Exemptions +8California · العقارات · العربية

بموجب المادة 218، يوفّر إعفاء مالك المنزل إعفاءً لأول 7,000 دولار من القيمة الكاملة للممتلكات السكنية التي يشغلها المالك في تاريخ الرهن الضريبي (lien date). ويظل ساريًا حتى يتم إنهاؤه، وعلى المالك إبلاغ المُقيِّم (assessor) عندما يتوقف عن استيفاء الأهلية.

• ✓يُعفى أول 7,000 دولار من القيمة الكاملة للمسكن الذي يشغله المالك (المادة 218)
• ✓ينطبق على الوحدة التي يشغلها المالك، أو الوحدة السكنية المملوكة (condominium)، أو الشقة التعاونية، أو وحدة الدوبلكس
• ✓يظل ساريًا حتى يتم إنهاؤه؛ ويبدأ الإنهاء عند تغيير حائز صك الملكية (title-holder)
• ✓قد يؤدي عدم إبلاغ المُقيِّم بعدم الأهلية إلى تقييم استدراكي (escape assessment) بالإضافة إلى غرامة 25% وفوائد

توفر المادة 205 إعفاءً يصل إلى 4,000 دولار من القيمة الكاملة للمحاربين القدامى المؤهلين أو لأزواج المحاربين القدامى المتوفين الذين لم يتزوجوا مرة أخرى. وتوفر المادة 205.5 إعفاءات أكبر للمحاربين القدامى ذوي الإعاقة بناءً على الدخل والإعاقة.

• ✓المادة 205: إعفاء يصل إلى 4,000 دولار (توفير ضريبي يصل إلى 40 دولارًا)؛ لا يمكن دمجه مع إعفاء مالك المنزل
• ✓سقف الثروة للمحارب القديم غير المالك لمنزل: 5,000 دولار إذا كان غير متزوج، و10,000 دولار إذا كان متزوجًا
• ✓المادة 205.5: إعفاء المحارب القديم ذي الإعاقة بقيمة 40,000 دولار، أو 60,000 دولار، أو 100,000 دولار، أو 150,000 دولار من القيمة النقدية الكاملة للمسكن

المحاصيل النامية، والأشجار/الكروم الصغيرة، والعقارات المخصصة للدفن، والعقارات المملوكة لمنظمات غير ربحية (المدارس، والمستشفيات، والكنائس) معفاة. لا تُفرض ضريبة ممتلكات على الأخشاب، ولكن تُطبق ضريبة حصيلة على الأخشاب المقطوعة؛ وتبقى أراضي الغابات خاضعة للضريبة.

• ✓تُعفى أشجار الفاكهة/المكسرات التي يقل عمرها عن 4 سنوات وكروم العنب التي يقل عمرها عن 3 سنوات
• ✓تُعفى المدارس والمستشفيات والكنائس والكليات غير الربحية
• ✓الأخشاب غير خاضعة لضريبة الممتلكات (ضريبة حصيلة على الأخشاب المقطوعة)، لكن أراضي الغابات تبقى خاضعة للضريبة
• ✓تُعفى أراضي المساحات المفتوحة العامة المستخدمة حصريًا للترفيه

إن RPA-CA عند استكماله بشروط المشتري يُعد عرضًا. عندما يقوم البائع (أو البائع/المشتري بعد العروض المضادة) بتنفيذ المستندات ويُبلّغ بالقبول غير المشروط، يصبح عقدًا يوفر تعليمات الضمان المشتركة. ينشأ اتفاق ملزم عندما يتلقى المشتري أو ممثله المفوّض شخصيًا نسخة من القبول الموقّع.

• ✓يُعد RPA-CA المكتمل عرضًا حتى يتم الإبلاغ بالقبول غير المشروط.
• ✓ينشأ اتفاق ملزم عندما يتلقى المشتري أو ممثله المفوّض شخصيًا نسخة من القبول الموقّع.
• ✓يوثّق تأكيد القبول التاريخ، لكنه ليس مطلوبًا قانونيًا لإنشاء اتفاق ملزم.
• ✓الوقت جوهر العقد؛ تتطلب التعديلات وثيقة مكتوبة موقّعة من كل من المشتري والبائع.

بشكل عام، لدى المشتري 3 أيام لإيداع مبلغ العربون في حساب الضمان، و7 أيام لإكمال طلبات القرض وتقديم إثبات توفر الأموال، و17 يومًا لفحص العقار والتحقيق فيه. وعادةً ما يكون لدى البائع 7 أيام لتقديم جميع الإفصاحات المطلوبة إلى المشتري.

• ✓المشتري: 3 أيام لإيداع العربون في حساب الضمان
• ✓المشتري: 7 أيام لطلبات القرض وإثبات توفر الأموال
• ✓المشتري: 17 يومًا لفحص العقار والتحقيق فيه (وإزالة شروط القرض/التقييم)
• ✓البائع: 7 أيام لتقديم جميع الإفصاحات المطلوبة

يجب أن تكون أي إزالة للشروط الطارئة (contingencies) كتابية باستخدام النموذج CR. إذا أخفق أحد الطرفين في التنفيذ، يجوز للطرف الآخر تسليم إشعار بالتنفيذ (يتيح عادةً 24 ساعة)، وهو مطلوب عمومًا قبل الإلغاء. قد يكون الإلغاء الأحادي للاتفاقية والضمان (escrow) ممكنًا، لكن التصرف في الأموال المودعة يجب أن يكون ثنائيًا.

