Article 10 - Uniform Administrative Hearing Procedures (41-1092 through 41-1092.12) +6Arizona · immobilier · Français

Les agences doivent signifier un avis d'action de l'agence susceptible d'appel ou d'affaire contentieuse, en identifiant la loi/le règlement et la violation, et en décrivant le droit de la partie à une audience et à une conférence informelle de règlement.

• ✓Une partie peut obtenir une audience en déposant un avis d'appel ou une demande d'audience auprès de l'agence dans les 30 jours suivant la réception de l'avis
• ✓L'avis d'appel doit comprendre un exposé concis des motifs, des renseignements détaillés sur les questions de droit, les pièces justificatives pertinentes, et la manière dont la partie est défavorablement affectée
• ✓Le chef de l'agence peut accepter un appel tardif si un motif valable est démontré

Le juge de droit administratif (ALJ) doit rendre une décision écrite dans les 20 jours suivant la conclusion de l'audience. Le chef de l'organisme peut l'accepter, la rejeter ou la modifier dans les 30 jours.

• ✓Le juge de droit administratif (ALJ) doit rendre une décision écrite dans les 20 jours suivant la conclusion de l'audience, y compris les constatations de fait et les conclusions de droit.
• ✓Dans les 30 jours suivant l'envoi de la décision par le bureau, le chef de l'organisme ou le conseil peut examiner la décision et l'accepter, la rejeter ou la modifier ; le rejet ou la modification exige une justification écrite ; si l'organisme n'agit pas dans les délais, la décision de l'ALJ est certifiée comme définitive.
• ✓Une partie peut interjeter appel d'une décision administrative définitive en vertu du titre 12, chapitre 7, article 6 ; si aucune audience n'a été demandée à la suite d'un avis d'action administrative susceptible d'appel, cette action n'est pas susceptible de contrôle juridictionnel.

Une demande de renouvellement en temps utile et suffisante maintient en vigueur une licence d'activité continue existante jusqu'à ce qu'il soit statué définitivement sur la demande. La révocation/la suspension exige un avis et une audience, sauf en cas de suspension sommaire d'urgence.

• ✓Si un titulaire de licence présente une demande de renouvellement en temps utile et suffisante d'une licence d'activité continue, la licence existante n'expire pas avant qu'il soit statué définitivement sur la demande.
• ✓La révocation, la suspension, l'annulation ou le retrait d'une licence sont illégaux, sauf si l'agence fournit d'abord un avis et une possibilité d'audience.
• ✓Si l'agence constate que la santé publique, la sécurité publique ou le bien-être public exigent impérativement une action d'urgence et inclut cette constatation dans son ordonnance, elle peut ordonner une suspension sommaire dans l'attente des procédures.

L’article 10 définit le juge de droit administratif, la partie défavorablement touchée, l’action d’une agence susceptible d’appel, la décision administrative définitive, le titulaire de licence et le conseil de réglementation autofinancé.

• ✓Une « action d’une agence susceptible d’appel » détermine les droits, obligations ou privilèges juridiques d’une partie (y compris l’exhaustivité administrative) et ne constitue pas une affaire contestée ; elle exclut les règles, les ordonnances provisoires et les questions de gestion interne.
• ✓Une « partie défavorablement touchée » doit démontrer une lésion réelle ou un dommage économique découlant directement de l’action (et non en tant que concurrent ou contribuable général) et soumettre en temps utile des observations comprenant les questions juridiques servant de fondement à l’appel.
• ✓Une « décision administrative définitive » est une décision susceptible de contrôle judiciaire en vertu du titre 12, chapitre 7, article 6 ; les conseils de réglementation autofinancés comprennent des conseils tels que ceux de la comptabilité, de la cosmétologie, des soins infirmiers, de la pharmacie, etc.

Le Bureau des audiences administratives (OAH) est créé avec un directeur nommé par le gouverneur, qui exerce les fonctions de juge administratif en chef et supervise les audiences, la formation et la production de rapports.

• ✓Les agences d'État financées par le fonds général (et le registraire des entrepreneurs) doivent recourir aux services de l'OAH ; les autres agences doivent conclure un contrat pour ces services ; un chef d'agence ou un conseil siégeant comme juge administratif n'est pas tenu de recourir à l'OAH.
• ✓Le directeur ne peut pas exiger une représentation juridique pour comparaître devant un juge administratif.
• ✓Les juges administratifs doivent être diplômés d'une faculté de droit accréditée ou avoir au moins deux ans d'expérience administrative ou de gestion dans le domaine qui leur est attribué.

