Title 44, Chapter 5 - Exclusive Property Engagement (44-501 to 44-503) +14Arizona · real estate · Filipino

Ilegal para sa mga naturang kasunduan na tumagal nang higit sa 12 buwan pagkatapos ng pagpapatupad, maging isang covenant na sumasama sa lupa, magbigkis sa mga susunod na may-ari (na may makitid na eksepsiyon), maitala sa county recorder, magbigay ng awtoridad sa mga lien/interes sa seguridad/encumbrance sa ari-arian, pahintulutan ang assignment nang walang abiso at pagsang-ayon ng may-ari, o hindi matugunan ang mga kinakailangan ng seksyon 32-2151.02. Ang kasunduan ay walang bisa kung ang mga serbisyo sa paglilista ay hindi magsisimula sa loob ng isang taon mula sa pagpapatupad.

• ✓Ang isang eksklusibong kasunduan sa pagkuha ng serbisyo sa ari-arian ay hindi maaaring tumagal nang higit sa 12 buwan pagkatapos ng pagpapatupad
• ✓Ang mga naturang kasunduan ay hindi maaaring maitala sa county recorder o lumikha ng mga lien/encumbrance sa ari-arian
• ✓Ang kasunduan ay walang bisa kung ang mga serbisyo sa paglilista ay hindi magsisimula sa loob ng isang taon mula sa pagpapatupad

Ang mga korte ay hindi maaaring magpatupad ng isang eksklusibong property engagement agreement na ginawa o naitala na sumasalamin sa kabanata, o magpataw ng constructive trust sa property o kita. Ang mga agreement na naitala na sumasalamin ay walang bisa at hindi mapapaabot, at ang konsiderasyon na ibinayad sa isang homeowner ay dapat na mawalang-bisa. Ang mga agreement na naitala bago Setyembre 14, 2024 na sumasalamin ay walang bisa, at ang state real estate commissioner ay dapat na mag-record ng mga disclaimer. Ang mga paglabag ay mga ilegal na kasanayan sa ilalim ng 44-1522, na mapapaabot ng pribadong aksyon at ng attorney general, na may karagdagang pananagutan sa ilalim ng 33-420.

• ✓Ang mga korte ay hindi maaaring magpatupad ng mga agreement na sumasalamin o magpataw ng constructive trust sa property o kita
• ✓Ang konsiderasyon na ibinayad sa isang homeowner sa ilalim ng isang sumasalamin na agreement ay dapat na mawalang-bisa
• ✓Ang mga paglabag ay mga ilegal na kasanayan sa ilalim ng 44-1522 at napapailalim sa pananagutan at parusa sa ilalim ng 33-420

Ang eksklusibong kasunduan sa pagtataguyod ng ari-arian ay isang kontrata na nagbibigay sa isang tao ng eksklusibong karapatang ilista o ipagbili ang tirahan na real estate, kabilang ang mga kasunduan para sa mga pagsasaayos ng paglista sa hinaharap o mga memorandum na kumikilala sa naturang kasunduan. Ang tirahan na real estate ay ari-arian na pangunahing ginagamit para sa personal/pampamilya/pambahay na mga layunin at may mas mababa sa limang yunit ng tirahan.

• ✓Ang eksklusibong kasunduan sa pagtataguyod ng ari-arian ay nagbibigay ng eksklusibong karapatang ilista o ipagbili ang tirahan na real estate
• ✓Ang tirahan na real estate ay may mas mababa sa limang yunit ng tirahan at ginagamit para sa personal/pampamilya/pambahay na mga layunin

Ang mga Seksiyon 32-2171 at 32-2172 ay naglalahad ng mga terminong pangproperty management at nagtatakda ng saklaw ng artikulo tungkol sa property management, na nagtatatag na ang pamamahala ng ari-arian para sa iba kapalit ng kabayaran ay nangangailangan ng lisensiya.

• ✓Ang property management na isinasagawa para sa iba kapalit ng kabayaran ay nangangailangan ng lisensiya sa real estate
• ✓Ang mga kahulugan sa 32-2171 ang namamahala sa artikulo
• ✓Hindi kasama sa saklaw ang mga may-ari na namamahala ng sarili nilang ari-arian

Ang Section 32-2173 ang namamahala sa mga kasunduan sa pamamahala ng ari-arian, kabilang ang mga kinakailangang nilalaman at mga probisyon sa pagwawakas. Ang mga kasunduan ay dapat nakasulat na may tinukoy na mga tuntunin.

• ✓Ang mga kasunduan sa pamamahala ng ari-arian ay dapat nakasulat
• ✓Dapat tukuyin ng mga kasunduan ang saklaw, termino, kabayaran, at mga probisyon sa pagwawakas
• ✓Dapat bigyan ng kopya ng naisagawang kasunduan ang dalawang partido

Ang Seksyon 32-2174 ang namamahala sa mga account para sa pamamahala ng ari-arian, na nag-aatas ng wastong paghawak sa mga deposito ng nangungupahan, upa, at pondo ng may-ari sa mga trust account. Sinusugan ng SB1171 noong 2024.

