Arizona · راهنمای مطالعه املاک · بخش 19 · فصل‌های 223–244

32-2187 Payments to Recovery Fund +21Arizona · املاک · فارسی

45 موضوع · به‌روزرسانی 2026-09-17

223.32-2187 Payments to Recovery Fund

📌

مشارکت‌های صندوق بازیابی

licensing

پرداخت به صندوق هنگام درخواست الزامی است: ۲۰ دلار برای مجوز اولیه کارگزار و ۱۰ دلار برای مجوز اولیه فروشنده. اگر موجودی صندوق در ۳۰ ژوئن کمتر از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، کارگزاران هنگام تمدید برای سال مجوز بعدی ۲۰ دلار اضافه و فروشندگان ۱۰ دلار اضافه پرداخت می‌کنند.

قوانین کلیدی

✓برای مجوز اولیه کارگزار ۲۰ دلار و برای مجوز اولیه فروشنده ۱۰ دلار به صندوق پرداخت می‌شود.
✓اگر صندوق در ۳۰ ژوئن کمتر از ۶۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، کارگزاران هنگام تمدید ۲۰ دلار اضافه و فروشندگان ۱۰ دلار اضافه پرداخت می‌کنند.
✓این مشارکت‌ها علاوه بر سایر هزینه‌ها هستند.

224.R4-28-303. License Renewal, Reinstatement, and Changes

📌

تمدید به‌موقع، مجوز را حفظ می‌کند

licensing

اگر دارنده مجوز برای ادامه فعالیت، درخواست تمدید یا مجوز جدید را به‌موقع و از نظر اداری کامل ارائه دهد، مجوز موجود تا زمان تعیین تکلیف نهایی درخواست منقضی نمی‌شود و در صورت رد یا محدود شدن، تا آخرین روز برای درخواست بازبینی دستور کمیسر ادامه می‌یابد.

قوانین کلیدی

✓تمدید به‌موقع و از نظر اداری کامل، مانع انقضای مجوز موجود تا تعیین تکلیف نهایی می‌شود
✓در صورت رد یا محدود شدن، مجوز تا مهلت درخواست بازبینی ادامه می‌یابد

📌

تمدید و افشای انتظامی

licensing

درخواست‌های تمدید نیازمند اصلاحات مجوز هستند، خواه دیرهنگام باشد، امضای متقاضی که صحت را تصدیق می‌کند، و فرم تکمیل‌شده افشای اقدامات انتظامی. کارگزار تعیین‌شده‌ای که تمدید می‌کند باید اعلامیه حسابرسی نظارت و کنترل کارگزار را امضا و ارائه کند (نه زودتر از ۹۰ روز پیش از انقضا) که همه حساب‌های مدیریت املاک و امانی را مشخص می‌کند.

قوانین کلیدی

✓تمدید نیازمند فرم تکمیل‌شده افشای اقدامات انتظامی برای احکام/محکومیت‌های افشا نشده است
✓تمدید DB نیازمند اعلامیه حسابرسی نظارت و کنترل کارگزار است که باید نه زودتر از ۹۰ روز پیش از انقضا ثبت شود

📌

الزامات درخواست بازگردانی مجوز

licensing

متقاضیان بازگردانی (بر اساس A.R.S. 32-2131) باید اطلاعات عمومی R4-28-301(A) را به‌همراه نوع/وضعیت درخواستی، نام قانونی/نشانی، وضعیت تعلیق/لغو/ابطال و دلیل آن، شماره مجوز، و امضایی که آگاهی از مقررات قانونی را تصدیق می‌کند، ارائه دهند. اگر در زمان از دست دادن مجوز فعال بوده است، اطلاعات فعالیت غیرقانونی الزامی است.

قوانین کلیدی

✓بازگردانی مستلزم افشای این است که آیا مجوز تعلیق شده، لغو شده، خاتمه یافته، یا باطل شده بود، همراه با دلیل.
✓اگر در زمان از دست دادن مجوز فعال بوده است، باید اطلاعات فعالیت غیرقانونی مجوز طبق R4-28-306 ارائه شود.

📌

اطلاع‌دهی تغییرات شخصی و تجاری

licensing

فروشندگان/کارگزاران باید ظرف ۱۰ روز از تغییرات در اطلاعات شخصی یا صلاحیت‌ها، مراتب را کتباً به اداره اطلاع دهند. کارگزاران تعیین‌شده باید ظرف ۱۰ روز از تغییرات صلاحیت کارگزار استخدام‌کننده، به اداره اطلاع دهند؛ برخی تغییرات تجاری (نام، نشانی، حساب‌های امانی، تعطیلی شعبه‌ها) پیش از انجام کسب‌وکار تحت آن‌ها نیازمند تأیید اداره است.

قوانین کلیدی

✓تغییرات در اطلاعات شخصی یا صلاحیت‌ها باید ظرف ۱۰ روز کتباً به اداره اطلاع داده شود
✓هیچ کارگزار استخدام‌کننده‌ای نمی‌تواند تا زمان تأیید اداره، تحت اطلاعات تغییر یافته خاصی به کسب‌وکار بپردازد

📌

جداسازی اداری

licensing

یک فروشنده یا کارگزار می‌تواند با ارائه نام، شماره مجوز، امضای تاریخ‌دار و نام کارگزار استخدام‌کننده، از اداره درخواست کند که مجوز را از کارگزار استخدام‌کننده جدا کند. اداره به‌صورت اداری آن را جدا می‌کند و به کارگزار استخدام‌کننده اطلاع می‌دهد، که مجوز جداشده را بازمی‌گرداند.

