Article 10 - Uniform Administrative Hearing Procedures (41-1092 through 41-1092.12) +6Arizona · 房地产 · 中文

机构必须送达可上诉机构行为或争议案件的通知，其中应指明所涉法规/规则和违法行为，并说明当事人获得听证及非正式和解会议的权利。

• ✓当事人可以在收到通知后30天内向该机构提交上诉通知或听证申请，以获得听证。
• ✓上诉通知必须包括简明的原因陈述、关于法律问题的详细信息、相关佐证文件，以及当事人如何受到不利影响。
• ✓如果证明有正当理由，机构负责人可以接受逾期上诉。

行政法法官（ALJ）必须在听证结束后20天内发布书面裁决。机构负责人可在30天内接受、拒绝或修改该裁决。

• ✓行政法法官（ALJ）必须在听证结束后20天内发布书面裁决，包括事实认定和法律结论。
• ✓在该办公室发送裁决后的30天内，机构负责人/委员会可复审并接受、拒绝或修改该裁决；拒绝或修改需有书面理由；如果机构未及时采取行动，ALJ的裁决即被认证为终局裁决。
• ✓当事人可依据第12编第7章第6条对最终行政决定提出上诉；如果未就可上诉的机构行动通知请求听证，则该行动不受司法审查。

及时且充分的续期申请可使现有的持续活动执照在最终裁定前持续有效。吊销/暂停需要通知和听证，但紧急即时暂停除外。

• ✓如果被许可人及时且充分地申请续期持续活动执照，则现有执照在申请最终裁定前不会到期。
• ✓除非机构首先提供通知和听证的机会，否则吊销、暂停、废止或撤回执照均属违法。
• ✓如果机构认定公共健康、安全或福利迫切要求采取紧急行动，并在其命令中载明该认定，则可在程序进行期间下令即时暂停。

第10条定义了行政法法官、受不利影响的当事人、可上诉的机关行为、最终行政决定、持照人以及自筹资金的监管委员会。

• ✓「可上诉的机关行为」决定当事人的法律权利、义务或特权（包括行政完备性），且不属于争议案件；它不包括规则、临时命令和内部管理事项。
• ✓「受不利影响的当事人」必须证明该行为直接造成了实际损害或经济损失（而非作为竞争者或一般纳税人），并及时提交意见，其中包括作为上诉依据的法律问题。
• ✓「最终行政决定」是可根据第12编、第7章、第6条接受司法审查的决定；自筹资金的监管委员会包括会计、美容、护理、药房等委员会。

行政听证办公室（OAH）已设立，主任由州长任命，担任首席行政法法官，并监督听证、培训和报告工作。

• ✓由普通基金支持的州机构（以及承包商注册官）必须使用OAH服务；其他机构必须通过合同获取这些服务；机构负责人或委员会若担任行政法法官，则无需使用OAH。
• ✓主任不得要求必须有法律代表才能在行政法法官面前出庭。
• ✓行政法法官必须毕业于经认可的法学院，或在所分配的主题事项方面具有至少两年的行政或管理经验。

对于可上诉的行政机关行为和争议案件，听证会通常必须在60天内举行，自筹资金的监管委员会适用特别规则。

• ✓可上诉的行政机关行为的听证会必须在申诉通知提交后60天内举行；争议案件的听证会必须在机构提出请求后60天内举行。
• ✓机构必须在听证会至少30天前准备并向所有当事方送达听证通知，说明时间、地点和性质、法律授权、成文法和规则以及所主张的事项。
• ✓听证日期可经协议或有正当理由而提前或推迟；在证明存在特殊情况或可能造成不可弥补的损害时，听证可加速进行。

经上诉人或者被上诉人书面请求，机构必须在15日内举行非正式和解会议。

• ✓非正式和解会议的书面请求必须在听证会前至少20日提出；机构必须在收到请求后15日内举行该会议。
• ✓该请求不会中止必须举行听证会的60日期限。
• ✓为和解目的在会议上所作的陈述，在任何后续行政听证中均不可采纳；各方当事人放弃反对机构代表参与最终决定的权利。

