Tanong 1
Isang broker ng real estate sa Arizona ang nakatanggap ng tagubilin mula sa isang kliyenteng samahan ng condominium na suriin ang mga potensyal na mamimili at tanggihan ang sinumang aplikante na ang pangunahing wika ay hindi Ingles, na iginigiit na ang mga residenteng hindi nagsasalita ng Ingles ay lumilikha ng 'mga kahirapan sa komunikasyon' sa komunidad. Sa ilalim ng batas ng patas na pabahay ng Arizona, ang PINAKAMABUTING hakbang ng broker ay:
- A. Sumunod sa tagubilin dahil ang kagustuhan sa wika ay hindi tahasang nakalista bilang isang protektadong klase sa A.R.S. § 41-1491.
- B. Sumunod lamang kung maaaring idokumento ng samahan ang mga nakaraang tiyak na insidente kung saan ang pagkakaiba sa wika ay nagdulot ng mga problema sa kaligtasan.
- C. Tumanggi na ipatupad ang patakaran, dahil ang pamantayan ng pagsusuri batay sa wika ay malapit na nauugnay sa pinagmulan ng bansa — isang protektadong klase sa ilalim ng Batas sa Karapatang Sibil ng Arizona — at ang pagpapatupad nito ay magbubukas sa parehong broker at samahan sa pananagutang patas na pabahay. ✓ Sagot
- D. Humingi ng nakasulat na desisyon mula sa ADRE bago ipatupad ang patakaran, pagkatapos ay magpatuloy kung hindi tumugon ang ADRE sa loob ng 30 araw.
Paliwanag: Bagama't ang “wika” mismo ay hindi isang nakalista na protektadong klase, kinikilala ng Korte Suprema ng U.S. at ng HUD na ang diskriminasyon batay sa pangunahing wika ng isang tao ay madalas na ginagamit bilang katumbas ng diskriminasyon batay sa pinagmulan ng bansa, na isang protektadong klase sa ilalim ng Batas sa Karapatang Sibil ng Arizona (A.R.S. § 41-1491). Ang isang broker na nagpapatupad ng ganoong patakaran sa pagsusuri sa ngalan ng isang kliyente ay nanganganib na lumabag sa batas ng patas na pabahay ng estado at sa mga panuntunang propesyonal ng ADRE, na nag-aatas sa mga lisensyado na tumanggi sa mga diskriminatoryong tagubilin. Dapat tanggihan ng broker na ipatupad ang patakarang ito.
Tanong 2
Sa ilalim ng Civil Rights Act ng Arizona, alin sa mga sumusunod ang naglalarawan ng obligasyon ng isang nagbibigay ng pabahay kapag ang isang nangungupahan na may kapansanan ay humiling ng makatwirang akomodasyon na nangangailangan ng pagpapalaya sa isang nakasulat na tuntunin sa kontrata ng pag-upa — tulad ng patakaran na “walang alagang hayop” — upang payagan ang isang service animal?
- A. Maaaring hilingin ng nagbibigay ng pabahay sa nangungupahan na magbayad ng karagdagang deposito para sa alagang hayop na katumbas ng isang buwang upa bago aprubahan ang akomodasyon.
- B. Ang nagbibigay ng pabahay ay dapat makiisa sa isang interactive na proseso at, kung ang pangangailangan ay napatunayan at ang akomodasyon ay makatuwiran, dapat alisin ang patakaran na walang alagang hayop nang hindi naniningil ng karagdagang deposito para sa service animal. ✓ Sagot
- C. Ang nagbibigay ng pabahay ay obligado lamang na akomodasyon ang mga service animal na sinanay ng isang lisensyadong propesyonal na organisasyon at nakarehistro sa estado ng Arizona.
- D. Maaaring tanggihan ng nagbibigay ng pabahay ang kahilingan kung ang kontrata ng pag-upa ay nilagdaan bago ipinatupad ang Civil Rights Act ng Arizona.
Paliwanag: Sa ilalim ng batas sa patas na pabahay ng Arizona (A.R.S. § 41-1491.19) at naaayon sa gabay ng HUD, ang isang nagbibigay ng pabahay ay dapat gumawa ng makatwirang akomodasyon sa mga panuntunan, patakaran, gawi, o serbisyo kapag kinakailangan upang mabigyan ng pantay na pagkakataon ang isang taong may kapansanan na gamitin at tamasahin ang pabahay. Kasama rito ang pag-alis ng patakaran na walang alagang hayop upang payagan ang isang service animal o emotional support animal. Hindi maaaring mangolekta ang nagbibigay ng pabahay ng karagdagang deposito para sa alagang hayop na tumutulong dahil sa kapansanan, kahit na nananatiling responsable ang nangungupahan sa anumang aktwal na pinsalang dulot ng hayop.
