Article 10 - Uniform Administrative Hearing Procedures (41-1092 through 41-1092.12) +6Arizona · bienes raíces · Español

Las agencias deben notificar una acción de la agencia apelable o un caso controvertido, identificando la ley/regla y la violación, y describiendo el derecho de la parte a una audiencia y a una conferencia informal de conciliación.

• ✓Una parte puede obtener una audiencia presentando un aviso de apelación o una solicitud de audiencia ante la agencia dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso
• ✓El aviso de apelación debe incluir una declaración concisa de los motivos, información detallada sobre cuestiones de derecho, documentación de respaldo pertinente y cómo la parte se ve afectada adversamente
• ✓El titular de la agencia puede aceptar una apelación extemporánea si se demuestra causa justificada

El juez de derecho administrativo (ALJ) debe emitir una decisión por escrito dentro de los 20 días posteriores a la conclusión de la audiencia. El titular del organismo puede aceptarla, rechazarla o modificarla dentro de los 30 días.

• ✓El juez de derecho administrativo (ALJ) debe emitir una decisión por escrito dentro de los 20 días posteriores a la conclusión de la audiencia, incluidas las determinaciones de hecho y las conclusiones de derecho.
• ✓Dentro de los 30 días posteriores a que la oficina envíe la decisión, el titular o la junta del organismo podrá revisar la decisión y aceptarla, rechazarla o modificarla; el rechazo o la modificación requiere justificación por escrito; si el organismo no actúa a tiempo, la decisión del ALJ se certifica como final.
• ✓Una parte puede apelar una decisión administrativa final conforme al título 12, capítulo 7, artículo 6; si no se solicitó una audiencia sobre un aviso de acción administrativa apelable, la acción no está sujeta a revisión judicial.

Una solicitud de renovación oportuna y suficiente mantiene vigente una licencia de actividad continua existente hasta que se resuelva de manera definitiva. La revocación/suspensión requiere notificación y audiencia, excepto la suspensión sumaria de emergencia.

• ✓Si un titular de licencia presenta una solicitud oportuna y suficiente para la renovación de una licencia de actividad continua, la licencia existente no vence hasta que la solicitud se resuelva de manera definitiva.
• ✓La revocación, suspensión, anulación o retiro de una licencia son ilegales a menos que la agencia proporcione primero notificación y una oportunidad para una audiencia.
• ✓Si la agencia determina que la salud, la seguridad o el bienestar públicos exigen imperativamente una acción de emergencia e incluye esa determinación en su orden, puede ordenar una suspensión sumaria mientras se sustancian los procedimientos.

El artículo 10 define el juez de derecho administrativo, la parte adversamente afectada, la acción de la agencia susceptible de apelación, la decisión administrativa final, el titular de licencia y la junta reguladora autofinanciada.

• ✓Una “acción de la agencia susceptible de apelación” determina los derechos, deberes o privilegios legales de una parte (incluida la completitud administrativa) y no es un caso contencioso; excluye reglas, órdenes provisionales y asuntos de gestión interna.
• ✓Una “parte adversamente afectada” debe demostrar una lesión real o un daño económico como resultado directo de la acción (no como competidor ni como contribuyente general) y presentar oportunamente comentarios que incluyan las cuestiones legales que fundamentan la apelación.
• ✓Una “decisión administrativa final” es una decisión sujeta a revisión judicial en virtud del título 12, capítulo 7, artículo 6; las juntas reguladoras autofinanciadas incluyen juntas como las de contabilidad, cosmetología, enfermería, farmacia, etc.

La Oficina de Audiencias Administrativas (OAH) se establece con un director nombrado por el gobernador, quien se desempeña como juez de derecho administrativo en jefe y supervisa las audiencias, la capacitación y la presentación de informes.

• ✓Las agencias estatales financiadas por el fondo general (y el Registrador de Contratistas) deben utilizar los servicios de la OAH; las demás agencias deben contratar dichos servicios; el jefe de una agencia o una junta que actúe como juez de derecho administrativo no necesita utilizar la OAH.
• ✓El director no puede exigir representación legal para comparecer ante un juez de derecho administrativo.
• ✓Los jueces de derecho administrativo deben haberse graduado de una facultad de derecho acreditada o tener al menos dos años de experiencia administrativa o gerencial en la materia que se les asigne.