当事人可由律师代理或自行参加，提交证据并交叉询问证人。行政法法官（ALJ）可签发传票并控制听证。

• ✓所有当事人均可回应并提交证据；所有相关证据均可采纳，但若证据的证明价值被不公平偏见、混淆或不当拖延所超过，行政法法官可排除该证据。
• ✓所有听证均须由机构承担费用进行记录；请求记录誊本的当事人须支付费用。
• ✓听证可以非正式进行，无需严格遵循司法证据规则；如果支持性证据具有实质性、可靠性和证明力，则不得以此为由撤销决定。

行政听证中的说服责任取决于所涉行政机关行为的类型。

• ✓在对执照或许可证申请被拒或变更申请被拒的听证中，申请人承担说服责任
• ✓在对行政机关暂停、撤销、终止或变更执照，或施加费用、处罚或合规令的行为举行的听证中，行政机关承担说服责任
• ✓事实认定必须完全基于证据和官方认知的事项；最终决定必须包含分别列明的事实认定和法律结论

对于大多数与许可相关的上诉，持照人可以在10天内接受 ALJ 的决定为最终决定，但存在某些例外情况。

• ✓持照人可以在收到 ALJ 书面决定后10天内接受该决定为最终决定，从而使该决定由该办公室认证为最终决定。
• ✓这不适用于关于行政完备性的决定，也不适用于该机构认定持照人构成严重伤害/危险威胁或完全无视公共福祉的情况。
• ✓如果该机构打算拒绝/修改，双方必须在30天内就拟议修改进行会面并协商，然后该机构必须在协商后20天内提交其最终决定。

当事方可以在最终行政决定送达后30天内提出重新听证或复审动议，对于自筹经费监管委员会适用特殊的用尽行政救济规则。

• ✓重新听证或复审动议可以在最终决定送达后30天内提出；对方当事方可以在15天内作出答复
• ✓在听证和最终决定之后，当事方通常不需要提出重新听证动议来用尽行政救济——但自筹经费监管委员会除外，对于这些委员会，必须在30天内提出动议才有资格申请司法审查
• ✓送达在直接送达时完成，或在决定邮寄至当事方最后已知地址后五天完成

第10条适用于所有争议案件和可上诉的机构行为，但具体列出的机构除外。

• ✓豁免机构包括惩教局、行政赦免委员会、工业委员会、公司委员会、校董会、州人事委员会等
• ✓税务局在所得税和预扣税事项上豁免；经济安全局和儿童安全局有特定豁免
• ✓第37编第2章第4.1条规定的拍卖异议程序豁免适用本条

根据第10条发出的每份通知或决定，必须通过亲自送达、挂号邮件（要求回执）或其他合理计算能够提供实际通知的方式送达。

• ✓送达必须通过亲自送达、挂号邮件（要求回执），或其他合理计算能够向记录在案的最后地址提供实际通知的方式
• ✓各方必须在地址变更后五日内通知该机构及办公室

一般而言，个人不得以自证其罪为由拒绝作证或提交证据，除非其构成受强制的证词或受宪法特权保护的私人文件。

• ✓个人必须在提供证词或文件之前主张反对自证其罪的特权。
• ✓办公室或机构可在获得总检察长事先书面批准后发布强制作证令。
• ✓受强制取得的证据不得在刑事起诉中采纳，但伪证、虚假宣誓、篡改证据或与出庭有关的其他犯罪除外。

如果环境质量部（Department of Environmental Quality，DEQ）采取任意、反复无常或非法的行动，该行动可能成为可上诉的机构行动，从而允许追偿成本和费用。

• ✓当事方必须在任意、反复无常或非法行动作出后10日内书面通知机构负责人，并且机构在收到通知后必须继续该行动超过10日
• ✓如果当事方胜诉，机构必须支付合理的成本和费用；如果上诉是轻率的，行政法法官（ALJ）可要求当事方支付机构的成本和费用
• ✓本节仅在法律未提供其他行政救济或上诉时适用，且「机构」指环境质量部