• ✓يجب أن تكون إزالة الشروط الطارئة كتابية باستخدام النموذج CR
• ✓إشعار التنفيذ يتيح عادةً 24 ساعة للتنفيذ
• ✓إشعار التنفيذ مطلوب عادةً قبل بدء الإلغاء
• ✓الإلغاء الأحادي ممكن لكن التصرف في الأموال المودعة يجب أن يكون ثنائيًا

يتضمن العقد النموذجي شرطًا احتياطيًا للتمويل ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. يوافق المشتري على العمل بجدية للحصول على التمويل. إذا لم يتم الحصول على التمويل في الوقت المناسب، يجوز للبائع تسليم إشعار للمشتري بالتنفيذ (نموذج NBP)؛ وعلى المشتري بعد ذلك إزالة الشرط الاحتياطي والمضي قدمًا، أو يجوز للبائع الإلغاء.

• ✓يتضمن العقد عادةً شرطًا احتياطيًا للتمويل ما لم يتنازل عنه الطرفان
• ✓إذا كان التمويل من FHA/VA، فللمشتري 17 يومًا لتزويد البائع بإشعار كتابي عن الإصلاحات التي يطلبها المقرض
• ✓يجوز للبائع تسليم إشعار للمشتري بالتنفيذ (NBP) إذا لم يتم الحصول على التمويل في الوقت المناسب
• ✓عادةً ما يكون للمشتري 17 يومًا لإزالة الشرطين الاحتياطيين المتعلقين بالقرض والتقييم

إذا وقّع عليه كل من البائع والمشتري أو وضع أحرفه الأولى بشكل منفصل، فإن شرط التعويضات المتفق عليها يعفي البائع من الالتزام بالبيع ويحد من التعويضات إلى مبلغ العربون الخاص بالمشتري، بحد أقصى 3% من سعر الشراء. ويجب أن يُطبع بخط عريض بحجم 10 نقاط على الأقل أو بخط عريض أحمر متباين بحجم 8 نقاط.

• ✓يجب أن يوقّع عليه كل من البائع والمشتري أو يضع أحرفه الأولى بشكل منفصل حتى يتم تفعيله
• ✓تقتصر التعويضات المتفق عليها على مبلغ العربون، بحد أقصى 3% من سعر الشراء
• ✓يجب أن تكون بخط عريض بحجم 10 نقاط على الأقل أو بخط عريض أحمر متباين بحجم 8 نقاط
• ✓يتطلب مبلغ العربون المتزايد الخاضع للتعويضات المتفق عليها اتفاقاً موقّعاً منفصلاً

إن التاريخ والمكان اللذين يوقّع فيهما المشتري المحتمل على إيصال الإيداع ليسا التاريخ المستخدم لقياس الامتثال الزمني لأحكام التنفيذ. تُحسب القيود الزمنية من التاريخ الذي يتكون فيه العقد بالقبول القانوني.

• ✓لا يُستخدم تاريخ عرض المشتري لقياس الامتثال للتنفيذ
• ✓تُحسب المدد الزمنية للتنفيذ من تاريخ تكوين العقد بالقبول القانوني
• ✓ينتهي العرض في الساعة 5:00 مساءً في اليوم التقويمي الثالث بعد توقيع المشتري إلا إذا نُص على خلاف ذلك

يجب أن يذكر العرض بوضوح إجمالي سعر الشراء والشروط (نقدًا بالكامل، أو قرض جديد، أو افتراض القرض). لا يشمل السعر الإجمالي تكاليف إغلاق المشتري أو تكاليف التمويل. يجب أن يكون وصف العقار كافيًا لتحدده المحكمة (عنوان الشارع، أو كتاب الخريطة/الصفحة/القطعة، أو APN).

• ✓لا يشمل إجمالي سعر الشراء تكاليف إغلاق المشتري أو تكاليف التمويل
• ✓يجب أن يكون وصف العقار كافيًا لتحدده المحكمة (العنوان، أو الوصف القانوني، أو APN)
• ✓يجب أن يذكر العرض الشروط التي يلتزم بها المشتري

يجوز للوكيل أن يوجه المشتري لتسليم الدفعة مباشرة إلى الجهة الحافظة للضمان (Escrow Holder) خلال 3 أيام عمل بعد القبول، أو أن يحتفظ بدفعة المشتري دون صرفها حتى القبول ثم إيداعها في حساب أمانة الوسيط أو حساب الضمان خلال 3 أيام عمل. تنص الاتفاقية القياسية على أن المشتري يقر بأن الأموال ستكون صالحة عند الإيداع.

