Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · 不動産 · 日本語

一戸建て住宅の鑑定評価は、通常、比較可能な物件の売買価格に基づいて行われます（市場／売買比較アプローチ）。建設当初の原価は、古い住宅を鑑定評価する際に最も重要でない要素です。

• ✓一戸建て住宅は主に売買比較アプローチによって鑑定評価される
• ✓古い住宅の鑑定評価では、建設当初の原価が最も重要でない要素である

資本還元の目的で純収益を算出するために、不動産鑑定士は賃料損失および空室に対する引当額を控除する。借入費用、連邦所得税、減価償却引当金は資本還元のために控除されない。

• ✓空室および賃料損失に対する引当額は、純収益に達するために控除される
• ✓借入費用、所得税および評価益準備金は資本還元に使用されない

不動産鑑定士は、有効総収入を算出するにあたり、潜在的総収入から空室（および貸倒損失）を控除する。

• ✓有効総収入 = 潜在的総収入 − 空室および貸倒損失
• ✓税金や修繕費などの営業費用は、純営業収益に至るために後で控除される

「何らかの原因による価値の損失」は減価の一般的な定義です。減価には物理的劣化、機能的陳腐化、経済的（外部）陳腐化が含まれます。

• ✓減価とは、何らかの原因による価値の損失である
• ✓減価には、物理的、機能的、経済的陳腐化の3つの形態がある

経済的陳腐化は、新たなゾーニング法、都市の主要産業の移転、改良物の不適切な配置など、不動産の外部の要因によって生じます。古くなったキッチンは機能的陳腐化であり、経済的陳腐化ではありません。

• ✓経済的陳腐化は外部/敷地外の要因に起因する
• ✓古くなったキッチンは経済的陳腐化ではなく機能的陳腐化である

土地価値は収益を還元することにより推定できます。価値 = 年間収益 ÷ 還元利回り。例：月額1,400ドル = 年額16,800ドルを11%で割った額は約152,700ドル（選択肢の中で最も近い回答）の範囲。

• ✓価値 = 純年間収益 ÷ 還元利回り
• ✓還元する前に月額賃料を年間収益に換算する

収益率 = 年間純収入 ÷ 投資額。例: 月$12,000 = 年$144,000、$1,800,000の投資で = 8%の収益率。

• ✓収益率 = 年間収入 ÷ 投資額（価値）
• ✓収益率を計算する前に、月収入を年換算する必要がある

リアルティストは、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、障害、家族状況、性的指向を理由として、売買/賃貸、広告、融資、または専門的サービスの提供において、いかなる者も差別してはならない。リアルティストは、これらの保護対象区分に基づいて不動産の使用または占有を制限する契約を設定、強化、または拡張してはならない。

• ✓禁止される差別事由：人種、肌の色、宗教、性別、出身国、障害、家族状況、性的指向
• ✓差別禁止は、売買、賃貸、広告、融資、および専門的サービスに適用される
• ✓リアルティストは、保護対象区分による占有を制限する制限的契約を強化してはならない

リアルティストは、法律事務の無資格執行を行ってはならず、利害上必要な場合は法律顧問に助言を求めるよう促すべきである。リアルティストは、自身の立場または金銭的利益をすべての当事者に知らせなければならず、すべての当事者が署名した書面による同意がない限り、双方の当事者から手数料を受け取ってはならない。不動産所有権に対する個人的利益は、取引の開始時点で開示しなければならない。

• ✓リアルティストは、すべての当事者の書面による同意なしに、双方の当事者から手数料を受け取ることはできない
• ✓不動産に対する個人的利益は、取引の開始時点で開示しなければならない
• ✓リアルティストは、法律事務の無資格執行を行ってはならない

リアルティストは、他人に属する金銭で信託に置かれたすべての金銭を、適切な金融機関の特別なエスクロー口座に保管し、当該金銭を自己の資金と混同してはならない。所有、使用、または占有のためのすべての契約は書面で作成され、すべての当事者またはその権限ある代理人によって署名されなければならない。

• ✓他人に属する信託金銭は特別なエスクロー口座に保管しなければならない
• ✓リアルティストは信託資金を自己の資金と混同してはならない
• ✓所有、使用、または占有のための契約は書面で作成され、すべての当事者によって署名されなければならない

リアルティストには、不実表示、非倫理的行為、および詐欺から公衆を保護する義務があり、すべての物件を誇張、隠蔽、欺瞞、または誤解を招く情報なしに、専ら長所のみに基づいて提供しなければなりません。リアルティストは、倫理規範を完全に遵守する責任を決して免除されません。

