Title 44, Chapter 10 - Competition and Competitive Practices (44-1522) +16Arizona · 房地产 · 中文

在商品的销售或广告中，实施、使用或采用任何欺骗、欺骗性或不公平行为、欺诈、虚假借口、虚假承诺、虚假陈述，或对重要事实的隐瞒/压制/遗漏，并意图让他人依赖，均属非法行为——无论是否实际有人被误导、欺骗或受损。

• ✓欺骗、虚假陈述或遗漏重要事实并意图让他人依赖，属于非法行为
• ✓无论是否实际有人被误导、欺骗或受损，责任均适用

在解释非法行为条款时，法院可将联邦贸易委员会及联邦法院对《美国法典》第15编第45条、第52条和第55(a)(1)条的解释作为指南。违反第44编某些其他条的行为也被宣布为应受执法的非法行为。

• ✓法院可将联邦贸易委员会及联邦法院对《美国法典》第15编第45条、第52条和第55(a)(1)条的解释作为指南
• ✓违反第9章第16条或第19章第1条的行为也属于非法行为

第32-2181条要求向专员提交细分土地的意向通知，禁止非法串通行为，并涉及例外情形和契据限制。这是土地细分监管的基础。

• ✓细分开发商在出售地块之前必须向专员提交意向通知
• ✓串通规避土地细分法律属于违法行为
• ✓根据第32-2181.01条和第32-2181.02条，某些细分可能获得豁免

第32-2183条规定了分区细分公开报告、拒绝发放、非法销售、可撤销的销售或租赁、禁止销售的命令、调查、听证会以及简易命令。公开报告必须在地块可以出售之前发放。

• ✓在地块可以出售或出租之前，专员必须发放公开报告
• ✓在销售之前，必须向买方提供一份公开报告的副本
• ✓在没有所需公开报告的情况下进行的销售可由买方撤销

第32-2183.01条规范广告材料的内容，授权发布禁止误导性使用的命令，涉及调查费用，以及抽奖或竞赛活动。

• ✓分区开发广告不得虚假或具有误导性
• ✓专员可下令停止不当广告
• ✓用于促销的抽奖和竞赛活动受到监管

第32-2183.05条和第32-2183.06条要求对位于细分地产内的住宅物业进行军事训练航线、军事电子测试区及限制空域的披露。

• ✓住宅细分地产的买方必须收到军事训练航线和电子测试区的披露
• ✓受影响的住宅物业必须提供限制空域披露

第32-2185条至第32-2185.02条要求在合同履行时交付清晰产权，为未开发地块或宗地的销售设定先决条件，并要求已细分土地享有永久通道，否则销售可被撤销。

• ✓卖方必须在买方履约时交付清晰产权（32-2185）
• ✓未开发地块的销售须满足先决条件（32-2185.01）
• ✓缺乏永久通道使销售可被撤销（32-2185.02）

第 32-2183.03 条和第 32-2183.04 条涵盖了细分土地开发商的民事责任及担保保证金要求（形式、取消、生效日期、存款证明）。

• ✓细分土地开发商可能因违规行为承担民事责任（32-2183.03）
• ✓可能需要提供担保保证金或存款证明（32-2183.04）

第32-2185.06至32-2185.09条涵盖合同披露与免责声明、管辖权、合同的可备案形式，以及带有限制条件的民事处罚。

• ✓分区开发合同必须包含所要求的披露和免责声明（32-2185.06）
• ✓在有要求的情况下，合同必须采用可备案的形式（32-2185.08）
• ✓违规行为将受到民事处罚（32-2185.09）

在暂停、吊销或拒绝续期执照，或禁止销售/租赁之前，专员必须出具书面的指控通知并提供听证机会。被申请人必须在听证通知送达后二十天内提交书面答复。

• ✓在大多数纪律处分之前，必须提供书面的指控通知和听证机会
• ✓被申请人必须在听证通知送达后20天内提交书面答复

处于纪律程序中的执照持有人可以自愿放弃执照，前提是放弃行为发生在听证会之前至少十天。在接受自愿放弃后，主管部门此后不得再向该执照持有人签发执照。

• ✓自愿放弃必须在听证会之前至少10天进行
• ✓在接受放弃后，主管部门不得向该人签发新执照

如果公共健康、安全或福利迫切需要采取紧急行动（并在命令中载明相关认定），专员可以下令即决暂停。理由包括违反第32-2153条以及根据第32-2188(I)条予以终止。如果在三十天内未收到听证请求，即决暂停即为最终决定。

