46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
عادةً ما تستند تقييمات المساكن المخصصة لأسرة واحدة إلى أسعار بيع العقارات المماثلة (أسلوب المقارنة السوقية/البيعية). وتُعد التكلفة الأصلية للبناء أقل العوامل أهمية عند تقييم مسكن قديم.
للوصول إلى صافي الدخل لأغراض الرسملة، يخصم المقيّم مخصصًا لفقدان الإيجار والشواغر. لا تُخصم تكاليف القروض، وضريبة الدخل الفيدرالية، واحتياطيات الإهلاك لأغراض الرسملة.
للوصول إلى إجمالي الدخل الفعلي، يخصم المقيّم مخصص الشواغر (وخسائر التحصيل) من إجمالي الدخل المحتمل.
“فقدان القيمة لأي سبب” هو تعريف شائع للإهلاك. يشمل الإهلاك التدهور المادي، والتقادم الوظيفي، والتقادم الاقتصادي (الخارجي).
ينتج التقادم الاقتصادي عن عوامل خارج العقار مثل قوانين تقسيم المناطق الجديدة، أو انتقال الصناعة الرائدة في المدينة خارجها، أو وضع التحسينات في غير موضعها. المطبخ القديم يعد تقادمًا وظيفيًا، وليس اقتصاديًا.
يمكن تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة الدخل: القيمة = الدخل السنوي / معدل الرسملة. مثال: 1,400 دولار شهريًا = 16,800 دولار سنويًا مقسومًا على 11% ≈ نطاق 152,700 دولار (أقرب إجابة مدرجة).
معدل العائد = صافي الدخل السنوي / الاستثمار. مثال: 12,000 دولار شهريًا = 144,000 دولار سنويًا على استثمار بقيمة 1,800,000 دولار = عائد بنسبة 8%.
لا يجوز لأي Realtist أن يميز ضد أي شخص بسبب العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي أو الإعاقة أو الحالة العائلية أو التوجه الجنسي في البيع أو الإيجار أو الإعلان أو التمويل أو تقديم الخدمات المهنية. لا يجوز لأي Realtist أن ينشئ أو يعزز أو يوسع اتفاقيات تقيد استخدام العقار أو الإشغال فيه استنادًا إلى هذه الفئات المحمية.
لا يجوز للريالتست الانخراط في الممارسة غير المصرح بها للقانون، وينبغي أن ينصح بالاستعانة بمستشار قانوني حيثما تقتضي المصالح ذلك. يجب على الريالتست إبلاغ جميع الأطراف بموقفه أو مصلحته المالية، ولا يجوز له قبول عمولة من كلا الطرفين إلا بموافقة كتابية موقعة من جميع الأطراف. يجب الإفصاح عن المصلحة الشخصية في ملكية العقار في بداية التعاملات.
يجب على الريالتيست الاحتفاظ بجميع الأموال التي تخص الآخرين والموضوعة في الأمانة في حساب ضمان خاص في مؤسسة مالية مناسبة، ويجب ألا يخلط هذه الأموال مع أمواله الخاصة. ويجب أن تكون جميع العقود المتعلقة بالملكية أو الاستخدام أو الإشغال مكتوبة وموقعة من جميع الأطراف أو وكلائهم المفوضين.
من واجب ريالتست حماية الجمهور من التضليل والممارسات غير الأخلاقية والاحتيال، وعرض جميع العقارات على أساس الجدارة فقط دون مبالغة أو إخفاء أو خداع أو معلومات مضللة. لا يُعفى ريالتست أبدًا من مسؤولية الالتزام بالمدونة بالكامل.
قبل عرض عقار للبيع أو للإيجار، يجب على ريلتست الحصول على تفويض كتابي من المالك أو الوكيل المفوض، وتزويد كل شخص وقّع عليه بنسخة من التفويض، والإلمام الكامل بالحقائق الجوهرية المتعلقة بالعقار. يجب دائمًا عرض العقار بالسعر المحدد في اتفاقية الإدراج.