• ✓يجب أن تذهب الدفعة إلى حساب الضمان أو حساب أمانة الوسيط خلال 3 أيام عمل بعد القبول
• ✓يقر المشتري بأن الأموال ستكون صالحة عند إيداعها في حساب الضمان
• ✓إذا كان الوكيل يحتفظ بالدفعة، فيجب أن تكون بحوزته عند تقديم العرض

توزع العقد التكاليف بما في ذلك فحص مكافحة الآفات (النموذج WPA)، والفحوصات الأخرى (أنظمة الصرف الصحي، الآبار، المخاطر الطبيعية)، ومتطلبات التحديث الحكومية. يُشترط وجود كاشفات الدخان وفقًا لقانون الصحة والسلامة (Health & Safety Code) 13113.8؛ ويجب تدعيم سخانات المياه وفقًا لقانون الصحة والسلامة (Health & Safety Code) 19211. ويجب على البائع تقديم شهادة امتثال مكتوبة.

• ✓الامتثال لكاشفات الدخان مطلوب بموجب قانون الصحة والسلامة (Health & Safety Code)، المادة 13113.8
• ✓تدعيم سخانات المياه مطلوب بموجب قانون الصحة والسلامة (Health & Safety Code)، المادة 19211 وفقًا لقانون السباكة في كاليفورنيا
• ✓كاشفات الدخان في المباني الجديدة (منذ 14 أغسطس 1992) يجب أن تكون موصلة بأسلاك ثابتة مع بطارية احتياطية في كل غرفة نوم وفي موقع مركزي خارجها
• ✓يُستخدم النموذج WPA لفحوصات الآفات المسببة لتلف الخشب وتخصيص التكاليف

يتناول العرض إشغال المشتري وتاريخ التسليم. يستخدم الإشغال لأقل من 30 يومًا النموذج PAA. إذا كان العقار مشغولًا بمستأجر، فيجب على البائع إخلاء العقار قبل 5 أيام على الأقل من إغلاق حساب الضمان ما لم يُتفق على خلاف ذلك. يستخدم العقار المدر للدخل/الاستثماري النموذج RIPA.

• ✓يستخدم الإشغال لأقل من 30 يومًا ملحق اتفاقية الشراء (PAA)
• ✓يجب إخلاء العقار المشغول بمستأجر قبل 5 أيام على الأقل من إغلاق حساب الضمان ما لم يُتفق على خلاف ذلك
• ✓يجب على البائع تحويل ودائع المستأجر غير المستخدمة إلى المشتري عبر حساب الضمان
• ✓ينبغي أن يستخدم العقار المدر للدخل/الاستثماري النموذج RIPA

مع مراعاة الاستثناءات المحددة، يحق للمشتري جميع التجهيزات الثابتة — وهي العناصر المثبتة بشكل دائم في الممتلكات الدائمة. ولا يحق للمشتري إلا بالممتلكات الشخصية المدرجة في العقد ورهناً بموافقة المُقرض.

• ✓تكون التجهيزات الثابتة (العناصر المثبتة بشكل دائم) مشمولة ما لم تُستثنَ تحديدًا
• ✓لا يحق للمشتري إلا بالممتلكات الشخصية المدرجة في العقد
• ✓النباتات الكبيرة الموضوعة في أصص خارج المنزل هي ممتلكات شخصية، وليست تجهيزات ثابتة
• ✓أمثلة على التجهيزات الثابتة: الأجهزة المدمجة، وأغطية النوافذ، وأنظمة الطاقة الشمسية، والتنسيق الحدائقي المغروس في الأرض

ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، يُباع العقار بحالته الحالية «كما هو» مع مراعاة حق المشتري في الفحص والتحقيق، بما في ذلك قابلية التأمين. يجب على البائع الإفصاح عن جميع الحقائق والعيوب الجوهرية، بما في ذلك مطالبات التأمين المعروفة. ويوفر البائع المرافق مفعّلة والوصول لأغراض التحقيقات.

• ✓يُباع العقار بحالة «كما هو» مع مراعاة حقوق المشتري في الفحص
• ✓يجب على البائع الإفصاح عن جميع الحقائق والعيوب الجوهرية، بما في ذلك مطالبات التأمين المعروفة
• ✓يجب على البائع إتاحة العقار مع تشغيل المرافق لأغراض التحقيقات
• ✓يجب على المشتري الحفاظ على العقار خاليًا من حقوق الامتياز وإصلاح أي تلف ناتج عن الفحص

يُثبَّت سند الملكية وفقاً لتوجيهات المشتري في تعليمات الضمان (escrow). ينبغي للمرخص لهم حث المشترين على طلب مشورة مختصة بشأن تلقّي سند الملكية بسبب الآثار القانونية/الضريبية. يتم النقل عادةً بصك منح يشمل حقوق المعادن والنفط والمياه إذا كان مملوكاً للبائع. يجب أن يكون سند الملكية خالياً من حقوق الامتياز التمويلية إلا وفقاً لما هو منصوص عليه، مع مراعاة الأمور الواردة في تقرير الملكية الأولي.

• ✓يُثبَّت سند الملكية وفقاً لتوجيهات المشتري في تعليمات الضمان (escrow)
• ✓يتم النقل عادةً بصك منح يشمل حقوق المعادن والنفط والمياه إذا كان مملوكاً للبائع
• ✓يخضع سند الملكية للأعباء/حقوق الارتفاق/شروط وقيود وعهود (CC&Rs) الواردة في تقرير الملكية الأولي
• ✓تحدد العقد الطرف الذي يدفع مقابل تقرير الملكية الأولي وبوليصة تأمين الملكية

يحق للمشتري إجراء فحص نهائي خلال 5 أيام قبل الإغلاق، وليس كشرط تعليقي، بل فقط لتأكيد أن العقار في الحالة نفسها، وأن الإصلاحات قد اكتملت، وأن البائع قد أوفى بالالتزامات الأخرى.