Les audiences relatives aux actions administratives susceptibles d'appel et aux affaires contestées doivent généralement se tenir dans un délai de 60 jours, avec des règles spéciales pour les conseils de réglementation autofinancés.

• ✓Les audiences relatives aux actions administratives susceptibles d'appel doivent se tenir dans les 60 jours suivant le dépôt de l'avis d'appel ; les audiences des affaires contestées doivent se tenir dans les 60 jours suivant la demande de l'agence.
• ✓L'agence doit préparer et signifier un avis d'audience à toutes les parties au moins 30 jours avant l'audience, en indiquant l'heure, le lieu et la nature, l'autorité légale, les lois et règlements, ainsi que les points invoqués.
• ✓Les dates d'audience peuvent être avancées ou reportées par accord ou pour un motif valable ; les audiences peuvent être accélérées sur démonstration de circonstances extraordinaires ou d'un préjudice irréparable possible.

Sur demande écrite de l'appelant ou de l'intimé, l'agence doit tenir une conférence informelle de règlement dans les 15 jours.

• ✓Une demande écrite de conférence informelle de règlement doit être déposée au plus tard 20 jours avant l'audience ; l'agence doit la tenir dans les 15 jours suivant la réception de la demande.
• ✓La demande ne suspend PAS le délai de 60 jours dans lequel l'audience doit être tenue.
• ✓Les déclarations faites lors de la conférence aux fins de règlement sont inadmissibles dans toute audience administrative ultérieure ; les parties renoncent à leur droit de s'opposer à la participation du représentant de l'agence à la décision finale.

Les parties peuvent être représentées par un avocat ou procéder sans avocat, présenter des preuves et contre-interroger les témoins. Les juges administratifs (ALJ) peuvent délivrer des assignations à comparaître et contrôler l’audience.

• ✓Toutes les parties peuvent répondre et présenter des preuves ; tous les éléments de preuve pertinents sont admissibles, mais l’ALJ peut écarter un élément de preuve dont la valeur probante est surpassée par un préjudice injuste, une confusion ou un retard indu.
• ✓Toutes les audiences doivent être enregistrées aux frais de l’agence ; une partie qui demande une transcription la paie.
• ✓Une audience peut être informelle, sans adhésion stricte aux règles judiciaires de preuve ; une décision ne peut pas être annulée pour ce motif si les preuves à l’appui sont substantielles, fiables et probantes.

Le fardeau de la persuasion lors des audiences administratives dépend du type de mesure de l'organisme en cause.

• ✓Lors d'une audience portant sur le refus d'une licence ou d'un permis, ou sur le refus d'une modification, le demandeur assume le fardeau de la persuasion
• ✓Lors d'une audience portant sur une mesure de l'organisme visant à suspendre, révoquer, résilier ou modifier une licence, ou à imposer des frais, des pénalités ou une ordonnance de conformité, l'organisme assume le fardeau de la persuasion
• ✓Les constatations de fait doivent être fondées exclusivement sur la preuve et sur les éléments dont il est officiellement pris connaissance; une décision finale doit inclure des constatations de fait et des conclusions de droit énoncées séparément

Pour la plupart des appels liés aux licences, un titulaire de licence peut accepter la décision de l'ALJ comme définitive dans les 10 jours, sous réserve de certaines exceptions.

• ✓Un titulaire de licence peut accepter la décision écrite de l'ALJ comme définitive dans les 10 jours suivant sa réception, ce qui entraîne sa certification comme définitive par le bureau.
• ✓Cela ne s'applique pas aux décisions relatives à la complétude administrative ni aux cas où l'agence a déterminé que le titulaire de licence présente une menace de préjudice grave/danger ou a agi avec un mépris total du bien-être public.
• ✓Si l'agence a l'intention de rejeter/modifier, les parties doivent se réunir et conférer dans les 30 jours au sujet des modifications proposées, puis l'agence doit déposer sa décision finale dans les 20 jours suivant la conférence.

Une partie peut déposer une requête en réaudition ou en révision dans les 30 jours suivant la signification de la décision administrative finale, avec des règles d'épuisement particulières pour les commissions de réglementation autofinancées.

