47 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
دارنده پروانه در قبال مشتری وظیفه امانی دارد و باید ضمن رفتار منصفانه با همه طرفهای دیگر معامله، از منافع مشتری محافظت کند و آنها را پیش ببرد.
دارنده پروانه باید هرگونه اطلاعاتی را که بهطور اساسی یا زیانبار بر عوض قابل پرداخت تأثیر میگذارد، به صورت کتبی به همه طرفها افشا کند؛ از جمله ناتوانی فروشنده/موجر یا خریدار/مستأجر در انجام تعهد، حقایق مهم و زیانبار شناختهشده یا عیوب ملک، و هرگونه حق حبس یا بار/تعهد روی ملک.
دارنده پروانه باید پیش از هر توافق الزامآور، سایر طرفها را بهصورت کتبی از منافع یا تضاد فعلی یا احتمالی خود مطلع کند، از جمله اقدام بهعنوان اصیل (principal)، رابطه خانوادگی با خریدار/فروشنده، روابط استخدامی، یا منافع مالی فراتر از دریافت جبران خدمات.
دارنده پروانه نباید بدون رضایت کتبی قبلی همه طرفها، از بیش از یک طرف حقالزحمه دریافت کند یا بیش از یک طرف را نمایندگی کند. دارنده پروانه نمیتواند بدون تأیید کتبی قبلی آن شخص، برای کالاها/خدمات مرتبط با یک معامله حقالزحمه دریافت کند.
دارنده پروانه مسئول وظیفه امانت در قبال مشتری است و باید منافع مشتری را محافظت و ارتقا دهد، همچنین باید با تمام طرفهای دیگر معامله رفتار منصفانه داشته باشد.
صاحب مجوز باید به صورت کتبی به تمام طرفین هرگونه اطلاعاتی را که به طور جوهری یا منفی بر مبلغ قرار داد موثر باشد، افشاء کند، از جمله ناتوانی یک طرف در انجام، حقایق منفی جوهری معروف یا نقص در ملک، و هرگونه رهن یا عبارت بر ملک.
دارنده مجوز باید پیش از هر توافق الزامآور، به طور کتبی، هرگونه منفعت یا تضاد حاضر یا آینده را افشا کند، از جمله بازی کردن به عنوان متکی، رابطه خانوادگی با یک طرف، پیوند مالکیت/اشتغال به دلال سرپرست، یا منفعت مالی فراتر از جبرانخسارت معمول.
دارندهی مجوز نمیتواند بدون رضایت پیشین کتبی تمام طرفین، از بیش از یک طرف پاداش دریافت کند یا بیش از یک طرف را نمایندگی کند. پاداش برای کالاها/خدمات مرتبط نیازمند تأیید پیشین کتبی فرد است.
دارنده مجوز باید تمام اقدامات مورد نیاز مجوز خود را سریعاً انجام دهد و انجام آنها را عمداً یا از روی غفلت به تأخیر نیندازد. اگر قادر به انجام هر اقدام لازم نیست، باید سریعاً به کارگزار تعیینشدهٔ خود اطلاع دهد.
دارنده مجوز نباید اجازه دهد اختلاف با دارنده مجوز دیگر، معامله مشتری را به خطر بیندازد، به تأخیر بیندازد یا در آن دخالت کند. این امر دارنده مجوز را موظف نمیکند که شرایط جبران خدمات را تغییر دهد یا از حقوق خود برای حل اختلاف چشمپوشی کند.
خدمات باید با استانداردهای شناختهشده حرفهای در رویه و شایستگی مطابقت داشته باشد. دارنده مجوز نباید بدون به کار گماردن یک فرد شایسته، خدماتی خارج از حوزه شایستگی خود ارائه دهد، مگر اینکه فقدان تخصص بهصورت کتبی افشا شود و مشتری متعاقباً دارنده مجوز را به کار گیرد.
دارنده مجوز باید مراقبت معقول را برای کسب اطلاعات مهم مرتبط با منافع مشتری به کار گیرد، آن را بهطور دقیق انتقال دهد، و اقدامات معقولی برای کمک به مشتری در تأیید صحت اطلاعات مرتبط با معامله انجام دهد.
دارنده مجوز نباید بدون اجازه کتبی قبلی مالک، دسترسی یا اشغال را امکانپذیر یا فراهم کند، و نباید پیش از بستن معامله تصرف را تحویل دهد مگر اینکه مالک صریحاً دستور داده باشد. دارندگان مجوز باید به مشتریان توصیه کنند که درباره ریسکهای پیش از تصرف و پس از تصرف، مشاوره بیمه، حقوقی، مالیاتی و حسابداری دریافت کنند.
