32-2195.04 Sale of Lots or Parcels; Conditions Precedent; Rescission +14Arizona · 房地产 · 中文

购买者可在七个日历日内无理由撤销未分割土地合同。签约前未查验地块的买家享有六个月的查验期及单方撤销权。

• ✓合同可在签署后第七个日历日午夜前通过书面通知无理由撤销
• ✓撤销权须依照委员会的规定以清晰且显著的方式披露
• ✓签约前未进行查验的买家享有六个月的期限用于查验并单方撤销，并在查验时签署宣誓书

销售未细分的土地地块属于违法行为，除非该销售符合以下三种方式之一：登记的契据（deed）且具有可流通产权、附有房地产买卖合同的托管（escrow），或附有信托协议、交予受托人（trustee）的契据。登记有截止期限的要求。

• ✓契据及抵押或信托契据（deed of trust）必须在买方签署后六十天内完成登记
• ✓房地产买卖合同必须在买方签署后不迟于六十天内存入托管（escrow）
• ✓受托人（trustee）必须在买方履行合同条款后六十天内签署、登记并交付该契据

所有必需的文件必须在未分割土地所在的县和州进行登记。任何抵押贷款、信托契据或合同的出售或转让，必须在60天内登记并通知专员。

• ✓所有文件必须在未分割土地所在的县和州进行登记
• ✓抵押贷款、信托契据或合同的出售或转让必须在签署后六十天内登记并通知专员

在信托契据出售方式下，只有银行、储蓄与贷款协会、产权保险公司（或其合格子公司/代理人），或经授权的托管人/托管机构，方可担任受托人。

• ✓只有合格的银行、储蓄与贷款协会、产权保险公司或经授权的托管机构方可担任受托人
• ✓除非法律另有规定，本分节不扩大受托人的权限

非法许可活动是指：(1) 由未持有许可证或持有无效许可证的人士根据A.R.S. § 32-2122进行需要许可证的行为；(2) 代表非本人雇佣经纪人的经纪人执行许可证持有人的行为；或 (3) 经纪人雇佣不持有该雇佣经纪人颁发的有效许可证的人员从事销售代理/经纪人工作。

• ✓未持有有效许可证或持有无效许可证而执业属于非法许可活动
• ✓代表非本人雇佣经纪人的经纪人执业属于违法行为
• ✓经纪人雇佣持证不符合要求的人员属于非法许可活动

没有先前非法执业活动、从事此类活动不超过30天且没有待决投诉的人员，可以申请续期或变更为活跃状态，而无需处理延迟，部门出具《关注咨询信》。专员可以根据《亚利桑那州修订法典》第32-2153条对从事非法活动超过30天、有先前非法活动或受待决投诉约束的人员采取纪律处分。

• ✓非法活动30天或以内（无先前历史、无待决投诉）导致出具《关注咨询信》
• ✓非法活动超过30天、有先前历史或受待决投诉约束，可能导致根据《亚利桑那州修订法典》第32-2153条采取纪律处分

进行非法执照活动的人员必须在发现该行为时立即向部门提交一份书面说明，说明发生原因，一份已签署的声明承诺在未持有有效执照的情况下不进行持证活动，以及一份来自雇用经纪人的指定经纪人的已签署声明，说明所有非法活动。根据要求，他们必须提供所有挂牌/就业协议和合同的副本、所有已收到或将要收到的补偿文件（由该人员和经纪人），以及一份已签署的声明，证明信息的真实性和完整性。

• ✓一旦人员发现非法活动，必须立即报告
• ✓指定经纪人必须提供已签署的声明，说明所有非法活动
• ✓根据要求，必须提供所有相关合同和补偿文件

机构检查员、审计员或监管人员进入受管制人员的场所必须遵循特定程序以确保公平性，除非法律另有规定。

• ✓必须在进入时出示带照片的身份证件，并说明检查/审计的目的和法律授权
• ✓必须披露适用费用；受管制人员仅负责直接和合理的费用，有权获得详细的账单说明
• ✓必须允许授权的现场代表陪同检查员，但保密性面谈期间除外

检查员必须告知人员有权获得文件副本、样品分割、分析结果和录音/面谈保护。

• ✓必须告知有权获得所收取原始文件的副本、样品分割、分析结果副本和用于合规性确定的文件
• ✓必须告知每个人其录制的对话正在进行录音
• ✓必须告知被采访人员其参与是自愿的（除非法律强制），陈述可能被纳入报告、他们有至少24小时时间审查/修改证人陈述，以及他们可以聘请律师或专家参与

