📌
قوانین حساب امانی (اسکرو)، حساب تراست و ادغام وجوه
escrow دارندگان پروانه باید حسابهای امانی/تراست و سوابق وجوه سپردهشده مربوط به معاملات املاک را نگهداری کنند. ادغام وجوه یا اموال موکل یا مشتری با اموال شخصی دارنده پروانه، یا تبدیل آن وجوه به نفع دارنده پروانه یا شخص دیگر، ممنوع است.
قوانین کلیدی
- ✓نگهداری حساب امانی/تراست و سوابق وجوه سپردهشده الزامی است
- ✓ادغام وجوه مشتری/موکل با وجوه شخصی دارنده پروانه ممنوع است
- ✓تبدیل (تصاحب) وجوه/اموال مشتری یک تخلف انضباطی است
📌
مسکن عادلانه و نقض حقوق مدنی
fairhousing نقض قانون فدرال مسکن عادلانه، قانون حقوق مدنی آریزونا، یا هر آییننامه محلی مشابه، مبنایی برای اقدام انضباطی است.
قوانین کلیدی
- ✓نقض قانون فدرال مسکن عادلانه یک مبنای انضباطی است
- ✓نقض قانون حقوق مدنی آریزونا یا آییننامه محلی مشابه یک تخلف است
📌
وظیفه نظارت کارگزار (بروکر)
licensing یک کارگزار دارای مجوز باید بر فروشندگان، کارگزاران همکار (associate brokers) و سایر افرادی که تحت استخدام کارگزار هستند نظارت معقول اعمال کند، و همچنین بر نهادهایی که کارگزار طبق بخش ۳۲-۲۱۲۵ بهعنوان کارگزار تعیینشده (designated broker) برای آنها خدمت میکند، نظارت و کنترل معقول داشته باشد. مدارس دارای مجوز نیز باید به همین ترتیب بر مالکان، مدیران، سرپرستان و مربیان خود نظارت کنند.
قوانین کلیدی
- ✓کارگزار تعیینشده باید بر تمام فروشندگان و کارگزاران همکار بهطور معقول نظارت کند
- ✓کارگزار بهعنوان کارگزار تعیینشده باید بر فعالیتهای شرکتها، LLCها و مشارکتها (partnerships) نظارت کند
- ✓مدارس دارای مجوز باید بر کارکنان و مربیان خود نظارت کنند
📌
اختیارات انضباطی صلاحدیدی کمیسر
licensing بر اساس بند B، کمیسر میتواند در صورتی که دارنده/متقاضی مجوز را از طریق تقلب کسب کرده باشد، به یک جنایت (felony) یا جرم مرتبط با فساد اخلاقی (crime of moral turpitude) محکوم شده باشد، اظهارات نادرست اساسی یا وعدههای دروغین داده باشد، در تقلب یا معاملات غیرصادقانه شرکت کرده باشد، بدون مجوز عمل کرده باشد، بیکفایتی نشان داده باشد، یا در طول یک بازرسی از پاسخگویی خودداری کرده باشد، مجوز را تعلیق کند، لغو کند، از صدور آن خودداری کند، نامه هشدار (letter of concern) صا��ر کند، مجوز موقت (provisional license) صادر کند، یا از تمدید آن خودداری کند.
قوانین کلیدی
- ✓کسب مجوز از طریق تقلب، اظهار نادرست یا فریب مبنایی برای اقدام انضباطی است
- ✓محکومیت به جنایت (felony) یا جرم مرتبط با فساد اخلاقی مبنایی برای اقدام انضباطی است
- ✓بیکفایتی به معنای فقدان دانش/مهارت پایه یا ناتوانی در درک پیامدهای اقدام/عدم اقدام است
- ✓خودداری از پاسخگویی در طول بازرسی یا حسابرسی از طریق ارائه اسناد/اظهارات یک تخلف است
📌
نصب تابلو بدون اجازه مالک
licensing یک دارنده مجوز نمیتواند بدون اجازه کتبی مالک یا نماینده مجاز مالک، تابلوی «فروش» یا «اجاره» را روی هیچ ملکی نصب کند. این موضوع بر اساس بخش ۳۲-۲۱۵۳ زمینهای برای اقدام انضباطی است.
