46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
لا تُشترط كلمات أو صيغة معينة، لكن يجب أن: (1) تُثبت الكلمات نية إنشاء علاقة بين المالك والمستأجر، (2) تُحدد الأطراف، (3) تصف العقار المؤجر، (4) تُبيّن وقت ومبلغ وطريقة دفع الإيجار، و(5) تُنشئ مدة محددة.
في حالة الوكالة الحصرية أو الحق الحصري في البيع، لا يلزم بالضرورة أن يستوفي الوسيط متطلبات الأداء المطبقة على أنواع القوائم الأخرى. إذا مُنع الوسيط من الأداء بسبب بيع المالك، أو البيع من خلال وسيط آخر، أو سحب المالك للعقار من السوق، فإن الوسيط عادةً يستحق عمولة بموجب اتفاقية القائمة.
في بعض الأحيان، يكون الوعد الكتابي الوحيد بدفع عمولة موجودًا في عقد الشراء (إيصال الإيداع) بين المشتري والبائع. لحماية الحق في العمولة، ينبغي للوسيط الحصول على اتفاقية عمولة منفصلة حتى لو انتهت اتفاقية العرض خلال ساعات من تقديم عرض. إذا رفض البائع، يجب على الوسيط الاعتماد على إيصال الإيداع. غالبًا ما يعتمد ما إذا كان التزام البائع قابلًا للتنفيذ على صياغة بند العمولة. يتطلب قانون الأعمال والمهن § 10147.5 تقديم إشعار قابلية التفاوض بشأن العمولة إلى الموكّل عندما ينشئ أي اتفاق (اتفاقية عرض أو إيصال إيداع) حقوق العمولة أو يغيّرها.
يعتمد استرداد الوسيط للعمولة على عقد العمل (الإدراج). يُعد تنفيذ عقد البيع مهمًا لأنه يُثبت أن الوكيل قد قدّم عرضًا مقبولًا من المالك.
بالنسبة إلى العقارات المدرة للدخل، يعتمد المقرضون على التدفق النقدي للعقار الضماني. يُحسب صافي الدخل التشغيلي: الإيجارات الإجمالية المتوقعة زائد الدخل الآخر يساوي إجمالي الدخل الإجمالي؛ ناقص عامل الشواغر يساوي الدخل الإجمالي الفعلي؛ ناقص المصروفات التشغيلية يساوي صافي الدخل التشغيلي. نسبة تغطية الدين (DCR) تساوي صافي الدخل التشغيلي السنوي مقسومًا على خدمة دين الرهن العقاري السنوية. قد يشترط مقرض الشقق 1.15:1.0؛ وقد تشترط العقارات التجارية الأعلى مخاطر 1.25:1.0.
تستخدم القروض التجارية ذات الدرجة الاستثمارية أربع فئات للتحليل: السيولة (الأصول المتداولة مقابل الخصوم المتداولة، ونسبة 2:1 مقبولة)، والرفع المالي (نسبة الدين إلى حقوق الملكية، والقاعدة التقريبية من 3:1 إلى 4:1)، والنشاط (نسبة الدخل إلى إجمالي الأصول)، والربحية (العائد على صافي القيمة، وتحليل العائد/معدل العائد الداخلي). تشمل الأصول المتداولة النقد والذمم المدينة المستحقة خلال سنة واحدة؛ والخصوم المتداولة هي الديون المستحقة خلال سنة واحدة.
بالنسبة للعقار الدخلي الذي يملكه المالك واستخدمه، يأتي السداد الأساسي من أعمال المقترض، مما يتطلب تحليل التدفق النقدي العام لدخل الأعمال والمصادر الأخرى مقابل النفقات والديون الشخصية. يعتبر قابلية الأعمال للحياة كـ «مشروع جاري» ضرورية لقروض مؤمنة بموجب إدارة المشاريع الصغيرة والمتوسطة. تقييم مباني المستأجر الواحد بدون حق الرجوع قوة المستأجر وقابليته للحياة على المدى الطويل.