قوانین کلیدی

✓دارنده مجوز می‌تواند با اطلاعات لازم، درخواست جداسازی اداری از کارگزار استخدام‌کننده را ارائه دهد
✓اداره مجوز را جدا می‌کند و به کارگزار استخدام‌کننده اطلاع می‌دهد، که مجوز را بازمی‌گرداند

225.AAC Title 4, Ch. 28, Article 1 - General Provisions (R4-28-101 through R4-28-105)

📌

تعاریف و ثبت آیین‌نامه اداری

licensing

قاعده R4-28-101 تعاریف مربوط به آیین‌نامه اداری را ارائه می‌دهد و R4-28-102 به ثبت اسناد و محاسبه زمان می‌پردازد. R4-28-103 چارچوب‌های زمانی صدور مجوز را تعیین می‌کند.

قوانین کلیدی

✓تعاریف موجود در R4-28-101 در سراسر مقررات اداره اعمال می‌شوند
✓ثبت اسناد و محاسبه زمان از R4-28-102 پیروی می‌کند
✓چارچوب‌های زمانی صدور مجوز در R4-28-103 و جدول ۱ تعیین شده‌اند

📌

بازه‌های زمانی صدور مجوز

licensing

قاعده R4-28-103 و جدول 1، بازه‌های زمانی بررسی کامل‌بودن اداری و بررسی ماهوی را تعیین می‌کنند که اداره باید هنگام پردازش درخواست‌های مجوز از آن‌ها پیروی کند.

قوانین کلیدی

✓اداره باید درخواست‌ها را در چارچوب بازه‌های زمانی تعیین‌شده برای کامل‌بودن اداری و بررسی ماهوی بررسی کند
✓بازه‌های زمانی کلی در جدول 1 (روزهای تقویمی) مشخص شده‌اند
✓عدم رعایت این موارد ممکن است پیامدهایی تحت 41-1077 را در پی داشته باشد

226.32-2197.20. Civil Penalty

📌

جریمه های مدنی برای نقض قوانین توسعه دهندگان

licensing

یک توسعه دهنده تحت حاکمیت بخش که قانون را نقض کند، از یک قانون یا دستور انحراف جدی داشته باشد، یا در شیوه های غیرقانونی درگیر شود، ممکن است پس از جلسه رسیدگی، جریمه مدنی اعمال شود.

قوانین کلیدی

✓جریمه مدنی حداقل 1,000 دلار و بیش از 5,000 دلار برای هر تخلف نیست، پس از جلسه رسیدگی اعمال می شود
✓اقدامات برای بازیافت جریمه ها توسط دادستان کل در دادگاه عالی محلی که در آن تخلف رخ داد یا جایی که کمیسیونر دفتر را حفظ می کند، انجام می شود

227.R4-28-102 - Document Filing; Computation of Time

📌

تاریخ های ثبت و محاسبه زمان

licensing

اسناد در تاریخ دریافت توسط بخش در نظر گرفته می شوند، به جز درخواست های تمدید که با مهر زمانی در یا قبل از ضرح الاجل باشند، به موقع هستند. در محاسبه دوره های زمانی، روز اول حذف می شود؛ روز آخر شامل می شود مگر اینکه شنبه، یکشنبه یا تعطیل قانونی ایالتی باشد، در این صورت دوره تا روز کاری بعدی ادامه می یابد.

قوانین کلیدی

✓اسناد در تاریخ دریافت ثبت می شوند؛ درخواست های تمدید به موقع هستند اگر مهر زمانی آن ها تا ضرح الاجل باشد
✓روز اول دوره از محاسبه حذف می شود
✓اگر روز آخر شنبه/یکشنبه/تعطیل ایالتی باشد، دوره تا روز کاری بعدی تمدید می شود

228.Title 11 - 11-831. Review of Land Divisions; Definitions

📌

ممنوعیت فرار از قوانین تقسیم‌بندی

licensing

برای افرادی که در هماهنگی با یکدیگر عمل می‌کنند، فرار از قوانین تقسیم‌بندی زمین با تقسیم آن به شش یا بیشتر قطعه از طریق یک سری مالکان یا انتقال‌ها غیرقانونی است. اجرای این قانون توسط شهرستان یا بخش رسانه‌های نقل‌وانتقال ملک ایالتی صورت می‌گیرد، اما نه هر دو.

قوانین کلیدی

✓برای افرادی که در هماهنگی با یکدیگر عمل می‌کنند، فرار از قوانین تقسیم‌بندی با تقسیم یک پارسل به شش یا بیشتر قطعه از طریق یک سری مالکان یا انتقال‌ها غیرقانونی است
✓اجرای این قانون توسط شهرستانی که تقسیم در آن انجام شد یا بخش رسانه‌های نقل‌وانتقال ملک ایالتی (طبق عنوان 32، فصل 20) می‌تواند صورت گیرد، اما نه هر دو
✓تنهای رابطه خانوادگی کافی نیست تا هماهنگی غیرقانونی در عمل تشکیل دهد

229.41-1092.05 Scheduling of Hearings; Prehearing Conferences

📌

چارچوب های زمانی برنامه ریزی جلسه استماع

agency

جلسات استماع باید در مدت های مشخصی پس از تجدید نظر یا درخواست ها برگزار شوند، با قوانین خاصی برای هیئت هایی که کمتر به طور منظم جلسه می دهند و مقررات برای جلسات استماع شتاب دهنده.

قوانین کلیدی

✓جلسات استماع برای اقدامات قابل تجدید نظر آژانس باید در ظرف شصت روز پس از ارائه اطلاع تجدیدنظر برگزار شوند؛ جلسات استماع پرونده مختلف الرأی در ظرف شصت روز پس از درخواست آژانس.
✓هیئت هایی که در سه ماه یا کمتر جلسه می دهند، جلسات استماع را در اولین جلسه هیئت پس از دریافت تصمیم ALJ یا اطلاع جلسه برگزار می کنند، با تعدیلات در صورتی که در سی روز قبل از جلسه باشد.
✓جلسه استماع می تواند با توافق طرفین یا به دلیل علت معقول به تأخیر بیفتد یا به جلو رود، و باید در صورت ظهور شرایط فوق العاده یا احتمال آسیب جبران ناپذیر، شتاب دهنده باشد.