• ✓リアルティストは、誇張や隠蔽なしに、専ら長所のみに基づいて物件を提供しなければならない
• ✓リアルティストは、倫理規範を遵守する責任を決して免除されない
• ✓リアルティストは、不実表示および詐欺から公衆を保護しなければならない

物件を売買または賃貸のために提供する前に、リアルティストは所有者または権限を有する代理人の書面による承認を取得し、承認書の写しを署名者各人に交付し、当該物件に関する関連する事実を十分に把握しなければならない。物件は常にリスティング契約で設定された価格で提供されるべきである。

• ✓リアルティストは、物件を提供する前に所有者から書面による承認を取得しなければならない
• ✓承認書の写しは各署名者に交付されなければならない
• ✓物件はリスティング契約で現在設定されている価格で提供されるべきである

地役権とは、一方の当事者が他人の土地に対して有する、特定の目的に限定された権利、特権、または利益である。利益を受ける土地は要役地であり、負担を負う土地は承役地である。「排他的」と記載されていない限り、所有者は地役権を妨げない方法でその土地を依然として使用できる。

• ✓要役地は利益を受け、承役地は負担を負う
• ✓付属地役権は、証書に記載がなくても、要役地の譲渡時に自動的に移転する
• ✓「排他的」でない限り、承役地の所有者は地役権区域を妨害しない形で依然として使用できる

5年間の継続的で中断されない使用により、時効地役権が成立します。これは、使用が敵対的/逆行的(許可なし)、公然と周知され、排他的(私的権利を主張)、そして権利主張の下で行われる場合に発生します。税金の支払いは、時効には一般的には必須ではありません(ただし逆行的占有には必須です)。

• ✓時効地役権は、敵対的で、公然と周知され、排他的で、権利主張の下での5年間の使用を必要とします
• ✓税金の支払いは時効地役権には不要です(ただし逆行的占有には必要です)
• ✓必要による方法は、譲渡によって筆地が孤立し、他のアクセス方法がない場合に発生します

付随地役権は要役地に付着し、これに「属する」地役権である（例：入出・通行、共用壁、支持、CC 801.5に基づく太陽光地役権）。人的地役権は要役地を持たず、保有者に個人的に帰属する（例：公益事業会社の電柱・電線）。曖昧な場合、裁判所は付随地役権として構成することを好む。

• ✓付随地役権は土地に付着し、要役地とともに移転する
• ✓人的地役権は要役地のない個人的権利である（例：公益事業）
• ✓証書が不明確な場合、土地に付着可能な地役権は付随地役権として解釈される

地役権は、明示的付与・留保、法律上の黙示、または長期使用（時効取得）によって発生し、さらに合意、必要性、公共用提供、収用、区画図参照、禁反言によっても発生する。登記された証書または文書は推定通知を付与する。永続的地役権の付与者は、承役地の完全所有権者でなければならない。地役権はゾーニング法規/法律に違反することはできない。

• ✓地役権は、明示的付与・留保、黙示、または時効取得によって発生する。
• ✓承役地の完全所有権者（または完全所有権を処分する権限を有する者）のみが、永続的地役権を付与できる。
• ✓ゾーニング条例に違反する地役権は執行不能であり、その合意は無効である（Baccouche v. Blankenship）。

地役権は、明示的な放棄、法的手続き、時効的地役権の5年間の不使用、放棄、優位地と従属地の所有者への統合、従属地の滅失、または時効取得によって終了することができます。付与によって取得した地役権は、不使用によって失われることはありません。

• ✓時効的地役権は5年間の不使用により終了することができますが、付与された地役権は不使用により失われることはできません
• ✓優位地と従属地が1人の所有者に統合されると、地役権は終了します
• ✓放棄、明示的な放棄、または従属地の滅失は、地役権を終了させることができます(民法第811条)

金銭的損害賠償が不十分な場合、衡平法上の裁判所は被告に履行を命じることができる。すべての土地は独特であるため、不動産を譲渡する合意の違反は、金銭によって十分に救済されないものと推定される。救済は一般に相互的でなければならないが、法律は、反対給付が実質的に履行され又は保証されている場合には強制を認めている。

• ✓金銭的損害賠償が不十分な場合、特定履行が認められる
• ✓土地は独特であると推定されるため、違反は金銭によって十分に救済されない
• ✓救済は一般に相互的でなければならない