قرض الرهن العقاري ذي التكلفة/السعر الأعلى هو معاملة ائتمان استهلاكي مضمونة بالمسكن الرئيسي للمقترض وبمعدل سنوي مئوي يتجاوز متوسط معدل العرض الرئيسي لمعاملة مماثلة. وينطبق إذا تجاوز المعدل معدل العرض الرئيسي بمقدار 1.5+ نقطة مئوية للقروض ذات الامتياز الأول أو بمقدار 3.5+ نقطة مئوية للقروض ذات الامتياز الثانوي. يصدر الاحتياطي الفيدرالي نشرة H-15 التي توفر معدلات العرض الرئيسية.
قبل إنشاء حساب ضمان، يقوم الدائن/المقرض بإجراء تحليل بحيث يكون أدنى رصيد مستهدف في نهاية الشهر صفرًا. يجوز للدائن/المقرض فرض احتياطي للمدفوعات غير المتوقعة، لكن لا يجوز أن يتجاوز الاحتياطي سُدس (1/6) إجمالي المدفوعات السنوية المقدرة من حساب الضمان. إذا نصت مستندات القرض على حدود احتياطي أقل، فهي التي تسري.
يجب الاحتفاظ بالأموال الموجودة في حسابات الاحتجاز في مؤسسات إيداع مرخّصة في كاليفورنيا، وإذا تم استثمارها، فلا يجوز استثمارها إلا في مساكن أو منشآت تجارية في كاليفورنيا. عندما يمنح المقرض أو يشتري قرضًا مضمونًا بواسطة 1-4 وحدات سكنية وينشئ حساب احتجاز، يجب دفع فائدة بسيطة لا تقل عن 2% سنويًا إلى المقترض. لا يُسمح بأي رسوم صيانة أو صرف. أموال الاحتجاز هي أموال ائتمانية.
الإفصاح الخامس المطلوب بموجب RESPA هو بيان حساب الضمان (الحجز) الأولي، الذي يصف حساب ضمان أنشأه دائن/مقرض لقرض رهن عقاري مرتبط اتحاديًا. تعتمد حسابات الضمان عمومًا على حسابات الدفع والصرف الشهرية خلال سنة تقويمية، مع تعديلها للمدفوعات كل أسبوعين أو المدفوعات الدورية الأخرى.
يُحظر على الدائن/المُقرض تقديم قرض ذي امتياز أول مضمون بالمسكن الرئيسي للمستهلك إذا كان القرض قرضًا عقاريًا أعلى تكلفة/سعرًا، إلا إذا تم إنشاء حساب ضمان (escrow) للضرائب العقارية وأقساط التأمين. ينطبق هذا على الطلبات المؤهلة المستلمة في أو بعد 1 أبريل 2010.
لا يلزم إنشاء حساب ضمان للتأمين ما لم يطلبه الدائن/المُقرِض (على سبيل المثال، تأمين الزلازل أو تأمين حماية الديون هي خيارات وليست متطلبات). لا يلزم ضمان تأمين للقروض المضمونة بأسهم التعاونيات أو وحدات العقارات السكنية حيث تحتفظ جمعية المالكين بسياسة أساسية. ومع ذلك، لا يزال يلزم وجود ضمان للضرائب العقارية المقيمة بشكل فردي على كل وحدة عقارية سكنية. لم يكن ضمان الإسكان المصنع مطلوباً حتى 1 أكتوبر 2010.
يقوم الدائن/المقرض بإجراء تحليل أولي لحساب الضمان ويقدم البيان عند التسوية أو خلال 45 يومًا تقويميًا من التسوية. يجوز إدراجه في HUD-1/HUD-1A أو تقديمه بشكل منفصل. يتضمن البيان إجمالي الدفعة الشهرية للرهن العقاري، والجزء المخصص للضرائب والتأمين، وتفصيلًا للرسوم المقدرة وتواريخ الصرف، ومبلغ الاحتياطي (cushion amount)، ورصيدًا تجريبيًا جاريًا (trial running balance).
في نهاية كل سنة حسابية لحساب الضمان، يجري الدائن/المقرض تحليلاً لتحديد الفائض أو النقص أو العجز ويُعد كشف حساب سنوي لحساب الضمان. تُحصّل البنود التي تُفوتر على فترات أطول من سنة (مثل تأمين الفيضانات كل ثلاث سنوات) كمبالغ شهرية متساوية (36 للثلاثي). عند نقل خدمة إدارة القرض وتغيّر طرق الدفع/المحاسبة، يجب على مقدم الخدمة الجديد تقديم كشف حساب ضمان أولي خلال 60 يومًا من النقل.