📌

اطلاع‌نامه‌ی جلسه و کنفرانس‌های پیش از جلسه

agency

آژانس باید اطلاع‌نامه‌ی جلسه را حداقل سی روز قبل‌تر ارائه دهد که شامل جزئیات لازم باشد، و می‌تواند کنفرانس‌های پیش از جلسه برگزار کند.

قوانین کلیدی

✓اطلاع‌نامه‌ی جلسه باید حداقل سی روز قبل‌تر داده شود و شامل زمان/مکان/ماهیت، اختیار قانونی/صلاحیت، ارجاعات مقررات/قانون مرتبط، و بیان ساده‌ای از مسائل مورد ادعا باشد
✓کنفرانس‌های پیش از جلسه می‌توانند موضوعات را روشن‌تر و محدود کنند، اصلاحات را بررسی کنند، فهرست شاهدان و اسناد را تبادل کنند، توافق‌نامه‌ها را به دست آورند، مهلت‌های زمانی را تعیین کنند، و گفت‌وگوهای حل‌ودفع را مجاز کنند

230.ARTICLE 13. Administrative Procedures

📌

ابلاغ لوایح و محرمانگی

licensing

پس از شکایت، ابلاغ لوایح ممکن است از طریق ابلاغ حضوری یا پست به آخرین نشانی شناخته‌شده انجام شود؛ ابلاغ پستی پنج روز به مهلت پاسخ اضافه می‌کند و با ارسال پست کامل می‌شود. ثبت‌کنندگان باید مدارک را نیز به دادستان کل تسلیم کنند. اطلاعات حسابرسی/تحقیق در جریان محرمانه باقی می‌ماند؛ پرونده‌های بسته (ظرف پنج سال) با حذف اطلاعات محرمانه برای بررسی در دسترس هستند.

قوانین کلیدی

✓ابلاغ از طریق پست پنج روز به مهلت پاسخ اضافه می‌کند و با ارسال پست کامل می‌شود
✓هر لایحه یا بریفی که به دپارتمان تسلیم می‌شود باید به دادستان کل نیز تسلیم شود
✓اطلاعات حسابرسی و تحقیق در جریان محرمانه باقی می‌ماند
✓پرونده‌های بسته حسابرسی/تحقیق ظرف پنج سال با حذف اطلاعات محرمانه برای بررسی در دسترس هستند

📌

پاسخ، نکول و رسیدگی مجدد

licensing

پاسخ باید هر ادعا را بپذیرد، رد کند، یا ناتوانی خود را در پذیرش/رد آن اعلام کند؛ اظهار کمبود اطلاعات در حکم رد است، و ادعاهایی که رد نشوند تخلف تلقی می‌شوند. عدم پاسخ یا عدم حضور امکان صدور سوگندنامه نکول را فراهم می‌کند. طرف‌های زیان‌دیده می‌توانند در مهلت‌های قانونی و بر اساس جهات مشخص، درخواست رسیدگی مجدد/بازبینی ارائه کنند.

قوانین کلیدی

✓اظهار کمبود اطلاعات اثر رد را دارد
✓هر ادعایی که رد نشود، نقض A.R.S. § 32-2153(B)(10) تلقی می‌شود
✓یک طرف می‌تواند ظرف ۱۵ روز درخواست لغو نکول را ثبت کند
✓درخواست رسیدگی مجدد ممکن است به دلیل بی‌نظمی، سوءرفتار، شواهد جدید، یا خطاهای قانونی پذیرفته شود

231.32-2194.10 through 32-2194.15. Cemetery Plan Changes, Title, and Jurisdiction

📌

تغییرات اساسی در طرح و هزینه‌ها

licensing

پس از تأیید، تغییر اساسی طرح گورستان بدون اطلاع کتبی قبلی به کمیسیونر غیرقانونی است. کمیسیونر می‌تواند تأیید را تا زمان اصلاح به حالت تعلیق درآورد. هزینه ثبت اصلاحیه نصف هزینه گواهی اولیه است، اما کمتر از ۲۵۰ دلار نیست.

قوانین کلیدی

✓تغییرات اساسی در طرح مستلزم اطلاع کتبی قبلی به کمیسیونر است
✓کمیسیونر می‌تواند برای حمایت از خریدار، تأیید را تا زمان اصلاح به تعلیق درآورد
✓هزینه اصلاحیه نصف هزینه اولیه است اما کمتر از ۲۵۰ دلار نیست

📌

مالکیت شفاف، دسترسی و صلاحیت قضایی

disclosures

قطعات آرامستان که مشمول حق حبس (لین) هستند قابل فروش نیستند و هیچ آرامستانی بدون فراهم کردن دسترسی دائمی نمی‌تواند فروخته شود. تمام هزینه‌ها به صندوق عمومی ایالت واریز می‌شوند مگر اینکه به‌گونه‌ای دیگر مقرر شده باشد. صلاحیت قضایی کمیسر به دلیل داشتن صلاحیت مشابه توسط سازمانی دیگر از بین نمی‌رود.

قوانین کلیدی

✓قطعاتی که مشمول حق حبس (لین) هستند قابل فروش نیستند
✓هیچ آرامستانی بدون دسترسی دائمی نمی‌تواند فروخته شود
✓کارگزاران آرامستانِ غیرمنصوب باید تمام هزینه‌ها و بازه‌های زمانی انتقال/ثبت را افشا کنند
✓صلاحیت قضایی کمیسر به دلیل صلاحیت مشابه سازمانی دیگر انکار نمی‌شود

232.32-2188 Recovery Fund Claims Procedure

📌

توزیع نسبی و خاتمه مجوز

licensing

اگر صندوق برای پرداخت همه دعاوی معتبر علیه یک دارنده مجوز کافی نباشد، کمیسر می‌تواند برای اقدام توزیع نسبی جهت تقسیم وجوه به‌طور نسبی دادخواست دهد. وقتی صندوق به حساب یک دارنده مجوز پرداخت می‌کند، مجوز آن دارنده به‌طور خودکار خاتمه می‌یابد و تا زمان بازپرداخت کامل (به‌همراه بهره) و تسویه کامل حکم، قابل صدور مجدد نیست. دعاوی پرداخت‌نشده بعداً به ترتیب ثبت اولیه با بهره سالانه ۴٪ تسویه می‌شوند.