在签订任何具有约束力的协议之前，住宅不动产的批发买家必须以书面形式向卖方披露该买家是批发买家。批发卖方必须以书面形式向买方披露该卖方是持有衡平权益的批发卖方，且可能无法转让产权。这些披露必须在任何具有约束力的协议之前作出。

• ✓批发买家必须在具有约束力的协议之前以书面形式向卖方披露其身份
• ✓批发卖方必须以书面形式披露其仅持有衡平权益且可能无法转让产权

批发买方作为买方签订购买合同，并将其转让给另一方；批发卖方作为卖方签订合同，但不持有法定产权，并转让该合同。住宅房地产少于五个住房单元。如果批发买方违反披露规则，卖方可以在托管结束前取消而无需承担违约金，并保留定金。如果批发卖方违反该规则，买方可以在托管结束前取消而无需承担违约金，并获得全额退还定金。

• ✓批发买方转让其购买合同；批发卖方在没有法定产权的情况下转让合同
• ✓如果批发买方违反披露规定，卖方可取消并保留定金；如果批发卖方违反披露规定，买方可取消并获全额退还定金

第32-2186条设立了房地产赔偿基金，并规定了责任限额和定义。该基金为因持照人欺诈或不当行为受害且已获得未获清偿判决的人提供赔偿。

• ✓赔偿基金为因持照人欺诈或虚假陈述而受损害的人提供赔偿
• ✓适用法定的每笔交易和每位持照人的责任限额
• ✓该基金是在其他追偿努力失败后的最后手段

第32-2187条要求向房地产补偿基金缴款，该基金通常通过持照人的费用和摊派资金筹集。

• ✓持照人通过费用或摊派向补偿基金缴款
• ✓维持该基金以确保其可用于符合条件的索赔

第32-2188条至第32-2188.05条规定了诉讼时效、传票送达、付款申请、资金不足条款、向判决债务人发出通知、缺陷更正、调查、最终决定以及索赔人的上诉权。

• ✓索赔人必须首先取得针对持照人的判决（32-2188）
• ✓付款申请必须在法定时效期限内提交
• ✓索赔被拒可根据第32-2188.05条提出上诉

第32-2189条至第32-2193.02条涵盖基金的管理、专员在法庭中的诉讼资格、权利的代位求偿与追偿、权利的放弃、对纪律处分的影响以及保证金的相关要求。

• ✓支付后，基金取得代位求偿权，可向持牌人主张索赔人的权利（32-2192）
• ✓从基金中支付款项将导致执照自动被暂停，直至还款为止
• ✓追偿基金的支付并不排除单独的纪律处分（32-2193.01）

为了更新，销售员或关联经纪人必须完成24个小时的指定类别的经批准继续教育学分，每个强制性类别（第(A)(5)(a)至(h)小节）的最少三小时。指定或委任的关联经纪人也必须完成24小时，每个强制性类别(a)–(f)三小时，并必须根据A.R.S.§ 32-2136在《执照持有人要求》类别中完成经纪人管理诊所。在满足更新要求之后且在更新后90天内完成的继续教育可以计入下一个执照期，但不能计入两个执照期。

• ✓销售员/关联经纪人需要24小时继续教育，每个强制性类别3小时
• ✓指定/委任经纪人需要24小时加上经纪人管理诊所
• ✓继续教育不能计入两个执照期

继续教育类别包括：(a) 代理法；(b) 合同法；(c) 执照持有人要求（执照法、《亚利桑那州宪法》第26条、A.R.S. 第32编第20章、A.A.C. 第4编第28章）；(d) 房地产法律问题；(e) 公平住房和《美国残疾人法案》；(f) 披露；(g) 房地产经纪业务（可满足法律问题、合同法、披露或一般要求）；和 (h) 房地产常规知识。教授如何填写表格模板不符合继续教育学分要求。

• ✓八个继续教育类别包括代理、合同、执照持有人要求、法律问题、公平住房/《美国残疾人法案》、披露、房地产经纪业务和一般类别
• ✓教授如何填写表格模板不符合继续教育内容要求

