Title 44, Chapter 5 - Exclusive Property Engagement (44-501 to 44-503) +14Arizona · रियल एस्टेट · हिन्दी

ऐसे समझौतों के लिए यह गैरकानूनी है कि वे निष्पादन के बाद 12 महीनों से अधिक समय तक चलें, भूमि के साथ चलने वाली वाचा हों, भविष्य के स्वामियों को बाध्य करें (एक संकीर्ण अपवाद के साथ), काउंटी रिकॉर्डर के पास रिकॉर्ड की जाएँ, संपत्ति पर ग्रहणाधिकार/सुरक्षा हित/भार अधिकृत करें, स्वामी की सूचना और सहमति के बिना हस्तांतरण की अनुमति दें, या धारा 32-2151.02 की आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल हों। यदि निष्पादन के एक वर्ष के भीतर लिस्टिंग सेवाएँ शुरू नहीं होती हैं, तो समझौता शून्य है।

• ✓एक अनन्य संपत्ति प्रतिबद्धता समझौता निष्पादन के बाद 12 महीनों से अधिक समय तक प्रभावी नहीं रह सकता।
• ✓ऐसे समझौते काउंटी रिकॉर्डर के पास रिकॉर्ड नहीं किए जा सकते और न ही संपत्ति पर ग्रहणाधिकार/भार उत्पन्न कर सकते हैं।
• ✓यदि निष्पादन के एक वर्ष के भीतर लिस्टिंग सेवाएँ शुरू नहीं होती हैं, तो समझौता शून्य है।

न्यायालय इस अध्याय के उल्लंघन में किए गए या रिकॉर्ड किए गए अनन्य संपत्ति एंगेजमेंट समझौते को लागू नहीं कर सकते, और न ही संपत्ति या उसकी आय पर रचनात्मक न्यास थोप सकते हैं। उल्लंघन में रिकॉर्ड किए गए समझौते शून्य और अप्रवर्तनीय हैं, और गृहस्वामी को दिया गया प्रतिफल जब्त किया जाना चाहिए। 14 सितंबर, 2024 से पहले उल्लंघन में रिकॉर्ड किए गए समझौते शून्य हैं, और राज्य रियल एस्टेट आयुक्त को डिस्क्लेमर रिकॉर्ड करने होंगे। उल्लंघन 44-1522 के अंतर्गत अवैध प्रथाएँ हैं, जिन्हें निजी वाद और अटॉर्नी जनरल द्वारा लागू किया जा सकता है, तथा 33-420 के अंतर्गत अतिरिक्त दायित्व भी है।

• ✓न्यायालय उल्लंघनकारी समझौतों को लागू नहीं कर सकते या संपत्ति या आय पर रचनात्मक न्यास नहीं थोप सकते
• ✓उल्लंघनकारी समझौते के अंतर्गत गृहस्वामी को दिया गया प्रतिफल जब्त किया जाना चाहिए
• ✓उल्लंघन 44-1522 के अंतर्गत अवैध प्रथाएँ हैं और 33-420 दायित्व तथा दंडों के अधीन हैं

एक अनन्य संपत्ति एंगेजमेंट समझौता एक अनुबंध है जो किसी व्यक्ति को आवासीय अचल संपत्ति को सूचीबद्ध करने या बेचने का अनन्य अधिकार देता है, जिसमें भविष्य की लिस्टिंग व्यवस्थाओं में प्रवेश करने के समझौते या ऐसे समझौते को मान्यता देने वाले ज्ञापन शामिल हैं। आवासीय अचल संपत्ति वह संपत्ति है जिसका उपयोग मुख्य रूप से व्यक्तिगत/पारिवारिक/घरेलू उद्देश्यों के लिए किया जाता है और जिसमें पाँच से कम आवास इकाइयाँ होती हैं।

• ✓अनन्य संपत्ति एंगेजमेंट समझौता आवासीय अचल संपत्ति को सूचीबद्ध करने या बेचने का अनन्य अधिकार देता है
• ✓आवासीय अचल संपत्ति में पाँच से कम आवास इकाइयाँ होती हैं और इसका उपयोग व्यक्तिगत/पारिवारिक/घरेलू उद्देश्यों के लिए किया जाता है

धाराएँ 32-2171 और 32-2172 संपत्ति प्रबंधन संबंधी शब्दों को परिभाषित करती हैं और संपत्ति प्रबंधन अनुच्छेद का दायरा निर्धारित करती हैं, यह स्थापित करते हुए कि प्रतिफल के बदले दूसरों के लिए संपत्ति का प्रबंधन करने के लिए लाइसेंस की आवश्यकता होती है।

• ✓प्रतिफल के बदले दूसरों के लिए किया गया संपत्ति प्रबंधन एक रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता रखता है
• ✓32-2171 में दी गई परिभाषाएँ इस अनुच्छेद को नियंत्रित करती हैं
• ✓इस दायरे में अपनी स्वयं की संपत्ति का प्रबंधन करने वाले मालिक शामिल नहीं हैं

धारा 32-2173 संपत्ति प्रबंधन समझौतों को नियंत्रित करती है, जिसमें आवश्यक सामग्री और समाप्ति प्रावधान शामिल हैं। समझौते निर्दिष्ट शर्तों के साथ लिखित रूप में होने चाहिए।

• ✓संपत्ति प्रबंधन समझौते लिखित रूप में होने चाहिए
• ✓समझौतों में कार्यक्षेत्र, अवधि, पारिश्रमिक और समाप्ति प्रावधान निर्दिष्ट होने चाहिए
• ✓दोनों पक्षों को निष्पादित समझौते की एक प्रति प्रदान की जानी चाहिए

धारा 32-2174 संपत्ति प्रबंधन खातों को नियंत्रित करती है, जिसमें ट्रस्ट खातों में किरायेदार जमा राशि, किराया और स्वामी निधियों के उचित प्रबंधन की आवश्यकता होती है। 2024 में SB1171 द्वारा संशोधित।

• ✓संपत्ति प्रबंधन निधियों को निर्दिष्ट ट्रस्ट खातों में रखा जाना चाहिए
• ✓निधियों को ब्रोकर के परिचालन निधियों के साथ मिश्रित नहीं किया जाना चाहिए
• ✓खाते विभाग के ऑडिट के अधीन हैं