• ✓Une requête en réaudition ou en révision peut être déposée dans les 30 jours suivant la signification de la décision finale ; la partie adverse peut répondre dans les 15 jours
• ✓Après une audience et une décision finale, une partie n'est généralement PAS tenue de déposer une requête en réaudition pour épuiser les recours administratifs — SAUF pour les commissions de réglementation autofinancées, où une requête dans les 30 jours est requise pour être admissible à un contrôle juridictionnel
• ✓La signification est réputée complète lors d'une signification à personne ou cinq jours après l'envoi de la décision par courrier à la dernière adresse connue de la partie

L'article 10 s'applique à toutes les affaires contestées et à toutes les actions d'organismes susceptibles de recours, sauf celles d'organismes expressément énumérés.

• ✓Les organismes exemptés comprennent le Département des services correctionnels, le Conseil des grâces exécutives, la Commission industrielle, la Commission des sociétés, le Conseil des régents, le Conseil du personnel de l'État, et d'autres
• ✓Le Département du revenu est exempté en ce qui concerne les questions d'impôt sur le revenu et de retenue à la source; le Département de la sécurité économique et le Département de la sécurité des enfants bénéficient d'exemptions précisées
• ✓Les procédures de contestation des enchères prévues au titre 37, chapitre 2, article 4.1 sont exemptées du présent article

Toute notification ou décision en vertu de l'article 10 doit être signifiée par remise en main propre, par courrier certifié avec avis de réception, ou par une autre méthode raisonnablement calculée pour donner un avis effectif.

• ✓La signification doit se faire par remise en main propre, par courrier certifié (avis de réception demandé), ou par une autre méthode raisonnablement calculée pour donner un avis effectif à la dernière adresse au dossier
• ✓Chaque partie doit informer l'agence et le bureau de tout changement d'adresse dans les cinq jours suivant ce changement

Une personne ne peut généralement pas refuser de témoigner ou de produire des éléments de preuve pour cause d'auto-incrimination, sauf si cela constitue un témoignage forcé ou des documents privés bénéficiant d'un privilège constitutionnel.

• ✓Une personne doit invoquer le privilège contre l'auto-incrimination avant de produire un témoignage ou des documents.
• ✓Le bureau ou l'agence peut rendre une ordonnance obligeant à témoigner avec l'approbation écrite préalable du procureur général.
• ✓Les éléments de preuve obtenus sous la contrainte ne sont pas admissibles dans une poursuite pénale, sauf pour parjure, faux serment, altération de preuves ou d'autres infractions commises en lien avec la comparution.

Si le Department of Environmental Quality (DEQ) prend une mesure arbitraire, capricieuse ou illégale, celle-ci peut devenir une action d’agence susceptible de recours, permettant le remboursement des coûts et frais.

• ✓La partie doit aviser par écrit le directeur de l’agence dans les 10 jours suivant la mesure arbitraire, capricieuse ou illégale, et l’agence doit poursuivre cette mesure plus de 10 jours après avoir reçu l’avis
• ✓Si la partie obtient gain de cause, l’agence doit payer des coûts et frais raisonnables ; si l’appel est frivole, le juge administratif (ALJ) peut obliger la partie à payer les coûts et frais de l’agence
• ✓Cette section ne s’applique que lorsqu’aucun autre recours administratif ou appel n’est prévu par la loi, et « agence » désigne le Department of Environmental Quality

Avant de conclure tout accord contraignant, un acheteur en gros de biens immobiliers résidentiels doit divulguer par écrit au vendeur qu'il est un acheteur en gros. Un vendeur en gros doit divulguer par écrit à l'acheteur qu'il est un vendeur en gros détenant un intérêt équitable et qu'il pourrait ne pas être en mesure de transférer le titre de propriété. Ces divulgations doivent être faites avant tout accord contraignant.

• ✓Les acheteurs en gros doivent divulguer par écrit leur statut au vendeur avant tout accord contraignant
• ✓Les vendeurs en gros doivent divulguer par écrit qu'ils détiennent uniquement un intérêt équitable et qu'ils pourraient ne pas être en mesure de transférer le titre de propriété

Un acheteur en wholesaling conclut un contrat d’achat en tant qu’acheteur et le cède à un tiers ; un vendeur en wholesaling conclut en tant que vendeur sans détenir de titre juridique et cède le contrat. Un bien immobilier résidentiel compte moins de cinq unités d’habitation. Si un acheteur en wholesaling enfreint la règle de divulgation, le vendeur peut annuler avant la clôture de l’escrow sans pénalité et conserver le dépôt de garantie. Si un vendeur en wholesaling l’enfreint, l’acheteur peut annuler avant la clôture de l’escrow sans pénalité et se faire rembourser la totalité du dépôt de garantie.