• ✓即决暂停要求认定确实迫切需要采取紧急行动
• ✓如果在30天内未请求听证，即决暂停即成为最终决定

当部门收到通知，得知某持照人已被判定犯有重罪并因该定罪而正在服刑、假释、接受社区监管或缓刑时，可以作出即决暂停。

• ✓附带监禁、假释或缓刑的重罪定罪可触发即决暂停
• ✓这并不限制专员寻求吊销执照或其他纪律处分的权力

房地产执照申请人必须要么完成所需的90小时获证前教育课程并通过考试（分数至少达到75%，如《亚利桑那州修订法典》第32-2124条所规定），要么（27小时亚利桑那州特定课程除外）申请并获得豁免获证前课程。27小时亚利桑那州特定课程不能被豁免。

• ✓获证前课程为90小时，通过考试的最低分数为75%
• ✓27小时亚利桑那州特定课程永远不能被豁免

基于先前教育的豁免需要向专员提交一封信函，包括申请人的姓名/地址/电话/签名、所申请的执照类型、学校名称/城市/州、课程描述/课程设置及学分时数，以及课程完成证明（带签名的学校信函或官方成绩单，显示开始/结束日期、学期/季度/学分时数，以及是否通过考试），或来自认证执照历史的证明。

• ✓基于先前教育的豁免需要向专员提交包含详细课程和学校信息的信函
• ✓可接受的证明包括带签名的学校信函/成绩单或认证的执照历史

豁免可通过满足A.R.S. § 32-4302要求或基于经验（或教育和经验）获得。申请人需要提交一份信函，内容包括详细的10年职务和雇主简历、来自当前执业和过去10年内每个州的原始认证执照历史记录（包括任何处罚措施），以及以下之一：完成房地产课程、拥有超过5年房地产相关领域的经验证明，或来自认证执照历史记录的课程完成证明。

• ✓基于经验的豁免需要10年的简历和来自每个州的原始认证执照历史记录
• ✓可接受的证明包括超过5年的房地产相关经验或完成的房地产课程

申请人必须完成规定的90小时执照前教育课程，并通过该课程的考试，成绩至少达到75%，或者获得执照前课程的豁免，但27小时亚利桑那州专项课程除外。基于以往教育或经验的豁免需要提供书面证明。

• ✓完成90小时执照前课程，并通过考试，成绩至少达到75%
• ✓27小时亚利桑那州专项课程不得豁免
• ✓豁免需要提供以往房地产教育或五年以上经验的书面证明

任何欺骗、欺骗性或不公平行为、欺诈、虚假借口、虚假承诺、虚假陈述或对重要事实的隐瞒/压制/遗漏——以他人依赖为意图——与商品的销售或广告有关的行为均属非法行为，无论是否有人实际被误导、欺骗或损害。

• ✓在销售或广告中对重要事实的欺骗或隐瞒属于违法行为，即使没有人实际受到伤害
• ✓该行为必须以他人依赖隐瞒、压制或遗漏为目的而进行

解释第A小节的法院可以参考联邦贸易委员会和联邦法院对美国法典第15编第45、52和55(a)(1)条的解释作为指导。第9章和第19章特定条款的违反也被宣布为违法行为，需接受执法。

• ✓法院可以参考联邦贸易委员会和联邦法院对美国法典第15编第45、52和55(a)(1)条的解释作为指导
• ✓第9章第16条或第19章第1条的违反被宣布为违法行为

当意向通知或公开报告包含不实陈述或重大遗漏时，土地细分开发商/代理人须对买方承担责任，除非买方在购买时已知情。使用任何手段或计谋进行欺诈、通过重大虚假陈述获取钱财，或从事欺诈性交易或商业活动，均属违法。