قوانین کلیدی

✓کمبود صندوق موجب آغاز اقدام توزیع نسبی می‌شود که وجوه را به نسبت تقسیم می‌کند
✓پرداخت از صندوق به‌طور خودکار مجوز دارنده را خاتمه می‌دهد
✓مجوز تا بازپرداخت کامل به‌همراه بهره و تسویه حکم، مجدداً صادر نمی‌شود
✓دعاوی پرداخت‌نشده به ترتیب ثبت اولیه با بهره سالانه ۴٪ تسویه می‌شوند

📌

مرور زمان و مهلت درخواست

licensing

برای اقدام به منظور صدور حکمی که به پرداخت از صندوق منجر شود، باید ظرف پنج سال از تاریخ ایجاد حق آغاز شود. پس از اخذ حکم، مدعی باید درخواست را ظرف دو سال پس از پایان تمام رسیدگی‌ها/تجدیدنظرها ثبت کند؛ کمیسر می‌تواند این مهلت را به مصلحت عمومی نادیده بگیرد. درخواست باید در حدود مقرر در ماده 32-2186 برای خسارت واقعی پرداخت‌نشده باشد.

قوانین کلیدی

✓دعوای پایه باید ظرف 5 سال از تاریخ ایجاد حق آغاز شود
✓درخواست باید ظرف 2 سال پس از پایان تمام رسیدگی‌ها/تجدیدنظرها ثبت شود
✓کمیسر می‌تواند به مصلحت عمومی از مهلت 2 ساله صرف‌نظر کند
✓تحویل درخواست از طریق ابلاغ شخصی یا پست تأییدشده با رسید بازگشت

📌

تلاش‌های جمع‌آوری و تعقیب دقیق

licensing

ادعاکننده باید جمع‌آوری دقیق را مستند کند: ثبت رای، کشف بدهکار تحت سوگند، احکام اجرایی و توقیف که ناکافی بودن را نشان دهند، و کسر مبالغ بازیافت شده از بدهکار، شرکت‌های بند/بیمه/عنوان، توافقات و مزایای مالیاتی. ادعاهای علیه فروشندگان/دلالان نیز باید به دنبال دلال استخدام‌کننده باشد مگر اینکه با شواهد واضح و قانع‌کننده اثبات شود.

قوانین کلیدی

✓ادعاکننده باید جمع‌آوری را از طریق احکام اجرایی و توقیف تمام کند
✓مبالغ بازیافت شده از بدهکار، بیمه‌گران و توافقات باید کسر شوند
✓ادعاکننده باید به دنبال دلال استخدام‌کننده باشد مگر اینکه شواهد واضح و قانع‌کننده آن را معاف کند
✓ادعاکننده نمی‌تواند همسر بدهکار محکوم یا نماینده همسر باشد

233.AAC Article 3 - Licensure (R4-28-301 through R4-28-307)

📌

الزامات کلی مجوز و مجوزهای غیرمقیم

licensing

قوانین R4-28-301 و R4-28-302 الزامات کلی مجوز از جمله مجوزهای غیرمقیم و الزامات مجوز کارگزار استخدام‌کننده از جمله کارگزاران غیرمقیم را تعیین می‌کنند.

قوانین کلیدی

✓الزامات کلی مجوز شامل صلاحیت، درخواست و آزمون است (R4-28-301)
✓دارندگان مجوز و کارگزاران غیرمقیم الزامات خاصی دارند
✓کارگزار استخدام‌کننده باید دارندگان مجوز را به‌درستی تعیین و نظارت کند (R4-28-302)

📌

تمدید، بازگردانی، و تغییرات پروانه

licensing

قاعده R4-28-303 بر تمدید پروانه، بازگردانی، تغییرات اطلاعات شخصی، پروانه یا وضعیت پروانه، صدور پروانه برای شرکت حرفه‌ای یا PLLC، و جدایی اداری (administrative severance) حاکم است.

قوانین کلیدی

✓دارندگان پروانه باید به‌موقع تمدید کنند و تغییرات اطلاعات شخصی یا پروانه را گزارش دهند
✓شرکت‌های حرفه‌ای و PLLCها الزامات خاص صدور پروانه دارند
✓جدایی اداری به جدا شدن یک فروشنده از کارگزار کارفرما می‌پردازد

📌

دفاتر شعبه، مجوزهای موقت، و فعالیت غیرقانونی

licensing

قوانین R4-28-304 تا R4-28-307 دفاتر شعبه و مدیران دفاتر شعبه، مجوزهای موقت و گواهی‌های تسهیلاتی، فعالیت غیرقانونی مجوز، و مجوزهای غیرفعال را پوشش می‌دهند.

قوانین کلیدی

✓هر دفتر شعبه به یک مدیر و مجوز جداگانه نیاز دارد (R4-28-304)
✓فعالیت غیرقانونی مجوز ممنوع است (R4-28-306)
✓دارنده مجوز می‌تواند مجوز خود را در وضعیت غیرفعال قرار دهد (R4-28-307)

234.32-2197.17 Advertising and Promotional Requirements

📌

ثبت تبلیغات و محدودیت‌های محتوا

disclosures

توسعه‌دهندگان باید مواد تبلیغاتی را ظرف ده روز پس از درخواست، نزد کمیسر ثبت کنند. تبلیغات نمی‌تواند حاوی اظهارات نادرست، ادعای عدم وجود ریسک، یا ارائه نادرست بهبودهای پیشنهادی یا صحنه‌های ناموجود باشد.

