32-2101 - Definitions +3Arizona · 房地产 · 中文

经纪人（未加修饰使用时）是指已取得经纪人执照或被要求取得经纪人执照的人。副经纪人是指受雇于另一名经纪人的持牌经纪人；除非另有规定，副经纪人享有与销售员相同的执照权限。

• ✓副经纪人是指受雇于另一名经纪人的持牌经纪人
• ✓除非另有规定，副经纪人享有与销售员相同的执照权限
• ✓指定经纪人是指取得经纪人执照的自然人，其代表雇佣实体行事或以独资经营者身份行事

房地产经纪人是指（房地产销售员除外的）为了他人并为了报酬而出售/交换/购买/出租/租赁、提出要约、谈判、挂牌、拍卖、从事期权交易、收取租金、做广告、招揽潜在客户，或就与房地产销售相关的贷款进行谈判，或担任商业经纪人的人。

• ✓经纪人活动必须是为了他人并为了报酬
• ✓非持牌人进行的文书性租金收取，如提供收据，则可豁免
• ✓与销售相关的贷款谈判属于经纪人活动，但不适用于第6编下的抵押贷款经纪人
• ✓担任商业经纪人构成房地产经纪人活动

房地产销售员是指一名自然人，其以自身名义或通过专业有限责任公司/公司行事，由持牌房地产经纪人聘用，以执行房地产经纪人定义中包含的任何行为，并受第32-2155条约束。

• ✓销售员必须是自然人
• ✓必须由持牌房地产经纪人聘用，或由代表该经纪人的人聘用
• ✓执行经纪人定义范围内的行为，并受第32-2155条约束

记录地址（2024年修订）可以是持牌人执业/受雇的地址、持牌人的住宅地址，或持牌人在公司委员会注册的法定代理人的地址。法定代理人选项仅在根据第32-2126条向该部门发出通知时适用。

• ✓记录地址可以是执业地址、住宅地址或法定代理人地址
• ✓仅当根据第32-2126条向该部门发出通知时，法定代理人地址才符合资格

广告是指通过出版、传播、展示、招揽或流通（口头、书面、广播、电视）等方式，试图诱使任何人就该章所管辖的土地承担义务或取得权益的行为。某些通信信息被排除在外。

• ✓广告包括土地销售合同以及物业状况的照片／图样
• ✓除外：新闻媒体不收取任何费用的新闻稿
• ✓除外：向股东发出的通信，如年度报告、委托书材料、注册声明、证券招股说明书、物业报告和发行说明书

共同推广计划是由共同行动的人实施，以出售或出租地块。如果由共同行动的人提供的地块彼此相邻，或作为共同单元或名称而为人所知或被宣传，则不论每次发售的地块数量如何，均推定其作为共同推广计划的一部分提供。

• ✓以共同名称宣传的相邻土地，推定属于共同推广计划的一部分
• ✓每项单独发售所涵盖的地块数量不影响该推定
• ✓在总体规划社区内，在单独绘制地块图的细分区域出售的独立土地分割人，不被视为以共同推广计划提供合并地块

报酬是指就所提供或将要提供的服务而获得的任何费用、佣金、薪金、款项或其他有价对价，包括对价承诺，无论是否附条件。

• ✓报酬包括费用、佣金、工资、款项或其他有价对价
• ✓包括对价承诺，无论是否附条件

远程学习（2024年新增）属于继续教育或执照前教育，是一种有地理间隔的在线有计划的学习体验，可以采用同步或异步方式进行，不要求实时互动，并使用通过互联网访问的自定进度或预先录制的平台，由学生按自己的进度学习。

• ✓远程学习可以采用同步或异步方式
• ✓不要求学员与讲师之间进行实时互动
• ✓使用通过互联网访问的自定进度或预先录制的课程，由学生按自己的进度学习

土地细分/已细分土地是指为出售或出租而分割或拟分割为六个或以上地块、宗地或部分权益的土地。包括股份合作社、共同促销计划土地和住宅公寓。不包括一年或以下的租赁权益以及36英亩或以上的地块。

• ✓土地细分要求六个或以上地块、宗地或部分权益
• ✓包括股份合作社和住宅公寓
• ✓不包括一年或以下的租赁权益要约
• ✓不包括36英亩或以上的地块，包括专用道路的中心线