Las audiencias para acciones administrativas apelables y casos controvertidos generalmente deben celebrarse dentro de los 60 días, con reglas especiales para las juntas regulatorias autofinanciadas.

• ✓Las audiencias para acciones administrativas apelables deben celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la presentación del aviso de apelación; las audiencias de casos controvertidos deben celebrarse dentro de los 60 días posteriores a la solicitud de la agencia.
• ✓La agencia debe preparar y notificar un aviso de audiencia a todas las partes al menos 30 días antes de la audiencia, indicando hora, lugar y naturaleza, autoridad legal, estatutos y reglas, y los asuntos alegados.
• ✓Las fechas de audiencia pueden adelantarse o retrasarse por acuerdo o causa justificada; las audiencias pueden acelerarse cuando se demuestren circunstancias extraordinarias o un posible daño irreparable.

A solicitud escrita del apelante o del apelado, la agencia debe celebrar una conferencia informal de conciliación dentro de los 15 días.

• ✓La solicitud escrita de una conferencia informal de conciliación debe presentarse a más tardar 20 días antes de la audiencia; la agencia debe celebrarla dentro de los 15 días siguientes a la recepción de la solicitud.
• ✓La solicitud NO suspende el plazo de 60 días en el que debe celebrarse la audiencia.
• ✓Las declaraciones hechas en la conferencia con fines de conciliación son inadmisibles en cualquier audiencia administrativa posterior; las partes renuncian a su derecho de oponerse a la participación del representante de la agencia en la decisión final.

Las partes pueden ser representadas por un abogado o proceder sin abogado, presentar evidencia y contrainterrogar a los testigos. Los jueces de derecho administrativo (ALJ) pueden emitir citaciones y controlar la audiencia.

• ✓Todas las partes pueden responder y presentar evidencia; toda evidencia pertinente es admisible, pero el ALJ puede excluir evidencia cuyo valor probatorio sea superado por un prejuicio injusto, confusión o retraso indebido.
• ✓Todas las audiencias deben grabarse a expensas de la agencia; la parte que solicite una transcripción la paga.
• ✓Una audiencia puede ser informal, sin apego estricto a las reglas judiciales de evidencia; una decisión no puede revocarse por ese motivo si la evidencia de respaldo es sustancial, confiable y probatoria.

La carga de persuasión en las audiencias administrativas depende del tipo de acción de la agencia en cuestión.

• ✓En una audiencia sobre la denegación de una licencia o permiso, o la denegación de una modificación, el solicitante tiene la carga de persuasión
• ✓En una audiencia sobre una acción de la agencia para suspender, revocar, terminar o modificar una licencia, o para imponer cuotas, sanciones o una orden de cumplimiento, la agencia tiene la carga de persuasión
• ✓Las determinaciones de hechos deben basarse exclusivamente en la evidencia y en los asuntos de conocimiento oficial; una decisión final debe incluir determinaciones de hechos y conclusiones de derecho expuestas por separado

Para la mayoría de las apelaciones relacionadas con licencias, un titular de licencia puede aceptar la decisión del ALJ como final dentro de los 10 días, con ciertas excepciones.

• ✓Un titular de licencia puede aceptar la decisión escrita del ALJ como final dentro de los 10 días posteriores a su recepción, lo que hace que la oficina la certifique como final.
• ✓Esto no se aplica a las decisiones sobre completitud administrativa ni a los casos en que la agencia determinó que el titular de la licencia representa una amenaza de daño grave/peligro o actuó con total desprecio por el bienestar público.
• ✓Si la agencia tiene la intención de rechazar/modificar, las partes deben reunirse y conferenciar dentro de los 30 días respecto de las modificaciones propuestas; luego, la agencia debe presentar su decisión final dentro de los 20 días posteriores a la conferencia.

Una parte puede presentar una moción para nueva audiencia o revisión dentro de los 30 días posteriores a la notificación de la decisión administrativa final, con reglas especiales de agotamiento para las juntas reguladoras autofinanciadas.

