R4-28-1101. Licensee Duties +5Arizona · 房地产 · 中文

持牌人对客户负有信义义务，必须在与交易所有其他方公平交易的同时，保护和促进客户的利益。

• ✓持牌人对客户负有信义义务
• ✓持牌人必须保护和促进客户的利益
• ✓持牌人必须与交易的所有其他方公平交易

持牌人必须书面向所有当事方披露任何会重大或不利影响应付对价的信息，包括卖方/出租人或买方/承租人无法履行、已知的不利重大事实或不动产重大瑕疵，以及不动产上的任何留置权或产权负担。

• ✓必须书面披露会重大或不利影响对价的信息
• ✓如果卖方/出租人或买方/承租人无法或可能无法履行，必须披露
• ✓必须披露已知的不利重大事实或不动产的重大瑕疵
• ✓必须披露不动产上存在留置权或产权负担

持牌人必须在任何具有约束力的协议达成之前，以书面形式告知其他各方当前或潜在的利益或冲突，包括作为委托人行事、买方/卖方的亲属关系、雇佣关系，或超出报酬范围的财务利益。

• ✓1. 必须在各方订立具有约束力的协议之前以书面形式披露
• ✓2. 如果持牌人持有执照并作为委托人行事，必须披露
• ✓3. 如果买方/卖方是持牌人或指定经纪人的家庭成员，必须披露
• ✓4. 必须披露除收取报酬以外的财务利益

持照人不得在未取得所有当事方事先书面同意的情况下，从一方以上接受报酬或代表一方以上。持照人不得在未取得该人事先书面确认的情况下，接受与交易相关的商品或服务报酬。

• ✓代表一方以上或从一方以上接受报酬，需事先取得所有当事方的书面同意
• ✓与交易相关的商品或服务报酬，需事先取得书面确认
• ✓例外：由在交易中代表一方当事人的经纪人向另一名经纪人支付的报酬

持证人对客户负有受信责任，必须保护和促进客户的利益，同时公平对待交易中的所有其他方。

• ✓持证人对客户负有受信责任，应保护和促进客户的利益
• ✓持证人应公平对待交易中的所有其他方

持证人必须以书面形式向所有当事人披露任何在物质上或不利地影响应付对价的信息，包括当事人无法履行的情况、已知的不利重大事实或房产中存在的缺陷，以及对所转让房产存在的任何留置权或产权负担。

• ✓必须以书面形式披露卖方/出租人或买方/承租人无法或可能无法履行义务的信息
• ✓必须披露关于房产的任何已知不利重大事实或房产中存在的重大缺陷
• ✓必须披露对所转让房产存在的留置权或产权负担的存在

执业人员必须在任何具有约束力的协议之前以书面形式披露任何现有或潜在的利益或冲突，包括作为委托人行动、与当事人存在家庭关系、与聘用经纪人存在所有权/雇用关系，或超过正常报酬的财务利益。

• ✓如果执业人员持有执业执照并作为委托人行动，则必须披露
• ✓如果买方/卖方是执业人员或指定经纪人的直系亲属，则必须披露
• ✓如果执业人员或其直系亲属拥有超过报酬所得范围外的财务利益，则必须披露
• ✓披露必须在当事人订立任何具有约束力的协议之前以书面形式进行

持证人不得在未经所有当事人事先书面同意的情况下接受来自多方的赔偿或代理多方。相关商品/服务的赔偿需要该人的事先书面确认。

• ✓持证人不得在未经所有当事人事先书面同意的情况下接受来自多方的赔偿或代理多方
• ✓持证人不得在未获得该人事先书面确认的情况下接受相关商品/服务的赔偿（折扣/对价）
• ✓本规则不适用于一个代理当事人的经纪人向另一经纪人支付的赔偿

持牌人必须迅速履行其执照要求的所有行为，不得故意或因疏忽而拖延履行。如果无法履行任何要求的行为，必须迅速通知其指定经纪人。

• ✓持牌人必须迅速履行所有持照行为
• ✓不得故意或因疏忽拖延履行
• ✓如无法履行，必须迅速通知其指定经纪人

持牌人不得允许与其他持牌人之间的争议危及、延迟或干扰客户的交易。这并不要求持牌人更改报酬条款或放弃解决争议的权利。

• ✓与其他持牌人之间的争议不得危及或延迟客户的交易
• ✓该禁止规定不要求更改雇佣或报酬协议
• ✓持牌人保留为解决争议而提起诉讼的权利

服务必须符合公认的专业执业与胜任能力标准。持牌人不得在其胜任能力范围之外提供服务，除非聘请了具备胜任能力的人员，或者以书面形式披露缺乏专业知识，且客户随后仍聘用该持牌人。