धारा 32-2175 संपत्ति प्रबंधन रिकॉर्ड की आवश्यकताओं को निर्धारित करती है और विभाग द्वारा ऑडिट को अधिकृत करती है।

• ✓पूर्ण संपत्ति प्रबंधन रिकॉर्ड बनाए रखे और सुरक्षित रखे जाने चाहिए
• ✓रिकॉर्ड विभाग के ऑडिट के अधीन हैं
• ✓निर्दिष्ट ब्रोकर रिकॉर्ड अनुपालन के लिए जिम्मेदार होता है

धारा 32-2176 अपार्टमेंट किरायेदारों को फाइंडर शुल्क के भुगतान को संबोधित करती है, जिसमें सीमाएँ और निषिद्ध गतिविधियाँ लागू की जाती हैं, साथ ही दीवानी दंड और परिभाषाएँ शामिल हैं।

• ✓अपार्टमेंट किरायेदारों को दिए जाने वाले फाइंडर शुल्क क़ानून द्वारा सीमित हैं
• ✓फाइंडर शुल्क से संबंधित कुछ गतिविधियाँ निषिद्ध हैं
• ✓उल्लंघन दीवानी दंड के अधीन हैं

किसी हस्तांतरणकर्ता, पट्टादाता, या लाइसेंसधारी के विरुद्ध कोई आपराधिक, नागरिक, या प्रशासनिक कार्रवाई इस आधार पर नहीं लाई जा सकती कि उन्होंने यह प्रकट करने में विफलता की कि संपत्ति किसी प्राकृतिक मृत्यु, आत्महत्या, हत्या, या गुरुतर अपराध का स्थल है या रही है; इसका स्वामित्व/निवास किसी ऐसे व्यक्ति के पास था जो HIV/AIDS या ऐसी बीमारी से ग्रस्त था जो सामान्य निवास से नहीं फैलती; या यह किसी यौन अपराधी के निकट स्थित है। इन तथ्यों को प्रकट करने में विफलता समापन या रद्दीकरण का आधार नहीं है।

• ✓संपत्ति पर मृत्यु, आत्महत्या, हत्या, या गुरुतर अपराध को प्रकट करने में विफलता के लिए कोई दायित्व नहीं
• ✓पूर्व निवासी की HIV/AIDS स्थिति को प्रकट करने में विफलता के लिए कोई दायित्व नहीं
• ✓किसी यौन अपराधी के निकटता को प्रकट करने में विफलता के लिए कोई दायित्व नहीं
• ✓इन तथ्यों का गैर-प्रकटीकरण रद्दीकरण या समापन का आधार नहीं है

A.R.S. § 32-2130 के तहत, एक सक्रिय लाइसेंसधारक को निष्क्रिय स्थिति का अनुरोध करने से पहले पहले नियोजक दलाल से अलग होना चाहिए। निर्धारित प्रपत्रों पर, लाइसेंसधारक 15 वर्ष से अधिक की अवधि के लिए निष्क्रियता का अनुरोध कर सकता है। निष्क्रिय लाइसेंस को तब तक सतत शिक्षा पूरी करने की आवश्यकता नहीं है जब तक लाइसेंसधारक सक्रिय स्थिति में लौटने के लिए आवेदन न करे, लेकिन निष्क्रिय स्थिति लाइसेंसधारक को नवीनीकरण और आवश्यक शुल्क का भुगतान करने से मुक्त नहीं करती है। विभाग को संपूर्ण आवेदन की प्राप्ति पर निष्क्रिय में परिवर्तन करना चाहिए और पहले से ही भुगतान किए गए किसी भी नवीनीकरण शुल्क को वापस नहीं कर सकता है।

• ✓लाइसेंसधारक को निष्क्रिय स्थिति का अनुरोध करने से पहले नियोजक दलाल से अलग होना चाहिए
• ✓निष्क्रिय स्थिति 15 वर्ष से अधिक नहीं हो सकती है
• ✓निष्क्रिय लाइसेंसधारकों को अभी भी नवीनीकरण और शुल्क का भुगतान करना चाहिए लेकिन पुनः सक्रिय करने तक CE पूरा करने की आवश्यकता नहीं है

एक निष्क्रिय, गैर-निलंबित, गैर-रद्द किया गया लाइसेंस 30 दिन की लिखित नोटिस के साथ पुनः सक्रिय किया जा सकता है, जिसमें पिछले 24 महीनों के भीतर लिए गए CE का प्रमाण हो। CE आवश्यकताएं निष्क्रियता के साथ बढ़ती हैं: 3 वर्ष से कम के लिए A.R.S. § 32-2130 के समान घंटे आवश्यक हैं; 3-6 वर्ष के लिए 6 अतिरिक्त घंटे; 6-10 वर्ष के लिए 15 अतिरिक्त घंटे; 10-15 वर्ष के लिए 30 अतिरिक्त घंटे (विक्रेता के लिए आधार 24 या ब्रोकर/प्रतिनिधि के लिए 30 में जोड़े गए)। जो लोग लाइसेंस की आवश्यकता न होने वाले रियल एस्टेट में या सरकारी नियमन/नीति निर्माण में निरंतर काम करते हैं, उनके लिए अतिरिक्त घंटों की छूट लागू हो सकती है।

• ✓पुनः सक्रियकरण के लिए 30 दिन की लिखित नोटिस और पिछले 24 महीनों के भीतर पूर्ण किया गया CE आवश्यक है
• ✓अतिरिक्त CE घंटे निष्क्रियता की अवधि के साथ बढ़ते हैं (6, 15, या 30 अतिरिक्त घंटे)
• ✓निरंतर रियल एस्टेट या सरकारी कार्य अतिरिक्त घंटों की छूट के लिए योग्य हो सकता है