قوانین کلیدی

✓مواد تبلیغاتی باید ظرف ده روز پس از درخواست کمیسر ثبت شود
✓کمیسر باید ظرف پانزده روز پس از دریافت همه اسناد، آن را تأیید یا رد کند
✓تبلیغات نمی‌تواند ادعا کند که منافع بدون ریسک عرضه می‌شوند یا زیان غیرممکن است

📌

کارمندان بازاریابی تلفنی و تبلیغاتی

licensing

کارمندان بازاریابی تلفنی/تبلیغاتی که علاقه اولیه را جلب می‌کنند نیازی به مجوز املاک و مستغلات ندارند، اما کسانی که برای خرید واقعی ترغیب می‌کنند باید توسط یک کارگزار دارای مجوز استخدام شده و تحت نظارت او باشند. کارمندان بدون مجوز نمی‌توانند درباره جزئیات معامله بحث کنند.

قوانین کلیدی

✓کارمندانی که فقط به جلب علاقه اولیه، تعیین وقت، یا توزیع مواد تبلیغاتی محدود هستند نیازی به داشتن مجوز املاک و مستغلات ندارند.
✓کارمندان بدون مجوز نمی‌توانند درباره جزئیات معامله، شرایط، تخفیف‌ها، قیمت، یا تأمین مالی بحث کنند.
✓حقوق و دستمزد کارمندان بدون مجوز نمی‌تواند بر اساس تکمیل یک معامله تایم‌شیر باشد.

📌

پاداش‌ها، قرعه‌کشی‌ها و ارائه‌ها

disclosures

پاداش‌ها ممکن است به شرکت‌کنندگان داده شود، اما هیچ‌کس را نمی‌توان مجبور کرد که در تور/ارائه‌ای بیش از ۱۲۰ دقیقه شرکت کند. قرعه‌کشی‌ها/مسابقات فقط تحت شرایط مشخصی مجاز هستند، از جمله وجود گزارش عمومی جاری و نبود هزینه‌های مشارکت.

قوانین کلیدی

✓هیچ شخصی را نمی‌توان مجبور کرد برای دریافت پاداش در ارائه/تور بیش از ۱۲۰ دقیقه شرکت کند.
✓قرعه‌کشی‌ها/مسابقات به گزارش عمومی جاری و عدم دریافت هزینه از شرکت‌کنندگان نیاز دارند.
✓افشای کامل و کتبی ارزش پاداش، شرایط و محدودیت ۱۲۰ دقیقه باید پیش از هر ارائه ارائه شود.

235.32-2187 & 32-2188 Recovery Fund Payments and Claims

📌

پرداخت‌ها به صندوق بازیابی

licensing

متقاضیان مجوز مبالغ ثابتی به صندوق پرداخت می‌کنند و موجودی پایین صندوق باعث ایجاد هزینه اضافی در زمان تمدید می‌شود.

قوانین کلیدی

✓مجوز اولیه کارگزار (بروکر) مبلغ $20 و مجوز اولیه فروشنده (سیلزپرسون) مبلغ $10 به صندوق پرداخت می‌کند
✓اگر موجودی صندوق در تاریخ ۳۰ ژوئن کمتر از $600,000 باشد، کارگزاران در سال بعد هنگام تمدید مبلغ اضافی $20 و فروشندگان مبلغ اضافی $10 پرداخت می‌کنند

📌

مرور زمان و ابلاغ (Statute of Limitations and Service)

licensing

اقدامات منجر به پرداخت از محل صندوق دارای مهلت مرور زمان هستند، و ابلاغ جایگزین با قابلیت اجرای محدود مجاز است.

قوانین کلیدی

✓اقدامی که منجر به صدور دستور پرداخت می‌شود باید حداکثر ظرف پنج سال از زمان تحقق موجبات دعوا (accrual of the cause of action) آغاز شود
✓اگر نتوان لایسنس‌دار را به‌طور شخصی درون ایالت ابلاغ کرد، ابلاغ جایگزین (از جمله از طریق انتشار آگهی) مجاز است؛ چنین حکمی تنها علیه صندوق قابل اجراست
✓اداره می‌تواند در هر یک از این اقدامات مداخله کند و از آن دفاع نماید

📌

الزامات درخواست برای پرداخت

licensing

شخص زیان‌دیده باید پس از دریافت رأی دادگاه (judgment)، ظرف مهلت مقرر، همراه با مستندات دقیق و اظهارات مربوط به پیگیری با حسن‌نیت (good-faith prosecution) درخواست خود را ارائه دهد.

قوانین کلیدی

✓درخواست باید ظرف دو سال پس از پایان تمام دادرسی‌ها، بازبینی‌ها و تجدیدنظرها ثبت شود؛ کمیسر (commissioner) می‌تواند در راستای منافع عمومی از این شرط چشم‌پوشی کند
✓تحویل باید از طریق ابلاغ حضوری (personal service) یا پست سفارشی (certified mail) با درخواست رسید بازگشت (return receipt requested) انجام شود و از فرم درخواست اداره استفاده گردد
✓مدعی باید تلاش‌های کوشا برای وصول (اجرا، توقیف/garnishment، شناسایی دارایی بدهکار رأی) را نشان دهد و تمام مبالغ وصول‌شده یا مورد انتظار را کسر کند

📌

الزام پیگیری کارگزار کارفرما

licensing

ادعاهای مبتنی بر حکم قضایی علیه فروشنده/کارگزار رد می‌شوند مگر آنکه دارایی‌های کارگزار کارفرما نیز پیگیری شده باشد، به‌جز در موارد استثنایی محدود.

