HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · العقارات · العربية

الإفصاح الثالث المطلوب بموجب RESPA في معاملة قرض مرتبط اتحاديًا هو إما HUD-1 أو HUD-1A. يُستخدم HUD-1 عندما يتم شراء وبيع العقار الضامن (بما يشمل المقترض/المشتري والبائع). يُستخدم HUD-1A عندما يكون الغرض من القرض إعادة التمويل أو زيادة الارتهان على العقار الضامن المقصود في معاملات طرف واحد لا تتضمن نقل ملكية.

• ✓يُطلب HUD-1 في كل تسوية تتعلق بقرض رهن عقاري مرتبط اتحاديًا مع وجود مقترض وبائع
• ✓يُستخدم HUD-1A لإعادة التمويل أو زيادة الارتهانات مع عدم وجود بائع وعدم نقل ملكية
• ✓يمكن توزيع HUD-1 واحد على عدة مقترضين في المعاملة نفسها
• ✓لا يُطلب من الدائنين/المقرضين استخدام أي من النموذجين لخطوط الائتمان المتجددة المضمونة بعقار (HELOCs) إذا تم اتباع أحكام Regulation Z

يشمل التعريف الفيدرالي لوكيل التسوية الدائن/المُقرِض إذا لم يُعيَّن طرف محايد. في كاليفورنيا، يتطلب العمل كوكيل تسوية/حائز حساب ضمان الحصول على ترخيص بموجب قانون الضمان العام أو إعفاء. تشمل الكيانات المعفاة شركات تأمين الملكية، وشركات تأمين الملكية المكتتبة، والبنوك، وجمعيات الادخار والقروض، وشركات الاستئمان، والمحامين المرخصين، ووسطاء العقارات الذين يعملون كوكلاء أو أطراف في المعاملة.

• ✓تشترط كاليفورنيا ترخيصاً بموجب قانون الضمان العام أو إعفاءً للعمل كوكيل تسوية/حائز حساب ضمان (أقسام قانون المالية 17003 و17004 و17006)
• ✓يجب على شركات تأمين الملكية/شركات تأمين الملكية المكتتبة تقديم عرض لإصدار وثيقة تأمين الملكية كشرط مسبق لممارسة الضمان بموجب الإعفاء
• ✓يُعفى المحامون إذا كانت لديهم علاقة حسنة النية مع أصيل ولا يمارسون نشاط الضمان بشكل نشط
• ✓يُعفى وسطاء العقارات عندما يعملون كوكلاء أو أطراف في المعاملة يقومون بعمل يتطلب ترخيصاً عقارياً

يجب على وكيل التسوية أو أمين الضمان استخدام HUD-1 أو HUD-1A في كل تسوية لقرض رهن عقاري مرتبط اتحاديًا. تفرض سقوف التفاوت والتغيرات في الظروف عبئًا على الدائنين/المقرضين ووسطاء الرهن العقاري لضمان توافق HUD-1 مع رسوم التسوية والمصروفات المدفوعة مقدمًا المفصح عنها في GFE، وكذلك الشروط الجوهرية للقرض المفصح عنها بموجب اللائحة Z من TILA.

• ✓يجب أن يكون HUD-1 متوافقًا مع رسوم التسوية والمصروفات المدفوعة مقدمًا المفصح عنها في GFE
• ✓تاريخيًا، لم يتحمل الدائن/المقرض مسؤولية قانونية مباشرة عن دقة HUD-1 عندما يكون هناك وكيل تسوية منفصل
• ✓تتطلب سقوف التفاوت ضمان الاتساق بين GFE وHUD-1 لحماية المستهلك/المقترض

على خلاف معظم وكلاء التسوية/حاملي حسابات الضمان، فإن الوسطاء الذين يعملون كحاملي حسابات ضمان في معاملة عقارية أو معاملة مضمونة بعقار لا يعملون كوكلاء ضمان محايدين. لا يجوز لمصرفي الرهن العقاري الخاضعين لقانون RMLA أو مقرضي التمويل الخاضعين لقانون CFL العمل كوكلاء تسوية أو حاملي حسابات ضمان في كاليفورنيا.

• ✓الوسطاء الذين يعملون كحاملي حسابات ضمان ليسوا وكلاء ضمان محايدين (قانون الأعمال والمهن 10145، قانون التمويل 17006)
• ✓لا يجوز لمصرفي الرهن العقاري الخاضعين لقانون RMLA العمل كوكلاء تسوية أو حاملي حسابات ضمان في كاليفورنيا
• ✓لا يجوز لمقرضي التمويل الخاضعين لقانون CFL العمل كوكلاء تسوية أو حاملي حسابات ضمان في كاليفورنيا

عندما يكون وكيل التسوية شخصًا غير الدائن/المقرض، ينبغي للدائن/المقرض الحصول على نسخة من HUD-1/HUD-1A لضمان الالتزام بالتعليمات والتفاوتات المسموح بها وشروط القرض الجوهرية التي لم تتغير. يتحمل وسطاء الرهن العقاري أعباء إضافية: ضمان تسليم نسخ مطابقة من صكوك الائتمان/الرهون العقارية وتأكيد أن المقترض استلم نسخة من HUD-1/HUD-1A النهائي.