• ✓Un acheteur en wholesaling cède son contrat d’achat ; un vendeur en wholesaling cède sans détenir de titre juridique
• ✓Le vendeur peut annuler et conserver le dépôt de garantie si un acheteur en wholesaling enfreint la divulgation ; l’acheteur peut annuler et se faire rembourser si un vendeur en wholesaling enfreint la divulgation

L'article 32-2186 établit le fonds de récupération immobilier avec des limites de responsabilité et des définitions. Le fonds indemnise les victimes de fraude ou d'inconduite d'un titulaire de licence qui obtiennent un jugement non satisfait.

• ✓Le fonds de récupération indemnise les personnes lésées par la fraude ou la fausse déclaration d'un titulaire de licence
• ✓Des limites de responsabilité légales par transaction et par titulaire de licence s'appliquent
• ✓Le fonds est un dernier recours après l'échec des autres efforts de recouvrement

L'article 32-2187 exige des versements au fonds de recouvrement immobilier, généralement financé par les frais et cotisations des titulaires de licence.

• ✓Les titulaires de licence contribuent au fonds de recouvrement par des frais ou des cotisations
• ✓Le fonds est maintenu afin d'assurer sa disponibilité pour les réclamations admissibles

Les articles 32-2188 à 32-2188.05 établissent le délai de prescription, la signification de l'assignation, la demande de paiement, les dispositions relatives à l'insuffisance de fonds, l'avis au débiteur judiciaire, la correction des lacunes, l'enquête, la décision finale et le droit d'appel du réclamant.

• ✓Un réclamant doit d'abord obtenir un jugement contre le titulaire de licence (32-2188)
• ✓La demande de paiement doit être déposée dans le délai de prescription légal
• ✓Le rejet d'une réclamation peut faire l'objet d'un appel en vertu de l'article 32-2188.05

Les articles 32-2189 à 32-2193.02 traitent de la gestion du fonds, de la qualité pour agir du commissaire devant les tribunaux, de la subrogation des droits et du recouvrement, de la renonciation aux droits, de l'effet sur les mesures disciplinaires et des exigences relatives au cautionnement.

• ✓Après paiement, le fonds est subrogé dans les droits du réclamant à l'encontre du titulaire de licence (32-2192)
• ✓Le paiement effectué par le fonds entraîne la suspension automatique de la licence jusqu'au remboursement
• ✓Le paiement du fonds de recouvrement n'empêche pas une action disciplinaire distincte (32-2193.01)

Pour renouveler, un agent ou un courtier associé doit compléter 24 heures de crédit de formation continue approuvée dans des catégories spécifiées, avec un minimum de trois heures dans chaque catégorie obligatoire (sous-sections (A)(5)(a) à (h)). Un courtier associé désigné ou délégué doit également compléter 24 heures avec trois heures dans chaque catégorie obligatoire (a)–(f) et doit compléter une Clinique de gestion de courtier en vertu de A.R.S. § 32-2136 dans la catégorie Exigences pour les titulaires de permis. La formation continue complétée après avoir satisfait à l'exigence de renouvellement et dans les 90 jours du renouvellement peut être comptabilisée pour la prochaine période de permis mais ne peut pas être comptabilisée pour deux périodes de permis.

• ✓Les agents/courtiers associés ont besoin de 24 heures de formation continue avec 3 heures dans chaque catégorie obligatoire
• ✓Les courtiers désignés/délégués ont besoin de 24 heures plus une Clinique de gestion de courtier
• ✓La formation continue ne peut pas être comptabilisée pour deux périodes de permis

Les catégories de FC sont : (a) Droit de l'agence immobilière ; (b) Droit des contrats ; (c) Exigences pour les titulaires de licence (lois sur les licences, Article 26 de la Constitution, A.R.S. Title 32 Ch. 20, A.A.C. Title 4 Ch. 28) ; (d) Questions juridiques immobilières ; (e) Équité du logement et Loi sur les Américains handicapés ; (f) Divulgation ; (g) Courtage immobilier (peut satisfaire aux questions juridiques, droit des contrats, divulgations ou général) ; et (h) Immobilier général. L'enseignement sur la façon de remplir un modèle de formulaire ne donne pas droit au crédit de FC.

