Chapter 27 Glossary — Fair Housing & Disclosures +18California · العقارات · العربية

التحريض على بيع الذعر (Blockbusting) هو دفع الناس إلى بيع ممتلكاتهم بدافع الذعر وبقيمة أقل من قيمة السوق من خلال استغلال الأحكام المسبقة بشأن تغير التركيبة العرقية للحي. الخط الأحمر في الإقراض (Redlining) هو سياسة إقراض غير قانونية في كاليفورنيا ترفض منح القروض في المناطق الأقدم أو مناطق الأقليات دون النظر في الجدارة الائتمانية لمقدم الطلب الفردي. كلاهما ممارستان تمييزيتان محظورتان.

• ✓التحريض على بيع الذعر يدفع إلى البيع بدافع الذعر من خلال استغلال التحيزات العرقية في الحي وهو غير قانوني.
• ✓الخط الأحمر في الإقراض يرفض القروض حسب المنطقة بدلاً من الجدارة الائتمانية للفرد وهو غير قانوني في كاليفورنيا.

يحظر قانون الإسكان المفتوح (الكونغرس، أبريل 1968) التمييز في مبيعات العقارات على أساس العرق أو اللون أو الدين. ويلغي قانون التمييز المالي في الإسكان لعام 1977 (قانون هولدن) التمييز في الإقراض على أساس طبيعة الحي.

• ✓يحظر قانون الإسكان المفتوح لعام 1968 التمييز في مبيعات العقارات على أساس العرق أو اللون أو الدين
• ✓يحظر قانون هولدن (1977) التمييز في الإقراض على أساس طبيعة الحي

الغش الفعلي هو فعل متعمد للخداع (بيان كاذب، وعد دون نية للوفاء، إخفاء الحقيقة). الغش الحكمي هو إخلال من شخص ائتماني بواجبه لتحقيق منفعة دون نية غش فعلية. البيان المضلل هو بيان كاذب أو مضلل. Caveat emptor تعني ليحذر المشتري، في غياب البيان المضلل.

• ✓يتطلب الغش الفعلي نية الخداع؛ أما الغش الحكمي فلا يتطلب نية غش
• ✓الوعد الذي يُقطع دون نية للوفاء يشكل غشًا فعليًا

إشعار عدم المسؤولية (Notice of Nonresponsibility) يعفي المالك من المسؤولية عن الأعمال غير المصرح بها؛ ويجب توثيقه وتسجيله وتعليقه. دعوى معلقة (Lis pendens) تمنح إشعاراً افتراضياً بالتقاضي المعلق الذي يؤثر على سند الملكية. الإشعار الافتراضي ينسب العلم من خلال السجلات الرسمية.

• ✓يجب توثيق إشعار عدم المسؤولية وتسجيله وتعليقه ليكون فعالاً
• ✓دعوى معلقة (Lis pendens) تمنح إشعاراً افتراضياً بالتقاضي المعلق الذي يؤثر على العقار

الوسيط هو شخص يتم توظيفه برسم مقابل للقيام بأنشطة محددة في تعريف قانون الترخيص للوسيط. اتفاقية علاقة الوسيط-موظف العقارات مطلوبة بموجب لوائح مفوض العقارات، وتحدد الجوانب الجوهرية للعلاقة بين الوسيط وكل موظف عقارات/وسيط يمارس الأنشطة المرخصة تحت إشراف الوسيط الرئيسي.

• ✓الوسيط يتم توظيفه برسم مقابل للقيام بالأنشطة المحددة في قانون الترخيص
• ✓اتفاقية علاقة الوسيط-موظف العقارات المكتوبة مطلوبة بموجب لوائح المفوض
• ✓يمارس موظفو العقارات الأنشطة المرخصة باسم الوسيط الرئيسي

الرسوم المسبقة هي المبالغ المدفوعة قبل تقديم الخدمات؛ فرض رسوم مسبقة بشكل غير قانوني للإعلان عن العقار دون نية الحصول على مشتر يعتبر ممارسة غير قانونية. أمر «الامتناع والامتناع عن الاستمرار» يوجه شخصاً بالتوقف عن ارتكاب عمل ينتهك قانون العقارات.

• ✓فرض رسوم مسبقة للإعلان دون نية الحصول على مشتر يعتبر غير قانوني
• ✓أمر «الامتناع والامتناع عن الاستمرار» يوجه شخصاً بالتوقف عن انتهاك قانون العقارات

فرصة العمل هي أصول عمل قائم بما في ذلك الصـــــــــــــــــــــــــالة التجارية؛ بموجب قانون العقارات، تشمل بيع أو تأجير العمل والسمعة التجارية. قواعس السلوك الأخلاقي هي مجموعة من القواعد التي تعبر عن السلوك المهني المقبول والتي تحكم علاقات الأعضاء.