यदि निष्क्रिय होने के 15 वर्ष से कम समय के भीतर पुनः सक्रिय किया जाता है तो निष्क्रिय लाइसेंस को पुनः सक्रिय करने के लिए परीक्षा आवश्यक नहीं हो सकती है। यदि 15 वर्षों के भीतर पुनः सक्रिय नहीं किया जाता है, तो लाइसेंस के लिए एक नई आवेदन दी जानी चाहिए, जिसमें प्रारंभिक लाइसेंसिंग शिक्षा की पूर्ति और राज्य द्वारा आवश्यक परीक्षा में उत्तीर्ण होना आवश्यक है।

• ✓निष्क्रिय होने के 15 वर्षों के भीतर पुनः सक्रिय करने पर कोई परीक्षा आवश्यक नहीं है
• ✓15 वर्ष निष्क्रिय रहने के बाद, एक पूर्ण नई आवेदन, प्रारंभिक लाइसेंसिंग शिक्षा, और परीक्षा आवश्यक है

निष्क्रिय लाइसेंसधारक द्वारा नवीनीकरण शुल्क का भुगतान न करने और नवीनीकरण न करने के परिणामस्वरूप लाइसेंस समाप्त हो जाता है। एक समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस एक वर्ष के लिए समाप्त रहता है और निष्क्रिय स्थिति में वापस लौटने के लिए उस वर्ष के भीतर नवीनीकृत किया जा सकता है। विभाग एक निष्क्रिय लाइसेंस को समाप्त कर देता है जो एक वर्ष से अधिक समय के लिए समाप्त रहा है।

• ✓एक समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस को निष्क्रिय स्थिति में वापस लौटने के लिए एक वर्ष के भीतर नवीनीकृत किया जा सकता है
• ✓विभाग एक वर्ष से अधिक समय के लिए समाप्त हुए निष्क्रिय लाइसेंस को समाप्त कर देता है

निष्क्रिय लाइसेंस का धारक सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियों को पुनः सक्रिय होने तक निष्पादित करने से प्रतिबंधित है। एक निष्क्रिय लाइसेंसधारक जो किसी लेनदेन में सीधे या अप्रत्यक्ष रूप से कार्य करता है, R4-28-1101 के तहत लाइसेंसधारक के सभी कर्तव्यों का पालन करना चाहिए सिवाय क्लाइंट के प्रति दिए गए कर्तव्यों के। निष्क्रिय स्थिति आयुक्त को अध्याय के किसी भी आधार पर अनुशासनात्मक कार्रवाई करने से नहीं रोकती।

• ✓निष्क्रिय लाइसेंसधारक सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियां नहीं कर सकते
• ✓लेनदेन में कार्य करने वाले निष्क्रिय लाइसेंसधारकों को R4-28-1101 कर्तव्यों का पालन करना चाहिए सिवाय क्लाइंट के प्रति दिए गए कर्तव्यों के
• ✓निष्क्रिय स्थिति एक लाइसेंसधारक को अनुशासनात्मक कार्रवाई से सुरक्षित नहीं करती

एक सक्रिय लाइसेंसधारी को निष्क्रिय स्थिति का अनुरोध करने से पहले नियोजक ब्रोकरेज से संबंध विच्छेद करना होगा, जो अधिकतम 15 वर्ष तक रह सकती है। निष्क्रिय लाइसेंसों के लिए पुनः सक्रियण तक CE आवश्यक नहीं है, लेकिन उनका नवीनीकरण करना और शुल्क देना अभी भी आवश्यक है। नवीनीकरण न करने से समाप्ति होती है; समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस एक वर्ष के भीतर नवीनीकरण कर सकता है, और एक वर्ष समाप्त होने के बाद समाप्त कर दिया जाता है।

• ✓लाइसेंसधारी को निष्क्रिय स्थिति का अनुरोध करने से पहले ब्रोकरेज से संबंध विच्छेद करना होगा, जो 15 वर्ष से अधिक नहीं हो सकती
• ✓निष्क्रिय स्थिति लाइसेंसधारी को नवीनीकरण करने और आवश्यक शुल्क देने से मुक्त नहीं करती
• ✓एक वर्ष से अधिक समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस विभाग द्वारा समाप्त कर दिया जाता है

एक निष्क्रिय लाइसेंस (निलंबित/रद्द नहीं) को 30 दिनों की सूचना पर पुनः सक्रिय किया जा सकता है। निष्क्रियता के साथ आवश्यक CE बढ़ती है: 3 वर्ष से कम में मानक घंटे आवश्यक हैं; 3-6 वर्ष में 6 घंटे जुड़ते हैं; 6-10 वर्ष में 15 घंटे जुड़ते हैं; 10-15 वर्ष में 30 घंटे जुड़ते हैं (आधार 24 सेल्सपर्सन/30 ब्रोकर घंटों के अतिरिक्त)। यदि 15 वर्ष के भीतर पुनः सक्रिय किया जाए तो कोई परीक्षा आवश्यक नहीं है; अन्यथा नया आवेदन और परीक्षा आवश्यक है।

• ✓पुनः सक्रियण के लिए 30 दिनों की लिखित सूचना और आवेदन करने के 24 महीनों के भीतर पूरे किए गए CE घंटे आवश्यक हैं
• ✓CE अतिरिक्त घंटे: आधार आवश्यकताओं से ऊपर +6 घंटे (3-6 वर्ष), +15 घंटे (6-10 वर्ष), +30 घंटे (10-15 वर्ष)
• ✓यदि 15 वर्ष के भीतर पुनः सक्रिय किया जाए तो कोई परीक्षा नहीं; 15 वर्ष के बाद प्री-लाइसेंसिंग और परीक्षा के साथ नया आवेदन आवश्यक है

यदि कोई लाइसेंसधारक किसी सतत गतिविधि के लिए लाइसेंस नवीनीकरण के लिए समय पर और पर्याप्त आवेदन करता है, तो मौजूदा लाइसेंस आवेदन के अंतिम निर्धारण तक समाप्त नहीं होता है, और यदि अस्वीकृत किया जाता है, तो समीक्षा के लिए अंतिम दिन तक या बाद में अदालत द्वारा निर्धारित तारीख तक।

