R4-28-A1211. Assurances for Completion and Maintenance of Improvements +17Arizona · bienes raíces · Español

Los solicitantes deben proporcionar una o más garantías aprobadas para la finalización de las mejoras: fianza de garantía/fianza de terminación, carta de crédito irrevocable, compromiso de préstamo, cuenta de fideicomiso/cuenta de depósito en garantía, acuerdo de fideicomiso de la ciudad/del condado, acuerdo escrito de depósito en garantía, garantías de subdivisión, u otro método aprobado por el Departamento.

• ✓Las garantías deben ser pagaderas a un tercero que no sea el desarrollador.
• ✓Las garantías deben ser por un monto 10 % mayor que el costo estimado de finalización.
• ✓Las garantías deben incluir un estimado de costos elaborado por un ingeniero registrado, arquitecto o contratista.
• ✓La fecha de vencimiento no puede ser anterior a la finalización estimada de la última mejora.

Bajo las garantías de subdivisión, el gobierno municipal o del condado prohíbe la ocupación y el subdividor no puede cerrar el escrow hasta que todas las mejoras estén completas. Si las ventas incluyen lotes no mejorados (baldíos), el subdividor debe depositar todo el dinero de seriedad en un depositario neutral de escrow hasta que se cierre el escrow.

• ✓Ningún escrow se cierra hasta que todas las mejoras de la subdivisión estén completas (con excepción por fases)
• ✓El contrato de compra debe indicar en negrita que el escrow no se cerrará hasta que se emita la autorización de ocupación
• ✓Las ventas de lotes baldíos requieren que el dinero de seriedad se deposite en un depositario neutral de escrow hasta que se cierre el escrow
• ✓Si no se cumple la fecha de finalización, el comprador puede cancelar dentro de los 30 días para obtener un reembolso completo

Un corredor con más de un lugar de negocios debe obtener una licencia adicional para cada sucursal. Las licencias de sucursal se emiten con el mismo nombre que la oficina principal, deben exhibirse en la sucursal, y los letreros deben incluir la designación “oficina sucursal”. Cada sucursal debe estar bajo la administración de un corredor o un vendedor con licencia.

• ✓Se requiere una licencia adicional para cada sucursal que se mantenga
• ✓Los letreros de la sucursal deben incluir la designación “oficina sucursal”
• ✓Cada sucursal debe ser administrada por un corredor o un vendedor con licencia

Si un corredor designado no puede actuar dentro de las 24 horas, puede designar por escrito a un licenciatario o a otro corredor designado para que actúe en su nombre. La designación no puede exceder los 30 días, el original debe conservarse durante un año, y un vendedor designado no puede contratar ni despedir licenciatarios.

• ✓La designación por ausencia temporal debe hacerse por escrito y no puede exceder los 30 días
• ✓Un vendedor designado no puede estar autorizado para contratar o despedir licenciatarios
• ✓El original de la designación debe conservarse en la oficina durante un año; se requiere una designación por escrito para cada ausencia

Los informes públicos emitidos después de fechas establecidas para las propiedades afectadas deben incluir declaraciones obligatorias sobre rutas de entrenamiento militar y campos de tiro electrónico.

• ✓Los informes emitidos después del 31 de diciembre de 2004 (ruta de entrenamiento) y después del 31 de diciembre de 2008 (campo de tiro electrónico) deben indicar la ubicación de la propiedad y que los mapas se mantienen y publican en línea
• ✓El informe puede incluir una cláusula de exención de responsabilidad que indique que el urbanizador no tiene control sobre los vuelos, el ruido o las operaciones de prueba o entrenamiento
• ✓Las divulgaciones deben incluirse en los documentos de reserva o en los contratos de venta condicional cuando las ventas ocurren antes de que se emita un informe público

Los informes públicos emitidos después del 31 de diciembre de 2006 para propiedades ubicadas bajo espacio aéreo restringido deben incluir declaraciones obligatorias y pueden incluir una cláusula de exención de responsabilidad.