قوانین کلیدی

✓اگر هیچ حکمی علیه کارگزار کارفرما به‌دست نیامده باشد یا دارایی‌های او با پشتکار پیگیری نشده باشد، ادعا به دلیل عدم پیگیری همه اشخاص مسئول رد می‌شود
✓استثناها مستلزم ارائه شواهد روشن و متقاعدکننده هستند مبنی بر اینکه دارنده پروانه توسط یک کارگزار استخدام نشده بود، یا کارگزار خارج از محدوده استخدام عمل کرده است
✓مدعی نباید با بدهکار حکم رابطه زناشویی داشته باشد و باید همه الزامات این ماده را رعایت کرده باشد

236.32-2194.16 through 32-2194.23. Cemetery Operation and Dedication

📌

نهاد تجاری قبرستان و زمان‌بندی توسعه

licensing

تنها یک شرکت (کورپوریشن) یا LLC که به‌طور قانونی برای کسب‌وکار قبرستان تشکیل شده باشد می‌تواند به تجارت قبرستان بپردازد. اموال توسعه‌نیافتهٔ قبرستان باید ظرف پنج سال از نخستین فروش قطعه، توسعهٔ یک بخش یا ساختمان را آغاز کند. پیش از انجام کسب‌وکار قبرستان، ارائهٔ درخواست گواهی اختیار (certificate of authority) الزامی است.

قوانین کلیدی

✓تنها یک شرکت (کورپوریشن) یا LLC می‌تواند به تجارت قبرستان بپردازد
✓توسعه باید ظرف پنج سال از نخستین فروش قطعه آغاز شود
✓پیش از انجام کسب‌وکار باید درخواست گواهی اختیار ثبت شود
✓کمیسر پیش از اعطای مجوز، وضعیت، تأمین مالی و شخصیت متقاضی را بررسی می‌کند

📌

نقشه‌های گورستان، وقف (اختصاص) و ابدیت‌ها (پرپچوئیتی‌ها)

propmgmt

گورستان‌ها باید ملک را نقشه‌برداری کرده و آن را به بخش‌ها/قطعات تقسیم کنند و همراه با نقشه یا پلات معتبری آن را نزد ثبت‌کننده شهرستان (county recorder) به ثبت برسانند، به همراه اعلامیه‌ای کتبی مبنی بر اختصاص انحصاری آن به مقاصد گورستانی. اختصاص به مقاصد گورستانی طبق قوانین ضد ابدیت (laws against perpetuities) باطل نمی‌شود.

قوانین کلیدی

✓زمین باید نقشه‌برداری شده و با نقشه یا پلات معتبرِ ثبت‌شده به قطعات تقسیم شود
✓اعلامیه‌ای کتبی مبنی بر اختصاص به مقاصد گورستانی باید به ثبت برسد
✓اختصاص گورستان علی‌رغم قوانین ضد ابدیت به‌صراحت مجاز است
✓گورستان‌ها می‌توانند مقررات اعلام‌شده‌ای را که مغایر قانون نباشد، تصویب و اجرا کنند

237.32-2197.21. Payment of Finder Fees

📌

کمیسیون یافت برای مالکان بدون پروانه

licensing

علیرغم سایر مقررات فصل، یک توسعه‌دهنده یا نهاد مدیریت می‌تواند کمیسیون یافت به فردی بدون پروانه که سهام زمان‌شامل را در آن طرح مالک است و یک خریدار احتمالی را معرفی می‌کند، پرداخت کند.

قوانین کلیدی

✓کمیسیون یافت نمی‌تواند بیش از ۱۰۰۰ دلار اعتباری یا جبران غیر نقدی در هر دوره ۱۲ ماهه باشد
✓فرد باید مالک سهام زمان‌شامل باشد و نام/آدرس یک مشتری احتمالی را ارائه دهد؛ آنها نمی‌توانند خدمات ارجاع خود را تبلیغ یا ترویج کنند
✓ثبت تمام کمیسیون‌های یافت باید برای سه سال پس از پرداخت نگهداری شود

238.R4-28-103 - Licensing Time-frames

📌

ساختار کلی بازه‌های زمانی

licensing

اداره باید پس از دریافت یک درخواست کامل، مجوز را در بازه زمانی کلی (مجموع بررسی تکمیل اداری و بررسی موضوعی) که در جدول 1 فهرست شده است، صادر یا رد کند.

قوانین کلیدی

✓بازه زمانی کلی = بررسی تکمیل اداری + بررسی موضوعی
✓بازه‌های زمانی پس از دریافت یک درخواست کامل شروع می‌شوند

📌

بررسی کامل‌نمایی اداری

licensing

بخش باید درون بازه زمانی بررسی کامل‌نمایی، متقاضیان را به صورت کتبی از کاستی‌ها آگاه کند؛ عدم اطلاع‌رسانی باعث تکمیل درخواست می‌شود. متقاضیان اطلاعات گمشده را درون دوره پاسخ تامین می‌کنند، که بازه زمانی را تعلیق می‌کند. عدم تکمیل منجر به بستن پرونده می‌شود، مگر اینکه یک تمدید 30 روزه اعطا شود؛ متقاضیانی که پرونده بسته‌شده دارند می‌توانند دوباره درخواست کنند.

قوانین کلیدی

✓عدم اطلاع‌رسانی کاستی درون بازه زمانی به معنی تکمیل درخواست است
✓بازه زمانی از تاریخ اطلاع‌رسانی تا دریافت اطلاعات گمشده تعلیق است
✓بخش یک تمدید 30 روزه اعطا می‌کند؛ در غیر این صورت پرونده بسته می‌شود
✓متقاضی با پرونده بسته‌شده می‌تواند با درخواست جدید دوباره درخواست کند

📌

بررسی ماهوی و انکار

licensing

در طول بررسی ماهوی، درخواست نوشتاری جامع تا زمان دریافت اطلاعات، مهلت زمانی را معلق می‌کند. عدم پاسخ منجر به انکار می‌شود مگر اینکه یک تمدید 30 روزه به صورت نوشتاری درخواست شود. اطلاع‌رسانی انکار باید نوشتاری باشد و دلیل را با استناد به قوانین/مقررات، حقوق تجدیدنظر و مهلت تجدیدنظر توضیح دهد.