• ✓تشمل فرصة العمل بيع أو تأجير أصول العمل والسمعة التجارية
• ✓تحكم قواعد السلوك الأخلاقي السلوك المهني المقبول بين الأعضاء

الملكية المشتركة (Tenancy in common) هي ملكية مشتركة بحصص غير محددة، بدون حق البقاء، وتسمح بحصص غير متساوية. يميز حق البقاء ملكية المتضامنين (Joint tenancy). ينطبق المستأجرون بالكامل (Tenants by the entireties) على الأزواج مع حق البقاء.

• ✓الملكية المشتركة: حصص غير محددة، بدون حق البقاء، الحصص لا تحتاج إلى أن تكون متساوية
• ✓حق البقاء هو السمة المميزة لملكية المتضامنين
• ✓المستأجرون بالكامل: الأزواج، مملوكون بشكل مشترك/متساوِ مع حق البقاء

يشير السند إلى مركز الملكية القانونية الشرعية (حزمة من الحقوق). يحمي التأمين على السند المالك أو المُقرض من خسائر معينة (على سبيل المثال، سند معيب أو غير قابل للتسويق). يكشف تقرير السند عن حالة السند.

• ✓السند هو حزمة من الحقوق التي تثبت الملكية
• ✓يحمي التأمين على السند من السند المعيب أو غير القابل للتسويق
• ✓يكشف تقرير السند عن حالة السند قبل إصدار الوثيقة

الملكية هي الحق في امتلاك واستخدام الممتلكات باستثناء الآخرين. تنقسم الممتلكات إلى ممتلكات عقارية (الأراضي والملحقات) وممتلكات شخصية (جميع الممتلكات التي ليست عقارية).

• ✓الملكية هي مجموعة من الحقوق في استخدام والاستمتاع بالممتلكات
• ✓الممتلكات العقارية هي الأراضي وكل ما ينبت أو يُرفق أو يُشيد عليها
• ✓الممتلكات الشخصية هي أي ممتلكات ليست عقارية

الملكية المنفصلة هي الممتلكات التي يمتلكها شخص متزوج خارج المصلحة المشتركة (التي تم الحصول عليها قبل الزواج أو كهدية أو إرث أو من عائدات الملكية المنفصلة). ملكية Severalty هي الملكية الحصرية لشخص واحد.

• ✓تشمل الملكية المنفصلة الممتلكات المكتسبة قبل الزواج أو من خلال الهدايا أو الإرث
• ✓تشمل الملكية المنفصلة الإيجارات والأرباح من وعائدات الملكية المنفصلة
• ✓ملكية Severalty تعني الملكية الحصرية لشخص واحد

الرجوع هو الحق في الحيازة المستقبلية من قبل الشخص الذي أنشأ التركة السابقة. الباقي هو تركة تبدأ بعد انتهاء التركة السابقة (على سبيل المثال، تركة مدى الحياة) — مصلحة حيازة مستقبلية.

• ✓يعود الحق في الرجوع إلى المانح بعد انتهاء التركة السابقة
• ✓يبدأ الباقي بعد انتهاء التركة السابقة
• ✓مصلحة الرجوع هي مصلحة مستقبلية عند انتهاء التركة السابقة

حق الطريق هو امتياز يعمل كارتفاق، مما يسمح للآخرين بالمرور عبر الأرض أو البناء عليها. يتم الحصول على مصالح الارتفاق بموجب التقادم من خلال الاستخدام المستمر الطويل خلال فترة قانون التقادم.

• ✓حق الطريق هو ارتفاق للمرور عبر الأرض أو البناء عليها
• ✓يتم الحصول على الارتفاقات بموجب التقادم من خلال الاستخدام المستمر أو الطويل الأجل
• ✓وقت التقادم عادة ما يكون مساوياً لمدة قانون التقادم

حقوق الملكية الضفافية هي حقوق مالك الأرض التي تحدها جدول أو مجرى مائي في استخدام المياه المجاورة أو المتدفقة على الأرض، بشرط ألا يؤدي الاستخدام إلى إضرار مالكي الأراضي الضفافية الآخرين.

• ✓تنطبق على الأراضي المحاذية لجدول أو مجرى مائي
• ✓يجب ألا يؤدي الاستخدام إلى إضرار مالكي الأراضي الضفافية الآخرين

تحدّ القيود من استخدام الممتلكات العقارية وقد تكون عامة (قوانين تقسيم المناطق) أو خاصة (عهود الصك). السلطة البوليسية هي حق الدولة في سن وتطبيق القوانين من أجل الحفاظ على النظام والسلامة والصحة والأخلاق والصالح العام.