房地产销售人员首次续期时，如果在获得原始执照前一年内参加过根据亚利桑那州法律第32-2124(L)条的合同撰写课程，可以计入学分。房地产经纪人首次续期时，如果在获得原始执照前参加过根据亚利桑那州法律第32-2136条的经纪人管理诊所，可以计入学分。申请人可以用自上次续期以来参加的90小时经纪人执照前课程中符合条件的科目学时来替代所需的继续教育学分。

• ✓销售人员首次续期可以计入在获得执照前一年内参加的合同撰写课程的学分
• ✓经纪人首次续期可以计入在获得原始执照前参加的经纪人管理诊所的学分
• ✓自上次续期以来参加的符合条件的90小时经纪人执照前课程学时可以替代所需的继续教育学分

根据亚利桑那州修订法令（A.R.S.）第32-2130条，当提交书面申请时，专员可以因正当理由免除全部或部分继续教育要求，或延长完成期限。正当理由可能包括：受雇于从事不动产事务的州或州级分支机构、因利益冲突导致执照非活跃状态的州官员或雇员、完成专业课程、获批的讲师请求豁免其教授的课程，或其他特殊情况。获得延期的执照持有人必须在截止日期前完成继续教育，否则可能面临纪律处分。

• ✓继续教育豁免需要提交书面申请并说明正当理由
• ✓正当理由的示例包括公共不动产就业、讲师教授的课程以及特殊情况
• ✓未在规定期限内完成继续教育可能导致纪律处分

只有持有核准证书的学校才能提供远程学习课程，并且必须在宣传或颁发学分之前获得课程批准。经批准的课程必须包含单个教学模块、每个模块至少一个学习目标、结构化学习方法、诊断性评估（包括衡量对每个概念理解的基于场景的问题）和补救措施（重复模块直到理解）。学校还必须提交一份计划，说明他们如何处理硬件和软件故障。

• ✓远程学习课程只能由持有核准证书的学校提供
• ✓课程必须包含模块、学习目标、诊断性评估和补救措施
• ✓学校必须提交硬件和软件故障处理计划

讲师或学校管理员必须评估远程学习课程，并仅在学生完成所有模块、参加必需的现场教学/考试以及通过期末考试的情况下，认证学生就是参加学习的持证人。可接受的认证方式包括双因素身份验证、对至少10%出勤情况的随机审计，以及直接或间接的视觉确认。认证不能依赖于学生创建的用户名/密码、签署的宣誓书或公开信息的验证。

• ✓学生身份认证可使用双因素身份验证、10%随机审计或视觉确认
• ✓认证不能依赖于用户名/密码、宣誓书或公开信息
• ✓学生必须完成所有模块、必需的现场学习时间并通过期末考试

为进行续期，销售人员和助理经纪人必须完成24个经批准的继续教育（CE）学分小时，且在每一必修类别中至少完成三小时。指定/受委派经纪人必须完成24小时，其中包括经纪人管理诊所（Broker Management Clinic）。在满足要求后90天内完成的继续教育可计入下一周期，但不得计入两个周期。

• ✓续期要求完成24个继续教育学分小时，且在每一必修类别中至少完成三小时
• ✓指定/受委派经纪人必须根据A.R.S. 32-2136完成经纪人管理诊所（Broker Management Clinic）
• ✓在满足要求后90天内完成的继续教育可计入下一周期，但不得计入两个周期

继续教育（CE）类别包括代理法、合同法、持牌人要求、房地产法律问题、公平住房与ADA、披露、商业经纪和一般房地产。教授如何填写表格模板不符合继续教育学分的最低内容要求。

• ✓强制性的继续教育类别包括代理法、合同法、持牌人要求、法律问题、公平住房/ADA和披露。
• ✓教授如何填写表格模板不符合获得继续教育学分的条件。

只有持有批准证书的学校方可提供远程学习课程，此类课程在发布广告或授予学分之前须获得课程批准。课程需包含模块、学习目标、结构化方法、诊断性评估和补救措施。学校必须通过可接受的方式核实学生身份，不得使用用户名或密码，也不得使用宣誓书。

