R4-28-A1211. Assurances for Completion and Maintenance of Improvements +17Arizona · 房地产 · 中文

申请人必须提供一项或多项经批准的保证，以确保改良工程完工：担保/完工保证金、不可撤销信用证、贷款承诺、信托/托管账户、市/县信托协议、书面托管协议、土地细分保证，或部门批准的其他方式。

• ✓保证必须支付给并非开发商的第三方。
• ✓保证金额必须比预计完工成本高出10%。
• ✓保证必须包含由注册工程师、建筑师或承包商出具的成本估算。
• ✓到期日不得早于最后一项改良工程的预计完工日期。

根据土地分割担保，市或县政府禁止入住，且土地分割商在所有改良工程完工之前不能关闭托管。如果销售包括未改良（空地）地块，土地分割商必须将所有定金存入中立托管机构，直至托管关闭。

• ✓在所有土地分割改良工程完成之前，任何托管都不得关闭（分期开发例外）
• ✓购买合同必须以粗体说明，在取得入住许可之前托管不会关闭
• ✓空地销售要求将定金存入中立托管机构，直至托管关闭
• ✓如果未达到完工日期，买方可在30天内取消并获得全额退款

拥有多个营业地点的经纪人必须为每个分支办事处申请额外的执照。分支执照以与主办事处相同的名称签发，必须张贴在分支办事处内，且标牌必须包含「分支办事处」字样。每个分支办事处必须由经纪人或持照销售人员管理。

• ✓每个维持的分支办事处均需申请额外的执照
• ✓分支办事处的标牌必须包含「分支办事处」的标识
• ✓每个分支办事处必须由经纪人或持照销售人员管理

如果指定经纪人无法在24小时内履行职责，他们可以书面指定一名持照人或另一名指定经纪人代为行事。该指定期限不得超过30天，原件必须保存一年，且被指定的销售员不得雇用或解除持照人。

• ✓临时缺席的指定必须采用书面形式，且期限不得超过30天
• ✓被指定的销售员不得被授权雇用或解除持照人
• ✓指定的原件必须在办公室保存一年；每次缺席都需要一份书面指定

针对受影响物业，在规定日期之后签发的公开报告必须包含关于军事训练路线和电子靶场的强制性声明。

• ✓2004年12月31日之后（训练路线）以及2008年12月31日之后（电子靶场）签发的报告，必须说明物业位置，并说明地图已在线维护和公布
• ✓报告可包含免责声明，表明分区开发商对飞行、噪音或测试及训练作业没有控制权
• ✓当销售发生在公开报告签发之前时，披露内容必须包含在预留文件或有条件销售合同中

2006年12月31日之后针对位于受限空域下方的房产所发出的公开报告，必须包含强制性声明，并可包含免责条款。

• ✓2006年12月31日之后针对位于受限空域下方的房产所发出的报告，必须说明其位置，并说明相关地图已在线保存或发布
• ✓遵守所需披露要求的分区开发商，对披露受限空域的作为或不作为不承担责任
• ✓截止日期之前发出的报告以及预留或附条件销售文件无需修订或重新发出

墓地章节不适用于经营墓地的宗教法人/教会、私人或市政墓地、在1963年7月2日之前设立且面积不足十英亩并仅向会员销售的兄弟会安葬园，或亚利桑那先驱者之家墓地。

• ✓宗教法人及由教会经营的墓地予以豁免
• ✓私人或市政墓地予以豁免
• ✓在1963年7月2日之前设立、面积不足10英亩且仅向会员销售的兄弟会安葬园予以豁免
• ✓亚利桑那先驱者之家及其墓地予以豁免

在出售墓地墓位之前，业主或代理人必须以书面形式通知专员，并提供详细信息，包括所有权、法律描述、产权状况、条款、已登记的地图、财务责任、洪水／排水状况、公用设施以及指定的经纪人。「委托人」是指持有10%或以上财务或受益权益的任何人。