• ✓يجب على الدائن/المقرض الحصول على نسخة من HUD-1 للتأكد من أن الرسوم ضمن تفاوتات GFE المسموح بها
• ✓يجب على MLBs/MLOs ضمان تسليم نسخ مطابقة من صكوك الائتمان/الرهون العقارية (B&P Code 10234.5)
• ✓يجب على MLBs/MLOs تأكيد أن المقترض استلم نسخة من بيان التسوية HUD-1/HUD-1A النهائي

قبل يوم عمل واحد من التسوية، يجب على وكيل التسوية/أمين الضمان (escrow holder) أن يسمح للمقترض بفحص نموذج HUD-1/HUD-1A المقترح. يجوز للمقترض التنازل عن هذا الحق بموجب تنازل مكتوب. لا يجوز فرض أي رسم أو تكلفة لإعداد وتسليم HUD-1/HUD-1A أو أي إفصاحات RESPA/TILA.

• ✓للمقترض الحق في فحص HUD-1 المقترح خلال يوم العمل الذي يسبق التسوية مباشرة.
• ✓لا يجوز التنازل عن حق المراجعة المسبقة إلا بموجب وثيقة مكتوبة يوقعها المقترض.
• ✓لا يجوز فرض أي رسم أو تكلفة لإعداد وتسليم HUD-1/HUD-1A أو إفصاحات RESPA/TILA.
• ✓يُرسل HUD-1 المرسل بالبريد إلى العنوان المذكور في طلب القرض ما لم يُصرح بعنوان مختلف كتابيًا.

يُعد البيع وإعادة الاستئجار (ويُسمى أيضًا الشراء مع الإيجار، أو البيع مع الإيجار، أو الإيجار مع الشراء، أو إعادة الإيجار) شائعًا لدى الشركات ذات الجدارة الائتمانية الممتازة. يبيع البائع العقار ثم يستأجره فورًا مرة أخرى، مما يحرر رأس المال مع الاحتفاظ بحق استخدام العقار.

• ✓لا يكون رأس المال العامل محتجزًا في الأصول الثابتة، وكثيرًا ما يمكن جمع رأس مال أكثر مما يمكن جمعه من خلال الاقتراض.
• ✓بما أن عقود الإيجار لا تُعتبر التزامًا طويل الأجل، فقد يكون الإيجار قابلًا للخصم الضريبي وتبدو الميزانية العمومية أفضل، مما يعزز الجدارة الائتمانية.
• ✓غالبًا ما يكون الخصم الضريبي لمدفوعات الإيجار أفضل من الاستهلاك لأن الأرض لا يمكن استهلاكها.
• ✓بالنسبة لعقود الحكومة من نوع التكلفة مضافًا إليها أتعاب ثابتة، يُعد الإيجار نفقة مسموحًا بها بينما لا تُعد فوائد الرهن العقاري كذلك (وهو سبب استئجار العديد من مصانع الدفاع).

توجد طرق متعددة لتملك حقوق عقارية دون استخدام التمويل بالرهن العقاري. وباستثناء عقد بيع العقار، فإن هذه الطرق متاحة عموماً فقط للممولين الكبار، أو المستأجرين الأقوياء جداً، أو المؤسسات الكبيرة. الشراء نقداً بالكامل هو بديل واضح، لكن الأفراد غالباً ما يجدون صعوبة في جمع مبالغ كبيرة والحماية من المسؤولية غير المحدودة.

• ✓معظم البدائل غير الرهنية متاحة فقط للممولين الكبار، أو المستأجرين الأقوياء جداً، أو المؤسسات الكبيرة
• ✓عقد بيع العقار هو الاستثناء، إذ يكون متاحاً على نطاق أوسع
• ✓الشراء نقداً بالكامل هو البديل الأوضح للتمويل بالرهن العقاري

توفر الاتحادات الاستثمارية فرصاً للمستثمرين الصغار للاستثمار في عقارات ذات عائد مرتفع. ويقدم الاتحاد الاستثماري معرفة بالقيم والقدرة على إيجاد مشروع ناجح وتنظيمه وإدارته، مع تجميع موارد عدة مستثمرين.

• ✓تسمح الاتحادات الاستثمارية للمستثمرين الصغار بالمشاركة في عقارات ذات عائد مرتفع
• ✓يوفر الاتحاد الاستثماري خبرة في إيجاد المشاريع وتنظيمها وإدارتها

يمكن استخدام قرض مصرفي مباشر (تجاري) لشراء عقار. يحصل المقترض على القرض بناءً على ائتمان جيد أو على ضمانات (أسهم، سندات، ممتلكات شخصية) غير العقار نفسه. كما يمكن للشركات الكبيرة ذات التصنيف الجيد بيع الأسهم أو سندات الالتزام العام لشراء عقار دون استخدام رهن عقاري.