• ✓Una moción para nueva audiencia o revisión puede presentarse dentro de los 30 días posteriores a la notificación de la decisión final; la parte contraria puede responder dentro de los 15 días
• ✓Después de una audiencia y una decisión final, por lo general una parte NO está obligada a presentar una moción para nueva audiencia a fin de agotar los recursos administrativos — EXCEPTO en el caso de las juntas reguladoras autofinanciadas, donde se requiere una moción dentro de los 30 días para ser elegible para la revisión judicial
• ✓La notificación se completa con la notificación personal o cinco días después de que la decisión se envíe por correo a la última dirección conocida de la parte

El artículo 10 se aplica a todos los casos contenciosos y a las acciones de agencias susceptibles de apelación, excepto las de agencias específicamente enumeradas.

• ✓Las agencias exentas incluyen el Departamento de Correcciones, la Junta de Clemencia Ejecutiva, la Comisión Industrial, la Comisión de Corporaciones, la Junta de Regentes, la Junta de Personal del Estado y otras
• ✓El Departamento de Ingresos está exento en asuntos de impuesto sobre la renta y retención de impuestos; el Departamento de Seguridad Económica y el Departamento de Seguridad Infantil tienen exenciones especificadas
• ✓Los procedimientos de protesta de subastas conforme al título 37, capítulo 2, artículo 4.1 están exentos de este artículo

Todo aviso o decisión conforme al artículo 10 debe notificarse mediante entrega personal, correo certificado con acuse de recibo, u otro método razonablemente calculado para dar aviso efectivo.

• ✓La notificación debe realizarse mediante entrega personal, correo certificado (con acuse de recibo solicitado), u otro método razonablemente calculado para dar aviso efectivo a la última dirección registrada
• ✓Cada parte debe informar a la agencia y a la oficina de cualquier cambio de dirección dentro de los cinco días posteriores al cambio

Por lo general, una persona no puede negarse a testificar o a presentar pruebas por motivos de autoincriminación, a menos que se trate de un testimonio forzado o de documentos privados privilegiados conforme a la Constitución.

• ✓Una persona debe invocar el privilegio contra la autoincriminación antes de presentar testimonio o documentos.
• ✓La oficina o agencia puede emitir una orden que obligue a testificar con la aprobación escrita previa del fiscal general.
• ✓Las pruebas obtenidas bajo compulsión no son admisibles en un proceso penal, excepto por perjurio, falso juramento, manipulación de pruebas u otros delitos cometidos en relación con la comparecencia.

Si el Department of Environmental Quality (Departamento de Calidad Ambiental) toma una medida arbitraria, caprichosa o ilegal, puede convertirse en una acción de agencia apelable que permite recuperar costos y honorarios.

• ✓La parte debe notificar por escrito al director de la agencia dentro de los 10 días posteriores a la medida arbitraria, caprichosa o ilegal, y la agencia debe continuar la medida más de 10 días después de recibir la notificación
• ✓Si la parte prevalece, la agencia debe pagar costos y honorarios razonables; si la apelación es frívola, el juez administrativo (ALJ) puede exigir que la parte pague los costos y honorarios de la agencia
• ✓Esta sección se aplica solo cuando la ley no prevé otro recurso administrativo o apelación, y «agencia» significa el Department of Environmental Quality

Antes de celebrar cualquier acuerdo vinculante, un comprador mayorista de bienes inmuebles residenciales debe divulgar por escrito al vendedor que es un comprador mayorista. Un vendedor mayorista debe divulgar por escrito al comprador que es un vendedor mayorista que posee un interés equitativo y que es posible que no pueda transmitir el título de propiedad. Estas divulgaciones deben realizarse antes de cualquier acuerdo vinculante.

• ✓Los compradores mayoristas deben divulgar por escrito su condición al vendedor antes de un acuerdo vinculante
• ✓Los vendedores mayoristas deben divulgar por escrito que únicamente poseen un interés equitativo y que es posible que no puedan transmitir el título

Un comprador de wholesaling celebra un contrato de compra como comprador y lo cede a otro; un vendedor de wholesaling celebra el contrato como vendedor sin título legal y lo cede. Un bien inmueble residencial tiene menos de cinco unidades de vivienda. Si un comprador de wholesaling infringe la regla de divulgación, el vendedor puede cancelar antes del cierre de escrow sin penalidad y retener el depósito de buena fe. Si un vendedor de wholesaling la infringe, el comprador puede cancelar antes del cierre de escrow sin penalidad y se le reembolsará la totalidad del depósito de buena fe.

