48 トピック · 2026-09-17 更新
証書（deed）は譲渡人（grantor）から譲受人（grantee）へ所有権（title）を移転する。グラント・ディード（grant deed）は限定保証証書であり、以前に譲渡していないことおよび譲渡人が設定した権利負担（encumbrance）がないことを保証する。保証証書（warranty deed）は完全な保証を含む。特別保証証書（special warranty deed）は譲渡人の所有期間中の瑕疵についてのみ保証する。権利放棄証書（quitclaim deed）は保証なしでいかなる権益も放棄する。贈与証書（gift deed）には対価（consideration）がない。
記録とは、郡記録官に文書を提出して保管させることにより、公衆に対する（推定/法定の）通知を行うものです。請求権の優先順位は一般に記録の時刻と日付に基づき、最も早く記録されたものが優先されます。公的記録は土地に関する事項について推定通知を与えます。
タイトル保険は、所有者または貸し手を、欠陥のある権原や市場性のない権原などの一定の損失から保護します。標準証券は登記済み事項を補償し、ALTA（拡張）証券は、未登記の建設業者先取特権、地役権、測量事実、水利/鉱物権、占有者などの追加リスクを補償します。例外は除外される特定事項であり、免責事項は一般的に除外される事項です。
権原調査書（abstract of title）は、所有権の継続性を示すすべての譲渡および法的手続を要約する。権原の連鎖（chain of title）は、当初の特許（original patent）からの譲渡をたどる。市場性のある権原（marketable title）は、合理的な買主が受け入れる権原である。外観上の権原（color of title）は良好に見えるが、事実上の権原ではない。権原上の瑕疵（cloud on title）は、除去されるまで権原を損なう。
承認(Acknowledgment)とは、署名者がその証書を自らの自由な行為として作成したことを、権限を有する公務員(公証人)の面前で正式に宣言することである。公証人は承認を受理し、証明書に署名し、公印を押印する。検証(Verification)とは、証書の内容の正確性に関する宣誓陳述である。
代理人関係とは、本人と代理人の間に成立する契約（明示的または黙示的、書面または口頭）に基づく関係であり、代理人は第三者との取引を行うために雇用されます。代理人は本人の権限を持って本人のために行動します。実際の権限（Actual Authority）は本人によって明示的に与えられるか、法律によって与えられます。裁量権は代理人が判断に基づいた決定を下すことができるようにします。権限の委任は代理人の権限を他者に付与することです。
受信者責任とは、仲介人と依頼人のように信頼と信用の立場にある人物を指します。受信者責任は、仲介人が依頼人に対して最高の誠実さをもって行動し、わずかな虚偽表示、隠蔽、強要または圧力によって利益を得てはならないことを要求します。無報酬の仲介人（無給）は、仲介行為を引き受けた時点で誠実に行動する義務が生じます。
リスティングは、不動産に関するサービスを行うために委任者と仲介人の間で交わされる雇用契約です。独占仲介権（エクスクルーシブ・エージェンシー）リスティングは、いかなる仲介人を通じて売却された場合に仲介人に手数料を支払いますが、所有者が仲介人を介さずに売却した場合は手数料を支払いません。独占売却権（エクスクルーシブ・ライト・トゥ・セル）リスティングは、リスティング期間中にいかなる仲介人または所有者によって売却された場合に仲介人に手数料を支払います。手数料は仲介人の報酬で、通常は売却価格の一定割合です。
双方代理とは、エージェントが同一の取引において両主人を同時に代理する場合です。緊急必要性はエージェントに拡大された権限を与え、主人の明らかな利益のためには指示に従わない権力を含み、指示を得る時間がない場合も含まれます。事実上の弁護士は、限定的または一般的な委任状（Power of Attorney）に基づいて権限を付与されます。
