Title 44, Chapter 5 - Exclusive Property Engagement (44-501 to 44-503) +14Arizona · 房地产 · 中文

此类协议在签署后持续超过12个月、构成随土地转移的契约、约束未来业主（有有限的例外）、在县记录官处登记、授权对该房产的留置权、担保权益或产权负担、允许未经业主通知和同意进行转让，或不符合第32-2151.02条要求，均属违法。如果挂牌服务未在签署后一年内开始，该协议无效。

• ✓独家房产委托协议在签署后不得超过12个月
• ✓此类协议不得在县记录官处登记，也不得对该房产产生留置权或产权负担
• ✓如果挂牌服务未在签署后一年内开始，该协议无效

法院不得执行违反本章规定而订立或登记的独家房产委托协议，也不得就该房产或其收益施加推定信托。违反规定登记的协议无效且不可执行，向房主支付的对价必须予以没收。在2024年9月14日之前违反规定登记的协议无效，州房地产专员必须登记免责声明。违规行为属于第44-1522条下的非法行为，可通过私人诉讼和总检察长予以执行，并根据第33-420条承担额外责任。

• ✓法院不得执行违规协议，也不得就该房产或其收益施加推定信托
• ✓根据违规协议向房主支付的对价必须予以没收
• ✓违规行为属于第44-1522条下的非法行为，并须承担第33-420条的责任和处罚

独家房产委托协议是一种合同，授予某人独家挂牌或出售住宅房地产的权利，包括订立未来挂牌安排的协议或承认此类协议的备忘录。住宅房地产是主要用于个人、家庭或居家用途且少于五个住宅单元的房产。

• ✓独家房产委托协议授予独家挂牌或出售住宅房地产的权利
• ✓住宅房地产少于五个住宅单元，并用于个人、家庭或居家用途

第32-2171条和第32-2172条界定了物业管理的相关术语，并规定了物业管理条款的适用范围，明确为他人有偿管理物业需要持有执照。

• ✓为他人有偿从事物业管理需持有房地产执照
• ✓第32-2171条中的定义适用于本条款
• ✓适用范围不包括管理自有物业的业主

第32-2173条对物业管理协议作出规定，包括必需的内容和终止条款。协议必须采用书面形式并载明特定条款。

• ✓物业管理协议必须采用书面形式
• ✓协议必须载明范围、期限、报酬及终止条款
• ✓已签署协议的副本必须提供给双方当事人

第32-2174条管辖物业管理账户，要求在信托账户中妥善处理租户押金、租金和业主资金。于2024年经SB1171号法案修订。

• ✓物业管理资金必须存放在指定的信托账户中
• ✓资金不得与经纪人的运营资金混合
• ✓账户须接受部门审计

第32-2175条规定了物业管理记录的要求，并授权部门进行审计。

• ✓必须保存并保留完整的物业管理记录
• ✓记录须接受部门审计
• ✓指定经纪人负责记录的合规性

第32-2176条涉及向公寓租户支付介绍费的问题，对其施加限制和禁止的行为，并规定了民事处罚和相关定义。

• ✓支付给公寓租户的介绍费受法规限制
• ✓与介绍费相关的某些行为被禁止
• ✓违规行为将受到民事处罚

不得对转让人、出租人或持照人提起刑事、民事或行政诉讼，理由是其未披露该房产现为或曾为自然死亡、自杀、凶杀或重罪的发生地点；曾由感染 HIV/艾滋病或患有不会通过共同居住传播的疾病的人所拥有或居住；或位于性犯罪者附近。未披露这些事实不构成终止或撤销合同的理由。

• ✓对于未披露房产上发生的死亡、自杀、凶杀或重罪，无需承担责任
• ✓对于未披露先前居住者的 HIV/艾滋病状况，无需承担责任
• ✓对于未披露房产邻近性犯罪者，无需承担责任
• ✓未披露这些事实不构成撤销或终止合同的理由

根据《亚利桑那州修订法规》第32-2130条，活跃持证人必须先从所属经纪行解除关系，才能申请非活跃状态。在规定的表格上，持证人可以申请非活跃期限，不超过15年。非活跃执照不需要完成继续教育，直到持证人申请恢复活跃状态为止，但非活跃状态并不豁免持证人更新证照和支付所需费用的义务。部门在收到完整申请后必须改为非活跃状态，不能退还已支付的任何更新费用。