检查员必须获得受管制人士的签名，以确认已收到书面权利，且机构必须在规定期限内提交检查报告。

• ✓检查员必须获得受管制人士或现场代表的签名，确认已收到；如果该人缺席或拒绝签名，该事实必须在书面上注明
• ✓机构必须在检查时、检查后三十个工作日内或按照联邦法律要求，提供检查报告副本
• ✓检查报告必须包含检查期间发现的涉嫌缺陷

机构通常必须给予受规管人员纠正指控缺陷的机会，除非适用指定的例外情况，并具有明确的纠正验证程序。

• ✓机构必须允许纠正，除非缺陷是故意的、在合理时间内无法纠正、证明存在不合规模式或对健康/安全/福利/环境构成重大风险
• ✓如果不确定豁免是否适用，机构必须提供纠正的机会
• ✓在个人向机构通知纠正后的三十天内，机构必须确定并通知该个人是否实质性合规；根据第E或G小节做出的决定不是可上诉的机构行为

在启动时，检查人员必须以书面形式向被监管人员提供其权利、联系信息、正当程序/上诉权以及适用的时间限制。

• ✓必须以书面形式提供第A小节的权利和41-1001.01(C)条款的权利、联系人的姓名和电话号码，以及正当程序/上诉权
• ✓必须声明不得因该人选择聘请律师或专家而采取任何不利措施或做出任何推断
• ✓必须提供通知，说明如果文件成为公开记录，该人可以删除商业秘密和机密信息，并说明合规行动的诉讼时效

检查规则的违反会对员工造成后果，并可能影响证据和处罚。该条款广泛适用于州机构，但有特定的例外。

• ✓违反该条款收集的证据可在民事或行政诉讼中被排除（但在刑事诉讼中绝不被排除）
• ✓员工不合规可能导致纪律处分/解雇，必须被视为减少任何罚款或民事处罚的理由
• ✓该条款适用于进行检查/审计的所有州机构，并优先于冲突的法定权利；不适用于刑事/卧底调查、合理怀疑有犯罪活动的情况或亚利桑那州警察标准委员会

机构必须在检查期间提供每月状态更新，对于第49编章机构，必须提供详细的书面违规通知。

• ✓在检查开始后，机构必须至少每月一次提供有关任何由此产生的机构行动的状态更新，直到完成或通知不会产生任何行动
• ✓对于第49编章机构，不合规指控需要书面通知，其中应引用具体的法规/条例/许可证条款、所依据的文件、事实基础和讨论缺陷的说明
• ✓本条款不授权任何在法律上未经授权的检查或行为

某些协议必须以书面形式签署，由被追究责任的当事人（或授权代理人）签署，方可在法庭上强制执行。这包括一年以上的房地产销售/租赁、一年内无法履行的协议，以及雇用代理人/经纪人以佣金形式买卖房地产或矿产的协议。

• ✓房地产销售协议或期限超过一年的租赁协议必须以书面形式签署
• ✓雇用代理人/经纪人以佣金形式买卖房地产的协议必须以书面形式

如果由被诉讼方的代理人订立期限超过一年的租赁协议或房地产销售协议或相关权益协议，除非代理人的权限本身以书面形式存在且由被诉讼方签署，否则该协议无效。

• ✓代理人在房地产销售或租赁协议中的权限必须以书面形式存在且由委托人签署
• ✓没有代理人的书面权限，房地产协议无效

需要签署书面文件的其他协议包括：为他人债务担保（保证人）、因婚姻考虑而订立的协议、价值500美元或以上的商品销售（接受/定金例外除外）、在承诺人终身内未履行的协议或遗产/遗赠，以及超过250,000美元且非个人/家庭/家居目的的贷款/信用承诺。

• ✓500美元或以上的商品销售必须有书面签署文件，除非有接受、收货或定金支付
• ✓超过250,000美元且非个人/家庭/家居目的的贷款或信用承诺必须有书面签署文件

许可条款不适用于在没有特殊报酬的情况下处置自己财产的个人/实体（如果其大部分活动不属于经纪人行为）、持有针对特定独立交易的有效授权委托书的个人、履行律师职责的律师、根据法院命令任命的接管人/受托人，以及根据信托契约出售财产的受托人。