• ✓责任源于意向通知或公开报告中的不实陈述或遗漏
• ✓若买方在购买时已知悉该不实陈述或遗漏，则不承担责任
• ✓使用任何手段、计谋或诡计进行欺诈均属违法

损害赔偿金额等于购买价加改良成本与转售价或当前市场价值之间的差额，并以可归因于虚假陈述的金额为上限。胜诉的购买方可获判律师费。根据A/B款提起的诉讼必须在发现后一年内提起；根据C款提起的诉讼必须在两年内提起；且无论何种情况，均不得超过出售或出租后三年。

• ✓针对不实陈述的诉讼必须在发现后1年内提起
• ✓根据C款提起的欺诈诉讼必须在违法行为发生后2年内提起
• ✓出售或出租后超过3年的，不得提起诉讼
• ✓追偿以购买价、改良成本、法院费用和律师费为上限

当意向通知书或公开报告包含虚假陈述或重大遗漏时，分区开发商/代理人须对购买者承担责任，除非购买者已知情。

• ✓当意向通知书或公开报告包含虚假陈述或遗漏了必须披露的重大事实时，即产生责任
• ✓如果购买者在取得/购买时已知晓该虚假或遗漏，则责任不适用
• ✓在销售或出租地块时进行欺诈、通过重大不实陈述获取金钱，或从事任何欺诈性交易/行为均属违法

该法规为损害赔偿设定了计算方法和上限，允许律师费，并规定了严格的时效期限。

• ✓损害赔偿等于购买价格加上改善成本减去转售价格或当前市场价值，以可归因于不实陈述或遗漏的差额为上限
• ✓胜诉的买方可追回合理的律师费；追回金额不得超过购买价格加上改善成本再加上诉讼费用及各项费用
• ✓依据A款或B款提起的诉讼：在发现之日起一年内；依据C款：在违法行为发生之日起两年内；无论如何不得超过销售或租赁之后三年

业主/代理人应对在意向通知或公开报告包含不实陈述或重大事实遗漏期间取得土地的买受人承担责任，除非买受人已知晓该不实之处。

• ✓在意向通知于未更正期间存在不实陈述或重大遗漏时，产生责任。
• ✓通过包含不实陈述或遗漏的公开报告进行销售时，产生责任。
• ✓若购买人在取得时已知晓该不实陈述或遗漏，则不承担责任。

在销售或租赁未细分土地时，使用任何手段、计谋或诡计进行欺诈，通过重大虚假陈述获取金钱，或从事任何构成欺诈或欺骗的交易，均属违法。

• ✓不得使用任何手段、计谋或诡计进行欺诈。
• ✓不得通过有关通知或报告信息的重大虚假陈述获取金钱或财产。
• ✓不得从事对购买者构成欺诈或欺骗的交易。

根据不实陈述条款提起的诉讼必须在发现后一年内提起；欺诈诉讼必须在违法行为发生后两年内提起；且任何诉讼不得在出售或出租三年后提起。

• ✓不实陈述或遗漏诉讼必须在发现或经合理勤勉本应发现后一年内提起
• ✓欺诈诉讼必须在违法行为发生后两年内提起
• ✓买方提起的任何诉讼不得在出售或出租三年后提起

违反规定的业主/代理人可能在听证后被处以每次违规最高1,000美元的民事罚款。专员的执法命令必须向县记录官登记备案。

• ✓民事罚款每次违规不超过1,000美元；一次违规涉及多个地块的，计为一次违规
• ✓诉讼程序必须在实际发现或经合理勤勉发现后五年内启动
• ✓停止令、禁令、禁止令或暂停令必须登记在契据簿中，并在十个工作日内通知受影响的各方

露营地不得宣传其保障不受阻碍的通行权，除非经营者提交了令人满意的信息，保证购买者不会被拒绝通行。任何留置权或产权负担均不得被解释为拒绝通行和使用。

• ✓宣传保障通行权需向该部门提交令人满意的信息
• ✓需要已登记的免受干扰协议、保证金、信用证或其他财务保证
• ✓免受干扰协议必须约束继承人，并在破产或出售后仍然有效

