R4-28-1101. Licensee Duties +5Arizona · 不動産 · 日本語

免許保持者は依頼人に対して信認義務を負い、取引の他のすべての当事者を公正に取り扱いつつ、依頼人の利益を保護し促進しなければならない。

• ✓免許保持者は依頼人に対して信認義務を負う
• ✓免許保持者は依頼人の利益を保護し促進しなければならない
• ✓免許保持者は取引の他のすべての当事者を公正に取り扱わなければならない

免許保持者は、支払われる対価に重大または不利な影響を与えるすべての情報を、すべての当事者に対して書面で開示しなければならない。これには、売主/賃貸人または買主/賃借人の履行不能、物件について知られている不利な重要事実または瑕疵、および物件に対するリーエンまたは負担が含まれる。

• ✓支払われる対価に重大または不利な影響を与える情報は書面で開示しなければならない
• ✓売主/賃貸人または買主/賃借人が履行できない、または履行できなくなる可能性がある場合は開示しなければならない
• ✓物件について知られている不利な重要事実または重大な瑕疵は開示しなければならない
• ✓物件に対するリーエンまたは負担の存在は開示しなければならない

ライセンス保有者は、拘束力のある契約を締結する前に、現在または将来の利害関係や利益相反について、他の当事者に書面で通知しなければならない。これには、本人として行為すること、買主/売主との家族関係、雇用関係、または報酬以外の金銭的利害が含まれる。

• ✓当事者が拘束力のある契約を締結する前に書面で開示しなければならない
• ✓ライセンス保有者がライセンスを有し、本人として行為する場合は開示しなければならない
• ✓買主/売主がライセンス保有者または指定ブローカーの家族である場合は開示しなければならない
• ✓報酬の受領以外の金銭的利害を開示しなければならない

免許保有者は、すべての当事者の事前の書面による同意なしに、複数の当事者から報酬を受け取り、または複数の当事者を代理してはならない。免許保有者は、取引に関連する商品またはサービスに対する報酬を、その者の事前の書面による確認なしに受け取ることはできない。

• ✓複数の当事者を代理し、または複数の当事者から報酬を受け取るには、すべての当事者の事前の書面による同意が必要である。
• ✓関連する商品またはサービスに対する報酬には、事前の書面による確認が必要である。
• ✓例外：取引において当事者を代理するブローカーがブローカーに支払う報酬。

ライセンス所有者はクライアントに対する信認義務を負い、クライアントの利益を保護・増進しながら、同時に取引の他のすべての当事者と公正に取引する必要があります。

• ✓ライセンス所有者はクライアントに対する信認義務を負い、クライアントの利益を保護・増進する必要があります
• ✓ライセンス所有者は取引の他のすべての当事者と公正に取引する必要があります

ライセンス所有者は、支払われるべき対価に重大または悪影響を与える情報（当事者の履行不能、既知の不動産に関する重大な不利な事実または欠陥、抵当権または負担金を含む）を、すべての当事者に書面で開示する必要があります。

• ✓売主／賃貸人または買主／借主が履行できないか、履行できない可能性があるという情報を書面で開示する必要がある
• ✓不動産に関する既知の重大な不利な事実、または不動産に存在する重大な欠陥を開示する必要がある
• ✓譲渡される不動産に対する抵当権または負担金の存在を開示する必要がある

ライセンス保有者は、拘束力のある合意の前に、現在または予想される利益相反を含む利益相反を書面で開示する必要があります。これには、本人として行動する場合、当事者との家族関係、雇用ブローカーとの所有権・雇用関係、または通常の報酬を超える金銭的利益が含まれます。

• ✓ライセンス保有者がライセンスを保有し、本人として行動する場合は開示する
• ✓購入者・売却者がライセンス保有者または指定ブローカーの直系家族である場合は開示する
• ✓ライセンス保有者または直系家族が報酬受領を超える金銭的利益を有する場合は開示する
• ✓開示は当事者が拘束力のある合意に入る前に書面で行われなければならない

ライセンス保有者は、すべての当事者の事前の書面同意なしに、2つ以上の当事者から報酬を受け取ったり、2つ以上の当事者を代理したりすることはできません。関連商品/サービスの報酬には、当該者の事前の書面承認が必要です。

