Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · العقارات · العربية

ينقل الصك الملكية من المانح إلى الممنوح له. صك المنح هو صك ضمان محدود يضمن عدم وجود نقل سابق للملكية وخلوها من الأعباء التي وضعها المانح. يتضمن صك الضمان ضمانات كاملة؛ أما صك الضمان الخاص فيضمن فقط ضد العيوب خلال فترة ملكية المانح. يتنازل صك التنازل عن أي مصلحة دون ضمان. صك الهبة لا يتضمن عوضًا.

• ✓يجب تنفيذ الصك وتسليمه بشكل صحيح لنقل الملكية
• ✓يضمن صك المنح أن المانح لم ينقل الملكية سابقًا وأن الملكية خالية من الأعباء التي وضعها المانح
• ✓ينقل صك التنازل أي مصلحة دون أي ضمان للملكية

يضع التسجيل مستندًا في الملف لدى مسجل المقاطعة لتقديم إشعار عام (اعتباري/قانوني). تُحدد أولوية المطالبات عمومًا بناءً على وقت وتاريخ التسجيل، مع تفضيل الأسبق في التسجيل. توفر السجلات العامة إشعارًا اعتباريًا بالأمور المتعلقة بالأرض.

• ✓يمنح التسجيل إشعارًا اعتباريًا (قانونيًا) للجمهور
• ✓تُحدد أولوية حق الامتياز (lien) عمومًا حسب وقت وتاريخ التسجيل
• ✓توفر السجلات العامة إشعارًا اعتباريًا بالأمور المتعلقة بالأرض

يحمي تأمين سند الملكية المالكين أو المقرضين من خسائر معينة مثل سند الملكية المعيب أو غير القابل للتسويق. تغطي الوثيقة القياسية المسائل المسجلة؛ بينما تغطي وثيقة ALTA (الموسعة) مخاطر إضافية مثل امتيازات المقاولين غير المسجلة، وحقوق الارتفاق، وبيانات المسح، وحقوق المياه/المعادن، والأطراف الحائزة. الاستثناءات هي مسائل محددة مستبعدة؛ أما الإعفاءات فهي مسائل عامة مستبعدة.

• ✓تؤمّن تغطية ALTA الموسعة ضد المخاطر التي قد يكشف عنها المسح الميداني والأطراف الحائزة
• ✓وثيقة سند الملكية القياسية لا تغطي الامتيازات غير المسجلة أو مسائل المسح
• ✓يكشف تقرير سند الملكية عن حالة السند قبل إصدار الوثيقة

يوجز ملخص سند الملكية جميع عمليات نقل الملكية والإجراءات القانونية التي تُظهر استمرارية الملكية. تتبع سلسلة الملكية عمليات نقل الملكية من براءة الأرض الأصلية. الملكية القابلة للتسويق هي ملكية يقبلها مشترٍ معقول. ظاهر السند يبدو جيداً لكنه ليس ملكية في الواقع. الشائبة على السند تضر بالسند حتى تزال.

• ✓تتبع سلسلة الملكية الملكية رجوعاً إلى براءة الأرض الأصلية
• ✓الملكية القابلة للتسويق هي الملكية التي يقبلها مشترٍ معقول ومطلع
• ✓يمكن إزالة الشائبة على السند عن طريق صك تنازل أو دعوى تصفية الملكية

الإقرار هو تصريح رسمي أمام موظف مخوّل (كاتب العدل) بأن تنفيذ السند كان عملاً حراً من الموقّع. يتولى كاتب العدل تلقي الإقرارات، ويوقّع الشهادة، ويضع خاتماً رسمياً. التحقق هو بيان محلّف بشأن صحة محتويات سند ما.

• ✓يؤكد الإقرار أن الموقّع نفّذ السند بمحض إرادته الحرة
• ✓كاتب العدل مخوّل بتلقي الإقرارات ووضع خاتم رسمي

الوكالة هي العلاقة بين الموكل والوكيل الناشئة عن عقد (صريح أو ضمني، مكتوب أو شفوي)، حيث يتم توظيف الوكيل للتعامل مع أطراف ثالثة. يعمل الوكيل بموجب وبسلطة من الموكل. السلطة الفعلية تُمنح صراحةً من الموكل أو بموجب القانون. تسمح السلطات التقديرية للوكيل باتخاذ قرارات قائمة على الحكم. تفويض السلطات هو منح سلطات الوكيل إلى شخص آخر.

• ✓قد تُنشأ الوكالة بموجب عقد صريح أو ضمني، مكتوب أو شفوي
• ✓السلطة الفعلية تُمنح صراحةً من الموكل أو بموجب القانون
• ✓يعمل الوكيل بموجب وبسلطة من الموكل (الشخص الذي يمثله الوكيل)

الموكل هو شخص في موقع ثقة وسلطة، مثل الوسيط للموكل. يتطلب واجب الأمانة من الوكيل أن يتصرف بحسن نية عالية جداً تجاه الموكل وألا يحصل على أي ميزة من خلال أي تحريف أو إخفاء أو إكراه أو ضغط. يصبح الوكيل المجاني (غير المدفوع) ملزماً بالتصرف بحسن نية بمجرد قبوله القيام بالوكالة.