• ✓服务必须符合专业执业与胜任能力标准
• ✓对于超出胜任能力范围的服务，必须聘请具备胜任能力的人员协助
• ✓或者，必须以书面形式披露缺乏专业知识，并让客户仍然聘用其提供服务

持牌人必须尽合理谨慎义务，获取与客户利益相关的重要信息，准确传达该信息，并采取合理步骤协助客户确认与交易相关信息的准确性。

• ✓必须尽合理谨慎义务获取重要信息
• ✓必须向客户准确传达信息
• ✓必须协助客户确认相关信息的准确性

持牌人不得在未获得业主事先书面授权的情况下允许或协助进入或占用，并且不得在交割前交付占有权，除非业主明确指示。持牌人必须建议客户就占有前和占有后的风险寻求保险、法律、税务和会计方面的专业意见。

• ✓未经业主事先书面授权，不得允许进入或占用
• ✓除非业主明确指示，否则不得在交割前交付占有权
• ✓必须建议客户就占有前和占有后风险寻求专业意见

执业人员必须迅速履行执业证书所要求的所有行为，不得故意或通过疏忽延迟履行。如果执业人员无法履行所需的行为，必须及时通知其指定经纪人。

• ✓执业人员不得故意或通过疏忽延迟履行
• ✓如果执业人员无法履行所需的行为，必须及时通知其指定经纪人

服务必须符合特定房地产学科的专业标准。持证人不得在没有聘请有能力的人员的情况下处理超出其能力范围的财产/服务，除非首先以书面形式披露缺乏专业知识，且客户仍然聘用该持证人。

• ✓服务必须符合专业社群认可的执业标准和能力标准
• ✓持证人不得在没有能力助手的情况下承担超出其能力范围的服务，除非首先以书面形式披露缺乏专业知识，且客户随后仍然聘用该持证人

持证人必须尽合理谨慎责任获取与客户利益相关的重要信息，准确传达该信息，并采取合理步骤帮助客户确认其准确性。

• ✓持证人必须尽合理谨慎责任获取并准确传达与客户相关的重要信息
• ✓持证人必须采取合理步骤协助客户确认相关信息的准确性

持证人不得在未获得业主书面事先授权的情况下允许或促进对不动产的使用/占有，也不得在成交前交付占有权，除非业主明确指示。持证人必须建议客户就占有前/后风险咨询保险、法律、税务和会计专业人士。

• ✓未获得业主书面事先授权，不得允许或促进对不动产的使用/占有
• ✓不得在成交前交付占有权，除非业主明确指示
• ✓持证人必须建议客户就占有前/后风险咨询保险、法律、税务和会计专业人士

执业者不得允许与另一执业者的争议危害、延迟或干扰客户的交易。这并不要求执业者改变赔偿条款或放弃追究争议的权利。

• ✓执业者不得允许与另一执业者的争议危害、延迟或干扰客户的交易
• ✓这不要求执业者改变雇用或赔偿条款，也不要求其放弃维持诉讼的权利

某些协议必须以书面形式订立，并由被要求履行的一方（或经合法授权的代理人）签署，才能在法院强制执行。这可以防止对口头协议的欺诈性主张，并且与房地产交易高度相关。

• ✓承诺、协议或备忘录必须以书面形式作出，并由被要求履行的一方签署
• ✓代理人的签名只有在代理人获得合法授权时才具有约束力

租赁期限超过一年的协议，或出售房地产或其权益的协议，必须采用书面形式。如果由代理人订立，则除非代理人的授权以书面形式作出，并由被要求履行的一方签署，否则无效。为佣金而聘用代理人或经纪人来购买或出售房地产的协议也必须采用书面形式。

• ✓超过一年的租赁和房地产出售必须采用书面形式
• ✓为佣金而聘用经纪人/代理人购买或出售房地产的协议必须采用书面形式

需要书面形式的其他协议包括：为他人的债务承担责任（保证）、以婚姻为对价的协议、500美元或以上的货物销售、一年内无法履行的协议、在允诺人有生之年无法履行或旨在通过遗嘱处分或遗赠财产的协议，以及超过250,000美元且非用于个人/家庭/家用目的的贷款/信贷承诺。

• ✓价值500美元或以上的货物销售要求采用书面形式，除非存在接受或部分付款。
• ✓超过250,000美元且非用于个人/家庭/家用目的的贷款或信贷承诺要求采用书面形式。