دارنده مجوز باید تمام اقدامات مورد نیاز توسط مجوز را به سرعت انجام دهد و نمیتواند عمدی یا از روی غفلت، انجام را به تأخیر بیندازد. اگر نتواند عمل مورد نیاز را انجام دهد، دارنده مجوز باید بلافاصله کارگزار تعیین شده خود را مطلع کند.
خدمات باید مطابق با استانداردهای حرفهای برای رشتهی خاصی از امور نقلوانتقال ملک باشند. دارندهی مجوز نمیتواند بدون جذب یک فرد شایسته، از دامنهی صلاحیت خود خارج برود، مگر اینکه کمبود تخصص ابتدا بهصورت کتبی افشا شود و مشتری بههرحال دارندهی مجوز را بکار گیرد.
یک دارندۀ مجوز باید احتیاط معقول را اعمال کند تا اطلاعات مهم برای منافع کارفرما را به دست آورد، آن را با دقت منتقل کند، و اقدامات معقولی انجام دهد تا به کارفرما کمک کند تا صحت آن را تأیید کند.
دارندهٔ مجوز نمیتواند بدون مجوز کتبی پیشین از مالک، دسترسی یا اشغال ملک را مجاز دارد یا تسهیل دهد، و نمیتواند قبل از بستهشدن معامله، تصرف را تحویل دهد مگر به دستور صریح مالک. دارندهٔ مجوز باید به مشتری توصیه کند که در مورد ریسکهای قبل/بعد از تصرف، مشاورهٔ بیمه، حقوقی، مالیاتی و حسابداری بطلبد.
دارندهٔ مجوز نمیتواند به اختلافی که با دارندهٔ مجوز دیگری دارد اجازه دهد تا معاملهٔ مشتری را به خطر بیاندازد، تأخیر دهد یا مانع شود. این امر دارندهٔ مجوز را ملزم نمیکند که شرایط خسارت و جبران خسارت را تغییر دهد یا حق اقامهٔ دعوی را کنار بگذارد.
برخی توافقها برای قابل اجرا بودن در دادگاه باید کتبی باشند و توسط طرفی که الزام علیه او مطرح میشود (یا نماینده مجاز قانونی) امضا شوند. این امر در برابر ادعاهای کلاهبردارانه مربوط به توافقهای شفاهی محافظت میکند و برای معاملات املاک و مستغلات بسیار مرتبط است.
قراردادهای اجاره برای مدت بیش از یک سال، یا برای فروش مال غیرمنقول یا حقی در آن، باید کتبی باشند. اگر توسط نماینده منعقد شوند، نامعتبر هستند مگر اینکه اختیار نماینده کتبی بوده و توسط طرفی که باید پاسخگو باشد امضا شده باشد. قراردادهای استخدام نماینده یا کارگزار برای خرید یا فروش مال غیرمنقول در ازای کمیسیون نیز باید کتبی باشند.
توافقهای اضافی که نیازمند نوشته هستند عبارتاند از: پاسخگویی برای بدهی دیگری (ضمانت)، توافقهای در ازای ازدواج، فروش کالا به ارزش ۵۰۰ دلار یا بیشتر، توافقهایی که ظرف یک سال قابل انجام نیستند، توافقهایی که در طول عمر متعهد قابل انجام نیستند یا به وصیت/تملیک اموال مربوط میشوند، و تعهدات وام/اعتبار بیش از ۲۵۰٬۰۰۰ دلار که برای مقاصد شخصی/خانوادگی/خانگی نیستند.
بخش 32-2151 نحوه تخصیص وجوه و الزامات واریز وجوه امانی را تنظیم میکند و کارگزاران را ملزم میسازد که وجوه موکل و مشتری را بهدرستی مدیریت و واریز کنند. در سال ۲۰۲۴ توسط SB1171 اصلاح شد.
بخش 32-2151.01 الزامات کارگزار و الزامات نگهداری سوابق را تعیین میکند. کارگزاران باید سوابق کامل معاملات را برای بازرسی توسط اداره نگهداری کنند. در سال ۲۰۲۴ توسط SB1171 اصلاح شد.
بخش 32-2151.02 بر قراردادهای استخدام املاک و مستغلات (قراردادهای فهرستگذاری و نمایندگی) حاکم است، از جمله محتوای الزامی و تعاریف.
