سؤال 1
یک کارگزار املاک و مستغلات در آریزونا از یک انجمن آپارتمانهای مشترک دستوری دریافت میکند مبنی بر اینکه خریداران بالقوه را بررسی کند و هر متقاضی که زبان اصلیاش انگلیسی نیست را رد کند، با این استدلال که ساکنانی که انگلیسی صحبت نمیکنند در اجتماع ایجاد "مشکلات ارتباطی" میکنند. طبق قانون مسکن منصفانه آریزونا، بهترین اقدام کارگزار کدام است؟
- A. از دستور پیروی کند، زیرا ترجیح زبانی بهصراحت بهعنوان یک طبقه حمایتشده در A.R.S. § 41-1491 فهرست نشده است.
- B. تنها در صورتی پیروی کند که انجمن بتواند موارد خاص قبلی را مستند کند که در آن تفاوت زبانی باعث مشکلات ایمنی شده است.
- C. از اجرای این سیاست امتناع کند، زیرا معیار غربالگری مبتنی بر زبان ارتباط تنگاتنگی با اصل و نسب ملی دارد — که یک طبقه حمایتشده تحت قانون حقوق مدنی آریزونا است — و اجرای آن هم کارگزار و هم انجمن را در معرض مسئولیت قانونی مسکن منصفانه قرار میدهد. ✓ پاسخ
- D. پیش از اجرای سیاست، از ADRE درخواست رأی کتبی کند و در صورتی که ADRE ظرف ۳۰ روز پاسخ ندهد، اقدام کند.
توضیح: اگرچه «زبان» بهخودیخود یک طبقه حمایتشده مصرح نیست، دیوان عالی ایالات متحده و HUD تشخیص دادهاند که تبعیض بر اساس زبان اصلی فرد اغلب جایگزینی برای تبعیض بر اساس اصل و نسب ملی است، که یک طبقه حمایتشده تحت قانون حقوق مدنی آریزونا (A.R.S. § 41-1491) میباشد. کارگزاری که چنین سیاست غربالگری را از طرف مشتری اجرا میکند، در معرض خطر نقض قانون مسکن منصفانه ایالتی و قوانین رفتار حرفهای ADRE قرار میگیرد، که دارندگان مجوز را ملزم میکند از دستورات تبعیضآمیز امتناع کنند. کارگزار باید از اجرای این سیاست خودداری کند.
سؤال 2
طبق قانون حقوق مدنی آریزونا، اگر مستأجری دارای معلولیت درخواست تسهیلات معقولی کند که مستلزم چشمپوشی ارائهدهنده مسکن از یک شرط مکتوب اجارهنامه — مانند سیاست «ممنوعیت نگهداری حیوانات خانگی» — برای اجازه دادن به یک حیوان خدماتی باشد، تکلیف ارائهدهنده مسکن چیست؟
- A. ارائهدهنده مسکن میتواند پیش از تأیید تسهیلات، از مستأجر ودیعه اضافی معادل یک ماه اجاره بابت حیوان خانگی مطالبه کند.
- B. ارائهدهنده مسکن باید وارد یک فرآیند تعاملی شود و در صورت تأیید نیاز و معقول بودن تسهیلات، بدون دریافت ودیعه اضافی برای حیوان خدماتی، از سیاست ممنوعیت نگهداری حیوانات خانگی صرفنظر کند. ✓ پاسخ
- C. ارائهدهنده مسکن تنها موظف است حیوانات خدماتی را که توسط یک سازمان حرفهای دارای مجوز آموزش دیده و در ایالت آریزونا ثبت شدهاند، بپذیرد.
- D. ارائهدهنده مسکن میتواند درخواست را رد کند اگر اجارهنامه پیش از تصویب قانون حقوق مدنی آریزونا امضا شده باشد.
توضیح: طبق قانون مسکن منصفانه آریزونا (A.R.S. § 41-1491.19) و مطابق با رهنمودهای HUD، ارائهدهنده مسکن موظف است در مقررات، سیاستها، شیوهها یا خدمات تسهیلات معقولی فراهم آورد، هرگاه این امر برای فراهم کردن فرصت برابر برای یک فرد دارای معلولیت در استفاده و بهرهمندی از مسکن ضروری باشد. این شامل چشمپوشی از سیاست ممنوعیت نگهداری حیوانات خانگی برای اجازه دادن به حیوان خدماتی یا حیوان حمایت عاطفی میشود. ارائهدهنده نمیتواند بابت حیوان کمکی مرتبط با معلولیت، ودیعه اضافی دریافت کند، هرچند مستأجر همچنان مسئول خسارات واقعی ناشی از حیوان خواهد بود.