• ✓Les huit catégories de FC incluent l'agence immobilière, contrats, exigences pour les titulaires de licence, questions juridiques, équité du logement/ADA, divulgation, courtage immobilier et général
• ✓L'enseignement sur la façon de remplir un modèle de formulaire ne satisfait pas aux exigences de contenu de FC

Un agent immobilier renouvelant sa licence pour la première fois peut inclure le crédit pour la classe de Rédaction de contrats suivie en vertu de l'A.R.S. § 32-2124(L) si elle a été suivie dans l'année précédant la délivrance de la licence initiale. Un courtier renouvelant sa licence pour la première fois peut inclure le crédit pour une Clinique de gestion de courtier en vertu de l'A.R.S. § 32-2136 suivie avant la délivrance de la licence initiale. Un candidat peut substituer les heures de matières admissibles d'un cours de préalable au permis de courtier de 90 heures suivi depuis le dernier renouvellement aux crédits de formation continue requis.

• ✓Le renouvellement de première licence d'un agent peut inclure le crédit pour une classe de Rédaction de contrats suivie dans l'année précédant la délivrance de la licence
• ✓Le renouvellement de première licence d'un courtier peut inclure le crédit pour une Clinique de gestion de courtier antérieure à la délivrance de la licence
• ✓Les heures admissibles d'un cours de préalable au permis de courtier de 90 heures suivies depuis le dernier renouvellement peuvent être substituées aux crédits de formation continue requis

Selon la loi A.R.S. § 32-2130, le Commissaire peut dispenser tout ou partie de l'exigence de formation continue ou accorder un délai supplémentaire pour juste cause lorsqu'une demande écrite est soumise. La juste cause peut inclure : l'emploi par l'État ou une subdivision impliquant des questions immobilières, un agent ou employé de l'État dont la licence est inactive en raison d'un conflit d'intérêts, l'achèvement d'un cours spécialisé, un instructeur agréé demandant une dispense pour un cours qu'il enseigne, ou d'autres circonstances extraordinaires. Un titulaire de licence qui bénéficie d'un délai supplémentaire doit compléter la formation continue avant l'échéance ou faire face à une possible sanction disciplinaire.

• ✓Les dispenses de formation continue exigent une demande écrite justifiant la juste cause
• ✓Les exemples de juste cause incluent l'emploi immobilier public, les cours enseignés par un instructeur, et les circonstances extraordinaires
• ✓Le non-respect de l'exigence de formation continue dans le délai accordé peut entraîner une action disciplinaire

Seule une école titulaire d'un Certificat d'approbation peut offrir un cours d'apprentissage à distance et doit obtenir l'approbation du cours avant de faire de la publicité ou d'émettre des crédits. Les cours approuvés doivent contenir des modules d'instruction individuels, au moins un objectif d'apprentissage par module, une méthode d'apprentissage structurée, une évaluation diagnostique (incluant des questions basées sur des scénarios mesurant la compréhension de chaque concept) et une remédiation (répétition du module jusqu'à compréhension). Les écoles doivent également déposer un plan décrivant comment elles gèrent les défaillances matérielles et logicielles.

• ✓Les cours d'apprentissage à distance ne peuvent être offerts que par les écoles titulaires d'un Certificat d'approbation
• ✓Les cours doivent inclure des modules, des objectifs d'apprentissage, des évaluations diagnostiques et une remédiation
• ✓Les écoles doivent déposer un plan de gestion des défaillances matérielles et logicielles

Un instructeur ou un administrateur scolaire doit évaluer les cours d'apprentissage à distance et certifier que l'étudiant est le titulaire de licence qui assiste, uniquement si l'étudiant complète tous les modules, assiste à l'instruction/aux tests en direct obligatoires et réussit un examen final. Les moyens de certification acceptables incluent l'authentification à deux facteurs, les audits aléatoires d'au moins 10 % de la présence, et la confirmation visuelle directe ou indirecte. La certification ne peut PAS reposer sur un nom d'utilisateur/mot de passe créé par l'étudiant, une déclaration sous serment signée, ou la vérification d'informations accessibles au public.

• ✓La certification d'identité de l'étudiant peut utiliser l'authentification à deux facteurs, des audits aléatoires de 10 %, ou la confirmation visuelle
• ✓La certification ne peut pas reposer sur un nom d'utilisateur/mot de passe, une déclaration sous serment, ou des informations accessibles au public
• ✓L'étudiant doit compléter tous les modules, les heures en direct obligatoires, et réussir un examen final

Pour renouveler leur permis, les vendeurs et les courtiers associés doivent suivre 24 heures de crédit de formation continue (CE) approuvée, avec un minimum de trois heures dans chaque catégorie obligatoire. Les courtiers désignés/délégués doivent suivre 24 heures, y compris une Broker Management Clinic (clinique de gestion de courtier). La formation continue suivie dans les 90 jours après avoir satisfait aux exigences peut compter pour la période suivante, mais pas pour deux périodes.

