32-2152. Action by broker or salesperson to collect compensation +14Arizona · 房地产 · 中文

经纪人（broker）或销售人员（salesperson）可以提起诉讼以收取已赚取的报酬，但起诉状必须主张原告在请求权产生时是合格且持牌的经纪人或销售人员，并且法院要求在听证前提供证明。专员不受理持牌人之间纯粹关于报酬的民事纠纷。

• ✓起诉状必须主张原告在请求权产生时是合格且持牌的经纪人或销售人员，并且该资格须在听证前得到证明
• ✓专员不受理持牌人之间纯粹关于报酬的民事纠纷

经纪人或销售员可以提起诉讼以追讨已赚取的报酬，但必须主张并证明在报酬请求权产生时其为持有有效执照的经纪人／销售员。专员不会裁决持照人之间纯属民事的报酬纠纷。

• ✓原告必须主张并证明在报酬请求权产生时持有执照
• ✓专员不受理关于报酬的赚取、分成或未支付等纯属民事的纠纷
• ✓任何规定均不允许违反第32-2155条或第32-2163条而支付报酬

发放专业、娱乐或职业许可的许可委员会必须记录申请人的社会安全号码以协助子女抚养费强制执行，但有有限的例外情况。

• ✓每个许可委员会/机构必须在申请表上记录申请人的社会安全号码，并将其输入其数据库，以帮助DES定位父母/资产并强制执行子女抚养费命令
• ✓这不适用于某些未通过自动抽签发放的第17编号许可证
• ✓如果委员会允许在许可证正面使用替代号码，同时保留社会安全号码档案，必须告知申请人此事实

在之前五年内，专员可因以下行为予以纪律处分：虚假陈述、虚假承诺、未经书面同意为多方当事人行事、违反本章或规则、虚假广告、雇用无执照人员、未经授权的报酬、未能对资金进行说明或汇交，以及支付或收取非法回扣。

• ✓未经所有当事人书面同意而为多于一方当事人行事，构成纪律处分事由。
• ✓雇用任何无执照房地产销售员或副经纪人，构成纪律处分事由。

违规事由包括：未能保存托管/信托记录、混同或挪用客户资金、未按要求提供记录、未能保存完整的交易记录，以及经纪人未能对销售人员、副经纪人或由该经纪人担任指定经纪人的实体行使合理监督。

• ✓混同或挪用客户资金构成纪律处分事由
• ✓经纪人未能行使合理监督构成纪律处分事由

无论时间如何，对于以欺诈手段取得执照、重罪或道德败坏犯罪定罪、重大虚假陈述、构成欺诈或不诚实交易的行为、无照执业、经证实的不称职、违反命令以及在调查或审计期间未作出回应，专员均可予以纪律处分。

• ✓重罪或道德败坏犯罪的定罪是纪律处分的依据
• ✓在调查或审计期间未作出回应是纪律处分的依据

纪律处分事由包括违反联邦公平住房法、亚利桑那州民权法或类似条例，以及在住宅转让中提交明知虚假或不准确的木材虫害报告。

• ✓违反联邦公平住房法或亚利桑那州民权法构成纪律处分事由
• ✓提交明知虚假或不准确的木材虫害报告构成纪律处分事由

关注函是一封建议性信函，通知执照持有人某行为不值得纪律处分，但应予以改正。临时执照允许在同意令或专员规定的条件下执业。执照失效或交回并不剥夺专员的管辖权。

• ✓关注函属建议性质，不构成纪律处分
• ✓交回或失效执照并不剥夺专员继续处理的管辖权

如果在五年内，持证人或申请人在执行许可行为时，进行虚假陈述或作出虚假承诺、未经书面同意为多方行事、违反本章或规则、发布虚假广告、非法使用经纪人头衔、雇用无证人员、接受未经授权的报酬或虚报其经纪人隶属关系，专员可以暂停、撤销、拒绝、发出关注函或颁发临时执照。

• ✓未经所有各方书面同意为多方行事构成纪律处分的理由
• ✓进行虚假陈述或作出虚假承诺构成纪律处分的理由
• ✓雇用无证销售员或副经纪人构成纪律处分的理由
• ✓纪律处分理由适用于紧接之前五年内实施的行为