• ✓Ang mga pondo para sa pamamahala ng ari-arian ay dapat itago sa mga itinalagang trust account
• ✓Hindi dapat pagsamahin ang mga pondo sa mga operating fund ng broker
• ✓Ang mga account ay sasailalim sa pag-awdit ng departamento

Itinatakda ng Section 32-2175 ang mga kinakailangan sa mga talaan ng pamamahala ng ari-arian at pinahihintulutan ang mga pag-audit ng departamento.

• ✓Kailangang panatilihin at itago ang kumpletong mga talaan ng pamamahala ng ari-arian
• ✓Ang mga talaan ay sasailalim sa pag-audit ng departamento
• ✓Ang itinalagang broker ang may pananagutan sa pagsunod sa mga talaan

Tinatalakay ng Section 32-2176 ang pagbabayad ng finder fees sa mga nangungupahan ng apartment, na nagtatakda ng mga limitasyon at mga ipinagbabawal na gawain kasama ang mga civil penalty at mga kahulugan.

• ✓Ang finder fees sa mga nangungupahan ng apartment ay limitado ng batas
• ✓Ang ilang mga gawain na may kaugnayan sa finder fees ay ipinagbabawal
• ✓Ang mga paglabag ay napapailalim sa mga civil penalty

Walang kriminal, sibil, o administratibong aksyon na maaaring isampa laban sa isang transferor, lessor, o licensee dahil sa hindi pagbubunyag na ang ari-arian ay lugar o naging lugar ng natural na kamatayan, pagpapakamatay, pagpatay, o felony; pinagmamay-ari/tinirahan ng isang taong may HIV/AIDS o isang sakit na hindi naililipat sa pamamagitan ng karaniwang paninirahan; o matatagpuan malapit sa isang sex offender. Ang hindi pagbubunyag ng mga katotohanang ito ay hindi batayan para sa pagtatapos o pagkansela.

• ✓Walang pananagutan sa hindi pagbubunyag ng kamatayan, pagpapakamatay, pagpatay, o felony sa ari-arian
• ✓Walang pananagutan sa hindi pagbubunyag ng katayuan ng dating naninirahan na may HIV/AIDS
• ✓Walang pananagutan sa hindi pagbubunyag ng kalapitan sa isang sex offender
• ✓Ang hindi pagbubunyag ng mga katotohanang ito ay hindi batayan para sa pagkansela o pagtatapos

Sa ilalim ng A.R.S. § 32-2130, ang isang aktibong lisensyado ay dapat munang magwalay sa kanyang employer na brokerage bago humiling ng inactive status. Sa mga prescribed forms, ang lisensyado ay maaaring humiling ng inactivation para sa isang panahon na hindi dapat lumampas sa 15 taon. Ang mga inactive licenses ay hindi na kailangan na kumpletuhin ang continuing education hanggang sa ang lisensyado ay mag-apply upang bumalik sa active status, ngunit ang inactive status ay HINDI nagpapagaan sa lisensyado mula sa pag-renew at pagbabayad ng mga kinakailangang bayad. Ang Department ay dapat magbago sa inactive pagkatapos makatanggap ng isang kumpletong application at hindi maaaring magbabalik ng anumang renewal fee na nagbayad na.

• ✓Ang lisensyado ay dapat magwalay sa kanyang employing brokerage bago humiling ng inactive status
• ✓Ang inactive status ay hindi dapat lumampas sa 15 taon
• ✓Ang mga inactive licensees ay dapat pa rin mag-renew at magbayad ng mga bayad ngunit hindi na kailangan ng CE hanggang sa muling pag-activate

Ang isang inactive, non-suspended, non-revoked license ay maaaring i-reactivate sa loob ng 30 days' written notice na may patunay ng CE na ginawa sa loob ng 24 buwan na nakaraang. Ang CE requirements ay umabot depende sa inactivity: mas mababa sa 3 taon ay nangangailangan ng parehong oras tulad ng A.R.S. § 32-2130; 3–6 taon ay nangangailangan ng 6 karagdagang oras; 6–10 taon ay nangangailangan ng 15 karagdagang oras; 10–15 taon ay nangangailangan ng 30 karagdagang oras (idagdag sa base na 24 para sa salesperson o 30 para sa broker/delegated). Ang waiver ng karagdagang oras ay maaaring ilapat para sa mga taong patuloy na nagtrabaho sa real estate na hindi nangangailangan ng license o sa government regulation/policymaking.

• ✓Ang reactivation ay nangangailangan ng 30 days' written notice at CE na nakumpleto sa loob ng nakaraang 24 buwan
• ✓Ang karagdagang CE oras ay tumataas depende sa haba ng inactivity (6, 15, o 30 karagdagang oras)
• ✓Ang patuloy na trabaho sa real estate o government ay maaaring maglayok para sa waiver ng karagdagang oras

Maaaring hindi kinakailangan ang pagsusulit upang muling iaktibahin ang isang inactive na lisensya kung muling iaktibahin sa loob ng 15 taon mula nang magbago sa inactive. Kung hindi muling iaktibahin sa loob ng 15 taon, dapat gumawa ng bagong aplikasyon para sa pagkuha ng lisensya, na sumusunod sa mga statutory na kinakailangan kabilang ang pagkumpleto ng prelicensing education at pagpasa sa state required examination.