قوانین کلیدی

✓درخواست نوشتاری جامع مهلت بررسی ماهوی را معلق می‌کند
✓عدم ارائه اطلاعات درخواست‌شده منجر به انکار می‌شود مگر اینکه تمدید 30 روزه به صورت نوشتاری درخواست شود
✓اطلاع‌رسانی انکار باید قوانین/مقررات پشتیبان را استناد کند و حقوق تجدیدنظر را توضیح دهد

📌

پردازش تمدید

licensing

تمدید کامل ثبت‌شده قبل از انقضا بدون هیچ تغییری منجر به اطلاع تمدید می‌شود. تمدیدی که پس از انقضا ثبت شود، یا به دلیل تغییرات یا پاسخ‌های مثبت به سؤالات انضباطی/جنایی نیاز به بررسی جدی داشته باشد، به‌عنوان یک درخواست اصلاح‌شده یا ویرایش‌شده پردازش می‌شود.

قوانین کلیدی

✓تمدید کامل قبل از انقضا بدون تغییر = تمدید‌شده
✓پس از انقضا یا با پاسخ‌های مثبت انضباطی/جنایی = پردازش اصلاح‌شده/ویرایش‌شده

239.41-1092.06 & 41-1092.07 Informal Settlement Conferences; Hearings

📌

کنفرانس های حل و فصل غیررسمی

agency

در صورت درخواست، یک آژانس باید یک کنفرانس حل و فصل غیررسمی را در یک مهلت تعیین شده برگزار کند، با قوانینی که بیانیه های حل و فصل را از استفاده بعدی محافظت می کند.

قوانین کلیدی

✓درخواست کتبی تا بیست روز قبل از جلسه دادرسی تقدیم شود، آژانس باید یک کنفرانس حل و فصل غیررسمی را ظرف پانزده روز پس از دریافت درخواست برگزار کند
✓این درخواست دوره شصت روزه برای برگزاری جلسه دادرسی اداری را متوقف نمی کند
✓فردی که اختیار عمل برای آژانس را داشته باشد باید شرکت کند، باید به درخواست کننده اطلاع دهد که بیانیه های حل و فصل در جلسه دادرسی بعدی غیرقابل پذیرش هستند، و طرفین از ایراد به شرکت آن نماینده در تصمیم نهایی صرف نظر می کنند

📌

برگزاری جلسات اداری

agency

طرفین حق حضور وکیل، ارائه و تقابل شهادت را دارند، و جلسات باید ضبط شوند؛ ALJ فرآیند را کنترل می‌کند و می‌تواند احضاریه صادر کند.

قوانین کلیدی

✓یک طرف می‌تواند برای عدم صلاحیت ALJ به‌خاطر تعصب، تبعیض، منفعت شخصی یا فقدان تخصص فنی، درخواست غیرقطعی ارائه دهد؛ طرفین حق حضور وکیل، ارائه شهادت و تقابل شهود را دارند.
✓ALJ می‌تواند احضاریه صادر کند، سوگند اداریه‌ای انجام دهد، و می‌تواند شهادت مرتبط را مستثنی کند زمانی که ارزش اثباتی آن توسط تعصب نامعقول، سردرگمی یا تأخیر نامعقول غالب شود.
✓تمام جلسات باید به‌هزینه آژانس ضبط شوند؛ طرفی که نسخه‌برداری را درخواست کند هزینه نسخه‌برداری را پرداخت می‌کند؛ جلسات می‌توانند غیر��سمی باشند و نیازی نیست که از قواعد قضایی شهادت پیروی کنند.

240.32-2133 through 32-2134.01. Temporary licenses and certificates of convenience

📌

پروانه کارگزار موقت

licensing

کمیسر می‌تواند برای تسویه کسب‌وکار موجود کارگزار، به همسر بازمانده، نزدیک‌ترین خویشاوند، نماینده، قیم یا کارمند کارگزار فوت‌شده یا ناتوان، پروانه کارگزار موقت صادر کند. هر پروانه موقت حداکثر ۹۰ روز اعتبار دارد (برای نماینده شخصی که در حال تسویه کسب‌وکار است، تا ۱۵ ماه)، و برای هر فرد در هر سال فقط یک پروانه صادر می‌شود.

قوانین کلیدی

✓پروانه کارگزار موقت محدود به ۹۰ روز است (برای نماینده شخصی تا ۱۵ ماه)
✓در هیچ دوره یک‌ساله، بیش از یک پروانه موقت برای هر فرد صادر نمی‌شود
✓دارنده پروانه موقت همان اختیارات و تعهدات پروانه دائم را دارد

📌

گواهی‌های موقت قبرستان و کمپینگ عضویتی

licensing

کمیسیونر می‌تواند بدون آزمون، مجوز موقت فروشنده قبرستان (حداکثر ۹۰ روز، فقط یک مورد) یا گواهی تسهیلات فروشنده کمپینگ عضویتی یک‌باره ۳۰ روزه صادر کند، همراه با سوگندنامه کارگزار استخدام‌کننده که آموزش در قانون قابل اعمال را تأیید می‌کند.

قوانین کلیدی

✓مجوز موقت فروشنده قبرستان حداکثر ۹۰ روز، یک مورد برای هر متقاضی، بدون آزمون
✓گواهی تسهیلات کمپینگ عضویتی یک گواهی یک‌باره ۳۰ روزه بدون آزمون است

241.TITLE 12. Judicial Review of Administrative Decisions

📌

آغاز و دامنه بازبینی قضایی

licensing

اقامه دعوای بازبینی یک تصمیم اداری نهایی با ثبت اخطار تجدیدنظر ظرف ۳۵ روز پس از ابلاغ تصمیم آغاز می‌شود. صلاحیت در دادگاه عالی (سوپریور کورت) است. برای حرفه‌های تحت تنظیم عنوان ۳۲، در صورت درخواست، محاکمه به‌صورت دِ نوو خواهد بود. دادگاه همه مسائل حقوقی و موضوعی را بدون تبعیت از آژانس تصمیم می‌گیرد.