• ✓Los informes emitidos después del 31 de diciembre de 2006 para propiedades ubicadas bajo espacio aéreo restringido deben indicar la ubicación y que los mapas se mantienen y publican en línea
• ✓Un subdivisor que cumpla con las divulgaciones requeridas no es responsable por actos u omisiones al divulgar el espacio aéreo restringido
• ✓Los informes anteriores a la fecha límite y los documentos de reserva o venta condicional no requieren enmienda ni reemisión

El capítulo sobre cementerios no se aplica a las corporaciones religiosas/iglesias que operan cementerios, a los cementerios privados o municipales, a los parques funerarios fraternales de menos de diez acres establecidos antes del 2 de julio de 1963 con ventas exclusivas para miembros, ni al cementerio de la casa de los pioneros de Arizona.

• ✓Las corporaciones religiosas y los cementerios operados por iglesias están exentos
• ✓Los cementerios privados o municipales están exentos
• ✓Los parques funerarios fraternales de menos de 10 acres establecidos antes del 2 de julio de 1963 con ventas exclusivas para miembros están exentos
• ✓La casa de los pioneros de Arizona y su cementerio están exentos

Antes de ofrecer a la venta parcelas de cementerio, el propietario o agente debe notificar al comisionado por escrito con información detallada que incluya la propiedad, la descripción legal, la condición del título, los términos, un mapa registrado, la responsabilidad financiera, el estado de inundación/drenaje, los servicios públicos y el corredor designado. Un “principal” es cualquier persona con un interés financiero o beneficiario del 10 % o más.

• ✓Se requiere aviso por escrito al comisionado antes de ofrecer las parcelas a la venta
• ✓El aviso debe incluir un mapa registrado, la condición del título y los términos de venta
• ✓El aviso debe incluir prueba de responsabilidad financiera y disponibilidad de servicios públicos
• ✓“Principal” significa cualquier persona o entidad que posea un interés del 10 % o más
• ✓Si se transfirió la propiedad, se requiere una declaración de un contador público certificado (CPA) sobre los depósitos en el fondo fiduciario

La transferencia de una parcela no limita el derecho del comprador a testificar ante los organismos públicos sobre actos que afecten la propiedad; las disposiciones contractuales contrarias van en contra del orden público. El comisionado puede, mediante orden especial, eximir a ciertos cementerios cuando el cumplimiento no sea esencial para el interés público.

• ✓Las disposiciones contractuales que limitan el derecho del comprador a testificar van en contra del orden público
• ✓El comisionado puede complementar el aviso y exigir informes periódicos
• ✓El comisionado puede otorgar exenciones por orden especial a cementerios con características especiales

El Departamento debe realizar o contratar al menos un examen estatal de licencia cada semana. Un examen estatal de licencia no debe ser devuelto al solicitante, quien será notificado en persona de los resultados como «aprobó» o «no aprobó». La notificación de un solicitante que no aprobó también muestra la puntuación y puntuación relativa para cada área de contenido. Calificar para presentar o aprobar el examen no exonera al Comisionado de su derecho a denegar una licencia si existen motivos bajo A.R.S. § 32-2153 u otro estatuto.

• ✓Al menos un examen estatal de licencia se realiza cada semana y los exámenes no se devuelven a los solicitantes
• ✓Aprobar el examen no exonera al Comisionado de su derecho a denegar una licencia por motivos estatutarios

El solicitante debe divulgar hechos materiales conocidos, incluyendo problemas de inundación/drenaje (con una carta de ingeniero abordando llanura de inundación, tormenta centenaria y seguro contra inundaciones), subsidencia/suelos expansivos, usos del suelo adyacentes adversos, molestias agrícolas, peligros geológicos/ambientales y ubicaciones de sitios Superfund/WQARF.