• ✓ライセンス保有者は、すべての当事者の事前の書面同意なしに、2つ以上の当事者から報酬を受け取ったり代理したりすることはできません
• ✓ライセンス保有者は、当該者の事前の書面承認なしに、関連商品/サービスに対する報酬（リベート/対価）を受け取ることはできません
• ✓これは、当事者を代理する別の仲介人がブローカーに支払う報酬には適用されません

免許保持者は、免許によって要求されるすべての行為を迅速に履行し、故意または怠慢により履行を遅延させてはならない。要求される行為を履行できない場合は、指定ブローカーに迅速に通知しなければならない。

• ✓免許保持者は、免許に基づくすべての行為を迅速に履行しなければならない
• ✓故意または怠慢により履行を遅延させてはならない
• ✓履行できない場合は、指定ブローカーに迅速に通知しなければならない

免許保有者は、他の免許保有者との紛争により、顧客の取引が危険にさらされ、遅延し、または妨害されることを許してはならない。これは、免許保有者に報酬条件を変更し、または紛争を解決する権利を放棄する義務を負わせるものではない。

• ✓他の免許保有者との紛争は、顧客の取引を危険にさらし、または遅延させてはならない
• ✓禁止規定は、雇用または報酬に関する契約の変更を要求するものではない
• ✓免許保有者は、紛争を解決するための訴訟を維持する権利を保持する

サービスは、認められた専門的実務および能力の基準に適合しなければなりません。免許保有者は、自分の能力の範囲外のサービスを、有能な者を関与させずに提供してはなりません。ただし、専門知識の欠如を書面で開示し、その後顧客がその免許保有者を雇用する場合はこの限りではありません。

• ✓サービスは専門的実務および能力の基準に適合しなければならない
• ✓能力の範囲外のサービスには、有能な支援者を関与させなければならない
• ✓あるいは、専門知識の欠如を書面で開示し、それでも顧客にその免許保有者を雇用させなければならない

免許保持者は、依頼人の利益に関連する重要情報を入手するために合理的注意を払い、それを正確に伝達し、取引関連情報の正確性を依頼人が確認できるよう支援するために合理的な措置を講じなければならない。

• ✓重要情報を入手するために合理的注意を払わなければならない
• ✓依頼人に情報を正確に伝達しなければならない
• ✓関連情報の正確性を確認できるよう依頼人を支援しなければならない

免許保有者は、所有者の事前の書面による許可なく、不動産へのアクセスまたは占有を許可し、または容易にしてはならず、所有者から明示的に指示されない限り、クロージング前に占有を引き渡してはならない。免許保有者は、占有前および占有後のリスクに関して、顧客が保険、法律、税務、会計の専門家の助言を求めるよう勧めなければならない。

• ✓所有者の事前の書面による許可なくアクセスまたは占有を認めないこと
• ✓所有者が明示的に指示しない限り、クロージング前に占有を引き渡さないこと
• ✓占有前・占有後のリスクについて顧客に助言を求めるよう勧めること

ライセンス所有者は、ライセンスによって要求されるすべての行為を迅速に遂行しなければならず、故意または怠慢によってその遂行を遅延させることはできません。必要な行為を遂行できない場合、ライセンス所有者は指定されたブローカーに直ちに通知しなければなりません。

• ✓ライセンス所有者は、故意または怠慢によって業務遂行を遅延させてはならない
• ✓必要な行為を遂行できない場合、ライセンス所有者は迅速に指定されたブローカーに通知しなければならない

サービスは、特定の不動産分野の専門基準に準拠する必要があります。ライセンシーは、専門性の欠如を最初に書面で開示し、依頼者がその後もライセンシーを雇用する場合を除き、自らの専門性の範囲外の不動産/サービスを取り扱うことはできません。

• ✓サービスは、専門コミュニティで認識されている実務基準および専門性に準拠する必要があります
• ✓ライセンシーは、専門性の欠如を最初に書面で開示し、依頼者がその後ライセンシーを雇用する場合を除き、自らの専門性の範囲外のサービスを提供することはできません