قوانین کلیدی
- ✓پیش از نصب هرگونه تابلوی فروش/اجاره، اجازه کتبی مالک یا نماینده مجاز الزامی است
- ✓تخلف زمینهای برای اقدام انضباطی علیه مجوز است
📌
نگهداری سوابق و ارائه اسناد
licensing دارنده پروانه باید سابقه کاملی از هر معامله را نگهداری کند و نمیتواند در صورت درخواست از ارائه اسناد، قراردادها، دفاتر، سوابق یا گزارشها برای بازرسی توسط کمیسیونر یا نماینده کمیسیونر خودداری یا امتناع کند.
قوانین کلیدی
- ✓باید سابقه کاملی از هر معامله تحت این فصل نگهداری شود
- ✓باید سوابق در صورت درخواست برای بازرسی کمیسیونر ارائه شوند
- ✓امتناع از ارائه سوابق مورد نیاز یک تخلف است
📌
تخلف در ارائه گزارش آلودگی چوب
disclosures ارائه گزارش آلودگی چوب در ارتباط با انتقال یک ملک مسکونی، در حالی که فرد میداند آلودگی چوب وجود دارد، یا اینکه گزارش نادرست یا کاذب است، یا اینکه هیچ بازرسی انجام نشده است، یک تخلف انضباطی محسوب میشود.
قوانین کلیدی
- ✓نمیتوان گزارش آلودگی چوبی را ارائه داد که معلوم است نادرست یا کاذب است
- ✓نمیتوان گزارش را در حالی ارائه داد که فرد میداند آلودگی وجود دارد یا اینکه هیچ بازرسی انجام نشده است
📌
سهلانگاری، اظهار نادرست و جعل امضا
licensing مبانی اقدام انضباطی شامل موارد زیر است: سهلانگاری در انجام یک عمل دارای مجوز، فروش/اجاره ملک به شکلی متفاوت از آنچه ارائه شده بود، امضای نام شخص دیگر بدون رضایت کتبی صریح، و نقض هر گونه دستور کمیسر.
قوانین کلیدی
- ✓سهلانگاری در انجام یک عمل دارای مجوز یک مبنای انضباطی است
- ✓بدون رضایت کتبی صریح نمیتوان نام شخص دیگری را امضا کرد
- ✓نمیتوان ملکی را فروخت/اجاره داد که با آنچه به خریدار/مستأجر ارائه شده متفاوت باشد
📌
رد مجوز نهاد بر اساس اشخاص کنترلکننده
licensing کمیسر میتواند مجوز یک شرکت، LLC یا شراکت را رد، تعلیق یا لغو کند اگر یک مالک، مقام اجرایی، مدیر، عضو، مدیر اجرایی، شریک، سهامدار با ۱۰٪ یا بیشتر، یا شخص کنترلکننده، یک دارنده مجوز فعلی یا سابق باشد که مجوز او رد، تعلیق یا لغو شده است.
قوانین کلیدی
- ✓سهامدار با ۱۰٪ یا بیشتر که مجوز او تحت انضباط قرار گرفته میتواند موجب رد مجوز نهاد شود
- ✓اشخاص کنترلکننده با مجوزهای لغوشده/تعلیقشده بر صدور مجوز نهاد تأثیر میگذارند
📌
صلاحیت مستمر پس از پایان مجوز
licensing انقضا، تعلیق، یا واگذاری داوطلبانه یک مجوز، کمیسیونر را از صلاحیت ادامه تحقیقات، صدور تصمیمات، یا اعمال جریمههای مدنی طبق ماده 32-2160.01 محروم نمیکند.
قوانین کلیدی
- ✓کمیسیونر پس از انقضا، تعلیق، یا واگذاری مجوز، صلاحیت خود را حفظ میکند
- ✓کمیسیونر همچنان میتواند تحقیق کند، اقدام انضباطی انجام دهد، و جریمههای مدنی اعمال کند
📌
تعریف نامهٔ نگرانی (Letter of Concern) و مجوز موقت (Provisional License)
licensing «نامهٔ نگرانی» (letter of concern) نامهای مشورتی است که اشاره میکند رفتار مستوجب اقدام انضباطی نیست اما دارندهٔ مجوز باید روشهای خود را اصلاح کند. «مجوز موقت» (provisional license) اجازهٔ فعالیت را مشروط به یک حکم توافقی (consent order) یا شرایط، ضوابط و محدودیتهای تعیینشده توسط کمیسیونر میدهد.
قوانین کلیدی
- ✓نامهٔ نگرانی جنبهٔ مشورتی دارد و اقدام انضباطی رسمی نیست
- ✓مجوز موقت اجازهٔ فعالیت را مشروط به حکم توافقی یا شرایط کمیسیونر میدهد