• ✓Un comprador de wholesaling cede su contrato de compra; un vendedor de wholesaling cede sin poseer título legal
• ✓El vendedor puede cancelar y retener el depósito de buena fe si un comprador de wholesaling infringe la divulgación; el comprador puede cancelar y recibir el reembolso si un vendedor de wholesaling infringe la divulgación

La Sección 32-2186 establece el fondo de recuperación inmobiliaria con límites de responsabilidad y definiciones. El fondo compensa a las víctimas de fraude o mala conducta de un titular de licencia que obtienen una sentencia insatisfecha.

• ✓El fondo de recuperación compensa a las personas perjudicadas por el fraude o la tergiversación de un titular de licencia
• ✓Se aplican límites legales de responsabilidad por transacción y por titular de licencia
• ✓El fondo es un último recurso después de que fracasan otros esfuerzos de cobro

La Sección 32-2187 exige pagos al fondo de recuperación inmobiliaria, que generalmente se financia mediante las tarifas y evaluaciones de los titulares de licencia.

• ✓Los titulares de licencia contribuyen al fondo de recuperación mediante tarifas o evaluaciones
• ✓El fondo se mantiene para garantizar su disponibilidad para las reclamaciones elegibles

Las secciones 32-2188 a 32-2188.05 establecen el plazo de prescripción, la notificación de la citación, la solicitud de pago, las disposiciones sobre fondos insuficientes, el aviso al deudor de la sentencia, la corrección de deficiencias, la investigación, la decisión final y el derecho del reclamante a apelar.

• ✓El reclamante debe obtener primero una sentencia contra el titular de la licencia (32-2188)
• ✓La solicitud de pago debe presentarse dentro del plazo de prescripción legal
• ✓La denegación de una reclamación puede apelarse conforme a la sección 32-2188.05

Las secciones 32-2189 a 32-2193.02 abarcan la administración del fondo, la legitimación del comisionado ante los tribunales, la subrogación de derechos y el cobro, la renuncia de derechos, el efecto sobre las medidas disciplinarias y los requisitos de la fianza de garantía.

• ✓Tras el pago, el fondo se subroga en los derechos del reclamante frente al titular de la licencia (32-2192)
• ✓El pago con cargo al fondo resulta en la suspensión automática de la licencia hasta que se realice el reembolso
• ✓El pago del fondo de recuperación no impide una acción disciplinaria por separado (32-2193.01)

Para renovar, un agente de ventas o corredor asociado debe completar 24 horas de crédito de educación continua aprobada en categorías especificadas, con un mínimo de tres horas en cada categoría obligatoria (subsecciones (A)(5)(a) a (h)). Un corredor asociado designado o delegado también debe completar 24 horas con tres horas en cada categoría obligatoria (a)–(f) y debe completar una Clínica de Gestión de Corredores conforme a A.R.S. § 32-2136 en la categoría Requisitos para Licenciatarios. La educación continua completada después de cumplir con el requisito de renovación y dentro de 90 días de la renovación puede contarse hacia el próximo período de licencia, pero no puede contarse para dos períodos de licencia.

• ✓Agentes de ventas/corredores asociados necesitan 24 horas de educación continua con 3 horas en cada categoría obligatoria
• ✓Corredores designados/delegados necesitan 24 horas más una Clínica de Gestión de Corredores
• ✓La educación continua no puede contarse para dos períodos de licencia

Las categorías de EC son: (a) Derecho de agencia; (b) Derecho de contratos; (c) Requisitos para los licenciatarios (leyes de licencia, Artículo 26 de la Constitución, A.R.S. Título 32 Cap. 20, A.A.C. Título 4 Cap. 28); (d) Cuestiones legales de bienes raíces; (e) Vivienda justa y Ley de americanos con discapacidades; (f) Divulgación; (g) Corretaje inmobiliario (puede satisfacer cuestiones legales, derecho de contratos, divulgaciones o general); y (h) Bienes raíces general. La enseñanza sobre cómo completar una plantilla de formulario no califica para crédito de EC.

