Pregunta 1
Un corredor de bienes raíces de Arizona recibe de un cliente — una asociación de condominios — la instrucción de evaluar a los posibles compradores y rechazar a todo solicitante cuyo idioma principal no sea el inglés, argumentando que los residentes que no hablan inglés generan «dificultades de comunicación» en la comunidad. Conforme a la ley de vivienda justa de Arizona, la MEJOR línea de acción para el corredor es:
- A. Cumplir con la instrucción, ya que la preferencia lingüística no está enumerada explícitamente como clase protegida en la A.R.S. § 41-1491.
- B. Cumplir únicamente si la asociación puede documentar incidentes previos específicos en los que las diferencias lingüísticas causaron problemas de seguridad.
- C. Negarse a implementar la política, porque un criterio de selección basado en el idioma está estrechamente correlacionado con el origen nacional — una clase protegida bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona — y su aplicación expondría tanto al corredor como a la asociación a responsabilidad por vivienda justa. ✓ Respuesta
- D. Solicitar a la ADRE una resolución escrita antes de implementar la política y proceder si la ADRE no responde en un plazo de 30 días.
Explicación: Aunque el «idioma» no es en sí mismo una clase protegida enumerada, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos y el HUD han reconocido que la discriminación basada en el idioma principal de una persona suele ser un sustituto de la discriminación por origen nacional, que sí es una clase protegida bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona (A.R.S. § 41-1491). Un corredor que implemente dicha política de selección en nombre de un cliente corre el riesgo de violar la ley estatal de vivienda justa y las normas de conducta profesional de la ADRE, las cuales exigen a los licenciatarios que rechacen instrucciones discriminatorias. Por lo tanto, el corredor debe negarse a aplicar la política.
Pregunta 2
Conforme a la Ley de Derechos Civiles de Arizona, ¿cuál de las siguientes opciones describe la obligación de un proveedor de vivienda cuando un inquilino con una discapacidad solicita un ajuste razonable que requeriría renunciar a una cláusula escrita del contrato de arrendamiento —como una política de «no se permiten mascotas»— para autorizar un animal de servicio?
- A. El proveedor de vivienda puede exigir al inquilino el pago de un depósito adicional por mascota equivalente a un mes de renta antes de aprobar el ajuste.
- B. El proveedor de vivienda debe participar en un proceso interactivo y, si la necesidad queda verificada y el ajuste es razonable, debe renunciar a la política de prohibición de mascotas sin cobrar un depósito adicional por el animal de servicio. ✓ Respuesta
- C. El proveedor de vivienda solo está obligado a acomodar animales de servicio entrenados por una organización profesional con licencia y registrados ante el estado de Arizona.
- D. El proveedor de vivienda puede denegar la solicitud si el contrato de arrendamiento fue firmado antes de la promulgación de la Ley de Derechos Civiles de Arizona.
Explicación: Conforme a la ley de vivienda justa de Arizona (A.R.S. § 41-1491.19) y de acuerdo con las directrices del HUD, un proveedor de vivienda debe realizar ajustes razonables en las reglas, políticas, prácticas o servicios cuando sea necesario para brindar a una persona con discapacidad la igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de la vivienda. Esto incluye renunciar a una política de prohibición de mascotas para permitir un animal de servicio o un animal de apoyo emocional. El proveedor no puede cobrar un depósito adicional por mascota en relación con un animal de asistencia vinculado a una discapacidad, aunque el inquilino sigue siendo responsable por los daños reales ocasionados por el animal.
Pregunta 3
Un agente de bienes raíces con licencia en Arizona es contactado por un miembro de la junta directiva de una asociación de propietarios (HOA) que le pide ayudar a la asociación a hacer cumplir un reglamento que prohíbe colocar letreros de «Se vende» en cualquier propiedad dentro de la comunidad. Conforme a la ley de Arizona y las reglas de la ADRE, el agente debe reconocer que:
- A. Las asociaciones de propietarios tienen autoridad absoluta sobre las reglas de letreros dentro de sus comunidades, y ayudar en su aplicación es un servicio profesional de rutina.
- B. La ley de Arizona (A.R.S. § 33-1261) otorga a los vendedores el derecho de colocar un letrero de venta en su propiedad, y los reglamentos de las HOA que prohíben todos los letreros de venta pueden entrar en conflicto con este derecho, así como con los principios de vivienda justa relativos a la libertad de elección en materia de vivienda. ✓ Respuesta
- C. El agente puede ayudar a la asociación únicamente si la prohibición de letreros se aplica por igual a los letreros políticos y comerciales.
- D. Las reglas de la ADRE obligan a los agentes a someterse completamente a los documentos rectores de las HOA y a no tomar posición sobre la legalidad de los reglamentos de las HOA.
Explicación: Los estatutos de Arizona restringen el derecho de las asociaciones comunitarias de prohibir a un propietario colocar un letrero inmobiliario de venta, alquiler o arrendamiento en su propiedad, sujeto a límites legales razonables en cuanto a tamaño, número y ubicación. El estatuto de condominios es el A.R.S. § 33-1261, y el estatuto de comunidades planificadas es el A.R.S. § 33-1808. Un titular de licencia debe reconocer que ayudar a una asociación a aplicar una prohibición general de letreros de venta puede entrar en conflicto con estos estatutos de Arizona. El asunto se refiere principalmente a la norma legal sobre el derecho a colocar letreros, y no a una regla general de vivienda justa, a menos que la aplicación sea discriminatoria o esté vinculada a una cuestión de clase protegida.