• ✓يتطلب واجب الأمانة حسن النية العالية جداً تجاه الموكل
• ✓لا يجوز للوكيل الحصول على أي ميزة من خلال التحريف أو الإخفاء أو الإكراه أو الضغط
• ✓الوكيل المجاني، بمجرد بدء القيام بالوكالة، يصبح ملزماً بالتصرف بحسن نية واتباع التعليمات

القائمة هي عقد توظيف بين الموكل والوكيل لتقديم خدمات تتعلق بالعقار. قائمة الوكالة الحصرية تحق للوسيط الحصول على عمولة إذا تمت البيع من خلال أي وسيط، لكن ليس إذا باع المالك دون وكيل. قائمة الحق الحصري في البيع تحق للوسيط الحصول على عمولة إذا تمت البيع خلال فترة القائمة من قبل أي وسيط أو المالك. العمولة هي تعويض الوكيل، وعادة ما تكون نسبة مئوية من سعر البيع.

• ✓قائمة الحق الحصري في البيع تدفع للوسيط حتى لو باع المالك العقار شخصياً
• ✓قائمة الوكالة الحصرية لا تدفع للوسيط إذا باع المالك دون وكيل
• ✓القائمة هي عقد توظيف يخول الوكيل تقديم الخدمات

الوكالة المزدوجة هي عندما يعمل الوكيل في نفس الوقت لكلا الموكلين في معاملة واحدة. الضرورة الحتمية تمنح الوكيل سلطة موسعة في حالة طارئة، بما في ذلك السلطة على عدم الامتثال للتعليمات عندما يكون ذلك بوضوح في مصلحة الموكل وليس هناك وقت للحصول على تعليمات. المحامي بالواقع مفوض بموجب وكالة قانونية (محدودة أو عامة).

• ✓الوكالة المزدوجة تعني تمثيل كلا الموكلين في نفس الوقت في نفس المعاملة
• ✓الضرورة الحتمية تسمح للوكيل بسلطة طارئة موسعة عند العمل لمصلحة الموكل
• ✓المحامي بالواقع يعمل بموجب وكالة قانونية قد تكون محدودة أو عامة

يعمل المقاول المستقل لصالح شخص آخر لكنه يبيع النتائج النهائية، وطرق تحقيق النتائج لا تخضع لسيطرة شخص آخر. وهذا يختلف عن الوكيل الذي قد تكون أفعاله وطرقه موجهة من قبل الموكل.

• ✓يسيطر المقاول المستقل على الطرق المستخدمة لتحقيق النتائج
• ✓قد تكون طرق الوكيل خاضعة لسيطرة وتوجيه الموكل

القيمة السوقية هي أعلى سعر بالمال الذي ستحققه العقار في سوق تنافسية ومفتوحة في ظل جميع الظروف لإجراء عملية بيع عادلة، حيث يتصرف المشتري والبائع بحكمة وبمعرفة كاملة.

• ✓تتطلب سوقاً تنافسية ومفتوحة
• ✓يتصرف المشتري والبائع بحكمة وبمعرفة كاملة وبحرية من الضغط غير العادل
• ✓تختلف عن السعر السوقي، الذي يُدفع بغض النظر عن الضغوط أو الدوافع أو الذكاء

نهج بيانات السوق هو أحد الطرق الثلاث للتقييم، ويقارن الممتلكات المماثلة المباعة مؤخراً مع الممتلك الخاضع للتقييم. يُستخدم بشكل شائع للممتلكات السكنية.

• ✓واحد من ثلاث طرق للتقييم
• ✓يقارن الممتلكات المماثلة المباعة مؤخراً مع الممتلك الخاضع للتقييم
• ✓يُستخدم بشكل شائع لمقارنة الممتلكات السكنية

تكلفة الاستبدال هي التكلفة لاستبدال هيكل بهيكل آخر له فائدة معادلة باستخدام المواد الحديثة والمعايير الحالية. تكلفة الإعادة هي التكلفة لتكرار الموضوع بالضبط بنفس الجودة والتصميم.

• ✓تكلفة الاستبدال تستخدم المواد الحديثة والمعايير الحالية
• ✓تكلفة الإعادة تنشئ نسخة طبق الأصل بنفس الحرفية والتصميم

التدهور الفيزيائي هو فقدان القيمة من الاهتراء والتآكل (قابل للإصلاح وغير قابل للإصلاح). التقادم هو فقدان القيمة بسبب انخفاض الرغبة من التصميم القديم وقد يكون وظيفياً أو اقتصادياً.