特定履行は、不十分な対価しか受け取っていない当事者に対して強制することはできない。公正かつ合理的な価格が必要であり、交渉中に受けたより高い申し出は提示されなければならない。同意が詐欺、不実表示、または不公正な行為によって得られた場合、特定履行は強制できない。買主は常に取引可能な権原を得る権利があり、それは売主が譲渡する義務を負う時点で求められる。

• ✓特定履行には適切な（公正かつ合理的な）対価が必要である
• ✓交渉中のより高い申し出は本人に提示されなければならない
• ✓買主は譲渡時点で常に取引可能な権原を得る権利がある
• ✓エージェントは形式と実質の両面において完全な善意で行動しなければならない

放棄を認める条項（例：賃借人のクイットクレーム権）は契約の相互性を奪い、特定履行を妨げる。対価に支えられたオプションは特定履行が可能であり、所有者は合意された期間中にこれを撤回できない。オプションの行使は特定履行を生じさせる売買契約を創設し、訴訟提起によって相互性が確立される。

• ✓放棄条項は相互性を破壊し、特定履行を妨げる
• ✓対価に支えられたオプションはその存続期間中は撤回できない
• ✓オプションの行使は特定履行により強制できる売買契約を創設する

法律により、以下は特定履行を強制することができない：人的サービスの提供；他人を人的サービスに雇用すること；自らに法的権限のない行為；第三者の同意を得ること；および条件が不確実すぎる合意。夫婦共有の不動産を譲渡・担保提供し、または1年を超えて賃貸するには、配偶者双方が参加しなければならない。

• ✓人的サービス義務は特定履行を強制することができない
• ✓第三者の同意を得る合意は特定履行を強制することができない
• ✓夫婦共有の不動産を譲渡または担保提供するには、配偶者双方が参加しなければならない
• ✓一部履行を強制することができないため、すべての共有者の署名を取得すべきである

エスクローの取消しは、必然的に売買契約を取り消しまたは解除するものではない。Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939において、裁判所は、エスクローの合意による取消しがその基礎となる売買契約を解除しなかったと判示した。取消しは取引をその場で停止させる（第三者の手数料および清算損害賠償の可能性を条件とする）一方、解除は当事者を取引前の状態に戻す。取消しまたは解除の決定を実行するブローカーは、すべての当事者が単にエスクローを取消すことではなく、まさにその取消しまたは解除に書面で合意することを確保すべきである。そうでなければ、当事者は特定履行または損害賠償の権利を保持することがある。

• ✓エスクローの取消しは、売買契約を自動的に取り消しまたは解除するものではない（Cohen v. Shearer, 1980）
• ✓取消しは取引をその場で停止させ、解除は当事者を取引前の状態に戻す
• ✓売買契約が取り消されまたは解除されない場合、当事者は特定履行または損害賠償の権利を保持することがある

借用証書は債務の証拠であり、借主の支払約束である。担保証書は不動産を担保とする。

• ✓借用証書は主要な証書であり、信託証書または抵当権と矛盾する場合、通常は借用証書が優先する。
• ✓信託証書または抵当権は、記載された不動産を債務の担保とする担保証書である。

流通可能性のある有価証券は、一定の金額を確定された時間またはオンデマンドで支払うための書面上の無条件の約束または指図です。

• ✓流通可能性のある有価証券は、発行者/振出人により署名され、米ドルで一定金額を支払うための無条件の約束を含み、請求時または確定された時間に支払可能であり、保有者または無記名人に支払可能でなければなりません
• ✓すべての要素が存在する必要があり、1つ欠けている場合、その有価証券は通常の契約と同様に譲渡可能なだけです
• ✓約束手形は『2者間の有価証券』であり、小切手と為替手形は『3者間の有価証券』です

交渉は手形を譲渡して譲受人が所有者(holder)となり、裏書は手形を譲渡します。

• ✓記名式手形は配達、承諾および必要な裏書によって交渉され、無記名式手形は配達と承諾によって交渉されます。
• ✓裏書の種類：白地式(blank)、特定式(「指定人命令で支払う」)、制限式(「預金目的のみ」)および限定式(「遡求責任なし」)
• ✓アロンジは、裏書のためのスペースがない場合に手形に確実に付着された用紙です。
• ✓B&P Code 10233.2に基づき、モーゲージ・ローン・サービング・エージェントは、信託証書/譲渡権が記録されている場合、占有を保持することにより配達を完成させることができます。

約束手形と信託証書が衝突する場合、通常は約束手形が優先するが、担保は約束手形に従う。

• ✓約束手形の譲渡または裏書は、信託証書または抵当証書に記載された担保を伴う。
• ✓1972年7月1日以降、1～4ユニット物件に対する期限の利益喪失／譲渡時即時弁済条項は、約束手形と信託証書または抵当証書の双方に統一的に定められていない限り無効である。

信託証書またはモーゲージとともに用いられる約束手形には、7つの基本的な種類があります。

• ✓ストレート手形（利息のみを支払い、元本は特定の日に一括返済）；分割払い手形（元本と利息、または元利均等返済／バルーン返済）
• ✓アジャスタブルレート手形（指数に応じて変動）、バリアブルレート手形（所定の方向に動く）、再交渉可能手形（一定期間ごとに再設定）、要求払い手形（所持人が支払いを要求すると満期）

限定裏書（「無遡求」）は、すべての偶発債務を排除するものではない。

• ✓「無遡求」であっても、譲渡人は、証券が真正であり、正当な権利を有し、すべての先行当事者が能力を有しており、有効性を損なう瑕疵を知らないことを保証する。
• ✓表明保証を伴う包括的合意は、譲渡が遡求権付きか無遡求かにかかわらず、引き続き効力を有する。遡求権付きの譲渡が望ましい。

正当所持人とは、有価証券を価値と引き換えに、善意で、かつ瑕疵または不渡りの通知なしに取得した者である。

• ✓正当所持人は多くの人的抗弁を免れて取得し、譲渡人よりも多くの利益を享受することがある。
• ✓証書の記録は、正当所持人の地位を妨げる抗弁の通知を与えるものではない（商事法典3302）。
• ✓正当所持人の地位はTILAおよび12 CFR 226.32（高コスト・高手数料ローン）の下で制限され、MLBエージェンシー（使用者責任）により影響を受けることがある。

FTC規則は、消費者信用契約における正当所持人の権利を制限する。

• ✓16 CFR Part 433に基づき、消費者信用契約の所持人は、消費者が売主に対して主張できるすべての請求および抗弁に服する。
• ✓この規則は、不動産に関する約束手形への適用は限定的であるが、信託証書によって担保された住宅改良契約（例：サイディング）には適用される。通常の購入/建設ローンはこの規則の対象ではない。

2009年10月11日から施行されたカリフォルニア州法（SB 94、民法2944.6および2944.7）は、免許保有者や弁護士を含むいかなる者も、1～4戸の居住用住宅におけるローン条件変更または返済猶予サービスに対して前払手数料を請求または徴収することを禁止する。すべてのサービスが完全に履行されるまで報酬は支払われない。

• ✓1～4戸の居住用住宅のローン条件変更/返済猶予に対する前払手数料の禁止
• ✓契約されたすべてのサービスが履行されるまで報酬なし
• ✓賃金譲渡、リーエン、または委任状は許可されない

不動産ブローカーは、B&P 10131(d)に基づき、ローン・モディフィケーションおよび返済猶予サービスを適法に提供でき、余剰資金に関する場合を除き、モーゲージ・フォークロージャー・コンサルタント法の適用を免除される。弁護士は、その法律実務の過程および範囲内でかかるサービスを提供できる。

• ✓ブローカーはB&P 10131(d)に基づきローン・モディフィケーション・サービスを提供できる
• ✓ブローカーは余剰資金に関する場合を除き、モーゲージ・フォークロージャー・コンサルタント法から免除される
• ✓弁護士は法律実務の範囲内である場合、不動産法から免除される

ローン変更サービスを提供する者は、手数料契約を締結する前に、規定の法定通知（14ポイント太字）を提供し、借り手をHUD承認の非営利カウンセリング機関に紹介しなければならない。カリフォルニア民法第1632条に基づく言語（スペイン語、ベトナム語、タガログ語、中国語、韓国語）で提供される場合、書類は翻訳されなければならない。

• ✓手数料契約前に14ポイント太字の法定通知
• ✓通知は借り手をHUD承認の非営利カウンセリング機関に紹介する
• ✓CC 1632に基づき交渉言語に書類を翻訳する

自然人による違反は、10,000ドル以下の罰金および／または1年以下の拘禁に処され、法人その他の団体による違反は、50,000ドル以下の罰金に処されます。罰則は他の救済手段と累積的に適用されます。前払手数料の禁止規定は、延長がない限り2013年1月1日に廃止されることになっていました。

• ✓自然人による違反：10,000ドル以下の罰金および／または1年以下の拘禁
• ✓法人その他の団体による違反：50,000ドル以下の罰金
• ✓罰則は他の法的救済手段と累積的に適用される

2009年7月30日発効のモーゲージ開示改善法（MDIA）は、すべての住居を担保とする住宅モーゲージローン（購入/建設のみではない）に早期TILA開示を義務付けています。早期開示は、借り手が信用調査報告書費用以外の費用を支払う前に提供されなければなりません。TILAおよびRESPA GFE開示は、いずれの当事者への費用支払い前にも完了しなければなりません。郵送された開示は、郵送後3営業日で受領したものとみなされます。

• ✓すべての住居を担保とする住宅モーゲージローンに早期開示が義務付けられている
• ✓早期開示は、信用調査報告書費用以外の費用の支払いに先行しなければならない
• ✓郵送された開示は、郵送後3営業日で受領したものとみなされる

債権者/貸し手は、契約成立の最低7営業日前に初期開示を提供または郵送する必要があります。APRなどの重要な条件が不正確になった場合、修正された開示は契約成立の最低3営業日前に受け取る必要があります。これらの期間において、営業日とは日曜日と連邦の法定休日を除くすべての暦日を意味します。

• ✓初期開示は契約成立の最低7営業日前に提供される必要があります
• ✓修正された開示は契約成立の最低3営業日前に受け取る必要があります
• ✓これらの期間の営業日は日曜日と連邦の法定休日を除きます(5 USC 6103(a))
• ✓初期開示(貸し手公開)と待機期間では営業日の定義が異なります

ローンがオープンエンド型かクローズドエンド型かによって、区別された開示が適用されます。所有者居住用住宅に対するオープンエンド信用は、ホーム・エクイティ・プランまたはHELOCです。従来型、HUD/FHA保険、VA保証、および代替モーゲージローンで、1～4戸の住宅ユニットを担保とするものは、クローズドエンド信用の例です。開示は、コンサメーション（借り手が州法の下で契約上の責任を負う時点）の前に行われなければなりません。

• ✓所有者居住用住宅に対するオープンエンド信用はHELOC／ホーム・エクイティ・プランです
• ✓1～4戸の住宅ユニットを担保とするモーゲージローンはクローズドエンド信用です
• ✓開示はコンサメーションの前に行われなければならず、コンサメーションとは借り手が契約上の責任を負う時点と定義されます

借入人が真の個人的な財務上の緊急事態に対応するために信用を必要と判断した場合、7日または3日の待機期間は変更または免除されることがあります。借入人は、緊急事態を説明し、当該期間を明確に放棄する、日付入りで責任を負う各借入人が署名した書面による陳述書を提出しなければなりません。印刷された免除書式は禁止されています。

• ✓待機期間は、真の個人的な財務上の緊急事態の場合にのみ免除することができます
• ✓免除は、緊急事態を説明し、責任を負う各借入人が署名した日付入りの書面による陳述書でなければなりません
• ✓印刷された免除書式は禁止されています

1994年のHOEPAは、借り手の主たる住居を担保とするローンについてTILA/Reg Zを改正し、次のいずれかに該当する場合を対象とした：（1）ローン成立時（consummation）のAPRが財務省利回り（Treasury yield）を、ファースト・リーエンでは8ポイント超、ジュニア・リーエンでは10ポイント超上回る場合；または（2）総ポイントおよび手数料が、ローン金額の8%または400ドル（毎年調整；2009年は583ドル）のいずれか大きい方を超える場合。これらはSection 32または高コスト・モーゲージ・ローンと呼ばれる。

• ✓APRトリガー：ファースト・リーエンは財務省利回りより8ポイント超；ジュニア・リーエンは10ポイント超
• ✓ポイント/手数料トリガー：総ローン金額の8%または毎年調整されるドル額（2009年は583ドル）のいずれか大きい方
• ✓226.32の適用対象ローンは「Section 32」または「高コスト」モーゲージ・ローンである

標準的な開示に加えて、セクション32ローンは以下の事項について顕著な開示が必要です：借り手が自宅を失う可能性があることを警告する必要な通知；年利（APR）；定期的な支払いおよび風船支払い；変動金利ローンの場合は金利/支払いが増加する可能性があるという陳述および最大月額支払い；再融資の場合は借入総額（含まれるクレジット保険料を記載）。

• ✓次の通知を含める必要があります：「ローンに基づく義務を果たさない場合、あなたは自宅を失う可能性があります」
• ✓年利（APR）、定期支払い、風船支払い、および最大支払額を含む変動金利警告を開示する必要があります
• ✓借入額の開示は、必要な金額の100ドル以内の場合、正確であるとみなされます

セクション32モーゲージには次を含めることはできません：バルーンペイメント（5年未満のローンでは、1年未満のブリッジローンを除く）；ネガティブ・アモチゼーション；2回の定期支払を超えて統合する前払い；債務不履行後の金利引き上げ；不利なリベート方式；または前払い違約金（限られた条件を除く）。デュー・オン・デマンド条項は、詐欺、返済条件の不履行、または貸し手の担保を害する借り手の行為を除き、禁止されます。

• ✓5年未満のローンではバルーンペイメント禁止（1年未満のブリッジローンは例外）
• ✓ネガティブ・アモチゼーション禁止、2回を超える支払の統合前払い禁止、債務不履行後の金利引き上げ禁止
• ✓詐欺、返済不履行、または貸し手の担保を害する借り手の行為を除き、デュー・オン・デマンド条項は禁止

第32条から適用除外されるのは、住宅ローン取引(residential mortgage transactions)、226.33に基づくリバースモーゲージ、およびオープンエンド型クレジット/HELOCです。「手数料・報酬」には、226.4(a)/(b)の項目(利息を除く)、モーゲージブローカーに支払われたすべての報酬、合理的でない、または関連のない特定の226.4(c)(7)項目、ならびに信用保険/債務消滅保険料が含まれます。「関連会社」は、1956年銀行持株会社法(Bank Holding Company Act of 1956)に基づいて共通の支配下にある会社を意味します。

• ✓適用除外: 住宅ローン取引(residential mortgage transactions)、リバースモーゲージ(226.33)、およびオープンエンド型HELOC
• ✓手数料・報酬には、モーゲージブローカーに支払われた報酬および信用保険料が含まれる
• ✓関連会社 = 1956年銀行持株会社法に基づいて支配するか、支配されるか、または共通の支配下にある会社

第32条モーゲージは、以下の場合にのみ前払金返済ペナルティを設定できます：ペナルティは完済から2年経過後は適用されないこと；前払金返済資金が貸し手またはその関連企業による借り換えから生じる場合は適用されないこと；借り手の総月間債務返済額が完済時の月間総所得の50%を超えないこと（確認済み）；定期返済額が完済から4年間変更されないこと。

• ✓ペナルティは完済から2年間の経過後は適用されてはいけません
• ✓ペナルティは前払金返済資金の出所が貸し手またはその関連企業による借り換えである場合は適用されてはいけません
• ✓借り手の総月間債務は月間総所得の50%を超えてはいけず、返済額は4年間変更されてはいけません

以前は市場データ比較アプローチと呼ばれていました。ブローカー/セールスパーソンに最も適応性が高く、既成市場を持つ土地、住宅、および同様の改善に最適です。これは代替原則に基づいています。情報源には、売上価格、リスティング、オファー、賃料、およびリースが含まれます。

• ✓代替原則に基づいている
• ✓高い類似性と既成市場を持つ物件に最適
• ✓書類移転税 = 対価の$500当たり55セント、またはその一部
• ✓リスティング価格は予想最高値を示し、入札価格は予想最低値を示す

調整は常に比較対象物件に対して行われ、対象物件には決して行われません。比較対象物件が優れている場合は減算し、劣っている場合は加算します。比較の単位には、敷地面積、平方フィート、部屋数、戸数が含まれます。比較の要素には、金融条件、時期、売買条件、立地、物理的特性、収益が含まれます。

• ✓調整は常に対象物件ではなく比較対象物件に対して行う
• ✓比較対象物件が優れている場合は調整額を減算し、劣っている場合は加算する
• ✓推奨順序：金融条件、時期、売買条件、立地、物理的特性、その他
• ✓最も類似する比較対象物件に最大の比重を置き、調整後の価格を平均しない

長所：最も理解しやすく、ブローカー間で最も一般的で、一戸建て住宅に効率的である。短所：十分な比較事例を見つけること、過度な調整は信頼性を低下させ、市場が変化すると古い売買事例は信頼できなくなり、高インフレ/金利時には限界がある。

• ✓調整の数や金額が大きいほど、その比較事例の信頼性は低くなる
• ✓市場が変化すると、古い売買事例は信頼性が低くなる
• ✓一戸建て住宅の取引に最も効率的で一般的な方法である