Pregunta 4
Conforme a la ley de vivienda justa de Arizona, ¿en cuál de las siguientes circunstancias puede un proveedor de vivienda negarse legalmente a arrendar a un solicitante con antecedentes penales relacionados con una discapacidad?
- A. Cualquier condena penal anterior relacionada con la fabricación o distribución de una sustancia controlada constituye un impedimento absoluto para el arrendamiento, independientemente del tiempo transcurrido. ✓ Respuesta
- B. El proveedor de vivienda puede denegar el arrendamiento si el solicitante fue condenado por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada y el proveedor puede demostrar que la denegación es necesaria para proteger a otros residentes o la propiedad.
- C. La ley de Arizona prohíbe a los proveedores de vivienda considerar cualquier antecedente penal al evaluar a solicitantes con una discapacidad.
- D. Un proveedor de vivienda puede denegar el arrendamiento basándose en cualquier arresto previo relacionado con drogas, aunque no haya resultado en una condena, siempre que la política se aplique de manera uniforme.
Explicación: La ley de vivienda justa de Arizona sigue los lineamientos de la Ley Federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act): las protecciones por discapacidad no incluyen el uso actual de drogas ilegales, y la ley no prohíbe que un proveedor de vivienda tome medidas contra una persona que haya sido condenada por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada. Esta regla sobre condenas por sustancias controladas es independiente de la excepción de «amenaza directa / daño sustancial a la propiedad», la cual exige una evaluación individualizada. Los arrestos por sí solos no equivalen a condenas, y la ley de Arizona no prohíbe toda consideración de antecedentes penales para solicitantes con discapacidades.
Pregunta 5
Un propietario en Arizona posee un complejo de apartamentos de 10 unidades y se niega a rentar a un posible inquilino únicamente porque el solicitante es un oficial militar comisionado. Bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona, ¿cuál es el análisis más preciso?
- A. El estatus militar no es una clase protegida bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona, por lo que la negativa no constituye una violación de vivienda justa en Arizona. ✓ Respuesta
- B. El estatus militar es una clase protegida bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona, y la negativa constituye discriminación ilegal en materia de vivienda.
- C. El estatus militar solo está protegido si el inquilino está en servicio activo y busca vivienda cerca de una instalación militar.
- D. El estatus militar está protegido bajo la ley de Arizona únicamente para propiedades que reciben financiamiento federal.
Explicación: Las disposiciones de vivienda justa de la Ley de Derechos Civiles de Arizona prohíben generalmente la discriminación en materia de vivienda basada en raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional. El estatus militar no figura como clase protegida en virtud del A.R.S. § 41-1491 y siguientes. Por lo tanto, negarse a rentar únicamente porque el solicitante es un oficial militar comisionado no constituiría, solo por ese hecho, una violación de vivienda justa bajo la Ley de Derechos Civiles de Arizona, aunque otras leyes federales o locales podrían ser potencialmente relevantes fuera del contexto de esta pregunta.
Pregunta 6
Una titular de licencia de bienes raíces en Arizona presenta un informe de infestación de madera durante la transferencia de una propiedad residencial, sabiendo que dicho informe contiene hallazgos inexactos. De conformidad con la ley de Arizona, ¿cuál de las siguientes opciones describe correctamente las consecuencias de esta acción?
- A. La titular de la licencia puede enfrentar medidas disciplinarias por parte del Departamento de Bienes Raíces de Arizona, ya que presentar a sabiendas un informe de infestación de madera falso o inexacto en una transferencia residencial constituye un motivo específico de sanción disciplinaria. ✓ Respuesta
- B. La titular de la licencia no enfrenta ninguna sanción profesional a menos que el comprador sufra una pérdida financiera superior a $5,000 como resultado directo del informe inexacto.
- C. Solo la empresa de control de plagas que realizó la inspección puede ser considerada responsable; la titular de la licencia que presenta el informe no tiene exposición disciplinaria alguna.
- D. La conducta de la titular de la licencia solo puede dar lugar a responsabilidad civil ante los tribunales y no puede servir de fundamento para ninguna medida disciplinaria administrativa por parte del comisionado de bienes raíces.
Explicación: La ley de Arizona identifica expresamente la presentación a sabiendas de un informe de infestación de madera falso o inexacto en una transferencia residencial como motivo de sanción disciplinaria contra un titular de licencia de bienes raíces. Esto se enumera junto con las violaciones a la ley federal de vivienda justa y la Ley de Derechos Civiles de Arizona como conductas que pueden resultar en la suspensión o revocación de la licencia. No se requiere ningún umbral mínimo de pérdida financiera, y el papel de la titular de la licencia en la presentación del informe genera una exposición disciplinaria independiente, independientemente de la responsabilidad de la empresa de control de plagas.