• ✓ينتج التدهور الفيزيائي من الاهتراء والتآكل والاستخدام والعناصر البيئية
• ✓قد يكون التقادم وظيفياً أو اقتصادياً
• ✓الاستهلاك بالخط المستقيم ينخفض بمعدل ثابت على مدى العمر الإنتاجي المفيد

التقسيم المالي (Plottage) هو زيادة قيمة قطعتي أرض متجاورتين أو أكثر عند ضمهما تحت ملكية واحدة للاستخدام كقطعة أرض أكبر؛ ويُسمى أيضاً بالتجميع (Assemblage). زيادة التقسيم المالي هي الارتفاع في القيمة الذي يُنشأ من خلال دمج الملكيات.

• ✓يتطلب التقسيم المالي قطع أرض متجاورة مضمومة تحت ملكية واحدة
• ✓يُسمى أيضاً بالتجميع (Assemblage)
• ✓زيادة التقسيم المالي هي الارتفاع في القيمة الناشئ عن دمج الملكيات

المبادئ الأساسية للتقييم: يحدد المبدأ البديل القيمة القصوى من خلال تكلفة بديل مكافئ؛ يعزز التقدم العقار الأقل قيمة بالقرب من العقارات الأعلى قيمة؛ يؤثر العرض والطلب على القيمة؛ تحدد الإنتاجية الفائضة قيمة الأرض.

• ✓مبدأ الاستبدال: تحدد القيمة من خلال تكلفة بديل مرغوب بالتساوي
• ✓مبدأ التقدم: يتم تحسين العقار الأقل قيمة من قبل الجيران الأعلى قيمة
• ✓مبدأ الإنتاجية الفائضة: يُنسب صافي الدخل بعد العمل والتنظيم ورأس المال إلى الأرض

التقييم السردي هو ملخص لجميع المواد الفعلية والتقنيات والطرق المستخدمة لوضع استنتاج القيمة. استقصاء الكميات هو طريقة تقدير تكلفة فنية للغاية (price take-off) توضح تفاصيل المواد الخام وتكاليف التثبيت.

• ✓التقييم السردي يلخص جميع المواد الفعلية والطرق
• ✓يُطلق على استقصاء الكميات اسم طريقة price take-off
• ✓استقصاء الكميات يوضح تفاصيل الكميات والأسعار للمواد الخام بالإضافة إلى تكاليف التثبيت

الجمعية/مجلس العقارات هو منظمة تطوعية يشارك أعضاؤها في مرحلة ما من مراحل أعمال العقارات. العضوية في جمعية/مجلس محلي تجعل الشخص تلقائياً عضواً في CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS و NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. تُعرف هذه بالاتفاقية الثلاثية. العضوية المنتسبة متاحة للمؤسسات المالية وشركات الاستئمان وشركات سند الملكية وشركات الإسكرو.

• ✓العضوية في الجمعية المحلية تمنح تلقائياً عضوية CAR و NAR (الاتفاقية الثلاثية)
• ✓العضوية المنتسبة متاحة للمؤسسات المالية وشركات الاستئمان وشركات سند الملكية وشركات الإسكرو
• ✓المرخّصون الذين يستوفون متطلبات العضوية مؤهلون لعضوية REALTOR أو REALTOR-ASSOCIATE

الجمعية التجارية هي منظمة تطوعية غير ربحية تتألف من وحدات أعمال مستقلة ومتنافسة تعمل في الصناعة أو التجارة نفسها، وتُشكّل لحل مشكلات الصناعة وتعزيز تقدمها وتحسين خدمتها.

• ✓الجمعية التجارية هي منظمة تطوعية غير ربحية
• ✓أعضاؤها وحدات أعمال مستقلة ومتنافسة في الصناعة نفسها

تأسست جمعية كاليفورنيا للعقارات (California Real Estate Association) في لوس أنجلوس عام 1905، وغيّرت اسمها رسميًا إلى CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS في 1 يناير 1975. تشمل المنظمات الرائدة في كاليفورنيا مجلس سان دييغو العقاري (1887) ومجلس سان خوسيه العقاري (1896). هدف CAR هو خدمة الأعضاء، وتعزيز المشاريع الحرة، والحفاظ على حق ملكية العقارات.

• ✓تأسست جمعية كاليفورنيا للعقارات (California Real Estate Association) في لوس أنجلوس عام 1905
• ✓تغيّر الاسم إلى CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS في 1 يناير 1975
• ✓كان مجلس سان دييغو العقاري (1887) المنظمة العقارية الرائدة في كاليفورنيا
• ✓يقدم CAR الدفاع التشريعي، والخدمات القانونية، والنماذج القياسية، وبرامج التأمين

إن اتفاقاً بين وسطاء يتعاونون في بيع العقارات لتقسيم الرسوم ليس غير قانوني ولا مخالفاً للسياسة العامة، ويُنفذ مثل العقود الأخرى التي لا يُشترط أن تكون مكتوبة. لا تنشأ شراكة أو مشروع مشترك. يجوز للوسيط المتعاون الذي يُعد السبب المُيسِّر لإتمام الصفقة (procuring cause) أن يسترد حصة الوسيط البائع من الوسيط المُدرِج. لا يمكن للوسيط الأصلي أن يحرم الوسيط المتعاون من جزء عبر التسوية مع الموكل مقابل مبلغ أقل. يوجد ضمان ضمني بأن المالك سيدفع العمولة المحددة، والوسيط الأصلي مسؤول تجاه الوسيط المتعاون بغض النظر عن تسوية أقل ما لم يوافق الوسيط المتعاون. لا يكون الوسيط المُدرِج مسؤولاً تجاه الوسيط المتعاون إلا إذا كان الوسيط المُدرِج قد تلقى فعلاً عمولة من البائع.