• ✓在出售墓位之前，必须向专员提交书面通知
• ✓通知必须包括已登记的地图、产权状况和销售条款
• ✓通知必须包括财务责任证明和公用设施可用性证明
• ✓「委托人」是指持有10%或以上权益的任何个人或实体
• ✓如果所有权已转让，则需要提供注册会计师（CPA）关于信托基金存款的声明

墓地地块的转让不限制购买人就影响该财产的行为向公共机构作证的权利；相反的合同条款违背公共政策。当遵守规定对公共利益并非必要时，专员可通过特别命令豁免某些墓地。

• ✓限制购买人作证权利的合同条款违背公共政策
• ✓专员可补充通知并要求定期报告
• ✓专员可对具有特殊性质的墓地授予特别命令豁免

部门必须每周至少举办或承包一次州执照考试。州执照考试不应退还给申请人，申请人将以「通过」或「未通过」的方式被亲自告知结果。未通过的申请人的通知还会显示每个内容领域的成绩和相对成绩。符合参加考试或通过考试的资格不会免除专员在A.R.S. § 32-2153或其他法规下存在正当理由的情况下拒绝颁发执照的权利。

• ✓每周至少举办一次州执照考试，考试不退还给申请人
• ✓通过考试不会免除专员以法定理由拒绝颁发执照的权利

申请人必须披露已知的重要事实，包括洪水/排水问题（附有工程师信函说明泛滥平原、百年一遇风暴和洪水保险）、地面沉降/膨胀土壤、邻近不利的土地使用、农业滋扰、地质/环保灾害以及超级基金/WQARF污染场地的位置。

• ✓洪水/排水披露需要工程师或防洪区出具的信函，说明泛滥平原、百年一遇风暴的影响以及是否需要洪水保险
• ✓必须披露地面沉降/膨胀土壤、不利的土地使用、农业滋扰和地质/环保灾害
• ✓必须披露地块是否位于联邦超级基金场地或州WQARF场地范围内

申请人必须披露供水商类型和联系方式、合规状态、管线位置、至地块界线的完成成本、维护责任以及所需的水务报告。在地下水主动管理区域外的细分地产需要提交水质充分性报告；未细分的土地需要提交水量可用性报告。

• ✓必须披露供水商类型/联系方式、合规状态、完成/接驳成本和获得估算的日期
• ✓在地下水主动管理区域外的细分地产需要提交ADWR水质充分性报告
• ✓未细分的土地需要提交ADWR水量可用性报告，并且必须在宣传材料/合同中总结
• ✓在主动管理区域外且无现有水源的情况下，需要提交ADRE补充协议，告知买方调查水源可用性

申请人必须披露可用的公用事业（电力、电话、互联网、燃气等）、供应商联系信息、公用事业位置、谁将各种公用事业延伸至地界线、仅导管安排、估计费用/完成日期以及其他费用。更新的公用事业费用估算不构成重大变更。

• ✓必须披露公用事业供应商、位置、谁将各公用事业延伸至地界线以及估计费用/完成日期
• ✓必须披露额外服务费、接驳费、启动费和表计费，包括获得估算的日期
• ✓更新的公用事业费用不构成重大变更

申请人必须披露污水服务提供商类型和联系方式、ADEQ合规状态、到地块边界的完工成本、维护责任、个人污水处理系统的要求和成本、如果无法安装系统的退款政策，以及干污水管未来连接的详细信息。

• ✓必须披露污水处理方法、服务提供商联系方式和ADEQ合规状态
• ✓必须披露任何个人污水处理系统的类型、要求和成本，以及如果无法安装系统的退款政策
• ✓必须披露干污水管未来连接的服务提供商、成本和估计连接日期

机构必须将所有职业监管限制在那些被证明是必要的、用于具体满足公共健康、安全或福利关切的监管。受损害的个人可以请愿机构废除或修改某项监管，机构必须在九十天内做出回应。