第32-2151条规定了资金处置和信托资金存款要求，要求经纪人正确处理并存入客户和顾客的资金。2024年由SB1171修订。

• ✓信托资金必须存入指定的信托或托管账户
• ✓客户资金不得与经纪人自有资金混同
• ✓存款必须在法定时限内完成

第32-2151.01条规定了经纪人的相关要求和记录保存要求。经纪人必须保存完整的交易记录，以供部门检查。2024年经SB1171法案修订。

• ✓经纪人必须在法定保存期限内保留所有交易记录
• ✓记录必须可供部门检查和审计
• ✓指定经纪人负责记录保存的合规性

第32-2151.02条规范房地产雇佣协议（挂牌协议和代理协议），包括所需内容和定义。

• ✓雇佣协议必须采用书面形式，才能就报酬具有强制执行力
• ✓协议必须包含所需条款和明确的到期日期
• ✓另请参阅第32-2152条关于追讨报酬的诉讼

第32-2152条规定，经纪人或销售人员只有在持有正式执照且拥有有效书面协议的情况下，方可提起诉讼以追讨报酬。

• ✓执照持有人必须在提供服务时持有执照，方可追讨报酬
• ✓一般情况下，须有书面雇佣协议才能就佣金提起诉讼
• ✓销售人员只能通过其雇用经纪人收取报酬

第32-2153条列出了拒绝、暂停或撤销执照、关注函、临时执照的理由，以及专员保留管辖权的规定。这是一项核心的纪律性法规，于2024年通过SB1171法案进行了修订。

• ✓理由包括欺诈、虚假陈述、不诚实交易以及违反本章规定
• ✓专员可以签发关注函或临时执照
• ✓即使在执照被交还或失效后，专员仍保留纪律处分的管辖权

第32-2155条限制以经纪人或销售员身份雇佣某人或向其支付报酬，禁止向未持牌人员支付佣金。

• ✓持牌活动的报酬只能支付给持牌人员
• ✓经纪人不得直接向另一名经纪人的销售员支付佣金
• ✓销售员必须通过其雇主经纪人获得报酬

第32-2156条要求在房地产销售和租赁中进行披露，责成持照人向各方披露重大事实。

• ✓持照人必须披露影响交易的重大事实
• ✓未能披露可能成为纪律处分的理由
• ✓披露义务支持代理关系中的受托责任

第32-2153.01条涉及和解令及其条款，第32-2154条授权发出停止侵害令并赋予听证权利。

• ✓专员可签订和解令以解决纪律事项（32-2153.01）
• ✓可针对非法活动发出停止侵害令（32-2154）
• ✓受影响方享有听证权利

第32-2157条涵盖变更的书面通知、即决暂停、听证权利以及自愿交回执照。

• ✓当公众健康、安全或福祉有需要时，专员可以作出即决暂停
• ✓执照持有人对不利处分享有听证权
• ✓执照可以自愿交回，但专员仍保留管辖权

第32-2158条和第32-2159条规范听证会（证人、证词录取、法律文书送达）以及司法审查，包括费用和笔录。第32-2160条涉及投诉的提交与起诉。

• ✓行政听证会遵循有关证人和送达的法定程序（32-2158）
• ✓最终裁决须接受司法审查（32-2159）
• ✓专员可以提交投诉并进行起诉（32-2160）

第32-2160.01条授权对违反本章的行为处以民事处罚，提供了一种金钱执行机制。

• ✓专员可对违反法规的行为处以民事处罚
• ✓民事处罚是在执照纪律处分之外附加的

第32-2161条涉及有关土地、地块细分或会员制露营合同的虚假陈述或出版物（并将其归类为犯罪）。第32-2162条至第32-2166条涵盖非法墓地投机、州外经纪人合作、非法细分地块销售、无照活动以及在服刑期间的活动。

• ✓就待售土地或地块细分作出虚假陈述属于刑事犯罪（32-2161）
• ✓无照从事房地产活动属于违法行为，须受相应分类处罚（32-2165）
• ✓州外经纪人必须在合作协议下开展业务（32-2163，经SB1171修订）

第2条不适用于众多人员，包括处理自有房产的业主（未获得特别报酬）、履行职务的律师、法院指定人员、信托契据受托人、某些住宅租赁代理人或现场经理、政府官员及其他人员。

• ✓处理自有房产的业主，若未获得特别报酬且这并非其主要活动，则可获得豁免
• ✓律师、法院指定人员、财产接管人、破产受托人以及信托契据受托人，在以此类身份行事时可获得豁免
• ✓受业主或经理雇佣、在单一地点工作且未获得特别报酬的住宅租赁代理人或现场经理可获得豁免

第2条适用于房地产经纪人/销售人员、墓地经纪人/销售人员以及会员制露营经纪人/销售人员。未先取得执照并遵守本章规定而从事这些活动属于违法行为。

• ✓未先取得执照而从事任何所列经纪活动均属违法
• ✓本条适用于房地产、墓地和会员制露营的经纪人及销售人员

任何为获取报酬或期望获得报酬而实施、且符合经纪人定义的行为——无论是附带性的还是整笔交易——均构成本章规定的以经纪人／销售员身份行事，因而需要执照。无执照人员可作为文书性职责当面收取租金和费用。