• ✓समय पर और पर्याप्त नवीनीकरण आवेदन मौजूदा लाइसेंस को समाप्त होने से रोकता है
• ✓लाइसेंस एजेंसी द्वारा आवेदन के अंतिम निर्धारण तक जारी रहता है
• ✓यदि अस्वीकृत किया जाता है, तो लाइसेंस समीक्षा के लिए अंतिम दिन तक या बाद की अदालत की तारीख तक जारी रहता है

लाइसेंस की रद्दीकरण, स्थगन, निरस्तीकरण या वापसी तब तक अवैध है जब तक एजेंसी पहले नोटिस और सुनवाई का अवसर प्रदान नहीं करती। यदि सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा या कल्याण को तुरंत आपातकालीन कार्रवाई की आवश्यकता है, तो एजेंसी रद्दीकरण कार्यवाही के लंबित होने के दौरान तत्काल स्थगन कर सकती है।

• ✓लाइसेंस रद्दीकरण/स्थगन के लिए पूर्व नोटिस और सुनवाई का अवसर आवश्यक है
• ✓आपातकालीन तत्काल स्थगन के लिए यह पाया जाना आवश्यक है कि सार्वजनिक स्वास्थ्य/सुरक्षा को तुरंत कार्रवाई की आवश्यकता है
• ✓आपातकालीन कार्यवाही शीघ्र ही शुरू की जानी चाहिए और निर्धारित की जानी चाहिए

यह गैरकानूनी है कि ऐसा समझौता 12 महीने से अधिक समय तक चले, भूमि के साथ चले, भविष्य के मालिक को बांधे (सीमित तैयार-इच्छुक-सक्षम-खरीदार मामले को छोड़कर), काउंटी रिकॉर्डर के साथ दर्ज हो, ग्रहणाधिकार/भार/सुरक्षा हित को अधिकृत करे, मालिक की सूचना और सहमति के बिना असाइनमेंट की अनुमति दे, या §32-2151.02 आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रहे। ये प्रावधान दुरुपयोगपूर्ण 'NOSAs' (गैर-शीर्षक-दर्ज दीर्घकालीन सूची समझौते) को लक्षित करते हैं।

• ✓एक एक्सक्लूसिव संपत्ति समझौता निष्पादन के बाद बारह महीने से अधिक समय तक नहीं चल सकता
• ✓यह भूमि के साथ नहीं चल सकता, भविष्य के मालिकों को नहीं बांध सकता, दर्ज नहीं हो सकता, या ग्रहणाधिकार/भार नहीं बना सकता

अदालतें इस अध्याय के उल्लंघन में किए गए या दर्ज किए गए समझौते को लागू नहीं कर सकती हैं और न ही संपत्ति या बिक्री आय पर रचनात्मक ट्रस्ट लगा सकती हैं। काउंटी रिकॉर्डर के साथ दर्ज उल्लंघनकारी समझौते शून्य और अप्रवर्तनीय हैं; उल्लंघनकारी समझौते के तहत गृहस्वामी को दिया गया कोई भी विचार जब्त किया जाना चाहिए। अध्याय का उल्लंघन करने वाले समझौते जो 14 सितंबर, 2024 से पहले दर्ज किए गए थे, शून्य हैं, और राज्य रियल एस्टेट आयुक्त अस्वीकरण दर्ज करते हैं।

• ✓उल्लंघन में किए गए या दर्ज किए गए समझौते शून्य और अप्रवर्तनीय हैं; कोई रचनात्मक ट्रस्ट नहीं लगाया जा सकता
• ✓उल्लंघनकारी समझौते के तहत गृहस्वामी को दिया गया विचार जब्त किया जाना चाहिए

एक विशेष संपत्ति सगाई समझौता एक अनुबंध है जो किसी व्यक्ति को आवासीय अचल संपत्ति को सूचीबद्ध या बेचने का विशेष अधिकार देता है, जिसमें भविष्य की सूची व्यवस्था या ऐसे समझौते को स्वीकार करने वाले ज्ञापन शामिल हैं। आवासीय अचल संपत्ति का अर्थ है एरिज़ोना की संपत्ति जिसका उपयोग मुख्य रूप से व्यक्तिगत/पारिवारिक/घरेलू उद्देश्यों के लिए किया जाता है और जिसमें पाँच से कम आवासीय इकाइयाँ होती हैं।

• ✓एक विशेष संपत्ति सगाई समझौता आवासीय अचल संपत्ति को सूचीबद्ध या बेचने का विशेष अधिकार प्रदान करता है
• ✓आवासीय अचल संपत्ति में व्यक्तिगत/पारिवारिक/घरेलू उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली पाँच से कम आवासीय इकाइयाँ होती हैं

एक एक्सक्लूसिव संपत्ति एनगेजमेंट समझौता शून्य है यदि सूची सेवाएं पार्टियों द्वारा समझौते को निष्पादित करने के एक वर्ष के भीतर शुरू नहीं होती हैं।

• ✓यदि सूची सेवाएं निष्पादन के एक वर्ष के भीतर शुरू नहीं होती हैं तो समझौता शून्य है
• ✓वैधता के लिए सूची सेवाओं का समय पर आरंभ आवश्यक है

एक्सक्लूसिव प्रॉपर्टी एनगेजमेंट अध्याय का उल्लंघन §44-1522 (उपभोक्ता धोखाधड़ी अधिनियम) के तहत एक अनुचित व्यवहार है जो निजी कार्रवाई और अटॉर्नी जनरल की कार्रवाई के अधीन है, और उल्लंघनकर्ता §33-420 (झूठे दस्तावेज़ रिकॉर्डिंग) के तहत दायित्व और दंड के भी अधीन हैं। ये उपचार एक्सक्लूसिव नहीं हैं।

• ✓धारा 44-1522 के तहत उल्लंघन अनुचित व्यवहार हैं जो निजी कार्रवाई और अटॉर्नी जनरल द्वारा कार्यान्वित किए जा सकते हैं
• ✓उल्लंघनकर्ता धारा 33-420 के तहत दायित्व और दंड के भी अधीन हैं