سؤال 3
یک مشاور فروش املاک و مستغلات دارای مجوز در آریزونا با عضوی از هیئت مدیره انجمن صاحبان خانه (HOA) مواجه میشود که از او میخواهد به انجمن در اجرای قانونی کمک کند که نصب تابلوهای «برای فروش» را در هر ملکی در محدوده جامعه ممنوع میکند. طبق قوانین آریزونا و مقررات ADRE، مشاور فروش باید تشخیص دهد که:
- A. HOA اختیار مطلق بر قوانین تابلو در محدوده جوامع خود دارد و کمک به اجرای آن یک خدمت حرفهای معمول است.
- B. قانون آریزونا (A.R.S. § 33-1261) به فروشندگان حق میدهد که تابلوی «برای فروش» را بر روی ملک خود نصب کنند، و قوانین HOA که هرگونه تابلوی «برای فروش» را ممنوع میکنند ممکن است با این حق و همچنین با اصول مسکن منصفانه در رابطه با آزادی انتخاب مسکن در تعارض باشند. ✓ پاسخ
- C. مشاور فروش میتواند تنها در صورتی به HOA کمک کند که ممنوعیت تابلو بهطور یکسان برای تابلوهای سیاسی و تجاری نیز اعمال شود.
- D. مقررات ADRE از مشاوران فروش میخواهد که کاملاً از اسناد حاکمیتی HOA پیروی کنند و هیچ موضعی درباره قانونی بودن قوانین HOA اتخاذ نکنند.
توضیح: قوانین ایالت آریزونا، انجمنهای جامعه را از ممنوع کردن نصب تابلوهای «برای فروش»، «برای اجاره» یا «برای لیز» توسط مالک بر روی ملک خودش منع میکند — البته با رعایت محدودیتهای قانونی معقول در مورد اندازه، تعداد و محل نصب. قانون مربوط به کاندومینیوم A.R.S. § 33-1261 و قانون مربوط به جوامع برنامهریزیشده A.R.S. § 33-1808 است. یک دارنده مجوز باید تشخیص دهد که کمک به یک انجمن در اجرای ممنوعیت کامل تابلوهای «برای فروش» ممکن است با این قوانین آریزونا در تعارض باشد. این موضوع اساساً به قانون حق نصب تابلو مربوط میشود، نه به قوانین کلی مسکن منصفانه — مگر اینکه اجرا به شکل تبعیضآمیز باشد یا به موضوعی مرتبط با طبقه تحت حمایت گره خورده باشد.
سؤال 4
طبق قانون مسکن منصفانه آریزونا، یک ارائهدهنده مسکن در کدام یک از شرایط زیر میتواند بهطور قانونی از اجاره دادن به متقاضی با سابقه کیفری مرتبط با معلولیت امتناع کند؟
- A. هر گونه محکومیت کیفری پیشین مرتبط با ساخت یا توزیع مواد مخدر تحت کنترل، صرفنظر از مدت زمان سپریشده، مانعی مطلق برای اجاره است. ✓ پاسخ
- B. ارائهدهنده مسکن میتواند در صورتی از اجاره خودداری کند که متقاضی به تولید یا توزیع غیرقانونی مواد مخدر تحت کنترل محکوم شده باشد و ارائهدهنده بتواند ثابت کند که این امتناع برای حفاظت از سایر ساکنان یا اموال ضروری است.
- C. قانون آریزونا ارائهدهندگان مسکن را از در نظر گرفتن هرگونه سابقه کیفری در ارزیابی متقاضیانی که دارای معلولیت هستند منع میکند.
- D. ارائهدهنده مسکن میتواند بر اساس هر گونه بازداشت پیشین مرتبط با مواد مخدر، حتی اگر به محکومیت منجر نشده باشد، از اجاره خودداری کند، مشروط بر اینکه این سیاست بهطور یکسان اعمال شود.
توضیح: قانون مسکن منصفانه آریزونا از قانون فدرال مسکن منصفانه پیروی میکند: حمایتهای مربوط به معلولیت شامل استفاده فعلی غیرقانونی از مواد مخدر نمیشود، و این قانون ارائهدهنده مسکن را از اقدام علیه شخصی که به دلیل تولید یا توزیع غیرقانونی مواد مخدر تحت کنترل محکوم شده، منع نمیکند. این قانون مربوط به محکومیت در زمینه مواد مخدر تحت کنترل، مستقل از استثنای تهدید مستقیم یا آسیب اساسی به اموال است که نیازمند ارزیابی انفرادی است. بازداشت بهتنهایی با محکومیت برابر نیست، و قانون آریزونا همه ملاحظات سابقه کیفری را برای متقاضیان دارای معلولیت منع نمیکند.