بموجب قانون التجارة الموحد (UCC)، يؤدي بيان التمويل المودع بشكل صحيح إلى إكمال حق الضمان. وفي حال عدم الإيداع، يجوز للمشترين اللاحقين الذين لا يتوافر لديهم علم فعلي أن يحصلوا على الممتلكات خالية من حق الضمان السابق. ويكون الطرف المضمون الذي يودع محمياً عموماً ضد المشترين اللاحقين. وتُفهرس السجلات بالاسم الحقيقي للمدين.
يعتمد المكان الصحيح لإتمام مصلحة ضمانية على نوع الضمان: السلع الاستهلاكية لدى مسجل المقاطعة في محل إقامة المدين؛ والمحاصيل والأخشاب والمعادن والنفط/الغاز أو حسابات معينة لدى الجهة التي يتم فيها تسجيل رهن العقار؛ وفي جميع الحالات الأخرى لدى مكتب وزير خارجية الولاية.
يكون بيان التمويل ساري المفعول لمدة خمس سنوات من تاريخ الإيداع. ولمدّ صلاحيته، يجب على الطرف المضمون تقديم بيان استمرار خلال الأشهر الستة السابقة لانتهاء الصلاحية؛ ويمكن تقديم بيانات الاستمرار اللاحقة بالطريقة نفسها.
تمنح المادة 9 من قانون UCC حقوق امتياز لمقدمي ومركبي التجهيزات الثابتة. الدائن المضمون الذي يسجل أولاً تكون له الأولوية عادة بصرف النظر عن وقت نشوء المطالبة، لكن المصالح الضمانية لثمن الشراء تحصل على أولوية خاصة عند استكمالها خلال 10 أيام من حصول المشتري على الحيازة.
توفر القسم 9 (المعاملات المضمونة وبيع الحسابات وحقوق العقود وأوراق الممتلكات) نظاماً موحداً شاملاً لتنظيم البيع والإنشاء والأولوية للامتيازات والفائدة المضمونة في الممتلكات الشخصية. وتمنح الطرف المضمون الحق في الاستيلاء وتطبيق عائدات البيع إذا تخلف المدين عن السداد.
الإيداع الذي يتم بحسن نية في مكان غير مناسب، أو ليس في جميع الأماكن المطلوبة، يظل ساري المفعول بالنسبة للضمانات التي امتثل فيها وضد أي شخص لديه علم بمحتوياته. ويظل الإيداع الذي يتم في المكان المناسب ساري المفعول حتى إذا تغير محل إقامة المدين أو مكان عمله أو موقع الضمانات لاحقًا.
يُستخدم النموذجان القياسيان UCC-1 (بيان التمويل) وUCC-2 (الإنهاء)؛ يسجّل موظف التسجيل رقم الملف والتاريخ والساعة ويعيد نسخة معترفًا بها. يصدر وزير خارجية الولاية شهادات ببيانات التمويل السارية عند الطلب باستخدام نموذج UCC-3 طلب معلومات أو نسخ.
إذا لم يتم تقديم بيان التمويل، فإن المشترين اللاحقين والأطراف المضمونة بدون معرفة فعلية يأخذون المصلحة السابقة مجانًا، على الرغم من أن القسم 9201 يحافظ على اتفاقية الأمان غير الكاملة صحيحة بين المدين والطرف المضمون. قد يتم تقديم بيان التمويل مبكرًا — قبل إبرام الاتفاقية أو قبل تعلق المصلحة — كما هو معتاد في الإيداع لإتمام مصلحة الشراء بأموال البائع.
يمكن إنشاء مصلحة ضمانية في المثبتات إما من خلال أحكام محددة في سند ائتمان/رهن عقاري أو من خلال إيداع للمثبتات في شكل بيان تمويلي؛ ويجب تسجيل كليهما في المقاطعة التي يقع فيها العقار. لا تُعتبر مواد البناء العادية التي ستُدمج في مبنى من المثبتات.
إيداع المثبتات بوصفه بيانًا تمويليًا هو حق امتياز لمدة 5 سنوات ما لم يُمدد ببيان استمرار لمدة 5 سنوات أخرى؛ أما إيداع المثبتات في سند ائتمان أو رهن عقاري فيستمر ما دام ذلك الصك قائمًا كحق امتياز. وتختلف خيارات الإنفاذ حسب النموذج المستخدم.