एक अनिवासी लाइसेंसधारी केवल धारा 32-2155 के अंतर्गत और केवल इस राज्य में सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर से रोज़गार या मुआवज़ा स्वीकार कर सकता है। एक अनिवासी ब्रोकर को आवश्यक अभिलेख इस राज्य में बनाए रखने होंगे या बैकअप सहित ऑनलाइन अभिलेखन का उपयोग करना होगा और विभाग को प्रदाता की सूचना देनी होगी।

• ✓अनिवासी लाइसेंसधारी केवल इस राज्य में सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर द्वारा ही नियोजित किया जा सकता है
• ✓अनिवासी ब्रोकर को अभिलेख राज्य के भीतर बनाए रखने होंगे या विभाग को सूचित प्रदाता वाले बैकअप सहित ऑनलाइन अभिलेखन का उपयोग करना होगा

धारा 32-4302 के अंतर्गत, इस राज्य में निवास न करने वाले ब्रोकर या सेल्सपर्सन लाइसेंस आवेदक को इस राज्य की रियल एस्टेट प्रैक्टिस और कानूनों से संबंधित परीक्षा के भाग को उत्तीर्ण करना होगा।

• ✓गैर-निवासी आवेदकों को परीक्षा का राज्य-विशिष्ट भाग उत्तीर्ण करना होगा
• ✓यह आवश्यकता धारा 32-4302 के अनुसार है

अनिवासी लाइसेंस के लिए आवेदन करना और उसे स्वीकार करना, लाइसेंस या लेनदेन से उत्पन्न होने वाली एरिज़ोना की कार्यवाहियों में सम्मन-तामील (service of process) के लिए एजेंट के रूप में आयुक्त की अपरिवर्तनीय नियुक्ति का गठन करता है। तामील के लिए दस्तावेजों की दोहरी प्रतियां और $15 का भुगतान आवश्यक है, और आयुक्त रजिस्टर्ड डाक (certified mail) द्वारा एक प्रति अग्रेषित करता है।

• ✓अनिवासी लाइसेंस, सम्मन-तामील के लिए एजेंट के रूप में आयुक्त की अपरिवर्तनीय नियुक्ति का गठन करता है
• ✓वादी को आयुक्त को $15 का भुगतान करना होगा, जो लागत के रूप में देय होगा, और सम्मन की दोहरी प्रतियां तामील करनी होंगी
• ✓आयुक्त, लाइसेंसधारी के रिकॉर्ड में दर्ज अंतिम पते पर रजिस्टर्ड डाक द्वारा एक प्रति अग्रेषित करता है

एक अनिवासी लाइसेंसधारी केवल 32-2155 के तहत ऐसे ब्रोकर से रोज़गार/पारिश्रमिक स्वीकार कर सकता है जो एरिज़ोना में सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त हो। एक अनिवासी ब्रोकर को 32-2151.01 के रिकॉर्ड एरिज़ोना में बनाए रखने चाहिए या बैकअप के साथ ऑनलाइन रिकॉर्ड-कीपिंग का उपयोग करना चाहिए और विभाग को प्रदाता की सूचना देनी चाहिए। अनिवासी आवेदकों को परीक्षा के राज्य-विशिष्ट भाग को उत्तीर्ण करना आवश्यक है।

• ✓अनिवासी लाइसेंसधारी केवल ऐसे ब्रोकर से पारिश्रमिक स्वीकार करता है जो इस राज्य में सक्रिय रूप से लाइसेंस प्राप्त हो
• ✓अनिवासी ब्रोकर को राज्य के भीतर रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए या विभाग को सूचना देते हुए बैकअप-युक्त ऑनलाइन रिकॉर्ड-कीपिंग का उपयोग करना चाहिए
• ✓अनिवासी आवेदकों को परीक्षा के एरिज़ोना राज्य-विशिष्ट भाग को उत्तीर्ण करना आवश्यक है

अनिवासी लाइसेंस के लिए आवेदन करना और उसे स्वीकार करना, लाइसेंसिंग, लेन-देन, या रिकवरी फंड दावों से उत्पन्न कार्यवाहियों के लिए आयुक्त को प्रक्रिया की तामील के एजेंट के रूप में अप्रतिसंहरणीय नियुक्ति माना जाता है। प्रक्रिया की दो प्रतियाँ $15 के भुगतान के साथ आयुक्त को तामील की जाती हैं।

• ✓अनिवासी लाइसेंस, आयुक्त को प्रक्रिया की तामील के एजेंट के रूप में अप्रतिसंहरणीय नियुक्ति माना जाता है
• ✓वादी प्रक्रिया की तामील करते समय आयुक्त को $15 का भुगतान करता है, जो मुकदमे की लागत के रूप में वसूली योग्य है

लाइसेंसधारक किसी अन्य लाइसेंसधारक द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए प्रिंसिपल से संपर्क नहीं कर सकते, जब तक कि प्रिंसिपल के डेसिग्नेटेड ब्रोकर, प्रत्यायोजित ब्रोकर प्रतिनिधि और लाइसेंसधारक 24 घंटे के लिए अनुपलब्ध न हों। प्रिंसिपल लिखित निर्देशों द्वारा इस शर्त से छूट दे सकता है या इसे बदल सकता है। खरीदार वार्ताएँ केवल प्रिंसिपल के ब्रोकर के माध्यम से होनी चाहिए, जब तक कि आवश्यक पक्ष 24 घंटे के लिए अनुपलब्ध न हों।

• ✓किसी प्रतिनिधित्व वाले प्रिंसिपल से संपर्क न करें, जब तक कि ब्रोकर और लाइसेंसधारक 24 घंटे के लिए अनुपलब्ध न हों
• ✓प्रिंसिपल लिखित निर्देशों द्वारा इस आवश्यकता से छूट दे सकता है या इसे बदल सकता है
• ✓खरीदार वार्ताएँ केवल प्रिंसिपल के ब्रोकर के माध्यम से की जाएँ, जब तक कि पक्ष 24 घंटे के लिए अनुपलब्ध न हों

लाइसेंसधारी किसी अन्य लाइसेंसधारी द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए मूलधन से संपर्क नहीं कर सकते जब तक कि मूलधन का नियुक्त ब्रोकर, प्रतिनिधि अधिकार वाला ब्रोकर प्रतिनिधि, और लाइसेंसधारी सभी 24 घंटे के लिए उपलब्ध न हों। मूलधन लिखित निर्देश द्वारा इस आवश्यकता को माफ कर सकता है या इसे बदल सकता है।