• ✓Las ocho categorías de EC incluyen agencia, contrato, requisitos para licenciatarios, cuestiones legales, vivienda justa/ADA, divulgación, corretaje inmobiliario y general
• ✓La enseñanza sobre cómo completar una plantilla de formulario no cumple con los requisitos de contenido de EC

Un agente inmobiliario que renueva su licencia por primera vez puede incluir crédito por la clase de Redacción de Contratos tomada conforme a la A.R.S. § 32-2124(L) si se tomó dentro del año anterior a la obtención de la licencia original. Un corredor que renueva su licencia por primera vez puede incluir crédito por una Clínica de Gestión de Corredores conforme a la A.R.S. § 32-2136 tomada antes de la obtención de la licencia original. Un solicitante puede sustituir horas de materias calificadas de un curso prelicencia de corredor de 90 horas tomado desde la última renovación por el crédito de educación continua requerido.

• ✓La primera renovación de un agente puede incluir crédito por una clase de Redacción de Contratos tomada dentro del año anterior a la obtención de la licencia
• ✓La primera renovación de un corredor puede incluir crédito por una Clínica de Gestión de Corredores tomada antes de la obtención de la licencia original
• ✓Las horas de materias calificadas de un curso prelicencia de corredor de 90 horas tomado desde la última renovación pueden sustituir el crédito de educación continua requerido

Conforme a la Ley A.R.S. § 32-2130, el Comisionado puede eximir todo o parte del requisito de educación continua u otorgar tiempo adicional por justa causa cuando se presenta una solicitud escrita. La justa causa puede incluir: empleo por parte del estado o subdivisión que implique asuntos inmobiliarios, un funcionario estatal o empleado cuya licencia está inactiva por conflicto de intereses, finalización de un curso especializado, un instructor aprobado que solicite exención para un curso que imparte, u otras circunstancias extraordinarias. Un licenciatario al que se le concede tiempo adicional debe completar la educación continua antes de la fecha límite o enfrentar posibles acciones disciplinarias.

• ✓Las exenciones de educación continua requieren una solicitud escrita que demuestre justa causa
• ✓Los ejemplos de justa causa incluyen empleo inmobiliario público, cursos impartidos por instructores, y circunstancias extraordinarias
• ✓El incumplimiento de la educación continua dentro del tiempo adicional otorgado puede resultar en acciones disciplinarias

Solo una escuela que posea un Certificado de Aprobación puede ofrecer un curso de educación a distancia, y debe obtener la aprobación del curso antes de publicitar o emitir créditos. Los cursos aprobados deben contener módulos de instrucción individual, al menos un objetivo de aprendizaje por módulo, un método de aprendizaje estructurado, una evaluación diagnóstica (incluyendo preguntas basadas en escenarios que midan la comprensión de cada concepto) y remediación (repetición del módulo hasta su comprensión). Las escuelas también deben presentar un plan que describa cómo manejan las fallas de hardware y software.

• ✓Los cursos de educación a distancia solo pueden ser ofrecidos por escuelas que posean un Certificado de Aprobación
• ✓Los cursos deben incluir módulos, objetivos de aprendizaje, evaluaciones diagnósticas y remediación
• ✓Las escuelas deben presentar un plan de manejo de fallas de hardware y software

Un instructor o administrador escolar debe calificar los cursos de educación a distancia y certificar que el estudiante es el titular de licencia que asiste, solo si el estudiante completa todos los módulos, asiste a la instrucción en vivo/exámenes requeridos y aprueba un examen final. Los medios de certificación aceptables incluyen autenticación de dos factores, auditorías aleatorias de al menos el 10% de la asistencia, y confirmación visual directa o indirecta. La certificación NO puede depender de un nombre de usuario/contraseña creado por el estudiante, una declaración jurada firmada, o verificación de información disponible públicamente.

• ✓La certificación de identidad del estudiante puede utilizar autenticación de dos factores, auditorías aleatorias del 10%, o confirmación visual
• ✓La certificación no puede depender de un nombre de usuario/contraseña, declaración jurada, o información disponible públicamente
• ✓El estudiante debe completar todos los módulos, las horas en vivo requeridas y aprobar un examen final

Para renovar, los agentes de ventas y los corredores asociados deben completar 24 horas de crédito de educación continua (CE) aprobada, con un mínimo de tres horas en cada categoría obligatoria. Los corredores designados/delegados deben completar 24 horas, incluida una Clínica de Gestión de Corredores (Broker Management Clinic). La CE completada dentro de los 90 días posteriores al cumplimiento de los requisitos puede contar para el próximo período, pero no para dos períodos.

