47 temas · Actualizado el 2026-09-17
Un titular de licencia debe un deber fiduciario al cliente y debe proteger y promover los intereses del cliente mientras trata de manera justa con todas las demás partes de una transacción.
Un titular de licencia debe divulgar por escrito a todas las partes cualquier información que afecte de manera material o adversa la contraprestación que deba pagarse, incluida la incapacidad del vendedor/arrendador o del comprador/arrendatario para cumplir, los hechos adversos materiales conocidos o los defectos en la propiedad, y cualquier gravamen o carga sobre la propiedad.
Un titular de licencia debe informar por escrito a las otras partes, antes de cualquier acuerdo vinculante, sobre cualquier interés o conflicto presente o futuro, incluido actuar como principal, una relación familiar con el comprador o vendedor, relaciones laborales, o un interés financiero más allá de la compensación.
Un titular de licencia no deberá aceptar compensación de más de una parte ni representar a más de una parte sin el consentimiento previo por escrito de todas las partes. Un titular de licencia no puede aceptar compensación por bienes o servicios relacionados con una transacción sin el reconocimiento previo por escrito de la persona.
Un licenciado tiene una obligación fiduciaria hacia el cliente y debe proteger y promover los intereses del cliente, mientras trata justamente a todas las otras partes en la transacción.
Un agente licenciado debe divulgar por escrito a todas las partes cualquier información que afecte material o adversamente la consideración a pagar, incluyendo la incapacidad de una parte para cumplir, hechos materiales adversos conocidos o defectos en la propiedad, y cualquier gravamen o carga que afecte la propiedad.
Un tenedor de licencia debe divulgar por escrito, antes de cualquier acuerdo vinculante, cualquier interés presente o prospectivo o conflicto, incluido actuar como mandante, una relación familiar con una parte, un vínculo de propiedad/empleo con el corredor empleador, o un interés financiero más allá de la compensación normal.
Un agente licenciado no puede aceptar compensación de más de una parte o representar a más de una parte sin el consentimiento previo por escrito de todas las partes. La compensación por bienes/servicios relacionados requiere el reconocimiento previo por escrito de la persona.
Un titular de licencia debe realizar de manera expedita todos los actos requeridos por su licencia y no debe retrasar el cumplimiento de forma intencional o por negligencia. Si no puede realizar algún acto requerido, debe notificar de manera expedita a su corredor designado.
Un titular de licencia no debe permitir que una controversia con otro titular de licencia ponga en peligro, retrase o interfiera con la transacción de un cliente. Esto no obliga al titular de licencia a modificar los términos de compensación ni a renunciar a derechos para resolver una controversia.
Los servicios deben cumplir con las normas profesionales reconocidas de práctica y competencia. Un titular de licencia no debe prestar servicios fuera de su campo de competencia sin contratar a una persona competente, a menos que la falta de experiencia se divulgue por escrito y el cliente posteriormente contrate al titular de licencia.
Un titular de licencia debe ejercer cuidado razonable para obtener información material relevante para los intereses del cliente, comunicarla con exactitud y tomar medidas razonables para ayudar al cliente a confirmar la exactitud de la información relevante para la transacción.
Un titular de licencia no deberá permitir ni facilitar el acceso u ocupación sin autorización previa por escrito del propietario, y no deberá entregar la posesión antes del cierre, salvo instrucción expresa del propietario. Los titulares de licencia deben recomendar a los clientes que busquen asesoría legal, fiscal, contable y de seguros con respecto a los riesgos previos y posteriores a la posesión.
Un licenciatario debe desempeñar expeditamente todos los actos requeridos por la licencia y no puede retrasar el desempeño intencional o por negligencia. Si no puede desempeñar un acto requerido, el licenciatario debe notificar sin demora a su corredor designado.
Los servicios deben cumplir con los estándares profesionales para la disciplina inmobiliaria específica. Un licenciatario no puede manejar propiedades/servicios fuera de su competencia sin contratar a una persona competente, a menos que la falta de experiencia se divulgue primero por escrito y el cliente aún emplee al licenciatario.
Un titular de licencia debe ejercer cuidado razonable para obtener información material para los intereses del cliente, comunicarla con precisión y tomar medidas razonables para ayudar al cliente a confirmar su exactitud.