• ✓يكون التحقق النهائي خلال 5 أيام قبل الإغلاق
• ✓التحقق النهائي ليس شرطاً تعليقياً للبيع
• ✓الغرض منه هو فقط تأكيد الحالة واكتمال الإصلاحات المتفق عليها

تُدفع بعض نفقات الملكية حتى تاريخ إغلاق الإسكرو وتصبح مسؤولية المشتري بعد ذلك، بما في ذلك ضرائب العقارات (والضرائب التكميلية)، ورسوم HOA، وأقساط التأمين المفترضة، ومدفوعات السندات المفترضة. يُقيد الإيجار المدفوع مقدمًا عن الفترة بعد الإغلاق لصالح المشتري.

• ✓تشمل البنود الموزعة تناسبيًا ضرائب العقارات، ورسوم HOA، والتأمين المفترض، ومدفوعات السندات المفترضة
• ✓يُقيد الإيجار المدفوع مقدمًا عن الفترة في تاريخ إغلاق الإسكرو وبعده لصالح المشتري
• ✓تُدفع النفقات حتى تاريخ إغلاق الإسكرو

يوافق الأطراف على اللجوء إلى الوساطة في جميع النزاعات (في غياب حالات الاستثناء) قبل التحكيم أو المحكمة. الوسيط محايد ولا يمكنه فرض تسوية، لكن الوساطة يمكن أن تنتج تسوية ملزمة. التحكيم بموجب قواعد AAA أو JAMS يؤدي إلى قرار ملزم.

• ✓يجب على الأطراف اللجوء إلى الوساطة قبل اللجوء إلى التحكيم أو الإجراءات القضائية
• ✓لا يمكن للوسيط فرض تسوية
• ✓التحكيم بموجب قواعد AAA أو JAMS ملزم
• ✓تشمل حالات الاستثناء حبس الرهن، وإثبات الوصايا، والإفلاس، ودعاوى المطالبات الصغيرة

يعمل RPA-CA كتعليمات ضمان مشتركة؛ وإذا تم قبوله، يقدم أمين الضمان إقرارًا يكشف عن رقم الضمان، وحالة الترخيص، وأن القبول يخضع لتعليمات تكميلية. يجب تسليم نسخة من الاتفاقية إلى أمين الضمان خلال 3 أيام عمل بعد القبول.

• ✓يعمل RPA-CA كتعليمات ضمان مشتركة
• ✓يجب تسليم نسخة من الاتفاقية إلى أمين الضمان خلال 3 أيام عمل بعد القبول
• ✓يكشف إقرار أمين الضمان عن رقم الضمان وحالة الترخيص

إذا كان العرض مشروطًا ببيع عقار المشتري، فيُستخدم النموذج COP (Contingency For The Sale Or Purchase of Other Property). كما يستخدم البائع الذي يقدم عرضًا مضادًا مع شرط العثور على عقار بديل النموذج COP.

• ✓يُستخدم النموذج COP عندما يكون العرض مشروطًا ببيع عقار المشتري
• ✓يستخدم البائع الذي يقدم عرضًا مضادًا مع شرط الحصول على عقار بديل أيضًا النموذج COP

ينص العرض على أن البائع أو المشتري، أو كليهما، يوافق على دفع تعويض الوسيط على النحو المحدد في اتفاقية خطية منفصلة. يستحق التعويض عند إغلاق الإسكرو، أو إذا لم يُغلق الإسكرو، على النحو المحدد في الاتفاقية المنفصلة.

• ✓يُحدد تعويض الوسيط في اتفاقية خطية منفصلة
• ✓يستحق التعويض عند إغلاق الإسكرو
• ✓وسطاء العقارات ليسوا أطرافًا في الاتفاقية بين المشتري والبائع

بموجب قانون الأعمال والمهن، المادة 10145، يجب وضع الأموال الائتمانية المستلمة في يد المالك أو المالكين، أو في جهة إيداع ضمان محايدة، أو في حساب ائتماني يُحتفظ به بموجب اللائحة 2832 في موعد لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل من استلام الوسيط أو مندوب المبيعات لها.

• ✓يجب التعامل مع الأموال الائتمانية خلال ثلاثة أيام عمل من استلامها
• ✓الخيارات: تسليمها إلى مالك الأموال، أو إيداعها في حساب ضمان محايد، أو إيداعها في حساب ائتماني للوسيط يُحتفظ به وفقًا للائحة 2832

يسمح استثناء من قاعدة الأيام الثلاثة بالاحتفاظ بشيك إيداع من مقدم العرض دون صرفه حتى قبول العرض إذا تحققت شروط محددة بموجب لائحة المفوض 2832.

• ✓يجب أن يكون الشيك غير قابل للتداول وفقاً لشروطه، أو أن يقدم مقدم العرض تعليمات مكتوبة بعدم إيداعه أو صرفه حتى القبول.
• ✓يجب إبلاغ الطرف المُوجَّه إليه العرض قبل تقديم العرض أو عند تقديمه بأن الشيك محتفظ به.
• ✓بعد القبول، يجوز للوسيط الاستمرار في الاحتفاظ بالشيك دون صرفه فقط بإذن كتابي من الطرف المُوجَّه إليه العرض؛ وإلا فيجب إيداعه خلال ثلاثة أيام عمل من القبول.