تُصنَّف صناديق REIT إلى صناديق ائتمانية للأسهم، أو صناديق ائتمانية للرهن العقاري (قصيرة الأجل أو طويلة الأجل)، أو صناديق مختلطة. الصندوق العقاري من نوع الأسهم هو الأكثر شيوعًا ويكسب المال أساسًا من الإيجارات المحصلة على عقاراته؛ وخلافًا لشركات العقارات الأخرى، يجب عليه الحصول على العقارات وتطويرها أساسًا لتشغيلها لا لإعادة بيعها. ويمكنه شراء المباني أو تشييدها، وتطوير المشاريع، وتأجيرها للحصول على دخل إيجاري، وتقديم قروض الرهن العقاري. ويقرض صندوق الرهن العقاري الأموال مباشرة للمالكين ويستثمر في الرهون العقارية القائمة المضمونة بعقارات، ويدر دخلًا من فوائد الرهن العقاري (على غرار صندوق استثمار مشترك للسندات). ويجمع الصندوق المختلط بين الاثنين من خلال امتلاك أو تشغيل عقارات مدرة للدخل والاستثمار في الرهون العقارية.
يمكن أن تكون صناديق REITs متداولة علنًا أو غير متداولة في البورصة؛ يقدّم كلاهما إقراراته إلى SEC، ولكن فقط صناديق REITs المتداولة علنًا لديها أسهم يتم تداولها في البورصات الوطنية. صناديق REITs الخاصة ليست متداولة بحرية وليست مسجلة لدى SEC. يدفع المستثمرون سعرًا ثابتًا لكل وحدة ويتوقعون أرباحًا منتظمة من الإيجارات أو فوائد الرهن العقاري. عادةً ما يتم تداول صناديق REITs الخاصة فقط خلال فترات استرداد معينة وفقًا لشروط يحددها المصدر، وقد تعلق عمليات الاسترداد، وتفتقر إلى متطلبات الإفصاح الخاصة بصناديق REITs الأخرى، وغالبًا ما لا تتوفر لديها بيانات أداء عامة أو مستقلة.
تتمثل المصادر الداخلية لرأس مال النمو لصندوق REIT للأسهم في إعادة تمويل دينه العقاري والاحتفاظ بالأرباح الرأسمالية عند بيع العقار. أما المصادر الخارجية فهي البيع العام لأوراقه المالية، وشراء العقارات مقابل أوراقه المالية، والقروض المصرفية قصيرة الأجل.
مثل غيرها من الاستثمارات، تحمل صناديق الاستثمار العقاري REIT مخاطر خسارة الاستثمار وقد تكون منتجًا استثماريًا معقدًا. العديد من الأحكام الفنية منصوص عليها في القانون الفيدرالي، وقرارات مصلحة الضرائب IRS، ولوائح مفوض الشركات في كاليفورنيا. قد تكون قواعد الضرائب معقدة، لذا ينبغي للمرخص لهم الاتصال بمصلحة الضرائب IRS للحصول على أحدث قوانين ضريبة REIT واستشارة جميع المصادر ذات الصلة للاطلاع بشكل صحيح.
القيمة السوقية هي أعلى سعر محتمل ينبغي أن تجلبه عقار في سوق تنافسية مفتوحة في ظروف بيع عادلة، مع أطراف حكيمة ومطلعة، ودون محفز غير مبرر. يجب استيفاء خمسة شروط بما في ذلك الدافع المعتاد، ومدة التعرض للسوق، والدفع المعادل للنقد.
التكلفة هي المبلغ المطلوب لإنشاء/إنتاج/الحصول على عقار (حقيقة أو تقدير). السعر هو المبلغ المطلوب أو المعروض أو المدفوع (حقيقة بمجرد ذكرها). القيمة هي العلاقة النقدية بين العقارات والمشترين/البائعين (دائمًا رأي، وليست حقيقة أبدًا). يركز الوسطاء على السعر.
العناصر الأربعة الأساسية: المنفعة، والندرة، والطلب (مع القدرة الشرائية)، وقابلية التحويل. يجب توفرها جميعًا لإنشاء القيمة؛ ولا يخلق أي منها القيمة بمفرده.