ライセンシーは、顧客の利益に関連する重要な情報を取得するために合理的注意を行使し、それを正確に伝達し、顧客がその正確性を確認するのを支援するために合理的な措置を講じなければなりません。

• ✓ライセンシーは、顧客に対して重要な情報を取得し、正確に伝達するために合理的注意を行使しなければなりません
• ✓ライセンシーは、顧客が関連情報の正確性を確認するのを支援するために合理的な措置を講じなければなりません

ライセンス所有者は、所有者の事前の書面承認なしに不動産への進入・占有を許可または容易にすることはできず、所有者の明示的な指示がない限り、決済前に占有を引き渡すことはできません。ライセンス所有者は、クライアントに対して、占有前後のリスクに関する保険、法律、税務、および会計専門家のアドバイスを求めることを推奨する必要があります。

• ✓不動産所有者の事前書面承認なしのアクセス・占有は不可
• ✓所有者の明示的な指示がない限り、決済前の占有引き渡しは不可
• ✓ライセンス所有者は、占有前後のリスクに関する適切な保険、法律、税務、および会計専門家のアドバイスをクライアントが求めることを推奨する必要がある

ライセンス保有者は、別のライセンス保有者との紛争により、依頼人の取引が危険にさらされたり、遅延したり、妨げられたりすることを許可してはいけません。これはライセンス保有者に報酬条件を変更したり、紛争を追求する権利を放棄したりすることを義務付けていません。

• ✓ライセンス保有者は、別のライセンス保有者との紛争により、依頼人の取引が危険にさらされたり、遅延したり、妨げられたりすることを許可してはいけません
• ✓これはライセンス保有者に雇用/報酬条件を変更したり、紛争を追求する権利を放棄したりすることを義務付けていません

一定の合意は、裁判所で強制執行可能とするために、書面で作成され、執行を求められる当事者（または法的に権限を与えられた代理人）の署名が必要です。これは口頭合意に関する詐欺的な主張から保護し、不動産取引に非常に関連します。

• ✓約束または合意、もしくは覚書は書面で作成され、執行を求められる当事者が署名しなければなりません。
• ✓代理人の署名は、その代理人が法的に権限を与えられている場合にのみ拘束力を持ちます。

1年を超える賃貸借契約、または不動産もしくはその権利の売買契約は、書面で行わなければなりません。代理人によって締結される場合、代理人の権限が書面で示され、義務を負う当事者によって署名されていない限り、無効です。手数料を得て不動産を売買するために代理人またはブローカーを雇用する契約も、書面で行わなければなりません。

• ✓1年を超える賃貸借および不動産売買は書面で行わなければならない
• ✓手数料を得て不動産を売買するためのブローカーまたは代理人の雇用契約は書面で行わなければならない

書面を必要とする追加の合意には、他人の債務に対する責任を引き受けること（保証）、婚姻を対価とする合意、$500以上の物品の売買、1年以内に履行できない合意、約束者の生存中に履行できない合意または財産を遺贈する合意、そして個人的・家族的・家庭用ではない$250,000超の貸付け・信用供与の約束が含まれる。

• ✓$500以上の物品の売買は、承諾または一部支払がない限り、書面を必要とする。
• ✓個人的・家族的・家庭用ではない$250,000超の貸付けまたは信用供与の約束は、書面を必要とする。

第32-2151条は資金の処分および信託資金の預入要件を規定し、ブローカーが依頼人および顧客の資金を適切に取り扱い預け入れることを義務付けています。2024年にSB1171により改正されました。

• ✓信託資金は指定された信託口座またはエスクロー口座に預け入れなければなりません
• ✓依頼人の資金をブローカー自身の資金と混同してはなりません
• ✓預入は法定の期限内に行わなければなりません

セクション32-2151.01は、ブローカーの要件および記録保管要件を定めています。ブローカーは、当局(department)の検査のために完全な取引記録を保持しなければなりません。2024年にSB1171により改正されました。

• ✓ブローカーは、法定の保管期間中、すべての取引記録を保持しなければなりません
• ✓記録は、当局の検査および監査のために利用可能でなければなりません
• ✓指定ブローカー（designated broker）は、記録保管の遵守について責任を負います