• ✓يُضمن القرض التجاري بالائتمان أو بضمانات غير العقار
• ✓يجوز للشركات الكبيرة ذات التصنيف الجيد بيع الأسهم أو سندات الالتزام العام لشراء عقار دون رهن عقاري

يُعد الإيجار طويل الأجل أسلوبًا جيدًا إذا كان العقار صالحًا للاستخدام كما هو. وإذا كان المستأجر يستأجر الأرض فقط ويتعين عليه دفع تكاليف إنشاء التحسينات، فمن المرجح أن يكون إجمالي الاستثمار النقدي أكبر من شراء عقار محسّن برهن عقاري. وهو يوفر مزايا للمستأجر لكنه ينطوي على مخاطر للمالك.

• ✓قد يكون الإيجار قابلًا للخصم كمصروف؛ وإذا كان العقار مملوكًا، فإن التحسينات فقط هي القابلة للإهلاك (لا يمكن إهلاك الأرض)
• ✓يمكن استخدام الأموال المتحررة لأغراض أخرى بشكل أكثر فائدة، ولا يزداد إجمالي عبء ديون المستأجر
• ✓تشمل مخاطر المالك تدهور الجدارة الائتمانية للمستأجر، والتحسينات ذات الأغراض الخاصة التي يعقبها إفلاس، ومطالبات امتياز المقاول الميكانيكي الناشئة عن إنشاء غير مكتمل

يحصل المشتري/المؤجر على استثمار طويل الأجل وخالٍ من المتاعب مع احتمال ارتفاع القيمة. قد تتجاوز مدفوعات الإيجار مدفوعات الرهن العقاري، مما يساعد المؤجر بينما يحتفظ بملكية العقار.

• ✓قد تكون مدفوعات الإيجار أعلى من مدفوعات الرهن العقاري وتساعد في سداد أي رهن عقاري بينما يحتفظ المؤجر بالملكية
• ✓لن يتم سداد الاستثمار بالكامل قبل موعده كما يحدث غالبًا مع الرهون العقارية من خلال إعادة التمويل
• ✓غالبًا ما تمنح شروط الإيجار المؤجر حق المطالبة ضد أصول أخرى للمستأجر في حالة تخلف المستأجر عن السداد

يمكن أن يكون التبادل أو المقايضة بين العقارات بديلاً عن تمويل الرهن العقاري إذا أمكن التوفيق بين فروق التقييم بين العقارات وأُجري التبادل دون صعوبات تمويلية.

• ✓ينجح التبادل إذا أمكن التوفيق بين فروق التقييم بين العقارات
• ✓يجب إجراء التبادل دون صعوبات تمويلية ليكون بديلاً عن الرهن العقاري

التجميع الاستثماري العقاري هو مصطلح وصفي (لا يحمل دلالة قانونية دقيقة) لمنظمة أو تجمّع من المستثمرين يجمعون رأس المال للاستثمار في العقارات. وهو يوجّه المدخرات الخاصة إلى استثمارات عقارية لا يتوفر لها تمويل آخر، وقد شاع استخدامه لتمويل العقارات في نطاقات أسعار أعلى. وتُحدَّد المسؤولية والالتزام والعلاقة الخاصة بمُجمِّع الاستثمار تجاه المجموعة وفيما بين المستثمرين بشكل رئيسي من خلال شكل التنظيم.

• ✓مصطلح “التجميع الاستثماري” لا يحمل دلالة قانونية دقيقة
• ✓يجمع التجميع الاستثماري رأس المال من مستثمرين متعددين للاستثمار العقاري
• ✓تُحدَّد العلاقات والالتزامات من خلال شكل التنظيم المختار

يتضمن اختيار شكل التنظيم اعتبارات عملية وقانونية وضريبية. يضمن الشكل المؤسسي الإدارة المركزية والمسؤولية المحدودة، لكنه نادراً ما يُستخدم في السنديكيت الحديث بسبب سمات ضريبية سلبية (الازدواج الضريبي). تتجنب الشراكة العامة (المشروع المشترك) الازدواج الضريبي، لكنها تنطوي على مسؤولية غير محدودة وتفتقر إلى الإدارة المركزية. تجمع الشراكة المحدودة مزايا كليهما: المسؤولية المحدودة، والإدارة المركزية، والمعاملة الضريبية للشراكة.

• ✓الشكل المؤسسي: إدارة مركزية ومسؤولية محدودة لكن سمات ضريبية سلبية (الازدواج الضريبي)
• ✓الشراكة العامة (المشروع المشترك): تتجنب الازدواج الضريبي لكن لديها مسؤولية غير محدودة ولا يوجد إدارة مركزية
• ✓الشراكة المحدودة: تجمع بين المسؤولية المحدودة والإدارة المركزية والمزايا الضريبية للشراكة

الشركة ذات المسؤولية المحدودة (LLC) هي كيان تجاري هجين يجمع بين جوانب من الشركة المساهمة والشراكة. وهي تسمح بالمشاركة النشطة في الإدارة والتحكم من قبل الأعضاء إلى جانب المسؤولية المحدودة المشابهة (مع بعض الاستثناءات) لمساهمي الشركة. وعند تأسيسها وتشغيلها بشكل صحيح، يمكن أن تخضع LLC للضريبة مثل الشراكة وتتجنب بعض مشكلات الضرائب على الشركات. ومن المهم أن LLC ككيان لا يمكنها حمل رخصة عقارية.