土地分割商是指提供细分地块中六个或更多地块、宗地或部分权益的任何人士，促使土地被细分，或着手开发细分地块的人。不包括依法有权创建细分地块的公共机构或官员。

• ✓土地分割商提供六个或更多地块、宗地或部分权益
• ✓不包括依法有权创建细分地块的公共机构或官员

执照是指本章要求的任何机构许可、证书、批准、注册、公开报告、特许状或类似许可。执照期限是指自原始签发或续期之日起至到期日止的两年期。

• ✓执照期限为自签发或续期至到期的两年。
• ✓执照包括许可、证书、注册、公开报告和特许状。
• ✓执照持有人是指在当前执照期限内获得执照的人。

公司持牌人是指依法组建并在亚利桑那州公司委员会注册的公司，且有一名高级职员持指定经纪人执照。有限责任公司持牌人须有一名成员/经理持指定经纪人执照。合伙企业持牌人须有一名管理普通合伙人持指定经纪人执照。

• ✓根据 32-2125，公司持牌人必须有一名高级职员持指定经纪人执照
• ✓有限责任公司持牌人必须有一名自然人成员/经理担任指定经纪人
• ✓合伙企业持牌人必须有一名管理普通合伙人担任指定经纪人

墓地经纪人是指除房地产经纪人或房地产销售人员以外的人，其为他人、为报酬而出售、出租、交换、提供或协商墓地财产或安葬服务。墓地销售人员代表持牌墓地经纪人或持牌房地产经纪人行事。

• ✓墓地经纪人不同于房地产经纪人/房地产销售人员
• ✓墓地经纪人活动要求为他人、为报酬而行事
• ✓墓地销售人员通过持牌墓地经纪人或持牌房地产经纪人工作，并代表该经纪人

直播课堂课程以线下课堂教学形式或同步远程教学形式提供，学生可通过直播远程观看并参与。

• ✓直播课堂包括线下课堂形式
• ✓直播课堂包括通过直播进行的同步远程形式

已改良地块或宗地是指其上建有住宅、商业或工业建筑物，或者有合同规定分割开发商须在销售合同签订后两年内建造此类建筑物，或者对于共管公寓（依据第33-1202条）在销售合同签订后四年内建造。

• ✓已改良地块必须已有建筑物，或已有合同约定在两年内建造
• ✓对于共管公寓，建设期限为销售合同签订后四年内

未细分土地是指为出售或租赁而划分为六块或以上地块、宗地或零碎权益，且每块宗地为36英亩或以上但不足160英亩，或根据共同促销计划提供的土地。农业租赁除外。

• ✓未细分土地的地块每块为36英亩或以上但不足160英亩
• ✓要求有六个或以上地块、宗地或零碎权益
• ✓农业租赁不在此定义范围内

分时度假或分时度假房产指第9条下的不动产所有权或占用权。分时度假不是证券，除非其符合第44-1801条对证券的定义。

• ✓分时度假是第9条下的不动产所有权或占用权
• ✓分时度假不是证券，除非其符合第44-1801条对证券的定义

首次房地产经纪人执照要求申请前紧接的五年内至少有三年担任活跃持牌销售员或经纪人的经验。墓地及会员制露营经纪人执照要求持有有效的房地产经纪人执照，或具备三年相关经验。同等经验可替代经纪人申请人（非续期）的持牌经验。

• ✓首次房地产经纪人：申请前5年内有3年活跃持牌经历
• ✓墓地/会员制露营经纪人：有效房地产经纪人执照 或 3年相关经验
• ✓5年内的同等活跃经验可替代持牌经验

对于任何经纪人执照或销售员执照，申请人在提出申请之前一年内不得曾有执照被拒绝的记录，且在提出申请之前两年内不得曾有执照被吊销的记录，此依据第32-2153条或其他州的类似法规。

• ✓申请前一年内不得有执照被拒记录
• ✓申请前两年内不得有执照被吊销记录

销售员申请人（续期除外）必须在经认证的学校完成由专员批准的90课堂学时课程，并通过考试。课程可以采用面授课堂或远程学习形式，但考试必须由监考人员监考并本人现场完成。课程完成时间距申请不得超过十年，除非专员认定其具备同等的工作经验和教育背景。