سؤال 5
یک مالک در آریزونا صاحب یک مجتمع آپارتمانی ده واحدی است و صرفاً به این دلیل که متقاضی یک افسر نظامی دارای درجه است، از اجاره دادن به یک مستأجر بالقوه امتناع میکند. بر اساس قانون حقوق مدنی آریزونا، کدام تحلیل دقیقترین است؟
- A. وضعیت نظامی یک طبقه تحت حمایت در قانون حقوق مدنی آریزونا نیست، بنابراین این امتناع نقض مقررات مسکن منصفانه آریزونا محسوب نمیشود. ✓ پاسخ
- B. وضعیت نظامی یک طبقه تحت حمایت در قانون حقوق مدنی آریزونا است و این امتناع تبعیض غیرقانونی در مسکن به شمار میرود.
- C. وضعیت نظامی تنها در صورتی تحت حمایت است که مستأجر در حال خدمت فعال بوده و به دنبال مسکن در نزدیکی یک پایگاه نظامی باشد.
- D. وضعیت نظامی تنها برای ملکهایی که از بودجه فدرال استفاده میکنند، طبق قانون آریزونا تحت حمایت است.
توضیح: مقررات مسکن منصفانه در قانون حقوق مدنی آریزونا به طور کلی تبعیض مسکنی بر اساس نژاد، رنگ پوست، مذهب، جنسیت، معلولیت، وضعیت خانوادگی یا منشأ ملی را ممنوع میکند. وضعیت نظامی به عنوان یک طبقه تحت حمایت در A.R.S. § 41-1491 فهرست نشده است. بنابراین، امتناع از اجاره دادن صرفاً به این دلیل که متقاضی یک افسر نظامی دارای درجه است، به تنهایی و بر اساس همین واقعیت، نقض مقررات مسکن منصفانه قانون حقوق مدنی آریزونا محسوب نمیشود، هرچند قوانین فدرال یا محلی دیگری ممکن است خارج از حوزه این سؤال مرتبط باشند.
سؤال 6
یک دارنده مجوز املاک و مستغلات آریزونا در جریان انتقال یک ملک مسکونی گزارشی از آلودگی چوب ارائه میدهد که میداند حاوی یافتههای نادرست است. طبق قانون آریزونا، کدام یک از موارد زیر بهدرستی پیامد این اقدام را توصیف میکند؟
- A. دارنده مجوز ممکن است با اقدام انضباطی از سوی اداره املاک و مستغلات آریزونا مواجه شود، زیرا ارائه آگاهانه گزارش نادرست یا غلط آلودگی چوب در انتقال مسکونی زمینه خاصی برای انضباط است. ✓ پاسخ
- B. دارنده مجوز هیچ انضباط حرفهای نخواهد داشت مگر اینکه خریدار در نتیجه مستقیم گزارش نادرست، ضرر مالی بیش از ۵۰۰۰ دلار متحمل شود.
- C. فقط شرکت کنترل آفات که بازرسی را انجام داده است میتواند مسئول شناخته شود؛ دارنده مجوزی که گزارش را ارائه میدهد هیچ مواجهه انضباطی ندارد.
- D. رفتار دارنده مجوز فقط مشمول مسئولیت مدنی در دادگاه است و نمیتواند مبنای هیچ اقدام انضباطی اداری توسط کمیسر املاک و مستغلات باشد.
توضیح: قانون آریزونا صریحاً ارائه آگاهانه گزارش نادرست یا غلط آلودگی چوب در انتقال مسکونی را به عنوان زمینهای برای اقدام انضباطی علیه دارنده مجوز املاک و مستغلات شناسایی میکند. این مورد در کنار نقض قوانین فدرال مسکن منصفانه و قانون حقوق مدنی آریزونا به عنوان رفتاری که میتواند منجر به انضباط مجوز شود فهرست شده است. هیچ حداقل آستانه ضرر مالی مورد نیاز نیست و نقش دارنده مجوز در ارائه گزارش، صرفنظر از مسئولیت شرکت کنترل آفات، مواجهه انضباطی مستقل ایجاد میکند.