• ✓Le renouvellement exige 24 heures de crédit de formation continue, avec un minimum de trois heures dans chaque catégorie obligatoire
• ✓Les courtiers désignés/délégués doivent suivre une Broker Management Clinic en vertu de l’A.R.S. 32-2136
• ✓La formation continue suivie après avoir satisfait aux exigences et dans les 90 jours peut compter pour la période suivante, mais pas pour deux périodes

Les catégories de formation continue comprennent le droit de l’agence, le droit des contrats, les exigences applicables aux titulaires de permis, les questions juridiques immobilières, l’équité en matière de logement et l’ADA, la divulgation, le courtage d’entreprise et l’immobilier général. Enseigner comment remplir un modèle de formulaire ne satisfait pas aux exigences minimales de contenu pour l’obtention de crédits de formation continue.

• ✓Les catégories obligatoires de formation continue comprennent le droit de l’agence, le droit des contrats, les exigences applicables aux titulaires de permis, les questions juridiques, l’équité en matière de logement/ADA et la divulgation.
• ✓Enseigner comment remplir un modèle de formulaire ne donne pas droit à des crédits de formation continue.

Seule une école titulaire d'un certificat d'agrément peut offrir des cours à distance, lesquels doivent être approuvés avant toute publicité ou délivrance de crédits. Les cours doivent comporter des modules, des objectifs d'apprentissage, des méthodes structurées, des évaluations diagnostiques et des mesures de rattrapage. Les écoles doivent certifier l'identité de l'étudiant par des moyens acceptables, et non au moyen de noms d'utilisateur ou de mots de passe, ni de déclarations sous serment.

• ✓Seule une école titulaire d'un certificat d'agrément peut offrir un cours à distance, approuvé avant toute publicité
• ✓La certification de l'étudiant peut recourir à l'authentification à deux facteurs, à des vérifications aléatoires de 10 % ou à une confirmation visuelle
• ✓La certification ne peut pas reposer sur des noms d'utilisateur ou mots de passe créés par l'étudiant, sur des déclarations sous serment ni sur des informations accessibles au public

Le commissaire peut dispenser en tout ou en partie de la formation continue (CE) ou accorder un délai supplémentaire pour un motif valable, notamment un emploi public lié aux affaires immobilières, un statut inactif en raison d'un conflit d'intérêts, l'achèvement de cours connexes ou des circonstances extraordinaires.

• ✓Le commissaire peut dispenser de la formation continue ou accorder un délai supplémentaire pour un motif valable sur demande écrite.
• ✓Le motif valable comprend un emploi public dans l'immobilier, un statut inactif pour conflit d'intérêts ou des circonstances extraordinaires.

Le délai global pour une décision de licence comprend deux composantes : le délai d'examen de la complétude administrative et le délai d'examen du fond.

• ✓Délai d'examen de la complétude administrative = jours à compter de la réception jusqu'à ce que l'agence détermine que la demande contient tous les éléments requis ; il exclut l'avis public et l'examen du fond
• ✓Délai d'examen du fond = jours après l'achèvement de l'examen de complétude pendant lesquels l'agence détermine si les critères du fond sont satisfaits ; l'avis public et les audiences y sont inclus
• ✓Délai global = jours à compter de la réception pendant lesquels l'agence décide d'accorder ou de refuser ; il comprend à la fois les délais d'examen de complétude et du fond

Une agence doit émettre un avis écrit de complétude ou de déficiences dans le délai d'examen de complétude ; le non-respect entraîne la présomption de complétude de la demande.

• ✓Si la demande n'est pas administrativement complète, l'agence doit fournir une liste exhaustive de déficiences spécifiques ; la notification en temps opportun suspend les délais de complétude et globaux jusqu'à la réception des informations manquantes
• ✓Si l'agence n'émet aucun avis de complétude ou de déficiences dans le délai imparti, la demande est réputée administrativement complète
• ✓Une détermination selon laquelle une demande n'est pas administrativement complète constitue une action d'agence susceptible d'appel (sauf pour les demandes au département des ressources en eau en vertu du titre 45)

Lors de l'examen substantiel, une agence peut faire une demande unique et complète d'informations supplémentaires (ou supplémentaires selon accord), qui suspend les délais.