Tanong 3
Isang lisensyadong ahente ng real estate sa Arizona ang nilapitan ng isang miyembro ng lupon ng homeowners association (HOA) na humihiling sa kanya na tulungan ang HOA na ipatupad ang isang panuntunan na nagbabawal sa paglalagay ng mga tanda na 'For Sale' sa anumang ari-arian sa loob ng komunidad. Sa ilalim ng batas ng Arizona at mga alituntunin ng ADRE, dapat makilala ng ahente na:
- A. Ang mga HOA ay may ganap na awtoridad sa mga panuntunan tungkol sa mga tanda sa loob ng kanilang mga komunidad, at ang pagtulong sa pagpapatupad nito ay isang karaniwang propesyonal na serbisyo.
- B. Ang batas ng Arizona (A.R.S. § 33-1261) ay nagbibigay sa mga nagbebenta ng karapatang maglagay ng tanda na 'for sale' sa kanilang ari-arian, at ang mga panuntunan ng HOA na nagbabawal sa lahat ng ganitong tanda ay maaaring salungat sa karapatang ito pati na rin sa mga prinsipyo ng patas na pabahay tungkol sa kalayaan sa pagpili ng tirahan. ✓ Sagot
- C. Maaaring tulungan ng ahente ang HOA kung ang pagbabawal sa tanda ay pantay na inilalapat sa mga pampolitika at komersyal na tanda.
- D. Inuutos ng mga alituntunin ng ADRE na ang mga ahente ay ganap na susunod sa mga dokumento ng pamamahala ng HOA at hindi magbibigay ng posisyon tungkol sa legalidad ng mga panuntunan ng HOA.
Paliwanag: Inilalaan ng mga batas ng Arizona na ang mga samahan ng komunidad ay hindi maaaring magbawal sa isang may-ari mula sa paglalagay ng tanda ng real estate na 'for sale,' 'for rent,' o 'for lease' sa ari-arian ng may-ari, naaayon sa makatwirang mga limitasyon ng batas sa laki, bilang, at lokasyon. Ang batas para sa kondominium ay A.R.S. § 33-1261, at ang batas para sa nakaplanong komunidad ay A.R.S. § 33-1808. Dapat makilala ng isang lisensyado na ang pagtulong sa isang samahan sa pagpapatupad ng ganap na pagbabawal sa mga tanda ng 'for sale' ay maaaring sumalungat sa mga batas ng Arizona na ito. Ang pangunahing isyu ay ang karapatang itinakda ng batas para sa mga tanda, hindi isang pangkalahatang panuntunan ng patas na pabahay maliban kung ang pagpapatupad ay may diskriminasyon o may kaugnayan sa isang protektadong grupo.
Tanong 4
Sa ilalim ng batas ng Arizona tungkol sa makatarungang pabahay, sa alin sa mga sumusunod na pangyayari ay maaaring legal na tanggihan ng isang tagapagbigay ng pabahay ang pagpapaupa sa isang aplikante na may kasaysayan ng krimen na nauugnay sa kapansanan?
- A. Ang anumang nakaraang hatol sa krimen na may kaugnayan sa paggawa o pamamahagi ng kontroladong sangkap ay isang ganap na hadlang sa pag-upa anuman ang lumipas na panahon. ✓ Sagot
- B. Maaaring tanggihan ng tagapagbigay ng pabahay ang pagpapaupa kung ang aplikante ay nahatulan ng ilegal na paggawa o pamamahagi ng kontroladong sangkap at mapapatunayan ng tagapagbigay na kinakailangan ang pagtanggi upang protektahan ang ibang mga residente o pag-aari.
- C. Ipinagbabawal ng batas ng Arizona sa mga tagapagbigay ng pabahay na isaalang-alang ang anumang kasaysayan ng krimen kapag sinusuri ang mga aplikante na may kapansanan.
- D. Maaaring tanggihan ng tagapagbigay ng pabahay ang pagpapaupa batay sa anumang nakaraang pag-aresto na may kaugnayan sa droga, kahit hindi ito nagresulta sa isang hatol, basta't ang patakaran ay inilalapat nang pantay-pantay.