独立契約者は他者のために行動しますが、最終的な結果を販売し、結果を達成するための方法は他者の支配を受けません。これは、代理人の行為と方法が委任者によって指示される可能性があるという点で異なります。
市場価値とは、競争的で開放的な市場において、公正な売却条件の下で、買い手と売り手が慎重で知識に基づいて行動し、不当な圧力を受けない場合に不動産が取引される最高価格です。
市場データアプローチは、3つの鑑定評価方法の1つで、最近売却された類似タイプの不動産を対象不動産と比較する方法です。住宅用不動産の比較に一般的に使用されます。
代替原価は、現代的な材料と基準を使用して、同等の効用性を持つ構造物に置き換えるのにかかる費用です。再現原価は、同じ品質と設計で対象物を正確に複製するのにかかる費用です。
物理的劣化は摩耗による価値喪失です（治癒可能および治癒不可能）。陳腐化は、時代遅れの設計による需要の減少に起因する損失であり、機能的または経済的である可能性があります。
プロッテージは、隣接する2つ以上の区画が単一所有権の下で結合され、より大きな区画として使用される際に生じる価値の増加を意味し、アッセンブリー（assemblage）とも呼ばれます。プロッテージ増分は、所有権の結合によって生じた増価です。
主要な鑑定評価原則: 代替原則は同等の代替物のコストによって最大価値を設定し、進展原則はより高い価値の隣接不動産の近くにある低い価値の不動産を向上させ、需給は価値に影響を与え、過剰生産性は土地価値を固定します。
叙述的鑑定評価は、価値結論を導き出すために使用されたすべての事実的資料、技法および方法の要約です。数量調査は、原材料および施工費を詳細に記述する高度に技術的な原価見積方法（価格算出）です。
不動産協会/理事会は任意団体であり、その会員は不動産事業のいずれかの段階に従事しています。地域協会/理事会の会員になると、自動的にCALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORSおよびNATIONAL ASSOCIATION OF REALTORSの会員になります。これは三者間協定として知られています。準会員資格は、金融機関、信託会社、タイトル会社、エスクロー会社に開放されています。
業界団体とは、同一の産業または業種に携わる独立した競争関係にある事業体による自発的な非営利組織であり、業界の問題を解決し、その進歩を促進し、そのサービスを向上させるために設立される。
カリフォルニア不動産協会（California Real Estate Association）は1905年にロサンゼルスで設立され、1975年1月1日に正式名称をCALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORSに変更した。カリフォルニアの先駆的組織には、サンディエゴ不動産委員会（San Diego Realty Board、1887年）とサンノゼ不動産委員会（San Jose Real Estate Board、1896年）がある。CARの目的は、会員に奉仕し、自由企業を促進し、不動産を所有する権利を守ることである。
不動産の売却で協力する仲介人が手数料を分割するための契約は違法ではなく、公序良俗に反せず、書面作成が必要とされない他の契約と同様に強制される。パートナーシップまたはジョイントベンチャーは設立されない。原因仲介人である協力仲介人は、リスティング仲介人から売却仲介人の分け前を回収することができる。元の仲介人は、委任人との合意によって協力仲介人の分け前を奪うことはできない。所有者が指定された手数料を支払うという暗黙の保証があり、協力仲介人が同意しない限り、元の仲介人は低い合意金額に関わらず協力仲介人に対して責任を負う。リスティング仲介人は、リスティング仲介人が売主から実際に手数料を受け取った場合にのみ、協力仲介人に対して責任を負う。
オープンリスティングの下では、所有者がブローカーから紹介されていない者に売却しても、リスティングに違反せず、責任も生じません。オープンリスティングに終了日がない場合、所有者は、ブローカーの失敗を利用してエージェントの見込み客と直接取引することはできません。一定期間撤回不能な代理契約であっても、所有者がその期間内に、エージェントが事前に交渉したことのない者に売却することを妨げません。
手数料の金額は、ブローカーの雇用契約で定められる。読む能力の欠如や理解を妨げる詐欺がない限り、署名した当事者は明示条項に拘束される。報酬は通常、購入価格の割合である。金額が明記されていない場合、法律は、近隣で同種のサービスに対して課される通常または慣習的な手数料を支払う約束を黙示的に認める。所有者が提示価格を下回る申し出を受け入れる場合、リスティング契約と手付金領収書は通常、手数料の支払いを明示的に定めている。
MLBは住宅ローンオリジネーションの重要な供給源となりました。「オリジネート」という用語は時間とともに拡大しました。
カリフォルニア州のモーゲージ・ローン・ブローカー（MLB）は、民間投資家／貸し手からの資金に依拠して融資を実行し、組成し、伝統的に不動産のエクイティに基づいています。
垂直建設ローンは標準的なローン処理を超える追加の文書が必要です：現在の予備報告書（期日延長付き）、土地測量（ALTA拡張担保用）、土壌報告書、地質学的危険報告書、環境影響報告書または否定的意見書、コスト内訳を含む請負業者の履歴書および建設契約書、設計専門家契約書および下請業者の入札、政府承認（例：沿岸委員会）、USPAPに従った「現在のままの」および「完工時の」価値を示す鑑定評価、細分化された土地法遵守の証拠、および保険証券です。
土地開発または建設ローンを担保するローン書類は独特であり、建設ローンおよび担保契約、UCC-1の提出、請負業者/下請業者/設計専門家との契約の譲渡、図面、仕様書および建築許可の譲渡を含みます。手続きを進める前に、精通した法律顧問による審査を受けるべきです。
債権者/貸主は、TILAおよびレギュレーションZ（226.16および226.24に基づく広告要件を除く）への遵守の証拠を、開示が求められ、または措置が求められた後2年間保持しなければならない。執行機関は、より長い保持期間を要求することができる。
債権者/貸し手は、TILAおよびレギュレーションZを執行する責任を負う機関が、コンプライアンスの目的で関連記録を検査することを許可しなければならない。
シンジケートの利用増加により、1969年に不動産シンジケート法（Business and Professions Code 第10250条以下）が制定され、1970年1月2日に施行された。これは、不動産投資のみを唯一の目的として設立され、100人以下の者が受益所有する非法人シンジケートにのみ適用された。これらの募集に対する管轄権は法人局から不動産局に移管されたが、その他のシンジケート募集（例：石油・ガス）は法人局に残った。
1978年1月1日付で不動産シンジケート法が廃止され、すべての不動産シンジケート持分募集の規制は再び法人局に委ねられた。投資資金を集める特定の事業形態は証券募集に該当する場合があり、その場合、主催者は法人局から許可または免除を申請しなければならない。
1977年の立法は企業法セクション25206を追加し、不動産ブローカーが企業省からブローカー・ディーラー免許を取得することなく、特定の種類の担保権益を売却することを可能にしました。また不動産法に規定を追加し、ブローカーが不動産シンジケート権益の売却、交換または取引に関する取引において特定の企業法規定または企業省長官規則に違反する場合、懲戒処分の根拠とすることを定めました。ブローカーは企業省公開状第62-C号（1980年7月2日）を参考にすべきです。
鑑定評価報告書には次を含める必要があります：ドル建ての最終価値意見、価値基準日（過去、現在、または将来）、法的記述を含む適切な物件記述、推論の余地、市場および事実データ、ならびに免許番号を含む署名/認証。要件はUSPAP基準1および2に定められています。
レター報告書は、地域に精通した依頼者向けの制限付使用報告書（基準規則2-2(c)）です。フォーム報告書は、貸付機関が使用する要約報告書（基準規則2-2(b)）で、例としてURARやSRIPARがあります。ナラティブ報告書は、自己完結型報告書（基準規則2-2(a)）であり、法廷や遠方の依頼者向けの完全な文書です。
鑑定評価は、所有権の移転、資金調達および信用、課税（ad valorem、従価税）、収用、保険、ならびに詐欺、損害、遺産分割事件などのその他の理由に使用される。課税目的では、土地ではなく改良物のみを減価償却できる。
不動産の法的記載、正確な住所、敷地面積/寸法、最寄りの交差道路との位置関係、地役権/制限/留保、評価者パーセル番号（APN）、評価額および税額、ならびに用途地域または街路パターンの変更を確認するには、公的記録を調査しなければならない。
鑑定評価を裏付けるには、一戸建て用の更地の売買を取得して検証し、同一近隣区域内の建物付き一戸建て住宅の売買を比較目的で記録する必要があります。
両法は、サブディビジョンについて共通の核心的定義を有しており、それは改良済みまたは未改良の土地を、即時か将来かにかかわらず、売却、賃貸、または資金調達を目的として分割することである。
分割土地法（Subdivided Lands Law）と分割図法（Subdivision Map Act）は、筆の基準、除外事項、および様々な不動産タイプの適用範囲において大きく異なります。
不動産の売却に関して、ブローカレッジ業務は次のように分けられます。リード、紹介、直接訪問によるリスティングの確保（在庫の形成）、広告による買主の開拓、買主と売主の交渉または「意思の一致」の形成、そしてクロージングの支援（必要な証書による不動産の移転）。会社はリスティングを巡って競争しますが、買主を見つけるために他のブローカーと協力します。
不動産管理者には3つの種類があります。個人プロパティマネージャーは、1人以上のオーナーのために不動産を管理する不動産ブローカーです。個人ビルディングマネージャーは、プロパティマネージャーまたはオーナーに雇用され、通常は単一の大規模物件を管理します。レジデントマネージャーは、ブローカー、管理代理人、またはオーナーに雇用され、アパート建物をパートタイムまたはフルタイムで管理します。
個人の不動産または建物のマネージャーがCPMデジグネーションの資格を得るかどうかは、研修、経験、および管理するユニット数によって決まります。ARMデジグネーションでは、研修と経験に加えて、不動産の規模も考慮されます。
1943年の法令は、鉱物、石油およびガス仲介人または販売員として事業を行う者が、部門からの鉱物、石油およびガス（M.O.G.）免許を取得することを要求しました。1967年に、需要の減少により M.O.G. 販売員免許は廃止されましたが、仲介人の分類は保持されました。不動産ブローカーが鉱物、石油またはガスの利権移転が不動産の売却、賃貸または交換に「付随的」である場合、M.O.G.免許は必要ありませんでした。それ以外の場合は、年間最大10件の取引のための特別な M.O.G. 許可が必要でした。
1984年、鉱物・石油・ガスブローカーの免許法は、不動産ブローカーに関する法律に適合するようさらに簡素化された。この簡素化により、以前M.O.G.ブローカーに課されていた保証および四半期報告書の要件が撤廃された。
360日法を用いる場合、12%で30日、または6%で60日の利息を求めるには、小数点を左に2桁移動するだけでよい。年12%は月1%に等しく、1%は100分の1であるため、2桁を切り離すことは100で割ることになる。例：$8432.67を12%で30日 = $84.33。
一般的な利率には素早い暗算のショートカットがあります：4%—元金に日数を掛け、右端の数字を切り捨て、9で割る；5%—日数を掛けて72で割る；6%—日数を掛け、右端の数字を切り捨て、6で割る；8%—日数を掛けて45で割る；10%—日数を掛けて36で割る。
7%の場合は、6%の利息を計算し、その金額の1/6を加えます。9%の場合は、元金に日数を掛け、右端の数字を切り取り、4で割ります。
非標準の利率と日数については、比例で利息を計算します: 6%を60日分計算し、3%はその半分を取り、9%はそれらを足します。次に端数日数の利息を加えます（6日 = 60日の1/10、3日 = 6日の1/2）。例：$7397.64を9%で69日間 = $127.61。
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