• ✓销售员课程：在经认证的学校至少完成90课堂学时
• ✓监考考试必须本人现场完成
• ✓课程完成时间距申请不得超过10年，除非专员认定同等资格

经纪人申请人（续期除外）必须在经认证的学校完成90课堂小时的经纪人课程，并通过有监考的现场考试。同样的10年时效规则适用。对于持有当前外州房地产执照的申请人，房地产专员可豁免执照前要求（27小时亚利桑那州特定课程除外）。

• ✓经纪人课程：在经认证的学校完成至少90课堂小时
• ✓对于外州持牌人，房地产专员可豁免执照前要求，但27小时亚利桑那州特定课程除外

首次申请房地产销售员执照的申请人必须证明已完成六小时的房地产合同法及合同撰写课程，包括起草合同。对于因该定罪而被监禁、假释、接受社区监督或缓刑的重罪定罪者，专员不得向其颁发执照。

• ✓初次申请房地产销售员执照者必须完成6小时的合同法与合同撰写课程
• ✓不得向目前被监禁、假释、接受社区监督或缓刑的重罪定罪者颁发执照

初次房地产经纪人申请人在紧接申请之前的五年内，必须至少有三年担任在职持照销售员或经纪人的经历。墓地和会员制露营经纪人申请人需要拥有现行有效的房地产经纪人执照，或在此前五年内具有三年相关的实际经验。

• ✓初次房地产经纪人要求在此前5年内具有3年在职持照经验
• ✓墓地/会员制露营经纪人要求拥有现行有效的房地产经纪人执照，或在此前5年内具有3年相关经验
• ✓如能令专员满意地予以证明，等同的在职经验可替代持照经验

申请人在根据第 32-2153 条或类似法规提出申请前的一年内不得有执照被拒绝的记录，也不得在提出申请前的两年内有执照被吊销的记录。

• ✓在提出申请前一年内没有执照被拒绝
• ✓在提出申请前两年内没有执照被吊销

销售人员和经纪人申请人（续期申请人除外）必须在认证学校完成经专员批准的至少90课堂小时的课程，并通过考试。监考考试必须亲自到场完成。课程完成时间距申请不得超过10年，除非专员认定申请人具备同等的工作经验和教育背景。

• ✓销售人员和经纪人的执照前课程各要求至少90课堂小时
• ✓该课程的监考考试必须亲自到场完成
• ✓课程完成时间距申请不得超过10年，除非专员认定具备同等经验
• ✓专员可豁免执照前教育要求，但针对外州执照持有人的27小时亚利桑那州专属课程除外

续期申请人如在执照到期后十二个月内提出申请，且执照未被取消、终止或吊销，则无需参加考试。持有至少同等外州执照的申请人可免考全国部分，但外州申请人必须通过亚利桑那州特定部分的考试。

• ✓若在到期后12个月内申请且执照未被取消、终止或吊销，则免除续期考试
• ✓持有同等外州执照者可免考考试的全国部分
• ✓外州申请人必须通过考试中亚利桑那州特定部分

如果重新申请一份在申请日期前已过期超过一年的执照，申请人必须满足所有当前的教育和经验要求，并像首次申请一样重新参加考试。

• ✓执照过期超过1年要求满足所有当前教育/经验要求
• ✓必须作为首次申请人重新参加考试

申请人在获得任何执照前必须年满十八周岁。专员核实房地产申请人是否具备英语、算术、房地产表格、委托代理义务、商业道德以及本章内容的知识。经纪人考试必须比销售员考试更严格、更严谨且范围更广。

• ✓申请人必须在获得执照前年满18周岁
• ✓经纪人考试必须比销售员考试更严格且范围更广

任何经纪人执照或销售人员执照的续期申请人，如果在执照到期后十二个月内提出申请，并且申请时该执照未被注销、终止或暂停，则无需参加考试。

• ✓如果申请在到期后12个月内提出，则适用续期考试豁免。
• ✓申请时执照不得被注销、终止或暂停。

专员应要求根据第 32-4302 条申请执照的州外申请人在签发执照前通过一项专门针对亚利桑那州房地产法律的考试。

• ✓州外申请人必须通过亚利桑那州专项法律考试
• ✓适用范围与根据第 32-4302 条签发的执照相关

在根据本章获得任何执照之前，申请人必须年满十八岁。

• ✓申请人在获得任何执照之前必须年满18岁
• ✓年龄要求适用于本章规定的所有执照类型

专员通过考试确认房地产申请人具备适当的英语和算术知识、对房地产表格与惯例的理解，以及对委托人与代理人义务、商业道德准则和相关章节及规则的透彻理解。经纪人考试比销售员考试更严格、更苛刻、涵盖面更广。