• ✓未收取特殊报酬而处置自身财产的业主可获豁免。
• ✓授权委托书豁免仅适用于特定的独立交易，不得作为经营业务的方式。
• ✓履行律师职责的律师可获豁免，但不得以其他方式从事需要许可的行为。
• ✓根据信托契约出售财产的受托人可获豁免。

在其工作日内仅在一个地点担任住宅租赁代理人或现场管理人的自然人，如果其不收取特殊报酬，且受雇于业主或持牌管理代理人，则可获得豁免。不超过报酬一半、每月支付不超过一次的表现奖金不属于特殊报酬。

• ✓租赁代理人／现场管理人豁免仅限于正常工作日内的一个地点
• ✓不超过总报酬一半、按月或更低频率支付的表现奖金不属于特殊报酬
• ✓职责可包括出示租赁合同、收取押金和租金、带看单元、签署租赁合同以及送达通知

豁免还包括执行公务的政府官员/雇员、毗邻共有产权非住宅物业的管理人、未持执照的文书/行政雇员、招揽意向的电话营销人员、符合条件的通信媒体、护理/生活照护服务提供者、注册证券交易商、酒店/汽车旅馆/RV公园经理、短期预订代理、托管/产权代理以及介绍费接收人。

• ✓未持执照的文书/行政雇员，如未从事需持执照的行为，即可豁免
• ✓短期预订豁免适用于31天或以下的入住期
• ✓托管代理、产权保险公司和产权保险代理人在履行自身职责时豁免
• ✓根据32-2176或32-2197.21收取介绍费的人员可豁免

专员可向非营利公司授予豁免，前提是该公司提供基于项目的住房服务，并仅作为慈善组织运营（依据44-6551），且其唯一的房地产活动涉及对该公司拥有或控制的物业的所有权或管理。

• ✓公司必须为非营利性质，提供基于项目的住房服务，并且是慈善组织
• ✓公司唯一的房地产活动必须涉及对其自有物业的所有权或管理

当申请、考试和费用要求均满足时，专员颁发执照。通过经纪人考试或销售员考试的人员，必须自考试日期起一年内取得执照，否则必须重新参加并通过另一次考试。

• ✓必须自考试日期起一年内取得执照
• ✓未遵守规定者必须重新参加并通过另一次考试

同一时间不得向一名持照人签发一份以上执照，但房地产经纪人或销售员无需另行取得执照即可从事墓地或会员制露营销售。房地产持照人在每个类别中只能有一名雇佣经纪人：墓地、会员制露营和房地产。

• ✓同一时间，一名持照人只能持有一份有效执照（有规定的例外情况）
• ✓一名持照人在每个类别中只能有一名雇佣经纪人（墓地、会员制露营、房地产）

一旦满足申请、考试和费用要求，专员即颁发执照。通过经纪人或销售人员考试的人必须在考试之日起一年内取得执照，否则必须重新参加并通过另一次考试。

• ✓必须在考试之日起一年内取得执照
• ✓未遵守规定则须通过另一次考试

持照人同一时间只能持有一份执照，但房地产持照人无需单独执照即可从事墓地／会员制露营销售。房地产持照人在每个类别中只能有一名雇主经纪人：墓地、会员制露营和房地产。

• ✓同一时间内持照人持有的执照不得超过一份
• ✓房地产经纪人／销售员无需单独执照即可从事墓地或会员制露营销售
• ✓每个类别（墓地、会员制露营、房地产）只能有一名雇主经纪人

分割开发商必须在收到请求时提交广告，且所有广告和销售资料（包括口头陈述）都必须避免包含不实或误导性内容。

• ✓分割开发商必须在收到请求后十天内向专员提交广告材料
• ✓任何广告、通讯或销售资料（包括口头陈述）均不得包含关于重要事实的不实陈述或误导性遗漏
• ✓不得声称地块的出售没有风险或不可能发生损失
• ✓拟建的改良设施或尚不存在的场景必须清楚标明为拟建或尚不存在

广告不得在没有供水/下水道设施或明确免责声明的情况下声称地块适合作为住宅用地，并且必须与已备案文件保持一致。

• ✓除非饮用水和污水处理设施可用，或在每则广告中清晰而醒目地披露相反事实，否则不得将地块宣传为适合的住宅用地或建筑用地
• ✓所有广告和销售资料必须与意向通知书和公开报告保持一致
• ✓分区开发商必须在广告材料最后一次使用后保留三年