• ✓اتفاقات تقسيم العمولة بين وسيط ووسيط قانونية وقابلة للتنفيذ، ولا تنشئ شراكة أو مشروعاً مشتركاً
• ✓يجوز للوسيط المتعاون الذي يُعد السبب المُيسِّر لإتمام الصفقة أن يسترد حصته من الوسيط المُدرِج
• ✓لا يكون الوسيط المُدرِج مسؤولاً تجاه الوسيط المتعاون إلا إذا كان الوسيط المُدرِج قد تلقى فعلاً عمولة من البائع
• ✓تخلي الوسيط المتعاون عن اتفاق التقسيم يعفي الوسيط المُدرِج من المسؤولية عن حصة

بموجب القائمة المفتوحة، لا يُعد بيع المالك لشخص لم يُحِلْه الوسيط مخالفةً للقائمة ولا يُنشئ أي مسؤولية. وعندما لا يوجد تاريخ إنهاء في القائمة المفتوحة، لا يجوز للمالك أن يستغل فشل الوسيط بالتعامل مباشرة مع العميل المحتمل للوكيل. وعقد الوكالة غير القابل للإلغاء لمدة محددة لا يمنع المالك من البيع خلال تلك المدة لشخص لم يكن للوكيل مفاوضات سابقة معه.

• ✓بموجب القائمة المفتوحة، يجوز للمالك أن يبيع لمشترٍ لم يُحِلْه الوسيط دون أن يكون مدينًا بعمولة
• ✓لا يجوز للمالك أن يتعامل مباشرة مع العميل المحتمل للوكيل لتجنب دفع العمولة
• ✓الوكالة غير القابلة للإلغاء لمدة محددة لا تمنع المالك من البيع لأشخاص لم يتفاوض معهم الوكيل قط

يُحدَّد مبلغ العمولة في عقد توظيف الوسيط. ما لم توجد عدم أهلية للقراءة أو غش يمنع الفهم، يكون الطرف الموقِّع ملتزمًا بالشروط الصريحة. وعادةً ما تكون المكافأة نسبة مئوية من سعر الشراء. وإذا لم يُذكر أي مبلغ، يفترض القانون وعدًا بدفع العمولة المعتادة أو المتعارف عليها في الحي مقابل خدمات مماثلة. وإذا قبل المالك عرضًا بأقل من السعر المدرج، فإن عقد الإدراج وإيصال الإيداع عادةً ما ينصان صراحةً على دفع العمولة.

• ✓تُحدَّد العمولة في عقد التوظيف؛ يكون الطرف الموقِّع ملتزمًا ما لم يوجد غش أو عدم أهلية
• ✓إذا لم يُذكر أي مبلغ، يفترض القانون دفع العمولة المعتادة/المتعارف عليها مقابل خدمات مماثلة في الحي
• ✓قبول عرض بأقل من سعر الإدراج عادةً ما يظل يُلزم بدفع العمولة وفقًا لعقد الإدراج وإيصال الإيداع

أصبح وسطاء قروض الرهن العقاري (MLBs) مصدرًا كبيرًا لإنشاء قروض الرهن العقاري السكنية. وقد توسع مصطلح originate بمرور الوقت.

• ✓أنشأ وسطاء قروض الرهن العقاري ما بين 50 و70% من قروض الرهن العقاري السكنية (المضمونة بوحدات سكنية من 1 إلى 4) قبل الانهيار المالي في 2007-2008
• ✓تاريخيًا، كان مصطلح originate يعني تمويل القرض أو إنشائه؛ وهو الآن يشمل ترتيب القروض للمقرضين وممثلي القروض من الموظفين
• ✓يُعاد تصنيف وسطاء قروض الرهن العقاري وممثلي المقرضين كمنشئي قروض رهن عقاري (MLOs) بموجب قانون SAFE الفيدرالي لعام 2008

يقوم وسطاء القروض العقارية (MLBs) في كاليفورنيا بمنح وترتيب قروض تعتمد على أموال من مستثمرين/مقرضين خاصين، وتقوم تقليدياً على حقوق الملكية في العقار.

• ✓مولت هذه القروض تقليدياً من 1 إلى 4 وحدات سكنية بناءً على حقوق الملكية وليس على الشراء.
• ✓اعتمدت هذه القروض إلى حد كبير على حقوق الملكية في العقار الضامن وبدرجة أقل على الجدارة الائتمانية للمقترض.