处分理由还包括：未能在合理时间内结算或汇交属于他人的款项、交还属于他人的财产；对持牌人拥有利益的物业出具估价而未予披露；违反本章规定支付或收取回扣或佣金；以及诱使他人违约以便用新合同取代原合同从而使持牌人获益。

• ✓未能在合理时间内结算或汇交他人的款项或财产构成处分理由
• ✓对持牌人拥有利益的物业出具估价，须完整披露该利益
• ✓违反本章规定支付或收取回扣或佣金构成处分理由

房地产经纪人必须在交割前至少三个日历日，以书面形式向交易各方披露每位代表某一方并将从交易中获得报酬的雇主经纪人的姓名。

• ✓披露必须在交割前至少三个日历日以书面形式向所有交易方作出
• ✓必须列出代表某一方且将获得报酬的每一位雇主经纪人的姓名

在出售或出租分割土地之前，土地分割人必须以书面形式通知专员。该通知必须包括所有人／分割人的身份、法律描述、产权状况及总括性负担条款、处置条款、已登记的分割地图、通行／公用设施／污水处理条款、附近学校、预期用途、用途限制、主要经纪人的姓名／地址，以及有关债务、税收、水源和改良的各项声明。

• ✓在出售或出租分割土地之前，必须提交书面意向通知
• ✓「主要人」是指持有 10% 或以上财务权益的个人或实体（或 10% 信托受益人）
• ✓通知必须包括已向县登记官提交并登记的分割地图
• ✓通知必须披露允许购买人取得清晰产权的总括性负担条款

该通知必须说明分区地块的任何部分是否位于军用机场／附属设施、公共机场，或高噪音或高事故潜在区域的附近。将多户出租住宅改建为共管公寓（condominium）时，需声明这一事实以及原始建筑竣工日期。

• ✓必须披露位于军用／公共机场或高噪音／高事故潜在区域附近的位置
• ✓多户住宅改建为共管公寓需披露该事实及原始建筑竣工日期

在活跃管理区内，分割开发商必须提供确保供水证明（或书面承诺／豁免）并已缴纳相关费用。在活跃管理区之外，是否需要充足供水报告取决于所在县／市是否采纳了相关规定；若供水不足，所有宣传材料和合同都必须显示水资源报告或经批准的摘要。

• ✓活跃管理区内的分割开发项目需要确保供水证明
• ✓当供水不足或处于豁免情形时，宣传材料／合同必须显示供水报告

多人共谋通过一系列所有者或转让来分割土地，从而形成未登记的分块地，以规避第4条的规定，属于违法行为。要证明持照人存在非法共谋行为，必须证明持照人知道或应当知道该财产为分块土地；仅有家庭关系不足以构成证据。

• ✓不得利用一系列所有者或转让来规避分块地登记
• ✓仅有家庭关系不足以证明存在非法共谋行为

创建六个或更多地块、宗地或部分权益须遵守第4条，但以下情形除外：36英亩或以上的分割、止赎／受托人拍卖的结果、法院命令的创建、石油／天然气／矿产担保权益、已注册／豁免的证券、特别专员豁免，或在另一次销售10年或以上之后发生的销售（且无细分意图）。

• ✓六个或更多地块／宗地／部分权益通常触发第4条
• ✓以分割为基础，每份36英亩或以上的权益可获豁免
• ✓止赎／受托人拍卖结果可获豁免（但不得用于规避该条款）

任何分块土地的转让文件或限制均不得限制一方就分区规划、许可证或官方行为出庭或作证的权利；与此相冲突的条款因违反公共政策而无效。宣传退休、成人或老年社区的土地分割商必须将这些承诺纳入契约限制中。