• ✓Une agence peut faire une seule demande écrite complète d'informations supplémentaires ; les demandes supplémentaires nécessitent un accord écrit mutuel
• ✓Une demande complète ou supplémentaire convenue suspend les délais substantiels et globaux jusqu'à la réception des informations supplémentaires
• ✓D'un commun accord écrit, les délais substantiels et globaux peuvent être prolongés, mais la prolongation ne peut pas dépasser 25 % du délai global

Sauf prolongation mutuelle, une agence doit accorder ou refuser une licence dans le délai global, et les avis de refus doivent inclure une justification et les droits d'appel.

• ✓Une agence doit émettre un avis écrit accordant ou refusant une licence dans le délai global, sauf prolongation mutuelle
• ✓Un avis de refus doit justifier le refus avec des références aux statuts/règlements
• ✓Un avis de refus doit expliquer le droit d'appel du demandeur, y compris le nombre de jours pour déposer une réclamation et le nom/numéro de téléphone d'une personne-ressource

Si l'agence ne prend pas de décision dans le délai global, elle doit rembourser tous les frais de demande et payer une pénalité mensuelle au fonds général de l'État.

• ✓L'agence doit rembourser tous les frais facturés pour l'examen/le traitement de la demande et excuser les frais impayés, dans les trente jours suivant l'expiration, sans exiger de demande de remboursement; s'applique uniquement aux demandes soumises à un examen substantif
• ✓L'agence doit payer une pénalité au fonds général de l'État équivalant à 2,5 % du total des frais reçus pour chaque mois après l'expiration jusqu'à l'octroi ou le refus du permis
• ✓L'agence continue de traiter la demande et paie les remboursements/pénalités à partir du fonds où les frais ont été initialement déposés

Les agences doivent avoir des règles établissant les délais globaux énoncés séparément pour l'examen de complétude et l'examen de fond, en tenant compte des facteurs énumérés, avec certaines exceptions.

• ✓Les agences doivent avoir des règles finales énonçant séparément les délais d'examen de complétude administrative et d'examen de fond pour chaque type de licence
• ✓En établissant les délais, les agences doivent tenir compte de la complexité, des ressources de l'agence, de l'impact économique du retard, de l'impact sur la santé/sécurité publique, de l'utilisation de bénévoles, des licences générales, de la coopération et de la flexibilité
• ✓L'article ne s'applique pas aux licences délivrées selon les accords de jeux entre États et tribus, dans les sept jours suivant la demande initiale, ou selon la méthode du tirage au sort

Une agence qui délivre des licences doit fournir certaines informations aux demandeurs lorsqu'ils obtiennent une demande.

• ✓L'agence doit fournir une liste de toutes les étapes requises pour obtenir la licence, les délais d'octroi de licence applicables, ainsi que le nom et le numéro de téléphone d'une personne de contact
• ✓Cette exigence ne s'applique pas au conseil des normes et de la formation des agents de la paix de l'Arizona

Avant que les parties ne concluent un accord contraignant, un acheteur en gros de biens résidentiels doit divulguer par écrit qu'il est un acheteur en gros, et un vendeur en gros doit divulguer par écrit qu'il ne détient qu'un droit équitable et peut ne pas pouvoir transférer le titre. Cela protège les consommateurs dans les transactions de vente en gros/cession d'immeubles.

• ✓Un acheteur en gros doit divulguer par écrit au vendeur qu'il est un acheteur en gros avant tout accord contraignant
• ✓Un vendeur en gros doit divulguer par écrit qu'il ne détient qu'un droit équitable et ne peut pas transférer le titre

Si un acheteur en gros viole l'obligation de divulgation, le vendeur peut annuler le contrat à tout moment avant la fermeture de l'séquestre sans pénalité et conserver l'argent de bonne foi de l'acheteur. Si un vendeur en gros viole cette obligation, l'acheteur peut annuler avant la fermeture de l'séquestre sans pénalité et se faire rembourser tout l'argent de bonne foi. Ces droits s'appliquent nonobstant toute disposition contractuelle contraire.

• ✓En cas de violation par l'acheteur, le vendeur peut annuler avant la fermeture et conserver l'argent de bonne foi
• ✓En cas de violation par le vendeur, l'acheteur peut annuler avant la fermeture et se faire rembourser tout l'argent de bonne foi

Un acheteur en gros conclut un contrat d'achat en tant qu'acheteur et cède ce même contrat à un tiers. Un vendeur en gros conclut un contrat d'achat en tant que vendeur, ne détient pas le titre juridique et cède ce même contrat à une autre partie. Un bien immobilier résidentiel signifie un bien immobilier comportant moins de cinq unités d'habitation.

