46 トピック · 2026-09-17 更新
特定の文言や形式は必要ありませんが、文言は以下を満たさなければなりません。(1) 賃貸人と賃借人の関係を創設する意思を証明すること、(2) 当事者を特定すること、(3) 対象不動産を記載すること、(4) 賃料の支払時期、金額、方法を明記すること、(5) 確定した期間を定めること。
独占的代理または独占的販売権の場合、ブローカーは他のリスティング形態に適用される履行要件を必ずしも満たす必要はありません。所有者による売却、他のエージェントを通じた売却、または所有者による市場からの物件引き上げによってブローカーが履行を妨げられた場合、ブローカーは通常、リスティング契約に基づく手数料を受け取る権利があります。
時に、仲介手数料支払いの唯一の書面による約束は、買主と売主の間の購入契約(預金領収書)に含まれることがあります。仲介手数料請求権を保護するため、仲介業者は上場が申し込み後数時間以内に終了した場合でも、別個の仲介手数料契約を取得すべきです。売主が拒否する場合、仲介業者は預金領収書に依存しなければなりません。売主が強制可能な義務を負うかどうかは、多くの場合、仲介手数料条項の表現に依存します。カリフォルニア州営業職業法(Business and Professions Code)§ 10147.5は、すべての契約(上場または預金領収書)が仲介手数料請求権を設定または変更する場合、委任者に仲介手数料交渉可能性通知を提供することを要求しています。
ブローカーの手数料回収は雇用契約（リスティング）に基づきます。売買契約の締結は、エージェントが所有者にとって受諾可能な申し出を提示したことを証明するため重要です。
収益物件について、貸付機関は担保物件のキャッシュフローに依拠します。NOIは次のように計算されます。予想総賃料にその他収入を加えると総収入となり、空室率を差し引くと実効総収入となり、営業費用を差し引くと純営業収益（NOI）となります。デット・カバレッジ・レシオ（DCR）は、年間NOIを年間モーゲージ債務返済額で割ったものです。アパートの貸付機関は1.15:1.0を要求することがあり、より高リスクの商業用物件は1.25:1.0を要求することがあります。
投資適格の商業用ローンは4つの分析カテゴリーを使用します：流動性（流動資産対流動負債、2対1の比率が許容）、レバレッジ（負債対資本、経験則で3対1から4対1）、活動性（収入対総資産比率）、収益性（純資産利益率、利回り分析/IRR）。流動資産には現金と1年以内に回収される売掛金が含まれ、流動負債は1年以内に返済すべき債務です。
自己使用収益物件では、返済の主な原資は借り手の事業であり、事業収入およびその他の収入源と経費および個人債務を比較するグローバル・キャッシュフロー分析が必要です。SBA保証ローンでは、ゴーイング・コンサーンとしての事業の存続可能性が不可欠です。ノンリコースの単一テナント建物では、テナントの財務力と長期的な存続可能性を評価します。
高コスト／高価格住宅モーゲージローンとは、借り手の主たる住居を担保とする消費者信用取引で、APRが同等の取引の平均プライム・オファー金利を超えるものをいいます。この規定は、金利がプライム・オファー金利を、第一順位抵当権ローンでは1.5パーセントポイント以上、劣後抵当権ローンでは3.5パーセントポイント以上上回る場合に適用されます。連邦準備制度理事会（FRB）のH-15発表はプライム・オファー金利を提供します。
エスクロー口座を設定する前に、債権者/貸し手は分析を行い、最低月末目標残高がゼロになるようにする。債権者/貸し手は予期しない支払のためにクッションを課すことができるが、クッションはエスクロー口座からの推定年間支払総額の6分の1（1/6）を超えることはできない。ローン書類がより低いクッション限度を定めている場合、そのローン書類が優先する。
インパウンド口座に保有される資金は、カリフォルニア州の認可された預託機関に保持しなければならず、投資する場合はカリフォルニア州内の住宅または事業にのみ投資しなければなりません。貸し手が1～4戸建て住宅ユニットを担保とするローンを実行または購入し、インパウンド口座を設定する場合、借り手に対して年率最低2％の単利を支払わなければなりません。維持費または支払手数料は認められません。インパウンド資金は信託資金です。
RESPAが要求する第5の開示書類は初回エスクロー（インパウンド）口座明細書であり、連邦関連モーゲージローンについて債権者/貸付機関が設定したエスクロー口座を説明するものです。エスクロー口座は通常、暦年以内の月次支払および支出計算に依拠し、隔週またはその他の定期支払の場合はそれに応じて修正されます。
債権者／貸し手は、消費者の主たる住居を担保とする第一順位抵当権付きローンが高コスト／高価格モーゲージローンである場合、固定資産税および保険料のためのエスクロー口座を設定しない限り、当該ローンを供与することが禁止されています。これは、2010年4月1日以降に受領された適格な申請に適用されます。