• ✓文件不得限制一方就分区规划、许可证或官方行为作证的权利
• ✓退休或年龄限制社区的承诺必须写入契约限制中

除非另有规定，细分开发商无需披露距离细分地块边界一英里以外的事项，但一英里半径范围内的外国或部落土地必须予以披露。

• ✓距离细分地块边界一英里以外的事项无需披露
• ✓一英里范围内的外国或部落土地必须予以披露

第41-1093.04条至第41-1093.08条（由2024年的SB1367和HB2308法案修订/新设）就犯罪记录、犯罪记录复审申请、毒品犯罪定罪的资格，以及基于既往犯罪的拒发、暂停或吊销执照等事项，规范职业执照的颁发。

• ✓申请人可在提交申请之前提出犯罪记录复审申请（41-1093.04）
• ✓既往犯罪必须与该职业存在实质性关联，方可作为拒发执照的理由
• ✓委员会在依据犯罪记录拒发执照之前，必须遵循规定的程序并发出通知（41-1093.08）

第41-1001.01条以及第41-1072至41-1080条确立了针对小型企业的监管权利法案及许可时限要求，包括机构延误的后果。

• ✓机构必须遵守监管权利法案的各项保护规定（41-1001.01）
• ✓机构必须遵守行政完整性审查和实质性审查的时限
• ✓未能满足整体时限可能导致退还费用和处罚（41-1077）

第41-619.55、41-1750和41-1758.03条（经2024年HB2243修订）规范指纹许可卡、正当理由豁免、州中央档案库以及附带豁免权的发放。

• ✓指纹许可卡由公共安全部（DPS）和指纹委员会（Board of Fingerprinting）发放
• ✓对于有取消资格历史记录的申请人，存在正当理由豁免程序（41-619.55）
• ✓州中央档案库保存犯罪历史记录（41-1750）

第41-3030.05条规定，州房地产部门将于2030年7月1日终止（日落），须经立法机构对各机构进行审查。

• ✓州房地产部门定于2030年7月1日终止，除非获得延续
• ✓该部门须接受立法机构的日落审查

颁发给军人的执照、证书或注册在联邦现役期间不过期，并在返回后延期180天，须经通知。在延期期间续期可避免逾期费用。

• ✓国民警卫队/预备役成员的执照在联邦现役期间不过期，并在返回后延期180天，但须向颁发机构提供通知。
• ✓正规武装部队成员的执照自过期之日起延期180天，须经适当通知。
• ✓如在延期期间续期，仅适用正常费用——不收取逾期费或违约费。
• ✓成员必须在延期结束前出示官方军事命令、经过编辑的军人身份证或指挥官验证，以符合资格。

经纪人只能雇佣并支付报酬给活跃执照持有人；执照持有人只能接受向其发照的合法持牌经纪人支付的报酬，或接受符合条件、拥有同一雇佣经纪人且获得书面许可的 W-2 雇主支付的报酬。为经纪行为向在提供服务时不持有执照的人支付报酬是违法的。

• ✓经纪人只能雇佣并支付报酬给活跃执照持有人
• ✓只能向在提供服务时持有执照的人支付报酬

不得因转让人/出租人或持牌人未披露以下情况而对其提起诉讼：该房产曾发生自然死亡、自杀、他杀或重罪；曾由 HIV/AIDS 感染者或非共同居住传播疾病患者居住；或邻近性犯罪者。未披露这些情况不构成终止或撤销的理由。

• ✓对未披露房产内发生死亡、自杀、他杀或重罪不承担责任
• ✓对未披露 HIV/AIDS 居住情况或邻近性犯罪者不承担责任

如果某人正在实施违法行为，专员可以发布停止并终止令、要求返还财物或采取纠正性积极措施。受害方可以请求举行听证会，专员可以向法院寻求禁令。

• ✓专员可以发布停止并终止令并要求返还财物
• ✓受害方可以就停止并终止令请求举行听证会

持牌人不得因协商房地产贷款而收取报酬，除非根据第6编第9章获得许可、披露双重报酬且不违反其他法律。经纪人可以雇佣住宅租赁代理/经理，但指定经纪人仍负责监督。

• ✓收取贷款协商报酬需要第6编第9章的许可和披露
• ✓指定经纪人保留对住宅租赁代理/经理的监督责任

在暂停、吊销或拒绝续期之前，专员必须发出书面通知并给予听证机会，答辩人须在20日内答复。如果公共卫生/安全迫切需要紧急行动，可命令即决暂停；并且该部门在收到涉及监禁/监管的重罪定罪通知后，可即决暂停。

