HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · املاک · فارسی

سومین افشای مورد نیاز RESPA در یک معامله وام مرتبط با فدرال، HUD-1 یا HUD-1A است. HUD-1 زمانی استفاده می‌شود که ملک وثیقه در حال خرید و فروش باشد (شامل هر دو وام‌گیرنده/خریدار و فروشنده). HUD-1A زمانی استفاده می‌شود که هدف وام، تأمین مالی مجدد یا ایجاد بار یا رهن بیشتر روی ملک وثیقه مورد نظر در معاملات یک‌طرفه بدون انتقال سند باشد.

• ✓HUD-1 در هر تسویه‌ای که شامل وام مسکن مرتبط با فدرال و هم وام‌گیرنده و هم فروشنده باشد الزامی است
• ✓HUD-1A برای تأمین مالی مجدد یا ایجاد بار بیشتر بدون فروشنده و بدون انتقال سند استفاده می‌شود
• ✓یک HUD-1 واحد ممکن است در همان معامله به چند وام‌گیرنده توزیع شود
• ✓طلبکاران/وام‌دهندگان ملزم نیستند برای HELOCهای با پایان باز از هیچ‌یک از این فرم‌ها استفاده کنند، مشروط بر اینکه مقررات Regulation Z رعایت شود

تعریف فدرال نماینده تسویه شامل طلبکار/وام‌دهنده می‌شود اگر طرف بی‌طرفی تعیین نشده باشد. در کالیفرنیا، فعالیت به‌عنوان نماینده تسویه/متصدی اسکرو مستلزم داشتن مجوز تحت قانون اسکرو عمومی یا یک معافیت است. نهادهای معاف شامل شرکت‌های بیمه عنوان، شرکت‌های عنوان تحت‌پذیرش، بانک‌ها، مؤسسات پس‌انداز و وام، شرکت‌های امانی، وکلای دارای مجوز، و کارگزاران املاک و مستغلاتی است که نماینده یا طرف معامله هستند.

• ✓کالیفرنیا برای فعالیت به‌عنوان نماینده تسویه/متصدی اسکرو، مجوز قانون اسکرو عمومی یا معافیت را الزامی می‌کند (مواد ۱۷۰۰۳، ۱۷۰۰۴، ۱۷۰۰۶ قانون مالی)
• ✓شرکت‌های عنوان/عنوان تحت‌پذیرش باید به‌عنوان پیش‌شرط انجام اسکرو تحت معافیت، پیشنهادی برای صدور بیمه‌نامه عنوان ارائه دهند
• ✓وکلا در صورتی معاف هستند که با یک اصیل رابطه‌ای با حسن نیت داشته باشند و به‌طور فعال در کسب‌وکار اسکرو مشغول نباشند
• ✓کارگزاران املاک و مستغلات در صورتی معاف هستند که به‌عنوان نماینده یا طرف معامله، عملی را انجام دهند که نیازمند مجوز املاک و مستغلات است

نماینده تسویه یا نگهدارنده حساب امانی (escrow holder) باید در هر تسویه وام مسکن مرتبط با فدرال از HUD-1 یا HUD-1A استفاده کند. سقف‌های تحمل و تغییرات در شرایط، بار مسئولیتی بر دوش طلبکاران/وام‌دهندگان و کارگزاران وام مسکن می‌گذارد تا اطمینان حاصل کنند که HUD-1 با هزینه‌های تسویه و هزینه‌های پیش‌پرداخت‌شده افشاشده در GFE، و همچنین شرایط مهم وام افشاشده تحت مقرره Z از TILA، سازگار است.

• ✓HUD-1 باید با هزینه‌های تسویه و هزینه‌های پیش‌پرداخت‌شده افشاشده در GFE سازگار باشد.
• ✓از نظر تاریخی، زمانی که یک نماینده تسویه جداگانه دخیل بود، طلبکار/وام‌دهنده مسئولیت قانونی مستقیمی برای صحت HUD-1 نداشت.
• ✓سقف‌های تحمل مستلزم تضمین سازگاری بین GFE و HUD-1 برای حمایت از مصرف‌کننده/قرض‌گیرنده است.

برخلاف بیشتر نمایندگان تسویه/متصدیان اسکرو، کارگزارانی که در یک معامله املاک و مستغلات یا معامله تضمین‌شده با املاک و مستغلات به عنوان متصدی اسکرو عمل می‌کنند، به عنوان نمایندگان اسکرو بی‌طرف فعالیت نمی‌کنند. بانکداران وام مسکن تحت RMLA یا وام‌دهندگان مالی تحت CFL نمی‌توانند در کالیفرنیا به عنوان نماینده تسویه یا متصدی اسکرو عمل کنند.

• ✓کارگزارانی که به عنوان متصدی اسکرو عمل می‌کنند، نمایندگان اسکرو بی‌طرف نیستند (کد B&P 10145، قانون مالی 17006)
• ✓بانکداران وام مسکن تحت RMLA نمی‌توانند در کالیفرنیا به عنوان نماینده تسویه یا متصدی اسکرو عمل کنند
• ✓وام‌دهندگان مالی تحت CFL نمی‌توانند در کالیفرنیا به عنوان نماینده تسویه یا متصدی اسکرو عمل کنند

زمانی که نماینده تسویه غیر از طلبکار/وام‌دهنده باشد، طلبکار/وام‌دهنده باید نسخه‌ای از HUD-1/HUD-1A را دریافت کند تا از رعایت دستورالعمل‌ها، تلورانس‌ها و شرایط مهم و بدون تغییر وام اطمینان حاصل کند. کارگزاران وام مسکن وظایف اضافه‌ای دارند: تضمین تحویل نسخه‌های مطابقت‌یافته اسناد امانی/رهن و تأیید اینکه وام‌گیرنده نسخه‌ای از HUD-1/HUD-1A نهایی را دریافت کرده است.

• ✓طلبکار/وام‌دهنده باید نسخه‌ای از HUD-1 را دریافت کند تا تأیید کند که کارمزدها در محدوده تلورانس‌های GFE هستند.
• ✓MLBs/MLOs باید اطمینان حاصل کنند که نسخه‌های مطابقت‌یافته اسناد امانی/رهن تحویل داده می‌شوند (B&P Code 10234.5).
• ✓MLBs/MLOs باید تأیید کنند که وام‌گیرنده نسخه‌ای از صورت‌حساب تسویه نهایی HUD-1/HUD-1A را دریافت کرده است.

یک روز کاری پیش از تسویه، عامل تسویه/دارنده اسکرو باید به وام‌گیرنده اجازه دهد HUD-1/HUD-1A پیشنهادی را بازبینی کند. وام‌گیرنده می‌تواند از این حق در قالب یک چشم‌پوشی کتبی صرف‌نظر کند. هیچ هزینه یا وجهی نمی‌تواند برای تهیه و تحویل HUD-1/HUD-1A یا هرگونه افشاگری‌های RESPA/TILA اعمال شود.

• ✓وام‌گیرنده حق دارد در روز کاری بلافاصله پیش از تسویه، HUD-1 پیشنهادی را بازبینی کند.
• ✓تنها با نوشته‌ای کتبی که وام‌گیرنده آن را امضا کرده است، می‌توان از حق بازبینی پیشاپیش صرف‌نظر کرد.
• ✓هیچ هزینه یا وجهی برای تهیه و تحویل HUD-1/HUD-1A یا افشاگری‌های RESPA/TILA نمی‌توان اعمال کرد.
• ✓HUD-1 ارسالی از طریق پست به نشانی مندرج در درخواست وام فرستاده می‌شود، مگر اینکه نشانی متفاوتی به‌صورت کتبی مجاز شده باشد.

فروش-اجاره مجدد (که با نام‌های خرید-اجاره، فروش-اجاره، اجاره-خرید یا اجاره مجدد نیز شناخته می‌شود) در شرکت‌هایی با اعتبار عالی رایج است. فروشنده ملک را می‌فروشد و بلافاصله آن را دوباره اجاره می‌کند، که سرمایه را آزاد می‌کند در حالی که استفاده از ملک حفظ می‌شود.

• ✓سرمایه در گردش در دارایی‌های ثابت قفل نمی‌شود و اغلب سرمایه بیشتری نسبت به استقراض می‌توان جذب کرد.
• ✓چون اجاره‌ها بدهی بلندمدت محسوب نمی‌شوند، اجاره ممکن است قابل کسر از مالیات باشد و ترازنامه بهتر دیده می‌شود و اعتبار را افزایش می‌دهد.
• ✓کسر مالیات پرداخت‌های اجاره غالباً بهتر از استهلاک است زیرا زمین قابل استهلاک نیست.
• ✓در قراردادهای دولتی هزینه به‌علاوه هزینه ثابت، اجاره هزینه قابل قبول است اما بهره وام مسکن قابل قبول نیست (دلیل اینکه بسیاری از کارخانه‌های دفاعی اجاره‌ای هستند).

روش‌های گوناگونی برای تحصیل منافع در املاک و مستغلات بدون استفاده از تأمین مالی رهنی وجود دارد. به استثنای قرارداد فروش مال غیرمنقول، این روش‌ها عموماً فقط برای تأمین‌کنندگان بزرگ مالی، مستأجران بسیار قوی، یا مؤسسات بزرگ در دسترس هستند. خرید کاملاً نقدی گزینه‌ای آشکار است، اما افراد اغلب در گردآوری مبالغ قابل‌توجه و محافظت در برابر مسئولیت نامحدود با دشواری روبه‌رو می‌شوند.

• ✓بیشتر گزینه‌های غیررهنی فقط برای تأمین‌کنندگان بزرگ مالی، مستأجران بسیار قوی، یا مؤسسات بزرگ در دسترس هستند
• ✓قرارداد فروش مال غیرمنقول استثناست و به شکلی گسترده‌تر در دسترس است
• ✓خرید کاملاً نقدی آشکارترین گزینه جایگزین برای تأمین مالی رهنی است

سندیکاها به سرمایه‌گذاران خرد امکان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات پربازده را می‌دهند. یک سندیکا دانش ارزش‌گذاری املاک و توانایی یافتن، سازماندهی و مدیریت یک پروژه موفق را فراهم می‌کند و منابع چندین سرمایه‌گذار را تجمیع می‌نماید.

• ✓سندیکاها به سرمایه‌گذاران خرد امکان مشارکت در املاک و مستغلات پربازده را می‌دهند.
• ✓یک سندیکا تخصص در یافتن، سازماندهی و مدیریت پروژه‌ها را فراهم می‌کند.

یک وام مستقیم بانکی (تجاری) می‌تواند برای خرید اموال غیرمنقول استفاده شود. وام‌گیرنده این وام را بر پایه اعتبار خوب یا وثیقه‌ای غیر از خود اموال غیرمنقول (سهام، اوراق قرضه، اموال منقول) دریافت می‌کند. شرکت‌های بزرگ و دارای رتبه‌بندی خوب نیز می‌توانند برای خرید اموال غیرمنقول، بدون استفاده از رهن، سهام یا اوراق قرضه تعهد عمومی بفروشند.

• ✓وام تجاری با اعتبار یا وثیقه‌ای غیر از اموال غیرمنقول تضمین می‌شود
• ✓شرکت‌های بزرگ و دارای رتبه‌بندی خوب می‌توانند برای خرید ملک بدون رهن، سهام یا اوراق قرضه تعهد عمومی بفروشند

اجاره بلندمدت در صورتی رویکرد مناسبی است که ملک همان‌گونه که هست قابل استفاده باشد. اگر مستأجر فقط زمین را اجاره کند و باید هزینه ساخت بهسازی‌ها را بپردازد، کل سرمایه‌گذاری نقدی احتمالاً بیشتر از خرید ملک بهبودیافته با وام مسکن خواهد بود. این روش مزایایی برای مستأجر دارد اما برای موجر خطراتی ایجاد می‌کند.

• ✓اجاره‌بها ممکن است به عنوان هزینه کسر شود؛ در صورت مالکیت، فقط بهسازی‌ها قابل استهلاک خواهند بود (زمین قابل استهلاک نیست)
• ✓پولی که برای مصارف دیگر آزاد می‌شود می‌تواند سودمندتر به کار رود و بار کل بدهی مستأجر افزایش نمی‌یابد
• ✓خطرات موجر شامل اعتبار بد مستأجر، بهسازی‌های با کاربری خاص و سپس ورشکستگی، و ادعاهای حق وثیقه مکانیکی ناشی از ساخت ناتمام است

خریدار/موجر یک سرمایه‌گذاری بلندمدت و بدون دغدغه با امکان افزایش ارزش به دست می‌آورد. پرداخت‌های اجاره ممکن است از پرداخت‌های وام مسکن بیشتر باشد و به موجر کمک کند، در حالی که مالکیت ملک را حفظ می‌کند.

• ✓پرداخت‌های اجاره ممکن است بالاتر از پرداخت‌های وام مسکن باشد و به پرداخت هرگونه وام مسکن کمک کند، در حالی که موجر مالکیت را حفظ می‌کند
• ✓سرمایه‌گذاری پیش از موعد تسویه نخواهد شد، همان‌طور که وام‌های مسکن اغلب از طریق تأمین مالی مجدد پیش از موعد تسویه می‌شوند
• ✓شرایط اجاره اغلب در صورت نکول، به موجر حق ادعا علیه سایر دارایی‌های مستأجر می‌دهد

معاوضه یا تبادل املاک می‌تواند جایگزینی برای تأمین مالی رهنی باشد، به شرطی که تفاوت ارزش‌گذاری میان املاک قابل تطبیق باشد و معاوضه بدون دشواری‌های تأمین مالی انجام شود.

• ✓تبادل در صورتی کار می‌کند که تفاوت‌های ارزش‌گذاری میان املاک قابل تطبیق باشد
• ✓معاوضه باید بدون دشواری‌های تأمین مالی انجام شود تا به‌عنوان جایگزین تأمین مالی رهنی عمل کند

سندیکیشن املاک و مستغلات اصطلاحی توصیفی است (که فاقد اهمیت حقوقی دقیق است) برای یک سازمان یا مجموعه‌ای از سرمایه‌گذاران که سرمایه خود را برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات گرد هم می‌آورند. این سازوکار پس‌اندازهای خصوصی را به سرمایه‌گذاری‌هایی در املاک و مستغلات هدایت می‌کند که سایر شیوه‌های تأمین مالی برای آن‌ها در دسترس نیست و برای تأمین مالی املاک در محدوده‌های قیمتی بالاتر رایج بوده است. مسئولیت، تعهد و رابطه سندیکاتور با گروه و میان سرمایه‌گذاران عمدتاً توسط شکل سازمان تعیین می‌شود.

• ✓اصطلاح «سندیکیشن» فاقد اهمیت حقوقی دقیق است
• ✓سندیکیشن سرمایه را از چندین سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جمع می‌کند
• ✓روابط و تعهدات توسط شکل سازمان انتخاب‌شده تعیین می‌شوند

انتخاب شکل سازماندهی شامل ملاحظات عملی، حقوقی و مالیاتی است. قالب شرکت، مدیریت متمرکز و مسئولیت محدود را تضمین می‌کند، اما در سندیکاهای مدرن به دلیل ویژگی‌های مالیاتی منفی (مالیات مضاعف) کمتر استفاده می‌شود. مشارکت عمومی (سرمایه‌گذاری مشترک) از مالیات مضاعف اجتناب می‌کند، اما مسئولیت نامحدود دارد و مدیریت متمرکز ندارد. مشارکت محدود مزایای هر دو را ترکیب می‌کند: مسئولیت محدود، مدیریت متمرکز، و مالیات‌ستانی به شیوه مشارکت.

• ✓قالب شرکت: مدیریت متمرکز و مسئولیت محدود اما ویژگی‌های مالیاتی منفی (مالیات مضاعف)
• ✓مشارکت عمومی (سرمایه‌گذاری مشترک): از مالیات مضاعف اجتناب می‌کند اما مسئولیت نامحدود دارد و مدیریت متمرکز ندارد
• ✓مشارکت محدود: مسئولیت محدود، مدیریت متمرکز و مزایای مالیاتی مشارکت را ترکیب می‌کند

LLC یک نهاد تجاری هیبریدی است که جنبه‌هایی از شرکت سهامی و مشارکت را ترکیب می‌کند. این نهاد به اعضا اجازه می‌دهد در مدیریت و کنترل مشارکت فعال داشته باشند و در عین حال مسئولیت محدودی مشابه سهام‌داران شرکت سهامی (با برخی استثناها) داشته باشند. در صورت تشکیل و اداره صحیح، ممکن است LLC مانند یک مشارکت مشمول مالیات شود و از برخی مشکلات مالیاتی شرکتی اجتناب کند. مهم اینکه، LLC به‌عنوان یک نهاد نمی‌تواند پروانه املاک و مستغلات داشته باشد.

• ✓LLC یک نهاد هیبریدی است که ویژگی‌های شرکت سهامی و مشارکت را ترکیب می‌کند
• ✓LLC مسئولیت محدود را فراهم می‌کند و در عین حال مدیریت اعضا و مالیات‌بندی مشارکتی را ممکن می‌سازد
• ✓LLC به‌عنوان یک نهاد نمی‌تواند پروانه املاک و مستغلات داشته باشد

بر اساس قانون مشارکت محدود اصلاح‌شده کالیفرنیا، یک شریک محدود به عنوان شریک عمومی مسئول نیست، مگر اینکه شریک محدود در گواهی مشارکت محدود نیز به عنوان شریک عمومی نام‌برده شده باشد یا شریک محدود در کنترل کسب‌وکار مشارکت کند (ماده 15632 قانون شرکت‌های کالیفرنیا). اگر قرارداد مشارکت محدود شرایط مالیاتی خاصی را برآورده کند، به عنوان مشارکت مشمول مالیات می‌شود، نه به عنوان انجمنی که به عنوان شرکت مشمول مالیات است.

• ✓یک شریک محدود عموماً به عنوان شریک عمومی مسئول نیست (ماده 15632 قانون شرکت‌های کالیفرنیا)
• ✓مسئولیت زمانی ایجاد می‌شود که شریک محدود به عنوان شریک عمومی نام‌برده شود یا در کنترل کسب‌وکار مشارکت کند
• ✓مشارکت محدود واجد شرایط به عنوان مشارکت مشمول مالیات می‌شود، نه به عنوان شرکت

یک سندیکیشن معمول املاک، پول سرمایه‌گذاران فردی را با مدیریت یک حامی ترکیب می‌کند و از یک چرخه سه‌مرحله‌ای پیروی می‌کند. آغاز شامل برنامه‌ریزی، تملک ملک، رعایت قوانین ثبت و افشا، و بازاریابی است. عملیات مرحله‌ای است که در آن حامی معمولاً هم سندیکا و هم ملک را مدیریت می‌کند. انحلال یا تکمیل، فروش مجدد ملک است.

• ✓آغاز: برنامه‌ریزی، تملک، ثبت/افشا، بازاریابی
• ✓عملیات: حامی سندیکا و ملک را مدیریت می‌کند
• ✓انحلال/تکمیل: فروش مجدد ملک

سندیکیشن به یک سرمایه‌گذار خرد اجازه می‌دهد تا منابع محدود خود را با دیگران جمع کند و در مالکیت و بهره‌برداری از ملکی مشارکت کند که اداره آن به‌تنهایی یا در یک مشارکت انتفاعی کوچک بسیار پرهزینه است. همچنین مدیریت حرفه‌ای را ارائه می‌دهد که در غیر این صورت ممکن است برای سرمایه‌گذار کوچک از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه نباشد. مدیریت حرفه‌ای کالای اساسی است که سندیکاتور ارائه می‌دهد و برای موفقیت سندیکیشن حیاتی است.

• ✓تجمیع منابع به سرمایه‌گذاران کوچک امکان دسترسی به املاک بزرگ‌تر و گران‌تر را می‌دهد
• ✓مدیریت حرفه‌ای کالای اساسی سندیکاتور است و برای موفقیت حیاتی است
• ✓به دارندگان پروانه امکان می‌دهد معاملات غیرقابل اداره را به معاملات سودآور تبدیل کنند

ارزیابی عمل یا فرآیند توسعه یک نظر درباره ارزش است. ارزش، ارزش فعلی تمام حقوق مربوط به منافع آتی ناشی از مالکیت ملک است. گزارش ارزیابی معمولاً یک بیانیه کتبی از نظر ارزیاب درباره ارزش یک ملک با توصیف کافی در تاریخ مشخص است که از تحقیق و تحلیل داده‌های واقعی و مرتبط به دست می‌آید.

• ✓ارزیابی کردن به معنای عمل یا فرآیند توسعه نظر درباره ارزش است (USPAP)
• ✓گزارش ارزیابی معمولاً کتبی است اما ممکن است شفاهی منتقل شود
• ✓ارزش برابر است با ارزش فعلی تمام حقوق مربوط به منافع آتی
• ✓تمام ارزیابان دارای مجوز و گواهی در کالیفرنیا باید با USPAP مطابقت کنند

ارزش بازار محتمل‌ترین قیمتی است که ملک در صورت عرضه آزادانه در بازار آزاد و با وجود خریدار مایل و فروشنده مایل به دست می‌آورد. این هدف بیشتر مأموریت‌های ارزیابی است.

• ✓ارزش بازار = محتمل‌ترین قیمت با خریدار مایل و فروشنده مایل در بازار آزاد
• ✓ارزش بازار هدف بیشتر مأموریت‌های ارزیابی است
• ✓ارزیاب باید بین اموال منقول و غیرمنقول تمایز قائل شود

سه رویکرد برای ارزشگذاری ملک وجود دارد: رویکرد مقایسه فروش (دادههای بازار)، رویکرد هزینه، و رویکرد درآمد. هر یک نشانه جداگانهای از ارزش ارائه میدهد، همه با هم مرتبطاند، و همه از تکنیکهای مقایسه بازار استفاده میکنند. هر سه در نظر گرفته میشوند اما همیشه به کار گرفته نمیشوند.

• ✓سه رویکرد عبارتاند از: مقایسه فروش، هزینه، و درآمد
• ✓در هر ارزیابی کامل، هر سه رویکرد در نظر گرفته میشوند
• ✓بسته به نوع ملک و توافق مشتری، همیشه از هر سه استفاده نمیشود

حقوق مالکیت در املاک به «بسته حقوق» معروف است که شامل حق تصرف و استفاده، فروش به‌طور کامل یا جزئی، انتقال از طریق وصیت، و اجاره دادن است. همچنین به معنای حق انجام ندادن هیچ‌یک از این اقدام‌ها نیز هست. این حقوق توسط اختیارات دولت محدود می‌شوند.

• ✓بسته حقوق شامل حق تصرف/استفاده، فروش، انتقال از طریق وصیت، و اجاره دادن است
• ✓این حقوق توسط مالیات، حق تملک اجباری (eminent domain)، قدرت پلیسی (police power)، و اسقاط (escheat) محدود می‌شوند
• ✓حقوق مالکیت معمولاً بر اساس ارزش بازار ارزیابی می‌شوند
• ✓ارزیابان عمدتاً مالکیت مطلق (fee simple estate) را در مقابل ارزش منافع جزئی ارزیابی می‌کنند

ارزیاب دارای مجوز یا گواهی‌شده به مشتریان یک نظر بی‌طرفانه و مستقل از شخص ثالث درباره ارزش ارائه می‌دهد که بدون فشار یا پیش‌داوری به دست آمده است. ارزیابان نباید اجازه دهند ترکیب قومی، مذهبی یا اقلیتی محله از ارزیابی بی‌طرفانه بکاهد. USPAP در سال ۱۹۸۹ تصویب شد و OREA الزامات آموزش مداوم را اعمال می‌کند.

• ✓ارزیاب نظر بی‌طرفانه و مستقل از شخص ثالث درباره ارزش ارائه می‌دهد
• ✓ارزیاب نمی‌تواند اجازه دهد ترکیب قومی/مذهبی/اقلیتی بر ارزش‌گذاری تأثیر بگذارد
• ✓OREA (اداره ارزیابان املاک) آموزش مداوم ارزیابان کالیفرنیا را اجرا می‌کند
• ✓USPAP توسط بنیاد ارزیابی (Appraisal Foundation) ابلاغ شد و در سال ۱۹۸۹ تصویب گردید

در ژوئن ۱۹۷۸، رأی‌دهندگان کالیفرنیا پیشنهاد ۱۳ را تصویب کردند و قانون اساسی ایالت را اصلاح کردند تا حداکثر مالیات سالانه دارایی را به یک درصد از «ارزش نقدی کامل» (ارزش بازار) در تاریخ تحصیل یا تکمیل ساخت، به‌علاوه حداکثر ۲٪ تعدیل تورمی سالانه بر اساس CPI محدود کند.

• ✓حداکثر مالیات سالانه دارایی یک درصد از ارزش نقدی کامل (ارزش بازار) است
• ✓افزایش سالانه تورم بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) حداکثر تا ۲٪ محدود است
• ✓مالیات بر دارایی بر اساس ارزش (ad valorem) در تاریخ تحصیل یا تاریخ تکمیل ساخت جدید وضع می‌شود
• ✓بدهی اضافی نیازمند رأی دو سوم ساکنان متأثر است

مالیات‌های ملکی در ۱ ژانویه سال پیش از سال مالی (۱ ژوئیه تا ۳۰ ژوئن) به حق وثیقه بر ملک تبدیل می‌شوند. مالیات‌ها در دو قسط با تاریخ‌های مشخص سررسید و تأخیر پرداخت می‌شوند و تأخیر موجب جریمه می‌شود.

• ✓مالیات‌ها در ۱ ژانویه پیش از سال مالی (۱ ژوئیه-۳۰ ژوئن) به حق وثیقه تبدیل می‌شوند
• ✓قسط اول سررسید ۱ نوامبر است و پس از ۱۰ دسامبر (۵ بعدازظهر) تأخیری محسوب می‌شود
• ✓قسط دوم سررسید ۱ فوریه است و پس از ۱۰ آوریل (۵ بعدازظهر) تأخیری محسوب می‌شود
• ✓جریمه ۱۰٪ برای قسط تأخیری اعمال می‌شود
• ✓اگر تاریخ تأخیر در آخر هفته/تعطیلات باشد، به روز کاری بعدی تمدید می‌شود

تصویب پیشنهاد ۳۹ در سال ۲۰۰۰، انتشار اوراق قرضه را برای تعمیر، ساخت، یا جایگزینی تأسیسات و کلاسهای مدارس مجاز میکند، مشروط بر اینکه پروژههایی که توسط مدارس، مناطق کالجهای محلی، و دفاتر آموزش شهرستان از نظر ایمنی، اندازه کلاس، و نیازهای فناوری اطلاعات ارزیابی شدهاند، با ۵۵٪ آرای محلی تأیید شوند.

• ✓پیشنهاد ۳۹ (۲۰۰۰) برای اوراق قرضه تأسیسات مدارس تنها ۵۵٪ آرای محلی را لازم میداند
• ✓برای تعمیر، ساخت، یا جایگزینی تأسیسات/کلاسهای مدارس اعمال میشود

منشور حقوق مالیات‌دهندگان املاک مورگان (ماده ۵۹۰۰ و پس از آن) و اصلاحیه بند (e) ماده ۴۰۸، ارزیاب را موظف می‌کند که به درخواست یک مؤدی یا نماینده او، اجازه بازرسی و رونوشت‌برداری از اسناد، از جمله برگه‌های کاری حسابرس مربوط به ارزیابی و تعیین مالیات، را بدهد.

• ✓ارزیاب باید به درخواست، اجازه بازرسی/رونوشت‌برداری از اسناد ارزیابی را بدهد
• ✓اطلاعات حقوق مالیات‌دهندگان از هیئت برابرسازی ایالتی، دفتر مدافع حقوق مالیات‌دهندگان در دسترس است

کالیفرنیا تفکیک زمین‌ها را از طریق دو قانون اصلی تنظیم می‌کند: قانون نقشه تفکیک و قانون اراضی تفکیک‌شده. هر یک اهداف مجزایی دارد و توسط مراجع متفاوتی اداره می‌شود.

• ✓قانون نقشه تفکیک در مواد 66410 و به بعد «قانون حکومت» (Government Code) آمده است.
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده در مواد 11000-11200 «قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها» (Business and Professions Code) آمده است.
• ✓قانون نقشه تفکیک بر طراحی فیزیکی و کنترل دولت محلی حاکم است.
• ✓قانون اراضی تفکیک‌شده از خریداران در برابر کلاهبرداری در فروش‌های اولیه محافظت می‌کند.

قانون نقشه تفکیک اراضی شرایط تأیید نقشه‌های تفکیک اراضی را تعیین می‌کند و مقررات محلی تفکیک اراضی را الزامی می‌سازد که به دولت‌های محلی کنترل مستقیم بر پروژه‌های تفکیک اراضی و بهسازی‌های موردنیاز می‌دهد.

• ✓هدف ۱: طراحی تفکیک (قطعات، خیابان‌ها، زهکشی، فاضلاب) را با طرح جامعه هماهنگ کنید
• ✓هدف ۲: اطمینان حاصل کنید که تفکیک‌کننده مناطق اختصاص‌یافته برای اهداف عمومی را به‌درستی تکمیل می‌کند تا بار مالی بر مالیات‌دهندگان تحمیل نشود
• ✓تصویب مقررات تفکیک توسط دولت‌های محلی را الزامی می‌کند

کمیسر املاک و مستغلات قانون زمین‌های تفکیک‌شده را برای محافظت از خریداران در برابر تقلب، ارائه اطلاعات نادرست، یا فریب در فروش اولیه ملک تفکیک‌شده، از طریق الزام گزارش عمومی اجرا می‌کند.

• ✓هیچ تفکیکی در کالیفرنیا نمی‌تواند برای فروش عرضه شود تا زمانی که کمیسر گزارش عمومی تفکیک را صادر کند (با چند استثنا).
• ✓کمیسر گزارش عمومی نهایی را صادر نمی‌کند تا زمانی که تفکیک‌کننده همه الزامات قانونی را برآورده کند.
• ✓الزامات شامل ترتیبات مالی برای تضمین تکمیل بهسازی‌ها و نشان دادن اینکه قطعات می‌توانند برای هدف مورد نظرشان استفاده شوند، است.
• ✓گزارش عمومی شامل اطلاعات و افشاگری‌های مهم درباره عرضه است.

کارگزاری املاک و مستغلات شامل نمایندگی‌ای است که در ازای دریافت حق الزحمه، عمدتاً به سمت فروش، معاوضه، اجاره، اجاره‌دهی، تأمین مالی، یا مدیریت اموال غیرمنقول یا یک فرصت تجاری هدایت می‌شود. کل کسب‌وکار املاک و مستغلات شامل تولید، بازاریابی، و تأمین مالی اموال غیرمنقول است.

• ✓کارگزاری مستلزم وجود رابطه نمایندگی است که در ازای دریافت حق الزحمه انجام می‌شود
• ✓فعالیت‌های کارگزاری شامل فروش، معاوضه، اجاره، اجاره‌دهی، تأمین مالی، یا مدیریت اموال غیرمنقول یا یک فرصت تجاری است

کارگزاران به طور منظم با سایر متخصصان از جمله ارزیابان، نقشهبرداران، مهندسان، مؤسسات مالی، شرکتهای عنوان، نمایندگان اسکرو، معماران، پیمانکاران، بازرسان کنترل آفات، آژانسهای گزارش اعتباری، وکلا و حسابداران سر و کار دارند. یک کارگزار باید روابط کاری خوبی با این حرفهایها برقرار کند و حفظ نماید.

• ✓کارگزاران با ارزیابان، نقشهبرداران، شرکتهای عنوان، نمایندگان اسکرو و وکلا هماهنگ میکنند
• ✓حفظ روابط کاری خوب با همکاران حرفهای برای عملیات کارگزاری ضروری است

وجوه امانی عبارت اند از پول یا سایر اقلام باارزشی که یک کارگزار یا فروشنده املاک به نمایندگی از یک اصیل یا هر شخص دیگر دریافت می کند و در جریان انجام اعمالی که نیازمند مجوز املاک است، به نفع دیگران نگهداری می شوند. این وجوه مسئولیت امانی در قبال مالکان وجوه ایجاد می کنند.

• ✓وجوه امانی ممکن است نقدی یا اقلام غیرنقدی باشند (چک، سفته های شخصی، سند مالکیت خودرو که به عنوان سپرده داده می شود)
• ✓چک سپرده خرید، چه در وجه کارگزار باشد و چه در وجه شرکت اسکرو/تایتل، یک وجه امانی است.
• ✓رسیدگی نادرست به وجوه امانی دلیلی برای لغو یا تعلیق مجوز است.

دارندگان پروانه باید وجوه امانی را از وجوه غیرامانی تشخیص دهند، زیرا وجوه امانی به رسیدگی ویژه نیاز دارند. وجوه غیرامانی شامل کمیسیون‌های املاک، وجوه عملیاتی عمومی، و اجاره‌ها/ودیعه‌های املاک متعلق به کارگزار است.

• ✓تا زمانی که وجوه غیرامانی با وجوه امانی مخلوط نشده باشند، مشمول قانون املاک و مقررات کمیسر نیستند.
• ✓اداره املاک (DRE) ممکن است تحت شرایط خاصی معاملات مربوط به وجوه غیرامانی را نیز بررسی کند.

برخی توسعه‌دهندگان در تبدیل زمین خام به قطعات آماده برای خرید سازندگان تخصص دارند؛ توسعه‌دهنده زمین اغلب بهبودهای اصلی خارج از سایت و زیرساخت (جاده‌ها و تأسیسات) را نصب می‌کند. سایر توسعه‌دهندگان-سازندگان کل فرآیند تقسیم‌بندی را از زمین خام تا ساخت و فروش برنامه‌ریزی و تکمیل می‌کنند. توسعه‌دهندگان می‌توانند ملی، منطقه‌ای یا محلی باشند. مهم اینکه هیچ الزام مجوز ایالتی برای توسعه‌دهندگان یا تقسیم‌کنندگان زمین وجود ندارد.

• ✓توسعه‌دهندگان زمین ممکن است زمین خام را به قطعات آماده تبدیل کنند و بهبودهای خارج از سایت (جاده‌ها، تأسیسات) را نصب نمایند
• ✓توسعه‌دهندگان-سازندگان کل فرآیند را از زمین خام تا فروش خانه انجام می‌دهند
• ✓هیچ الزام مجوز ایالتی برای توسعه‌دهندگان یا تقسیم‌کنندگان زمین وجود ندارد

توسعه‌دهندگان سایت‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی را به‌صورت تفکیک زمین‌های خالی یا تفکیک‌های بهسازی شده/تا حدی بهسازی شده تولید می‌کنند. هدف آنان عرضه نوع و محدوده قیمتی محصولی است که بازار را برآورده کند.

• ✓توسعه‌دهندگان سایت‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی تولید می‌کنند
• ✓محصولات ممکن است تفکیک زمین‌های خالی یا تفکیک‌های بهسازی شده/تا حدی بهسازی شده باشند
• ✓هدف توسعه‌دهنده تطبیق نوع محصول و محدوده قیمت با تقاضای بازار است

در کسب‌وکار، یک توسعه‌دهنده اغلب برای دوره‌های طولانی در چندین پروژه جداگانه، موجودی زمین خام و محصولات نیمه‌تمام/تمام‌شده را نگه می‌دارد، هم به‌صورت «اسپک» (برای فروش) و هم سفارشی (پیش‌فروش). توسعه‌دهندگان از سرمایه شخصی استفاده می‌کنند یا برای دریافت وام از فروشندگان زمین، شرکای سرمایه‌گذاری مشترک، یا مؤسسات مالی مذاکره می‌کنند، و ریسک‌های بزرگی را از عدم‌قطعیت‌های برنامه‌ریزی زمین و ارزیابی نادرست بازار می‌پذیرند که به تأخیر و زیان ناشی از بهره، هزینه‌های نگهداری، و سربار منجر می‌شود.

• ✓املاک «اسپک» برای فروش ساخته می‌شوند؛ املاک سفارشی پیش‌فروش می‌شوند
• ✓توسعه‌دهندگان از سرمایه شخصی، فروشندگان زمین، شرکای سرمایه‌گذاری مشترک، یا مؤسسات مالی تأمین مالی می‌کنند
• ✓توسعه‌دهندگان ریسک‌های بزرگی از عدم‌قطعیت‌های برنامه‌ریزی و ارزیابی نادرست بازار می‌پذیرند که موجب تأخیر، بهره، و هزینه‌های نگهداری می‌شود

توسعه املاک و مستغلات بخشی از موجودی را فراهم می‌کند که یک کارگزار در کسب‌وکار خود از آن استفاده می‌کند. همان‌طور که خرده‌فروشان محصولات را انبار می‌کنند، کارگزاران نیز فهرست‌های املاک را به‌عنوان موجودی نگه می‌دارند و مداوم فهرست‌های فروخته‌شده یا منقضی‌شده را با فهرست‌های جدید جایگزین می‌کنند؛ برخی از آن‌ها از سوی توسعه‌دهندگان به‌صورت «خانه‌های جدید یا قطعات زمین» می‌آید. توسعه‌دهندگان در عرصه‌ای تجاری بزرگ‌تر از کارگزاران فعالیت می‌کنند.

• ✓کارگزاران فهرست‌ها را به‌عنوان موجودی نگه می‌دارند، مشابه خرده‌فروشانی که محصولات را انبار می‌کنند
• ✓توسعه‌دهندگان خانه‌های جدید و قطعات زمین را تأمین می‌کنند که به موجودی کارگزار تبدیل می‌شود
• ✓توسعه‌دهندگان در عرصه‌ای تجاری بزرگ‌تر از کارگزاران فعالیت می‌کنند

ادغام قانونی پروانه‌های املاک و فرصت‌های تجاری در سال ۱۹۶۶ رخ داد. از آن زمان، برای فعالیت به‌عنوان نماینده در فروش یا اجاره فرصت‌های تجاری، پروانه املاک لازم است. قانون املاک، فرصت تجاری را به‌عنوان فروش یا اجاره کسب‌وکار و شهرت تجاری یک بنگاه یا فرصت تجاری موجود تعریف می‌کند.

• ✓از زمان ادغام سال ۱۹۶۶، برای فروش یا اجاره فرصت‌های تجاری پروانه املاک لازم است
• ✓فرصت تجاری به‌عنوان فروش یا اجاره کسب‌وکار و شهرت تجاری یک بنگاه تجاری موجود تعریف می‌شود
• ✓فروش ممکن است فقط شامل اموال منقول باشد و معمولاً شامل موجودی کالا، تجهیزات ثابت، قرارداد عدم رقابت، واگذاری اجاره‌نامه، و شهرت تجاری است

در بیشتر معاملات فرصت تجاری، دارنده پروانه املاک با رضایت آگاهانه هر دو اصیل به‌عنوان نماینده دوگانه عمل می‌کند و با خریدار و فروشنده رابطه امانی ایجاد می‌کند. کارگزار باید پیش از دریافت امضای خریدار بالقوه بر توافق‌نامه علت جذب، مجوز کتبی مالک ملک تجاری را دریافت کند.

• ✓دارنده پروانه معمولاً با رضایت آگاهانه هر دو اصیل به‌عنوان نماینده دوگانه عمل می‌کند.
• ✓وظایف امانی نسبت به خریدار و فروشنده هر دو وجود دارد.
• ✓کارگزار باید پیش از گرفتن امضای خریدار بر توافق‌نامه علت جذب، مجوز کتبی را از مالک دریافت کند.
• ✓عدم دریافت مجوز کتبی دلیلی برای لغو یا تعلیق پروانه طبق ماده 10176(j) قانون B&P است.

اگر در فروش یک فرصت کسب‌وکار، اموال غیرمنقول دخیل باشد، نماینده معمولاً فروش کسب‌وکار و فروش زمین/ساختمان را دو معامله جداگانه و همزمان با دو اسکروی همزمان و مشروط در نظر می‌گیرد.

• ✓اموال غیرمنقول در فروش کسب‌وکار به‌عنوان معامله‌ای جدا از فروش کسب‌وکار رسیدگی می‌شود
• ✓هنگامی که اموال غیرمنقول گنجانده می‌شود، از دو اسکروی همزمان و مشروط استفاده می‌شود

بهره ساده با ضرب کردن اصل مبلغ (مبلغ سفته) در نرخ بهره محاسبه می‌شود تا بهره یک سال به دست آید. نرخ بهره به‌صورت عدد اعشاری بیان می‌شود که دو رقم از سمت راست آن جدا می‌شود (مثلاً .06 = ۶٪، .09 = ۹٪).

• ✓بهره = اصل مبلغ × نرخ × زمان
• ✓نرخ بهره یک عدد اعشاری است که دو رقم از سمت راست آن جدا می‌شود (.06 = ۶٪)
• ✓ضرب کردن اصل مبلغ در نرخ، بهره یک سال کامل را به دست می‌دهد

هرچند یک سال ۱۲ ماه یا ۳۶۵ روز دارد، عدد ۳۶۵ مخرجی نامناسب می‌سازد. رویه استاندارد کسب‌وکار برای ساده‌سازی محاسبات، ۱۲ ماه ۳۰ روزه را فرض می‌کند که در مجموع ۳۶۰ روز در سال می‌شود.

• ✓۱۲ ماه، هر یک ۳۰ روزه را فرض کنید
• ✓برای محاسبه بهره از ۳۶۰ روز در سال استفاده کنید
• ✓این کنوانسیون از کسرهای دست‌وپاگیر جلوگیری می‌کند

برای دوره‌های کمتر از یک سال، از کسر کوچک‌تر از واحد (روز/۳۶۰) استفاده کنید. برای دوره‌های بیش از یک سال، از کسر بزرگ‌تر از واحد استفاده کنید. مثال: بهره ۴٬۶۵۰ دلار برای ۷۵ روز با نرخ ۱۰٪ = ۴۶۵۰ × ۰٫۱۰ × ۷۵/۳۶۰ = ۹۶٫۸۸ دلار.

• ✓برای دوره‌های کمتر از یک سال از کسر کوچک‌تر از واحد استفاده کنید
• ✓برای دوره‌های بیش از یک سال از کسر بزرگ‌تر از واحد استفاده کنید
• ✓ماه‌ها را به روز تبدیل کنید: ۳۰ روز در ماه در سال ۳۶۰ روزه

جدول‌های بهره پایه‌ای معادل $1، $100 یا $1,000 را برای نرخ‌های بهره و دوره‌های زمانی مختلف نشان می‌دهند. ضریب را از جدول تعیین کنید و در تعداد واحدهای پایه (مثلاً هزارها) ضرب کنید. مثال: $4,650 = $4.65 به ازای هر $1,000؛ ضریب را در 4.65 ضرب کنید.

• ✓جدول‌ها از پایه $1، $100 یا $1,000 استفاده می‌کنند
• ✓ضریب‌های روز را برای رسیدن به مجموع روزهای مورد نظر جمع کنید
• ✓ضریب کل را در تعداد واحدهای پایه ضرب کنید