تتطلب قروض البناء الرأسي مستندات إضافية تتجاوز معالجة القروض القياسية: تقرير أولي حديث مع تحديث التاريخ، مسح الأراضي (لتغطية ALTA الموسعة)، تقرير التربة، تقرير المخاطر الجيولوجية، تقرير الأثر البيئي أو إعلان سلبي، السيرة الذاتية للمقاول وعقد البناء مع تفصيل التكاليف، عقود المصممين المحترفين وعروض المقاولين من الباطن، الموافقات الحكومية (مثل لجنة السواحل)، تقييم يظهر قيمتي “كما هي” و“كما سيكتمل” وفقاً لـ USPAP، إثبات الامتثال لقانون الأراضي المجزأة، ووثائق التأمين.

• ✓يجب أن تقدّر تقييمات البناء القيمة “كما هي” و“كما سيكتمل” وفقاً لـ USPAP.
• ✓قد يُطلب مسح الأراضي لتغطية ALTA الموسعة يوضح الموقع الدقيق للتحسينات.
• ✓يجب أن تمتثل مشاريع التقسيم لقانون خرائط التقسيم مع خريطة تراكت أو بارسل نهائية صحيحة.

تتسم مستندات القرض التي تضمن قروض تطوير الأراضي أو البناء بأنها فريدة من نوعها، وتشمل اتفاقيات قرض البناء والضمان، وإيداعات UCC-1، وإحالات العقود مع المقاولين/المقاولين من الباطن/المهنيين المصممين، وإحالات المخططات والمواصفات وتصاريح البناء. ينبغي مراجعة هذه المستندات من قبل مستشار قانوني ملم بها قبل المضي قدماً.

• ✓تتطلب قروض البناء إيداعات UCC-1 وإحالات العقود والمخططات
• ✓ينبغي مراجعة مستندات القرض الخاصة بالبناء من قبل مستشار قانوني قبل المضي قدماً

يجب على الدائن/المقرض الاحتفاظ بإثبات الامتثال لقانون TILA واللائحة Z (بخلاف متطلبات الإعلان بموجب 226.16 و226.24) لمدة سنتين بعد وجوب تقديم الإفصاحات أو اتخاذ الإجراء المطلوب. ويجوز لوكالات الإنفاذ طلب الاحتفاظ لمدة أطول.

• ✓الاحتفاظ بإثبات الامتثال لمدة سنتين (2) بعد الإفصاحات/الإجراء المطلوب
• ✓تُستثنى متطلبات الإعلان بموجب 226.16 و226.24 من هذه القاعدة العامة
• ✓يجوز للوكالات طلب الاحتفاظ لمدة أطول للقيام بالإنفاذ بموجب المادة 108 من TILA

يجب على الدائن/المُقرض أن يسمح للجهة المسؤولة عن إنفاذ قانون TILA واللائحة Z بتفتيش سجلاته ذات الصلة لأغراض الامتثال.

• ✓يجب على الدائن/المُقرض أن يسمح للجهة المنفذة بتفتيش السجلات
• ✓يكون التفتيش لأغراض التحقق من الامتثال

أدى الاستخدام المتزايد للنقابات إلى قانون سينديكات العقارات (قانون الأعمال والمهن، المواد 10250 وما يليها) في عام 1969، والذي بدأ نفاذه في 2 يناير 1970. وقد طُبق فقط على النقابات غير المؤسسية المملوكة ملكية نفعية من قبل 100 شخص أو أقل، والتي تشكلت لغرض وحيد هو الاستثمار في العقارات. انتقلت الولاية القضائية على هذه الطروحات من إدارة الشركات إلى إدارة العقارات، بينما بقيت طروحات النقابات الأخرى (مثل النفط والغاز) مع إدارة الشركات.

• ✓قانون سينديكات العقارات صدر عام 1969 (قانون الأعمال والمهن 10250 وما يليها)، بدأ نفاذه في 2 يناير 1970
• ✓طُبق فقط على النقابات غير المؤسسية المكونة من 100 شخص أو أقل والتي تشكلت فقط للاستثمار في العقارات
• ✓انتقلت الولاية القضائية إلى DRE؛ وبقيت النقابات النفطية/الغازية وغيرها مع إدارة الشركات

اعتبارًا من 1 يناير 1978، أُلغي قانون النقابات العقارية (Real Estate Syndicate Act) وأُعيدت تنظيم جميع عروض مصالح النقابات العقارية إلى إدارة الشركات (Department of Corporations). وقد يشكّل شكل معين من أشكال تجميع الأموال الاستثمارية عرضًا للأوراق المالية يجب على المنظمين الحصول بموجبه على تصريح أو إعفاء من إدارة الشركات.