• ✓答辩人必须在听证通知送达后20日内提交书面答复
• ✓紧急行动或收到重罪定罪通知时，可采取即决暂停
• ✓在听证前至少10天自愿交还执照，将禁止未来颁发执照

文件签署后，持牌人必须迅速向每位签署方交付一份清晰可读的已签署文件副本。在房源委托期间，持牌人必须及时向客户提交所有要约，并持续至交割完成；除收到书面指示外，接受某一要约并不解除该义务。经纪人应保留收据、付款记录、交割结算单和已签署文件。

• ✓持牌人必须迅速向每位签署方交付一份已签署的文件副本。
• ✓所有要约都必须及时提交给客户，并持续至交割完成，除非另有书面指示。

开发商或代理人必须确保，任何要求提供公共报告的房地产权益买卖或租赁协议，均在签名上方包含以粗体或较大字体书写的声明，说明开发商将向购买者提供公共报告副本，并给予其在签署前阅读该报告的机会。文件的性质必须显著披露。

• ✓要求提供公共报告的合同必须在签名上方包含关于接收和审阅公共报告的粗体文字
• ✓文件的性质必须显著披露

亚利桑那州必须向建立居住权（或军人配偶）的人士签发执照，该人士持有信誉良好的州外执照，并符合规定的条件。这是亚利桑那州的通用执照认可法。

• ✓申请人必须在至少另一个州持有相同学科和执业级别的执照，并在所持有执照的所有州中信誉良好
• ✓申请人必须由另一个州持证至少一年，并通过任何所需的考试
• ✓申请人不得在调查下撤销或放弃执照、未受到施加的纪律处分、无待决投诉，必须支付所有费用，且无取消资格的犯罪记录
• ✓监管机构仍可要求参加特定于亚利桑那州法律的考试（第A小节下的军人配偶除外）

监管实体必须发布有关普遍认可的必需通知，并将任何拒绝提交给州长进行审查。「监管实体」不包括由单一民选官员领导的机构、公司委员会、司法部门和某些委员会。

• ✓监管实体必须在所有申请表和网站上突出印制法定第32-4302条款的通知
• ✓在根据本条款拒绝颁发许可证之前，该实体必须将申请和拒绝原因提交给州长进行审查
• ✓自2022年7月1日起，实体必须跟踪并每年向州长报告申请信息
• ✓「监管实体」不包括由单一民选官员领导的机构、公司委员会、司法部门和在1998年11月或之后通过投票措施创建的委员会

第33-531条至第33-539条（源自SB1432、第58章、2024年的新增条款）确立了一项统一法案，允许业主从其财产记录中删除或声明放弃非法及歧视性的限制性契约。

• ✓歧视性限制性契约属于非法且不可强制执行
• ✓业主可登记一份文件以声明放弃非法限制（另见32-2107.01）
• ✓该法案为统一法案，并包含可分割性条款

2024年修订的多项《第33编》条款规范业主协会（HOA）和规划社区，包括共管公寓室内改造（33-1221）、HOA费用（33-442）、旗杆（33-1808）、会议议程（33-1248、33-1804）以及申报人控制权（33-1820）。

• ✓在特定条件下，HOA不得禁止在旗杆上展示旗帜（33-1808）
• ✓HOA会议议程必须符合法定通知要求（33-1248、33-1804）
• ✓共管公寓室内改造须满足审批要求（33-1221）

第33-992.01条（经HB2110号法案修订）规范施工留置权通知，第33-1452条（经HB2146号法案修订）禁止房东对移动房屋降温施加某些限制。

• ✓施工留置权索赔人必须提供所需的初步通知（33-992.01）
• ✓房东不得禁止租户对移动房屋采取降温措施（33-1452）

专员可通过特别命令，在收到书面申请并证明遵守相关规定对公众利益或买方保护并非必要的情况下，豁免某些细分土地或部分权益的《第4条》全部或部分要求。命令针对特定的土地或权益。提交申请需缴纳100美元的初始不可退还费用。