• ✓只有持有批准证书的学校方可提供远程学习课程，且该课程须在发布广告之前获得批准
• ✓学生身份核实可采用双重身份验证、10% 的随机抽查或视觉确认
• ✓身份核实不得使用学生自行创建的用户名或密码、宣誓书或公开可获取的信息

局长可基于正当理由豁免全部或部分继续教育（CE），或准予延期；正当理由包括从事与房地产事务相关的州政府工作、因利益冲突而处于非活跃状态、完成相关课程或特殊情形。

• ✓局长可在收到书面请求后，基于正当理由豁免继续教育或准予延期。
• ✓正当理由包括州房地产相关工作、因利益冲突导致的非活跃状态或特殊情形。

许可证决定的总体时间框架包含两个部分：行政完整性审查时间框架和实质性审查时间框架。

• ✓行政完整性审查时间框架 = 从收到申请之日起至机构确定申请包含所有必需部分之日止的天数；不包括公开通知和实质性审查时间
• ✓实质性审查时间框架 = 完成完整性审查后的天数，在此期间机构确定是否满足实质性标准；公开通知和听证会包含在内
• ✓总体时间框架 = 从收到申请之日起至机构决定批准或拒绝之日止的天数；由完整性审查和实质性审查时间框架组成

机构必须在完整性审查时间框架内发出完整性或缺陷的书面通知；未能发出通知将导致申请被视为完整。

• ✓如果申请在行政上不完整，机构必须提供具体缺陷的全面清单；及时发出通知会暂停完整性和总体时间框架，直到收到缺失信息
• ✓如果机构在规定时间框架内未发出完整性或缺陷通知，申请被视为行政上完整
• ✓确定申请在行政上不完整是可上诉的机构行为（第45编水资源部门的申请除外）

在实质审查期间，机构可以提出一项全面的补充信息请求（或根据协议提出补充请求），该请求暂停时间框架。

• ✓机构可以提出一项全面的书面补充信息请求；补充请求需要相互书面同意
• ✓全面的或约定的补充请求暂停实质性和总体时间框架，直到收到补充信息
• ✓经相互书面协议，可以延长实质性和总体时间框架，但延长时间不得超过总体时间框架的25%

除非双方相互同意延期，否则机构必须在总体时间框架内批准或拒绝许可证申请，拒绝通知必须包括拒绝理由和上诉权利说明。

• ✓机构必须在总体时间框架内发出书面通知，批准或拒绝许可证申请，除非双方相互同意延期
• ✓拒绝通知必须包含法规/条例的参考文献，以说明拒绝理由
• ✓拒绝通知必须说明申请人的上诉权利，包括提交异议的天数以及联系人的名字和电话号码

如果机构未在整体期限内做出决定，必须退还所有申请费用，并向州普通基金支付每月罚款。

• ✓机构必须退还为审查/处理申请收取的所有费用，并免除在期限届满后三十天内产生的未支付费用，无需申请退款；仅适用于接受实质性审查的申请
• ✓机构必须向州普通基金支付罚款，金额为收到的总费用的2.5%，自期限届满之日起每月计算，直至许可证获批或被拒
• ✓机构继续处理申请，并从原始费用存入的基金中支付退款/罚款

机构必须制定规则，分别规定完整性审查和实质性审查的总体时间框架，考虑列举的因素，但有某些例外。

• ✓机构必须制定最终规则，分别为每种许可证类型规定行政完整性审查和实质性审查的时间框架
• ✓在制定时间框架时，机构必须考虑复杂性、机构资源、延误的经济影响、公共健康/安全影响、志愿者的使用、普通许可证、合作和灵活性
• ✓本条款不适用于根据部落州博彩协议颁发的许可证、在初始申请后七天内颁发的许可证或通过抽签方法颁发的许可证