运营商不能宣传保障畅通无阻使用/访问权，除非其提交令人满意的信息以保证购买者不会被拒绝访问权。证据必须包括来自每个留置权人的已记录不骚扰协议、涵盖债务的保证金/信用证或其他可接受的财务保证。

• ✓必须提交信息以保证购买者不会被拒绝营地的使用和访问权
• ✓任何留置权或产权负担不得被解释为拒绝访问和使用
• ✓不骚扰协议必须允许个人会员执行，并在破产/出售后继续有效
• ✓保证金/信用证必须涵盖留置权项下的剩余债务

机构或政治分区不得向未通过提交指定文件来提供公民身份或经授权外国人身份证明的个人颁发许可证。

• ✓可接受的文件包括1996年之后签发的亚利桑那州驾驶执照、出生证明、美国护照、带有美国签证的外国护照、入籍/公民身份证明以及部落文件
• ✓如果文件不含照片，个人还必须出示政府签发的带照片证件
• ✓一旦公民身份或不会到期的工作授权得到肯定性确认，续期/恢复时无需再提交文件；已过期的有限期工作授权需要重新提交文件

各机构必须对在该州首次申请特定执照的某些个人免除初始执照费。

• ✓费用豁免适用于家庭收入不超过联邦贫困指导方针200%的申请人、现役军人配偶，以及在申请前不超过两年荣誉退伍的退伍军人。
• ✓行政管理部必须每年在3月1日前向立法机构领导人和州长预算办公室报告各机构豁免的执照费总数。

在收到付款之前，索赔人必须签署判决留置权转让书和代位通知。一旦付款，专员即取得判决债权人的一切权利的代位权，未经专员事先书面同意，索赔人不得提交判决清偿证明。追偿诉讼由司法部长提起。

• ✓索赔人必须在付款前签署判决留置权转让书
• ✓付款后专员取得判决债权人一切权利的代位权
• ✓未经专员书面同意，索赔人不得提交判决清偿证明
• ✓经认证的专员命令可作为高等法院判决提交并执行，无需缴纳提交费

未能遵守本条款的所有规定即视为放弃根据该条款享有的任何权利。追偿基金条款并不限制专员采取纪律处分的权力，且全额偿还基金并不能免除其他纪律处分程序。

• ✓未能遵守本条款所有规定即放弃所有权利
• ✓基金条款不限制针对持照人的纪律处分权力
• ✓全额偿还基金不能免除其他纪律处分程序

收到的款项存入房地产追偿基金并以信托方式持有。州财政官投资基金资金，所得收益计入该基金。专员每财政年度最多可动用 50,000 美元的利息收入，用于提高公众对该基金的认识。

• ✓基金资金以信托方式持有，用于本条款所规定的用途
• ✓投资收益计入该基金
• ✓提高公众认识的支出每财政年度限于 50,000 美元

专员可以出庭、提交答辩、出席听证会、为诉讼进行抗辩，或代表房地产赔偿基金并以其名义采取任何适当的行动。

• ✓专员可以房地产赔偿基金的名义为诉讼进行抗辩
• ✓专员可以通过任何适当的复审方式寻求救济

业主和代理人对购买者承担责任，涉及意向通知书或公开报告中的重大虚假陈述或遗漏，以及在出售未分割土地时的欺诈计划、失实陈述或欺骗行为。

• ✓责任适用于在虚假通知未被纠正期间取得土地的人，除非购买者已知晓该虚假信息
• ✓采用任何手段、计划或诡计进行欺诈，或通过重大失实陈述获取钱财，均属违法

损害赔偿等于已支付的金额加上改良费用，再减去特定价值中的最小者。胜诉的购买方可以追回律师费。执行诉讼适用严格的时效期限。

• ✓根据A款或B款提起的诉讼，必须在发现不实陈述或遗漏之日起一年内提起
• ✓根据C款提起的诉讼，必须在违规行为发生后两年内提起
• ✓购买方不得在销售或租赁三年之后提起任何诉讼