• ✓القيود عامة (تقسيم المناطق) أو خاصة (عهود الصك)
• ✓تحمي السلطة البوليسية النظام العام والسلامة والصحة والأخلاق والصالح العام
• ✓الاستخدام غير المطابق (nonconforming use) هو استخدام سابق لتقسيم المناطق الحالي وله الحق في الاستمرار

تشكّل NAR ومجالسها المكوّنة تنظيماً مركّباً تشمل أهدافه التعليم العقاري، والبحث، وتبادل المعلومات، ورفع معايير الممارسة، والحفاظ على حقوق ملكية العقارات، وصياغة مدونة قواعد سلوك. وقد تمت صياغة مدونة قواعد السلوك الخاصة بـ NAR واعتمادها؛ وباختصار، فهي تتضمن الالتزام بالقاعدة الذهبية.

• ✓تقوم مدونة قواعد السلوك الخاصة بـ NAR على القاعدة الذهبية
• ✓تشمل الأهداف رفع معايير الممارسة والحفاظ على حقوق ملكية العقارات
• ✓أحدث نسخة متاحة على www.realtor.org

يُستخدم وصف المسافات والحدود عندما لا يكون العقار على خريطة مسجلة ويكون شكله غير عملي لوصف القسم/البلدة. يبدأ من نقطة بداية ثابتة ويتتبع الحدود وفقًا للاتجاهات والمسافات عائدًا إلى تلك النقطة. أي خطأ في نقطة البداية يجعل الوصف بلا قيمة.

• ✓الأطوال (ميتس) هي قياسات الطول (الأقدام، الياردات)؛ والحدود (باوندز) هي الحدود، الطبيعية والتي من صنع الإنسان
• ✓يجب أن يبدأ وصف المسافات والحدود من نقطة بداية ثابتة ويعود إليها
• ✓الخطأ في نقطة البداية يجعل الوصف بلا قيمة
• ✓المعالم (الأشجار، الصخور الكبيرة، الجداول، الأسوار، الطرق، الأنابيب الحديدية) تحدد الحدود لكنها قابلة للتلف

البائع هو حامل حق الملكية المطلق (fee title) أو المالك حتى إغلاق حساب الضمان (escrow). إذا تم تسليم الحيازة في وقت غير وقت الإغلاق، يجوز للأطراف الأصلية الاتفاق على تعديل تاريخ التوزيع النسبي. ووفقًا للاتفاق، قد تغيّر الحيازة الحقوق والالتزامات المرتبطة بالملكية. إذا تم تسليم الحيازة بعد الإغلاق، يجوز للأطراف الأصلية الاتفاق على التوزيع النسبي للضرائب والإيجار والرسوم التقديرية والبنود المدفوعة مسبقًا (مثل الفائدة على قرض جديد أو أقساط تأمين الحريق المدفوعة مسبقًا) اعتبارًا من تاريخ الحيازة أو عند تسجيل سند المنح (grant deed).

• ✓يبقى البائع حامل حق الملكية المطلق (fee title) حتى إغلاق حساب الضمان (escrow)
• ✓يجوز تعديل التوزيعات النسبية إذا تم تسليم الحيازة في وقت غير وقت الإغلاق
• ✓تشمل البنود المدفوعة مسبقًا الفائدة على قرض جديد وأقساط تأمين الحريق المدفوعة مسبقًا

غالباً ما يُدرج الوسيط الذي يعمل كحائز لحساب الضمان (escrow) كمدعى عليه في الدعاوى الرامية إلى استرداد أموال يحتفظ بها بصفته أميناً. وبموجب قانون الإجراءات المدنية، عندما يكون الانتصاف الوحيد المطلوب ضد أحد عدة مدعى عليهم هو دفع مبلغ محدد من المال، يجوز لحائز مال لا مصلحة له، ويواجه مطالبات متعارضة، أن يطلب أمراً بإبراء ذمته من المسؤولية وإخراجه من الدعوى — وهي دعوى إيداع المال المتنازع عليه — لكن يجب عليه إيداع المبلغ المتنازع عليه لدى كاتب المحكمة. ولا يلزم الوسيط أن ينتظر حتى يُقاضى: فيجوز لحائز صندوق متنازع عليه أن يرفع دعوى إيداع المال، ويودع الصندوق لدى الكاتب، ويقر بعدم وجود مصلحة له، ويلزم المطالبين بالتقاضي. وقد يُمنح الحائز أتعاب المحاماة والتكاليف. تُستخدم دعوى إيداع المال المتنازع عليه عندما يتنازع المشتري والبائع على وديعة في معاملة فاشلة.