• ✓申请人必须展示对英语、算术、房地产表格以及委托人与代理人义务的了解
• ✓经纪人考试必须比销售员考试更严格、更苛刻、涵盖面更广

初次申请房地产销售人员执照的申请人必须提供完成六小时房地产合同法及合同撰写培训的认证，其中包括参与起草购买合同、房源代理协议和租赁协议。

• ✓初次申请销售人员执照的申请人必须完成6小时合同法及合同撰写培训
• ✓培训必须包括起草购买合同、房源代理协议和租赁协议

对于因重罪定罪而目前正在服刑、假释、接受社区监督或缓刑的人，专员不得向其发放执照。

• ✓不得向目前正在服刑、假释或接受社区监督的重罪犯发放执照
• ✓不得向因该定罪而处于缓刑期的重罪犯发放执照

购买或租赁已细分未改良地块或未细分土地的合同，必须包含粗体文字，授予购买人或承租人在合同签署后第七个日历日午夜前无需理由撤销合同的权利。如果买方在签署前未查验，则买方有六个月时间查验，并可在查验时撤销合同。

• ✓未改良地块的撤销权：在签署后第7个日历日午夜前
• ✓文字必须使用粗体或更大字体，位于签名部分上方
• ✓如地块在签署前未查验，买方有6个月时间查验并单方撤销
• ✓买方有权获得所有款项或对价的返还

购买或租赁分时度假时段的合同必须包含粗体文字，授予在协议签署后第十个日历日午夜之前无需理由撤销的权利。

• ✓分时度假撤销权：在协议签署后的第10个日历日午夜之前
• ✓文字必须使用粗体或更大字体，位于签名部分上方

未改善细分地块或未细分土地的购买或租赁合同必须在签名线上方以粗体或更大的字体包含撤销权声明。购买者/承租人可在合同签署后第七个日历日午夜前无理由取消。如果地块在签署前未被检查，购买者有六个月的时间进行检查，并可在检查时单方面撤销。

• ✓未改善细分地块/未细分土地的撤销权应在合同签署后第七个日历日午夜前行使
• ✓声明必须以粗体或比其他文本更大的字体显示，位于签名部分上方
• ✓如果购买者/承租人在签署前未检查地块，其有六个月时间进行检查，并可在检查时单方面撤销
• ✓撤销权可获得返还任何款项或其他对价；无需任何理由或原因

分时度假权益的购买或租赁合同必须在签名线上方包含加粗或更大字体的撤销条款。购买者/承租人可在执行后第十个日历日午夜前无因撤销。

• ✓分时度假权益撤销权应在执行后第十个日历日午夜前行使
• ✓条款必须以加粗或更大字体显示在文件签名部分的上方

合同必须在所有协议的正面显著披露卖家完整且最新的姓名、地址、电话号码和电子邮件地址，以便行使撤销权。撤销通知的送达必须采用书面形式。

• ✓卖家的完整姓名、地址、电话和电子邮件必须出现在所有合同的正面
• ✓撤销通知在专人递送、电子邮件发送、快递寄送或认证邮件寄送时视为已送达
• ✓如果撤销通知是专人递送，卖家必须出具收据

卖方/出租人的完整、现有姓名、地址、电话号码和电子邮件地址必须在所有协议的正面醒目显示，以便购买人能够行使解约权。解约通知必须以书面形式送达。

• ✓卖方/出租人的完整、现有姓名、地址、电话号码和电子邮件地址必须出现在所有协议的正面
• ✓解约通知必须以书面形式提交，当手交、电子邮件、快递或挂号邮件寄送时，视为已送达/已收到
• ✓如果通知是手交的，卖方必须出具收据