يجب على مندوب المبيعات العقارية الذي يقبل أموالاً ائتمانية نيابة عن الوسيط أن يسلم الأموال فوراً إلى الوسيط، أو إذا وجهه الوسيط، أن يودعها لدى الموكل، أو جهة إيداع ضمان محايدة، أو الحساب الائتماني للوسيط.

• ✓يجب على مندوب المبيعات تسليم الأموال الائتمانية المقبولة فوراً إلى الوسيط
• ✓لا يجوز لمندوب المبيعات إيداع الأموال لدى الموكل أو جهة إيداع ضمان محايدة أو الحساب الائتماني إلا إذا وجهه الوسيط

جهة إيداع الضمان المحايدة بموجب المادة 10145 من قانون B&P تعني نشاطاً تجارياً لإيداع الضمان يديره شخص مرخّص بموجب القسم 6 من القانون المالي أو أشخاص موصوفون في المادة 17006 من القانون المالي، الفقرتين الفرعيتين (a)(1) و(a)(3).

• ✓يجب أن يكون مرخّصاً بموجب القسم 6 (المادة 17000 وما يليها) من القانون المالي
• ✓أو شخصاً موصوفاً في المادة 17006(a)(1) و(a)(3) من القانون المالي

يتحمل مدير العقار مسؤولية مزدوجة: تجاه المالك/العميل المهتم بأعلى عائد من العقار، وتجاه المستأجرين المهتمين بأفضل قيمة مقابل أموالهم، بما في ذلك تدابير السلامة المعقولة والامتثال لقوانين الإسكان العادل. تتمثل الأهداف الأساسية في تأجير الوحدات بأعلى إيجار سوقي، والحفاظ على التكاليف ضمن الميزانية، والحفاظ على قيمة العقار وتعزيزها.

• ✓يتحمل مدير العقار واجبًا تجاه المالك لتحقيق أعلى عائد على العقار
• ✓يتحمل مدير العقار واجبًا تجاه المستأجرين لتحقيق أفضل قيمة، والسلامة، والامتثال لقوانين الإسكان العادل
• ✓يجب على المدير تأجير الوحدات بأعلى إيجار سوقي، والحفاظ على التكاليف ضمن الميزانية، وتعزيز قيمة العقار

يقوم مدير العقار بالعديد من الواجبات المحددة بما في ذلك وضع جداول الإيجار لتحقيق أعلى عائد، وتسويق المساحات، وتحصيل الإيجار، والإشراف على الصيانة، والتحقق من الجدارة الائتمانية للمستأجرين، وإعداد عقود الإيجار وتنفيذها، وحفظ السجلات، وتقديم التقارير إلى المالكين، ودفع أقساط التأمين والضرائب، والامتثال للقوانين الفيدرالية والولائية والمحلية المعمول بها.

• ✓يجب وضع جدول إيجار يحقق أعلى عائد بما يتوافق مع الاقتصاد السليم
• ✓يجب التحقق من الجدارة الائتمانية للمستأجر المحتمل والتحقيق فيها قبل التأجير
• ✓يجب الحفاظ على سجلات مناسبة وتقديم تقارير منتظمة إلى المالك
• ✓يجب تطوير سياسات الموظفين بما في ذلك خطة الوقاية من الإصابات
• ✓يجب الإلمام بالقوانين الفيدرالية والولائية والمحلية المعمول بها والامتثال لها

يجب أن يدرك من يعتزم أن يصبح باني منازل أن البناء المعيب يمكن أن يؤدي إلى مطالبات قانونية من المشترين. يمكن أن تستمر هذه المسؤولية لمدة تصل إلى عشر سنوات وربما أكثر بعد اكتمال المنزل، وقد أصبحت قضية حرجة بشكل متزايد على مدى العقدين الماضيين.

• ✓يمكن أن يؤدي البناء المعيب إلى مطالبات قانونية من المشترين
• ✓يمكن أن تستمر المسؤولية عن عيوب البناء لمدة تصل إلى عشر سنوات وربما أكثر بعد الاكتمال
• ✓أصبحت المسؤولية عن عيوب البناء قضية حرجة بشكل متزايد

يتطلب التطوير والبناء تمويلاً لحيازة الأرض، والموافقة على استخدام الأرض، وتقسيم الأراضي، والبناء، والتسويق، والاحتفاظ بالعقارات المخزنة حتى تُباع. غالباً ما ينشئ المطور-البنّاء شركات تابعة متخصصة بتمويل منفصل: واحدة للاحتفاظ بسند الملكية وتقسيم الأراضي، وأخرى لعمليات البناء، وأخرى للمبيعات والتسويق.