• ✓تعد LLC كيانًا هجينًا يجمع بين خصائص الشركة والشراكة
• ✓توفر LLC مسؤولية محدودة مع السماح بإدارة الأعضاء والفرض الضريبي كشراكة
• ✓لا يجوز لـ LLC ككيان أن تحمل رخصة عقارية

بموجب قانون الشراكة المحدودة المعدل في كاليفورنيا، لا يكون الشريك المحدود مسؤولاً بصفته شريكاً عاماً ما لم يكن الشريك المحدود مذكوراً أيضاً كشريك عام في شهادة الشراكة المحدودة أو يشارك الشريك المحدود في السيطرة على العمل (قانون الشركات المادة 15632). إذا كان اتفاق الشراكة المحدودة يستوفي متطلبات ضريبية معينة، فإنه يخضع للضريبة كشراكة وليس كجمعية خاضعة للضريبة كشركة.

• ✓الشريك المحدود عموماً غير مسؤول كشريك عام (قانون الشركات المادة 15632)
• ✓تنشأ المسؤولية إذا كان الشريك المحدود مذكوراً كشريك عام أو يشارك في السيطرة على العمل
• ✓الشراكة المحدودة المؤهلة تخضع للضريبة كشراكة، وليس كشركة

يجمع الاستثمار العقاري المشترك النموذجي أموال المستثمرين الأفراد مع إدارة راعٍ ويتّبع دورة من ثلاث مراحل. تتضمن مرحلة التأسيس (Origination) التخطيط، وشراء العقار، والامتثال لقواعد التسجيل والإفصاح، والتسويق. مرحلة التشغيل (Operation) هي عندما يدير الراعي عادةً كلاً من مجموعة المشاركة والعقار. التصفية أو الإكمال (Liquidation or completion) هي إعادة بيع العقار.

• ✓التأسيس (Origination): التخطيط، وشراء العقار، والتسجيل/الإفصاح، والتسويق
• ✓التشغيل (Operation): يدير الراعي مجموعة المشاركة والعقار
• ✓التصفية/الإكمال (Liquidation/completion): إعادة بيع العقار

يتيح السينديكيشن للمستثمر صغير النطاق تجميع موارده المحدودة مع الآخرين للمشاركة في ملكية وتشغيل عقار باهظ التكلفة بحيث يتعذر التعامل معه منفردًا أو من خلال مشروع مشترك صغير. كما يوفر إدارة احترافية، قد لا تكون مجدية اقتصاديًا لولا ذلك للمستثمر الصغير. الإدارة الاحترافية هي السلعة الأساسية التي يوفرها السينديكاتور وهي حاسمة لنجاح السينديكيشن.

• ✓يتيح تجميع الموارد للمستثمرين الصغار الوصول إلى عقارات أكبر وأكثر تكلفة
• ✓الإدارة الاحترافية هي السلعة الأساسية للسينديكاتور وحاسمة للنجاح
• ✓تمكّن المرخص لهم من تحويل الصفقات التي يتعذر إدارتها إلى معاملات مربحة

التقييم هو الفعل أو العملية المتمثلة في تكوين رأي حول القيمة. القيمة هي القيمة الحالية لجميع الحقوق في المنافع المستقبلية الناشئة عن ملكية العقار. تقرير التقييم عادةً ما يكون بيانًا مكتوبًا لرأي المقيّم حول قيمة عقار موصوف وصفًا كافيًا اعتبارًا من تاريخ محدد، ناتجًا عن البحث والتحليل للبيانات الواقعية وذات الصلة.

• ✓أن يقيّم يعني الفعل أو العملية المتمثلة في تكوين رأي حول القيمة (USPAP)
• ✓تقرير التقييم عادةً ما يكون مكتوبًا ولكن يجوز إرساله شفهيًا
• ✓القيمة تساوي القيمة الحالية لجميع الحقوق في المنافع المستقبلية
• ✓يجب على جميع المقيّمين المرخّصين والمعتمدين في كاليفورنيا الامتثال لـ USPAP

القيمة السوقية هي السعر الأكثر احتمالاً الذي قد يحققه العقار إذا عُرض بحرية في السوق المفتوح مع وجود مشترٍ راغب وبائع راغب. وهي الهدف من معظم مهام التقييم العقاري.

• ✓القيمة السوقية = السعر الأكثر احتمالاً مع وجود مشترٍ راغب وبائع راغب في السوق المفتوح
• ✓القيمة السوقية هي الهدف من معظم مهام التقييم العقاري
• ✓يجب على المقيّم أن يميّز بين الممتلكات الشخصية والممتلكات العقارية

هناك ثلاثة أساليب لتقييم العقارات: أسلوب مقارنة المبيعات (بيانات السوق)، وأسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل. يقدم كل منها مؤشرًا منفصلًا للقيمة، وجميعها مترابطة، وجميعها تستخدم تقنيات المقارنة السوقية. تُؤخذ الأساليب الثلاثة في الاعتبار ولكن لا يُستخدم كل منها دائمًا.