• ✓La divulgación de inundación/drenaje requiere una carta de un ingeniero o distrito de control de inundaciones que cubra la llanura de inundación, los efectos de la tormenta centennial y si se requiere seguro contra inundaciones
• ✓Debe divulgar subsidencia/suelos expansivos, usos del suelo adversos, molestias agrícolas y peligros geológicos/ambientales
• ✓Debe divulgar si los lotes se encuentran dentro de los límites de un sitio Superfund federal o un sitio WQARF estatal

El solicitante debe divulgar el tipo y contacto del proveedor de agua, el estado de cumplimiento, las ubicaciones de las líneas, los costos de finalización hasta la línea de propiedad, la responsabilidad de mantenimiento y los reportes de agua requeridos. Se requiere un informe de adecuación de agua para subdivisiones fuera de un área de gestión activa de aguas subterráneas; se requiere un informe de disponibilidad de agua para terrenos no subdivididos.

• ✓Debe divulgar el tipo de proveedor de agua/contacto, estado de cumplimiento, costos de finalización/conexión y fechas de estimaciones obtenidas
• ✓Se requiere un informe de adecuación de agua de ADWR para subdivisiones fuera de un área de gestión activa de aguas subterráneas
• ✓Se requiere un informe de disponibilidad de agua de ADWR para terrenos no subdivididos y debe ser resumido en materiales promocionales/contratos
• ✓Fuera de un Área de Gestión Activa sin fuente de agua actual, se requiere un apéndice ADRE que aconseje al comprador que investigue la disponibilidad de agua

El solicitante debe divulgar los servicios públicos disponibles (electricidad, teléfono, internet, gas, otros), información de contacto de proveedores, ubicaciones de servicios públicos, quién extiende cada servicio hasta los límites del lote, arreglos de solo conductos, costos estimados/fechas de finalización y otras tarifas. Las estimaciones actualizadas de costos de servicios públicos no constituyen un cambio material.

• ✓Debe divulgar los proveedores de servicios públicos, ubicaciones, quién extiende cada servicio hasta los límites del lote, y costos estimados/fechas de finalización
• ✓Debe divulgar cargos de servicios adicionales, conexión, activación y tarifas de medidor con las fechas en que se obtuvieron las estimaciones
• ✓Los costos de servicios públicos actualizados no constituyen un cambio material

El solicitante debe divulgar el tipo y contacto del proveedor de aguas residuales, el estado de cumplimiento de ADEQ, los costos de finalización hasta la línea del lote, la responsabilidad del mantenimiento, los requisitos y costos del sistema de eliminación individual, la política de reembolso si no se puede instalar un sistema, y los detalles de conexión futura de alcantarilla seca.

• ✓Debe divulgar el método de disposición de aguas residuales, el contacto del proveedor y el estado de cumplimiento de ADEQ
• ✓Debe divulgar el tipo, requisitos y costos de cualquier sistema de eliminación de aguas residuales individual y la política de reembolso si no se puede instalar
• ✓Debe divulgar el proveedor de conexión futura de alcantarilla seca, los costos y la fecha de conexión estimada

Una agencia debe limitar todas las regulaciones ocupacionales a aquellas que se haya demostrado que son necesarias para satisfacer específicamente una preocupación de salud pública, seguridad o bienestar. Las personas perjudicadas pueden presentar una petición a la agencia para derogar o modificar una regulación, y la agencia debe responder dentro de noventa días.

• ✓Las regulaciones ocupacionales deben limitarse a preocupaciones necesarias de salud pública, seguridad o bienestar
• ✓Una persona perjudicada puede presentar una petición para derogar o modificar una regulación
• ✓La agencia debe responder a la petición dentro de 90 días

Cualquier individuo puede interponer una demanda ante un tribunal de jurisdicción general para cuestionar una regulación ocupacional. Para prevalecer, el tribunal debe encontrar que la regulación obstruye la entrada o participación y que el estado no ha probado que sea necesaria para una preocupación de salud pública, seguridad o bienestar, ambas por preponderancia de la evidencia.

• ✓Cualquier individuo puede cuestionar una regulación ocupacional ante el tribunal, con o sin una petición previa
• ✓El demandante debe demostrar por preponderancia de la evidencia que la regulación obstruye la entrada o participación
• ✓El estado debe probar por preponderancia de la evidencia que la regulación es necesaria para la salud pública, seguridad o bienestar
• ✓Si el demandante prevalece, el tribunal ordena la prohibición de ejecución y condena al estado al pago de honorarios de abogados y costas

Las secciones 32-2194 a 32-2194.03 cubren las excepciones, el aviso de intención de vender una propiedad de cementerio, el examen por parte del comisionado, y la emisión o denegación de un certificado de autoridad. Se requiere un certificado de autoridad para vender una propiedad de cementerio.