• ✓التمويل مطلوب لحيازة الأرض، والموافقة على استخدام الأرض، وتقسيم الأراضي، والبناء، والتسويق، والاحتفاظ بالمخزون
• ✓غالباً ما ينشئ المطورون-البنّاؤون شركات تابعة منفصلة لسند الملكية/التقسيم، والبناء، والمبيعات/التسويق
• ✓قد يكون لكل شركة تابعة احتياجات تمويلية منفصلة

يُعد تقسيم الأراضي والبناء نشاطًا تجاريًا دوريًا، حيث قد يعقب ارتفاع الإنتاجية والأرباح انخفاض في المبيعات وخسائر. تشمل العوامل المهمة تكلفة الأرض، وعدم القدرة على التنبؤ بموافقات استخدام الأراضي، وتوافر الائتمان، وأسعار الفائدة، والتضخم، وتغيّر قيم العقارات.

• ✓البناء دوري—قد تعقب الفترات المربحة فترات من انخفاض المبيعات والخسائر
• ✓العوامل الرئيسية: تكلفة الأرض، وعدم القدرة على التنبؤ بالموافقات، وتوافر الائتمان، وأسعار الفائدة، والتضخم، وقيم العقارات
• ✓تؤثر ظروف السوق بشكل كبير على ربحية المطوّر

يجب على المطورين إيجاد طرق لبناء منازل ميسورة التكلفة رغم الزيادات في مطالب الوكالات المحلية كشروط للموافقة، والأجور، وتكاليف مستلزمات البناء، ومتطلبات الحفاظ على الطاقة وقوانين البناء، والمنافسة الشرسة، وتكاليف التأمين. تشمل خيارات توفير التكاليف المواد المقطوعة مسبقًا أو الجاهزة، واستخدام عدد أقل من الحرفيين المهرة من خلال توحيد المهام، والتجميع الكامل في الموقع للوحدات الجاهزة، وتقليل تكلفة الأرض لكل منزل من خلال زيادة الكثافة (التطوير المخطط/المنازل العنقودية والشقق المملوكة). ورغم مكاسب كفاءة الإنتاج، ارتفع إجمالي تكاليف البناء مع التضخم وطلب المستهلكين على مزيد من وسائل الراحة.

• ✓تشمل التكاليف المرتفعة مطالب الوكالات المحلية، والأجور، والمستلزمات، ومتطلبات الأكواد، والمنافسة، والتأمين
• ✓تشمل خيارات توفير التكاليف المواد الجاهزة، وتوحيد المهام، وزيادة الكثافة
• ✓زيادة الكثافة (المنازل العنقودية، والشقق المملوكة) تقلل تكلفة الأرض لكل منزل

اعتبارًا من 1 يناير 1994، لم يعد ترخيص وسيط M.O.G. مطلوبًا للوسطاء أو مندوبي المبيعات المرخصين في مجال العقارات لممارسة معاملات M.O.G. يمكن لحاملي تراخيص M.O.G. الحاليين الاستمرار وتجديد تراخيصهم، ولكن لا تُصدر تراخيص M.O.G. جديدة. وبدلاً من ذلك، تم توسيع تعريف وسيط العقارات ليشمل معاملات المعادن والنفط والغاز.

• ✓اعتبارًا من 1 يناير 1994، لا يُشترط ترخيص M.O.G. منفصل لحاملي التراخيص العقارية
• ✓يمكن للمرخص لهم الحاليين بتراخيص M.O.G. الاستمرار وتجديد تراخيصهم، ولكن لا تُصدر تراخيص M.O.G. جديدة
• ✓تم توسيع تعريف وسيط العقارات ليشمل معاملات المعادن والنفط والغاز

الوكالة هي العلاقة بين الموكل والوكيل الناشئة عن العقد، حيث يُعيَّن الوكيل للتعامل مع أطراف ثالثة. يقتضي الواجب الائتماني أن يتصرف الوكيل بأقصى درجات حسن النية تجاه الموكل، ويتجنب تحقيق أي ميزة من خلال التضليل أو الإخفاء أو الإكراه أو الضغط. الواقعة الجوهرية هي واقعة يُرجَّح أن تؤثر على تقدير الموكل.

• ✓يلتزم الوكيل تجاه الموكل بواجب ائتماني قائم على أقصى درجات حسن النية
• ✓يجب ألا يحصل الوكيل على ميزة على الموكل من خلال التضليل أو الإخفاء
• ✓يجب الإفصاح عن الواقعة الجوهرية لأنها تؤثر على تقدير الموكل

يُستعان بالوسيط مقابل أجر للقيام بأنشطة مرخّصة. اتفاقية العلاقة بين الوسيط ومندوب المبيعات هي اتفاقية مكتوبة تطلبها لوائح مفوّض العقارات وتنص على العلاقة. يأمر أمر الكف والامتناع الشخص بالتوقف عن مخالفة قانون العقارات. قد تكون الرسوم المقدّمة غير قانونية عندما تُفرض مقابل الإعلان دون نية الحصول على مشترٍ.

• ✓تتطلب لوائح المفوّض اتفاقية مكتوبة للعلاقة بين الوسيط ومندوب المبيعات
• ✓يمنع أمر الكف والامتناع الشخص من مخالفة قانون العقارات
• ✓فرض رسوم مقدّمة مقابل الإعلان دون نية البيع ممارسة غير قانونية

السلطة الفعلية تُمنح صراحةً أو بموجب القانون. السلطة الظاهرية هي ما يعتقد شخص ثالث بشكل معقول أن الوكيل يمتلكه بناءً على أفعال الموكل. الضرورة الآمرة تمنح سلطة طارئة موسعة. السلطات التقديرية تسمح بقرارات مبنية على التقدير. التوكيل الرسمي ينشئ وكيلًا مفوضًا (attorney in fact).