• ✓Walang pagsusulit na kailangan kung muling iaktibahin sa loob ng 15 taon mula nang maging inactive
• ✓Pagkatapos ng 15 taong inactive, kinakailangan ang buong bagong aplikasyon, prelicensing education, at pagsusulit

Ang kabiguan ng isang inactive licensee na magbayad ng renewal fee at magrenew ay nagreresulta sa expiration ng license. Ang isang expired inactive license ay nananatiling expired sa loob ng isang taon at maaaring i-renew sa loob ng taong iyon upang bumalik sa inactive status. Ang Department ay magwawakas ng isang inactive license na nag-expire na ng higit sa isang taon.

• ✓Ang isang expired inactive license ay maaaring i-renew sa loob ng isang taon upang bumalik sa inactive status
• ✓Ang Department ay nagwawakas ng isang inactive license na nag-expire na ng higit sa isang taon

Ang nagtataglay ng inactive na lisensya ay ipinagbabawal na magsagawa ng mga gawain na nangangailangan ng active na lisensya hanggang sa muling iaktibahin. Ang isang inactive na lisensyado na kumilos nang direkta o hindi direkta sa isang transaksyon ay dapat sumunod sa lahat ng tungkulin ng isang lisensyado sa ilalim ng R4-28-1101 maliban sa mga tungkulin na ibinayad sa isang kliyente. Ang inactive status ay hindi pumipigil sa Komisyoner mula sa pagkilos ng disiplina para sa anumang batayan sa kabanata.

• ✓Ang mga inactive na lisensyado ay hindi maaaring magsagawa ng mga gawain na nangangailangan ng active na lisensya
• ✓Ang mga inactive na lisensyado na kumikilos sa isang transaksyon ay dapat sumunod sa mga tungkulin ng R4-28-1101 maliban sa mga ibinayad sa isang kliyente
• ✓Ang inactive status ay hindi nag-aalok ng proteksyon sa isang lisensyado mula sa aksyong disiplina

Ang isang aktibong lisensyado ay dapat humiwalay muna sa brokerage na pinagtatrabahuhan bago humingi ng inactive status, na maaaring tumagal nang hanggang 15 taon. Ang mga inactive license ay hindi nangangailangan ng CE hanggang sa muling pag-activate ngunit kailangan pa ring i-renew at bayaran ang mga bayarin. Ang hindi pag-renew ay nagdudulot ng pag-expire; ang isang expired na inactive license ay maaaring i-renew sa loob ng isang taon, at tinatapos pagkatapos ng isang taon na expired.

• ✓Ang isang lisensyado ay dapat humiwalay muna sa brokerage bago humingi ng inactive status, na hindi maaaring lumampas sa 15 taon
• ✓Ang inactive status ay hindi nagpapalaya sa lisensyado mula sa pag-renew at pagbabayad ng mga kinakailangang bayarin
• ✓Ang isang inactive na lisensya na na-expire nang higit sa isang taon ay tinatapos ng departamento

Ang isang hindi aktibong lisensya (hindi nasuspinde/binawi) ay maaaring i-reactivate sa 30 araw na abiso. Tumataas ang kinakailangang CE habang tumatagal ang hindi pagiging aktibo: mas mababa sa 3 taon ay nangangailangan ng karaniwang oras; 3-6 taon ay nagdadagdag ng 6 na oras; 6-10 taon ay nagdadagdag ng 15 oras; 10-15 taon ay nagdadagdag ng 30 oras (higit sa base na 24 na oras para sa salesperson/30 oras para sa broker). Walang pagsusulit na kailangan kung i-reactivate sa loob ng 15 taon; kung hindi, kailangan ang bagong aplikasyon at pagsusulit.

• ✓Ang reactivation ay nangangailangan ng 30 araw na nakasulat na abiso at CE hours na natapos sa loob ng 24 na buwan mula sa pag-apply
• ✓Mga dagdag sa CE: +6 na oras (3-6 taon), +15 na oras (6-10 taon), +30 na oras (10-15 taon) na higit sa mga pangunahing kinakailangan
• ✓Walang pagsusulit kung i-reactivate sa loob ng 15 taon; kailangan ang bagong aplikasyon na may prelicensing at pagsusulit pagkatapos ng 15 taon

Kung ang isang lisensyado ay gumagawa ng maayos at sapat na aplikasyon upang muling palitan ang isang lisensya para sa patuloy na aktibidad, ang umiiral na lisensya ay hindi nag-expire hanggang sa ang aplikasyon ay ganap na matukoy, at kung itinanggi, hanggang sa ang huling araw para sa pagsisikap na magrehistro o mas huli pang petsa na itakda ng korte.

• ✓Ang maayos at sapat na aplikasyon sa pagpapabago ay ginagawang hindi nag-expire ang umiiral na lisensya
• ✓Ang lisensya ay patuloy hanggang sa ang aplikasyon ay ganap na matukoy ng ahensya
• ✓Kung itinanggi, ang lisensya ay patuloy hanggang sa ang huling araw para sa pagsisikap na magrehistro o mas huli pang petsa ng korte

Ang pagkakabawi, suspension, pagkabawalan o pagkuha ng lisensya ay labis sa batas maliban kung ang ahensya ay nangunguna na nagbibigay ng paunawa at pagkakataon para sa isang pagdinig. Kung ang kalusugan ng publiko, kaligtasan o kapakanan ay urgenteng nangangailangan ng emergency na aksyon, ang ahensya ay maaaring magpahintulot ng summary suspension habang naghihintay ng mga proseso ng pagkakabawi.