• ✓Se requiere un certificado de autoridad antes de vender una propiedad de cementerio
• ✓El aviso de intención debe presentarse ante el comisionado (32-2194.01)
• ✓Las ventas realizadas sin la autoridad requerida pueden ser anulables

Las secciones 32-2194.24 a 32-2194.30 exigen que se establezcan fondos fiduciarios antes de otorgar un certificado de autoridad y antes de publicitarse como cementerio de cuidado perpetuo, y fijan requisitos de depósito iniciales y continuos, con restricciones sobre el uso de los fondos de cuidado.

• ✓Debe establecerse un fondo fiduciario de cuidado perpetuo antes de publicitarse como de cuidado perpetuo
• ✓Se exigen depósitos iniciales y depósitos por cada venta en el fondo de cuidado perpetuo
• ✓El capital del fondo de cuidado está restringido; por lo general, solo pueden usarse los ingresos para el cuidado

Las secciones 32-2194.14, 32-2194.31 y 32-2194.32 abordan las divulgaciones de los corredores de cementerios, los crematorios y la apertura y cierre de los lugares de sepultura.

• ✓Los corredores de cementerios deben realizar las divulgaciones requeridas (32-2194.14)
• ✓Las operaciones de crematorio están reguladas (32-2194.31)
• ✓La apertura y el cierre de los lugares de sepultura están sujetos a las disposiciones legales

Una decisión final del comisionado puede apelarse ante el tribunal superior del condado de Maricopa conforme al título 12, capítulo 7, artículo 6 (salvo lo dispuesto en el artículo 41-1092.08(H)). Si se declara indigente a la parte apelante, el departamento paga los costos de la transcripción y produce un expediente administrativo certificado sin cargo.

• ✓Las decisiones finales del comisionado se apelan ante el tribunal superior del condado de Maricopa
• ✓El departamento paga los costos de la transcripción/expediente para los apelantes indigentes

Si una persona que se dedica a una práctica ilegal está ocultando activos/se oculta a sí misma o está a punto de abandonar el estado, el comisionado puede solicitar ex parte a la corte superior el nombramiento de un receptor, un mandamiento de ne exeat, o ambos. La corte revisa la solicitud verificada y la evidencia.

• ✓El comisionado puede solicitar ex parte un receptor o un mandamiento de ne exeat cuando los activos/la persona están ocultos o la persona está a punto de abandonar el estado
• ✓Si se nombra un receptor sin previo aviso, una copia de la orden debe ser entregada a la última dirección de la persona registrada en el departamento
• ✓La persona tiene derecho a solicitar una audiencia dentro de 10 días, que se llevará a cabo dentro de 30 días de la orden

Los compradores de tiempo compartido pueden rescindir el contrato de compra sin causa antes de la medianoche del décimo día calendario después de la firma. Este derecho debe divulgarse de forma conspicua, y debe reflejarse cualquier período más largo permitido por el desarrollador.

• ✓El comprador puede rescindir sin causa antes de la medianoche del décimo día calendario siguiente a la firma
• ✓Los derechos de rescisión deben divulgarse de forma conspicua inmediatamente antes del espacio de firma del comprador
• ✓Se prohíbe el cierre (entrega de la escritura) antes de que expire el período de cancelación de diez días calendario

El contrato de compraventa debe incluir un lenguaje de divulgación específico sobre el derecho de cancelación, el requisito de notificar por escrito al vendedor y que el aviso surte efecto en la fecha de envío. Se deben indicar la dirección y el teléfono del vendedor.