• ✓تنشأ السلطة الظاهرية من أفعال الموكل أو إغفالاته مما يحمل الأطراف الثالثة على الاعتقاد بوجود السلطة
• ✓السلطة الفعلية يمنحها الموكل صراحةً أو يمنحها القانون
• ✓التوكيل الرسمي يخوّل وكيلًا مفوضًا (attorney in fact) للتصرف

الوكالة المزدوجة هي عندما يعمل الوكيل في الوقت نفسه لصالح كلا الموكلين في معاملة. الوكيل الفرعي لديه صلاحيات يمنحها له وكيل (بإذن من الموكل)، وليس مباشرة من الموكل. الوكيل المتبرع غير مدفوع الأجر لكنه ملتزم بحسن النية بمجرد أن يبدأ في التصرف.

• ✓الوكالة المزدوجة تعني أن الوكيل يمثل كلا الموكلين في معاملة
• ✓صلاحيات الوكيل الفرعي يمنحها الوكيل، وليس مباشرة من الموكل
• ✓يجب على الوكيل المتبرع أن يتصرف بحسن نية رغم أنه غير مدفوع الأجر

العمولة هي أجر الوكيل، وعادةً ما تكون نسبة مئوية من سعر البيع. السبب المحقق للعمولة هو الوكيل الذي، من خلال تسلسل غير منقطع من الأحداث، يكون أول من يأتي بمشترٍ جاهز وراغب وقادر، ويستحق العمولة. المشتري الجاهز والراغب والقادر هو مستعد تمامًا ومؤهل ماليًا.

• ✓الوكيل صاحب السبب المحقق للعمولة الذي يأتي أولاً بمشترٍ جاهز وراغب وقادر يحصل على العمولة
• ✓يجب أن يستوفي المشتري الجاهز والراغب والقادر متطلبات التمويل الخاصة بالشراء

العقد هو اتفاق على فعل أو عدم فعل شيء معين ويتطلب أربعة عناصر أساسية: أطراف قادرة على التعاقد (الأهلية)، موافقة الأطراف، موضوع قانوني، والمقابل. يجب أن يكون عقد بيع العقار أيضاً كتابياً وموقعاً من الطرف المسؤول (قانون مكافحة الاحتيال). المقابل هو أي شيء يُعطى أو يُوعد به لحث طرف آخر على التعاقد.

• ✓أربعة عناصر أساسية: أطراف قادرة، موافقة، موضوع قانوني، ومقابل
• ✓يجب أن يكون عقد بيع العقار كتابياً وموقعاً من الطرف المسؤول
• ✓المقابل قد يكون منفعة تُمنح أو ضرر يُتحمل

العقد الثنائي = يعد كلا الطرفين بفعل شيء ما؛ العقد الأحادي = يعد طرف واحد فقط إذا قام الطرف الآخر بفعل ما. العقد المنفذ = منفذ بالكامل (أو موقع عليه)؛ العقد المعلق = لم يتم إكمال الأداء بعد. العقد الصريح موضح بالكلمات (شفهي/مكتوب)؛ العقد الضمني يُستدل عليه من الأفعال.

• ✓يحتوي العقد الثنائي على وعود متبادلة؛ العقد الأحادي هو وعد لتنفيذ فعل
• ✓يحتوي العقد المعلق على أداء متبقي؛ العقد المنفذ يتم تنفيذه بالكامل
• ✓يتم التعبير عن العقود الصريحة بالكلمات؛ تنشأ العقود الضمنية من السلوك

القبول هو الموافقة على شروط العرض، مما يخلق 'توافق الإرادة' الضروري للعقد. العرض المضاد يغير شروط العرض الأصلي؛ وهو رفض (وليس قبول) ولا ينشئ عقداً ملزماً إلا إذا قبله العارض الأصلي. إيصال الإيداع هو عرض مكتوب للشراء مصحوباً بإيداع يصبح العقد عند قبول المالك.

• ✓القبول ينشئ توافق الإرادة الضروري للعقد
• ✓العرض المضاد هو رفض العرض الأصلي وليس قبولاً
• ✓إيصال الإيداع يصبح عقداً ملزماً عند قبول المالك

يحول السند الملكية من الممنوح إلى المستقبل عند تنفيذه وتسليمه بشكل صحيح. يضمن السند الممنوح (الضمان المحدود) أن الممنوح لم يسبق له تحويل الأرض وأنها خالية من الأعباء التي وضعها الممنوح. يذكر سند المبايعة المقابل ويقصد التحويل؛ يزيل سند الإقرار الغيوم. لا يتضمن سند الهبة أي مقابل. التحويل هو أي وثيقة مكتوبة تحول الملكية.