颁发许可证的机构在申请人获取申请表时，必须向申请人提供某些信息。

• ✓该机构必须提供获得许可证所需的所有步骤的清单、适用的许可证颁发时间框架，以及联系人的姓名和电话号码
• ✓此要求不适用于亚利桑那州和平警官标准和培训委员会

在当事人进入任何具有约束力的协议之前，住宅房产的批发买方必须以书面形式披露其为批发买方，批发卖方必须以书面形式披露其仅持有衡平权益，可能无法转让产权。这可保护消费者在房产批发/转让交易中的利益。

• ✓批发买方必须在任何具有约束力的协议前以书面形式向卖方披露其为批发买方
• ✓批发卖方必须以书面形式披露其仅持有衡平权益，无法转让产权

如果批发买家违反披露要求，卖家可以在过户前随时取消合同，无需罚款，并保留买家的定金。如果批发卖家违反该要求，买家可以在过户前取消，无需罚款，并全额退还定金。尽管合同条款相反，这些权利仍然适用。

• ✓买家违规时，卖家可在过户前取消并保留定金
• ✓卖家违规时，买家可在过户前取消并获得全额定金退款

批发买家作为买方订立购买合同，并将同一合同转让给他人。批发卖家作为卖方订立购买合同，不持有法律产权，并将同一合同转让给另一方。住宅房地产是指少于五个住宅单位的房地产。

• ✓批发买家通过合同购买，然后将同一合同转让给另一个人或实体
• ✓批发卖家不持有法律产权，并将购买合同转让给另一方

第9条界定了分时度假的核心术语。分时度假计划授予不足整年的所有权或使用权。分时度假产权与不动产权益相结合，而分时度假使用权则不与不动产权益相结合。计划可以是单一地点或多地点。

• ✓分时度假计划授予在任一年度内使用住宿设施不足整年的权利。
• ✓分时度假产权与不动产权益相结合；分时度假使用权不与不动产权益相结合。
• ✓组成地点是特定的地理位置；共同管理下的独立分期计为单一组成地点。

开发商创建分时度假计划，或从事分时度假权益销售业务，或雇用销售代理。继受开发商必须提供至少12项权益。销售代理向个人出售或要约出售分时度假权益。

• ✓开发商创建分时度假计划，或从事权益销售业务，或雇用销售代理
• ✓经转让的继受方只有在提供至少十二项分时度假权益且从事销售业务时，才属于开发商
• ✓销售代理直接或通过雇员或代理人，向本州的个人出售或要约出售分时度假权益

交换计划是一种自愿交换分时度假权益的方法。预订系统要求购买者在多地点计划中竞争使用住宿。被要求将交换计划作为主要手段使用，构成预订系统。

• ✓交换计划是自愿交换分时度假或房地产权益的任何方法。
• ✓预订系统要求与其他购买者竞争预订住宿。
• ✓强制要求将交换计划作为获得入住权的主要手段，属于预订系统。

第9条定义了分时度假的核心术语，包括分时度假计划、分时度假权益、分时度假产权与分时度假使用权之别、开发商、组成场址，以及单一场址计划与多场址计划之别。理解这些区别至关重要。

• ✓「分时度假权益」包括分时度假产权（与不动产产权相结合）或分时度假使用权（不与不动产产权相结合）
• ✓「分时度假计划」授予在不足一整年的期间内使用住宿设施的权利，可以是单一场址或多场址
• ✓「开发商」包括创建计划者，或承继开发商权益并在从事销售业务时提供至少十二项权益者

分时度假营销术语有精确定义。要约不包括无意推销分时度假产品的一般度假村促销活动。赠品是吸引人们参加演示会或参观的一种激励。

• ✓「广告」是指向本州人士发出的、推广或提供分时度假计划的通讯
• ✓「要约」不包括无意推销分时度假权益的度假村一般促销活动
• ✓「赠品」是指作为激励而给予的任何有价值物品，用以吸引人们参加演示会或参观分时度假物业

预订系统要求购买者在多站点计划中相互竞争以使用住宿设施。交换计划允许自愿交换分时度假权益，但单一站点的分配被排除在外。

• ✓「预订系统」涉及在同一多站点计划中与其他购买者竞争以使用住宿设施
• ✓「交换计划」不包括单一站点分时度假计划内使用权的分配