• ✓يجوز للوسيط الحائز للمال استخدام دعوى إيداع المال المتنازع عليه ليُبرأ ويُخرج من دعوى بشأن أموال متنازع عليها
• ✓يجب على الوسيط إيداع المبلغ المتنازع عليه لدى كاتب المحكمة
• ✓يجوز للحائز رفع دعوى إيداع المال المتنازع عليه دون انتظار أن يُقاضى، وقد يُمنح أتعاب المحاماة والتكاليف
• ✓تكون دعوى إيداع المال المتنازع عليه مناسبة عندما يتنازع المشتري والبائع على وديعة في معاملة فاشلة

بموجب قانون التعليم، يجوز للهيئة الحاكمة لمنطقة تعليمية أن تدفع عمولة إلى وسيط عقاري مرخّص يحصل على مشترٍ لعقار تبيعه الهيئة. يجب أن يكون العرض المختوم مصحوبًا باسم الوسيط الذي ستُدفع له العمولة وبيان بنسبة العمولة أو مبلغها. إذا تم البيع بناءً على مزايدة شفهية أعلى لمشترٍ حصّل عليه وسيط آخر مرخّص ومؤهل، يسمح المجلس بعمولة على كامل المبلغ الذي تم تأكيد البيع به. في هذه الحالة، يذهب نصف العمولة على أعلى عرض مكتوب إلى الوسيط الذي قدّمه، ويذهب الباقي إلى الوسيط الذي حصّل المشتري المؤكّد.

• ✓يجوز لمنطقة تعليمية أن تدفع عمولة إلى وسيط مرخّص يحصل على مشترٍ؛ ويجب أن يسمّي العرض المختوم الوسيط ويبيّن العمولة
• ✓عند وجود مزايدة شفهية أعلى يحصل عليها وسيط مؤهل مختلف، يسمح المجلس بعمولة على كامل المبلغ المؤكّد
• ✓يذهب نصف العمولة على أعلى عرض مكتوب إلى الوسيط الذي قدّمه؛ ويذهب الباقي إلى الوسيط الذي حصّل المشتري المؤكّد

عندما تكون العطاءات المستلمة لعقار ولاية كاليفورنيا، بعد الإعلان، لا تساوي قيمته المُقدَّرة، يجوز لإدارة المالية أن تأذن بتعيين وسيط عقاري مرخّص لإتمام البيع على أساس العمولة. لا ينطبق هذا الإجراء على الممتلكات العقارية الفائضة التابعة لشعبة الطرق السريعة بالولاية.

• ✓يجوز لإدارة المالية أن تأذن لوسيط مرخّص ببيع عقارات الولاية مقابل عمولة عندما تقل العطاءات عن القيمة المُقدَّرة
• ✓لا ينطبق هذا الإجراء على الممتلكات الفائضة التابعة لشعبة الطرق السريعة بالولاية

يتطلب القانون المدني 2923.5 اتصالاً أولياً بالمقترض قبل 30 يوماً على الأقل من تسجيل إشعار التخلف عن السداد، وذلك للقروض المخصصة لوحدات سكنية من 1 إلى 4 وحدات يشغلها المالك والمسجلة بين 1 يناير 2003 و1 يناير 2008. يجب أن يقيّم الاتصال الوضع المالي للمقترض ويستكشف بدائل حبس الرهن، وينصح بوكالات الإرشاد المعتمدة من HUD.

• ✓الاتصال بالمقترض قبل 30 يوماً على الأقل من تسجيل إشعار التخلف عن السداد
• ✓ينطبق على القروض المخصصة لوحدات سكنية من 1 إلى 4 وحدات يشغلها المالك والمسجلة من 1 يناير 2003 إلى 1 يناير 2008
• ✓يجوز للمقترض طلب اجتماع خلال 14 يوماً
• ✓يجب أن يتضمن إشعار التخلف عن السداد إقراراً ببذل العناية الواجبة

يتطلب القانون المدني 2923.52 تمديد التأخير البالغ ثلاثة أشهر بين إشعار التخلف عن السداد وإشعار البيع لمدة 90 يوماً إضافية للسماح بتعديل القرض، للقروض السكنية ذات الرهن الأول المسجلة من 2003 إلى 2008 حيث شغل المقترض العقار كمسكن رئيسي. وتشمل الإعفاءات القروض المقدمة من وكالات عامة ومقدمي خدمات القروض الذين لديهم أمر إعفاء.

• ✓تمديد 90 يوماً بين إشعار التخلف عن السداد وإشعار البيع
• ✓ينطبق على القروض السكنية ذات الرهن الأول التي يشغلها المالك والمسجلة من 2003 إلى 2008
• ✓يجوز لمقدم خدمة القروض الذي لديه برنامج شامل لتعديل القرض الحصول على أمر إعفاء
• ✓يستهدف تعديل القرض نسبة دين الإسكان إلى الدخل بنسبة 38%

يعكس قانون الرهون العقارية ذات التكلفة/السعر الأعلى في كاليفورنيا (قانون المالية، القسم 4995 وما يليه، الساري في 1 يوليو 2010) تعريف القسم 35 الفيدرالي: تجاوز معدل النسبة السنوية (APR) لمتوسط معدل العرض الرئيسي بنسبة 1.5% (الأول/الأساسي) أو 3.5% (الثاني/التابع). لا يجوز أن تتجاوز رسوم غرامة الدفع المسبق 2% من أصل المبلغ المدفوع مسبقاً خلال أول 12 شهراً، أو 1% خلال الأشهر الاثني عشر الثانية.

