49 トピック · 2026-09-17 更新
そのような契約が実行後12ヶ月を超えて継続したり、土地に関連する約定であったり、将来の所有者を拘束したり（狭い例外を除く）、郡記録官に登録されたり、物件に対する抵当権・担保権・負担金を認可したり、所有者への通知と同意なしに譲渡を許可したり、セクション32-2151.02の要件を満たさなかったりすることは違法です。実行後1年以内にリスティングサービスが開始されない場合、契約は無効です。
本章に違反して作成又は記録された排他的不動産契約合意は、法院が執行することができず、また不動産又は対価に対する信託を設定することはできません。違反して記録された合意は無効であり執行不可能であり、住宅所有者に支払われた対価は没収されなければなりません。2024年9月14日前に違反して記録された合意は無効であり、州の不動産監督官は免責条項を記録しなければなりません。違反は44-1522に基づく違法行為であり、私人訴訟及び司法長官により執行可能であり、33-420に基づく追加責任があります。
専属物件契約とは、住宅用不動産のリスティング又は売却について独占的権利を人に与える契約であり、将来のリスティング契約を締結する合意や、そのような契約を認める覚書を含む。住宅用不動産とは、主に個人・家族・世帯の目的で使用され、住戸が5戸未満の物件である。
第32-2171条および第32-2172条は不動産管理の用語を定義し、不動産管理条項の適用範囲を定めており、報酬を得て他人のために不動産を管理するには免許が必要であることを規定しています。
第32-2173条は、必要な内容および解除条項を含む不動産管理契約を規定しています。契約は指定された条件とともに書面で作成されなければなりません。
第32-2174条は不動産管理口座を規定しており、借主の敷金、賃料、および所有者の資金を信託口座で適切に取り扱うことを求めています。2024年にSB1171により改正されました。
第32-2175条は不動産管理の記録要件を定め、部門による監査を認可しています。
第32-2176条は、アパート賃借人への紹介手数料の支払いについて定めており、民事罰則および定義を含めて、上限と禁止行為を課しています。
譲渡人、賃貸人、または免許取得者に対して、当該不動産が自然死、自殺、殺人、または重罪の現場であるかあった事実、HIV/AIDSまたは通常の居住では感染しない疾病を有する者が所有もしくは居住していた事実、または性犯罪者の近くに所在する事実を開示しなかったことを理由として、刑事、民事、または行政上の訴えを提起することはできません。これらの事実を開示しなかったことは、契約の解除または取消の理由とはなりません。
アリゾナ州法(A.R.S.)§32-2130に基づき、活動ライセンス保有者は非活動状態をリクエストする前に、まず雇用仲介業者との関係を断つ必要があります。所定の様式では、ライセンス保有者は15年を超えない期間の非活動化をリクエストできます。非活動ライセンスは、ライセンス保有者が活動状態への復帰を申請するまで、継続教育修了の完了を要求しませんが、非活動状態はライセンス保有者を更新および必要な手数料の支払い義務から免除するものではありません。部門は完全な申請書を受け取ると非活動に変更する必要があり、すでに支払われた更新手数料は払い戻すことはできません。
非アクティブで、停止もされず、取り消しもされていないライセンスは、30日間の書面通知と、過去24ヶ月以内に修了した継続教育(CE)の証拠を提出することで再活性化できます。継続教育要件は非アクティブ期間に応じて異なります：3年未満はA.R.S. § 32-2130と同じ時間数、3～6年は6時間追加、6～10年は15時間追加、10～15年は30時間追加(販売員の場合は基本24時間、またはブローカー/委任管理者の場合は30時間に追加)です。ライセンスが不要な不動産業務に継続的に従事していた者、または政府の規制・政策立案に従事していた者は、追加時間の免除を受ける場合があります。
非アクティブに変更してから15年以内に再活性化する場合、再活性化のために試験が必要でない場合があります。15年以内に再活性化されない場合、予備免許教育の修了および州の必須試験の合格を含む法定資格要件を満たす新規免許申請が必要です。
非アクティブな免許保有者が更新手数料を支払わずに更新しない場合、免許は失効します。失効した非アクティブ免許は1年間失効状態のままであり、その期間内に更新して非アクティブ状態に復帰することができます。部門は1年以上失効している非アクティブ免許を終了させます。
非活性ライセンス保有者は、再活性化されるまで活性ライセンスが必要な活動を行うことが禁止されています。取引に直接または間接的に関与する非活性ライセンス保有者は、クライアントに対する義務を除き、R4-28-1101に基づくライセンス保有者のすべての義務に従わなければなりません。非活性ステータスは、コミッショナーが本章の理由に基づいて懲戒措置を取ることを妨げません。