为确保州政府机构进行公平、公开的监管，个人被赋予一系列明确列举的权利，涵盖费用退还、检查通知、规则制定参与、执照保护以及行政听证权。

• ✓如果当事人在法院（第12-348条）或行政听证（第41-1007条）中就实体问题胜诉，则有资格获得费用/开支的退还
• ✓除非特定活动的收费获得明确授权（第41-1008条），否则机构不得收取任何费用
• ✓权利的列举不会授予超出所引用条款规定之外的任何额外权利

机构不得基于未由法规、规则或州与部落的博彩协议明确授权的条件或要求作出许可决定。申请人有权及时获得决定，并在被拒时获得书面理由。

• ✓机构不得基于未由法规、规则或州与部落的博彩协议明确授权的条件或要求作出许可决定（第 41-1030(B) 条）。
• ✓拒绝许可时，机构必须提供书面通知，说明拒绝理由并引用相关法规/规则，同时解释上诉权（第 41-1076 条）。
• ✓机构必须在预先确定的时限内批准或拒绝许可申请（第 7.1 条）。

为了确保公平和开放的监管，个人对州机构享有列举的权利，包括在胜诉时获得费用补偿以及保护免受未经授权的费用。

• ✓如果个人在法院诉讼中对州机构的实质性问题获胜，则有资格获得费用/支出的补偿（第12-348条）
• ✓如果个人在行政听证会中对州机构获胜，则有资格获得费用和诉讼费的补偿（第41-1007条）
• ✓除非特定活动的费用获得明确授权，否则州机构不得收取费用（第41-1008条）

机构被限制基于未经授权的条件做出决定，也被限制超越其制定规则的权限。个人可以质疑被视为规则的机构行为。

• ✓机构不得将许可证决定基于未由法定法案、规则或州部落博彩协议授权的条件（第41-1030(B)条）
• ✓机构不得制定超出特定法定法案所述事项范围的规则，也不得使用一般权限来补充更具体的授权（第41-1030(D)条）
• ✓个人可以声称机构行为或实质性政策声明构成规则，并要求宣布其无效（第41-1033条）

人员享有独立行政法官、统一上诉程序、及时执照决定和书面拒绝通知的权利。

• ✓人员可以由独立行政法官听取争议案件/可上诉的机构行为（第6条和第10条）
• ✓人员可以要求机构在预定时间范围内批准或拒绝执照申请（第7.1条）
• ✓执照被拒时，人员有权获得书面通知，说明拒绝理由及法规/规则参考，并解释上诉权利（第41-1076条）

个人可以通过提供评论或证词、提交提前审查请愿书以及向监督机构提出投诉来参与规则制定。他们可以质疑构成未经授权规则的机构做法。

• ✓个人可主张某机构的做法或实质性政策声明构成规则，并请求宣告其无效（第41-1033条）
• ✓个人可就不符合法规或重复/繁重要求向行政法规监督委员会提出投诉
• ✓个人可向监察专员-公民援助办公室提出投诉，以调查机构的行政行为

每个开展审计、检查或监管执法的州机构都必须制定一份小型企业权利法案，将其张贴在机构网站上，并以书面形式提供给受监管小型企业的现场代表。

• ✓机构必须从本节及第41-1009节中选择适用权利，制定小型企业权利法案，并清晰张贴在其网站上。
• ✓通知必须包含向指定机构员工提出投诉的流程及其联系信息。
• ✓通知必须说明，如果与机构进行的合理努力未能成功，受监管人员可以联系监察员-公民援助办公室。

个人可以审查规则制定活动并参与规则制定过程，包括提供评论/证词以及向州长监管审查委员会（GRRC）提交早期审查请愿书。

• ✓个人可以提供对拟议规则的书面评论或证词，且机构必须充分回应（第41-1052(D)条）
• ✓个人可以向州长监管审查委员会提交早期审查请愿书
• ✓个人可以在GRRC前强制性六十天评论期间提交评论

根据41-1009条款进行审计、检查或执法的每个州机构必须在其网站上创建并发布小企业权利法案，并以书面形式将其提供给现场代表。

• ✓该机构必须在其网站上清楚地发布小企业权利法案，并向授权的现场代表提供书面副本。
• ✓通知必须包括投诉流程、指定员工的联系信息（41-1006），并说明未解决的问题可提交给监察员-公民助理。
• ✓权利的列举不授予超出所引用条款中的权利的任何额外权利。