قوانین کلیدی

✓اخطار تجدیدنظر باید ظرف ۳۵ روز پس از ابلاغ تصمیم ثبت شود
✓صلاحیت بازبینی تصمیم‌های اداری نهایی در دادگاه عالی (سوپریور کورت) است
✓برای حرفه‌های موضوع عنوان ۳۲، در صورت درخواست در اخطار تجدیدنظر، محاکمه به‌صورت دِ نوو است
✓دادگاه همه مسائل حقوقی و موضوعی را بدون تبعیت از آژانس تصمیم می‌گیرد

242.32-2133. Temporary broker's license

📌

مجوز موقت کارگزار برای تسویه و پایان‌دهی کسب‌وکار

licensing

کمیسر می‌تواند برای تسویه و پایان‌دهی کسب‌وکار یک کارگزار دارای مجوز، مجوز موقت کارگزاری صادر کند — به همسر بازمانده/نزدیک‌ترین خویشاوند/مدیر تصفیه (کارگزار متوفی) یا همسر/نزدیک‌ترین خویشاوند/کارمند/قیم/ناظر مالی (کارگزار ناتوان). شرایط آن محدود است و در طول یک سال تنها یک مجوز برای هر فرد قابل صدور است.

قوانین کلیدی

✓مجوز موقت به ۹۰ روز محدود است و تنها برای نماینده شخصی که در حال تسویه کسب‌وکار یک کارگزار متوفی است تا ۱۵ ماه قابل تمدید است
✓در هر دوره یک‌ساله بیش از یک مجوز موقت برای/درباره همان فرد نمی‌تواند صادر شود
✓دارنده مجوز موقت همان اختیارات و تعهدات یک دارنده مجوز دائم را دارد

243.32-2164. Unlawful Subdivision Lot Sales

📌

کمک به فروش غیرقانونی تفکیک زمین (Subdivision)

licensing

برای یک کارگزار یا فروشندهٔ دارای پروانه، غیرقانونی است که به یک تفکیک‌کننده (subdivider) یا نمایندهٔ او در پیشنهاد، فروش یا اجارهٔ یک قطعهٔ تفکیک‌شده کمک کند، اگر این کار ناقض این فصل یا یک قاعده/دستور باشد و دارندهٔ پروانه از این تخلف آگاه بوده یا می‌بایست آگاه می‌بود.

قوانین کلیدی

✓نمی‌توان در پیشنهاد/فروش/اجارهٔ غیرقانونی قطعهٔ تفکیک‌شده کمک کرد
✓زمانی اعمال می‌شود که دارندهٔ پروانه از تخلف آگاه بوده یا می‌بایست آگاه می‌بود

244.Title 12, Chapter 6 - 12-901. Definitions

📌

تعاریف برای بررسی قضایی

licensing

این بخش «نهاد اداری» و «تصمیم اداری» را برای اهداف بررسی قضایی تصمیمات اداری تعریف می‌کند، از جمله استثناءات.

قوانین کلیدی

✓«نهاد اداری» به معنای هر نهاد، هیئت، کمیسیون، وزارتخانه، یا مقام‌ای است که مجاز به اعمال تدوین مقررات یا تصمیم‌گیری در موارد متنازع‌علیه است؛ این تعریف اجزاء قضایی/تقنینی و تقسیمات سیاسی را مستثنی می‌کند
✓«تصمیم اداری» به معنای هر تصمیم، دستور، یا تعیینی است که در یک پرونده صادر می‌شود و بر حقوق، وظایف، یا امتیازات قانونی تأثیر می‌گذارد و رسیدگی را خاتمه می‌دهد
✓تصمیم تا زمانی برای طرفی که درخواست بازنگری/بررسی مطرح می‌کند نهایی نیست که رسیدگی به درخواست بازنگری/بررسی رد شود یا تصمیمی در این خصوص صادر گردد

آماده تمرین هستید؟

دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک Arizona بیازمایید.

شروع رایگان →

همه فصل‌ها

→ بازگشت به راهنمای Arizona 1. 32-2123. Application for license as broker or salesperson +7 2. 32-2197.08. Amended Public Report; Administrative Completeness +13 3. 32-2101 - Definitions +3 4. Article 3.1 - Fingerprinting Division (41-1758.03) +6 5. Article 3.1 - Fingerprinting Division; §41-1758.03 Fingerprint Clearance Cards +8 6. 32-2183 Subdivision Public Reports +3 7. 32-2183 Subdivision Public Reports; Denial; Unlawful Sales +15 8. R4-28-1101. Licensee Duties +5 9. 32-2195.04 Sale of Lots or Parcels; Conditions Precedent; Rescission +14 10. Title 44, Chapter 5 - Exclusive Property Engagement (44-501 to 44-503) +14 11. Title 44, Chapter 10 - Competition and Competitive Practices (44-1522) +16 12. Article 10 - Uniform Administrative Hearing Procedures (41-1092 through 41-1092.12) +6 13. 32-2199 / 32-2199.01. Administrative Hearings; Hearing Rights and Procedures +18 14. R4-28-A1211. Assurances for Completion and Maintenance of Improvements +17 15. R4-28-A1212 through A1223. Additional Development Disclosures +16 16. ARTICLE 5. ADVERTISING (R4-28-502 through R4-28-504) +10 17. 32-2197.06 through 32-2197.08 Declaration, Examination & Public Report +17 18. ARTICLE 8. DOCUMENTS (R4-28-802 through R4-28-803) +16 20. R4-28-305 / R4-28-306. Temporary License, Certificate of Convenience, and Unlawful License Activity +17 21. 32-2194.29 through 32-2194.33. Cemetery Signs, Care Funds, and Abandonment +16 22. Article 7 - 32-2195 Sale of Unsubdivided Lands +17 23. 32-2152. Action by broker or salesperson to collect compensation +14 24. Title 32, Chapter 43 - 32-4303 & 32-4304. Military Experience and Website Requirements +6

زبان‌های دیگر

English Français 中文 Español Filipino Tiếng Việt العربية 한국어 日本語 ਪੰਜਾਬੀ हिन्दी