• ✓即使是符合经纪人定义的单一收取报酬行为也需要执照
• ✓附带性行为，而不仅仅是整笔交易，也可触发执照要求
• ✓无执照人员可作为文书职责的一部分当面收取租金及相关费用

豁免还涵盖：仅从事文书/行政工作的无照雇员、某些电话营销人员、符合特定条件的广告传播媒体、护理/终身照护营销、经注册的房地产证券交易商、酒店/汽车旅馆/房车公园管理人员、短期（31天或以下）租赁预订处理人员、托管/产权代理人以及中介费收取人。

• ✓仅从事文书/记账/行政职务的无照雇员可获豁免
• ✓处理住宅单元内31天或以下入住预订的人员可获豁免
• ✓托管代理人、产权保险公司和产权保险代理人在履行其自身职务时可获豁免

如果非营利公司仅从事其拥有或控制的住宅物业的所有权或管理活动，专员可向提供基于项目的住房服务并仅作为慈善组织运营的非营利公司授予执照豁免。

• ✓该公司必须是提供基于项目的住房服务的非营利慈善组织
• ✓其唯一的房地产活动必须涉及对其自有住宅物业的所有权或管理

经纪人只能雇用并支付报酬给有效持牌人，而持牌人只能接受其所归属的合法持牌经纪人的雇用和报酬，或者接受满足特定 W-2 及许可条件的其他合格雇主的雇用和报酬。

• ✓经纪人只能雇用并支付报酬给有效持牌人
• ✓持牌人只能接受其雇用经纪人或合格持牌雇主的报酬
• ✓替代雇主必须持有执照、出具 W-2、与持牌人共享同一雇用经纪人，并获得雇用经纪人的书面许可

如果持照人是通过专业公司（professional corporation）或专业有限责任公司（professional LLC）取得执照，则雇主经纪人只能通过该持照的专业公司（持照人须为其高级职员及股东）或专业有限责任公司（持照人须为其成员或管理者）支付报酬，持照人也只能通过该实体收取报酬。

• ✓报酬必须通过持照的专业公司或有限责任公司流转
• ✓持照人须为该专业公司的高级职员／股东，或该专业有限责任公司的成员／管理者

任何个人、商行或公司(包括债务人或托管持有人)在服务提供时向未持有执照的人支付经纪行为报酬均属违法。善意信赖有效的执照卡/证书可免除付款人的处罚责任。

• ✓不得就经纪行为向无执照人员支付报酬
• ✓善意信赖有效的执照卡/证书可免除付款人的处罚责任

经纪人或销售人员不得就以不动产担保的贷款谈判收取报酬，除非其根据第6编第9章持有执照（或为该持照实体的雇员、高管或合伙人），已披露同时收取经纪服务和抵押贷款经纪服务的双重报酬，且该报酬不违反其他法律。

• ✓必须根据第6编第9章持有执照方可获得贷款谈判报酬
• ✓必须披露同时就经纪服务和抵押贷款经纪服务收取报酬

根据32-2121(A)(6)的规定，经纪人可以雇用住宅租赁代理或住宅出租物业的管理人。这些代理的豁免并不免除指定经纪人履行合理监督的义务。

• ✓经纪人可根据32-2121(A)(6)雇用住宅租赁代理／管理人
• ✓指定经纪人仍必须监督获豁免的租赁代理／管理人

专员必须在收到完整申请后的90个日历日内作出最终书面决定，但在按比例分配听证会期间、申请不完整或有书面延期的情况下除外。如果未能及时作出决定，该申索将于最终决定日的次日被视为批准。

• ✓必须在完整申请后的90个日历日内作出最终书面决定
• ✓例外情况：待处理的按比例分配听证会、申请不完整或书面延期
• ✓未能及时作出决定将导致该申索被视为批准

在拒绝时，通知必须说明索赔人可在收到通知后的六个月内向法院提起申请，并向作出相关判决的法院提交。关于付款决定，判决债务人会收到执照终止通知，并有30天的期限向高等法院申请司法审查。

• ✓被拒绝的索赔人可在收到通知后六个月内向法院提交申请
• ✓申请须向作出相关判决的法院提交
• ✓判决债务人有30个日历日期限就付款决定向高等法院申请司法审查
• ✓司法审查须在作出相关判决的县提交

专员可以批准、拒绝或达成和解协议以支付少于全额索赔的金额。如果索赔人拒绝和解提议，专员必须拒绝该索赔。决定通知将送达索赔人以及任何及时提交回应的判决债务人。

• ✓专员可以批准、拒绝或以低于全额的金额达成和解
• ✓拒绝和解提议将导致索赔被拒绝
• ✓通知将送达索赔人以及任何及时回应的判决债务人

在审议和调查申请时，部门可以使用本章项下所有适当的调查和取证手段。

• ✓部门可以使用所有适当的调查和取证手段
• ✓调查权力是本章项下可用的权力