• ✓Ang pagkakabawi o suspension ng lisensya ay nangangailangan ng paunang paunawa at pagkakataon para sa isang pagdinig
• ✓Ang emergency summary suspension ay nangangailangan ng paghahanap na ang kalusugan ng publiko/kaligtasan ay urgenteng nangangailangan nito
• ✓Ang mga emergency na proseso ay dapat na mabilis na ilunsad at matukoy

Ito ay iligal para sa ganitong kasunduan na tumagal nang mas mahabang panahon kaysa 12 buwan, tumakbo kasama ang lupa, magbigay ng obligasyon sa susunod na may-ari (maliban sa isang makitid na kaso ng handa-handang bumili), maitala sa county recorder, magbigay-daan sa mga lien/encumbrance/security interest, payagan ang paglilipat nang walang kaalaman at kasang-ayon ng may-ari, o hindi matugunan ang mga kinakailangan ng §32-2151.02. Ang mga pag-aayos na ito ay naglalayong labanan ang maabosobong 'NOSAs' (long-term listing agreement na hindi naitala sa titulo).

• ✓Ang eksklusibong engagement agreement ng ari-arian ay hindi maaaring tumagal nang mas mahabang panahon kaysa labindalawang buwan pagkatapos ng pagpapatupad
• ✓Ito ay hindi maaaring tumakbo kasama ang lupa, magbigay ng obligasyon sa mga susunod na may-ari, maitala, o lumikha ng mga lien/encumbrance

Ang mga korte ay hindi maaaring magpatibay ng isang kasunduan na ginawa o itinala sa paglabas ng kabanata o magpataw ng konstruktibong tiwala sa ari-arian o kita mula sa pagbebenta. Ang mga kasunduang itinala sa county recorder na lumalabas sa alituntunin ay walang bisa at hindi mapagpapatupad; ang anumang konsiderasyon na binayaran sa isang may-ari ng tahanan sa ilalim ng isang kasunduang lumalabas ay dapat na mapalampas. Ang mga kasunduang lumalabas sa kabanata na itinala bago ang Setyembre 14, 2024 ay walang bisa, at ang estado real estate commissioner ay nagtala ng mga disclaimer.

• ✓Ang mga kasunduang ginawa o itinala sa paglabas ay walang bisa at hindi mapagpapatupad; walang konstruktibong tiwala ang maaaring ipataw
• ✓Ang konsiderasyon na binayaran sa isang may-ari ng tahanan sa ilalim ng isang kasunduang lumalabas ay dapat na mapalampas

Ang isang eksklusibong kaagapan sa ari-arian ay isang kontrata na nagbibigay sa isang tao ng eksklusibong karapatan na ilista o magbenta ng residential na real estate, kabilang ang mga hinaharap na pagsasaad o mga memoranda na kinikilala ang gayong kaagapan. Ang residential na real estate ay nangangahulugang ari-arian sa Arizona na pangunahing ginagamit para sa personal/pamilya/tahanan na layunin at naglalaman ng mas kaunti sa limang yunit ng tirahan.

• ✓Ang isang eksklusibong kaagapan sa ari-arian ay nagbibigay ng eksklusibong karapatan na ilista o magbenta ng residential na real estate
• ✓Ang residential na real estate ay naglalaman ng mas kaunti sa limang yunit ng tirahan na pangunahing ginagamit para sa personal/pamilya/tahanan na layunin

Ang isang eksklusibong property engagement agreement ay walang bisa kung ang mga serbisyo sa listing ay hindi nagsimula sa loob ng isang taon matapos na ilunsad ng mga partido ang kasunduan.

• ✓Ang kasunduan ay walang bisa kung ang mga serbisyo sa listing ay hindi nagsimula sa loob ng isang taon pagkatapos ng pagpapatupad
• ✓Ang napapanahong pagsisimula ng mga serbisyo sa listing ay kinakailangan para sa bisa

Ang paglabag sa eksklusibong kabanata ng property engagement ay isang inaasahang pagsalangsang sa ilalim ng §44-1522 (Consumer Fraud Act) na sumusunod sa pribadong aksyon at pagsasagawa ng attorney general, at ang mga lumalabag ay napapailalim din sa pananagutan at mga parusa sa ilalim ng §33-420 (pekeng dokumentong rekording). Ang mga remedyong ito ay hindi eksklusibo.

• ✓Ang mga paglabag ay inaasahang pagsalangsang sa ilalim ng seksyon 44-1522 na mapagpapatupad ng pribadong aksyon at ng attorney general
• ✓Ang mga lumalabag ay napapailalim din sa pananagutan at mga parusa sa ilalim ng seksyon 33-420

Ang isang hindi residenteng lisensyado ay maaaring tumanggap ng trabaho o kompensasyon lamang sa ilalim ng seksyon 32-2155 at mula lamang sa isang broker na aktibong lisensyado sa estadong ito. Ang isang hindi residenteng broker ay dapat magpanatili ng mga kinakailangang rekord sa estadong ito o gumamit ng online na pag-iingat ng rekord na may backup at ipaalam sa departamento ang provider.