• ✓持证人必须先从所属经纪行解除关系，才能申请非活跃状态
• ✓非活跃状态不超过15年
• ✓非活跃持证人必须继续更新证照和支付费用，但在重新激活前无需完成继续教育

非活跃、非暂停、非撤销的执照可在提供30天书面通知和24个月内完成继续教育证明的情况下重新激活。继续教育要求根据非活跃期限而增加：少于3年需要与A.R.S. § 32-2130相同的学时数；3至6年需要额外6学时；6至10年需要额外15学时；10至15年需要额外30学时（加上销售员基础24学时或经纪人/委托人30学时）。对于在不需要执照的房地产领域或政府监管/政策制定方面连续工作的人员，可能适用额外学时豁免。

• ✓重新激活需要30天书面通知和24个月内完成的继续教育
• ✓继续教育额外学时随非活跃期限增加而增加（额外6、15或30学时）
• ✓在房地产或政府领域的连续工作可能符合额外学时豁免的条件

如果在改为无活动状态后的15年内重新激活无活动许可证，则可能不需要考试。如果未在15年内重新激活，则必须提交新的执业申请，满足法定资格要求，包括完成考前教育和通过州要求的考试。

• ✓如果在无活动后15年内重新激活，则不需要考试
• ✓15年无活动后，需要提交新申请、完成考前教育和参加考试

非活跃执照持有人未能支付续期费用和续期导致执照期满。期满的非活跃执照在一年内保持期满状态，可在该年内续期以恢复非活跃状态。部门应终止已期满超过一年的非活跃执照。

• ✓期满的非活跃执照可在一年内续期以恢复非活跃状态
• ✓部门应终止已期满超过一年的非活跃执照

不活跃许可证持有人禁止执行需要活跃许可证的任何活动，直到重新激活。在交易中直接或间接行动的不活跃许可证持有人必须遵守R4-28-1101下的所有许可证持有人的责任，除了对客户的责任。不活跃状态不能阻止专员因本章中的任何理由采取纪律处分。

• ✓不活跃许可证持有人不能执行需要活跃许可证的活动
• ✓在交易中行动的不活跃许可证持有人必须遵守R4-28-1101的责任，除了对客户的责任
• ✓不活跃状态不能保护许可证持有人免受纪律处分

活跃持牌人必须先与雇佣其的经纪公司解除关系，才能申请非活跃状态，该状态最长可持续15年。非活跃执照在重新激活前无需完成继续教育，但仍必须续期并缴纳费用。未续期会导致到期；已过期的非活跃执照可在一年内续期，过期超过一年后将被终止。

• ✓持牌人必须先与经纪公司解除关系，才能申请非活跃状态，且该状态不得超过15年
• ✓非活跃状态并不免除持牌人续期和缴纳所需费用的义务
• ✓非活跃执照过期超过一年的，由该部门予以终止

非活跃执照（未被暂停或吊销）可在发出30天通知后重新激活。所需继续教育（CE）随不活跃时间增加而增加：少于3年需完成标准学时；3至6年增加6学时；6至10年增加15学时；10至15年增加30学时（在销售员24学时/经纪人30学时的基础之上）。若在15年内重新激活，则无需考试；否则需重新申请并参加考试。

• ✓重新激活需要提前30天书面通知，并在申请前24个月内完成继续教育学时
• ✓继续教育附加学时：+6学时（3-6年）、+15学时（6-10年）、+30学时（10-15年），均高于基础要求
• ✓若在15年内重新激活则无需考试；超过15年则需要重新申请，并完成执照前教育和考试

如被许可人就继续活动及时提交充分的许可证更新申请，则现有许可证不得过期，直至该申请最终被确定为止；如被驳回，则许可证应继续有效至寻求复审的最后期限或更晚的法院指定日期。

• ✓及时充分的续期申请可防止现有许可证过期
• ✓许可证自申请向主管机构最终确定之日起继续有效
• ✓如被驳回，许可证应继续有效至寻求复审的最后期限或更晚的法院指定日期

除非机构首先提供通知和听证机会，否则执照的撤销、暂停、撤销或退回属非法行为。如果公共卫生、安全或福利迫切要求采取紧急行动，机构可在撤销诉讼待决期间进行简易暂停。

• ✓执照撤销或暂停需要事先通知和听证机会
• ✓紧急简易暂停要求认定公共卫生或安全迫切需要此行动
• ✓紧急诉讼程序必须及时启动和裁定

此类协议不得超过12个月，不得涉及土地，不得约束未来所有人（除非在狭义的「愿意、有能力的购买者」情况下），不得向县记录员办公室备案，不得授权留置权/产权负担/担保权益，不得允许在未经所有人通知和同意的情况下转让，或未能满足§32-2151.02的要求。这些条款针对滥用的「NOSA」（未登记产权的长期挂牌协议）。