• ✓لا يمكن أن تتجاوز غرامة الدفع المسبق 2% من أصل المبلغ المدفوع مسبقاً في أول 12 شهراً
• ✓لا يمكن أن تتجاوز غرامة الدفع المسبق 1% من أصل المبلغ المدفوع مسبقاً في الأشهر الاثني عشر الثانية
• ✓عتبة التفعيل للقرض الأول/الأساسي هي 1.5% وللقرض الثاني/التابع هي 3.5% فوق متوسط معدل العرض الرئيسي
• ✓يُحظر الإطفاء السلبي في هذه القروض

يقع على الأشخاص المرخص لهم واجب التعامل المنصف ولا يجوز لهم تقسيم القروض للتهرب من القانون أو الإدلاء ببيانات كاذبة أو مضللة. يجب على وسطاء القروض العقارية (MLBs) الذين يقصرون نموذجهم على القروض الأعلى سعرًا أن يفصحوا عن ذلك شفهيًا وكتابيًا. لا يجوز زيادة تعويض الوسيط لترتيب قرض يتضمن غرامة سداد مسبق، ويجب أن يكون التعويض نفسه سواء دفعه المُقرض أو المقترض أو طرف ثالث.

• ✓لا يجوز للأشخاص المرخص لهم تقسيم معاملة القرض للتهرب من القانون (يُحظر التمويه)
• ✓يجب أن يكون تعويض الوسيط نفسه سواء دفعه المُقرض أو المقترض أو طرف ثالث
• ✓لا يجوز لوسطاء القروض العقارية (MLBs) الحصول على تعويض إضافي لترتيب قروض تتضمن غرامات سداد مسبق
• ✓لا يجوز للأشخاص المرخص لهم أن يوصوا المقترضين بالتخلف عن سداد الديون القائمة

الدائن/المقرض الذي ينتهك TILA أو اللائحة Z عن قصد وعلم يتعرض لغرامة لا تزيد على 5,000 دولار أو السجن لمدة لا تزيد على سنة واحدة، أو كليهما. قد تشمل الانتهاكات تقديم معلومات كاذبة/غير دقيقة، أو عدم تقديم الإفصاحات، أو استخدام مخطط/جدول FRB للتقليل باستمرار من معدل النسبة السنوية APR.

• ✓انتهاك متعمد وعن علم: غرامة تصل إلى 5,000 دولار و/أو السجن لمدة تصل إلى سنة واحدة
• ✓تشمل الانتهاكات معلومات كاذبة، أو عدم الإفصاح، أو التقليل باستمرار من APR
• ✓يحكمها القسم 112 من TILA (15 USC 1611)

يتعلق التصميم المعماري الجيد بتخطيط الغرف والمنفعة الوظيفية وكذلك الطراز الخارجي. القابلية للتسويق هي الاختبار النهائي للمنفعة الوظيفية. المنزل ذو الطراز الغريب للغاية عن محيطه يواجه صعوبة في البيع.

• ✓القابلية للتسويق هي الاختبار النهائي للمنفعة الوظيفية
• ✓تقيس المنفعة الوظيفية الملاءمة والاقتصاد في استخدام العقار
• ✓الطراز الغريب عن المحيط يواجه مقاومة في السوق

تتراوح تصنيفات جودة المباني من منخفض (الحد الأدنى للكود) ومقبول، إلى متوسط (يلبي معايير VA/FHA، ومنازل المشاريع السكنية tract homes)، وجيد، وجيد جدًا (مصمم من قبل مهندس معماري حسب الطلب)، وممتاز (أعلى جودة، ومزايا مخصصة). جودة البناء عامل فحص حاسم.

• ✓فئات الجودة: منخفض، مقبول، متوسط، جيد، جيد جدًا، ممتاز
• ✓الجودة المتوسطة تلبي معايير VA و FHA؛ توجد في التقسيمات الكبيرة
• ✓الجيد جدًا والممتاز مصممان من قبل مهندس معماري حسب الطلب مع مزايا عديدة

يوفر قانون مرافق مجتمع ميلو-روس لعام 1982 مجموعة واسعة من المرافق/الخدمات دون اشتراط منفعة محددة للعقارات الفردية. وهو يشبه فرض ضريبة عقارية عامة ويجب على بائعي الوحدات السكنية من 1-4 الإفصاح عنه.

• ✓يتم تأمين تقدير ميلو-روس بواسطة حق امتياز (lien) لكن المبالغ الأصلية غير مرتبطة بقطع أراضٍ محددة.
• ✓لا تظهر التقديرات غير المدفوعة في فاتورة الضريبة العقارية؛ تُفرض وتُجمع بشكل منفصل.
• ✓تلزم المادة 1102.6b من القانون المدني بائع الوحدات السكنية من 1-4 بالإفصاح عن تقدير ميلو-روس.