セクション32-2151.02は、不動産雇用契約(リスティング契約および代理契約)を規定しており、必要な記載内容および定義を含みます。

• ✓雇用契約は、報酬に関して法的強制力を持つためには書面によらなければなりません
• ✓契約には必要な条項および確定した有効期限が記載されていなければなりません
• ✓報酬を回収するための訴訟については32-2152も参照してください

第32-2152条は、ブローカーまたはセールスパーソンが適切に免許を保持し、かつ有効な書面による契約がある場合に限り、報酬を回収するための訴訟を提起できると規定しています。

• ✓報酬を回収するには、サービスを提供した時点で免許を保持していなければなりません
• ✓コミッションを求めて訴訟を提起するには、一般的に書面による雇用契約が必要です
• ✓セールスパーソンは、自身を雇用するブローカーを通じてのみ報酬を回収できます

第32-2153条は、免許、懸念書簡（letters of concern）、仮免許の拒否、停止または取消の事由、およびコミッショナーによる管轄権の保持を列挙しています。これは2024年のSB1171によって改正された中心的な懲戒法令です。

• ✓事由には詐欺、虚偽表示、不誠実な取引、および当該章（chapter）の違反が含まれます
• ✓コミッショナーは懸念書簡または仮免許を発行することができます
• ✓コミッショナーは免許の返上または失効後であっても懲戒のための管轄権を保持します

第32-2155条は、ブローカーまたはセールスパーソンとしての個人の雇用または報酬を制限し、無免許者への手数料の支払いを禁止しています。

• ✓免許が必要な活動に対する報酬は、免許保有者にのみ支払うことができます
• ✓ブローカーは、他のブローカーのセールスパーソンに直接手数料を支払うことはできません
• ✓セールスパーソンは、自身を雇用しているブローカーを通じて報酬を受け取らなければなりません

第32-2156条は不動産の売買および賃貸における開示を義務付けており、ライセンス保有者に対して当事者へ重要な事実を開示する義務を課しています。

• ✓ライセンス保有者は取引に影響を与える重要な事実を開示しなければなりません
• ✓開示を怠った場合、懲戒の対象となることがあります
• ✓開示義務は代理関係における受託者義務を支えるものです

第32-2153.01条は同意命令とその条件を規定し、第32-2154条は聴聞を受ける権利を伴う停止命令を認めています。

• ✓コミッショナーは懲戒事案を解決するために同意命令を締結することができます (32-2153.01)
• ✓違法行為に対して停止命令を発することができます (32-2154)
• ✓影響を受ける当事者は聴聞を受ける権利があります

第32-2157条は、変更に関する書面通知、即時停止、聴聞の権利、および任意の免許返上について規定しています。

• ✓公衆の健康、安全、または福祉が必要とする場合、コミッショナーは即時停止を発することができます
• ✓免許保有者は、不利益処分に関して聴聞を受ける権利があります
• ✓免許は任意に返上できますが、コミッショナーは管轄権を保持します

第32-2158条および第32-2159条は、審問(証人、証言録取、訴訟書類の送達)ならびに費用および記録謄本を含む司法審査を規定します。第32-2160条は、苦情の申立ておよび訴追を扱います。

• ✓行政審問は、証人および送達に関する法定手続に従います (32-2158)
• ✓最終決定は司法審査の対象となります (32-2159)
• ✓コミッショナーは苦情を申し立て、訴追を進めることができます (32-2160)

第32-2160.01条は、本章の違反に対する民事制裁金を認めており、金銭的な執行手段を提供しています。

• ✓コミッショナーは、法定違反に対して民事制裁金を科すことができます
• ✓民事制裁金は、免許の懲戒処分に加えて科されます

第32-2161条は、土地、分譲地（subdivision）、または会員制キャンプ契約に関する虚偽の陳述または公表を扱っており（犯罪として分類される）、第32-2162条から第32-2166条までは、違法な墓地投機、州外ブローカーの協力、違法な分譲地区画の販売、無免許活動、および収監中の活動を扱っています。