保険のためのエスクロー口座は、債権者/貸し手が要求する場合を除き、設定する必要はありません（例：地震保険や債務保護保険は選択肢であり、必須ではありません）。所有者組合がマスターポリシーを維持している協同組合持分またはコンドミニアム住戸を担保とするローンには、保険エスクローは必要ありません。ただし、各コンドミニアム住戸に個別に課される固定資産税のエスクローは依然として必要です。マニュファクチャードハウジングのエスクローは、2010年10月1日まで必要とされませんでした。
債権者/貸付人は初回エスクロー分析を行い、決済時または決済日から45暦日以内に明細書を提出する。これはHUD-1/HUD-1Aに組み込むことも、別途交付することもできる。明細書には、月々の住宅ローン総支払額、税金および保険料に充てられる部分、見積費用および支払日の明細、クッション額、試算経常残高が含まれる。
各エスクロー計算年度の終了時に、債権者/貸し手は分析を行い、余剰、不足、または欠損を判断し、年間エスクロー口座明細書を作成します。年1回より長い周期で請求される項目（例：3年ごとの洪水保険）は、均等な毎月の金額として徴収されます（3年ごとの場合は36回）。サービシングが移転され、支払/会計方法が変更される場合、新しいサービサーは移転後60日以内に初回エスクロー明細書を提供しなければなりません。
統一商事法典（UCC）の下では、適正にファイリングされたファイナンス・ステートメントが担保権を完成させる。ファイリングがなければ、実際に知らない後続の買主は、先行の担保権の負担なしに財産を取得することができる。ファイリングした担保権者は、一般に後続の買主に対して保護される。記録は債務者の真正な氏名によって索引される。
担保権を完成させるための適切な場所は、担保の種類によって異なります。消費財は債務者の居住地の郡記録官に、農作物、木材、鉱物、石油・ガスまたは特定の債権は不動産抵当権が登記される場所に、その他のすべての場合は州務長官に提出します。
ファイナンス・ステートメントは、提出日から5年間有効である。これを延長するには、担保権者は有効期限前の6か月以内に継続ステートメントを提出しなければならない。後続の継続ステートメントも同様に提出することができる。
UCC第9条は、備付物の提供者及び設置者に先取特権を付与します。最初に適切に登記した担保債権者は、請求が発生した時期に関わらず一般的に優先順位を有しますが、購入者が占有を取得した後10日以内に完成した購入金銭担保権（purchase money security interests）は特別な優先順位を受けます。
第9編（担保取引、債権譲渡、契約債権および動産担保）は、動産に対する先取特権および担保権の売却、設定および優先順位を規制する統一的で包括的な制度を提供します。これにより、債務者が債務不履行となった場合に担保権者が差し押さえと売却収益の充当を行う権利が与えられます。
不適切な場所に、またはすべての必要な場所に提出されなかった誠実な申請は、それが準拠した担保および内容を知っていた人に対して依然として有効です。適切な場所に提出された申請は、後に債務者の住所、事業場所、または担保物の位置が変更された場合でも有効なままです。
標準様式であるUCC-1（ファイナンス・ステートメント）およびUCC-2（終了申告書）が使用され、ファイリング担当官はファイル番号、日付、時刻を記録し、確認済みの副本を返却します。州務長官は、請求に応じてUCC-3の情報又は写しの請求書を用いて、有効なファイナンス・ステートメントの証明書を交付します。
ファイナンシング・ステートメントが提出されない場合、実際の知識のない後続の買受人および担保権者は先行の権利から自由に取得するが、第9201条により、未完成の担保契約は債務者と担保権者との間で有効に維持される。ファイナンシング・ステートメントは、契約が締結される前または権利が付着する前に早期に提出することができ、エスクローにおいて売主の購入代金担保権を完成させるためにしばしば行われる。
附合物件に対する担保権は、信託証書/抵当権の特定の条項または融資明細書の形式での附合物件登記によって作成することができ、両方ともその不動産が所在する郡で記録されなければなりません。建物に組み込まれる予定の通常の建築資材は附合物件とみなされません。
ファイナンシング・ステートメントとしてのフィクスチャー・ファイリングは、継続ステートメントによりさらに5年間延長されない限り、5年間のリーエンです。信託証書またはモーゲージにおけるフィクスチャー・ファイリングは、その証書がリーエンとして存続する限り有効です。執行の選択肢は用いられる形式によって異なります。
REITはエクイティ・トラスト、モーゲージ・トラスト（短期または長期）、またはハイブリッド・トラストに分類されます。エクイティREITが最も一般的であり、主に不動産から徴収した賃料から収益を得ます。他の不動産会社と異なり、再販売ではなく主に運営目的で物件を取得・開発する必要があります。建物の購入または建設、プロジェクト開発、賃貸による収入獲得、およびモーゲージの設定が可能です。モーゲージREITは所有者に直接資金を貸与し、不動産で担保された既存モーゲージに投資して、モーゲージ利息から収益を得ます（債券ミューチュアルファンドに類似）。ハイブリッドREITは、収益不動産の所有・運営とモーゲージへの投資を組み合わせています。
REITは上場型または非上場型のいずれかであり、両者ともSECに登録されていますが、上場REITだけが全国の株式取引所で取引されます。非上場REITは自由に取引されず、SECに登録されていません。投資家は単位当たり固定価格を支払い、賃料または住宅ローン利息からの定期配当を期待します。非上場REITは通常、発行者が設定した条件に基づいて特定の償還期間中のみ取引され、償還を中断することができ、他のREITの開示要件が不足しており、多くの場合、公開または独立したパフォーマンスデータがありません。
エクイティREITの内部成長資本の調達源は、モーゲージ債務の借り換えと、不動産売却時のキャピタルゲインの留保です。外部調達源は、証券の公募、証券との交換による不動産取得、および短期銀行借入です。
他の投資と同様に、REITには投資損失のリスクがあり、複雑な投資商品となり得ます。多くの技術的規定は、連邦法、IRSの裁定、およびカリフォルニア州法人コミッショナーの規則に明記されています。税務規則は複雑になり得るため、免許保持者は最新の税法についてIRSに問い合わせ、適切な情報を得るためにすべての関連情報源を参照すべきです。
市場価値とは、公正な販売の条件下で、慎重かつ知識のある当事者によって、不当な刺激なしに、競争的な公開市場で不動産がもたらすべき最も可能性の高い価格である。典型的な動機、市場露出期間、現金同等の支払いを含む5つの条件を満たさなければならない。
費用は不動産を作成/生産/取得するために必要な金額である（事実または見積もり）。価格は求められ、提示され、または支払われた金額である（いったん示されれば事実である）。価値は不動産と買い手/売り手との間の金銭的関係である（常に意見であり、決して事実ではない）。ブローカーは価格に焦点を当てる。
4つの必須要素：効用、希少性、需要（購買力を伴うもの）、移転可能性。価値を生み出すには4つすべてが存在しなければならず、どれか一つだけでは価値は生まれない。
効用価値は特定の用途に向けられた価値である（主観的価値）。市場価値は、現行の条件下で不動産が売却され得る金額である（客観的価値）。価値の種類には、清算価値、市場価値、投資価値、課税評価額が含まれる。
カリフォルニア州民事訴訟法第1263.320条に基づき、公正市場価値とは、評価基準日において、売却する意思はあるが義務のない売主と、買い受ける用意があり、意思と能力はあるが義務のない買主が、それぞれ用途および目的を十分に認識した上で合意する最高価格である。
USPAPは、鑑定評価を依頼する当事者を依頼者と定義している。倫理規則の秘密保持条項では、鑑定評価士は鑑定評価士と依頼者との関係の秘密性を保護し、依頼者または権限を与えられた当事者以外の誰にも結果を開示してはならない。
1983年以降、第75条以下に基づき、評価官は所有権の変更または新築工事の完了時に、事象発生日時点の完全現金価値で不動産を評価します。追加税は、補充課税台帳に追加される補充評価により、事象発生日に納付期限を迎えます。
セクション75.12に基づき、所有者が自ら占有せず、その改良物を市場に出して販売する意図があり、建設着工前または着工後30日以内に評価人へ書面で通知する場合、新築は補充評価から除外されます。評価は、改良物が譲渡、賃貸、またはレンタルされた時に行われます。
第480条は、不動産（または不動産として課税される製造住宅）の持分を取得する者に対し、郡の記録官または評価官に所有権変更申告書を提出することを義務付けています。提出時期と罰則は状況によって異なります。
第532条および第75.11(d)条は、脱漏評価および補充評価を課すための除斥期間を定めており、隠匿または未申告によって異なり、詐欺がある場合には期間が無制限となります。
共有利益型区画では、購入者は専用持分に加えて、共用領域に対する未分割の持分または会員持分を所有します。4つの種類は、コンドミニアム、計画開発、株式協同組合、コミュニティ・アパートメント・プロジェクトです。
標準サブディビジョンには共用部分がありません。相互地役権に加えて、賦課金リーエンを執行できるHOAがあるサブディビジョンは標準サブディビジョンではありません。
コンドミニアムとは、不動産に対する分割されていない共有持分と、記録された地図又はコンドミニアム計画に境界が記載されたユニットと呼ばれる空間に対する別個の持分を組み合わせたものである。
計画開発は、個別に所有される区画と共有所有される区域を有します。株式協同組合は、株主が排他的占有権を得る名義を保有する法人です。
コミュニティ・アパートメント・プロジェクト（カリフォルニア州民法第1351条(d)）では、購入者は、土地に対する分割されていない持分と、その土地上に所在するアパートメントの排他的占有権を併せて取得する。
未分割持分とは、土地そのものではなく所有権が分割される、一筆全体に対する部分的/分数的持分です。5つ以上を創設するには公開報告書が必要です。
限定持分住宅協同組合は、ストック協同組合の基準に加えて、Health and Safety Code 第33007.5条の条件を満たし、低所得世帯および中所得世帯に住宅を提供する。
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