• ✓يجب تنفيذ السند وتسليمه بشكل صحيح لتحويل الملكية
• ✓يضمن السند الممنوح أن الممنوح لم يسبق له التحويل وأن الملكية خالية من الأعباء التي وضعها الممنوح
• ✓ينقل الممنوح الملكية؛ المستقبل يستقبلها
• ✓لا يتضمن سند الهبة أي مقابل

الاحتيال الفعلي هو عمل مقصود للخداع (بيان كاذب، وعد بدون نية في الأداء، إخفاء الحقيقة). الاحتيال البناء هو انتهاك الواجب من قبل الموصي بدون قصد احتيال فعلي يضلل لضرر الآخرين. الإكراه هو قيد غير قانوني يفرض عملاً ضد إرادة الشخص. المنع يمنع الشخص من التأكيد أو إنكار حقيقة بسبب أعمال أو كلمات سابقة.

• ✓يتطلب الاحتيال الفعلي نية للخداع؛ الاحتيال البناء لا يتطلب نية احتيالية
• ✓ينطوي الإكراه على قيد غير قانوني يفرض العمل ضد إرادة الشخص
• ✓المنع يمنع الطرف من تناقض أعماله أو كلماته السابقة الخاصة

يجب أن يحدث الشرط السابق قبل أن يصبح العقد/التحويل نافذاً بالكامل. يمكن للشرط اللاحق أن يلغي عقاراً تم منحه بالفعل أو ينهي العقد عند عدم الامتثال له. ينقل التنازل عن الحقوق الحقوق بموجب العقد؛ يقوم المُتنازل بالنقل ويستقبل المُتنازل لهم. ينقل الاستحداث والتحمل الالتزامات.

• ✓يجب أن يحدث الشرط السابق قبل أن يصبح العقد نافذاً
• ✓يمكن للشرط اللاحق أن يلغي عقاراً تم منحه بالفعل
• ✓ينقل التنازل عن الحقوق حقوق الشخص بموجب العقد إلى شخص آخر

الحقيقة الجوهرية هي حقيقة يجب على الوكيل أن يدرك أنها قد تؤثر على حكم الموكل في الموافقة على معاملة. التمثيل الكاذب هو بيان أو تأكيد خاطئ أو مضلل.

• ✓الحقيقة تكون جوهرية إذا كان من المحتمل أن تؤثر على حكم الموكل
• ✓التمثيل الكاذب هو بيان أو تأكيد خاطئ أو مضلل

الإشعار الفعلي هو معرفة صريحة أو ضمنية بحقيقة ما. الإشعار البنائي هو حقيقة ينسبها القانون والتي كان يجب اكتشافها. الإشعار القانوني هو المعلومات المطلوبة بموجب القانون؛ التسجيل يعطي إشعاراً بنائياً/قانونياً.

• ✓الإشعار الفعلي = معرفة صريحة أو ضمنية
• ✓الإشعار البنائي = حقيقة ينسبها القانون والتي كان يجب اكتشافها
• ✓التسجيل ينقل إشعاراً بنائياً (قانونياً) للجمهور

حق الامتياز الميكانيكي هو حق امتياز قانوني على الملكية العقارية لصالح الأشخاص الذين قاموا بأعمال أو زودوا بمواد لتحسين الملكية العقارية.

• ✓ينشأ بموجب القانون
• ✓يقوم لصالح من قام بأعمال أو زود بمواد
• ✓ينطبق على تحسينات الملكية العقارية

يعفي إشعار عدم المسؤولية مالك الممتلكات من المسؤولية عن تكاليف العمل غير المصرح به أو المواد المقدمة. يجب التحقق منه وتسجيله ونشره.

• ✓يعفي المالك من تكاليف العمل أو المواد غير المصرح بها
• ✓يجب التحقق منه وتسجيله ونشره

السند القابل للتسويق هو السند الذي يقبله المشتري المعقول المطلع والذي يتصرف بعناية معقولة. رأي السند هو تقييم مكتوب من محام حول حالة السند بعد فحص ملخص السند.

• ✓السند القابل للتسويق مقبول لدى المشتري المعقول والمطلع
• ✓رأي السند هو تقييم مكتوب من محام بناءً على ملخص السند

يصف نظام الحدود والمسافات (Metes and Bounds) خطوط الحدود مع النقاط النهائية والزوايا، ويُستخدم عندما تكون الدقة مطلوبة. تشكل خطوط الزوال والنطاقات والبلدات نظام المسح الحكومي (النظام المستطيل).

• ✓نظام الحدود والمسافات يحدد خطوط الحدود والنقاط النهائية والزوايا
• ✓خطوط الزوال هي خطوط تمتد من الشمال إلى الجنوب وتتقاطع مع خطوط القاعدة
• ✓البلدة الواحدة عبارة عن مربع بطول 6 أميال يحتوي على 36 قسماً؛ القسم الواحد يساوي 640 فدان، وهو مربع بطول ميل واحد

الميل يساوي 5280 قدمًا، والياردة تساوي 3 أقدام، والقسم يحتوي على 640 فدانًا وهو ميل مربع واحد، والبلدة تساوي 6 أميال مربعة تحتوي على 36 قسمًا.

• ✓الميل = 5280 قدم
• ✓الياردة = 3 أقدام
• ✓القسم = 640 فدان، ميل مربع واحد
• ✓البلدة = 6 أميال مربعة = 36 قسم

القاصر هو الشخص الذي يقل عمره عن 18 سنة؛ وهذا يؤثر على القدرة على التعاقد في معاملات العقارات.

• ✓القاصر هو الشخص الذي يقل عمره عن 18 سنة