الارتفاق هو حق أو امتياز أو مصلحة محدودة بغرض معين يكون لطرف ما في أرض طرف آخر. الأرض المستفيدة هي العقار المهيمن؛ والأرض المثقلة هي العقار الخادم. وما لم يُوصف بأنه «حصري»، يجوز للمالك مع ذلك استخدام الأرض بطرق لا تتعارض مع الارتفاق.
الاستخدام المستمر وغير المنقطع لمدة خمس سنوات ينشئ حق ارتفاق بالتقادم عندما يكون الاستخدام عدائيًا/مضادًا (بدون إذن)، وعلنيًا ومشهورًا، وحصريًا (بالمطالبة بحق خاص)، وبمقتضى ادعاء حق. لا يُشترط عمومًا دفع الضرائب للتقادم (لكنه يُشترط للحيازة الضارة).
الارتفاق الملحق (appurtenant easement) يرتبط بـ و«يخص» عقارًا مخدومًا (dominant tenement) (مثل: الدخول/الخروج، الجدار المشترك، الدعم، ارتفاق الطاقة الشمسية وفقًا للمادة CC 801.5). الارتفاق الشخصي (easement in gross) هو حق شخصي لصاحبه دون عقار مخدوم (مثل: أعمدة/أسلاك شركة المرافق). إذا كان غامضًا، تفضل المحاكم تفسيره على أنه ارتفاق ملحق.
تنشأ الارتفاقات بموجب منح/تحفظ صريح، أو استدلال قانوني، أو استخدام طويل (التقادم/prescription)، بالإضافة إلى الاتفاق، والضرورة، والتخصيص (dedication)، ونزع الملكية (condemnation)، والإشارة إلى المخطط (plat reference)، أو منع الإنكار (estoppel). السند أو الصك المسجل يمنح إشعاراً حكمياً (constructive notice). يجب أن يكون مانح الارتفاق الدائم مالك الملكية المطلقة (fee owner) للعقار الخادم (servient tenement). لا يجوز أن تخالف الارتفاقات قوانين التقسيم/القانون.
يمكن أن تنتهي الارتفاقات عن طريق الإبراء الصريح، أو الإجراءات القانونية، أو عدم استخدام ارتفاق بالتقادم لمدة خمس سنوات، أو التخلي، أو اندماج العقار المهيمن والعقار الخاضع في مالك واحد، أو تدمير العقار الخاضع، أو وضع اليد بالتقادم. لا يمكن فقدان الارتفاق المكتسب بموجب منحة بسبب عدم الاستخدام.
عندما تكون التعويضات المالية غير كافية، قد تأمر قواعد الإنصاف المدعى عليه بالتنفيذ. ولأن كل قطعة أرض فريدة، يُفترض أن الإخلال باتفاقية نقل ملكية عقار لا يُعالج على نحو كافٍ بالمال. ويجب أن يكون هذا العلاج متبادلاً عادةً، إلا أن القانون يسمح بالإجبار إذا كان الأداء المقابل قد نُفّذ تنفيذاً جوهرياً أو تم ضمانه.
لا يمكن إنفاذ التنفيذ العيني ضد طرف تلقى عوضاً غير كافٍ - يلزم سعر عادل ومعقول، ويجب تقديم العروض الأعلى التي تُتلقى أثناء المفاوضات. ولا يمكن إنفاذه إذا تم الحصول على الموافقة عن طريق الغش أو التضليل أو الممارسات غير العادلة. يحق للمشتري دائماً الحصول على ملكية قابلة للتصرف، وهي مطلوبة في الوقت الذي يصبح فيه على البائع واجب نقل الملكية.