• ✓販売用の土地または分譲地について虚偽の陳述を行うことは刑事犯罪に該当します（32-2161）
• ✓無免許の不動産活動は分類の対象となる違反行為です（32-2165）
• ✓州外ブローカーは協力契約（cooperation agreement）のもとで活動しなければなりません（32-2163、SB1171により改正）

第2条は、特別な報酬なしに自己の不動産を取引する所有者、職務を遂行する弁護士、裁判所が任命した者、信託証書の受託者、特定の住宅用賃貸代理人／現地管理人、政府職員など、多数の者には適用されません。

• ✓自己の不動産を取引する所有者は、特別な報酬を受け取らず、それが主たる活動でない場合に免除されます
• ✓弁護士、裁判所が任命した者、管財人、破産管財人、および信託証書の受託者は、それらの資格で行動する場合に免除されます
• ✓所有者／管理人に雇用され、一つの場所で勤務し、特別な報酬を受け取らない住宅用賃貸代理人／現地管理人は免除されます

第2条は、不動産ブローカー/セールスパーソン、墓地（cemetery）ブローカー/セールスパーソン、および会員制キャンピング（membership camping）ブローカー/セールスパーソンに適用されます。まずライセンスを取得し、当該章（chapter）を遵守することなくこれらの活動に従事することは違法です。

• ✓まずライセンスを取得することなく、列挙されたブローカレッジ活動に従事することは違法である
• ✓本条は、不動産、墓地、および会員制キャンピングのブローカーおよびセールスパーソンに適用される

ブローカーの定義に該当する行為であって、報酬を対価として、または報酬を期待して行われるいかなる行為も—付随的なものであれ取引全体であれ—当該章に基づきブローカー／営業担当者として行動することに該当し、免許を必要とします。非免許者は事務的業務の一環として、対面で家賃および手数料を徴収することができます。

• ✓ブローカーの定義に含まれる報酬を目的とする単一の行為であっても免許が必要です
• ✓取引全体だけでなく、付随的な行為も免許要件を発生させる可能性があります
• ✓非免許者は事務的業務の一環として、対面で家賃および関連手数料を徴収することができます

免除の対象には、事務・管理業務のみを行う無免許の従業員、特定のテレマーケター、指定条件を満たす広告通信媒体、看護・生涯介護施設のマーケティング、不動産証券を扱う登録証券ディーラー、ホテル・モーテル・RVパークの管理者、短期(31日以内)の賃貸予約の取扱者、エスクロー・権原(タイトル)代理人、紹介手数料(ファインダーフィー)の受領者が含まれます。

• ✓事務・簿記・管理業務のみを行う無免許の従業員は免除されます
• ✓住居ユニットにおける31日以内の占有に関する予約を取り扱う者は免除されます
• ✓エスクロー代理人、権原保険会社、権原保険代理人は、自らの業務を行う場合に免除されます

コミッショナーは、プロジェクトベースの住宅サービスを提供し、慈善団体としてのみ運営される非営利法人に対して、その唯一の不動産活動が当該法人が所有または管理する居住用不動産の所有または管理に関わる場合、免許の免除を付与することができます。

• ✓当該法人は、プロジェクトベースの住宅サービスを提供する非営利の慈善団体でなければなりません
• ✓当該法人の唯一の不動産活動は、自らが所有する居住用不動産の所有または管理に関わるものでなければなりません

ブローカーはアクティブな免許保有者のみを雇用し、支払いを行わなければならず、免許保有者は自身が免許を所属している合法的に免許を受けたブローカー、または特定のW-2および許可条件を満たす別の適格な雇用主からのみ雇用および報酬を受け入れなければなりません。

• ✓ブローカーはアクティブな免許保有者のみを雇用し、支払いを行うことができる
• ✓免許保有者は雇用ブローカーまたは適格な免許雇用主からのみ報酬を受け取る
• ✓代替雇用主は免許を保有し、W-2を発行し、同じ雇用ブローカーを共有し、雇用ブローカーから書面による許可を得なければならない