تنظّم عدة قوانين تقييم في كاليفورنيا تمويل تحسينات الشوارع والمرافق العامة، بما في ذلك قانون فروومان للشوارع (1885)، وقانون تحسين الشوارع لعام 1911، وقانون سندات التحسين لعام 1915.

• ✓قانون فروومان للشوارع (1885): يجوز لمجالس المدن تسوية أو إكمال الشوارع، وبناء المجاري، وإصدار السندات
• ✓قانون تحسين الشوارع لعام 1911: الأكثر استخدامًا لتحسينات الشوارع؛ يظهر التقييم كامتياز على فاتورة الضرائب؛ يمكن سداده مقدمًا في أي وقت
• ✓قانون سندات التحسين لعام 1915: تموّل السندات تحسينات شوارع التقسيم الفرعي (عادة بحد أقصى فائدة 6%)

يجعل العبء الشامل أكثر من قطعة أرض/وحدة ضمانًا لرهن واحد. وبدون اتفاقيات إفراج غير مشروطة، يجب على المقسّم حماية أموال المشتري بإحدى ثلاث طرق.

• ✓يوجد العبء الشامل عندما يتم جعل أكثر من قطعة أرض/وحدة/مصلحة ضمانًا لسند دين واحد بموجب صك ائتمان أو رهن واحد
• ✓الطريقة 1: احتجاز أموال الشراء في إيداع ضمان مقبول (escrow depository) حتى الإفراج الصحيح
• ✓الطريقة 2: وضع سند الملكية في ائتمان حتى الإفراج الصحيح (لم يعد يُعتبر عمليًا)
• ✓الطريقة 3: تقديم سند ضمان إلى ولاية كاليفورنيا ينص على إعادة الأموال إذا لم يتم الحصول على الإفراج
• ✓تنظمه أقسام القانون 11013 و11013.1 و11013.2 و11013.4

حتى في حال عدم وجود عبء شامل، يجب حجز أموال وديعة المشتري في حساب ضمان أو أمانة (escrow/trust) ما لم يختار المقسّم (subdivider) بديلاً مقبولاً مثل سند ضمان (bond).

• ✓يجب حجز أموال الوديعة في حساب ضمان أو أمانة ما لم يتم اختيار بديل مقبول
• ✓البديل الأكثر شيوعاً هو سند ضمان لصالح الولاية يضمن الاسترداد إذا لم يتم تسليم سند الملكية في الوقت المحدد
• ✓لا يمكن استخدام سند ضمان لتأمين ودائع الحجز بموجب تقرير عام أولي أو الودائع بموجب تقرير عام مشروط

لا يشترط عقد بيع العقارات (القانون المدني، المادة 2985) عموماً نقل الملكية خلال سنة واحدة. وعادةً ما تُنقل الأراضي المباعة بهذه الطريقة في ائتمان.

• ✓لا يشترط عقد بيع العقارات، مع بعض الاستثناءات، نقل الملكية خلال سنة واحدة من تكوينه
• ✓عادةً ما ينقل مُقسّمو الأراضي التقسيم في ائتمان وفقاً للائحة المفوض 2791.9
• ✓يُعد هذا بديلاً مقبولاً بموجب المادة 11013.2(d) أو 11013.4(f)

يخوّل قانون إعادة تطوير المجتمع الحكومات المحلية إنشاء وكالة إعادة تطوير لتصحيح ظروف التدهور في منطقة مشروع. يجوز أن تشمل مناطق المشاريع أراضي غير ضارة ضرورية لإعادة التطوير الفعالة.

• ✓يوجد قانون إعادة تطوير المجتمع في قانون الصحة والسلامة، الأقسام 33000 وما يليها.
• ✓تُنشأ وكالة إعادة التطوير بموجب مرسوم خاضع للاستفتاء.
• ✓يجوز أن تشمل مناطق المشاريع أراضي غير متدهورة يكون إدراجها ضرورياً لإعادة التطوير الفعالة.

تشمل أغراض إعادة التطوير توسيع الإسكان للأسر ذات الدخل المنخفض/المتوسط، وفرص العمل، ورفاه المجتمع. تتمتع الوكالة بشخصية قانونية منفصلة وصلاحيات واسعة، إلا أن الإسكان هو النشاط الوحيد الذي تدعمه خارج مناطق المشروع.