• ✓职业监管必须限制在必要的公共健康、安全或福利关切事项上
• ✓受损害的个人可以请愿废除或修改某项监管
• ✓机构必须在90天内对请愿书作出回应

任何个人可以向具有一般管辖权的法院提起诉讼，质证一项职业监管规定。法院必须发现该规定阻碍了进入或参与，且州未能证明该规定对公共健康、安全或福利是必要的，两者均须以证据优势标准证明。

• ✓任何个人都可以向法院质证职业监管规定，无需或有无先前请愿
• ✓原告必须以证据优势证明该规定阻碍了进入或参与
• ✓州必须以证据优势证明该规定对公共健康、安全或福利是必要的
• ✓如果原告胜诉，法院将禁止执行该规定，并判令州支付律师费和诉讼费

第32-2194条至第32-2194.03条涵盖了例外情况、出售墓地财产的意向通知、专员的审查，以及授权证书的签发或拒绝。出售墓地财产需要授权证书。

• ✓出售墓地财产前必须持有授权证书
• ✓意向通知必须向专员提交（32-2194.01）
• ✓未取得所需授权而进行的销售可能可被撤销

第32-2194.24条至第32-2194.30条要求在授予授权证书之前、在以永久养护墓地名义进行广告宣传之前必须设立信托基金，并规定了初始及持续性的存款要求，同时对养护基金的使用设有限制。

• ✓在以永久养护墓地名义进行广告宣传之前，必须先设立永久养护信托基金
• ✓必须向永久养护基金存入初始存款及每笔销售的存款
• ✓养护基金本金受到限制；通常只能使用收益用于养护

第 32-2194.14、32-2194.31 和 32-2194.32 条涉及墓地经纪人的披露义务、火葬场以及安葬地点的开启与封闭。

• ✓墓地经纪人必须作出规定的披露（32-2194.14）
• ✓火葬场运营受到监管（32-2194.31）
• ✓安葬地点的开启与封闭须遵守法定规定

专员的最终决定可根据第12篇第7章第6条向马里科帕县高等法院提起上诉（第41-1092.08(H)条另有规定的除外）。如果上诉方被认定为贫困者，则由部门支付笔录费用并免费提供经认证的行政记录。

• ✓专员的最终决定向马里科帕县高等法院提起上诉
• ✓部门为贫困上诉人支付笔录/记录费用

如果从事非法执业的人隐藏资产/隐匿或即将离开该州，专员可向上级法院申请任命一方当事人接收人、禁止离境令或两者。法院审查已验证的申请和证据。

• ✓当资产/人身被隐匿或该人即将离开该州时，专员可申请任命一方当事人接收人或禁止离境令
• ✓如果未经通知而任命接收人，必须将命令副本送达至该人在部门备案的最后住址
• ✓该人有权在10天内要求举行听证会，该听证会应在命令下达后30天内举行

分时度假购买者可在签署后第十个日历日午夜之前无理由撤销购买协议。该权利必须显著披露，且开发商允许的更长期限也必须予以体现。

• ✓购买者可在签署后第十个日历日午夜之前无理由撤销
• ✓撤销权必须在紧接购买者签名位置之前以显著方式披露
• ✓在十个日历日取消期届满之前，禁止交割（交付契据）

购房协议必须包含有关取消权的具体披露用语、必须以书面形式通知卖方的要求，以及通知于发送之日生效的说明。必须列明卖方的地址和电话号码。

• ✓取消通知必须以书面形式作出，并自发送至卖方地址之日起生效
• ✓在没有善意法律依据的情况下否认撤销权，属于第44-1522条项下的违法行为
• ✓本节适用与否不受公开报告签发日期的影响