• ✓Ang hindi residenteng lisensyado ay maaaring empleyahan lamang ng isang broker na aktibong lisensyado sa estadong ito
• ✓Ang hindi residenteng broker ay dapat magpanatili ng mga rekord sa loob ng estado o gumamit ng online na pag-iingat ng rekord na may backup na naipaalam sa departamento

Sa ilalim ng seksyon 32-4302, ang aplikante para sa lisensya bilang broker o salesperson na hindi naninirahan sa estadong ito ay dapat pumasa sa bahagi ng pagsusulit na tukoy sa kasanayan at mga batas sa real estate ng estadong ito.

• ✓Dapat ipasa ng mga aplikanteng hindi residente ang bahaging tukoy sa estado ng pagsusulit.
• ✓Ang kinakailangan ay alinsunod sa seksyon 32-4302.

Ang pag-apply para sa at pagtanggap ng lisensya bilang nonresident ay bumubuo ng hindi mababawing pagtatalaga sa komisyoner bilang ahente para sa paghahatid ng proseso sa mga aksyong legal sa Arizona na nagmumula sa lisensya o mga transaksyon. Ang paghahatid ay nangangailangan ng dobleng kopya at isang $15 na bayad, at ipinapasa ng komisyoner ang isang kopya sa pamamagitan ng certified mail.

• ✓Ang lisensya ng nonresident ay bumubuo ng hindi mababawing pagtatalaga sa komisyoner bilang ahente para sa paghahatid ng proseso
• ✓Dapat magbayad ang nagsasakdal (plaintiff) sa komisyoner ng $15, na maaaring isama bilang gastos, at maghatid ng dobleng kopya ng proseso
• ✓Ipinapasa ng komisyoner ang kopya sa pamamagitan ng certified mail sa huling nakatalang address ng may lisensya

Ang isang nonresident na lisensyado ay maaaring tumanggap ng trabaho/kompensasyon lamang sa ilalim ng 32-2155 mula sa isang broker na aktibong lisensyado sa Arizona. Ang isang nonresident na broker ay dapat magpanatili ng mga talaan ng 32-2151.01 sa Arizona o gumamit ng online na pagpapanatili ng talaan na may backup at pag-abiso sa departamento tungkol sa provider. Ang mga nonresident na aplikante ay dapat pumasa sa bahagi ng eksaminasyon na tumutukoy sa estado.

• ✓Ang nonresident na lisensyado ay tumatanggap ng kompensasyon lamang mula sa isang broker na aktibong lisensyado sa estadong ito
• ✓Ang nonresident na broker ay dapat magpanatili ng mga talaan sa loob ng estado o gumamit ng may-backup na online na pagpapanatili ng talaan na may pag-abiso sa departamento
• ✓Ang mga nonresident na aplikante ay dapat pumasa sa bahagi ng eksaminasyon na tumutukoy sa estado ng Arizona

Ang pag-aaplay at pagtanggap ng lisensya para sa hindi residente ay bumubuo ng hindi mababawing paghirang sa komisyoner bilang ahente para sa paghahatid ng proseso para sa mga aksyon na nagmumula sa paglilisensya, mga transaksyon, o mga paghahabol sa pondo ng pagbawi. Ang mga duplicate na kopya ng proseso ay ihinahatid sa komisyoner kasama ang bayad na $15.

• ✓Ang lisensya para sa hindi residente ay bumubuo ng hindi mababawing paghirang sa komisyoner bilang ahente para sa paghahatid ng proseso
• ✓Ang nagsasakdal ay nagbabayad ng $15 sa komisyoner, na maaaring ipataw bilang mga gastos, kapag naghahatid ng proseso

Hindi maaaring kontakin ng mga lisensyado ang isang principal na kinakatawan ng ibang lisensyado maliban kung ang Designated Broker ng principal, delegadong kinatawan ng broker, at lisensyado ay hindi available sa loob ng 24 oras. Maaaring ipawalang-bisa o baguhin ng principal ang ito sa pamamagitan ng nakasulat na mga tagubilin. Ang mga negosasyon ng buyer ay dapat na dumaan nang eksklusibo sa broker ng principal maliban kung ang mga kinakailangang partido ay hindi available sa loob ng 24 oras.

• ✓Walang pagkontak sa isang kinakatawang principal maliban kung ang broker at lisensyado ay hindi available sa loob ng 24 oras
• ✓Maaaring ipawalang-bisa o baguhin ng principal ang kinakailangan sa pamamagitan ng nakasulat na mga tagubilin
• ✓Ang mga negosasyon ng buyer ay isinasagawa nang eksklusibo sa pamamagitan ng broker ng principal maliban kung ang mga partido ay hindi available nang 24 oras

Hindi maaaring makipag-ugnayan ang mga lisensyado sa isang principal na kumakatawan ng ibang lisensyado maliban kung ang designated broker ng principal, broker representative na may delegated authority, at ang lisensyado ay lahat ay hindi available sa loob ng 24 oras. Maaaring bawiin o baguhin ng principal ito sa pamamagitan ng mga nakasulat na instruction.