• ✓الإسكان هو النشاط الوحيد الذي يجوز لوكالة إعادة التطوير دعمه خارج مناطق إعادة التطوير
• ✓تتمتع الوكالة بشخصية قانونية منفصلة عن الجهة ذات الاختصاص؛ ويمكنها رفع الدعاوى أو أن تُقاضى، واستخدام سلطة نزع الملكية للمنفعة العامة، والتصرف في الممتلكات، واقتراض الأموال
• ✓عادةً ما يعمل المسؤولون المنتخبون في المدينة/المقاطعة كمجلس إدارة للوكالة

يجب على وكالة إعادة تطوير المجتمع (CRA) استبدال الإسكان المخصص للأسر ذات الدخل المنخفض/المتوسط الذي فُقد بسبب إعادة التطوير وتقديم مزايا الانتقال. تغيرت آليات إنفاذ القدرة على تحمل التكاليف في عام 1988.

• ✓يجب استبدال الإسكان المفقود المخصص للدخل المنخفض/المتوسط خلال أربع سنوات من التدمير أو الإزالة أو إعادة التأهيل أو التطوير
• ✓يجب على الوكالة تقديم مزايا الانتقال إلى الأسر أو الشركات التي تم إخلاؤها
• ✓بدءًا من عام 1988، يجب إنفاذ متطلبات القدرة على تحمل التكاليف من خلال المواثيق والشروط والقيود في الصكوك المسجلة

يتم تمويل معظم مشاريع إعادة التطوير من خلال سندات تخصيص الضرائب المضمونة بإيرادات ضريبة العقارات المتوقعة، ويُسمى ذلك تمويل الزيادة الضريبية. تتلقى CRA الزيادات في ضرائب العقارات ضمن منطقة المشروع الناتجة عن إعادة التطوير.

• ✓يسمح تمويل الزيادة الضريبية لـ CRA بتلقي الزيادات في ضرائب العقارات ضمن منطقة المشروع من إعادة التطوير
• ✓سندات تخصيص الضرائب هي التزامات على CRA فقط ويمكن إصدارها دون موافقة الناخبين
• ✓تستمر القاعدة الضريبية الأصلية في التخصيص للمقاطعة والجهات الأخرى التي تفرض الضرائب

يجب على وكالات إعادة تنمية المناطق أن تخصص نسبة مئوية دنيا من زيادات الضرائب للإسكان منخفض ومتوسط الدخل، وقد تمارس سلطات واسعة لتنفيذ هذا الاختصاص. وتتوفر أيضا أدوات تمويل أخرى.

• ✓يجب على وكالات إعادة تنمية المناطق (ما لم تكن معفاة) أن تخصص لا تقل عن 20% من زيادات الضرائب للإسكان منخفض/متوسط الدخل
• ✓يمكن استخدام الأموال المخصصة لاقتناء/تحسين الأراضي، وبناء/تأهيل المباني، وتقديم الإعانات، والحفاظ على إمدادات المنازل المتنقلة
• ✓تشمل أدوات التمويل الأخرى السندات العامة الإلزامية، وسندات إيرادات الإيجار وإيرادات الرهن العقاري، والضرائب على الإقامة المؤقتة، وحصص ضريبة المبيعات

لا يجوز استخدام مصطلح REALTOR إلا من قبل المرخص لهم المنتسبين إلى الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (National Association of REALTORS). يدل هذا اللقب على الكفاءة والإنصاف والنزاهة العالية. اعتمدت الجمعيات الوطنية وجمعيات كاليفورنيا والمحلية مدونة قواعد أخلاقية ومعايير مهنية قد تفرض التزامات أعلى من القانون. وعندما تتعارض مدونة قواعد الأخلاق مع القانون، تكون الأولوية لالتزامات القانون.

• ✓لا يجوز استخدام لقب REALTOR إلا لأعضاء الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين
• ✓عندما تتعارض مدونة قواعد الأخلاق مع القانون، تكون الأولوية للقانون

يمكن أن تكون رسوم الإدارة مبلغاً شهرياً ثابتاً، أو نسبة مئوية من إجمالي الإيجارات المحصلة، أو مزيجاً من ذلك. يعتمد معظم المديرين الرسوم على نسبة مئوية من إجمالي الإيجارات المحصلة، وتتراوح من 3% في المباني الكبيرة إلى ما يصل إلى 20% في المنازل الفردية أو المباني الصغيرة. في بعض مناطق المنتجعات ذات معدل التغيير المرتفع، قد تُفرض رسوم تصل إلى 50% من إجمالي الإيجار. من الشائع الحصول على تعويض إضافي عند تجديد عقود الإيجار والإشراف على الإصلاحات الكبرى.