بخش 32-2152 مقرر میدارد که یک بروکر یا فروشنده تنها در صورتی میتواند برای وصول حقالزحمه اقدام قانونی کند که بهدرستی دارای مجوز باشد و توافقنامه کتبی معتبری داشته باشد.
بخش 32-2153 مبانی رد، تعلیق، یا لغو مجوزها، نامههای نگرانی (letters of concern)، مجوزهای موقت، و حفظ صلاحیت قضایی توسط کمیسر را فهرست میکند. این یک قانون انضباطی مرکزی است که در سال 2024 توسط SB1171 اصلاح شد.
بخش 32-2155 استخدام یا پرداخت حقالزحمه به شخصی به عنوان کارگزار (بروکر) یا فروشنده را محدود میکند و پرداخت کمیسیون به اشخاص فاقد پروانه را ممنوع میسازد.
بخش ۳۲-۲۱۵۶ افشای اطلاعات را در فروش و اجاره املاک و مستغلات الزامی میکند و دارندگان مجوز را موظف میسازد که حقایق اساسی را به طرفین معامله افشا کنند.
بخش ۳۲-۲۱۵۳.۰۱ دستورهای توافقی و شرایط آنها را پوشش میدهد، و بخش ۳۲-۲۱۵۴ دستورهای توقف و منع را همراه با حق برگزاری جلسه رسیدگی مجاز میداند.
بخش 32-2157 اطلاعیه کتبی تغییرات، تعلیقهای فوری، حقوق مربوط به جلسه رسیدگی، و واگذاری داوطلبانه مجوز را پوشش میدهد.
بخشهای 32-2158 و 32-2159 بر جلسات رسیدگی (شاهدان، شهادتنامهها، ابلاغ اوراق قانونی) و بازنگری قضایی از جمله هزینهها و رونوشت حاکم هستند. بخش 32-2160 ثبت شکایات و پیگرد قانونی را پوشش میدهد.
بخش 32-2160.01 برای تخلفات مربوط به این فصل، جریمههای مدنی را مجاز میداند و یک سازوکار اجرایی مالی فراهم میکند.
بخش ۳۲-۲۱۶۱ به اظهارات یا انتشارات نادرست درباره زمین، تفکیکهای اراضی (subdivisions) یا قراردادهای اردوگاه عضویتی میپردازد (که بهعنوان جرم طبقهبندی میشود). بخشهای ۳۲-۲۱۶۲ تا ۳۲-۲۱۶۶ سفتهبازی غیرقانونی گورستان، همکاری کارگزار خارج از ایالت، فروش غیرقانونی قطعات تفکیکی، فعالیت بدون مجوز و فعالیتها در حین حبس را پوشش میدهند.
ماده ۲ برای بسیاری از افراد اعمال نمیشود، از جمله مالکانی که در ملک خود معامله میکنند (بدون دریافت غرامت ویژه)، وکلایی که وظایف خود را انجام میدهند، افراد منصوبشده توسط دادگاه، امنای سند اعتماد (deed of trust)، برخی از نمایندگان اجاره مسکونی/مدیران محلی، مقامات دولتی و دیگران.
ماده ۲ در مورد کارگزاران/فروشندگان املاک، کارگزاران/فروشندگان قبرستان، و کارگزاران/فروشندگان کمپینگ عضویتی اعمال میشود. اشتغال به این فعالیتها بدون کسب مجوز و رعایت این فصل غیرقانونی است.
هر عملی که در ازای دستمزد یا با انتظار دریافت دستمزد انجام شود و در تعریف کارگزار (بروکر) بگنجد—چه فرعی باشد و چه کل معامله—بر اساس این فصل بهمنزلهٔ فعالیت بهعنوان کارگزار/فروشنده تلقی میشود و مستلزم داشتن مجوز است. یک فرد فاقد مجوز میتواند بهعنوان یک وظیفهٔ دفتری، اجاره و هزینهها را حضوری دریافت کند.
معافیتها همچنین شامل کارمندان دفتری/اداری فاقد مجوز، برخی بازاریابان تلفنی، رسانههای ارتباطی تبلیغاتی که شرایط مشخصشده را برآورده میکنند، بازاریابی پرستاری/مراقبت مادامالعمر، معاملهگران اوراق بهادار ثبتشده برای اوراق بهادار ملکی، مدیران هتل/متل/پارک RV، متصدیان رزرو اجاره کوتاهمدت (۳۱ روز یا کمتر)، نمایندگان امانی/سند مالکیت و دریافتکنندگان کارمزد معرف میشود.