• ✓Walang pakikipag-ugnayan sa principal na kumakatawan ng ibang lisensyado maliban kung ang designated broker, delegated broker representative, at lisensyado ay lahat ay hindi available sa loob ng 24 oras
• ✓Maaaring bawiin o baguhin ng principal ang pangangailangang ito sa pamamagitan ng pagisyu ng mga nakasulat na instruction

Para sa isang bumili, ang pakikipag-ugnayan ay dapat isagawa nang eksklusibo sa pamamagitan ng pangunahing broker ng broker o kinatawan ng broker maliban kung ang itinalagang broker, isang delegadong broker, at ang lisensyadong bumili ay lahat ay hindi available sa loob ng 24 oras, o kung ang bumili ay nagwaive nito nang pasulat.

• ✓Ang pakikipag-ugnayan ng bumili ay dapat magpunta nang eksklusibo sa pangunahing broker/kinatawan maliban kung lahat ng responsableng partido ay hindi available sa loob ng 24 oras
• ✓Ang bumili ay maaaring magwaive ng ganitong kinakailangan nang pasulat

Ang isang claimant na tinanggihan ang aplikasyon ay maaaring maghain ng verified na aplikasyon sa loob ng anim na buwan sa korte kung saan inilagda ang hatol, na humihingi ng utos para sa pagbabayad mula sa pondo batay sa mga dahilan sa orihinal na aplikasyon. Dapat i-serve ng claimant ang commissioner at ang judgment debtor at maghain ng patunay ng serbisyo.

• ✓Ang verified na aplikasyon sa korte ay dapat ihain sa loob ng anim na buwan mula sa abiso ng pagtanggi
• ✓Inihahain sa korte kung saan inilagda ang hatol pabor sa claimant
• ✓Ang serbisyo sa commissioner ay sa pamamagitan ng certified mail; ang serbisyo sa debtor ay ayon sa 32-2188.01
• ✓Isang sertipiko o affidavit ng serbisyo ang dapat ihain sa korte

Ang komisyoner at ang debtor na may hatol ay bawat isa ay dapat maghain ng nakasulat na tugon sa loob ng 30 kalendaryong araw pagkatapos ng serbisyo. Pagkatapos ay magtatakda ang korte ng isang pagdinig. Kung mabigo ang debtor na tumugon, maaaring makipagkasundo ang komisyoner at, sa pinagsamang petisyon kasama ang aplikante, iuutos ng korte ang pagbabayad mula sa pondo.

• ✓Ang komisyoner at ang debtor ay dapat tumugon sa loob ng 30 kalendaryong araw pagkatapos ng serbisyo
• ✓Ang pagkabigo ng debtor na tumugon ay nagwawaksi sa karapatang ipagtanggol ang sarili laban sa paghahabol
• ✓Ipinagkakaloob ng korte sa komisyoner ang pagpapaliban na hanggang 30 kalendaryong araw
• ✓Dapat patunayan ng naghahabol ang pagsunod sa seksyon 32-2188 sa pagdinig

Walang anumang advertising o sales literature, kabilang ang mga pasalitang pahayag, ang maaaring maglaman ng hindi totoong material na pahayag, pag-aangking walang panganib o imposibleng pagkalugi, maling paglalarawan ng mga improvement/tanawin, o walang basehan na pag-aangkin tungkol sa pagiging angkop ng homesite.

• ✓Walang pinapahintulutang hindi totoong pahayag ng material na katotohanan o mapanlinlang na pagtatago ng impormasyon
• ✓Walang pahayag na ang lupa ay inaalok nang walang panganib o na imposible ang pagkalugi
• ✓Ang mga pag-aangkin tungkol sa homesite/building lot ay nangangailangan ng maiinom na tubig at pagkakaroon ng sewage, o malinaw na pagbubunyag ng mga katotohanang salungat dito sa bawat advertisement

Ang may-ari o ahente ay dapat magsumite ng mga kopya ng orihinal na materyal na pampromosyon/pang-advertising at mga materyal na pagbabago sa commissioner. Ang mga sumunod na advertising ay dapat isumite sa loob ng 21 araw ng paggamit; hindi kailangan ang paulit-ulit na pagsusumite ng halos magkakaparehong materyal.

• ✓Ang orihinal na materyal na pampromosyon/pang-advertising at mga materyal na pagbabago ay dapat isumite sa commissioner
• ✓Ang mga sumunod na advertising ay dapat isumite sa loob ng dalawampu’t isang araw ng paggamit

Ang advertising ay dapat na naaayon sa notice of intention at public report. Maaaring magsagawa ang commissioner ng mga hearing, maglabas ng mga order, o humingi ng injunction. Ang mga operator ng pahayagan, radyo, at TV na walang kaalaman sa layunin ay exempt.