• ✓El aviso de cancelación debe constar por escrito y surte efecto en la fecha en que se envía a la dirección del vendedor
• ✓Negar los derechos de rescisión sin una base legal de buena fe constituye una práctica ilegal conforme a la sección 44-1522
• ✓Esta sección se aplica independientemente de la fecha de emisión del informe público

La licencia activa indica el corredor empleador y la ubicación. La licencia vigente está activa o elegible dentro del período de dos años o del período de gracia de un año una vez vencida. La licencia elegible significa que el titular posee una licencia pero no está contratado por un corredor y no puede realizar actividades propias de una licencia activa. La licencia inactiva prohíbe realizar actividades que requieran una licencia activa.

• ✓La licencia activa indica el nombre del corredor empleador y la ubicación del empleo
• ✓Estado vigente = activo o elegible, dentro del período de licencia de dos años o del período de gracia de un año tras el vencimiento
• ✓Los titulares de licencia elegibles e inactivos tienen prohibido realizar actividades que requieran una licencia activa

Una hora crédito equivale a 50 minutos de instrucción, donde el contenido representa al menos el 80 por ciento de la categoría de curso aprobada. Un módulo es instrucción de no menos de 0.25 horas crédito (12.5 minutos) y no más de una hora crédito (50 minutos).

• ✓Una hora crédito = 50 minutos de instrucción; el contenido debe representar al menos el 80 % de la categoría aprobada
• ✓Un módulo está entre 0.25 horas crédito (12.5 min) y una hora crédito (50 min)

Un cambio sustancial es cualquier cambio significativo en el tamaño/carácter de un desarrollo o interés, o uno que afecte significativamente los derechos, deberes, obligaciones, o el uso y disfrute. Interés de propiedad significa la propiedad o el control de un lote, unidad o uso en un desarrollo, incluidos terrenos subdivididos o no subdivididos, parcelas de cementerio, condominios, tiempos compartidos, contratos de campamento con membresía, o cooperativas accionarias.

• ✓Un cambio sustancial afecta significativamente el desarrollo o los derechos/deberes del desarrollador o comprador
• ✓El interés de propiedad incluye terrenos subdivididos, parcelas de cementerio, condominios, tiempos compartidos, contratos de campamento con membresía y cooperativas accionarias

Una licencia de no residente se aplica a las personas domiciliadas en Arizona por menos de un año que no cumplen con los indicadores de residencia (licencia de conducir de Arizona, registro de vehículo, empleo, registro de votantes, servicios bancarios, declaraciones de impuestos, etc.). Residencia significa un lugar de habitación vivido como algo más que un turista, o ser propietario u operar un negocio en Arizona.

• ✓El estatus de no residente se aplica a quienes están domiciliados en Arizona por menos de un año y carecen de los indicadores de residencia
• ✓La residencia requiere un lugar de habitación vivido como algo más que un turista, o la operación de un negocio en Arizona

Después del examen, el comisionado debe emitir un certificado de autorización a menos que existan motivos de denegación. Los motivos incluyen el incumplimiento, la tergiversación o el fraude, la incapacidad de transferir el título de propiedad, los acuerdos financieros inadecuados, o las condenas por delito grave o menor del solicitante, las órdenes judiciales o las órdenes administrativas.

• ✓El certificado de autorización debe emitirse en ausencia de motivos de denegación
• ✓Los motivos de denegación incluyen la tergiversación, el fraude y la incapacidad de transferir el título de propiedad
• ✓Los motivos de denegación incluyen condenas, órdenes judiciales u órdenes administrativas contra los responsables
• ✓No se puede vender ningún lote sin obtener primero un certificado de autorización
• ✓Las ventas realizadas antes del certificado son anulables por el comprador dentro de un plazo de tres años

Antes de que las parcelas se ofrezcan a la venta, el comisionado debe examinar el cementerio y hacer públicos sus hallazgos. El propietario asume los gastos de viaje y de subsistencia del examen, más una tarifa inicial de presentación de $500 (o una tarifa menor establecida por el comisionado) que debe acompañar a la notificación escrita.