Un agente con licencia no puede permitir o facilitar acceso/ocupación de propiedad inmobiliaria sin autorización escrita previa del propietario, y no puede entregar la posesión antes del cierre a menos que sea expresamente instruido por el propietario. El agente debe recomendar al cliente que busque asesoramiento en seguros, legal, impuestos y contabilidad respecto a los riesgos pre/post-posesión.
Un titular de licencia no puede permitir que una controversia con otro titular de licencia ponga en peligro, retrase o interfiera con la transacción de un cliente. Esto no obliga al titular de licencia a alterar los términos de compensación ni a renunciar al derecho de perseguir una controversia.
Ciertos acuerdos deben constar por escrito y estar firmados por la parte contra la que se pretende hacer valer el acuerdo (o por un agente legalmente autorizado) para ser exigibles ante los tribunales. Esto protege contra reclamaciones fraudulentas de acuerdos verbales y es muy relevante para las transacciones inmobiliarias.
Los acuerdos de arrendamiento por más de un año, o para la venta de bienes inmuebles o de un interés en ellos, deben constar por escrito. Si los celebra un agente, son inválidos a menos que la autoridad del agente conste por escrito y esté suscrita por la parte a la que se exige el cumplimiento. Los acuerdos que emplean a un agente o corredor para comprar o vender bienes inmuebles por una comisión también deben constar por escrito.
Los acuerdos adicionales que requieren constar por escrito incluyen: responder por la deuda de otro (fianza), acuerdos en consideración al matrimonio, ventas de bienes de $500 o más, acuerdos que no pueden cumplirse dentro de un año, acuerdos que no pueden cumplirse durante la vida del promitente o para legar/transmitir bienes, y compromisos de préstamo/crédito superiores a $250,000 que no sean para fines personales/familiares/domésticos.
La Sección 32-2151 rige la disposición de fondos y los requisitos de depósito de fondos fiduciarios, exigiendo que los corredores manejen y depositen adecuadamente los fondos de clientes y consumidores. Modificada por la SB1171 en 2024.
La Sección 32-2151.01 establece los requisitos para los corredores y los requisitos de mantenimiento de registros. Los corredores deben mantener registros completos de las transacciones para su inspección por parte del departamento. Modificada por la SB1171 en 2024.
La Sección 32-2151.02 regula los contratos de empleo inmobiliario (contratos de listado y de representación), incluyendo los contenidos requeridos y las definiciones.
La Sección 32-2152 dispone que un corredor o un agente de ventas solo puede entablar una acción para cobrar compensación si cuenta con la licencia debida y con un acuerdo escrito válido.
La sección 32-2153 enumera los motivos de denegación, suspensión o revocación de licencias, cartas de preocupación, licencias provisionales y la retención de jurisdicción por parte del comisionado. Se trata de un estatuto disciplinario central modificado por la ley SB1171 en 2024.
La Sección 32-2155 restringe el empleo o la compensación de una persona como corredor o vendedor, prohibiendo el pago de comisiones a personas sin licencia.
La Sección 32-2156 exige la divulgación en las ventas y arrendamientos de bienes raíces, obligando a los licenciatarios a revelar los hechos materiales a las partes.
La Sección 32-2153.01 aborda las órdenes de consentimiento y sus términos, y la 32-2154 autoriza las órdenes de cese y desistimiento con derecho a una audiencia.
La Sección 32-2157 abarca la notificación escrita de cambios, las suspensiones sumarias, el derecho a una audiencia y la renuncia voluntaria de la licencia.
Las secciones 32-2158 y 32-2159 rigen las audiencias (testigos, declaraciones juradas, notificación de actuaciones) y la revisión judicial, incluidos los costos y la transcripción. La sección 32-2160 abarca la presentación de quejas y el enjuiciamiento.
La Sección 32-2160.01 autoriza sanciones civiles por infracciones del capítulo, proporcionando un mecanismo de aplicación monetaria.
La Sección 32-2161 aborda las declaraciones o publicaciones falsas relativas a terrenos, subdivisiones o contratos de campamento por membresía (con clasificación como delito). Las Secciones 32-2162 a 32-2166 cubren la especulación ilegal con cementerios, la cooperación con corredores de otros estados, la venta ilegal de lotes de subdivisión, la actividad sin licencia y las actividades durante el encarcelamiento.