شرط يسمح بالتخلي (مثل حق المستأجر في إسقاط الحق) يسلخ العقد من التلازم ويمنع التنفيذ المحدد. الخيار المدعوم بعوض قابل للتنفيذ المحدد؛ ولا يمكن للمالك سحبه خلال المدة المتفق عليها. ممارسة الخيار تنشئ عقد بيع يفضي إلى التنفيذ العيني؛ ورفع الدعوى يثبت التلازم.
بموجب القانون، لا يمكن تنفيذ هذه الأمور تنفيذاً محدداً: تقديم الخدمة الشخصية؛ توظيف شخص آخر في الخدمة الشخصية؛ عمل لا يملك الشخص سلطة قانونية للقيام به؛ الحصول على موافقة شخص ثالث؛ والاتفاقيات غير الواضحة في شروطها. يجب أن يشترك كلا الزوجين في نقل/تحميل العقار المجتمعي أو تأجيره لأكثر من سنة.
لا يؤدي إلغاء حساب الضمان (escrow) بالضرورة إلى إلغاء اتفاقية الشراء أو فسخها. في قضية Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939، قضت المحكمة بأن الإلغاء المتبادل لحساب الضمان لم يفسخ اتفاقية الشراء الأساسية. الإلغاء يوقف المعاملة في مكانها (رهناً برسوم الأطراف الثالثة والتعويضات المتفق عليها المحتملة)، بينما الفسخ يعيد الأطراف الأصلية إلى وضعهم قبل المعاملة. يجب على الوسيط الذي ينفذ قراراً بالإلغاء أو الفسخ أن يتأكد من أن جميع الأطراف الأصلية يوافقون كتابةً على ذلك تحديداً، وليس فقط على إلغاء حساب الضمان — وإلا فقد يحتفظ أحد الأطراف الأصلية بالحق في التنفيذ العيني أو التعويضات.
السند الإذني هو دليل المديونية وتعهد المقترض بالدفع؛ وأداة الضمان تجعل العقار ضمانًا.
الصك القابل للتداول هو تعهد أو أمر كتابي غير مشروط بدفع مبلغ محدد في وقت محدد أو عند الطلب.
ينقل التداول سندًا بحيث يصبح المحال إليه حائزًا؛ والتظهيرات تنقل السند.
عندما يتعارض السند مع صك الائتمان، يحكم السند عادةً، لكن الضمان يتبع السند.
هناك سبعة أنواع أساسية من السندات الإذنية المستخدمة مع صكوك الائتمان أو الرهون العقارية.
لا يلغي التظهير المؤهل (“بدون حق الرجوع”) كل المسؤولية الاحتمالية.
يأخذ المالك في الوقت المناسب الورقة المالية القابلة للتداول مقابل قيمة، بحسن نية، وبدون علم بأي عيب أو عدم وفاء.
تحد قاعدة FTC من حقوق الحائز بحسن نية في عقود الائتمان الاستهلاكي.
اعتباراً من 11 أكتوبر 2009، يحظر قانون كاليفورنيا (SB 94، القانون المدني 2944.6 و2944.7) على أي شخص، بما في ذلك المرخص لهم والمحامون، تحصيل أو استيفاء أي أتعاب مقدمة مقابل خدمات تعديل القرض أو منح مهلة السداد على المساكن السكنية المكونة من 1-4 وحدات. لا تعويض حتى يتم تنفيذ كل خدمة بالكامل.
يجوز لوسطاء العقارات قانونًا تقديم خدمات تعديل القروض والإمهال بموجب B&P 10131(d) ويُعفون (باستثناء ما يتعلق بالأموال الفائضة) من قانون مستشاري الحجز على الرهن العقاري. ويجوز للمحامين تقديم مثل هذه الخدمات في نطاق ممارستهم القانونية.
يجب على الشخص الذي يقدم خدمات تعديل القرض أن يقدم إشعارًا قانونيًا مقررًا (بحجم 14 نقطة وخط عريض) قبل إبرام اتفاقية رسوم، يتضمن إحالة المقترض إلى استشارات غير ربحية معتمدة من HUD. وإذا قُدّم ذلك بلغة من لغات القانون المدني 1632 (الإسبانية، الفيتنامية، التاغالوغية، الصينية، الكورية)، فيجب ترجمة المستندات.