• ✓El comisionado debe examinar el cementerio y hacer públicos sus hallazgos antes de las ventas
• ✓El propietario asume el costo real del viaje y la subsistencia del examen
• ✓La tarifa inicial de presentación es de $500 o una cantidad menor establecida por el comisionado

Un solicitante al que se le niega un certificado puede solicitar una audiencia dentro de los 30 días; la audiencia debe celebrarse dentro de los 25 días. Si no se celebra a tiempo o si no hay decisión dentro de los 45 días, se rescinde la denegación y se emite el certificado. El comisionado puede investigar, emitir órdenes sumarias, celebrar audiencias, o solicitar mandamientos judiciales y administradores judiciales por infracciones.

• ✓La solicitud de audiencia debe presentarse dentro de los 30 días de la orden de denegación
• ✓La audiencia debe celebrarse dentro de los 25 días de la solicitud
• ✓No celebrar la audiencia a tiempo o no decidir dentro de los 45 días rescinde la denegación
• ✓El comisionado puede solicitar un administrador judicial o un mandamiento de ne exeat cuando se estén ocultando activos

Todos los planes de tiempo compartido deben mantener una proporción uno a uno entre compradores y alojamientos, de modo que los compradores elegibles nunca superen los alojamientos disponibles en un año calendario. Los compradores morosos siguen contando como elegibles.

• ✓El número total de compradores elegibles para usar los alojamientos en un año calendario nunca debe superar el total de alojamientos disponibles ese año
• ✓Un comprador moroso en el pago de las cuotas sigue considerándose elegible para usar los alojamientos a efectos del cálculo de la proporción

Toda persona que venda o solicite intereses de tiempo compartido, o que cree un plan de tiempo compartido con un alojamiento en Arizona, debe registrar un aviso de intención y una solicitud de informe público. La solicitud requiere numerosos documentos e información.

• ✓Se requiere el registro de un aviso de intención y una solicitud de informe público ante el departamento antes de vender o solicitar
• ✓La solicitud debe incluir la identidad del propietario/promotor, una declaración integral del plan, la descripción legal, los informes de titularidad, las garantías financieras y las disposiciones de administración
• ✓El término “principal” designa a toda persona o entidad que posea un interés financiero del diez por ciento o más, o al beneficiario de un fideicomiso que posea el diez por ciento o más

Un desarrollador puede realizar preventas antes de la emisión del informe público si la solicitud está administrativamente completa. Durante las preventas se aplican estrictos requisitos de custodia (escrow), divulgación y cancelación.

• ✓Todo el dinero recibido debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía (escrow) independiente que no se libera hasta que se otorgue un informe público
• ✓Cada comprador debe recibir una copia del informe público propuesto y la oportunidad de cancelar conforme a la sección 32-2197.03
• ✓Los compradores obtienen una oportunidad adicional de cancelación si el informe público aprobado presenta un cambio material y adverso respecto al informe propuesto

El contrato de compra debe contener un documento de divulgación separado en tipo de al menos 10 puntos que indique cinco hechos clave que protejan al comprador, incluido el derecho de cancelación y la naturaleza de las propiedades en régimen de tiempo compartido.

• ✓Debe estar en tipo de al menos diez puntos
• ✓Debe divulgar que el comprador tiene 10 días para cancelar sin penalización
• ✓Debe divulgar la responsabilidad continua de los gastos de mantenimiento, impuestos sobre bienes raíces y gravámenes; que las propiedades en régimen de tiempo compartido no son inversiones; que el acuerdo es definitivo; y el derecho a presentar una queja ante el fiscal general

Antes de celebrar un acuerdo de compra, el vendedor debe proporcionar un documento de divulgación separado informando al comprador sobre responsabilidades reales y potenciales, incluyendo la duración y una estimación de préstamo de las obligaciones financieras y cuotas del primer año.

• ✓Debe divulgar la duración del acuerdo o indicar que no tiene duración establecida
• ✓Debe proporcionar una estimación de préstamo de la obligación financiera total del primer año, incluyendo todas las cuotas potenciales
• ✓Si las cuotas máximas del primer año son desconocidas, debe divulgar las cuotas de los tres años anteriores y una estimación al menos igual al monto más alto del año anterior

Si hay espacios en blanco en el contrato de compra o documentos de divulgación, el contrato es anulable. El comprador debe inicializar por separado cada divulgación de la subsección A y firmar la divulgación de la subsección B, y deben proporcionarse copias al comprador y ser retenidas por el vendedor.