El artículo 2 no se aplica a numerosas personas, incluidos los propietarios que negocian su propia propiedad (sin compensación especial), los abogados que ejercen sus funciones, las personas designadas por el tribunal, los fiduciarios de escrituras de fideicomiso, ciertos agentes de arrendamiento residencial o administradores en el lugar, los funcionarios gubernamentales y otros.
El Artículo 2 se aplica a los corredores/agentes de bienes raíces, a los corredores/agentes de cementerios y a los corredores/agentes de campamentos de membresía. Es ilegal participar en estas actividades sin obtener primero una licencia y cumplir con el capítulo.
Cualquier acto, realizado a cambio o con la expectativa de una compensación, que se encuentre dentro de la definición de corredor —ya sea incidental o la transacción completa— constituye actuar como corredor/vendedor conforme al capítulo, lo que requiere una licencia. Una persona sin licencia puede cobrar en persona rentas y cargos como tarea administrativa.
Las exenciones también cubren a los empleados sin licencia que realizan tareas de oficina/administrativas, ciertos televendedores, los medios de comunicación publicitaria que cumplen condiciones específicas, el marketing de enfermería/cuidado de por vida, los agentes de valores registrados para valores inmobiliarios, los gerentes de hoteles/moteles/parques de casas rodantes, los encargados de reservas de alquiler a corto plazo (31 días o menos), los agentes de plica/título y los receptores de comisiones de intermediación.
El comisionado puede otorgar una exención de licencia a una corporación sin fines de lucro que preste servicios de vivienda basados en proyectos y opere únicamente como una organización benéfica, si sus únicas actividades inmobiliarias implican la propiedad o administración de bienes residenciales que posee o controla.
Un corredor solo debe emplear y pagar a titulares de licencia activos, y un titular de licencia solo debe aceptar empleo y compensación del corredor legalmente licenciado al que está vinculado, o de otro empleador que califique y cumpla condiciones específicas del formulario W-2 y de autorización.
Si un titular de licencia está licenciado a través de una corporación profesional (professional corporation) o de una LLC profesional (professional LLC), el corredor empleador solo podrá pagar y el titular solo podrá recibir la compensación a través de esa corporación profesional licenciada (de la cual el titular es directivo y accionista) o de esa LLC profesional (de la cual el titular es miembro o gerente).
Es ilegal que cualquier persona, firma o corporación (incluido un obligado o un agente de depósito en garantía) pague una compensación por actos de corretaje a alguien que no tenía licencia cuando se prestó el servicio. Confiar de buena fe en una tarjeta/certificado de licencia vigente exime al pagador de sanción.
Un corredor o vendedor no puede cobrar compensación por negociar préstamos garantizados por bienes inmuebles a menos que esté licenciado conforme al título 6, capítulo 9 (o sea empleado, directivo o socio de dicha entidad licenciada), haya divulgado la doble compensación tanto por los servicios de corretaje como por los servicios de corredor hipotecario, y que la compensación no infrinja ninguna otra ley.
Los corredores pueden emplear a agentes de arrendamiento residencial o administradores de propiedades residenciales en alquiler según lo dispuesto en el 32-2121(A)(6). La exención de estos agentes no exime al corredor designado del deber de ejercer una supervisión razonable.
El comisionado debe emitir una decisión final por escrito dentro de los 90 días naturales posteriores a la recepción de una solicitud completa, excepto durante las audiencias de prorrateo, solicitudes deficientes o prórrogas por escrito. Si no se emite una decisión a tiempo, la reclamación se considera aprobada el día siguiente al último día de decisión.
En caso de denegación, el aviso debe indicar que el reclamante puede continuar su solicitud ante el tribunal dentro de los seis meses posteriores a la recepción del aviso, presentándola en el tribunal donde se dictó la sentencia subyacente. En cuanto a las decisiones de pago, el deudor de la sentencia recibe un aviso de terminación de la licencia y un plazo de 30 días para solicitar la revisión judicial ante el tribunal superior.
El comisionado puede aprobar, denegar o llegar a un acuerdo para pagar menos del monto total de la reclamación. Si el reclamante rechaza una oferta de acuerdo, el comisionado debe denegar la reclamación. Se notifica la decisión al reclamante y a cualquier deudor por sentencia judicial que haya presentado una respuesta oportuna.
Al considerar e investigar una solicitud, el departamento puede utilizar todos los medios apropiados de investigación y descubrimiento disponibles bajo el capítulo.
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