アクティブな免許保持者は、非アクティブ状態を申請する前に雇用ブローカレッジとの関係を解除しなければならず、非アクティブ状態は最長15年間続くことがあります。非アクティブ免許は再アクティブ化まで継続教育（CE）を必要としませんが、更新と所定手数料の支払いは依然として必要です。更新しないと期限切れとなります。期限切れの非アクティブ免許は1年以内に更新でき、期限切れから1年を超えると終了されます。
非活性ライセンス(停止/失効していない)は30日間の通知で再活性化できます。計続教育(CE)要件時間は非活性期間に応じて増加します:3年未満は標準時間;3~6年は6時間追加;6~10年は15時間追加;10~15年は30時間追加(基本的な営業員24時間/仲介業者30時間以上)。15年以内に再活性化する場合、試験は不要です。それ以外は新規申請と試験が必要です。
被認可者が継続活動のためのライセンス更新について適切かつ十分な申請を行った場合、既存のライセンスは当該申請が最終的に決定されるまで失効せず、却下された場合は再審査を求める最後の日またはそれ以降の裁判所指定日まで失効しません。
機関が事前に通知および聴聞の機会を提供しない限り、免許の取消、停止、無効化または放棄は違法です。公衆衛生、安全または福祉が緊急措置を差し迫って要求する場合、機関は取消手続き中の迅速な停止を実施することができます。
この契約が12ヶ月を超えたり、土地に付従したり、将来の所有者を拘束したり（準備万端で買う意思と能力のある購入者の限定的な場合を除く）、郡記録官に記録されたり、抵当権/負担金/担保権を許可したり、所有者の通知と同意なしに譲渡を許可したり、§32-2151.02の要件を満たさなかったりすることは違法です。これらの規定は、虐待的な「NOSA」（記録されていない長期仲介契約）を対象としています。
裁判所は、本章に違反して作成または記録された合意を強制執行することはできず、財産または売却代金に対する建設的信託を課すことはできません。本章に違反して郡記録官に記録された合意は無効であり、強制執行不可能です。違反する合意に基づいて住宅所有者に支払われた対価はすべて没収されなければなりません。2024年9月14日前に記録された本章に違反する合意は無効であり、州不動産委員会が免責事項を記録します。
専有物件仲介契約とは、住宅不動産の売却または仲介に関する専有権を付与する契約であり、将来の仲介業務またはそのような契約を認める覚書を含みます。住宅不動産とは、個人的、家族的、または居住目的で主に使用されるアリゾナ州の不動産で、5戸未満の独立した住宅単位を含みます。
当事者が契約を実行した後1年以内にリスティングサービスが開始されない場合、独占的不動産関与契約は無効となります。
独占的不動産契約章の違反は、§44-1522（消費者詐欺法）に基づく違法行為であり、私人訴訟と司法長官による執行の対象となります。また、違反者は§33-420（虚偽文書の記録）に基づく責任と罰則の対象にもなります。これらの救済手段は排他的ではありません。
非居住者のライセンス保有者は、32-2155条に基づく場合に限り、また本州で有効なライセンスを持つブローカーからのみ、雇用または報酬を受け取ることができます。非居住者のブローカーは、必要な記録を本州内で保持するか、バックアップ付きのオンライン記録保持を使用し、その提供者を当局に通知しなければなりません。
第32-4302条に基づき、本州に居住していないブローカーまたはセールスパーソンの免許申請者は、本州の不動産業務および法律に固有の試験部分に合格しなければならない。
非居住者ライセンスを申請し受諾することは、当該ライセンスまたは取引から生じるアリゾナ州での訴訟において、訴訟書類の送達の代理人としてコミッショナーを撤回不能に指名することを構成します。送達には副本2部と15ドルの支払いが必要であり、コミッショナーは書留郵便で写しを転送します。
非居住者の免許保有者は、32-2155に基づき、アリゾナ州で有効に免許を受けているブローカーからのみ雇用/報酬を受けることができます。非居住者のブローカーは、32-2151.01の記録をアリゾナ州内に保管するか、バックアップ付きのオンライン記録保管を使用し、その提供業者を当局に届け出なければなりません。非居住者の申請者は、州固有の試験部分に合格しなければなりません。
非居住者免許を申請し、これを受け入れることは、免許、取引、または回復基金の請求から生じる訴訟について、コミッショナーを送達のための代理人として取消不能に指名することを構成する。送達書類の写し2通は、15ドルの支払いとともにコミッショナーに送達される。
ライセンシーは、本人の指定ブローカー、委任されたブローカー代理人、およびライセンシーが24時間利用できない場合を除き、別のライセンシーによって代理される本人に連絡することはできません。本人は書面による指示によってこの要件を放棄または変更することができます。買い手交渉は、必要な当事者が24時間利用できない場合を除き、本人のブローカーを通じてのみ実施されなければなりません。
ライセンス保有者は、別のライセンス保有者に代理される委任者に連絡することはできません。ただし、委任者の指定ブローカー、委任された権限を持つブローカー代理人、およびライセンス保有者がすべて24時間連絡不可能な場合は例外です。委任者は書面による指示により、この要件を放棄または変更することができます。