分区开发商只有在满足严格条件的情况下，才可举办抽奖或竞赛以吸引访客。

• ✓要求包括：现行有效的公开报告、未处于持续调查中（除非获得许可），以及事先经部门审查／批准竞赛细节
• ✓不得收取参与费用，且参与不得要求出席销售演示或参加参观
• ✓重要条款必须以书面形式披露；分区开发商须对竞赛的合法进行负责

开发商必须监督、管理和控制分时度假销售的所有方面，包括推广、广告、合同签订和成交。开发商对每个注册计划以及任何销售代理或管理实体的行为负责。

• ✓开发商监督所有方面：推广、广告、合同签订和成交
• ✓销售活动中的违规被视为开发商的违规，同时也是实施违规行为的销售代理/管理实体的违规
• ✓开发商仅在协会/管理实体受其控制期间对其负责

根据之前的报告撤销或开发商未能履行先前义务的相关知识，该部门可以要求将定金和首付款存放在中立第三方账户中，并在特定情况下强制执行此类存款。

• ✓根据公开报告的撤销或开发商未能履行先前义务的相关知识，该部门可以要求将定金/首付款存放在中立第三方账户中
• ✓如果卖方破产，开发商应将定金和首付款存放在中立第三方账户中
• ✓如果销售按照 R4-28-B1202 的条件进行，开发商应将资金存放在中立第三方账户中

涉及作为必要当事人的现役军人的行政行动或程序，可在其服役期间或服役结束后60天内予以中止，由行政实体酌情决定或经申请决定。

• ✓行政实体可自行动议在服役期间或此后60天内中止程序，但军人提出书面异议的除外。
• ✓经军人申请，应中止程序，除非该实体的书面决定认定军人进行索赔或抗辩的能力不因兵役而受到损害。

除非构成被迫作证或受美国或亚利桑那州宪法保护的私人文件，且在提交前已主张特权，否则个人不得以自我归罪为由拒绝作证或提交机构所要求的证据。被迫取得的证据不得用于刑事起诉，但伪证罪和相关犯罪除外。

• ✓除非受宪法保护，否则个人不得以自我归罪为由拒绝作证
• ✓特权必须在提交证词或文件前提出
• ✓强制作证需要司法部长的事先书面批准
• ✓被迫取得的证据在刑事起诉中不予采纳，但伪证罪和相关犯罪除外

该条款适用于房地产经纪人/销售人员、墓地经纪人/销售人员以及会员制露营经纪人/销售人员。任何个人或实体未先取得执照并遵守本章规定而从事这些活动，均属违法。

• ✓在从事任何所列经纪人/销售人员活动之前，必须取得执照
• ✓该要求适用于房地产、墓地和会员制露营经纪人及销售人员
• ✓销售人员和经纪人在执行经纪人行为时，须遵守对经纪人的要求

经纪人定义中任何以报酬为对价或期望报酬的行为，无论是附带的还是构成整个交易，均构成该章所称从事经纪人/销售人员的行为，须持有执照。未持照者可作为文书职责亲自收取租金，前提是提供收据。

• ✓即使在经纪人定义范围内仅有一次有偿行为，也须持有执照
• ✓该行为可以是交易的附带行为，也可以构成整个交易
• ✓未持照者可作为文书职责的一部分亲自收取租金，前提是提供收据

广告、通讯及销售宣传资料（包括口头陈述）不得包含不实陈述、误导性遗漏、无风险声明，或将拟议改进或不存在场景不实描述为好像已经存在。

• ✓不得作出关于重要事实的不实陈述或误导性遗漏
• ✓不得表示土地是在无风险情况下提供的，或损失不可能发生
• ✓拟议改进和不存在场景必须清楚标明为拟议或不存在

业主/代理人必须将原始宣传和广告材料向专员备案，并在使用后21天内提交重大变更材料和后续广告的副本。无需重复备案实质上相同的材料。

• ✓原始宣传和广告材料必须向专员备案
• ✓后续广告必须在使用后二十一天内备案
• ✓无需重复备案内容相同或仅在细微细节上有差异的材料

广告不得声称地块适合作为住宅用地或建筑用地，除非有饮用水和污水/下水道设施可用，或者在每则广告中清楚披露了相反事实。

• ✓住宅用地/建筑用地声明要求由持证公用事业公司或市政法人提供饮用水，并具备正常运行的污水处理或下水道系统。
• ✓如果这些设施不可用，则必须在每则广告中清楚且醒目地列入相反事实。
• ✓所有广告必须与意向通知和公开报告保持一致。