• ✓الأساليب الثلاثة هي: مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل
• ✓تُؤخذ الأساليب الثلاثة في الاعتبار في كل مهمة تقييم كاملة
• ✓لا يُستخدم كل من الأساليب الثلاثة دائمًا حسب نوع العقار واتفاق العميل

تُسمى حقوق الملكية في العقارات بحزمة الحقوق، وتشمل حق الاحتلال والاستخدام، والبيع كلياً أو جزئياً، والوصية، والإيجار. كما تعني ضمنياً الحق في عدم اتخاذ أي من هذه الإجراءات. وتُقيَّد هذه الحقوق بسلطات الحكومة.

• ✓تشمل حزمة الحقوق: حق الاحتلال/الاستخدام، والبيع، والوصية، والإيجار
• ✓تُقيَّد الحقوق بالضرائب، ونزع الملكية للمنفعة العامة، وسلطة الضبط، والاستيلاء على التركات (escheat)
• ✓عادةً ما تُقيَّم حقوق الملكية بالقيمة السوقية
• ✓يقيّم المثمّنون بشكل رئيسي الملكية المطلقة (fee simple estate) بدلاً من قيمة المصلحة الجزئية

يزوّد المقيّم المرخّص أو المعتمد العملاء برأي موضوعي من طرف ثالث عن القيمة، يُتوصل إليه دون ضغوط أو تحيزات. لا يجوز للمقيّمين السماح للتكوين العرقي أو الديني أو تكوين الأقليات في الحي بأن ينتقص من التقييم الموضوعي. تم اعتماد USPAP في عام 1989 وتفرض OREA متطلبات التعليم المستمر.

• ✓يقدم المقيّم رأياً موضوعياً من طرف ثالث عن القيمة
• ✓لا يجوز للمقيّم أن يسمح للتكوين العرقي أو الديني أو تكوين الأقليات بالتأثير على التقييم
• ✓تفرض OREA (Office of Real Estate Appraisers) التعليم المستمر لمقيّمي كاليفورنيا
• ✓تم إصدار USPAP من قبل Appraisal Foundation، واعتُمد في عام 1989

في يونيو 1978، أقر ناخبو كاليفورنيا الاقتراح 13، الذي عدّل دستور الولاية للحد من الحد الأقصى للضريبة العقارية السنوية إلى واحد بالمئة من “القيمة النقدية الكاملة” (القيمة السوقية) اعتبارًا من تاريخ الاستحواذ أو إتمام البناء، بالإضافة إلى تعديل سنوي أقصى للتضخم بنسبة 2% استنادًا إلى مؤشر أسعار المستهلك.

• ✓الحد الأقصى للضريبة العقارية السنوية هو 1% من القيمة النقدية الكاملة (القيمة السوقية)
• ✓تُقيَّد الزيادة السنوية الناتجة عن التضخم بنسبة 2% استنادًا إلى مؤشر أسعار المستهلك (CPI)
• ✓تُفرض الضريبة على العقار وفقًا للقيمة (ad valorem) اعتبارًا من تاريخ الاستحواذ أو تاريخ إتمام البناء الجديد
• ✓يتطلب الدين الإضافي تصويت ثلثي المقيمين المتأثرين

تصبح ضرائب العقارات امتيازات على العقار في 1 يناير من السنة السابقة للسنة المالية (1 يوليو - 30 يونيو). تُدفع الضرائب على قسطين بمواعيد استحقاق وتأخر محددة، ويؤدي التأخر إلى فرض غرامات.

• ✓تصبح الضرائب امتيازات في 1 يناير قبل السنة المالية (1 يوليو-30 يونيو)
• ✓القسط الأول مستحق في 1 نوفمبر، ويصبح متأخرًا بعد الساعة 5 مساءً في 10 ديسمبر
• ✓القسط الثاني مستحق في 1 فبراير، ويصبح متأخرًا بعد الساعة 5 مساءً في 10 أبريل
• ✓تُطبق غرامة 10% على القسط المتأخر
• ✓إذا وقع تاريخ التأخر في عطلة نهاية الأسبوع أو عطلة رسمية، يُمدد إلى يوم العمل التالي

يسمح تمرير الاقتراح 39 في عام 2000 بإصدار سندات لإصلاح أو بناء أو استبدال المرافق المدرسية والفصول الدراسية إذا تمت الموافقة عليها بتصويت محلي بنسبة 55% للمشاريع التي تقيّمها المدارس ومناطق كليات المجتمع ومكاتب التعليم في المقاطعات من حيث السلامة وحجم الصف واحتياجات تكنولوجيا المعلومات.