• ✓Lahat ng advertising at sales literature ay dapat na naaayon sa notice of intention at public report
• ✓Ang mga publisher ng pahayagan/magazine at operator ng radyo/TV ay exempt kapag wala silang kaalaman sa layunin ng advertiser
• ✓Labag sa batas para sa sinumang may-ari, ahente, o empleyado na magbigay ng awtorisasyon, gumamit, o tumulong sa advertising na lumalabag sa seksyong ito

Ang developer ay hindi may karapatan sa paglabas ng escrow na pera (sa ilalim ng 32-2197.05) para sa isang timeshare interest hanggang sa magbigay ng kasiyahang patunay ng isa sa ilang proteksyon laban sa blanket encumbrances, na nagsisiguro na protektado ang interes ng mga mamimili.

• ✓Ang paglabas ng escrow ay nangangailangan ng patunay na ang interes ay libre at malinaw, O isang naka-record na subordination/notice sa mga creditors, O paglilipat sa isang nonprofit/owners' association, O mga alternatibong pagsasaayos na aprubado ng commissioner
• ✓Ang isang subordination document ay dapat magbigay ng patunay na ang encumbrance ay subordinate sa mga karapatan ng mga may-ari anuman ang petsa ng pagbili
• ✓Ang purchase-money financing encumbrances sa interes ng mamimili ay ibinubukod sa ganitong requirement

Ang isang taong nag-ulat ng alleged na paglabag ay dapat magpahaylay ng kanilang pangalan, at ang pangalan ng complainant ay karaniwang isang public record sa panahon ng imbestigasyon o enforcement.

• ✓Ang isang taong ay dapat magpahaylay ng kanilang pangalan sa kurso ng pag-ulat ng alleged na paglabag sa batas o panuntunan
• ✓Ang pangalan ng complainant ay isang public record maliban kung ang agency ay matukoy na ang paglalabas ay maaaring magresulta sa malaking pinsala sa sinumang tao o sa public health/safety

Kapag naglabas ang komisyoner ng cease and desist order, nakakuha ng injunction, naglabas ng prohibition order, o nagsuspinde ng approval, ang aksyon ay nirere-record sa book of deeds ng county recorder kasama ang legal description. Ang abiso ay dapat ipadala sa mga apektadong may-ari na nakatala sa loob ng sampung business day. Ang order of release ay nirere-record sa loob ng sampung business day pagkatapos ng pagbawi.

• ✓Ang mga aksyong pagpapatupad ay nirere-record sa book of deeds ng county kasama ang legal description
• ✓Kailangan ang abiso sa mga apektadong may-ari na nakatala sa loob ng 10 business day
• ✓Ang order of release ay nirere-record sa loob ng 10 business day pagkatapos ng pagbawi

Ang ilang aksyon ng komisyoner ay dapat iparehistro sa county recorder at ang mga apektadong partido ay dapat abisuhan, na may mga release na iparehistro kapag naresolba na.

• ✓Ang mga utos na cease and desist, injunction, utos ng pagbabawal, o mga suspensyon ay dapat iparehistro sa book of deeds sa bawat apektadong county kasama ang legal na deskripsyon
• ✓Ang mga apektadong may-ari ng rekord ay dapat abisuhan sa loob ng sampung araw ng negosyo mula sa utos ng suspensyon
• ✓Ang utos ng release ay dapat iparehistro sa loob ng sampung araw ng negosyo pagkatapos ng pagbawi, at isang pampublikong abiso/release ay dapat iparehistro para sa mga paglabag at pagsunod

Kapag nagbebenta o nag-upa ng property ang isang developer nang walang listing o selling broker, ang developer ay dapat mapanatili ang lahat ng rekord na kinakailangan ng batas.

• ✓Kung ang real property ay ibinenta o inupahan ng isang developer nang walang listing/selling broker, ang developer ay dapat panatilihin ang lahat ng rekord na kinakailangan ng A.R.S. § 32-2151.01(A) at (C)
• ✓Ang mga obligasyon sa pagpapanatili ng rekord ay naaangkop sa mga developer na kumilos nang walang serbisyo ng broker

Ang employing broker at designated broker ay dapat magsagawa ng makatwirang pangangasiwa at kontrol sa mga lisensyadong aktibidad, kabilang ang pagtatatag at pagpapatupad ng mga nakasulat na patakaran upang suriin ang mga transaksyon, mga form ng pagsisiwalat, paghawak ng dokumento, mga trust fund, mga katulong na walang lisensya, at pag-aadvertise.

• ✓Dapat magsagawa ng makatwirang pangangasiwa at kontrol sa mga may lisensya at empleyado
• ✓Dapat magtatag/magpatupad ng mga nakasulat na patakaran para sa mga transaksyon, trust fund, at pag-aadvertise
• ✓Dapat suriin ang mga dokumentong may materyal na epekto sa mga karapatan ng partido at pag-aadvertise/marketing
• ✓Dapat ipaalam sa mga may lisensya ang mga pederal, estado, at lokal na batas sa real estate

Ang isang itinalagang broker ay dapat magtatag ng isang sistema para sa pagmamanman ng pagsunod, kabilang ang isang progresibong patakaran sa pagdidisiplina para sa paghawak ng mga paglabag na kumakatawan din sa mga paglabag ayon sa batas. Ang hindi pagpapatupad ng patakaran sa pagdidisiplina ay isang paglabag. Ang nagpapatrabahong broker ay may pananagutan sa mga gawa ng lahat ng lisensyado at empleyado na kumikilos sa loob ng saklaw ng trabaho.