• ✓La renovación exige 24 horas de crédito de CE, con un mínimo de tres horas en cada categoría obligatoria
• ✓Los corredores designados/delegados deben completar una Clínica de Gestión de Corredores conforme a A.R.S. 32-2136
• ✓La CE completada después del cumplimiento y dentro de los 90 días puede contar para el próximo período, pero no para dos períodos

Las categorías de educación continua incluyen derecho de agencia, derecho de contratos, requisitos para titulares de licencia, cuestiones legales de bienes raíces, vivienda justa y ADA, divulgación, corretaje comercial y bienes raíces generales. Enseñar cómo llenar una plantilla de formulario no cumple con los requisitos mínimos de contenido para obtener créditos de educación continua.

• ✓Las categorías obligatorias de educación continua incluyen derecho de agencia, derecho de contratos, requisitos para titulares de licencia, cuestiones legales, vivienda justa/ADA y divulgación.
• ✓Enseñar cómo llenar una plantilla de formulario no califica para obtener créditos de educación continua.

Solo una escuela que posea un Certificado de Aprobación puede ofrecer cursos de educación a distancia, los cuales requieren la aprobación del curso antes de anunciarse o de otorgar créditos. Los cursos deben incluir módulos, objetivos de aprendizaje, métodos estructurados, evaluaciones diagnósticas y medidas correctivas. Las escuelas deben certificar la identidad del estudiante mediante medios aceptables, no mediante nombres de usuario o contraseñas ni declaraciones juradas.

• ✓Solo una escuela que posea un Certificado de Aprobación puede ofrecer un curso de educación a distancia, aprobado antes de anunciarse
• ✓La certificación del estudiante puede emplear autenticación de dos factores, auditorías aleatorias del 10 % o confirmación visual
• ✓La certificación no puede emplear nombres de usuario o contraseñas creados por el estudiante, declaraciones juradas ni información disponible públicamente

El comisionado puede eximir total o parcialmente de la educación continua (CE) o conceder tiempo adicional por causa justificada, incluido el empleo estatal relacionado con asuntos inmobiliarios, el estatus inactivo por conflicto de intereses, la finalización de cursos relacionados o circunstancias extraordinarias.

• ✓El comisionado puede eximir de la educación continua o conceder tiempo adicional por causa justificada mediante solicitud por escrito.
• ✓La causa justificada incluye el empleo estatal en bienes raíces, el estatus inactivo por conflicto de intereses o circunstancias extraordinarias.

El plazo general para una decisión de licencia consta de dos componentes: el plazo de revisión de completitud administrativa y el plazo de revisión sustantiva.

• ✓Plazo de revisión de completitud administrativa = días desde la recepción hasta que la agencia determina que la solicitud contiene todos los componentes requeridos; excluye aviso público y revisión sustantiva
• ✓Plazo de revisión sustantiva = días después de completar la revisión de completitud durante los cuales la agencia determina si se cumplen los criterios sustantivos; el aviso público y las audiencias se incluyen en este plazo
• ✓Plazo general = días desde la recepción durante los cuales la agencia decide otorgar o denegar; consta de los plazos de revisión de completitud y revisión sustantiva

Una agencia debe emitir un aviso escrito de exhaustividad o deficiencias dentro del plazo de revisión de exhaustividad; el incumplimiento resulta en que la solicitud se considere completa.

• ✓Si la solicitud no es administrativamente completa, la agencia debe proporcionar una lista exhaustiva de deficiencias específicas; la notificación oportuna suspende los plazos de exhaustividad y generales hasta que se reciba la información faltante
• ✓Si la agencia no emite un aviso de exhaustividad o deficiencias dentro del plazo, la solicitud se considera administrativamente completa
• ✓Una determinación de que una solicitud no es administrativamente completa es una acción de agencia apelable (excepto las solicitudes al departamento de recursos hídricos conforme al título 45)

Durante la revisión sustantiva, una agencia puede hacer una solicitud integral única de información adicional (o complementaria por mutuo acuerdo), que suspende los plazos.

• ✓Una agencia puede hacer una única solicitud escrita integral de información adicional; las solicitudes complementarias requieren acuerdo escrito mutuo
• ✓Una solicitud integral o complementaria acordada suspende los plazos sustantivos y generales hasta que se reciba la información adicional
• ✓Por mutuo acuerdo escrito, los plazos sustantivos y generales pueden extenderse, pero la extensión no puede exceder el 25% del plazo general

A menos que se extienda mutuamente, una agencia debe otorgar o denegar una licencia dentro del plazo general, y los avisos de denegación deben incluir la justificación y los derechos de apelación.