• ✓اعتبارًا من 1 يناير 1978، أُلغي قانون النقابات العقارية (Real Estate Syndicate Act)
• ✓أُعيد تنظيم عروض النقابات إلى إدارة الشركات (Department of Corporations)
• ✓قد تكون النقابة عرضًا للأوراق المالية يتطلب تصريحًا أو إعفاءً من إدارة الشركات

أضاف تشريع عام 1977 المادة 25206 من قانون الشركات، مما مكّن وسطاء العقارات من بيع أنواع معينة من مصالح الأوراق المالية دون الحصول على ترخيص وسيط-تاجر من إدارة الشركات. كما أضاف نصًا إلى قانون العقارات يجعل من مخالفة بعض أحكام قانون الشركات أو لوائح مفوض الشركات أساسًا لإجراء تأديبي إذا خالف الوسيط ذلك في المعاملات التي تتضمن بيع أو مبادلة أو تداول مصالح تجمعات الاستثمار العقاري. ينبغي على الوسطاء الرجوع إلى النشرة رقم 62-C الصادرة عن إدارة الشركات (2 يوليو 1980).

• ✓تسمح المادة 25206 من قانون الشركات للوسطاء ببيع أنواع معينة من مصالح الأوراق المالية دون ترخيص وسيط-تاجر
• ✓تعد مخالفة أحكام قانون الشركات في معاملات مصالح تجمعات الاستثمار العقاري أساسًا لإجراء تأديبي
• ✓ينبغي على الوسطاء الرجوع إلى النشرة رقم 62-C الصادرة عن إدارة الشركات (2 يوليو 1980)

يجب أن يتضمن تقرير التقييم: الرأي النهائي للقيمة بالدولار؛ تاريخ القيمة (ماضٍ أو حاضر أو مستقبل)؛ وصفًا كافيًا للعقار يشمل الوصف القانوني؛ نطاق الاستدلال؛ بيانات السوق والبيانات الواقعية؛ والتوقيع/الشهادة بما في ذلك رقم الترخيص. المتطلبات موضحة في معايير USPAP 1 و2.

• ✓يجب أن يذكر التقرير الرأي النهائي للقيمة بالدولار للعقار
• ✓تاريخ سريان القيمة يختلف عن تاريخ التقييم (الكتابة/التسليم)
• ✓يجب أن يكون التقرير موقّعًا، ويتضمن رقم الترخيص، وينص على عدم وجود مصلحة حالية أو مزمع الحصول عليها
• ✓يُعتبر وقت المعاينة عمومًا تاريخ سريان القيمة ما لم يُبلّغ بخلاف ذلك

تقارير الخطاب هي تقارير الاستخدام المقيّد (Restricted Use Reports) (قاعدة المعايير 2-2(c)) للعملاء الملمّين بالمنطقة. تقارير النماذج هي تقارير موجزة (Summary Reports) (قاعدة المعايير 2-2(b)) يستخدمها المقرضون، مثل URAR وSRIPAR. تقارير السرد هي تقارير مكتفية ذاتيًا (Self-Contained Reports) (قاعدة المعايير 2-2(a))، وهي مستندات كاملة للمحكمة والعملاء من خارج المدينة.

• ✓تقرير الخطاب = تقرير الاستخدام المقيّد، ويخضع لقاعدة المعايير 2-2(c)
• ✓تقرير النموذج = تقرير موجز، ويخضع لقاعدة المعايير 2-2(b)
• ✓تقرير السرد = تقرير مكتفٍ ذاتيًا، ويخضع لقاعدة المعايير 2-2(a)
• ✓المحتوى وعمق المناقشة، وليس التنسيق، هما ما يحددان نوع التقرير وفق مصطلحات USPAP
• ✓URAR = تقرير التقييم السكني الموحّد؛ SRIPAR = تقرير تقييم العقار السكني الصغير المدرّ للدخل

تُستخدم التقييمات لنقل الملكية، والتمويل والائتمان، والضرائب (ad valorem)، والاستملاك، والتأمين، وأسباب متفرقة مثل الاحتيال، والضرر، وقضايا تقسيم التركات. لا يمكن إهلاك سوى التحسينات العقارية، وليس الأرض، لأغراض الضرائب.

• ✓تُستخدم التقييمات لنقل الملكية، والتمويل، والضرائب، والاستملاك، والتأمين
• ✓عادةً لا يمكن إهلاك سوى التحسينات العقارية، وليس الأرض
• ✓تعتمد تقييمات التأمين بشكل أساسي على تكلفة الاستبدال
• ✓تشمل قضايا تقسيم التركات الوصايا، والطلاق، والمطالبين المتنازعين

يجب فحص السجلات العامة للتحقق من الوصف القانوني للعقار، وعنوان الشارع الصحيح، ومساحة/أبعاد القطعة، والموقع بالنسبة لأقرب شارع متقاطع، وأي ارتفاقات/قيود/تحفظات، ورقم قطعة المُقيِّم، والقيمة المُقيَّمة والضرائب، وأي تغييرات في تقسيم المناطق أو نمط الشوارع.

• ✓التحقق من الوصف القانوني الصحيح، وعنوان الشارع، وأبعاد القطعة
• ✓التحقق من الارتفاقات أو القيود أو التحفظات أو أي حقوق أخرى تؤثر في العقار
• ✓تأكيد رقم قطعة المُقيِّم، والقيمة المُقيَّمة، والضرائب، وأي تغييرات في تقسيم المناطق

لدعم التقييم، يجب الحصول على مبيعات قطع الأراضي الفارغة المخصصة لسكن أسرة واحدة والتحقق منها، ويجب تسجيل مبيعات المساكن المحسّنة لأسرة واحدة ضمن الحي نفسه لأغراض المقارنة.

• ✓الحصول على مبيعات قطع الأراضي الفارغة المخصصة لسكن أسرة واحدة والتحقق منها
• ✓تسجيل مبيعات المساكن المحسّنة لأسرة واحدة في الحي نفسه

يشترك القانونان في تعريف أساسي مشترك للتقسيم باعتباره تقسيم الأرض المحسّنة أو غير المحسّنة لغرض البيع أو الإيجار أو التمويل، سواء كان ذلك فوريًا أو مستقبليًا.

• ✓التعريف المشترك: تقسيم الأرض المحسّنة أو غير المحسّنة للبيع أو الإيجار أو التمويل، سواء كان ذلك فوريًا أو مستقبليًا
• ✓يختلف القانونان في عتبة عدد قطع الأراضي وفي الإعفاءات المتنوعة

يختلف قانون الأراضي المجزأة وقانون خريطة التقسيم اختلافًا كبيرًا في حدود عدد القطع، والإعفاءات، وتغطية أنواع العقارات المختلفة.

• ✓قانون الأراضي المجزأة: 5 قطع/وحدات/أراضٍ أو أكثر؛ قانون الخريطة: 2 أو أكثر
• ✓لا يشترط قانون الأراضي المجزأة التلاصق؛ بينما يشترط قانون الخريطة أرضًا متلاصقة
• ✓يستثني قانون الأراضي المجزأة القطع التي تبلغ 160 فدانًا أو أكثر والمحددة بمسح حكومي؛ ولا يوجد مثل هذا الاستثناء في قانون الخريطة
• ✓يشمل قانون الأراضي المجزأة المصالح غير المقسمة؛ بينما لا يشملها قانون الخريطة
• ✓يعفي قانون الأراضي المجزأة التقسيمات الصناعية/التجارية المُصنَّفة صراحةً؛ بينما يشملها قانون الخريطة
• ✓التعاونيات السهمية: يشملها قانون الأراضي المجزأة؛ بينما يشمل قانون الخريطة فقط تحويل 5 وحدات سكنية قائمة أو أكثر

فيما يتعلق ببيع العقارات، يمكن تقسيم عمليات الوساطة العقارية إلى: تأمين قوائم العقارات (تكوين مخزون) من خلال العملاء المحتملين، والإحالات، والاستقطاب المباشر؛ البحث عن المشترين من خلال الإعلان؛ التفاوض أو الجمع بين المشتري والبائع للوصول إلى توافق في الإرادة؛ والمساعدة في الإغلاق (نقل الملكية بالمحررات المطلوبة). تتنافس الشركات على قوائم العقارات وتتعاون مع الوسطاء الآخرين للعثور على المشترين.

• ✓العناصر الأربعة هي: تأمين القوائم، والبحث عن المشترين، والتفاوض، والمساعدة في الإغلاق
• ✓تتنافس شركات الوساطة على القوائم ولكنها تتعاون مع الوسطاء الآخرين للعثور على المشترين

هناك ثلاثة أنواع من مديري العقارات. مدير العقارات الفردي هو وسيط عقاري يدير العقارات لمالك واحد أو أكثر. مدير المبنى الفردي يعمل لدى مدير عقارات أو مالك وعادةً يدير عقارًا كبيرًا واحدًا. المدير المقيم يعمل لدى وسيط أو وكيل إدارة أو مالك لإدارة مبنى سكني بدوام جزئي أو بدوام كامل.

• ✓مدير العقارات الفردي هو وسيط عقاري يدير العقارات لمالك واحد أو أكثر
• ✓مدير المبنى الفردي عادةً يدير عقارًا كبيرًا واحدًا
• ✓المدير المقيم يدير مبنى سكني بدوام جزئي أو بدوام كامل
• ✓مديرو الأصول يتخذون قرارات على مستوى المالك بشأن تغيير الاستخدام وإعادة التمويل والبيع، وغالبًا ما يشرفون على مديري عقارات آخرين

يتم تحديد أهلية مدير العقار أو مدير المبنى الفرد للحصول على تسمية CPM من خلال التدريب والخبرة وعدد الوحدات المدارة. وتأخذ تسمية ARM في الاعتبار أيضًا حجم العقار إلى جانب التدريب والخبرة.

• ✓يعتمد التأهل لتسمية CPM على التدريب والخبرة وعدد الوحدات المدارة
• ✓يضيف التأهل لتسمية ARM حجم العقار إلى معايير التدريب والخبرة

اشترع قانون عام 1943 أن يلزم الأشخاص الذين يمارسون أعمالاً كوسطاء أو مندوبي بيع في مجال المعادن والنفط والغاز بالحصول على ترخيص المعادن والنفط والغاز (M.O.G.) من الإدارة. وفي عام 1967، أُوقف ترخيص مندوب بيع M.O.G. بسبب تراجع الإقبال عليه، لكن أُبقيت فئة الوسيط. ولم يكن وسطاء العقارات بحاجة إلى ترخيص M.O.G. إذا كان نقل مصلحة في المعادن أو النفط أو الغاز “عرضياً محضاً” بالنسبة لبيع العقار أو تأجيره أو مبادلته؛ وإلا، كان يلزم تصريح M.O.G. خاص لما يصل إلى عشرة معاملات سنوياً.

• ✓تطلب تشريع عام 1943 ترخيص M.O.G. منفصلاً للوسطاء ومندوبي البيع
• ✓أُوقف ترخيص مندوب بيع M.O.G. في عام 1967؛ وأُبقيت فئة الوسيط
• ✓لم يحتج وسطاء العقارات إلى ترخيص M.O.G. إذا كان نقل المصلحة “عرضياً محضاً” بالنسبة لمعاملة عقارية
• ✓سمح تصريح M.O.G. الخاص لحامل ترخيص عقاري بالقيام بما لا يزيد على عشرة معاملات M.O.G. سنوياً

في عام 1984، تم تبسيط قوانين الترخيص لوسطاء المعادن والنفط والغاز بشكل أكبر لتتوافق مع القوانين المتعلقة بوسطاء العقارات. ألغى هذا التبسيط متطلبات تقديم السندات والتقارير الربع سنوية التي كانت مفروضة سابقًا على وسطاء M.O.G.

• ✓جعلت قوانين عام 1984 ترخيص وسطاء M.O.G. متوافقًا مع متطلبات وسطاء العقارات
• ✓ألغت تغييرات عام 1984 متطلبات السندات والتقارير الربع سنوية

باستخدام سنة من 360 يومًا، لإيجاد الفائدة لمدة 30 يومًا بمعدل 12% أو 60 يومًا بمعدل 6%، ما عليك سوى تحريك العلامة العشرية خانتين إلى اليسار. بما أن 12% سنويًا تساوي 1% شهريًا، و1% هي جزء من المئة، فإن تحريك العلامة العشرية خانتين يقسم على 100. مثال: 8432.67 دولارًا بمعدل 12% لمدة 30 يومًا = 84.33 دولارًا.

• ✓حرّك العلامة العشرية خانتين إلى اليسار لمدة 30 يومًا بمعدل 12% أو 60 يومًا بمعدل 6%
• ✓12% سنويًا تساوي 1% شهريًا
• ✓تحريك العلامة العشرية خانتين يقسم فعليًا على 100

توجد اختصارات ذهنية سريعة للنسب الشائعة: 4%—اضرب أصل المبلغ في عدد الأيام، واحذف الرقم الواقع في أقصى اليمين، واقسم على 9؛ 5%—اضرب في عدد الأيام، واقسم على 72؛ 6%—اضرب في عدد الأيام، واحذف الرقم الواقع في أقصى اليمين، واقسم على 6؛ 8%—اضرب في عدد الأيام، واقسم على 45؛ 10%—اضرب في عدد الأيام، واقسم على 36.

• ✓5%: اضرب في عدد الأيام ثم اقسم على 72
• ✓6%: اضرب في عدد الأيام، واحذف الرقم الواقع في أقصى اليمين، ثم اقسم على 6
• ✓8%: اضرب في عدد الأيام ثم اقسم على 45
• ✓10%: اضرب في عدد الأيام ثم اقسم على 36

بالنسبة إلى 7%، احسب الفائدة على 6% ثم أضف 1/6 من ذلك المبلغ. وبالنسبة إلى 9%، اضرب أصل المبلغ في عدد الأيام، واحذف الرقم الموجود في أقصى اليمين، ثم اقسم على 4.

• ✓7%: احسب فائدة 6% وأضف 1/6
• ✓9%: اضرب في عدد الأيام، احذف الرقم في أقصى اليمين، اقسم على 4

بالنسبة للمعدلات والأيام غير القياسية، احسب الفائدة بالتناسب: احسب 6% لمدة 60 يومًا، وخذ النصف لتمثل 3%، ثم أضفها لتمثل 9%. بعد ذلك أضف فائدة الأيام الكسرية (6 أيام = 1/10 من 60 يومًا؛ 3 أيام = 1/2 من 6 أيام). مثال: $7397.64 بنسبة 9% لمدة 69 يومًا = $127.61.

• ✓فائدة 6 أيام = 1/10 من فائدة 60 يومًا
• ✓فائدة 3 أيام = 1/2 من فائدة 6 أيام
• ✓اجمع فائدة الفترة الكاملة وفائدة الأيام الكسرية للحصول على الإجمالي