کمیسر میتواند به یک شرکت غیرانتفاعی که خدمات مسکن مبتنی بر پروژه ارائه میدهد و صرفاً بهعنوان یک سازمان خیریه فعالیت میکند، معافیت از مجوز اعطا کند، مشروط بر اینکه تنها فعالیتهای املاک و مستغلات آن شامل مالکیت یا مدیریت املاک مسکونیای باشد که خود مالک آن است یا آن را کنترل میکند.
یک کارگزار باید تنها دارندگان مجوز فعال را استخدام کند و به آنان پرداخت نماید، و یک دارنده مجوز باید تنها از کارگزار قانونی دارای مجوزی که تحت آن مجوز دریافت کرده است، یا از کارفرمای واجد شرایط دیگری که شرایط خاص W-2 و اجازه را برآورده میکند، استخدام و دستمزد بپذیرد.
اگر یک دارنده مجوز از طریق یک شرکت حرفهای (professional corporation) یا یک LLC حرفهای مجوز داشته باشد، کارگزار استخدامکننده تنها میتواند از طریق همان شرکت حرفهای دارای مجوز (که دارنده مجوز مدیر و سهامدار آن است) یا LLC حرفهای (که دارنده مجوز عضو یا مدیر آن است) جبران خدمات را پرداخت کند و دارنده مجوز نیز تنها از همین طریق میتواند جبران خدمات را دریافت کند.
برای هر شخص، شرکت یا مؤسسه (از جمله بدهکار یا نگهدارنده اسکرو) غیرقانونی است که برای اعمال کارگزاری به کسی که در زمان ارائه خدمت دارای پروانه نبوده حقالزحمه پرداخت کند. اتکای با حسن نیت به کارت/گواهی پروانه معتبر و جاری، پرداختکننده را از جریمه معاف میکند.
یک کارگزار یا فروشنده نمیتواند برای مذاکره درباره وامهایی که با اموال غیرمنقول تضمین شدهاند دستمزد دریافت کند، مگر اینکه تحت عنوان ۶، فصل ۹ دارای مجوز باشد (یا کارمند/مقام/شریک چنین نهاد دارای مجوزی باشد)، دستمزد دوگانه برای خدمات کارگزاری و کارگزاری رهن را افشا کرده باشد، و دستمزد ناقض قانون دیگری نباشد.
کارگزاران میتوانند نمایندگان اجارهٔ مسکونی یا مدیران املاک اجارهای مسکونی را همانگونه که در ماده ۳۲-۲۱۲۱(A)(۶) مقرر شده است، استخدام کنند. معافیت این نمایندگان، کارگزار تعیینشده را از وظیفهٔ اعمال نظارت معقول معاف نمیکند.
کمیسیونر باید ظرف ۹۰ روز تقویمی از دریافت درخواست تکمیلشده، تصمیم نهایی کتبی صادر کند، مگر در طول جلسات استماع تناسبسازی (proration)، درخواستهای ناقص، یا تمدیدهای کتبی. اگر تصمیمی بهموقع صادر نشود، ادعا در روز پس از روز تصمیم نهایی تأییدشده تلقی میشود.
در صورت رد، اطلاعیه باید بیان کند که مدعی میتواند ظرف شش ماه از دریافت اطلاعیه، درخواست را در دادگاه پیگیری کند، که در همان دادگاهی ثبت میشود که رأی زیربنایی در آن صادر شده است. در مورد تصمیمات پرداخت، بدهکار رأی، اطلاعیه فسخ مجوز و یک بازه ۳۰ روزه برای تقدیم دادخواست به دادگاه عالی جهت بازنگری قضایی دریافت میکند.
کمیسر میتواند ادعا را تأیید کند، رد کند، یا برای پرداخت مبلغی کمتر از کل ادعا وارد سازش شود. اگر مدعی پیشنهاد تسویه را رد کند، کمیسر باید ادعا را رد کند. اطلاعیه تصمیم به مدعی و هر بدهکار حکمی که بهموقع پاسخ ثبت کرده باشد داده میشود.
در هنگام رسیدگی و بررسی یک درخواست، اداره میتواند از تمام ابزارهای مناسب بررسی و کشف که تحت این فصل در دسترس است استفاده کند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک Arizona بیازمایید.
شروع رایگان →