• ✓独占性房产协议自执行之日起不得超过十二个月
• ✓协议不得涉及土地、约束未来所有人、向记录员办公室备案或创建留置权/产权负担

法院不得执行违反本章的书面协议或记录的协议，也不得对财产或销售所得施加建设性信托。违反规定向郡记录员登记的协议无效且不可强制执行；根据违反规定的协议支付给业主的任何对价必须没收。违反本章且在2024年9月14日之前记录的协议无效，州房地产专员记录免责声明。

• ✓违反规定书面的或记录的协议无效且不可强制执行；不得施加建设性信托
• ✓根据违反规定的协议支付给业主的任何对价必须没收

独家房产委托协议是一份合同，赋予个人独家权利在亚利桑那州列出或销售住宅房产，包括未来的挂牌安排或确认此类协议的备忘录。住宅房产是指在亚利桑那州主要用于个人/家庭/居住目的的财产，包含少于五个居住单位。

• ✓独家房产委托协议授予独家权利来列出或销售住宅房产
• ✓住宅房产包含少于五个主要用于个人/家庭/居住目的的居住单位

如果独家房产委托协议签订后一年内未开始提供挂牌服务，则该协议无效。

• ✓如果挂牌服务未在协议签订后一年内开始，协议无效
• ✓及时开始提供挂牌服务是协议有效性的必要条件

违反独家房产委托章节构成根据§44-1522（消费者欺诈法）的非法行为，可由私人诉讼和司法部长执行，违反者也应根据§33-420（虚假文件记录）承担责任和处罚。这些救济措施并非排他性的。

• ✓违反行为构成第44-1522条下的非法行为，可由私人诉讼和司法部长执行
• ✓违反者也应根据第33-420条承担责任和处罚

非居民持照人仅可依据第32-2155条接受雇佣或报酬，并且仅可受雇于在本州持有有效执照的经纪人。非居民经纪人必须在本州保存所需记录，或使用带备份的在线记录保存方式，并将服务提供商通知该部门。

• ✓非居民持照人仅可受雇于在本州持有有效执照的经纪人
• ✓非居民经纪人必须在本州保存记录，或使用已通知该部门服务提供商的带备份在线记录保存方式

根据第32-4302条，不居住在本州的经纪人执照或销售员执照申请人，必须通过考试中针对本州房地产实践和法律的部分。

• ✓非居民申请人必须通过考试的州特定部分
• ✓该要求依据第32-4302条

申请并接受非居民执照即构成不可撤销地指定专员作为代理人，以接受在亚利桑那州因该执照或交易而产生的诉讼的送达。送达需提交一式两份副本并支付15美元费用，专员会通过挂号邮件转发一份副本。

• ✓非居民执照构成不可撤销地指定专员作为接受法律程序送达的代理人
• ✓原告必须向专员支付15美元（可作为费用计入），并送达一式两份的法律程序文件副本
• ✓专员通过挂号邮件将副本转发至执照持有人登记在案的最后地址

非居民持牌人只能根据第32-2155条从在亚利桑那州持有有效执照的经纪人处接受雇佣/报酬。非居民经纪人必须在亚利桑那州保存第32-2151.01条规定的记录，或使用带备份的在线记录保存并向部门通报服务提供商。非居民申请人必须通过针对本州的考试部分。

• ✓非居民持牌人只能从在本州持有有效执照的经纪人处接受报酬
• ✓非居民经纪人必须在州内保存记录，或使用带备份的在线记录保存并通报部门
• ✓非居民申请人必须通过亚利桑那州特定的考试部分

申请并接受非居民执照即构成不可撤销地指定专员作为诉讼文书送达代理人，适用于因执照、交易或追偿基金索赔引起的诉讼。诉讼文书的两份副本送达专员时须支付15美元。

• ✓非居民执照构成不可撤销地指定专员为诉讼文书送达代理人
• ✓原告在送达诉讼文书时向专员支付15美元，该款项可作为诉讼费用计收

持牌人不得联系由另一持牌人代表的委托人，除非该委托人的指定经纪人、受委派的经纪人代表及该持牌人均连续24小时无法联系。委托人可通过书面指示放弃或更改此要求。买方谈判必须完全通过委托人的经纪人进行，除非所需各方连续24小时无法联系。