免許保有者が専門法人（professional corporation）または専門有限責任会社（professional LLC）を通じて免許を取得している場合、雇用ブローカーは、当該免許を有する専門法人（免許保有者が役員かつ株主である場合）または専門有限責任会社（免許保有者が構成員またはマネージャーである場合）を通じてのみ報酬を支払うことができ、免許保有者はこれを通じてのみ報酬を受け取ることができます。

• ✓報酬は必ず免許を有する専門法人または有限責任会社を通じて支払われなければならない
• ✓免許保有者は専門法人（PC）の役員／株主、または専門有限責任会社（PLLC）の構成員／マネージャーでなければならない

いかなる個人、企業または法人（債務者もしくはエスクロー保管者を含む）が、ブローカー行為に対する報酬を、当該サービスが提供された時点で免許を持たない者に支払うことは違法です。有効な免許カード/証明書を善意で信頼した場合、支払者は罰則を免除されます。

• ✓ブローカー行為に対する報酬を無免許者に支払うことはできません
• ✓有効な免許カード/証明書への善意の信頼により、支払者は罰則を免除されます

ブローカーまたはセールスパーソンは、第6編第9章に基づいて免許を取得している場合（またはそのような免許を有する事業体の従業員・役員・パートナーである場合）、ブローカレッジ・サービスとモーゲージ・ブローカー・サービスの両方に対する二重報酬を開示しており、かつその報酬が他の法律に違反しない場合を除き、不動産を担保とするローンの交渉に対して報酬を受け取ることはできません。

• ✓ローン交渉報酬を得るには第6編第9章に基づく免許が必要です
• ✓ブローカレッジ・サービスとモーゲージ・ブローカー・サービスの両方に対して報酬を受け取ることを開示しなければなりません

ブローカーは、32-2121(A)(6)に規定されているとおり、住宅賃貸エージェントまたは住宅賃貸物件の管理者を雇用することができます。これらのエージェントの免除は、指定ブローカーが合理的な監督を行う義務を免除するものではありません。

• ✓ブローカーは32-2121(A)(6)に基づき住宅賃貸エージェント/管理者を雇用できます
• ✓指定ブローカーは依然として免除された賃貸エージェント/管理者を監督しなければなりません

コミッショナーは、完成した申請書を受領してから90暦日以内に最終的な書面による決定を下さなければなりません。ただし、按分審理中、不備のある申請書、または書面による延長の場合を除きます。期限内に決定が下されない場合、その請求は最終決定日の翌日に承認されたものとみなされます。

• ✓完成した申請書の受領から90暦日以内に最終的な書面による決定が必要
• ✓例外: 係属中の按分審理、不備のある申請書、または書面による延長
• ✓期限内に決定できない場合、その請求は承認されたものとみなされる

却下の場合、通知には、請求者が通知を受領した日から6か月以内に、基礎となる判決が言い渡された裁判所において申請を訴訟で追求できる旨を記載しなければなりません。支払い決定については、判決債務者は免許取消しの通知を受け取り、上位裁判所に司法審査を申し立てるための30日間の期間が与えられます。

• ✓却下された請求者は、通知を受領した日から6か月以内に裁判所に提訴できます
• ✓裁判所への提訴は、基礎となる判決が言い渡された裁判所で行われます
• ✓判決債務者は、支払い決定の司法審査を上位裁判所に申し立てるための30暦日の期間があります
• ✓司法審査は、基礎となる判決が言い渡された郡で提起されます

コミッショナー(commissioner)は、請求を承認、拒否、または全額より少ない金額を支払う和解を締結することができます。請求者が和解の申し出を拒否した場合、コミッショナーはその請求を拒否しなければなりません。決定の通知は、請求者および期限内に応答書を提出した判決債務者(judgment debtor)に対して行われます。

• ✓コミッショナーは、承認、拒否、または全額より少ない金額での和解を行うことができる
• ✓和解の申し出を拒否すると請求が拒否される
• ✓通知は請求者および期限内に応答した判決債務者に対して行われる

申請書を検討し調査する際、当該部門は本章に基づき利用可能なあらゆる適切な調査および発見の手段を使用することができます。

• ✓当該部門はあらゆる適切な調査および発見の手段を使用することができます
• ✓調査権限は本章に基づき利用可能な権限です