• ✓Un acheteur en gros achète par contrat puis cède ce même contrat à une autre personne ou entité
• ✓Un vendeur en gros ne détient pas le titre juridique et cède le contrat d'achat à une autre partie

L'article 9 définit les termes essentiels de la multipropriété. Un régime de multipropriété accorde des droits de propriété ou d'utilisation pour une durée inférieure à une année complète. Une propriété en multipropriété est rattachée à un droit réel immobilier, tandis qu'un droit d'utilisation en multipropriété ne l'est pas. Les régimes peuvent être mono-site ou multisite.

• ✓Un régime de multipropriété accorde des droits d'utilisation d'hébergements pour une période inférieure à une année complète au cours d'une année donnée.
• ✓Une propriété en multipropriété est rattachée à un droit réel immobilier ; un droit d'utilisation en multipropriété n'est pas rattaché à un droit réel immobilier.
• ✓Un site composant est un emplacement géographique précis ; les phases distinctes sous gestion commune comptent comme un seul site composant.

Un promoteur crée un plan de multipropriété (timeshare), exerce l'activité de vente de droits de multipropriété ou emploie des agents commerciaux. Un promoteur successeur doit offrir au moins 12 droits. Un agent commercial vend ou propose de vendre des droits de multipropriété à des particuliers.

• ✓Un promoteur crée un plan de multipropriété, exerce l'activité de vente de droits ou emploie des agents commerciaux
• ✓Un successeur par transfert n'est un promoteur que s'il offre au moins douze droits de multipropriété et exerce l'activité de vente
• ✓Un agent commercial vend ou propose de vendre, directement ou par l'intermédiaire d'employés ou de mandataires, des droits de multipropriété à des particuliers dans l'État

Un programme d'échange est une méthode d'échange volontaire d'intérêts de multipropriété. Un système de réservation exige que les acheteurs entrent en concurrence pour l'utilisation d'hébergements dans un plan multi-sites. Le fait d'être obligé d'utiliser un programme d'échange comme moyen principal constitue un système de réservation.

• ✓Un programme d'échange est toute méthode d'échange volontaire d'intérêts de multipropriété ou d'intérêts immobiliers.
• ✓Un système de réservation exige d'entrer en concurrence avec d'autres acheteurs pour réserver des hébergements.
• ✓L'utilisation obligatoire d'un programme d'échange comme moyen principal d'obtenir des droits d'occupation est un système de réservation.

L'article 9 définit les termes fondamentaux de la multipropriété, notamment le plan de multipropriété, l'intérêt de multipropriété, le domaine de multipropriété par opposition à l'usage de multipropriété, le promoteur, le site composant, ainsi que les plans à site unique par opposition aux plans à sites multiples. Il est essentiel de comprendre ces distinctions.

• ✓Un « intérêt de multipropriété » comprend soit un domaine de multipropriété (assorti d'un domaine immobilier réel), soit un usage de multipropriété (non assorti d'un domaine immobilier réel)
• ✓Un « plan de multipropriété » accorde le droit d'utiliser des hébergements pour une période inférieure à une année complète, et peut être à site unique ou à sites multiples
• ✓Un « promoteur » comprend celui qui crée un plan ou qui succède à l'intérêt du promoteur et qui offre au moins douze intérêts tout en exerçant l'activité de vente

Les termes de marketing des multipropriétés sont définis avec précision. L'offre exclut la promotion générale d'un complexe touristique qui n'est pas destinée à commercialiser des multipropriétés. Une prime est une incitation à assister à une présentation ou à visiter une propriété.

• ✓« Publicité » désigne les communications adressées aux personnes de cet État faisant la promotion ou proposant un plan de multipropriété
• ✓« Offre » n'inclut pas la promotion générale d'un complexe touristique qui n'est pas destinée à commercialiser des intérêts de multipropriété
• ✓« Prime » désigne tout élément de valeur offert comme incitation à assister à une présentation ou à visiter une propriété en multipropriété

Un système de réservation oblige les acquéreurs à se faire concurrence pour l'utilisation d'un hébergement dans un plan multisite. Un programme d'échange permet l'échange volontaire d'intérêts en multipropriété, mais les affectations à site unique sont exclues.

• ✓Un « système de réservation » implique une concurrence avec d'autres acquéreurs pour l'utilisation d'un hébergement au sein du même plan multisite
• ✓Le « programme d'échange » exclut l'affectation des droits d'utilisation au sein d'un plan de multipropriété à site unique