有效执照注明聘用经纪人和执业地点。当前执照指处于两年执照期内，或过期后一年宽限期内，且状态为有效或合格。合格执照指持照人持有执照但未受经纪人聘用，不能从事需要有效执照的活动。未激活执照禁止从事需要有效执照的活动。

• ✓有效执照注明聘用经纪人的姓名和执业地点
• ✓当前状态 = 有效或合格，处于两年执照期内或过期后一年宽限期内
• ✓合格和未激活持照人不得从事需要有效执照的活动

一个学分时等于50分钟的教学，其中内容至少占经批准课程类别的80%。一个模块的教学时长不得少于0.25学分时（12.5分钟），也不得超过一个学分时（50分钟）。

• ✓一个学分时 = 50分钟教学；内容必须至少占经批准类别的80%
• ✓一个模块介于0.25学分时（12.5分钟）和一个学分时（50分钟）之间

重大变更是指开发项目或权益的规模/性质发生任何重大变化，或对权利、义务、责任或使用与享有产生重大影响的变化。财产权益是指在开发项目中拥有或控制某地块、单元或使用权，包括已细分/未细分土地、墓地地块、公寓、分时度假、会员露营合同或股份合作社。

• ✓重大变更会显著影响开发项目或开发商或购买方的权利/义务
• ✓财产权益包括已细分土地、墓地地块、公寓、分时度假、会员露营合同和股份合作社

非居民执照适用于在亚利桑那州定居不满一年、且不符合居留指标（亚利桑那州驾照、车辆登记、就业、选民登记、银行业务、纳税申报等）的人士。居留指作为非游客居住的住所，或在亚利桑那州拥有/经营企业。

• ✓非居民身份适用于在亚利桑那州定居不满一年且缺乏居留指标的人士
• ✓居留要求具备作为非游客（而非仅仅是游客）居住的住所，或在亚利桑那州经营企业

经审查后，除非存在拒绝的理由，专员必须签发授权证书。拒绝的理由包括：未能遵守规定、虚假陈述或欺诈、无法转让产权、财务安排不充分，或申请人的重罪或轻罪定罪、禁令或行政命令。

• ✓在不存在拒绝理由的情况下，必须签发授权证书
• ✓拒绝理由包括虚假陈述、欺诈以及无法转让产权
• ✓拒绝理由包括针对负责人的定罪、禁令或行政命令
• ✓未先取得授权证书，不得出售任何地块
• ✓在取得证书之前进行的销售，购买者可在三年内予以撤销

在地块出售之前，专员必须检查墓地并公开检查结果。所有者需承担检查的差旅和食宿费用，另加500美元的初次申报费（或专员规定的较低费用），该费用必须随书面通知一并提交。

• ✓专员必须在出售前检查墓地并公开检查结果
• ✓所有者承担检查差旅和食宿的实际费用
• ✓初次申报费为500美元或专员规定的较低金额

被拒绝发放证书的申请人可在30天内请求举行听证；听证必须在25天内举行。如未及时举行听证或在45天内未作出决定，则撤销拒绝决定并颁发证书。专员可就违规行为进行调查、发布简易命令、举行听证，或寻求禁令和指定财产管理人。

• ✓听证请求必须在拒绝命令发出后30天内提出
• ✓听证必须在请求提出后25天内举行
• ✓未能及时举行听证或未在45天内作出决定将撤销拒绝决定
• ✓当资产被隐匿时，专员可寻求指定财产管理人或申请「禁止离境令」（ne exeat）

所有分时度假计划必须保持购买者与住宿单位一对一的比例，以确保在一个日历年内符合条件的购买者数量绝不超过可用住宿单位数量。拖欠付款的购买者仍计为符合条件者。

• ✓在一个日历年内有资格使用住宿单位的购买者总数绝不得超过当年可用住宿单位的总数
• ✓拖欠评估费用的购买者在计算比例时仍被视为有资格使用住宿单位

任何销售或招揽分时度假权益，或创建含亚利桑那州住宿设施的分时度假计划的人，都必须登记意向通知书并提交公开报告申请。该申请需要提供大量文件和信息。

• ✓在销售或招揽之前，必须向部门登记意向通知书及公开报告申请
• ✓申请必须包括业主/开发商的身份、全面的计划陈述、法律描述、产权报告、财务保证以及管理规定
• ✓「主要人」是指持有百分之十或以上财务权益的任何个人/实体，或持有百分之十或以上的信托受益人