• ✓يتطلب الاقتراح 39 لعام 2000 تصويتًا محليًا بنسبة 55% فقط لسندات المرافق المدرسية
• ✓ينطبق على إصلاح أو بناء أو استبدال المرافق المدرسية أو الفصول الدراسية

يتطلب قانون مورغان لحقوق دافعي ضريبة الممتلكات (المادة 5900 وما يليها) والتعديل الذي أُدخل على البند الفرعي (هـ) من المادة 408 من المُقيّم أن يسمح، بناءً على طلب المُقيَّم عليه أو ممثله، بتفتيش ونسخ المستندات بما في ذلك أوراق عمل المدقق المتعلقة بالتقييم والتقدير.

• ✓يجب على المُقيّم السماح بتفتيش/نسخ مستندات التقييم عند الطلب
• ✓تتوفر معلومات حقوق دافعي الضرائب من مجلس المعادلة بالولاية، مكتب المدافع عن حقوق دافعي الضرائب

تنظّم كاليفورنيا عمليات تقسيم الأراضي من خلال قانونين رئيسيين: قانون خرائط تقسيم الأراضي (Subdivision Map Act) وقانون الأراضي المقسمة (Subdivided Lands Law). ويخدم كل منهما أغراضاً متمايزة، وتديره جهات مختلفة.

• ✓يوجد قانون خرائط تقسيم الأراضي (Subdivision Map Act) في قانون الحكومة، المواد 66410 وما يليها.
• ✓يوجد قانون الأراضي المقسمة (Subdivided Lands Law) في قانون الأعمال والمهن، المواد 11000-11200.
• ✓ينظّم قانون خرائط تقسيم الأراضي (Subdivision Map Act) التصميم المادي والرقابة الحكومية المحلية.
• ✓يحمي قانون الأراضي المقسمة (Subdivided Lands Law) المشترين من الاحتيال في المبيعات الأولية.

يضع قانون خرائط التقسيم شروطًا للموافقة على خرائط تقسيم الأراضي ويشترط لوائح محلية لتقسيم الأراضي تمنح الحكومات المحلية سيطرة مباشرة على مشاريع تقسيم الأراضي والتحسينات المطلوبة.

• ✓الهدف 1: تنسيق تصميم تقسيم الأراضي (القطع، الشوارع، الصرف، المجاري) مع خطة المجتمع
• ✓الهدف 2: ضمان قيام القائم بتقسيم الأرض بإكمال المناطق المخصصة للأغراض العامة بشكل صحيح حتى لا تشكل عبئًا على دافعي الضرائب
• ✓يشترط سنّ لوائح تقسيم الأراضي من قبل الحكومات المحلية

يدير مفوض العقارات قانون الأراضي المجزأة لحماية المشترين من الاحتيال أو التضليل أو الخداع في البيع الأولي للعقارات المجزأة من خلال شرط التقرير العام.

• ✓لا يجوز عرض أي تقسيم فرعي للبيع في كاليفورنيا حتى يصدر المفوض تقريرًا عامًا للتقسيم الفرعي (مع استثناءات قليلة).
• ✓لا يصدر المفوض التقرير العام النهائي حتى يستوفي المقسّم جميع المتطلبات القانونية.
• ✓تشمل المتطلبات ترتيبات مالية لضمان إكمال التحسينات وإثبات أنه يمكن استخدام القطع للغرض المقصود منها.
• ✓يتضمن التقرير العام معلومات وإفصاحات مهمة عن العرض.

تتضمن الوساطة العقارية علاقة وكالة تُوجَّه، مقابل تعويض، بشكل أساسي نحو بيع العقارات أو مبادلتها أو تأجيرها أو استئجارها أو تمويلها أو إدارتها، أو نحو فرصة تجارية. وتتكوّن أعمال العقارات عموماً من إنتاج العقارات وتسويقها وتمويلها.

• ✓تتطلب الوساطة علاقة وكالة تُنفَّذ مقابل تعويض.
• ✓تشمل أنشطة الوساطة بيع العقارات أو مبادلتها أو تأجيرها أو استئجارها أو تمويلها أو إدارتها، أو بيع فرصة تجارية أو مبادلتها أو تأجيرها أو استئجارها أو تمويلها أو إدارتها.

يتعامل الوسطاء العقاريون بانتظام مع متخصصين آخرين، بمن فيهم المقيّمون العقاريون، والمساحون، والمهندسون، والمؤسسات المالية، وشركات صكوك الملكية، ووكلاء الضمان، والمعماريون، والمقاولون، ومفتشو مكافحة الآفات، ووكالات الإبلاغ الائتماني، والمحامون، والمحاسبون. ينبغي للوسيط العقاري أن ينشئ ويحافظ على علاقات عمل جيدة مع هؤلاء المهنيين.

• ✓ينسّق الوسطاء العقاريون مع المقيّمين العقاريين، والمساحين، وشركات صكوك الملكية، ووكلاء الضمان، والمحامين
• ✓الحفاظ على علاقات عمل جيدة مع الزملاء المهنيين أمر ضروري لعمليات الوساطة العقارية

الأموال الائتمانية هي نقود أو أشياء أخرى ذات قيمة يتلقاها الوسيط أو مندوب المبيعات نيابة عن موكّل أو أي شخص آخر، وتُحتفظ لصالح الآخرين عند أداء أعمال تتطلب ترخيصًا في العقارات. وهي تنشئ مسؤولية ائتمانية تجاه مالكي الأموال.