تُعاقب مخالفة الشخص الطبيعي بغرامة تصل إلى 10,000 دولار و/أو السجن لمدة تصل إلى سنة واحدة؛ وتُعاقب مخالفة الكيان بغرامة تصل إلى 50,000 دولار. العقوبات تراكمية مع سبل الانتصاف الأخرى. كان القسم الخاص بحظر الرسوم المقدمة عرضة للإلغاء في 1 يناير 2013 في حال عدم التمديد.
قانون تحسين الإفصاح عن الرهن العقاري (MDIA)، الساري اعتبارًا من 30 يوليو 2009، يفرض إفصاحات TILA مبكرة لجميع القروض السكنية المضمونة بمسكن، وليس فقط قروض الشراء/البناء. يجب تقديم الإفصاحات المبكرة قبل أن يدفع المقترض أي رسوم بخلاف رسوم تقرير الائتمان. يجب إكمال إفصاحات TILA وRESPA GFE قبل دفع الرسوم لأي طرف. تعتبر الإفصاحات المرسلة بالبريد مستلمة بعد ثلاثة أيام عمل من إرسالها.
يجب على الدائنين أو المقرضين تسليم أو إرسال الإفصاحات المبكرة قبل سبعة أيام عمل على الأقل من إتمام المعاملة. إذا أصبح شرط جوهري (مثل معدل النسبة السنوية APR) غير دقيق، فيجب استلام الإفصاحات المصححة قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من إتمام المعاملة. بالنسبة لهذه الفترات، يعني يوم العمل جميع أيام التقويم باستثناء أيام الأحد والعطلات القانونية الفيدرالية.
تُطبق إفصاحات مميزة بناءً على ما إذا كان القرض مفتوحًا أو مغلقًا. الائتمان المفتوح للمسكن الذي يشغله المالك هو خطة الملكية المنزلية أو HELOC. القروض العقارية التقليدية، والمؤمّنة من HUD/FHA، والمعوّضة من VA، والقروض العقارية البديلة المضمونة بوحدات سكنية من 1 إلى 4 تُعد أمثلة على الائتمان المغلق. يجب تقديم الإفصاحات قبل الإتمام (عندما يصبح المقترض ملزمًا تعاقديًا بموجب قانون الولاية).
إذا رأى المقترض أن الائتمان ضروري لتلبية حالة طوارئ مالية شخصية حقيقية، فيجوز تعديل فترة الانتظار البالغة سبعة أيام أو ثلاثة أيام أو التنازل عنها. يجب على المقترض تقديم بيان مكتوب مؤرخ وموقّع من كل مقترض مسؤول، يصف حالة الطوارئ ويتنازل على وجه التحديد عن تلك الفترة. يُحظر استخدام نماذج التنازل المطبوعة.
عدّل قانون HOEPA لعام 1994 قانون TILA/Reg Z بالنسبة للقروض المضمونة بالمسكن الرئيسي للمقترض عندما يتحقق أي من الشرطين التاليين: (1) يتجاوز معدل النسبة السنوي (APR) عند إتمام القرض عائد الخزانة بأكثر من 8 نقاط (الرهون من الدرجة الأولى) أو 10 نقاط (الرهون الثانوية)؛ أو (2) يتجاوز مجموع النقاط والرسوم الحد الأكبر بين 8% من مبلغ القرض أو 400 دولار (تُعدّل سنويًا؛ 583 دولارًا لعام 2009). تُسمى هذه قروض الرهن العقاري بموجب المادة 32 أو عالية التكلفة.