如果申请在行政上已完备，开发商可在公开报告发布之前进行预售。预售期间适用严格的托管、披露和取消要求。

• ✓收到的所有款项必须存入独立的托管账户，在获得公开报告之前不得释放
• ✓每位购买者必须收到拟议公开报告的副本，并有机会依据第32-2197.03条取消
• ✓如果批准的公开报告与拟议报告相比存在重大且不利的变更，购买者将获得额外的取消机会

购买协议必须包含一份单独的披露文件，字体至少为10号，说明保护购买者的五个关键事实，包括取消权和分时度假的性质。

• ✓字体必须至少为10号
• ✓必须披露买方有10天时间无罚款地取消的权利
• ✓必须披露对维护费、地产税和评估的持续责任；分时度假不是投资；协议是最终的；以及向总检察长提出投诉的权利

在签订购买协议前，卖方必须提供单独的披露文件，告知买方实际和潜在责任，包括协议期限以及首年财务义务和评估的贷款估算。

• ✓必须披露协议的期限，或说明该协议没有设定期限
• ✓必须提供首年财务总义务的贷款估算，包括所有潜在评估
• ✓如果首年最高评估金额未知，必须披露过去三年的评估记录，以及至少等于前一年最高金额的估算

如果购买协议或披露文件中存在空白处，该合同是可撤销的。购买者必须分别在附录A披露的每个小节签署首字母，并签署附录B披露，且必须向买方提供副本，由卖方保留。

• ✓购买协议或披露文件中的空白处使合同可撤销
• ✓购买者必须分别在附录A披露的每个小节签署首字母，并签署附录B披露
• ✓买方必须在签署时收到副本；卖方必须保留已签署的副本
• ✓专员可以推荐或要求指定的披露表格

受不利影响的当事人必须证明实际伤害并及时发表评论；可上诉的代理机构行为确定法律权利，但不属于争议案件。

• ✓受不利影响的个人必须提供实际伤害或经济损失的证据（不是以竞争对手或普通纳税人身份），并及时提交提出法律问题的具体评论
• ✓可上诉的代理机构行为确定法律权利、义务或特权（包括行政完整性），但不属于争议案件
• ✓可上诉的代理机构行为不包括自负盈亏监管委员会的中间令、规则、命令或通用政策声明，或不影响私人权利的内部管理规则

行政法官（ALJ）可以是个人或担任行政法官的机构负责人/委员会/委员会，其在争议案件或可上诉的机构诉讼中主持听证会。

• ✓行政法官在争议案件或可上诉的机构诉讼中主持行政听证会，并对其做出决定
• ✓行政法官的决定是指行政法官做出的事实认定、法律结论以及建议或决定
• ✓最终行政决定是指根据第12编第7章第6条应接受司法审查的机构做出的决定

执照持有人包括获得执照的人员和对执照决定提出上诉的申请人。法规明确列举了自足型监管委员会。

• ✓执照持有人是指获得执照并受执照决定约束的个人或商业实体，包括对执照决定提出上诉的申请人（41-1092.08 或 41-1092.12）
• ✓自足型监管委员会具体列举包括会计、美容、脊骨疗法、牙科、医学、护理、药学和技术注册等委员会
• ✓「办公室」是指行政听证办公室；「主任」是指其主任

有犯罪记录的人可以随时向机构提交申请，甚至在获得教育、考试或支付费用之前，以确定其记录是否使其不符合获得执照的资格。申请必须包括完整的犯罪历史以及有关当前情况和改过自新的信息。