• ✓अन्य लाइसेंसधारी द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए मूलधन से संपर्क न करें जब तक कि नियुक्त ब्रोकर, प्रतिनिधि अधिकार वाला ब्रोकर प्रतिनिधि, और लाइसेंसधारी सभी 24 घंटे के लिए उपलब्ध न हों
• ✓मूलधन लिखित निर्देश जारी करके इस आवश्यकता को माफ कर सकता है या इसे बदल सकता है

एक खरीदार के लिए, वार्ता केवल प्रधान के ब्रोकर या ब्रोकर के प्रतिनिधि के माध्यम से संचालित की जानी चाहिए जब तक कि नामित ब्रोकर, एक प्रतिनिधित्व करने वाला ब्रोकर, और खरीदार का लाइसेंसधारी सभी 24 घंटों के लिए उपलब्ध न हों, या खरीदार इसे लिखित रूप में माफ न कर दे।

• ✓खरीदार की वार्ता प्रधान के ब्रोकर/प्रतिनिधि के माध्यम से विशेष रूप से संचालित की जानी चाहिए जब तक कि सभी जिम्मेदार पक्ष 24 घंटों के लिए उपलब्ध न हों
• ✓खरीदार इस आवश्यकता को लिखित रूप में माफ कर सकता है

जिस दावेदार का आवेदन अस्वीकृत कर दिया गया है, वह छह महीने के भीतर उस न्यायालय में एक सत्यापित आवेदन दायर कर सकता है जहाँ निर्णय दर्ज किया गया था, और मूल आवेदन के आधारों पर फंड से भुगतान के लिए आदेश की मांग कर सकता है। दावेदार को कमिश्नर और निर्णय ऋणी (judgment debtor) को तामील (सर्विस) करनी होगी और तामील का प्रमाण दायर करना होगा।

• ✓सत्यापित न्यायालय आवेदन अस्वीकृति सूचना के छह महीने के भीतर दायर किया जाना चाहिए
• ✓उसी न्यायालय में दायर किया जाना चाहिए जहाँ दावेदार के पक्ष में निर्णय दर्ज किया गया था
• ✓कमिश्नर पर तामील प्रमाणित डाक (certified mail) द्वारा; ऋणी पर तामील 32-2188.01 के अनुसार
• ✓तामील का प्रमाणपत्र या शपथपत्र (affidavit) न्यायालय में दायर किया जाना चाहिए

कमिश्नर और निर्णय-देनदार (जजमेंट डेटर) दोनों को सेवा (सर्विस) के बाद 30 कैलेंडर दिनों के भीतर लिखित प्रतिक्रिया दाखिल करनी होगी। इसके बाद न्यायालय एक सुनवाई निर्धारित करता है। यदि देनदार प्रतिक्रिया देने में विफल रहता है, तो कमिश्नर समझौता कर सकता है और, आवेदक के साथ संयुक्त याचिका पर, न्यायालय फंड से भुगतान का आदेश देगा।

• ✓कमिश्नर और देनदार को सेवा के बाद 30 कैलेंडर दिनों के भीतर प्रतिक्रिया देनी होगी
• ✓देनदार द्वारा प्रतिक्रिया न देना दावे के विरुद्ध बचाव के अधिकार का त्याग करता है
• ✓न्यायालय कमिश्नर को 30 कैलेंडर दिनों तक की स्थगन (कंटीन्युएंस) प्रदान करता है
• ✓दावेदार को सुनवाई में धारा 32-2188 के अनुपालन को स्थापित करना होगा

किसी भी विज्ञापन या बिक्री साहित्य में, मौखिक कथनों सहित, असत्य महत्वपूर्ण कथन, कोई जोखिम न होने या हानि असंभव होने के दावे, गलत तरीके से प्रस्तुत किए गए सुधार/दृश्य, या असमर्थित होमसाइट उपयुक्तता दावे नहीं हो सकते।

• ✓महत्वपूर्ण तथ्य का कोई असत्य कथन या भ्रामक चूक अनुमत नहीं है
• ✓ऐसा कोई कथन नहीं कि भूमि बिना जोखिम के प्रस्तावित की जा रही है या कि हानि असंभव है
• ✓होमसाइट/भवन भूखंड के दावों के लिए पीने योग्य पानी और सीवेज की उपलब्धता आवश्यक है, या प्रत्येक विज्ञापन में इसके विपरीत तथ्यों का स्पष्ट प्रकटीकरण आवश्यक है

मालिक या एजेंट को मूल प्रचार/विज्ञापन सामग्री और उसमें हुए महत्वपूर्ण परिवर्तनों की प्रतियां आयुक्त (commissioner) के पास दाखिल करनी चाहिए। बाद के विज्ञापन को उपयोग के 21 दिनों के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए; अनिवार्य रूप से समान सामग्री को बार-बार दाखिल करना आवश्यक नहीं है।

• ✓मूल प्रचार/विज्ञापन सामग्री और उसमें हुए महत्वपूर्ण परिवर्तन आयुक्त के पास दाखिल किए जाने चाहिए
• ✓बाद के विज्ञापन को उपयोग के इक्कीस दिनों के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए

विज्ञापन को इरादे की सूचना (notice of intention) और सार्वजनिक रिपोर्ट (public report) के अनुरूप होना चाहिए। आयुक्त सुनवाई कर सकता है, आदेश जारी कर सकता है, या निषेधाज्ञा (injunctions) मांग सकता है। इरादे की जानकारी न रखने वाले समाचार पत्र, रेडियो और टीवी संचालक छूट प्राप्त हैं।

• ✓सभी विज्ञापन और बिक्री साहित्य को इरादे की सूचना और सार्वजनिक रिपोर्ट के अनुरूप होना चाहिए
• ✓समाचार पत्र/पत्रिका प्रकाशक और रेडियो/टीवी संचालक तब छूट प्राप्त हैं जब उन्हें विज्ञापनदाता के इरादे की कोई जानकारी न हो
• ✓किसी भी मालिक, एजेंट, या कर्मचारी के लिए ऐसे विज्ञापन को अधिकृत करना, उपयोग करना, या उसमें सहायता करना गैरकानूनी है जो इस धारा का उल्लंघन करता है