• ✓除非经纪人和持牌人连续24小时无法联系，否则不得联系有代理的委托人
• ✓委托人可通过书面指示放弃或更改该要求
• ✓除非有关各方连续24小时无法联系，否则买方谈判必须完全通过委托人的经纪人进行

许可证持有人不得联系由另一许可证持有人代理的委托人，除非该委托人的指定经纪人、具有委派权限的经纪人代表和许可证持有人在24小时内均无法获得。委托人可以通过书面指示放弃或改变这一要求。

• ✓除非指定经纪人、具有委派权限的经纪人代表和许可证持有人在24小时内均无法获得，否则不得联系由另一许可证持有人代理的委托人
• ✓委托人可以通过发布书面指示来放弃或改变此要求

对于买方，谈判必须由委托人的经纪人或经纪人代表专门进行，除非指定经纪人、委派经纪人和买方的执业人员全部在24小时内无法提供，或买方以书面形式放弃该要求。

• ✓买方谈判必须专门通过委托人的经纪人或其代表进行，除非所有负责方在24小时内均无法提供
• ✓买方可以以书面形式放弃该要求

申请被拒绝的索赔人可在六个月内向作出判决的法院提交经核实的申请，以原始申请中的理由请求发出从基金支付的命令。索赔人必须向专员和判决债务人送达文件，并提交送达证明。

• ✓经核实的法院申请必须在拒绝通知后六个月内提交
• ✓应向作出对索赔人有利判决的法院提交
• ✓向专员送达采用挂号邮件方式；向债务人送达依据第 32-2188.01 条进行
• ✓必须向法院提交送达证书或送达宣誓书

专员和判决债务人各自必须在送达后30个日历日内提交书面回应。法院随后确定听证日期。如果债务人未能回应，专员可以进行和解，并在与申请人联合提出请求后，法院应命令从基金中支付款项。

• ✓专员和债务人必须在送达后30个日历日内作出回应
• ✓债务人未能回应即放弃对索赔进行抗辩的权利
• ✓法院准予专员最多30个日历日的延期
• ✓索赔人必须在听证会上证明其符合第32-2188条的规定

任何广告或销售资料，包括口头陈述，均不得包含不实的重大陈述、无风险或不可能亏损的声称、失实呈现的改良设施或景观，或缺乏依据的宅基地适宜性声称。

• ✓不允许对重大事实作出不实陈述或误导性遗漏
• ✓不得声称土地出售毫无风险或不可能发生亏损
• ✓宅基地或建筑地块的声称须具备可饮用水和污水处理设施，或在每则广告中清楚披露与之相反的事实

业主或代理人必须向专员备案原始促销/广告材料及重大变更的副本。后续广告必须在使用后21天内备案；对于基本相同材料的重复备案是不必要的。

• ✓原始促销/广告材料及重大变更必须向专员备案
• ✓后续广告必须在使用后二十一天内备案

广告必须与意向通知书及公开报告保持一致。专员可举行听证会、发布命令或寻求禁令。不知情的报纸、广播和电视运营商可获豁免。

• ✓所有广告及销售资料必须与意向通知书及公开报告保持一致
• ✓当报纸／杂志出版商及广播／电视运营商不知晓广告主的意图时，可获豁免
• ✓任何业主、代理人或雇员授权、使用或协助违反本条款的广告均属违法

根據亞利桑那州第32-2197.05條款，開發商在未能提供針對總體產權負擔的多項保護措施中的至少一項充分證據之前，無權要求釋放用於分時度假權益的託管資金，從而確保購買者的權益得到保護。

• ✓託管資金的釋放需要證明該權益不受任何產權負擔，或者提交已登記的從屬協議/債權人通知書，或者將權益轉讓給非營利組織/業主協會，或者提供專員批准的替代安排
• ✓從屬文件必須規定該產權負擔從屬於業主權益，不論購買日期如何
• ✓購買者對其權益所承擔的購買融資產權負擔不受此要求限制

报告涉嫌违规行为的人必须披露其姓名，投诉人的姓名在调查或执法期间通常是公开记录。

• ✓在报告涉嫌违反法律或规则的行为过程中，人员必须披露其姓名
• ✓投诉人的姓名是公开记录，除非机构确定披露可能对任何人或公众健康/安全造成实质性伤害

当专员签发停止并终止令、获得禁令、签发禁止令或暂停批准时，该行动须附法律描述登记在县记录官的契约登记簿中。必须在十个工作日内通知受影响的记录在案所有权人。解除令须在撤销后十个工作日内登记。