• ✓قد تكون الأموال الائتمانية نقدًا أو بنودًا غير نقدية (شيكات، سندات إذنية شخصية، وثيقة ملكية سيارة تُسلّم كوديعة).
• ✓شيك وديعة الشراء يُعد مالًا ائتمانيًا سواء كان مستحقًا للوسيط أو لشركة الضمان/الملكية.
• ✓التعامل غير الصحيح مع الأموال الائتمانية سبب لسحب الترخيص أو إيقافه.

يجب على المرخّص لهم التمييز بين الأموال الاستئمانية والأموال غير الاستئمانية لأن الأموال الاستئمانية تتطلب معالجة خاصة. تشمل الأموال غير الاستئمانية عمولات العقارات، والأموال التشغيلية العامة، والإيجارات/الودائع من العقارات المملوكة للوسيط.

• ✓الأموال غير الاستئمانية لا تخضع لقانون العقارات ولوائح المفوض ما دامت غير مختلطة بالأموال الاستئمانية
• ✓قد يظل بإمكان إدارة العقارات (DRE) التحقيق في المعاملات التي تتضمن أموالاً غير استئمانية في ظروف معينة

يتخصص بعض المطوّرين في تحويل الأراضي الخام إلى قطع أرض جاهزة ليشتريها البنّاؤون؛ غالبًا ما يقوم مطوّر الأراضي بتركيب التحسينات الرئيسية خارج الموقع والبنية التحتية (الطرق والمرافق). يقوم المطوّرون البنّاؤون الآخرون بتخطيط وإكمال التقسيم الفرعي بالكامل من الأراضي الخام حتى البناء والبيع. يمكن أن يكون المطوّرون على المستوى الوطني أو الإقليمي أو المحلي. والأهم أنه لا توجد متطلبات ترخيص على مستوى الولاية للمطوّرين أو مقسّمي الأراضي.

• ✓يجوز لمطوّري الأراضي تحويل الأراضي الخام إلى قطع أرض جاهزة وتركيب التحسينات خارج الموقع (الطرق، المرافق)
• ✓يتولى المطوّرون البنّاؤون العملية بأكملها من الأراضي الخام إلى بيع المنازل
• ✓لا توجد متطلبات ترخيص على مستوى الولاية للمطوّرين أو مقسّمي الأراضي

يقوم المطوّرون العقاريون بإنتاج مواقع سكنية أو تجارية أو صناعية إما كتقسيمات أراضٍ فضاء أو تقسيمات مطوّرة/مطوّرة جزئياً. هدفهم هو توفير نوع المنتج ونطاق السعر الذي يلبّي طلب السوق.

• ✓ينتج المطوّرون مواقع سكنية أو تجارية أو صناعية
• ✓قد تكون المنتجات تقسيمات أراضٍ فضاء أو تقسيمات مطوّرة/مطوّرة جزئياً
• ✓هدف المطوّر هو مطابقة نوع المنتج ونطاق السعر مع طلب السوق

في مجال الأعمال، غالبًا ما يحتفظ المطور العقاري بمخزون من الأراضي الخام والمنتجات نصف المكتملة/المكتملة لفترات طويلة عبر مشاريع متعددة ومنفصلة، سواء كانت «سبيك» (للبيع) أو مخصصة (مباعة مسبقًا). يستخدم المطورون أموالًا شخصية أو يتفاوضون على قروض من بائعي الأراضي أو شركاء المشاريع المشتركة أو المؤسسات المالية، ويتحملون مخاطر كبيرة من عدم اليقين في تخطيط الأراضي وسوء تقدير السوق مما يؤدي إلى تأخيرات وخسائر من الفوائد وتكاليف الحمل والنفقات العامة.

• ✓العقارات «سبيك» تُبنى للبيع؛ العقارات المخصصة تُباع مسبقًا
• ✓يمول المطورون عبر أموال شخصية أو بائعي الأراضي أو شركاء المشاريع المشتركة أو المؤسسات المالية
• ✓يتحمل المطورون مخاطر كبيرة من عدم اليقين في التخطيط وسوء تقدير السوق مما يسبب تأخيرات وفوائد وتكاليف حمل

يوفر تطوير العقارات جزءًا من المخزون الذي يستخدمه الوسيط العقاري في عمله. وكما يخزن تجار التجزئة المنتجات، يخزن الوسطاء العقاريون القوائم العقارية، ويستبدلون باستمرار القوائم المباعة أو المنتهية بقوائم جديدة، وبعضها يأتي من المطورين على شكل «منازل أو قطع أراضٍ جديدة». يعمل المطورون في ساحة أعمال أكبر من الوسطاء العقاريين.

