیگری ضررزا است. اکراه محدودیت غیرقانونی است که کسی را وادار به انجام کاری علیه اراده خود می‌کند. منع دادرسی مانع می‌شود که فردی بر یک واقعیت قائم یا منکر شود به دلیل اعمال یا سخنان قبلی.

• ✓تقلب واقعی نیاز به نیت فریب دارد؛ تقلب سازه‌ای نیاز به نیت تقلب ندارد
• ✓اکراه شامل محدودیت غیرقانونی است که فردی را وادار به انجام عملی علیه اراده خود می‌کند
• ✓منع دادرسی طرفی را از تناقض با اعمال یا سخنان قبلی خود باز می‌دارد

شرط مقدم باید قبل از اینکه قرارداد/انتقال اثر کامل داشته باشد اتفاق بیفتد. شرط لاحق یک ملک که قبلاً اعطا شده است را لغو می‌کند یا قرارداد را در صورت عدم اجرای آن منقضی می‌کند. واگذاری حقوق تحت قرارداد را به شخص دیگری منتقل می‌کند؛ واگذارکننده منتقل می‌کند و واگذاری‌گیرندگان دریافت می‌کنند. نوویشن و تحمل تعهدات را منتقل می‌کنند.

• ✓شرط مقدم باید قبل از اینکه قرارداد اثر داشته باشد رخ دهد
• ✓شرط لاحق می‌تواند ملک اعطا شده را لغو کند
• ✓واگذاری حقوق یک شخص را تحت قرارداد به دیگری منتقل می‌کند

حقیقت مادی آنی است که نماینده باید درک کند که احتمالاً بر داوری متکی در موافقت با تراکنش تأثیر می‌گذارد. بیان نادرست یک کلام یا ادعای دروغین یا گمراه‌کننده است.

• ✓یک حقیقت مادی است اگر احتمالاً بر داوری متکی تأثیر بگذارد
• ✓بیان نادرست یک کلام یا ادعای دروغین یا گمراه‌کننده است

اطلاع‌رسانی واقعی، دانش صریح یا ضمنی از یک واقعیت است. اطلاع‌رسانی ساختمانی، واقعیتی است که بر اساس قانون منسوب می‌شود و باید کشف شده بود. اطلاع‌رسانی قانونی، اطلاعاتی است که قانون مستلزم آن است؛ ثبت اطلاع‌رسانی ساختمانی/قانونی را برای عموم فراهم می‌کند.

• ✓اطلاع‌رسانی واقعی = دانش صریح یا ضمنی
• ✓اطلاع‌رسانی ساختمانی = واقعیتی که بر اساس قانون منسوب می‌شود و باید کشف شده بود
• ✓ثبت، اطلاع‌رسانی ساختمانی (قانونی) را برای عموم فراهم می‌کند

معامله مکانیک یک معامله قانونی علیه ملک است که به نفع افرادی است که کار انجام داده‌اند یا مواد را برای بهبود ملک تامین کرده‌اند.

• ✓توسط قانون ایجاد شده است
• ✓به نفع کسانی که کار انجام دادند یا مواد تامین کردند وجود دارد
• ✓برای بهبودی ملک اعمال می‌شود

اخطار عدم مسئولیت مالک ملک را از مسئولیت پرداخت کار غیرمجاز یا مواد تامین شده آزاد می‌کند. باید تأیید شده، ثبت شده و نصب شود.

• ✓مالک را از هزینه کار غیرمجاز یا مواد آزاد می‌کند
• ✓باید تأیید شده، ثبت شده و نصب شود

عنوان قابل فروش عنوانی است که یک خریدار معقول، آگاه و با احتیاط معقول عمل می‌کند، می‌پذیرد. نظر درباره عنوان ارزیابی کتبی وکیل در مورد وضعیت عنوان پس از بررسی خلاصه عنوان است.

• ✓عنوان قابل فروش برای یک خریدار معقول و آگاه قابل قبول است
• ✓نظر درباره عنوان ارزیابی کتبی وکیل بر اساس خلاصه عنوان است

روش ابعاد و مرزها خطوط مرزی را با نقاط انتهایی و زوایا توصیف می‌کند، زمانی که دقت مورد نیاز است استفاده می‌شود. نصف‌النهارها و خطوط دامنه/شهرداری سیستم نقشه‌برداری دولتی (مستطیلی) را تشکیل می‌دهند.

• ✓روش ابعاد و مرزها خطوط مرزی، نقاط انتهایی و زوایا را تعیین می‌کند
• ✓نصف‌النهارها خطوط شمال-جنوب هستند که خطوط پایه را قطع می‌کنند
• ✓یک شهرداری 6 مایل مربع است که شامل 36 بخش می‌باشد؛ یک بخش 640 جریب است و یک مایل مربع است

یک مایل برابر 5,280 فوت است، یک یارد 3 فوت طول دارد، یک بخش شامل 640 جریب است و یک مایل مربع است، و یک منطقه 6 مایل مربع با 36 بخش است.

• ✓مایل = 5,280 فوت
• ✓یارد = 3 فوت
• ✓بخش = 640 جریب، یک مایل مربع
• ✓منطقه = 6 مایل مربع = 36 بخش

خردسال شخصی است که کمتر از ۱۸ سال سن دارد؛ این موضوع بر توانایی عقد قرارداد در معاملات املاک در کالیفرنیا تأثیر می‌گذارد.

• ✓خردسال شخصی است که کمتر از ۱۸ سال سن دارد