对公开报告拒绝提出异议的申请人可在收到拒绝令后的30天内提交书面听证会申请。严格的时间限制管理听证会和决定，如果错过截止日期，将自动发放报告。

• ✓书面听证会申请必须在收到拒绝令后的30天内提交
• ✓专员必须在随后的20天内举行听证会（除非申请延期）
• ✓如果听证会未按时进行或在提交后的45天内未作出建议决定，拒绝将被撤销并发放公开报告

初始诉状和听证通知之后的诉状可以亲自送达或邮寄送达。邮寄送达会增加应诉时间，副本也必须提交给总检察长。

• ✓送达可以通过亲自送达或邮寄至当事人、法定代理人或当事人代理律师的最后已知地址进行
• ✓如果通过邮寄方式送达，应诉时间增加五天，送达在邮寄时完成
• ✓向部门提交诉状或诉状摘要的任何人也必须向总检察长提交

持牌人或申请人的住宅地址和电话号码不属于公开信息，除非专员认定披露该信息有助于司法和公共利益。电子邮件地址仅出于合法目的向法院或政府机构提供。社会安全号码不得披露，除非出于合法目的向法院或政府机构提供。

• ✓住宅地址/电话不属于公开信息，除非专员认定披露有助于司法和公共利益
• ✓社会安全号码仅出于合法的政府目的向法院或政府机构提供

持照人或申请人的住宅地址、住宅电话和电子邮箱不向公众公开，除非委员会专员认定披露有助于司法公正和公共利益。电子邮箱仅出于正当目的向法院或政府机构提供。社会安全号码（SSN）除出于正当目的向法院或政府机构提供外，不予公开。

• ✓除非委员会专员认定披露有助于司法公正和公共利益，否则住宅地址和电话不公开
• ✓电子邮箱仅出于正当目的向法院或政府机构提供
• ✓除出于正当目的向法院或政府机构提供外，社会安全号码不予公开

涉及现役军人作为必要当事人的行政诉讼可在服役期间或服役后60天内中止，但应受特定限制。

• ✓涉及现役军人作为必要当事人的诉讼，在服役期间或服役后60天内发生的，可由相关机构自行决定予以中止
• ✓如军人提出书面异议，相关机构不得主动中止诉讼
• ✓经申请，除非书面判决书认定军人提起或进行诉讼辩护的能力不受军役影响，否则应中止诉讼

如果机构（定义为环境质量部门）采取任意、武断或非法行为，当当事人在十天内以书面形式通知主任、机构在十天后继续该行为，且该行为未被其他方式排除时，该行为成为可上诉的机构行为。本规定仅适用于不存在其他行政或司法救济的情况。

• ✓当事人必须在行为发生后的10天内以书面形式通知机构主任
• ✓机构必须在收到通知后超过10天继续该行为
• ✓本条款仅在不存在其他行政或司法上诉程序时适用
• ✓胜诉方可以追回合理的费用和律师费；无理由的上诉可能需要向机构支付费用

不管其他法律如何规定，许可证持有人可以放弃行政上诉，并寻求对根据第49篇（环境质量）颁发的许可证的授予、拒绝、修改或撤销进行司法审查。

• ✓许可证持有人可以放弃第49篇许可证的行政上诉
• ✓司法审查可用于第49篇许可证的授予、拒绝、修改或撤销
• ✓「针对当事人的行动」包括决定、检查、调查、财产进入和违反通知

每位雇佣经纪人必须维持一处固定营业场所，或在公司委员会备案一名有效且活跃的法定代理人，并且必须通知该部门。未经通知而变更或放弃营业地点或法定代理人，将自动取消雇佣经纪人的执照，并终止受雇销售人员/助理经纪人的执照。

• ✓雇佣经纪人必须维持固定营业场所或有效的法定代理人
• ✓未经通知而变更或放弃，将自动取消执照并终止受雇人员的执照

每位指定经纪人（如适用，还包括雇主经纪人）必须在入口处设置清晰可见的标识牌，显示经纪人姓名、若不同的商号名称，以及表明经纪人身份的措辞。迁离某地点时，必须移除该标识牌，且只能展示持牌名称。

• ✓标识牌必须清晰可见地设置在入口处，并显示经纪人姓名和身份。
• ✓只能展示经纪人持牌所用的名称。