• ✓特别命令豁免需要书面申请并作出令人满意的证明
• ✓申请需缴纳100美元的初始不可退还费用

持牌人若违反本章、某项规则/命令、严重偏离公开报告，或就细分/非细分土地从事第44-1522条项下的违法行为，可在听证后对其处以民事罚款，每项违规不超过一千美元。

• ✓每项违规的民事罚款不超过1,000美元
• ✓民事罚款在听证后评估

专员的最终决定可向马里科帕县高等法院提起上诉。如果上诉方被认定为贫困，该部门支付记录员笔录的费用，并免费提供行政记录的核证副本。

• ✓专员的最终决定向马里科帕县高等法院提起上诉
• ✓贫困上诉人免费获得记录员笔录和行政记录

根据第4条予以豁免：在一次交易中向单一买方批量出售或出租六个或更多地块、宗地或部分权益，以及出售或出租160英亩或以上的地块或宗地。

• ✓在一次交易中向单一买方批量出售6个或更多地块可获豁免
• ✓出售或出租160英亩或以上的地块可获豁免

以下情形可豁免第32-2181(A)及32-2183(A)条：划为商业/工业用途的地块，以及满足众多条件的单个已备案分区地块（须在过去5年内出具公开报告、满足当前各项要求、已登记的分区平面图、已完成或有保障的改良工程、无重大变更、主要负责人背景清白、向买方交付公开报告并取得收据、合规声明，以及事先通知专员）。

• ✓划为商业/工业用途的地块可豁免通知及公开报告的相关要求
• ✓现有分区豁免要求在过去5年内出具过公开报告
• ✓分区开发商须交付最新的公开报告并取得买方的收据
• ✓任何主要负责人均不得存在导致资格取消的重罪定罪、民事判决或受纪律处分的执照

豁免情形包括:将地块转回给曾将其转让给房屋建筑商的人;出售或出租个人单独取得且非为开发目的而取得的地块(未列入已登记的分区图、具有相同法律描述、卖方合规);以及已获得联邦法律豁免的州外已改良地块,并已交付州要求的披露文件。

• ✓个人取得且非为开发目的的地块,若未列入具有相同法律描述的已登记分区图,则予以豁免
• ✓州外已改良地块,若已交付州要求的披露文件,则予以豁免

在亚利桑那州某分区（此前已发生5笔或以上销售）出售已开发地块可获豁免，条件是：这是卖方在12个月内的第一笔或第二笔销售，位于城市或城镇范围内，具备完整且可用的电力、电话、供水和排污设施，拥有永久性且经维护的通道、专用且经维护的街道、已完工的公共区域、已托管的首付款，且卖方在过去12个月内持有的地块不超过两块。

• ✓1. 豁免仅允许卖方在12个月期间内的第一笔或第二笔销售
• ✓2. 首付款／定金必须存放于州内中立的第三方托管机构，直至交易完成
• ✓3. 卖方在过去12个月内持有的地块权益不得超过两块

第12-901条至第12-914条规范行政决定的司法审查，包括范围、管辖权、审判地、程序文书的送达、当事人、审查范围以及上诉审查。

• ✓行政决定应接受高级法院的司法审查
• ✓审查必须及时启动并遵循法定程序
• ✓法院的审查范围仅限于行政记录和法律问题

第12-1551条以及第42-18152条至第42-18236条（由2024年第176章SB1431法案修订/新增）规范了在止赎或税收留置权拍卖后赎回财产的权利，包括赎回期限和程序。

• ✓财产所有人在某些止赎和税收拍卖后享有法定赎回权
• ✓赎回期限和程序由法规规定
• ✓新增条款为税收留置权止赎中的所有人提供了额外保护

第12-3401条至第12-3412条（源自2024年第122章HB2521法案的新规定）确立了继承财产（继承人财产）分割的程序，保护共有人的利益。

• ✓由共有人持有的继承财产可依据法定程序进行分割
• ✓该法在强制出售之前提供通知、评估和回购权利