डेवलपर को समय-साझा हित के लिए एस्क्रो किए गए धन की रिलीज़ (32-2197.05 के तहत) का अधिकार तब तक नहीं है जब तक वह blanket encumbrances के विरुद्ध कई सुरक्षा उपायों में से किसी एक का संतोषजनक प्रमाण न प्रदान करे, जिससे क्रेताओं के हितों की सुरक्षा सुनिश्चित हो।

• ✓एस्क्रो रिलीज़ के लिए प्रमाण की आवश्यकता है कि हित स्वतंत्र और स्पष्ट है, या दर्ज subordination/notice to creditors, या nonprofit/owners' association को हस्तांतरण, या आयुक्त द्वारा अनुमोदित वैकल्पिक व्यवस्था
• ✓Subordination दस्तावेज़ को यह प्रदान करना चाहिए कि encumbrance क्रय तिथि की परवाह किए बिना मालिकों के अधिकारों के अधीन है
• ✓क्रेता के हित पर purchase-money financing encumbrances को इस आवश्यकता से छूट दी जाती है

कानून या नियम के कथित उल्लंघन की रिपोर्ट करने वाले व्यक्ति को अपना नाम प्रकट करना चाहिए, और शिकायतकर्ता का नाम आमतौर पर जांच या प्रवर्तन के दौरान सार्वजनिक रिकॉर्ड है।

• ✓कानून या नियम के कथित उल्लंघन की रिपोर्टिंग के दौरान किसी व्यक्ति को अपना नाम प्रकट करना चाहिए
• ✓शिकायतकर्ता का नाम सार्वजनिक रिकॉर्ड है जब तक कि एजेंसी यह निर्धारित न करे कि प्रकटीकरण किसी व्यक्ति या जनता के स्वास्थ्य/सुरक्षा को पर्याप्त नुकसान पहुंचा सकता है

जब रियल एस्टेट आयुक्त रोक एवं निषेध आदेश जारी करता है, निषेधाज्ञा प्राप्त करता है, निषेध आदेश जारी करता है, या अनुमोदन निलंबित करता है, तो कार्रवाई विधिक विवरण सहित काउंटी रिकॉर्डर की विलेख पुस्तिका में रिकॉर्ड की जाती है। दस कारोबारी दिनों के भीतर प्रभावित रिकॉर्ड पर अंकित स्वामियों को सूचना दी जानी चाहिए। निरसन के बाद दस कारोबारी दिनों के भीतर मुक्ति आदेश रिकॉर्ड किया जाता है।

• ✓प्रवर्तन कार्रवाइयाँ विधिक विवरण सहित काउंटी विलेख पुस्तिका में रिकॉर्ड की जाती हैं
• ✓दस कारोबारी दिनों के भीतर प्रभावित रिकॉर्ड पर अंकित स्वामियों को सूचना आवश्यक है
• ✓निरसन के बाद दस कारोबारी दिनों के भीतर मुक्ति आदेश रिकॉर्ड किया जाता है

कमिश्नर की कुछ कार्रवाइयों को काउंटी रिकॉर्डर के पास पंजीकृत किया जाना चाहिए और प्रभावित पक्षों को सूचित किया जाना चाहिए, तथा समाधान होने पर रिलीज़ को पंजीकृत किया जाना चाहिए।

• ✓सीज़ एंड डेसिस्ट आदेश, निषेधाज्ञा, प्रतिषेध आदेश, या निलंबन को प्रत्येक प्रभावित काउंटी में डीड की पुस्तक (book of deeds) में कानूनी विवरण के साथ पंजीकृत किया जाना चाहिए
• ✓रिकॉर्ड में दर्ज प्रभावित मालिकों को निलंबन आदेश के दस व्यावसायिक दिनों के भीतर सूचित किया जाना चाहिए
• ✓रद्दीकरण के बाद दस व्यावसायिक दिनों के भीतर एक रिलीज़ आदेश पंजीकृत किया जाना चाहिए, तथा उल्लंघनों एवं अनुपालन के लिए एक सार्वजनिक सूचना/रिलीज़ पंजीकृत की जानी चाहिए

जब कोई डेवलपर लिस्टिंग या विक्रय ब्रोकर के बिना संपत्ति बेचता या पट्टे पर देता है, तो डेवलपर को क़ानून द्वारा आवश्यक रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए।

• ✓यदि कोई डेवलपर लिस्टिंग/विक्रय ब्रोकर के बिना अचल संपत्ति बेचता या पट्टे पर देता है, तो डेवलपर को A.R.S. § 32-2151.01(A) और (C) द्वारा आवश्यक सभी रिकॉर्ड रखने चाहिए
• ✓रिकॉर्डकीपिंग दायित्व डेवलपर्स पर लागू होते हैं जो ब्रोकर सेवाओं के बिना कार्य करते हैं

एक नियोजक ब्रोकर और नामित ब्रोकर को लाइसेंस प्राप्त गतिविधियों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण करना चाहिए, जिसमें लेन-देन, प्रकटीकरण फॉर्म, दस्तावेज़ संचालन, ट्रस्ट निधियों, बिना लाइसेंस वाले सहायकों और विज्ञापन की समीक्षा के लिए लिखित नीतियाँ स्थापित करना और लागू करना शामिल है।

• ✓लाइसेंसधारियों और कर्मचारियों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण करना आवश्यक है
• ✓लेन-देन, ट्रस्ट निधियों और विज्ञापन के लिए लिखित नीतियाँ स्थापित/लागू करना आवश्यक है
• ✓पक्षकारों के अधिकारों को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करने वाले दस्तावेज़ों और विज्ञापन/मार्केटिंग की समीक्षा करनी आवश्यक है
• ✓लाइसेंसधारियों को संघीय, राज्य और स्थानीय रियल एस्टेट कानूनों से परिचित कराना आवश्यक है