• ✓يخزن الوسطاء العقاريون القوائم العقارية كمخزون، على غرار تخزين تجار التجزئة للمنتجات
• ✓يوفر المطورون منازل وقطع أراضٍ جديدة تصبح مخزونًا للوسطاء العقاريين
• ✓يعمل المطورون في ساحة أعمال أكبر من الوسطاء العقاريين

حدث الاندماج القانوني بين تراخيص العقارات والفرص التجارية في عام 1966. ومنذ ذلك الحين، يلزم الحصول على ترخيص عقاري للعمل كوكيل في بيع أو تأجير الفرص التجارية. يعرّف قانون العقارات الفرصة التجارية بأنها بيع أو تأجير النشاط التجاري والشهرة التجارية لمشروع تجاري قائم أو فرصة قائمة.

• ✓يلزم الحصول على ترخيص عقاري لبيع أو تأجير الفرص التجارية منذ اندماج عام 1966
• ✓تُعرّف الفرصة التجارية بأنها بيع أو تأجير النشاط التجاري والشهرة التجارية لمشروع تجاري قائم
• ✓قد يشمل البيع الممتلكات المنقولة فقط، ويتضمن عادةً المخزون، والتجهيزات الثابتة، واتفاقية عدم المنافسة، والتنازل عن عقد الإيجار، والشهرة التجارية

في معظم معاملات فرص الأعمال، يعمل صاحب الترخيص العقاري كوكيل ثنائي برموز مستنير من كلا الطرفين الرئيسيين، مما يخلق علاقة ائتمانية مع المشتري والبائع. يجب على الوسيط الحصول على تفويض مكتوب من مالك العقار التجاري قبل الحصول على توقيع المشتري المحتمل على اتفاقية السبب المبرم.

• ✓عادة ما يعمل صاحب الترخيص كوكيل ثنائي برموز مستنير من كلا الطرفين الرئيسيين
• ✓تُرجع الواجبات الائتمانية للمشتري والبائع
• ✓يجب على الوسيط الحصول على تفويض مكتوب من المالك قبل تأمين توقيع المشتري على اتفاقية السبب المبرم
• ✓عدم الحصول على تفويض مكتوب يعتبر أساسًا للإلغاء أو الإيقاف المؤقت بموجب قانون الشركات والمهن القسم 10176(j)

إذا كان هناك عقار متضمن في بيع فرصة تجارية، فإن الوكيل عادة يعتبر بيع النشاط التجاري وبيع الأرض/المبنى معاملتين منفصلتين ومتزامنتين مع حسابي ضمان متزامنين ومشروطين.

• ✓يتم التعامل مع العقار في بيع النشاط التجاري كمعاملة منفصلة عن بيع النشاط التجاري
• ✓يُستخدم حسابا ضمان متزامنان ومشروطان عندما يكون العقار متضمنًا

تُحسب الفائدة البسيطة بضرب المبلغ الأصلي (مبلغ سند الدين) في معدل الفائدة للحصول على الفائدة لمدة سنة واحدة. يُعبَّر عن معدل الفائدة كرقم عشري مع خانتين عشريتين من اليمين (مثال: .06 = 6%، .09 = 9%).

• ✓الفائدة = المبلغ الأصلي × المعدل × الزمن
• ✓معدل الفائدة رقم عشري مع خانتين عشريتين من اليمين (.06 = 6%)
• ✓ضرب المبلغ الأصلي في المعدل يعطي الفائدة لسنة كاملة

على الرغم من أن السنة تتكون من 12 شهرًا أو 365 يومًا، فإن رقم 365 يومًا يجعل المقام غير ملائم. تفترض الممارسة التجارية القياسية 12 شهرًا يتكوّن كل منها من 30 يومًا، بما مجموعه 360 يومًا في السنة، لتبسيط الحسابات.

• ✓افترض 12 شهرًا يتكوّن كل منها من 30 يومًا
• ✓استخدم 360 يومًا في السنة لحساب الفائدة
• ✓تتجنب هذه الاتفاقية الكسور المرهقة

للفترات التي تقل عن سنة واحدة، استخدم كسراً صحيحاً (الأيام/360). للفترات التي تزيد عن سنة واحدة، استخدم كسراً غير صحيح. مثال: الفائدة على 4,650 دولاراً لمدة 75 يوماً بنسبة 10% = 4650 × .10 × 75/360 = 96.88 دولاراً.

• ✓استخدم كسراً صحيحاً للفترات التي تقل عن سنة واحدة
• ✓استخدم كسراً غير صحيح للفترات التي تزيد عن سنة واحدة
• ✓حوّل الأشهر إلى أيام: 30 يوماً لكل شهر على أساس سنة من 360 يوماً

تُظهر جداول الفائدة أساسًا قدره $1 أو $100 أو $1,000 لمعدلات فائدة وفترات زمنية مختلفة. حدد المعامل من الجدول واضربه في عدد الوحدات الأساسية (على سبيل المثال، الآلاف). مثال: $4,650 = $4.65 لكل $1,000؛ اضرب المعامل في 4.65.

• ✓تستخدم الجداول أساسًا قدره $1 أو $100 أو $1,000
• ✓أضف معاملات الأيام للوصول إلى إجمالي الأيام المطلوب
• ✓اضرب المعامل الإجمالي في عدد الوحدات الأساسية