• ✓Ang itinalagang broker ay dapat magtatag ng isang sistema para sa pagmamanman ng pagsunod
• ✓Dapat kasama sa sistema ang isang progresibong patakaran sa pagdidisiplina
• ✓Ang hindi pagpapatupad ng patakaran sa pagdidisiplina ay isang paglabag
• ✓Ang nagpapatrabahong broker ay may pananagutan sa mga gawa ng lahat ng lisensyado sa loob ng saklaw ng trabaho

Ang mga nagsasagawa at itinalagang mga broker ay dapat magsandig ng maingat na pagsusuperbisyon at kontrol sa mga may lisensya, na lumilikha ng mga nakasulat na patakaran upang suriin/pamahalaan ang mga transaksyon, mga anyo ng pagbubunyag, paghawak ng dokumento, mga pondo sa tiwala, mga walang lisensyang tumutulong, at advertising; bantayan ang delegasyon; palamitihin ang mga may lisensya sa mga batas; at suriin ang mga dokumento at marketing.

• ✓Ang mga nagsasagawa at itinalagang mga broker ay dapat magtayo ng mga nakasulat na patakaran, pamamaraan, at sistema para sa pagsusuperbisyon
• ✓Dapat suriin/pamahalaan ang mga transaksyon, mga anyo ng pagbubunyag/kontrata, pagsasayaw/pag-iimbak ng dokumento, paghawak ng pondo sa tiwala, mga walang lisensyang tumutulong, at advertising
• ✓Dapat palamitihin ang mga may lisensya sa mga batas sa real estate ng federal, estado, at lokal at suriin ang mga dokumento at advertising

Ang isang nagpapatupad na broker ay responsable sa mga aksyon ng lahat ng mga may lisensya at empleyado sa loob ng saklaw ng paggawa. Ang isang itinalagang broker ay maaaring gumamit ng mga empleyado upang tumulong sa pag-aadminister ng pagsusuperbisyon ngunit hindi maaaring magwaive ng pangkalahatang responsibilidad para sa pagsusuperbisyon at kontrol.

• ✓Ang isang nagpapatupad na broker ay responsable sa mga aksyon ng lahat ng mga may lisensya/empleyado na kumilos sa loob ng saklaw ng paggawa
• ✓Ang isang itinalagang broker ay maaaring gumamit ng mga empleyado upang tumulong ngunit hindi maaaring magwaive ng pangkalahatang responsibilidad para sa pagsusuperbisyon at kontrol

Ang isang designated broker na agad na nag-uulat ng paglabag ng isang lisensyado sa Kagawaran ay hindi saklaw ng aksyong pandisiplina dahil sa pagkabigo na mag-supervise. Ang isang broker na may isang opisina lamang, na may designated broker, hindi hihigit sa isa pang lisensyadong tao, at hindi hihigit sa isang taong walang lisensya, ay hindi kinakailangang magpanatili ng nakasulat na mga patakaran sa pangangasiwa.

• ✓Ang agarang pag-uulat ng isang paglabag ay nagpapalibre sa broker mula sa disiplina dahil sa pagkabigo na mag-supervise
• ✓Maaaring gumamit ang designated broker ng mga empleyado upang tumulong ngunit hindi maaaring talikuran ang pangkalahatang responsibilidad
• ✓Ang maliliit na broker na may isang opisina lamang (1 iba pang lisensyado, 1 walang lisensya) ay hindi kailangang magpanatili ng nakasulat na mga patakaran

Ang isang designated broker ay dapat magtatag ng isang compliance-monitoring system na naglalaman ng progressive disciplinary policy para sa mga paglabas ng broker policies na lumalabas din sa statutes. Ang kabiguan ng employing broker na ipatupad ang disciplinary policy ay isang paglabas ng subsection (D).

• ✓Ang monitoring system ay dapat maglaman ng progressive disciplinary policy para sa mga paglabas na lumalabas din sa statutory requirements
• ✓Ang kabiguan ng employing broker na ipatupad ang disciplinary policy ay isang paglabas

Ang isang itinalagang broker na kaagad na nag-ulat sa Departamento ng paglabas ng isang licensee ay hindi napapailalim sa disiplinar na aksyon para sa kabiguan na mag-supervise sa licensee na iyon.

• ✓Ang agarang ulat ng paglabas ng isang licensee sa Departamento ay nagbibigay proteksyon sa itinalagang broker mula sa disiplinar na aksyon para sa kabiguan na mag-supervise

Ang isang employing broker na may isang opisina, isang designated broker, hindi higit sa isang ibang licensed person, at hindi higit sa isang unlicensed person ay hindi kinakailangan na bumuo ng written policies, procedures, at systems sa ilalim ng subsection (A).

• ✓Ang exemption ay nalalapat sa isang opisina, isang designated broker, hindi higit sa isang ibang licensed person, at hindi higit sa isang unlicensed person
• ✓Ang mga ganitong brokers ay hindi kinakailangan na bumuo at mapanatili ang written policies, procedures, at systems