• ✓执法行动须附法律描述登记在县契约登记簿中
• ✓须在10个工作日内通知受影响的记录在案所有权人
• ✓解除令须在撤销后10个工作日内登记

某些专员行动必须在县登记官处登记并通知受影响方，问题解决后须登记解除令。

• ✓停止令、禁令、禁止令或吊销令必须连同法律描述登记在每个受影响县的契据簿中
• ✓受影响的登记业主必须在吊销令发出后十个工作日内被通知
• ✓解除令必须在撤销后十个工作日内登记，并须就违规和合规情况登记公开通知／解除文件

当开发商在没有挂牌或销售经纪人的情况下出售或租赁房产时，开发商必须按照法定要求维护记录。

• ✓如果开发商在没有挂牌或销售经纪人的情况下出售或租赁房产，开发商必须保留A.R.S.§32-2151.01(A)和(C)所要求的所有记录
• ✓记录保管义务适用于在未使用经纪人服务情况下行动的开发商

雇主经纪人和指定经纪人必须对持牌活动行使合理的监督和控制，包括制定并执行书面政策，以审查交易、披露表格、文件处理、信托资金、无证助理和广告。

• ✓必须对持牌人和员工行使合理的监督和控制。
• ✓必须为交易、信托资金和广告制定并执行书面政策。
• ✓必须审查对当事方权利有重大影响的文件以及广告/营销材料。
• ✓必须使持牌人熟悉联邦、州和地方房地产法律。

指定经纪人必须建立一套监督合规的系统，其中包括渐进式纪律政策，用于处理同时也构成法定违规的违规行为。未能执行纪律政策即构成违规。雇佣经纪人对所有在雇佣范围内行事的持牌人和雇员的行为负责。

• ✓指定经纪人必须建立合规监督系统
• ✓系统必须包括渐进式纪律政策
• ✓未能执行纪律政策即构成违规
• ✓雇佣经纪人对所有在雇佣范围内行事的持牌人的行为负责

雇用和指定经纪人必须对持证人进行合理的监督和管理，建立书面政策以审查/管理交易、披露表格、文件处理、信托基金、无执照助手和广告；监督委托；使持证人熟悉法律；并审查文件和营销。

• ✓雇用和指定经纪人必须建立书面政策、程序和监督系统
• ✓必须审查/管理交易、披露表格/合同、文件归档/存储、信托基金处理、无执照助手和广告
• ✓必须使持证人熟悉联邦、州和地方房地产法律，并审查文件和广告

雇用经纪人对在就业范围内行动的所有持证人和雇员的行为负责。指定经纪人可以使用雇员帮助管理监督，但不能放弃对监督和控制的总体责任。

• ✓雇用经纪人对在就业范围内行动的所有持证人/雇员的行为负责
• ✓指定经纪人可以使用雇员提供协助，但不能放弃对监督和控制的总体责任

指定经纪人若立即向该部门报告持照人的违规行为，则不会因未履行监督职责而受到纪律处分。设有指定经纪人、不超过一名其他持照人员且不超过一名无照人员的单一办公室经纪人，无需维持书面监督政策。

• ✓立即报告违规行为可使经纪人免于因未履行监督职责而受到纪律处分
• ✓指定经纪人可以使用员工协助，但不得放弃总体责任
• ✓小型单一办公室经纪人（1名其他持照人员、1名无照人员）无需维持书面政策

指定经纪人必须建立合规监督体系，其中包括针对违反经纪人政策且同时违反法规的行为的逐级纪律政策。雇用经纪人未能执行纪律政策是第(D)小节的违规。

• ✓监督体系必须包括针对同时违反法定要求的违规行为的逐级纪律政策
• ✓雇用经纪人未能执行纪律政策构成违规

指定经纪人在得知持证人违规后立即向部门报告该违规行为，则该指定经纪人不受因未能监督该持证人而采取的纪律处分。

• ✓向部门立即报告持证人的违规行为可保护指定经纪人免受未能监督的纪律处分

拥有一个办公室、一个指定经纪人、最多一个其他持证人员和最多一个无证人员的雇用经纪人无需按照条款(A)开发书面政策、程序和系统。

• ✓豁免适用于拥有一个办公室、一个指定经纪人、最多一个其他持证人员和最多一个无证人员的情况
• ✓此类经纪人无需开发和维护书面政策、程序和系统