• ✓يجوز أن تكون الرسوم مبلغاً ثابتاً، أو نسبة مئوية من إجمالي الإيجارات المحصلة، أو مزيجاً من ذلك
• ✓تتراوح النسب المئوية من 3% في المباني الكبيرة إلى 20% في المنازل الفردية/المباني الصغيرة
• ✓يجوز أن تفرض مناطق المنتجعات ذات معدل التغيير المرتفع رسوماً تصل إلى 50% من إجمالي الإيجار
• ✓غالباً ما يتلقى المديرون تعويضاً إضافياً عند تجديد عقود الإيجار والإشراف على الإصلاحات الكبرى
• ✓يجب أن تتوافق الرواتب والأجور مع قانون الحد الأدنى للأجور

ينبغي أن يكون الوسيط مستعدًا لإبلاغ المشتري بالوكالات الفيدرالية والولائية والمحلية المختلفة التي يمكن الاتصال بها للحصول على التصاريح والتراخيص والموافقات المطلوبة.

• ✓يتم الاتصال بمصلحة الضرائب IRS للحصول على رقم تعريف صاحب العمل لضرائب الاستقطاع الفيدرالية.
• ✓يتولى مجلس معادلة الولاية State Board of Equalization إصدار تصريح ضريبة المبيعات والسند والإيداع.
• ✓يتولى قسم مدفوعات المزايا في الولاية State Dept. of Benefit Payments استقطاع ضريبة الرواتب على مستوى الولاية.
• ✓يتولى قسم العلاقات الصناعية في الولاية State Dept. of Industrial Relations تأمين تعويضات العمال وCal/OSHA؛ وتتولى وكالات المقاطعات والبلديات إصدار تراخيص الأعمال.

تقسيمات المعادن والنفط والغاز هي تلك التي تُنشأ لبيع أو تأجير أو تمويل 5 قطع أرضية مضاربية أو أكثر لأغراض المعادن أو النفط أو الغاز. تنطبق قوانين تقسيم الأراضي دون أي إعفاء للقطع التي تبلغ 160 فدانًا أو أكثر. قد يقع العقار في كاليفورنيا أو أي ولاية أخرى؛ وإذا كان المطوّر يعتزم البيع في كاليفورنيا، تتولى الإدارة الاختصاص. لم يتم تقديم أي تقسيمات من هذا القبيل لسنوات بسبب الشروط القانونية الصارمة والتنقيب الواسع النطاق من قبل شركات النفط الكبرى.

• ✓تقسيم M.O.G. هو 5 قطع مضاربية أو أكثر لأغراض المعادن أو النفط أو الغاز
• ✓لا يوجد إعفاء للقطع التي تبلغ 160 فدانًا أو أكثر
• ✓تتولى الإدارة الاختصاص إذا كان المطوّر يعتزم البيع في كاليفورنيا
• ✓قد يقع العقار في كاليفورنيا أو أي ولاية أخرى

يتمثل دور إدارة الإسكان الفيدرالية في التمويل في تأمين القروض التي يقدمها المقرضون المعتمدون؛ ولا تقدم FHA الأموال مباشرةً ولا تشتري صكوك الأمانة.

• ✓تؤمّن FHA القروض التي يقدمها المقرضون المعتمدون.
• ✓لا تعمل FHA كمقرض مباشر للأموال.

قد يمنح شرط التبعية في صك الائتمان الأولوية لحقوق الامتياز المسجلة لاحقًا على العقار، مما يجعل حقوق المستفيد الحالي ثانوية لصك ائتمان لاحق.

• ✓يجعل شرط التبعية امتيازًا قائمًا ثانويًا بالنسبة للامتيازات المسجلة لاحقًا
• ✓يمنح الأولوية لصكوك الائتمان المسجلة لاحقًا

عندما يتم استهلاك قرض بالكامل من خلال دفعات شهرية متساوية من أصل الدين والفائدة، يزداد المبلغ المخصص لأصل الدين بينما تنخفض دفعة الفائدة على مدار عمر القرض.

• ✓في القرض المستهلك بالكامل، يزداد جزء أصل الدين في كل فترة.
• ✓ينخفض جزء الفائدة في كل فترة مع انخفاض الرصيد.
• ✓يبقى إجمالي مبلغ الدفعة ثابتًا.

بموجب قانون الحقيقة في الإقراض الفيدرالي، هناك حقيقتان من أهم الحقائق التي يجب الإفصاح عنها للمشترين أو المقترضين، وهما رسم التمويل ومعدل النسبة السنوية (APR).

• ✓يتطلب قانون الحقيقة في الإقراض الإفصاح عن رسم التمويل
• ✓يتطلب قانون الحقيقة في الإقراض الإفصاح عن معدل النسبة السنوية (APR)

قرض البالون هو الأقرب إلى كونه قرضًا مطفأ جزئيًا (مع دفعة نهائية كبيرة). بالنسبة للقروض الإنشائية التي تُصرف على شكل دفعات مرحلية، يصرف معظم المقرضين الدفعة الأخيرة عندما تنتهي المدة المقررة لتقديم امتياز الميكانيكي.

• ✓قرض البالون هو قرض مطفأ جزئيًا
• ✓تُصرف الدفعة الأخيرة للقرض الإنشائي عادةً بعد انتهاء فترة تقديم امتياز الميكانيكي