• ✓Los espacios en blanco en el contrato de compra o documentos de divulgación hacen el contrato anulable
• ✓El comprador debe inicializar por separado cada divulgación de la subsección A y firmar la divulgación de la subsección B
• ✓El comprador debe recibir copias en el momento de la firma; el vendedor debe conservar las copias firmadas
• ✓El comisionado puede recomendar o exigir un formulario de divulgación especificado

Una parte adversamente afectada debe demostrar daño real y haber comentado oportunamente; una acción de agencia apelable determina derechos legales pero no es un caso controvertido.

• ✓Un individuo adversamente afectado debe proporcionar evidencia de daño real o daño económico (no como competidor o contribuyente general) y presentar oportunamente comentarios específicos que planteen las cuestiones legales
• ✓Una acción de agencia apelable determina derechos, obligaciones o privilegios legales (incluida la integridad administrativa) y no es un caso controvertido
• ✓Las acciones de agencia apelables no incluyen órdenes interinas de juntas regulatorias autosuficientes, reglas, órdenes o declaraciones de política general, o reglas de administración interna que no afecten derechos privados

Un juez de derecho administrativo (ALJ) puede ser un individuo o un jefe de agencia/junta/comisión que actúa como ALJ realizando audiencias en casos controvertidos o acciones de agencia apelables.

• ✓Un ALJ realiza audiencias administrativas en un caso controvertido o acción de agencia apelable y emite decisiones sobre ellos
• ✓Una decisión del ALJ significa los hallazgos de hechos, conclusiones de derecho, y recomendaciones o decisiones emitidas por el ALJ
• ✓Una decisión administrativa final es la emitida por una agencia sujeta a revisión judicial bajo el título 12, capítulo 7, artículo 6

Un titular de licencia incluye a aquellos a quienes se les ha expedido una licencia y los solicitantes que apelan una decisión de licencia. El estatuto enumera específicamente las juntas regulatorias autosuficientes.

• ✓Titular de licencia significa una persona individual o entidad comercial a la que se le ha expedido una licencia y está sujeta a una decisión de licencia, e incluye a los solicitantes que apelan una decisión de licencia (41-1092.08 o 41-1092.12)
• ✓Las juntas regulatorias autosuficientes están específicamente enumeradas e incluyen juntas tales como contabilidad, cosmetología, quiropráctica, odontología, medicina, enfermería, farmacia e inscripción técnica
• ✓« Oficina » significa la Oficina de Audiencias Administrativas; « Director » significa su director

Una persona con antecedentes penales puede presentar una petición a una agencia en cualquier momento, incluso antes de obtener educación, aprobar exámenes o pagar honorarios, para determinar si sus antecedentes la descalifican para una licencia. La petición debe incluir el historial penal completo e información sobre las circunstancias actuales y la rehabilitación.

• ✓Una persona puede presentar una petición para una determinación de antecedentes penales en cualquier momento
• ✓La petición debe incluir el registro penal completo o autorización para obtenerlo
• ✓La petición puede incluir evidencia de rehabilitación, historial laboral y tiempo transcurrido desde la infracción
• ✓La agencia debe emitir una determinación escrita dentro de 90 días

Una agencia puede determinar descalificación solo si concluye que el estado tiene un interés de seguridad pública importante superior al derecho de la persona Y la condena cae dentro de categorías específicas, tales como delitos graves o delitos violentos dentro de tres años, u ciertas infracciones graves o peligrosas en cualquier momento.

• ✓La descalificación requiere un interés de seguridad pública importante del estado superior al derecho de la persona
• ✓Las condenas recientes (dentro de 3 años) por delito grave o delito violento pueden resultar en descalificación
• ✓Las infracciones graves, peligrosas o peligrosas contra menores pueden resultar en descalificación en cualquier momento
• ✓Las condenas anuladas o selladas no pueden ser la base para la descalificación

Para concluir que el interés del estado es superior, la agencia debe determinar por prueba clara y convincente que la infracción se relaciona sustancialmente con la ocupación (o presenta una amenaza razonable) y que la persona es más probable que reincida al poseer la licencia que sin ella.