• ✓Una agencia debe emitir una notificación escrita otorgando o denegando una licencia dentro del plazo general a menos que se extienda mutuamente
• ✓Una notificación de denegación debe justificar la denegación con referencias a estatutos/normas
• ✓Una notificación de denegación debe explicar el derecho de apelación del solicitante, incluyendo el número de días para presentar una protesta y el nombre/número de teléfono de una persona de contacto

Si la agencia no toma una decisión dentro del plazo general, debe reembolsar todas las tarifas de solicitud y pagar una penalización mensual al fondo general del estado.

• ✓La agencia debe reembolsar todas las tarifas cobradas por revisar/procesar la solicitud y perdonar tarifas impagadas, dentro de treinta días después del vencimiento, sin requerir una solicitud de reembolso; se aplica solo a solicitudes sujetas a revisión sustantiva
• ✓La agencia debe pagar una penalización al fondo general del estado del 2.5% del total de tarifas recibidas por cada mes después del vencimiento hasta que se otorgue o deniegue la licencia
• ✓La agencia continúa procesando la solicitud y paga reembolsos/penalizaciones del fondo donde se depositaron originalmente las tarifas

Las agencias deben tener normas que establezcan plazos generales indicados por separado para la revisión de completitud y revisión sustantiva, considerando los factores enumerados, con ciertas excepciones.

• ✓Las agencias deben tener normas finales que establezcan por separado los plazos de revisión de completitud administrativa y revisión sustantiva para cada tipo de licencia
• ✓Al establecer plazos, las agencias deben considerar la complejidad, los recursos de la agencia, el impacto económico de la demora, el impacto en la salud/seguridad pública, el uso de voluntarios, licencias generales, cooperación y flexibilidad
• ✓Este artículo no se aplica a las licencias expedidas conforme a tratados de juegos entre tribus y estados, dentro de siete días después de la solicitud inicial, ni a las expedidas por método de sorteo

Una agencia que emite licencias debe proporcionar cierta información a los solicitantes cuando obtienen una solicitud.

• ✓La agencia debe proporcionar una lista de todos los pasos necesarios para obtener la licencia, los plazos aplicables de emisión de licencias, y el nombre y número de teléfono de una persona de contacto
• ✓Este requisito no se aplica a la Junta de Estándares y Capacitación de Oficiales de Paz de Arizona

Antes de que las partes celebren un acuerdo vinculante, un comprador mayorista de propiedad residencial debe divulgar por escrito que es un comprador mayorista, y un vendedor mayorista debe divulgar por escrito que solo tiene un interés equitativo y es posible que no pueda transferir el título. Esto protege a los consumidores en transacciones de venta mayorista/cesión de bienes raíces.

• ✓Un comprador mayorista debe divulgar por escrito al vendedor que es un comprador mayorista antes de cualquier acuerdo vinculante
• ✓Un vendedor mayorista debe divulgar por escrito que solo tiene un interés equitativo y no puede transferir el título

Si un comprador mayorista viola el requisito de divulgación, el vendedor puede cancelar el contrato en cualquier momento antes del cierre de depósito sin penalización y retener el dinero de garantía del comprador. Si un vendedor mayorista lo viola, el comprador puede cancelar antes del cierre de depósito sin penalización y obtener el reembolso de todo el dinero de garantía. Estos derechos se aplican sin perjuicio de las disposiciones contractuales contrarias.

• ✓En caso de violación del comprador, el vendedor puede cancelar antes del cierre y retener el dinero de garantía
• ✓En caso de violación del vendedor, el comprador puede cancelar antes del cierre y obtener el reembolso de todo el dinero de garantía

Un comprador al por mayor entra en un contrato de compra como comprador y cede ese mismo contrato a otro. Un vendedor al por mayor entra en un contrato de compra como vendedor, no tiene título legal y cede ese mismo contrato a otra parte. La propiedad inmobiliaria residencial significa propiedad inmobiliaria con menos de cinco unidades de vivienda.