بالإضافة إلى الإفصاحات القياسية، يتطلب قرض المادة 32 إفصاحًا من النوع البارز عن: إشعار مطلوب يحذر المقترض من أنه قد يفقد منزله؛ معدل النسبة السنوية APR؛ الدفعة العادية وأي دفعة بالون؛ بالنسبة للقروض ذات سعر الفائدة المتغير، بيان بأن سعر الفائدة/الدفعة قد يرتفع بالإضافة إلى الحد الأقصى للدفعة الشهرية؛ وبالنسبة لإعادة التمويل، إجمالي المبلغ المقترض (مع الإشارة إلى أي أقساط تأمين ائتماني مشمولة).
لا يجوز أن يتضمن الرهن العقاري بموجب القسم 32: مدفوعات البالون (للقروض التي تقل مدتها عن 5 سنوات، باستثناء القروض الجسرية التي تقل عن سنة واحدة)؛ الاستهلاك السلبي؛ الدفعات المقدمة التي تدمج أكثر من دفعتين دوريتين؛ زيادة سعر الفائدة بعد التعثر؛ طرق الحسم غير المواتية؛ أو غرامات السداد المسبق (إلا في ظروف محدودة). تُحظر شروط الاستحقاق عند الطلب باستثناء الاحتيال، أو الإخفاق في الوفاء بشروط السداد، أو إجراء من المقترض يضر بضمان المقرض.
تُعفى من القسم 32 معاملات الرهن العقاري السكني، والرهون العقارية العكسية بموجب 226.33، والائتمان المفتوح/خطوط ائتمان ملكية المنزل (HELOCs). تشمل “النقاط والرسوم” البنود بموجب 226.4(a)/(b) (باستثناء الفائدة)، وجميع التعويضات المدفوعة لوسطاء الرهن العقاري، وبعض بنود 226.4(c)(7) ما لم تكن معقولة وغير منتسبة، وأقساط تأمين الائتمان/إلغاء الدين. “الشركة المنتسبة” تعني شركة تحت سيطرة مشتركة وفقاً لقانون الشركات القابضة المصرفية لعام 1956.
يجوز أن يتضمن رهن بموجب المادة 32 غرامة سداد مسبق فقط إذا: لم تنطبق الغرامة بعد سنتين من إتمام المعاملة؛ ولم تنطبق إذا كانت أموال السداد المسبق ناتجة عن إعادة تمويل من المُقرض أو شركة تابعة له؛ ولا يتجاوز إجمالي مدفوعات ديون المقترض الشهرية 50% من دخله الإجمالي الشهري عند إتمام المعاملة (بعد التحقق من ذلك)؛ ولا يمكن أن يتغير مبلغ الدفعة الدورية خلال السنوات الأربع التالية لإتمام المعاملة.
كان يُعرف سابقًا بنهج مقارنة بيانات السوق، وهو الأنسب للوسطاء/مندوبي المبيعات والأفضل للأراضي والمساكن والتحسينات المماثلة التي تتوفر لها سوق جاهزة. ويستند إلى مبدأ الاستبدال. وتشمل المصادر أسعار البيع، والإدراجات، والعروض، والإيجارات، وعقود الإيجار.
تُجرى التعديلات دائمًا على العقار المقارن، وليس على العقار محل التقييم. اطرح إذا كان العقار المقارن أفضل؛ وأضف إذا كان العقار المقارن أدنى. تشمل وحدات المقارنة حجم الموقع، والمساحة بالقدم المربع، والغرف، والوحدات. وتشمل العناصر التمويل، والوقت، وظروف البيع، والموقع، والخصائص الفيزيائية، والدخل.
المزايا: الأسهل فهماً، الأكثر شيوعاً بين الوسطاء، فعّالة للمساكن ذات الأسرة الواحدة. العيوب: إيجاد عدد كافٍ من العقارات المماثلة، التعديلات المفرطة تقلل الموثوقية، تصبح المبيعات القديمة غير موثوقة في الأسواق المتغيرة، والقيود أثناء التضخم/الفائدة المرتفعة.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →