سؤال 1
طبق مقررات DRE کالیفرنیا، هنگامی که یک کارگزار املاک و مستغلات وجه بیعانه خریدار را در حساب امانی (trust account) سپردهگذاری نمیکند، روش صحیح اداره این وجوه کدام است؟
- A. کارگزار میتواند وجوه را مستقیماً به فروشنده یا به اسکرو تحویل دهد، مشروط بر اینکه طرفین به صورت کتبی توافق کرده باشند و وجوه با پول شخصی کارگزار مخلوط نشده باشد. ✓ پاسخ
- B. کارگزار باید همیشه ابتدا وجوه را در حساب امانی خود سپردهگذاری کند و سپس به اسکرو یا فروش��ده پرداخت نماید.
- C. کارگزار میتواند وجوه را به صورت نقدی در یک گاوصندوق قفلدار در دفتر نگهداری کند تا زمان بسته شدن اسکرو.
- D. کارگزار باید تمامی وجوه بیعانه را تا زمان باز شدن اسکرو جهت نگهداری به DRE ارسال کند.
توضیح: طبق آییننامه کمیسیونر کالیفرنیا، مقررة 2832(a)، کارگزاری که وجوه امانی دریافت میکند، ملزم به سپردهگذاری آنها در حساب امانی نیست، به شرطی که وجوه را به موکل (principal)، به یک اسکرو بیطرف، یا به شخص ثالث مشخصشدهای که موکل به صورت کتبی دستور داده است تحویل دهد. این مجوز کتبی به وجوه اجازه میدهد بدون هیچگونه تخلف نظارتی، کاملاً از مسیر حساب امانی عبور نکنند.
سؤال 2
گواهینامه فروشنده املاک کالیفرنیا ماریا چهار سال پیش صادر شده و ماه آینده منقضی میشود. او هیچ اعلان تمدیدی از اداره املاک دریافت نکرده است. کدام یک از موارد زیر به درستی توصیف میکند که ماریا برای تمدید بهموقع گواهینامه خود چه باید بکند؟
- A. او باید دوباره در آزمون صلاحیت فروشنده شرکت کند و هزینه تمدید را بپردازد، زیرا برای دوره جدید چهارساله نیاز به اثبات مجدد شایستگی است.
- B. او میتواند صبر کند تا DRE فرم تمدید را از طریق پست برایش ارسال کند، زیرا گواهینامه نمیتواند قبل از اعلان کتبی اداره منقضی شود.
- C. او باید هزینه تمدید را همراه با مدرکی مبنی بر تکمیل آموزش مداوم مورد نیاز ارائه دهد، و عدم دریافت اعلان از DRE تأخیر در تمدید را موجه نمیکند. ✓ پاسخ
- D. او فقط باید هزینه تمدید را بپردازد، زیرا آموزش مداوم برای تمدید مشاور (بروکر) الزامی است اما برای تمدید فروشنده الزامی نیست.
توضیح: گواهینامههای املاک در کالیفرنیا برای دورههای چهارساله صادر میشوند و بدون آزمون تمدید میشوند. تمدید نیاز به هزینه مناسب و مدرکی دارد که نشان دهد دارنده گواهینامه آموزش مداوم مورد نیاز را تکمیل کرده است. DRE تقریباً ۹۰ روز قبل از انقضا یک فرم تمدید بهعنوان ادب ارسال میکند، اما عدم دریافت آن اعلان، دارنده گواهینامه را از مسئولیت تمدید بهموقع معاف نمیکند. گزینه A اشتباه است زیرا برای تمدید آزمون لازم نیست؛ گزینه B اشتباه است زیرا انقضا با عدم دریافت اعلان اداری به تعویق نمیافتد؛ گزینه D اشتباه است زیرا آموزش مداوم برای تمدید فروشنده نیز مانند تمدید مشاور الزامی است.
سؤال 3
یک دارنده مجوز DRE کالیفرنیا به ارتکاب جنایتی (felony) محکوم میشود که ارتباط اساسی با صلاحیتها، وظایف یا کارکردهای یک دارنده مجوز املاک و مستغلات دارد. طبق قانون کالیفرنیا، کدام یک از گ��ینههای زیر بهترین توصیف از تأثیر این محکومیت بر مجوز دارنده آن است؟
- A. محکومیت میتواند مبنای تعلیق یا ابطال مجوز باشد، اما DRE باید پیش از اقدام انضباطی، فرآیند قانونی مقتضی (due process) را رعایت کند. ✓ پاسخ
- B. با صدور حکم محکومیت کیفری، مجوز بهطور خودکار و بدون هیچ رسیدگی توسط DRE باطل میشود.
- C. محکومیت تنها پس از اینکه دارنده مجوز تمام مراحل تجدیدنظر کیفری را طی کرده باشد، مبنای اقدام انضباطی قرار میگیرد.
- D. DRE تنها پس از گذشت حداقل یک سال از تاریخ محکومیت میتواند اقدام انضباطی علیه دارنده مجوز انجام دهد.
توضیح: طبق بخشهای 490 و 10177 قانون کسبوکار و حرفههای کالیفرنیا، محکومیت به جنایتی که ارتباط اساسی با شغل داشته باشد، مبنای اقدام انضباطی نسبت به مجوز است؛ اما DRE موظف است فرآیند قانونی مقتضی (due process) را رعایت کند — یعنی باید کیفرخواست (accusation) تنظیم نماید و پیش از تعلیق یا ابطال مجوز، فرصت برگزاری جلسه رسیدگی اداری را برای دارنده مجوز فراهم سازد. مجوز بهصرف وقوع محکومیت، بهطور خودکار باطل نمیشود.
سؤال 4
طبق مقررات DRE کالیفرنیا، اگر یک کارگزار املاک و مستغلات از نگهداری قراردادهای استخدامی کتبی لازم با فروشندگان وابسته خود قصور کند، کدام یک از موارد زیر بهترین توصیف از عواقب آن است؟
- A. کارگزار ممکن است تحت اقدام انضباطی DRE قرار گیرد، از جمله تعلیق یا ابطال پروانه کارگزاری او. ✓ پاسخ
- B. پروانه فروشندگان تا ز��ان انعقاد قراردادهای کتبی به طور خودکار تعلیق میشود.
- C. کارگزار فقط ملزم به پرداخت جریمه اداری است و هیچ اقدام انضباطی دیگری مجاز نیست.
- D. تا زمانی که مشتری شکایت کتبی به DRE ارائه ندهد، هیچ عواقب نظارتی وجود ندارد.
توضیح: مقررات کمیسیونر کالیفرنیا ۲۷۲۶ الزام میکند که کارگزار با هر فروشنده قرارداد کتبی داشته باشد که در آن نظارت، حقالزحمه و وظایف مشخص شده باشد. عدم نگهداری این قراردادها ناقض قوانین DRE است و کارگزار را در معرض اقدام انضباطی، از جمله تعلیق یا ابطال پروانه طبق قانون تجارت و مشاغل، قرار میدهد. پروانه خود فروشندگان به دلیل قصور کارگزار به طور خودکار تعلیق نمیشود.
سؤال 5
طبق قانون کالیفرنیا، یک فروشنده مجاز املاک و مستغلات که قصد دارد در فعالیتهای وام رهنی مشارکت کند، علاوه بر داشتن مجوز فروشندگی، باید کدام یک از موارد زیر را انجام دهد؟
- A. تحت نظر و از طریق یک کارگزار مجاز املاک و مستغلات فعالیت کند که مجوز قانون وامدهندگان مالی کالیفرنیا (California Finance Lenders Law) را دریافت کرده باشد یا به عنوان کارگزار رهن تحت اختیار مجوز املاک کارگزار عمل کند. ✓ پاسخ
- B. بهطور مستقل از هر کارگزاری، مجوز جداگانهای از اداره حمایت مالی و نوآوری کالیفرنیا (DFPI) دریافت کند.
- C. بدون کارگزار ناظر، مستقیماً به عنوان یک ایجادکننده وام رهنی مستقل در سامانه ملی صدور مجوز چندایالتی (NMLS) ثبتنام کند.
- D. هیچ مجوز یا ثبتنام اضافی لازم نیست؛ مجوز فروشندگی املاک و مستغلات بهطور خودکار صدور وام رهنی را مجاز میسازد.
توضیح: یک فروشنده املاک و مستغلات در کالیفرنیا تنها از طریق یک کارگزار استخدامکننده دارای مجوز معتبر میتواند فعالیت وام رهنی انجام دهد؛ فروشنده نمیتواند بهطور مستقل عمل کند. با این حال، برای صدور وام رهنی مسکونی، فروشنده همچنین باید از طریق NMLS یک تأییدیه مجوز MLO فردی دریافت و حفظ کند و تحت حمایت و اجازه صحیح کارگزار باشد. صرف اختیار کارگزار برای فعالیت MLO مسکونی کافی نیست.
سؤال 6
طبق قانون تجارت و حرفههای کالیفرنیا، کدام یک از گزینههای زیر اختیار DRE را در خصوص توبیخ دارنده مجوز به دلیل اعمال ارتکابیافته پیش از دریافت مجوز املاک و مستغلات به بهترین شکل توصیف میکند؟
- A. DRE میتواند بر اساس رفتار پیش از اخذ مجوز، صدور یا تمدید مجوز را رد کند، مشروط بر اینکه آن رفتار میتوانست مبنای رد درخواست اولیه باشد. ✓ پاسخ
- B. DRE هیچ اختیاری بر رفتارهای پیش از صدور مجوز ندارد، زیرا حوزه صلاحیت آ�� از تاریخ اعطای مجوز آغاز میشود.
- C. DRE تنها در صورتی میتواند رفتار پیش از اخذ مجوز را بررسی کند که آن رفتار منجر به محکومیت کیفری شده باشد.
- D. DRE فقط در طول اولین دوره تمدید میتواند رفتار پیش از اخذ مجوز را مد نظر قرار دهد و پس از آن این امکان وجود ندارد.
توضیح: بخش 480 قانون تجارت و حرفههای کالیفرنیا به DRE اختیار میدهد که بر اساس رفتار ارتکابیافته پیش از اخذ مجوز، مجوز را رد، تعلیق یا ابطال نماید، در صورتی که آن رفتار موجباتی را فراهم میساخت که رد درخواست اولیه را توجیه میکرد. اختیار DRE به طور مطلق محدود به رفتارهای پس از صدور مجوز نیست.