• ✓La agencia debe utilizar prueba clara y convincente para establecer el interés superior del estado
• ✓La infracción debe relacionarse sustancialmente con la ocupación o presentar una amenaza razonable
• ✓La persona debe ser más probable que reincida al poseer la licencia que sin ella

Al determinar la descalificación, la agencia no puede considerar negativamente información sin condena, condenas selladas/desestimadas/anuladas/indultadas, sentencias de menores, delitos menores no violentos, o elegibilidad de tarjeta de autorización de huellas dactilares sin una excepción de buena causa.

• ✓La información sin condena (arrestos, diversiones) no puede considerarse negativamente
• ✓Las condenas selladas, desestimadas, anuladas o indultadas no pueden considerarse negativamente
• ✓Las sentencias de menores y los delitos menores no violentos no pueden considerarse negativamente

Si se descalifica, la agencia debe informar a la persona sobre los recursos disponibles, incluyendo la apelación y la fecha más temprana de nueva solicitud (no más tardes de dos años). Las agencias deben presentar informes anuales al gobernador y a la legislatura sobre las peticiones otorgadas, denegadas y revocadas.

• ✓La agencia debe informar a la persona sobre sus derechos de apelación y la fecha más temprana de nueva solicitud
• ✓La fecha más temprana de nueva solicitud no debe ser posterior a 2 años después de la determinación final
• ✓Cada agencia debe presentar un informe anual al gobernador y a la legislatura antes del 1 de julio
• ✓El informe debe incluir el número de peticiones otorgadas, denegadas y determinaciones revocadas

Después de obtener la aprobación, un fraccionador no puede cambiar sustancialmente el plan ni continuar ofreciendo después de un cambio sustancial sin notificar primero por escrito al comisionado de bienes raíces. El comisionado de bienes raíces puede exigir un informe público enmendado y suspender la aprobación. Un comprador que celebró un contrato antes del cambio puede cancelar dentro de los diez días posteriores al aviso por escrito si se ve perjudicado y el cambio fue causado o conocido por el fraccionador, o implica salud, seguridad o uso.

• ✓Se requiere aviso por escrito al comisionado de bienes raíces antes de un cambio sustancial del plan
• ✓El comprador puede cancelar dentro de los 10 días posteriores al aviso por escrito de un cambio sustancial adverso
• ✓Se permite la cancelación por cambios de salud, seguridad o uso incluso si el fraccionador no tenía conocimiento
• ✓La tarifa de presentación de una enmienda es la mitad de la tarifa inicial, mínimo $250

Tras la aprobación, los urbanizadores deben notificar al comisionado por escrito antes de realizar cambios sustanciales, y el comisionado puede exigir un informe público modificado o suspender la aprobación.

• ✓Es ilegal modificar sustancialmente el plan o continuar ofreciendo después de un cambio sustancial sin antes notificar al comisionado por escrito
• ✓El comisionado puede exigir la modificación del informe público y puede suspender la aprobación mientras se realiza la modificación conforme al artículo 32-2157
• ✓La tarifa de presentación del informe público modificado es la mitad de la tarifa inicial, pero no menos de $250, más cualquier tarifa de inspección

Los compradores/arrendatarios que firmaron contratos antes de un cambio importante pueden cancelar bajo condiciones específicas.

• ✓Un comprador/arrendatario puede cancelar dentro de los diez días posteriores a la notificación escrita de un cambio importante si este le afecta negativamente y fue causado por el urbanizador (o era conocido por él)
• ✓La cancelación se permite independientemente de la culpa del urbanizador si el cambio afecta la salud, la seguridad del ocupante o su capacidad de dar al lote el uso designado
• ✓No se crea ninguna causa de acción para un comprador que no resulte afectado negativamente por el cambio importante