Paliwanag: Sinusundan ng batas ng Arizona sa makatarungang pabahay ang pederal na Fair Housing Act: ang mga proteksyon para sa kapansanan ay hindi sumasaklaw sa kasalukuyang ilegal na paggamit ng droga, at hindi ipinagbabawal ng batas ang tagapagbigay ng pabahay na kumilos laban sa isang tao dahil nahatulan ang taong iyon ng ilegal na paggawa o pamamahagi ng kontroladong sangkap. Ang panuntunang ito tungkol sa hatol sa kontroladong sangkap ay hiwalay sa eksepsyon ng direktang banta o malaking pinsala sa pag-aari, na nangangailangan ng indibidwal na pagtatasa. Ang mga pag-aresto lamang ay hindi katumbas ng mga hatol, at hindi ipinagbabawal ng batas ng Arizona ang lahat ng pagsasaalang-alang sa kasaysayan ng krimen para sa mga aplikante na may kapansanan.
Tanong 5
Ang isang nagpapaupa ng apartment sa Arizona ay nagmamay-ari ng isang kompleks na may 10 unit at tumatanggi na paupahan ang isang prospektibong nangungupahan dahil lamang sa ang aplikante ay isang komisyonadong opisyal ng militar. Sa ilalim ng Civil Rights Act ng Arizona, alin ang pinaka-tumpak na pagsusuri?
- A. Ang katayuang militar ay hindi isang protektadong klase sa ilalim ng Civil Rights Act ng Arizona, kaya ang pagtanggi ay hindi bumubuo ng paglabag sa fair housing ng Arizona. ✓ Sagot
- B. Ang katayuang militar ay isang protektadong klase sa ilalim ng Civil Rights Act ng Arizona, at ang pagtanggi ay bumubuo ng labag sa batas na diskriminasyon sa pabahay.
- C. Ang katayuang militar ay protektado lamang kung ang nangungupahan ay aktibong naka-deploy at naghahanap ng tirahan malapit sa isang pasilidad militar.
- D. Ang katayuang militar ay protektado sa ilalim ng batas ng Arizona lamang para sa mga ari-ariang tumatanggap ng pederal na pondo.
Paliwanag: Ang mga probisyon ng fair housing ng Arizona sa ilalim ng Civil Rights Act ay karaniwang nagbabawal ng diskriminasyon sa pabahay batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, kapansanan, katayuan ng pamilya, o pinagmulan ng bansa. Ang katayuang militar ay hindi nakalista bilang isang protektadong klase sa ilalim ng A.R.S. § 41-1491 et seq. Samakatuwid, ang pagtanggi na paupahan dahil lamang sa ang aplikante ay isang komisyonadong opisyal ng militar ay hindi, sa katotohanang iyon lamang, bumubuo ng paglabag sa fair housing ng Arizona Civil Rights Act, bagaman ang iba pang mga pederal o lokal na batas ay maaaring may kaugnayan sa labas ng tanong na ito.
Tanong 6
Ang isang lisensyadong real estate agent sa Arizona ay nagsumite ng ulat tungkol sa infestation ng anay (wood infestation report) sa panahon ng paglilipat ng isang residential property na alam niyang may mga maling nilalaman. Sa ilalim ng batas ng Arizona, alin sa mga sumusunod ang wastong naglalarawan ng kahihinatnan ng kanyang ginawa?
- A. Ang lisensyado ay maaaring harapin ang aksyong pandisiplina ng Arizona Department of Real Estate, dahil ang pagsusumite ng sadyang mali o hindi tumpak na ulat tungkol sa infestation ng anay sa isang residential transfer ay isang tiyak na batayan para sa disiplina. ✓ Sagot
- B. Ang lisensyado ay hindi haharap sa anumang propesyonal na disiplina maliban kung ang bumibili ay dumanas ng pinansyal na pagkalugi na higit sa $5,000 bilang direktang resulta ng maling ulat.
- C. Ang kumpanya ng pest control na nagsagawa ng inspeksyon lamang ang maaaring managot; ang lisensyado na nagsumite ng ulat ay walang anumang exposure sa disiplina.
- D. Ang ginawa ng lisensyado ay napapailalim lamang sa sibil na pananagutan sa korte at hindi maaaring maging batayan para sa anumang administratibong aksyong pandisiplina ng real estate commissioner.
Paliwanag: Ang batas ng Arizona ay malinaw na kinikilala ang pagsusumite ng sadyang mali o hindi tumpak na ulat tungkol sa infestation ng anay sa isang residential transfer bilang isang batayan para sa aksyong pandisiplina laban sa isang lisensyadong real estate agent. Ito ay nakalista kasama ng mga paglabag sa pederal na batas ng patas na pabahay at Arizona Civil Rights Act bilang mga gawain na maaaring magresulta sa disiplina ng lisensya. Walang kinakailangang minimum na halaga ng pinansyal na pagkalugi, at ang papel ng lisensyado sa pagsusumite ng ulat ay lumilikha ng independiyenteng exposure sa disiplina kahit pa ano man ang pananagutan ng kumpanya ng pest control.