报纸或杂志出版商以及广播或电视台经营者，在不知晓广告主的意图、设计或目的时，对其传播的广告不承担责任。

• ✓当出版商和广播机构不知晓广告主的意图或目的时，可获得豁免
• ✓任何所有者、代理人或雇员授权、使用、指示或协助违反广告规定，均属违法
• ✓专员可制定规则，以确保广告不虚假或误导

在实质上依赖虚假或误导性信息而订立的会员制露营合同，可由购买方选择撤销。胜诉方可获得律师费。受损购买方可追偿损害赔偿、律师费，并且若违法行为系故意，可按每次违法行为获得5,000美元的惩罚性赔偿。

• ✓依赖虚假或误导性信息订立的合同，购买方可选择撤销
• ✓购买方对本条规定的任何弃权均属无效
• ✓故意违法行为可按每次违法行为处以5,000美元惩罚性赔偿，另加合理的律师费

基于虚假、欺诈或误导性信息而主要缔结的会员露营合同可由购买者自由选择撤销。律师费由败诉方承担。购买者对本条款的任何豁免权均为无效。受伤的购买者可以获得损害赔偿、律师费，以及故意违反时，每次违反可获得5,000美元的惩罚性赔偿。

• ✓基于虚假或误导性信息的合同可由购买者自由选择撤销
• ✓合理的律师费由败诉方承担
• ✓购买者对本条款的任何豁免权均为无效
• ✓故意违反允许每次违反获得5,000美元的惩罚性赔偿

许可时限由行政完备性审查时限和实质性审查时限组成，二者共同构成总体时限。

• ✓行政完备性审查时限 = 从收到申请之日起，至行政机关确定申请包含所有必需组成部分之日止的天数；不包括公告和实质性审查期间。
• ✓实质性审查时限 = 行政完备性审查完成后，行政机关确定申请是否符合所有实质性标准的天数；公告和听证属于该时限。
• ✓总体时限 = 由行政完备性审查时限和实质性审查时限两部分组成的总天数。

机构必须在行政完整性审查期限内发出行政完整性或缺漏的书面通知。未发出的，申请视为完整。

• ✓缺漏通知必须包含具体缺漏的全面清单；发出通知后，在收到缺失信息之前，行政完整性期限和总体期限均中止
• ✓如果机构未在期限内发出完整性或缺漏通知，申请被视为在行政上完整
• ✓认定申请在行政上不完整属于可提出上诉的机构行为（根据第45编的水资源部申请除外）

机构必须在总体时限内发出授予或拒绝执照的书面通知。拒绝通知必须包含理由和上诉信息。

• ✓执照拒绝通知必须通过引用法规或规则来说明拒绝的理由，并解释申请人的上诉权，包括提交异议的天数以及机构联系人
• ✓除非双方协议延长，机构必须在总体时限内授予或拒绝

如果机构未能在总体时限内批准或拒绝，则必须退还所有申请费用，并向州普通基金缴纳月度罚款。

• ✓机构必须在30天内退还为审查或处理申请而收取的所有费用，且不得要求申请人自行申请退款（仅适用于需接受实质性审查的申请）
• ✓机构必须就到期后的每个月，向州普通基金缴纳相当于已收取费用总额2.5%的月度罚款，直至许可证被批准或拒绝为止（不适用于无需实质性审查的申请）

颁发许可证的机构必须制定最终规则，确立总体时限，并分别载明行政完整性审查时限和实质性审查时限。

• ✓每种许可证类型的规则必须分别载明行政完整性审查时限和实质性审查时限。
• ✓如果法律规定了总体时限但未划分单独的组成部分，机构必须通过规则确立单独的时限，这些时限合计不得超过法定的总体时限。
• ✓在确立时限时，机构必须考虑复杂性、机构资源、延误的经济影响、公共卫生与安全影响以及其他列举的因素。

在实质性审查期间，机构可以提出一次要求提供补充信息的全面书面请求（或经双方同意提出补充请求）。时限可经双方同意延长。

• ✓机构可以提出一次要求提供补充信息的全面书面请求；该请求会中止实质性审查时限和总体时限，直至收到该信息。
• ✓经双方书面协议，机构和申请人可以延长实质性审查时限和总体时限，但延长期限不得超过总体时限的25%。

颁发执照的机构必须在申请人取得申请表时向其提供具体信息。

• ✓在申请人取得申请表时，机构必须提供所有必需步骤的清单、适用的执照办理时限以及一名机构联系人。
• ✓本节不适用于亚利桑那州治安官标准与培训委员会。