قيمة المنفعة موجهة نحو استخدام معين (قيمة ذاتية). القيمة السوقية هي المبلغ النقدي الذي يمكن بيع العقار به في الظروف السائدة (قيمة موضوعية). تشمل أنواع القيمة قيمة التصفية، والقيمة السوقية، وقيمة الاستثمار، والقيمة المقررة.
بموجب قانون الإجراءات المدنية في كاليفورنيا، المادة 1263.320، القيمة السوقية العادلة هي أعلى سعر في تاريخ التقييم يتفق عليه بائع راغب (لكنه غير ملزم) ومشترٍ مستعد وراغب وقادر (لكنه غير ملزم)، ولدى كل منهما معرفة كاملة بالاستخدامات والأغراض.
يعرّف USPAP العميل بأنه الطرف الذي يستعين بالمقيّم. يتطلب قسم السرية في قاعدة الأخلاقيات من المقيّمين حماية الطبيعة السرية للعلاقة بين المقيّم والعميل وعدم الإفصاح عن النتائج لأي شخص غير العميل أو الأطراف المصرّح لها.
بموجب المواد 75 وما يليها (منذ عام 1983)، يقوم المقيّمون بتقييم العقار بالقيمة النقدية الكاملة عند تغيير الملكية أو إكمال البناء الجديد اعتبارًا من تاريخ الحدث. تصبح الضرائب المضافة مستحقة في تاريخ الحدث من خلال تقييم تكميلي يُضاف إلى سجل ضريبي تكميلي.
بموجب المادة 75.12، يُستبعد البناء الجديد من التقييم التكميلي إذا كان المالك لن يشغله بل ينوي تسويق التحسين ويخطر المُقيِّم كتابيًا قبل بدء البناء أو خلال 30 يومًا من بدئه. يتم التقييم عندما يُنقل التحسين أو يُؤجَّر أو يُستأجر.
تتطلب المادة 480 من أي شخص يحصل على مصلحة في العقار (أو منزل مصنّع يخضع للضريبة كعقار) أن يقدم بيان تغيير الملكية إلى مسجل المقاطعة أو المقيّم. يختلف التوقيت والعقوبات بحسب الظروف.
يوفر القسم 532 والقسم 75.11(d) مدد تقادم لتسجيل التقييمات الفائتة والتكميلية، وتختلف حسب الإخفاء أو عدم التقديم، ويجعل الغش المدة غير محدودة.
في تقسيمات المصالح المشتركة، يمتلك المشترون مصلحة منفصلة بالإضافة إلى مصلحة غير مقسمة/عضوية في المناطق المشتركة. الأنواع الأربعة هي الوحدات السكنية (condominiums)، والتطويرات المخططة، والتعاونيات المساهمة، ومشاريع الشقق المجتمعية.
لا يحتوي التقسيم الفرعي القياسي على مناطق مشتركة. التقسيمات الفرعية التي لديها ارتفاقات متبادلة بالإضافة إلى اتحاد مالكي المساكن (HOA) قادر على إنفاذ امتيازات التقييم ليست تقسيمات فرعية قياسية.
الكوندومينيوم هو حصة غير مقسومة في ملكية مشتركة في عقار، مقترنة بحصة منفصلة في مساحة تُسمى وحدة، وتوصف حدودها في خريطة مسجلة أو مخطط كوندومينيوم.
يتضمن التطوير المخطط قطع أرض مملوكة بشكل منفصل بالإضافة إلى مناطق مملوكة بشكل مشترك. الشركة التعاونية المساهمة هي شركة تحمل سند الملكية حيث يحصل المساهمون على حقوق إشغال حصرية.
في مشروع الشقق المجتمعية (القانون المدني 1351(d))، يحصل المشتري على حصة غير مقسمة في الأرض مقترنة بحق الإشغال الحصري لشقة تقع عليها.
الحصة الشائعة هي مصلحة جزئية/كسرية في قطعة أرض كاملة حيث يتم تقسيم الملكية، وليس الأرض نفسها. يتطلب إنشاء خمس حصص أو أكثر تقريراً عاماً.
تفي تعاونية الإسكان ذات حقوق الملكية المحدودة بمعايير التعاونية المساهمة بالإضافة إلى شروط المادة 33007.5 من قانون الصحة والسلامة لتوفير الإسكان للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →