Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · املاک · فارسی

سند مالکیت را از واگذارکننده به واگذارشونده منتقل می‌کند. گرانت دید یک سند ضمانت محدود است که تضمین می‌کند انتقال قبلی رخ نداده و ملک از قیدهای ایجادشده توسط واگذارکننده آزاد است. وارانتی دید شامل ضمانت‌های کامل است؛ سند ضمانت ویژه فقط در برابر عیب‌های دوران مالکیت واگذارکننده ضمانت می‌دهد. کوییت‌کلیم دید هرگونه منفعتی را بدون ضمانت واگذار می‌کند. سند هبه عوض ندارد.

• ✓برای انتقال مالکیت، سند باید به‌درستی تنظیم و امضا شده و تحویل داده شود
• ✓گرانت دید تضمین می‌کند که واگذارکننده قبلاً آن را واگذار نکرده است و مالکیت از قیدهای واگذارکننده آزاد است
• ✓کوییت‌کلیم دید هرگونه منفعتی را بدون هیچ ضمانت مالکیت منتقل می‌کند

ثبت، سند را در دفتر ثبت‌کننده شهرستان بایگانی می‌کند تا به عموم اطلاع (فرضی/قانونی) داده شود. اولویت مطالبات عموماً بر اساس زمان و تاریخ ثبت تعیین می‌شود و سندی که زودتر ثبت شده باشد ترجیح می‌یابد. سوابق عمومی نسبت به مسائل مربوط به زمین اطلاع فرضی می‌دهند.

• ✓ثبت به عموم اطلاع فرضی (قانونی) می‌دهد
• ✓اولویت حق وثیقه عموماً بر اساس زمان و تاریخ ثبت تعیین می‌شود
• ✓سوابق عمومی نسبت به مسائل مربوط به زمین اطلاع فرضی می‌دهند

بیمه عنوان مالکیت از مالکان یا وامدهندگان در برابر برخی زیانها مانند عنوان معیوب یا غیرقابل معامله محافظت میکند. بیمهنامه استاندارد موارد ثبتشده را پوشش میدهد؛ بیمهنامه ALTA (گسترده) خطرات بیشتری مانند لیِنهای مکانیک ثبتنشده، حق ارتفاق، واقعیتهای نقشهبرداری، حقوق آب و مواد معدنی و اشخاص متصرف را پوشش میدهد. استثناها موضوعات مشخص خارجشده هستند؛ موارد مستثنی موضوعات عمومی خارجشده هستند.

• ✓پوشش گسترده ALTA در برابر خطراتی که یک نقشهبرداری فیزیکی آشکار میکند و همچنین در برابر اشخاص متصرف، بیمه فراهم میکند.
• ✓بیمهنامه استاندارد عنوان، لیِنهای ثبتنشده یا موضوعات نقشهبرداری را پوشش نمیدهد.
• ✓گزارش عنوان، وضعیت عنوان را پیش از صدور بیمهنامه افشا میکند.

چکیده سند مالکیت همه انتقال‌ها و اقدامات قانونی را که تداوم مالکیت را نشان می‌دهند خلاصه می‌کند. زنجیره مالکیت انتقال‌ها را از پتنت اصلی ردیابی می‌کند. مالکیت قابل معامله مالکیتی است که خریدار معقول آن را می‌پذیرد. عنوان ظاهری خوب به نظر می‌رسد اما در واقع مالکیت نیست. خدشه در مالکیت تا زمانی که برطرف نشود به مالکیت آسیب می‌زند.

• ✓زنجیره مالکیت، مالکیت را تا پتنت اصلی ردیابی می‌کند
• ✓مالکیت قابل معامله مالکیتی است که خریدار معقول و آگاه آن را می‌پذیرد
• ✓خدشه در مالکیت را می‌توان با سند واگذاری بدون ضمانت یا دعوای تثبیت مالکیت برطرف کرد

تصدیق یک اعلام رسمی در حضور یک مقام مجاز (نوتاری پابلیک) است مبنی بر اینکه اجرای سند، اقدام آزادانهٔ امضاکننده بوده است. نوتاری پابلیک تصدیق‌ها را اخذ می‌کند، گواهی را امضا می‌کند و مهر رسمی را الصاق می‌کند. تأیید یک اظهار سوگندخورده درباره صحت محتوای یک سند است.

• ✓تصدیق تأیید می‌کند که امضاکننده سند را به‌عنوان اقدام آزادانه خود اجرا کرده است
• ✓نوتاری پابلیک مجاز است تصدیق‌ها را اخذ کند و مهر رسمی را الصاق نماید

نمایندگی رابطهای است بین یک موکل و نماینده که از یک قرارداد (صریح یا ضمنی، کتبی یا شفاهی) ناشی میشود، جایی که نماینده برای معامله با اشخاص ثالث به کار گمارده میشود. نماینده از طرف موکل و با اختیار از موکل عمل میکند. اختیار واقعی توسط موکل یا قانون صریحاً اعطا میشود. اختیارات تقدیری به نماینده اجازه میدهد تا تصمیمات مبتنی بر قضاوت بگیرد. تفویض اختیارات، اعطای اختیارات یک نماینده به دیگری است.

• ✓نمایندگی ممکن است از طریق قرارداد صریح یا ضمنی، کتبی یا شفاهی ایجاد شود
• ✓اختیار واقعی توسط موکل یا قانون صریحاً اعطا میشود
• ✓نماینده از طرف موکل (شخصی که نماینده او را نمایندگی میکند) و با اختیار عمل میکند

وکیل فیدوسیاری فردی است که در موضع اعتماد و حسن نیت قرار دارد، مانند کارگزار نسبت به موکل. وظیفه اعتماد ایجاب می‌کند که نماینده با بالاترین حسن نیت در قبال موکل عمل کند و از طریق کوچک‌ترین نمایندگی غلط، پنهان‌سازی، اکراه یا فشار، هیچ مزیتی به دست نیاورد. نماینده بی‌المثل (بدون دستمزد) پس از پذیرفتن نمایندگی، به عمل با حسن نیت متعهد می‌شود.

• ✓وظیفه اعتماد ایجاب می‌کند که نماینده با بالاترین حسن نیت در قبال موکل عمل کند
• ✓نماینده نباید از طریق نمایندگی غلط، پنهان‌سازی، اکراه یا فشار مزیتی کسب کند
• ✓نماینده بی‌المثل، پس از پذیرفتن نمایندگی، باید با حسن نیت عمل کند و دستورالعمل‌ها را رعایت کند

لیست یک قرارداد استخدام بین اصلی و نماینده برای انجام خدمات مرتبط با ملک است. لیست آژانس انحصاری کارگزار را در صورت فروش از طریق هر کارگزار به کمیسیون حق می‌دهد، اما اگر مالک بدون نماینده بفروشد نه. لیست با حق فروش انحصاری کارگزار را در صورت فروش در طول دوره لیست توسط هر کارگزار یا مالک به کمیسیون حق می‌دهد. کمیسیون جبران خسارت نماینده است، معمولاً درصد از قیمت فروش.

• ✓لیست با حق فروش انحصاری به کارگزار پرداخت می‌کند حتی اگر مالک ملک را به صورت شخصی بفروشد
• ✓لیست آژانس انحصاری به کارگزار پرداخت نمی‌کند اگر مالک بدون نماینده بفروشد
• ✓لیست یک قرارداد استخدام است که نماینده را برای انجام خدمات مجاز می‌کند

نمایندگی دوگانه زمانی است که نماینده برای هر دو طرف معامله به طور همزمان عمل می کند. ضرورت اجباری به نماینده اختیارات گسترده ای در شرایط اضطراری می دهد، از جمله قدرت مخالفت با دستورالعمل ها هنگامی که به وضوح به نفع موکل باشد و زمان برای به دست آوردن دستورالعمل نباشد. وکیل واقع تحت قدرت وکالت (محدود یا عام) مجاز است.

• ✓نمایندگی دوگانه به معنای نمایندگی از هر دو طرف به طور همزمان در یک معامله است
• ✓ضرورت اجباری به نماینده اختیارات اضطراری گسترده ای می دهد هنگامی که برای منافع موکل عمل می کند
• ✓وکیل واقع تحت قدرت وکالت عمل می کند که می تواند محدود یا عام باشد

پیمانکار مستقل برای دیگری کار می‌کند اما نتایج نهایی را فروخت می‌کند و روش‌های دستیابی به نتایج تحت کنترل دیگری نیست. این با نماینده متفاوت است که اعمال و روش‌های وی ممکن است توسط موکل هدایت شود.

• ✓پیمانکار مستقل روش‌های استفاده‌شده برای دستیابی به نتایج را کنترل می‌کند
• ✓روش‌های نماینده ممکن است تحت کنترل و هدایت موکل قرار گیرد

ارزش بازار بالاترین قیمتی است که یک ملک در یک بازار رقابتی و باز تحت تمام شرایط برای فروش منصفانه به آن میرسد، که در آن خریدار و فروشنده به طور احتیاط آمیز، آگاهانه و بدون فشار غیرمنطقی عمل میکنند.

• ✓نیاز به یک بازار رقابتی و باز دارد
• ✓خریدار و فروشنده به طور احتیاط آمیز، آگاهانه و بدون فشار غیرمنطقی عمل میکنند
• ✓از قیمت بازار متمایز است، که صرف نظر از فشار، انگیزه یا هوشمندی پرداخت میشود

روش اطلاعات بازار یکی از سه روش ارزیابی است که ملک های فروخته شده اخیر مشابه را با ملک مورد نظر مقایسه می کند. این روش معمولاً برای ملک های مسکونی استفاده می شود.

• ✓یکی از سه روش ارزیابی
• ✓ملک های فروخته شده اخیر مشابه را با ملک مورد نظر مقایسه می کند
• ✓معمولاً برای مقایسه ملک های مسکونی استفاده می شود

هزینه جایگزینی هزینه‌ای است برای جایگزین کردن ساختمان با یکی معادل با کاربرد یکسان با استفاده از مصالح و استانداردهای نوین. هزینه بازتولید هزینه‌ای است برای تکرار دقیق موضوع با همان کیفیت و طراحی.

• ✓هزینه جایگزینی از مصالح نوین و استانداردهای فعلی استفاده می‌کند
• ✓هزینه بازتولید یک کپی دقیق با هنرمندی و طراحی یکسان ایجاد می‌کند

تنزل فیزیکی از دست رفتن ارزش ناشی از فرسودگی و استهلاک است (قابل تعمیر و غیرقابل تعمیر). عفول‌شدگی از دست رفتن ارزش ناشی از کاهش مطلوبیت و طراحی منسوخ است و می‌تواند عملکردی یا اقتصادی باشد.

• ✓تنزل فیزیکی از فرسودگی، استهلاک، استفاده و عناصر ناشی می‌شود
• ✓عفول‌شدگی می‌تواند عملکردی یا اقتصادی باشد
• ✓استهلاک خط مستقیم با نرخ ثابت در طول عمر مفید استهلاک می‌شود

پلاتاژ افزایش ارزش دو یا چند قطعه زمین مجاور است که تحت مالکیت واحد برای استفاده به عنوان قطعه زمین بزرگتر ترکیب شده‌اند؛ همچنین مجموعه‌سازی نام دارد. افزایش پلاتاژ، افزایش ارزشی است که از ترکیب مالکیت‌ها ایجاد می‌شود.

• ✓پلاتاژ نیاز به قطعات زمین مجاور دارد که تحت مالکیت واحد ترکیب شده باشند
• ✓همچنین مجموعه‌سازی نام دارد
• ✓افزایش پلاتاژ، افزایش ارزشی است که از ترکیب مالکیت‌ها ایجاد می‌شود

اصول ارزیابی کلیدی: اصل جایگزینی حداکثر ارزش را بر اساس هزینه بدیل معادل تعیین می‌کند؛ پیشرفت ملک کم‌ارزش را در کنار اموال پرارزش افزایش می‌دهد؛ عرضه و تقاضا بر ارزش تأثیر می‌گذارد؛ بهره‌وری مازاد ارزش زمین را تعیین می‌کند.

• ✓اصل جایگزینی: ارزش بر اساس هزینه بدیل یکسان‌الشأن تعیین می‌شود
• ✓اصل پیشرفت: ملک کم‌ارزش توسط اموال پرارزش مجاور بهبود یافته است
• ✓اصل بهره‌وری مازاد: درآمد خالص پس از کار، سازمان و سرمایه به زمین منتسب می‌شود

ارزیابی روایتی خلاصه‌ای از تمام مواد واقعی، تکنیک‌ها و روش‌های مورد استفاده برای تعیین نتیجه‌گیری ارزش است. بررسی کمیت یک روش برآورد هزینه بسیار تکنیکی (برداشت قیمت) است که جزئیات مواد خام و هزینه‌های نصب را بیان می‌کند.

• ✓ارزیابی روایتی تمام مواد واقعی و روش‌ها را خلاصه می‌کند
• ✓بررسی کمیت روش برداشت قیمت نام دارد
• ✓بررسی کمیت مقادیر و قیمت‌های مواد خام به علاوه هزینه‌های نصب را تفصیل می‌دهد

یک انجمن/هیئت املاک و مستغلات یک سازمان داوطلبانه است که اعضای آن در مرحله‌ای از کسب‌وکار املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند. عضویت در یک انجمن/هیئت محلی به‌طور خودکار فرد را عضو انجمن ریلتورهای کالیفرنیا و انجمن ملی ریلتورها می‌کند. این به توافقنامه سه‌جانبه معروف است. عضویت وابسته برای مؤسسات مالی، شرکت‌های تراست، تایتل و اسکرو باز است.

• ✓عضویت در انجمن محلی به‌طور خودکار عضویت در CAR و NAR را اعطا می‌کند (توافقنامه سه‌جانبه)
• ✓عضویت وابسته برای شرکت‌های مالی، تراست، تایتل و اسکرو باز است
• ✓دارندگان مجوز که الزامات عضویت را برآورده می‌کنند، واجد شرایط عضویت REALTOR یا REALTOR-ASSOCIATE هستند

انجمن صنفی یک سازمان داوطلبانه غیرانتفاعی متشکل از واحدهای تجاری مستقل و رقیب است که در همان صنعت یا تجارت فعالیت می‌کنند و برای حل مشکلات صنعت، ارتقای پیشرفت آن و بهبود خدمات آن تشکیل می‌شود.

• ✓انجمن صنفی یک سازمان داوطلبانه غیرانتفاعی است
• ✓اعضای آن واحدهای تجاری مستقل و رقیب در همان صنعت هستند

انجمن املاک کالیفرنیا در سال ۱۹۰۵ در لس آنجلس تشکیل شد و رسماً در ۱ ژانویه ۱۹۷۵ نام خود را به CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS تغییر داد. سازمان‌های پیشگام کالیفرنیا شامل هیئت املاک سن دیگو (۱۸۸۷) و هیئت املاک سن خوزه (۱۸۹۶) است. هدف CAR خدمت به اعضا، ترویج بنگاه‌داری آزاد و حفظ حق مالکیت اموال غیرمنقول است.

• ✓انجمن املاک کالیفرنیا در سال ۱۹۰۵ در لس آنجلس تشکیل شد
• ✓نام آن در ۱ ژانویه ۱۹۷۵ به CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS تغییر یافت
• ✓هیئت املاک سن دیگو (۱۸۸۷) سازمان پیشگام املاک کالیفرنیا بود
• ✓CAR حمایت قانون‌گذاری، خدمات حقوقی، فرم‌های استاندارد و برنامه‌های بیمه ارائه می‌دهد

توافقی بین کارگزارانی که در فروش اموال غیرمنقول برای تقسیم کارمزد همکاری می‌کنند، نه غیرقانونی است و نه خلاف سیاست عمومی، و مانند سایر قراردادهایی که لازم نیست کتبی باشند اجرا می‌شود. هیچ شراکت یا سرمایه‌گذاری مشترکی ایجاد نمی‌شود. کارگزار همکاری که علت ایجادکننده معامله (پروکیورینگ کاز) است می‌تواند سهم کارگزار فروش را از کارگزار فهرست‌کننده وصول کند. کارگزار اصلی نمی‌تواند با مصالحه با اصیل به مبلغ کمتر، کارگزار همکار را از بخشی از سهمش محروم کند. یک تضمین ضمنی وجود دارد که مالک کمیسیون مشخص‌شده را پرداخت خواهد کرد، و کارگزار اصلی در برابر کارگزار همکار مسئول است، صرف‌نظر از مصالحه کمتر، مگر اینکه کارگزار همکار رضایت دهد. کارگزار فهرست‌کننده فقط زمانی در برابر کارگزار همکار مسئول است که واقعاً کمیسیونی از فروشنده دریافت کرده باشد.

• ✓توافق‌نامه‌های تقسیم کمیسیون بین کارگزاران قانونی و قابل اجرا هستند و هیچ شراکت یا سرمایه‌گذاری مشترکی ایجاد نمی‌کنند.
• ✓کارگزار همکاری که علت ایجادکننده معامله (پروکیورینگ کاز) است می‌تواند سهم خود را از کارگزار فهرست‌کننده وصول کند.
• ✓کارگزار فهرست‌کننده فقط زمانی در برابر کارگزار همکار مسئول است که واقعاً کمیسیونی از فروشنده دریافت کرده باشد.
• ✓رها کردن توافق تقسیم توسط کارگزار همکار، کارگزار فهرست‌کننده را از مسئولیت سهم آزاد می‌کند.

در لیستینگ باز، فروش توسط مالک به شخصی که کارگزار او را معرفی نکرده است، نقض لیستینگ محسوب نمی‌شود و هیچ مسئولیتی ایجاد نمی‌کند. هرگاه در لیستینگ باز تاریخ خاتمه وجود نداشته باشد، مالک نمی‌تواند از کوتاهی کارگزار سوءاستفاده کند و مستقیماً با مشتری بالقوهٔ نماینده معامله کند. قرارداد نمایندگی که برای مدت معین غیرقابل فسخ است، مالک را از فروش در آن مدت به شخصی که نماینده هیچ مذاکره قبلی با او نداشته است، منع نمی‌کند.

• ✓در لیستینگ باز، مالک می‌تواند به خریداری که کارگزار او را معرفی نکرده است بفروشد، بدون آنکه ملزم به پرداخت کمیسیون باشد.
• ✓مالک نمی‌تواند برای پرهیز از پرداخت کمیسیون، مستقیماً با مشتری بالقوهٔ نماینده معامله کند.
• ✓قرارداد نمایندگی غیرقابل فسخ برای مدت معین، مالک را از فروش به اشخاصی که نماینده هرگز با آنان مذاکره نکرده است، منع نمی‌کند.

مبلغ کمیسیون در قرارداد استخدام کارگزار تعیین می‌شود. در نبود ناتوانی در خواندن یا تقلبی که مانع درک شود، طرف امضاکننده به شرایط صریح پایبند است. حق‌الزحمه معمولاً درصدی از قیمت خرید است. اگر مبلغی ذکر نشده باشد، قانون تعهد به پرداخت کمیسیون معمول یا عرفی مورد دریافت در محله برای خدمات مشابه را به‌طور ضمنی مقرر می‌کند. اگر مالک پیشنهادی کمتر از قیمت فهرست‌شده را بپذیرد، قرارداد فهرست و رسید سپرده معمولاً صراحتاً پرداخت کمیسیون را پیش‌بینی می‌کنند.

• ✓کمیسیون در قرارداد استخدام تعیین می‌شود؛ در نبود تقلب یا ناتوانی، طرف امضاکننده پایبند است
• ✓اگر مبلغی ذکر نشده باشد، قانون پرداخت کمیسیون معمول/عرفی برای خدمات مشابه در محله را به‌طور ضمنی مقرر می‌کند
• ✓پذیرش پیشنهادی کمتر از قیمت فهرست‌شده همچنان معمولاً طبق قرارداد فهرست و رسید سپرده، الزام پرداخت کمیسیون را ایجاد می‌کند

کارگزاران وام مسکن (MLB) به منبع قابل‌توجهی برای ایجاد وام‌های رهنی مسکونی تبدیل شدند. اصطلاح «ایجاد» در طول زمان گسترش یافته است.

• ✓پیش از فروپاشی مالی ۲۰۰۷-۲۰۰۸، کارگزاران وام مسکن ۵۰ تا ۷۰ درصد وام‌های رهنی مسکونی (با وثیقه ۱ تا ۴ واحد مسکونی) را ایجاد کردند.
• ✓«ایجاد» در گذشته به معنای تأمین مالی یا ساختن وام بود؛ اکنون شامل تنظیم وام برای وام‌دهندگان و نمایندگان وام کارکنان نیز می‌شود.
• ✓کارگزاران وام مسکن و نمایندگان وام‌دهنده تحت قانون فدرال SAFE مصوب ۲۰۰۸ به‌عنوان ایجادکنندگان وام مسکن (MLO) بازطبقه‌بندی می‌شوند.

کارگزاران وام مسکن (MLBs) در کالیفرنیا وام‌هایی اعطا و ترتیب‌دهی می‌کنند که بر وجوه سرمایه‌گذاران/وام‌دهندگان خصوصی متکی هستند و به‌طور سنتی بر ارزش خالص ملک مبتنی‌اند.

• ✓این وام‌ها به‌طور سنتی ۱ تا ۴ واحد مسکونی را بر پایه ارزش خالص ملک و نه خرید، تأمین مالی می‌کردند.
• ✓این وام‌ها عمدتاً به ارزش خالص ملکِ وثیقه و کمتر به اعتبار و خوش‌حسابی وام‌گیرنده اتکا داشتند.

وام‌های ساخت‌وساز عمودی علاوه بر فرآیند استاندارد وام، به مدارک بیشتری نیاز دارند: گزارش مقدماتی جاری همراه با date-down، نقشه‌برداری زمین (برای پوشش گسترده ALTA)، گزارش خاک، گزارش مخاطرات زمین‌شناسی، گزارش اثر زیست‌محیطی یا اعلامیه منفی، رزومه پیمانکار و قرارداد ساخت همراه با تفکیک هزینه‌ها، قراردادهای متخصصان طراحی و پیشنهادهای پیمانکاران جزء، تأییدیه‌های دولتی (مثلاً کمیسیون ساحلی)، ارزیابی که ارزش‌های «as is» و «as completed» را مطابق USPAP نشان می‌دهد، شواهد رعایت قانون زمین‌های تفکیک‌شده (Subdivided Lands Law)، و بیمه‌نامه‌ها.

• ✓ارزیابی‌های ساخت‌وساز باید ارزش «as is» و «as completed» را مطابق USPAP برآورد کنند.
• ✓ممکن است برای پوشش گسترده ALTA به نقشه‌برداری زمین نیاز باشد که موقعیت دقیق بهسازی‌ها را نشان دهد.
• ✓پروژه‌های تفکیک زمین باید با قانون نقشه تفکیک (Subdivision Map Act) و نقشه نهایی مناسب تراکت یا پارسل مطابقت داشته باشند.

اسناد وامی که وامهای توسعه زمین یا ساختوساز را تضمین میکنند منحصربهفرد هستند و شامل موافقتنامههای وام ساختوساز و وثیقه، ثبتهای UCC-1، واگذاری قراردادها با پیمانکاران/پیمانکاران فرعی/متخصصان طراحی، و واگذاری نقشهها، مشخصات فنی و مجوزهای ساختمانی میشوند. پیش از ادامه باید توسط مشاور حقوقی آگاه بررسی شوند.

• ✓وامهای ساختوساز به ثبتهای UCC-1 و واگذاری قراردادها و نقشهها نیاز دارند
• ✓اسناد وام برای ساختوساز باید پیش از ادامه توسط مشاور حقوقی بررسی شوند

یک طلبکار/وام‌دهنده باید شواهد انطباق با TILA و Regulation Z (به‌جز الزامات تبلیغاتی تحت 226.16 و 226.24) را تا دو سال پس از زمانی که افشاها باید انجام شوند یا اقدام باید صورت گیرد، نگهداری کند. سازمان‌های اجرایی ممکن است مدت نگهداری طولانی‌تری را الزامی کنند.

• ✓شواهد انطباق را تا دو (2) سال پس از انجام افشاها/اقدام لازم نگهداری کنید
• ✓الزامات تبلیغاتی تحت 226.16 و 226.24 از این قاعده کلی مستثنا هستند
• ✓سازمان‌ها ممکن است برای اجرای ماده 108 TILA مدت نگهداری طولانی‌تری را الزامی کنند

یک طلبکار/وام‌دهنده باید به نهاد مسئول اجرای TILA و مقررات Z اجازه دهد تا سوابق مربوطه خود را برای مقاصد انطباق بازرسی کند.

• ✓طلبکار/وام‌دهنده باید اجازه بازرسی سوابق توسط نهاد اجرایی را بدهد
• ✓بازرسی به منظور راستی‌آزمایی انطباق انجام می‌شود

استفاده روزافزون از سندیکاها به تصویب قانون سندیکای املاک و مستغلات (مواد ۱۰۲۵۰ و بعد قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها) در سال ۱۹۶۹ منجر شد، که از ۲ ژانویه ۱۹۷۰ لازم‌الاجرا بود. این قانون فقط بر سندیکاهای غیرشرکتی اعمال می‌شد که مالکیت انتفاعی آن‌ها در اختیار ۱۰۰ نفر یا کمتر بود و صرفاً برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تشکیل شده بودند. صلاحیت رسیدگی به این عرضه‌ها از اداره شرکت‌ها به اداره املاک و مستغلات منتقل شد، در حالی که سایر عرضه‌های سندیکایی (مثلاً نفت و گاز) نزد اداره شرکت‌ها باقی ماند.

• ✓قانون سندیکای املاک و مستغلات در سال ۱۹۶۹ تصویب شد (مواد ۱۰۲۵۰ و بعد قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها)، از ۲ ژانویه ۱۹۷۰ لازم‌الاجرا
• ✓فقط بر سندیکاهای غیرشرکتی با ۱۰۰ نفر یا کمتر اعمال می‌شد که صرفاً برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تشکیل شده بودند
• ✓صلاحیت به DRE منتقل شد؛ سندیکاهای نفت/گاز و سایر سندیکاها نزد اداره شرکت‌ها باقی ماندند

از ۱ ژانویه ۱۹۷۸، قانون سندیکای املاک و مستغلات لغو شد و تنظیم‌گری همه عرضه‌های منافع سندیکای املاک و مستغلات بار دیگر به اداره شرکت‌ها واگذار شد. شکل خاصی از کسب‌وکار که پول سرمایه‌گذاری را جمع‌آوری می‌کند ممکن است عرضه اوراق بهادار تلقی شود که سازمان‌دهندگان باید برای آن از اداره شرکت‌ها مجوز یا معافیت درخواست کنند.

• ✓از ۱ ژانویه ۱۹۷۸، قانون سندیکای املاک و مستغلات لغو شد
• ✓تنظیم‌گری عرضه‌های سندیکایی به اداره شرکت‌ها بازگردانده شد
• ✓یک سندیکا ممکن است عرضه اوراق بهادار باشد که نیازمند مجوز یا معافیت از اداره شرکت‌ها است

قانون ۱۹۷۷ ماده ۲۵۲۰۶ قانون شرکت‌ها را اضافه کرد و به کارگزاران املاک اجازه داد بدون دریافت مجوز کارگزار-معامله‌گر از اداره شرکت‌ها، انواع خاصی از منافع اوراق بهادار را بفروشند. همچنین مقرره‌ای به قانون املاک و مستغلات افزود که نقض برخی مقررات قانون شرکت‌ها یا آیین‌نامه‌های کمیسر شرکت‌ها توسط کارگزار در معاملات مربوط به فروش، معاوضه یا مبادله منافع سندیکای املاک و مستغلات را مبنای اقدام انتظامی قرار می‌دهد. کارگزاران باید به اطلاعیه شماره ۶۲-C اداره شرکت‌ها (۲ ژوئیه ۱۹۸۰) مراجعه کنند.

• ✓ماده ۲۵۲۰۶ قانون شرکت‌ها به کارگزاران اجازه می‌دهد بدون مجوز کارگزار-معامله‌گر انواع خاصی از منافع اوراق بهادار را بفروشند
• ✓نقض مقررات قانون شرکت‌ها در معاملات منافع سندیکایی مبنای اقدام انتظامی است
• ✓کارگزاران باید به اطلاعیه شماره ۶۲-C اداره شرکت‌ها (۲ ژوئیه ۱۹۸۰) مراجعه کنند

گزارش ارزیابی باید شامل این موارد باشد: نظر نهایی ارزش به دلار؛ تاریخ ارزش (گذشته، حال یا آینده)؛ توصیف کافی ملک از جمله توصیف قانونی؛ گستره استدلال؛ داده‌های بازار و داده‌های واقعی؛ و امضا/گواهی شامل شماره مجوز. الزامات در استانداردهای ۱ و ۲ USPAP تشریح شده است.

• ✓گزارش باید نظر نهایی ارزش را برای ملک به دلار بیان کند.
• ✓تاریخ مؤثر ارزش با تاریخ ارزیابی (نوشتن/تحویل) متفاوت است.
• ✓گزارش باید امضا شود، شامل شماره مجوز باشد، و بیان کند که هیچ منفعت فعلی یا مورد نظری وجود ندارد.
• ✓زمان بازرسی عموماً به‌عنوان تاریخ مؤثر ارزش در نظر گرفته می‌شود، مگر اینکه خلاف آن اطلاع داده شود.

گزارشهای نامهای، گزارشهای استفاده محدود (قاعده استاندارد ۲-۲(c)) برای مشتریانی هستند که با منطقه آشنایند. گزارشهای فرمی، گزارشهای خلاصه (قاعده استاندارد ۲-۲(b)) هستند که وامدهندگان از آنها استفاده میکنند، مانند URAR و SRIPAR. گزارشهای روایتی، گزارشهای خودکفا (قاعده استاندارد ۲-۲(a)) هستند، اسناد کامل برای دادگاه و مشتریان خارج از شهر.

• ✓گزارش نامهای = گزارش استفاده محدود، تابع قاعده استاندارد ۲-۲(c)
• ✓گزارش فرمی = گزارش خلاصه، تابع قاعده استاندارد ۲-۲(b)
• ✓گزارش روایتی = گزارش خودکفا، تابع قاعده استاندارد ۲-۲(a)
• ✓محتوا و عمق بحث، نه قالب، نوع گزارش را در اصطلاحات USPAP تعیین میکنند
• ✓URAR = گزارش ارزیابی مسکونی یکنواخت؛ SRIPAR = گزارش ارزیابی ملک درآمدی مسکونی کوچک

ارزیابی‌ها برای انتقال مالکیت، تأمین مالی و اعتبار، مالیات (بر پایه ارزش)، تملک اجباری، بیمه، و دلایل متفرقه مانند کلاهبرداری، خسارت، و پرونده‌های تقسیم ترکه استفاده می‌شوند. برای مقاصد مالیاتی، فقط بهسازی‌های ملک قابل استهلاک هستند، نه زمین.

• ✓ارزیابی‌ها برای انتقال، تأمین مالی، مالیات، تملک اجباری و بیمه استفاده می‌شوند
• ✓معمولاً فقط بهسازی‌های ملک قابل استهلاک هستند، نه زمین
• ✓ارزیابی‌های بیمه عمدتاً بر هزینه جایگزینی استوارند
• ✓پرونده‌های تقسیم ترکه شامل وصیت‌نامه‌ها، طلاق و مدعیان رقیب می‌شود

باید سوابق عمومی بررسی شوند تا شرح قانونی ملک، نشانی خیابان صحیح، اندازه/ابعاد قطعه، موقعیت نسبت به نزدیک‌ترین خیابان متقاطع، هرگونه حق ارتفاق/محدودیت/تحفظ، شماره قطعه ارزیاب، ارزش ارزیابی‌شده و مالیات‌ها، و هرگونه تغییر در منطقه‌بندی یا الگوی خیابان تأیید شود.

• ✓شرح قانونی صحیح، نشانی خیابان و ابعاد قطعه را تأیید کنید
• ✓حق ارتفاق‌ها، محدودیت‌ها، تحفظات یا سایر منافع مؤثر بر ملک را بررسی کنید
• ✓شماره قطعه ارزیاب، ارزش ارزیابی‌شده، مالیات‌ها و هرگونه تغییر منطقه‌بندی را تأیید کنید

برای پشتیبانی از یک ارزیابی، باید فروش زمین‌های خالی تک‌خانواری به دست آید و تأیید شود، و فروش مسکن‌های تک‌خانواری بهبودیافته در همان محله باید برای مقایسه ثبت شود.

• ✓فروش زمین‌های خالی تک‌خانواری را به دست آورید و تأیید کنید
• ✓فروش مسکن‌های تک‌خانواری بهبودیافته در همان محله را ثبت کنید

هر دو قانون یک تعریف اصلی مشترک از تفکیک زمین دارند: تقسیم زمین بهسازی‌شده یا بهسازی‌نشده به منظور فروش، اجاره یا تأمین مالی، چه فوری و چه آتی.

• ✓تعریف مشترک: تقسیم زمین بهسازی‌شده یا بهسازی‌نشده برای فروش، اجاره یا تأمین مالی، چه فوری و چه آتی
• ✓دو قانون در مورد حد نصاب تعداد قطعات و معافیت‌های مختلف با یکدیگر تفاوت دارند

قانون اراضی تفکیک‌شده و قانون نقشه تفکیک در آستانه‌های پارسل، معافیت‌ها و پوشش انواع مختلف ملک تفاوت‌های چشمگیری دارند.

• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده: ۵ قطعه/واحد/پارسل یا بیشتر؛ قانون نقشه تفکیک: ۲ یا بیشتر
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده الزام مجاورت ندارد؛ قانون نقشه تفکیک به زمین پیوسته نیاز دارد
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده قطعات ۱۶۰ ایکری و بزرگ‌تر را که توسط نقشه‌برداری دولتی تعیین شده‌اند مستثنا می‌کند؛ قانون نقشه تفکیک چنین استثنایی ندارد
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده شامل منافع تقسیم‌نشده است؛ قانون نقشه تفکیک شامل نمی‌شود
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده زیرتقسیم‌های صنعتی/تجاری که صریحاً منطقه‌بندی شده‌اند را معاف می‌کند؛ قانون نقشه تفکیک آن‌ها را شامل می‌شود
• ✓تعاونی‌های سهامی: قانون اراضی تفکیک‌شده آن‌ها را شامل می‌شود؛ قانون نقشه تفکیک فقط تبدیل ۵ یا بیشتر واحد مسکونی موجود را شامل می‌شود

در خصوص فروش املاک غیرمنقول، عملیات کارگزاری املاک ممکن است به این بخش‌ها تقسیم شود: تأمین لیستینگ‌ها (ایجاد موجودی) از طریق سرنخ‌ها، معرفی‌ها و تماس مستقیم؛ جستجوی خریداران از طریق تبلیغات؛ مذاکره یا ایجاد «هم‌فکری» بین خریدار و فروشنده؛ و کمک در کلوزینگ (انتقال ملک با اسناد مورد نیاز). شرکت‌ها برای لیستینگ‌ها رقابت می‌کنند و برای یافتن خریداران با سایر کارگزاران همکاری می‌کنند.

• ✓چهار عنصر عبارت‌اند از: تأمین لیستینگ‌ها، جستجوی خریداران، مذاکره، و کمک در کلوزینگ
• ✓شرکت‌های کارگزاری برای لیستینگ‌ها رقابت می‌کنند، اما برای یافتن خریداران با سایر کارگزاران همکاری می‌کنند

سه نوع مدیر املاک وجود دارد. مدیر املاک انفرادی یک کارگزار املاک است که املاک را برای یک یا چند مالک مدیریت می‌کند. مدیر ساختمان انفرادی توسط یک مدیر املاک یا مالک استخدام می‌شود و معمولاً یک ملک بزرگ واحد را مدیریت می‌کند. مدیر ساکن توسط یک کارگزار، نماینده مدیریت، یا مالک استخدام می‌شود تا یک ساختمان آپارتمانی را به‌صورت پاره‌وقت یا تمام‌وقت مدیریت کند.

• ✓مدیر املاک انفرادی یک کارگزار املاک است که برای یک یا چند مالک ملک را مدیریت می‌کند
• ✓مدیر ساختمان انفرادی معمولاً یک ملک بزرگ واحد را مدیریت می‌کند
• ✓مدیر ساکن یک ساختمان آپارتمانی را به‌صورت پاره‌وقت یا تمام‌وقت مدیریت می‌کند
• ✓مدیران دارایی تصمیم‌های سطح مالک را درباره تغییر کاربری، تأمین مالی مجدد، و فروش اتخاذ می‌کنند و اغلب بر سایر مدیران املاک نظارت می‌کنند

صلاحیت یک مدیر املاک یا ساختمان فردی برای عنوان CPM بر اساس آموزش، تجربه و تعداد واحدهای تحت مدیریت تعیین می‌شود. عنوان ARM علاوه بر آموزش و تجربه، اندازه ملک را نیز در نظر می‌گیرد.

• ✓صلاحیت CPM بر پایه آموزش، تجربه و تعداد واحدهای تحت مدیریت است
• ✓صلاحیت ARM معیار اندازه ملک را به معیارهای آموزش و تجربه اضافه می‌کند

قانون ۱۹۴۳ اشخاصی را که به‌عنوان کارگزاران یا فروشندگان مواد معدنی، نفت و گاز به فعالیت تجاری اشتغال داشتند ملزم می‌کرد که از اداره، مجوز مواد معدنی، نفت و گاز (M.O.G.) دریافت کنند. در سال ۱۹۶۷، مجوز فروشندگی M.O.G. به دلیل کاهش جذابیت متوقف شد، اما طبقه‌بندی کارگزاری حفظ شد. کارگزاران املاک در صورتی به مجوز M.O.G. نیاز نداشتند که انتقال منافع معدنی، نفتی یا گازی نسبت به فروش، اجاره یا معاوضه املاک و مستغلات «کاملاً جنبی» بود؛ در غیر این صورت، یک مجوز ویژه M.O.G. برای حداکثر ده معامله در سال لازم بود.

• ✓قانون ۱۹۴۳ مجوز جداگانه M.O.G. را برای کارگزاران و فروشندگان الزامی کرد.
• ✓مجوز فروشندگی M.O.G. در سال ۱۹۶۷ متوقف شد؛ طبقه‌بندی کارگزاری حفظ شد.
• ✓کارگزاران املاک در صورتی به مجوز M.O.G. نیاز نداشتند که انتقال منافع معدنی، نفتی یا گازی نسبت به معامله املاک و مستغلات «کاملاً جنبی» بود.
• ✓یک مجوز ویژه M.O.G. به دارنده مجوز املاک اجازه می‌داد حداکثر ده معامله M.O.G. در سال انجام دهد.

در سال ۱۹۸۴، قوانین صدور مجوز برای کارگزاران مواد معدنی، نفت و گاز بیشتر ساده شد تا با قوانین مربوط به کارگزاران املاک و مستغلات هماهنگ شود. این ساده‌سازی، الزامات ضمانت‌نامه و گزارش فصلی را که پیش‌تر بر کارگزاران M.O.G. اعمال می‌شد، حذف کرد.

• ✓قوانین ۱۹۸۴ مجوزدهی کارگزاران M.O.G. را با الزامات کارگزاران املاک و مستغلات هماهنگ کرد
• ✓تغییرات ۱۹۸۴ الزامات ضمانت‌نامه و گزارش فصلی را حذف کرد

با استفاده از سال ۳۶۰ روزه، برای یافتن بهره ۳۰ روزه با نرخ ۱۲٪ یا ۶۰ روزه با نرخ ۶٪، فقط ممیز اعشار را دو رقم به سمت چپ ببرید. چون ۱۲٪ در سال معادل ۱٪ در ماه است، و ۱٪ یکصدم است، جدا کردن دو رقم در واقع تقسیم بر ۱۰۰ است. مثال: ۸۴۳۲٫۶۷ دلار با ۱۲٪ برای ۳۰ روز = ۸۴٫۳۳ دلار.

• ✓برای ۳۰ روز با ۱۲٪ یا ۶۰ روز با ۶٪، ممیز اعشار را دو رقم به سمت چپ ببرید
• ✓۱۲٪ در سال معادل ۱٪ در ماه است
• ✓جدا کردن دو رقم در واقع تقسیم بر ۱۰۰ است

میانبرهای ذهنی سریع برای نرخ‌های رایج وجود دارد: ۴٪—مبلغ اصل را در روزها ضرب کنید، رقم سمت راست را حذف کنید، بر ۹ تقسیم کنید؛ ۵٪—در روزها ضرب کنید، بر ۷۲ تقسیم کنید؛ ۶٪—در روزها ضرب کنید، رقم سمت راست را حذف کنید، بر ۶ تقسیم کنید؛ ۸٪—در روزها ضرب کنید، بر ۴۵ تقسیم کنید؛ ۱۰٪—در روزها ضرب کنید، بر ۳۶ تقسیم کنید.

• ✓۵٪: در روزها ضرب کنید و بر ۷۲ تقسیم کنید
• ✓۶٪: در روزها ضرب کنید، رقم سمت راست را حذف کنید، بر ۶ تقسیم کنید
• ✓۸٪: در روزها ضرب کنید و بر ۴۵ تقسیم کنید
• ✓۱۰٪: در روزها ضرب کنید و بر ۳۶ تقسیم کنید

برای ۷٪، بهره ۶٪ را محاسبه کنید و یک‌ششم آن مبلغ را اضافه کنید. برای ۹٪، اصل مبلغ را در تعداد روزها ضرب کنید، رقم سمت راست را حذف کنید و بر ۴ تقسیم کنید.

• ✓۷٪: بهره ۶٪ را محاسبه کنید و یک‌ششم آن را اضافه کنید
• ✓۹٪: در تعداد روزها ضرب کنید، رقم سمت راست را حذف کنید، بر ۴ تقسیم کنید

برای نرخ‌ها و روزهای غیراستاندارد، بهره را به‌صورت نسبی محاسبه کنید: ۶٪ را برای ۶۰ روز حساب کنید، برای ۳٪ نصف آن را بگیرید، و برای ۹٪ اضافه کنید. سپس بهره روزهای کسری را اضافه کنید (۶ روز = ۱/۱۰ از ۶۰ روز؛ ۳ روز = ۱/۲ از ۶ روز). مثال: $7397.64 با ۹٪ برای ۶۹ روز = $127.61.

• ✓بهره ۶ روز = ۱/۱۰ بهره ۶۰ روز
• ✓بهره ۳ روز = ۱/۲ بهره ۶ روز
• ✓بهره دوره کامل و روزهای کسری را برای مجموع ترکیب کنید