買い手の場合、指定ブローカー、委任ブローカー、および買い手のライセンス保有者がすべて24時間以上利用できない場合、または買い手が書面で放棄する場合を除き、交渉は本人のブローカーまたはブローカーの代理人を通じてのみ行われなければなりません。
申請が却下された請求人は、判決が下された裁判所において6か月以内に宣誓された申立書を提出し、当初の申請書に記載された理由に基づいて基金からの支払いを求める命令を申し立てることができます。請求人はコミッショナーおよび判決債務者に送達し、送達証明を提出しなければなりません。
コミッショナーおよび判決債務者は、それぞれ送達後30暦日以内に書面による応答を提出しなければなりません。その後、裁判所は審理の日程を定めます。債務者が応答しない場合、コミッショナーは和解することができ、申請者との共同請願に基づいて裁判所は基金からの支払いを命じなければなりません。
口頭による陳述を含め、いかなる広告や販売資料も、重要事実に関する虚偽の陳述、リスクがない、または損失があり得ないという主張、改善点や景観の不当表示、根拠のない宅地適合性の主張を含んではなりません。
所有者または代理人は、元の宣伝/広告資料および重要な変更の写しをコミッショナーに提出しなければなりません。その後の広告は使用から21日以内に提出しなければならず、本質的に同一の資料を繰り返し提出する必要はありません。
広告は意向通知書（notice of intention）および公開報告書（public report）と一致していなければなりません。コミッショナーは公聴会を開催し、命令を発し、または差止命令を求めることができます。広告主の意図を知らない新聞、ラジオ、テレビの運営者は免除されます。
開発者は、タイムシェア利益（32-2197.05に基づく）のエスクロー金の解放を受ける権利があるまで、一括抵当権に対する複数の保護のいずれかについての満足のいく証拠を提供する必要があり、購入者の利益を保護することを確保します。
違反行為を報告する者は自分の氏名を開示する必要があり、申立人の氏名は一般的に調査または執行期間中は公開記録となります。
コミッショナーが停止命令を発し、差止命令を取得し、禁止命令を発し、または承認を停止した場合、その措置は法的土地表示とともに郡記録官の証書登記簿に記録される。影響を受ける記録上の所有者には10営業日以内に通知を送付しなければならない。解除命令は取り消し後10営業日以内に記録される。
特定のコミッショナーの措置は郡記録官に記録され、影響を受ける当事者に通知されなければならず、解決時には解除書類が記録されます。
開発者が上場または売却仲介業者なしに不動産を売却または賃貸する場合、開発者は法定で要求される記録を維持しなければなりません。
雇用ブローカーおよび指定ブローカーは、免許業務に対して合理的な監督と管理を行使しなければならず、これには取引、開示書式、文書処理、信託資金、無免許アシスタント、広告を審査するための書面による方針を策定し実施することが含まれます。
指定ブローカーは、法定違反にも該当する違反行為を管理するための段階的懲戒方針を含む、コンプライアンス監視システムを構築しなければなりません。懲戒方針を執行しないことは違反です。雇用ブローカーは、雇用の範囲内で行動するすべての免許保持者および従業員の行為に対して責任を負います。
雇用および指定ブローカーは、ライセンシーに対して合理的な監督および管理を行使し、取引の審査・管理、開示様式、文書の取扱、信託資金、無免許アシスタント、広告などを審査・管理するための書面による方針を確立する必要があります。また、委任を監督し、ライセンシーが法律に精通するよう支援し、文書および広告を審査する必要があります。
雇用する仲介業者は、雇用範囲内で行動するすべての免許保有者および従業員の行為に対して責任を負います。指定された仲介業者は監督の実行を支援するために従業員を使用することができますが、監督および管理に関する全体的な責任を放棄することはできません。
指定ブローカーが免許保持者の違反を直ちに当局へ報告した場合、監督怠慢による懲戒処分を受けません。指定ブローカーがおり、他の免許保持者が1名以下で、無免許者が1名以下である単一事務所のブローカーは、書面による監督方針を維持する必要はありません。
指定ブローカーは、ブローカー規則違反であると同時に法定要件も違反する行為に対する段階的懲戒方針を含むコンプライアンス監視システムを確立する必要があります。雇用ブローカーが懲戒方針を執行しないことは、細則(D)違反です。
指定ブローカーがライセンシーの違反を知った直後に州の部局に報告した場合、当該ライセンシーに対する監督不行き届きにより懲戒処分を受けません。
1つの事務所、指定ブローカー、その他1名以下の免許保有者、および1名以下の無免許者を有する雇用ブローカーは、小項目(A)に基づく書面によるポリシー、手続きおよびシステムを開発する必要はありません。
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