• ✓人员可以随时就犯罪记录资格提交申请
• ✓申请必须包括完整的犯罪记录或获取该记录的授权
• ✓申请可以包括改过自新证据、就业历史和违法以来的时间
• ✓机构必须在90天内出具书面裁定

只有当机构认定该州具有比个人权利更优先的重要公共安全利益，且该定罪属于特定类别（如三年内的重罪或暴力犯罪），或某些严重/危险的犯罪（任何时间），机构才可以做出取消资格的决定。

• ✓取消资格需要州具有比个人权利更优先的重要公共安全利益
• ✓最近的（三年内）重罪或暴力犯罪定罪可能导致取消资格
• ✓严重、危险或危害儿童的犯罪可能在任何时间导致取消资格
• ✓撤销或封存的定罪不能作为取消资格的基础

为了确定州的利益更高，该机构必须通过明确且令人信服的证据确定该违法行为与该职业有实质性关系（或构成合理威胁），并且该人持有许可证比没有许可证更有可能再次违法。

• ✓机构必须使用明确且令人信服的证据来确立州的优先利益
• ✓违法行为必须与该职业有实质性关系或构成合理威胁
• ✓该人持有许可证比没有许可证更有可能再次违法

在确定取消资格时，机构不能负面考虑非定罪信息、已封存/驳回/撤销/赦免的定罪、少年裁决、非暴力轻罪或指纹许可证资格，除非有正当理由的例外。

• ✓非定罪信息（逮捕、转向处理）不能被负面考虑
• ✓已封存、驳回、撤销或赦免的定罪不能被负面考虑
• ✓少年裁决和非暴力轻罪不能被负面考虑

如果被取消资格，代理机构必须通知申请人可用的救济措施，包括上诉和最早重新申请日期（不迟于两年）。各代理机构必须向州长和立法机构提交关于获得批准、被拒绝和撤销的请愿书的年度报告。

• ✓代理机构必须通知申请人上诉权和最早重新申请日期
• ✓最早重新申请日期不得迟于最终决定后两年
• ✓各代理机构必须在7月1日前向州长和立法机构提交年度报告
• ✓报告必须包括获得批准、被拒绝和撤销的请愿书数量

在获得批准后，土地细分商不得在未首先书面通知房地产专员的情况下对计划进行重大变更，也不得在发生重大变更后继续要约销售。房地产专员可要求提交经修订的公开报告并暂停批准。对于变更前已签署合同的买方，如受到不利影响且该变更由土地细分商造成或知悉，或涉及健康、安全或用途，可在收到书面通知后十日内取消。

• ✓在对计划进行重大变更前，必须向房地产专员发出书面通知
• ✓买方可在收到不利重大变更的书面通知后10日内取消
• ✓即使土地细分商不知情，涉及健康、安全或用途的变更也允许取消
• ✓修订备案费为初始费用的一半，最低250美元

获得批准后，分割开发商在做出重大变更之前必须以书面形式通知专员，专员可要求修订公开报告或暂停批准。

• ✓在未先以书面形式通知专员的情况下，对方案进行重大变更或在重大变更后继续销售均属违法
• ✓专员可要求修订公开报告，并可根据第32-2157条在修订完成前暂停批准
• ✓修订后的公开报告备案费为初始费用的一半，但不得低于250美元，另加任何检查费

在发生重大变更之前签订合同的买方/承租方可在特定条件下取消合同。

• ✓如果重大变更对买方/承租方造成不利影响，且该变更由分区开发商造成（或为其所知），买方/承租方可在收到书面通知后十天内取消合同
• ✓如果变更涉及居住者的健康、安全或对地块进行指定用途的能力，则无论分区开发商是否有过错，均允许取消
• ✓对于未因重大变更受到不利影响的购买者，不产生任何诉讼权利