एक नामित ब्रोकर को अनुपालन की निगरानी के लिए एक प्रणाली स्थापित करनी चाहिए, जिसमें उल्लंघनों के प्रबंधन के लिए एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति शामिल हो, जो वैधानिक उल्लंघनों को भी दर्शाते हैं। अनुशासनात्मक नीति को लागू करने में विफलता एक उल्लंघन है। एक नियोजक ब्रोकर रोजगार के दायरे में कार्य करने वाले सभी लाइसेंसधारियों और कर्मचारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार होता है।

• ✓नामित ब्रोकर को अनुपालन निगरानी प्रणाली स्थापित करनी चाहिए
• ✓प्रणाली में एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति शामिल होनी चाहिए
• ✓अनुशासनात्मक नीति को लागू करने में विफलता एक उल्लंघन है
• ✓नियोजक ब्रोकर रोजगार के दायरे में सभी लाइसेंसधारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार है

नियोजक और नामित दलाल को लाइसेंसधारकों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण करना चाहिए, लेनदेन की समीक्षा/प्रबंधन, प्रकटीकरण फॉर्म, दस्तावेज़ प्रबंधन, ट्रस्ट फंड, अनलाइसेंसप्राप्त सहायक और विज्ञापन के लिए लिखित नीतियों की स्थापना करनी चाहिए; प्रतिनिधिमंडल की देखरेख करनी चाहिए; लाइसेंसधारकों को कानूनों से परिचित कराना चाहिए; और दस्तावेज़ों और विपणन की समीक्षा करनी चाहिए।

• ✓नियोजक और नामित दलालों को पर्यवेक्षण के लिए लिखित नीतियाँ, प्रक्रियाएँ और प्रणालियों की स्थापना करनी चाहिए
• ✓लेनदेन, प्रकटीकरण फॉर्म/अनुबंध, दस्तावेज़ दाखिल/भंडारण, ट्रस्ट फंड प्रबंधन, अनलाइसेंसप्राप्त सहायक और विज्ञापन की समीक्षा और प्रबंधन करना चाहिए
• ✓लाइसेंसधारकों को संघीय, राज्य और स्थानीय रियल एस्टेट कानूनों से परिचित कराना चाहिए और दस्तावेज़ों और विज्ञापन की समीक्षा करनी चाहिए

एक नियोजक ब्रोकर रोजगार के दायरे में सभी लाइसेंसधारियों और कर्मचारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार है। एक नामित ब्रोकर निरीक्षण प्रशासन में सहायता के लिए कर्मचारियों का उपयोग कर सकता है लेकिन निरीक्षण और नियंत्रण की समग्र जिम्मेदारी नहीं छोड़ सकता।

• ✓एक नियोजक ब्रोकर रोजगार के दायरे में कार्य करने वाले सभी लाइसेंसधारियों/कर्मचारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार है
• ✓एक नामित ब्रोकर सहायता के लिए कर्मचारियों का उपयोग कर सकता है लेकिन निरीक्षण और नियंत्रण की समग्र जिम्मेदारी नहीं छोड़ सकता

एक डेजिग्नेटेड ब्रोकर, जो किसी लाइसेंसधारी के उल्लंघन की तत्काल विभाग को रिपोर्ट करता है, पर्यवेक्षण में विफलता के लिए अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन नहीं होता है। एक एकल-कार्यालय ब्रोकर, जिसके पास एक डेजिग्नेटेड ब्रोकर है, अधिकतम एक अन्य लाइसेंसधारी है, और अधिकतम एक बिना लाइसेंस वाला व्यक्ति है, को लिखित पर्यवेक्षण नीतियां बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है।

• ✓उल्लंघन की तत्काल रिपोर्टिंग ब्रोकर को पर्यवेक्षण में विफलता की अनुशासनात्मक कार्रवाई से छूट देती है
• ✓डेजिग्नेटेड ब्रोकर सहायता के लिए कर्मचारियों का उपयोग कर सकता है, लेकिन समग्र जिम्मेदारी नहीं छोड़ सकता
• ✓छोटे एकल-कार्यालय ब्रोकरों (1 अन्य लाइसेंसधारी, 1 बिना लाइसेंस वाला) को लिखित नीतियां बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है

एक नामित ब्रोकर को एक अनुपालन-निगरानी प्रणाली स्थापित करनी चाहिए जिसमें ब्रोकर नीतियों के उल्लंघन के लिए एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति शामिल हो जो कानूनों का भी उल्लंघन करती है। नियोजक ब्रोकर द्वारा अनुशासनात्मक नीति को लागू करने में विफलता उपधारा (डी) का उल्लंघन है।

• ✓निगरानी प्रणाली में उल्लंघन के लिए एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति शामिल होनी चाहिए जो सांविधिक आवश्यकताओं का भी उल्लंघन करती है
• ✓नियोजक ब्रोकर द्वारा अनुशासनात्मक नीति को लागू करने में विफलता एक उल्लंघन है

एक नामित दलाल जो किसी लाइसेंसधारी के उल्लंघन के बारे में जानने पर विभाग को तत्काल रिपोर्ट करता है, वह उस लाइसेंसधारी की निरीक्षण में विफलता के लिए अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन नहीं है।

• ✓विभाग को लाइसेंसधारी के उल्लंघन की तत्काल रिपोर्टिंग नामित दलाल को निरीक्षण में विफलता के अनुशासन से बचाती है

एक नियोजन दलाल जिसके पास एक कार्यालय है, एक नामित दलाल है, एक से अधिक अन्य लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति नहीं हैं, और एक से अधिक अलाइसेंस प्राप्त व्यक्ति नहीं हैं, को उप-अनुभाग (A) के तहत लिखित नीतियां, प्रक्रियाएं और प्रणालियां विकसित करने की आवश्यकता नहीं है।

• ✓छूट एक कार्यालय, एक नामित दलाल, एक से अधिक अन्य लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति नहीं, और एक से अधिक अलाइसेंस प्राप्त व्यक्ति नहीं के साथ लागू होती है
• ✓ऐसे दलालों को लिखित नीतियां, प्रक्रियाएं और प्रणालियां विकसित और बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है