• ✓Un comprador al por mayor compra mediante contrato y luego cede ese mismo contrato a otra persona o entidad
• ✓Un vendedor al por mayor no tiene título legal y cede el contrato de compra a otra parte

El Artículo 9 define los términos centrales del tiempo compartido. Un plan de tiempo compartido otorga derechos de propiedad o uso por menos de un año completo. Una propiedad de tiempo compartido está vinculada a un derecho real inmobiliario, mientras que un uso de tiempo compartido no lo está. Los planes pueden ser de un solo sitio o multisitio.

• ✓Un plan de tiempo compartido otorga derechos para usar alojamientos por un período inferior a un año completo durante cualquier año determinado.
• ✓Una propiedad de tiempo compartido está vinculada a un derecho real inmobiliario; un uso de tiempo compartido no está vinculado a un derecho real inmobiliario.
• ✓Un sitio componente es una ubicación geográfica específica; las fases separadas bajo administración común cuentan como un solo sitio componente.

Un desarrollador crea un plan de tiempo compartido, se dedica al negocio de la venta de derechos de tiempo compartido o emplea agentes de ventas. Un desarrollador sucesor debe ofrecer al menos 12 derechos. Un agente de ventas vende u ofrece vender derechos de tiempo compartido a particulares.

• ✓Un desarrollador crea un plan de tiempo compartido, se dedica al negocio de la venta de derechos o emplea agentes de ventas
• ✓Un sucesor por transferencia es desarrollador solo si ofrece al menos doce derechos de tiempo compartido y se dedica al negocio de la venta
• ✓Un agente de ventas, directamente o a través de empleados o agentes, vende u ofrece vender derechos de tiempo compartido a particulares en el estado

Un programa de intercambio es un método para el intercambio voluntario de intereses de tiempo compartido. Un sistema de reservas exige que los compradores compitan por el uso de alojamientos en un plan de múltiples sitios. Estar obligado a utilizar un programa de intercambio como medio principal constituye un sistema de reservas.

• ✓Un programa de intercambio es cualquier método para el intercambio voluntario de intereses de tiempo compartido o de propiedad inmobiliaria.
• ✓Un sistema de reservas requiere competir con otros compradores para reservar alojamientos.
• ✓El uso obligatorio de un programa de intercambio como medio principal para obtener derechos de ocupación es un sistema de reservas.

El Artículo 9 define los términos fundamentales de tiempo compartido, incluyendo el plan de tiempo compartido, el interés de tiempo compartido, el dominio de tiempo compartido frente al uso de tiempo compartido, el promotor, el sitio componente, y los planes de sitio único frente a los planes de múltiples sitios. Comprender estas distinciones es fundamental.

• ✓Un « interés de tiempo compartido » incluye ya sea un dominio de tiempo compartido (vinculado a un dominio de bienes raíces) o un uso de tiempo compartido (no vinculado a un dominio de bienes raíces)
• ✓Un « plan de tiempo compartido » otorga el derecho a usar alojamientos por un período menor a un año completo, y puede ser de sitio único o de múltiples sitios
• ✓Un « promotor » incluye a quien crea un plan o sucede en el interés del promotor y ofrece al menos doce intereses mientras se dedica al negocio de la venta

Los términos de marketing de tiempo compartido se definen con precisión. La oferta excluye la promoción general de un complejo turístico que no tiene por objeto comercializar tiempos compartidos. Una prima es un incentivo para asistir a una presentación o realizar un recorrido.

• ✓“Anuncio” significa las comunicaciones dirigidas a personas en este estado que promocionan u ofrecen un plan de tiempo compartido
• ✓“Oferta” no incluye la promoción general de un complejo turístico que no tiene por objeto comercializar intereses de tiempo compartido
• ✓“Prima” significa cualquier cosa de valor entregada como incentivo para asistir a una presentación o recorrer una propiedad de tiempo compartido

Un sistema de reservas exige que los compradores compitan por el uso del alojamiento en un plan multisitio. Un programa de intercambio permite el intercambio voluntario de intereses de tiempo compartido, pero se excluyen las asignaciones de sitio único.

• ✓Un “sistema de reservas” implica competir con otros compradores por el uso del alojamiento en el mismo plan multisitio
• ✓El “programa de intercambio” excluye la asignación de derechos de uso dentro de un plan de tiempo compartido de sitio único