Arizona · रियल एस्टेट अध्ययन गाइड

Arizona रियल एस्टेट 2026 — मुफ़्त गाइड

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Arizona रियल एस्टेट परीक्षा पास करने के लिए सब कुछ: मुख्य विषय, परखे जाने वाले नियम, और परीक्षा-शैली के अभ्यास प्रश्न।

Arizona Real Estate Salesperson License Exam · 80 विषय · 2026-10-24 को अपडेट

Arizona रियल एस्टेट प्रश्नों का अभ्यास करें → 📝 अभ्यास परीक्षा
📚 विषय सूची
  1. A.R.S. Title 32 Ch. 20 Art. 1: Real Estate Department, definitions, commissioner (32-2101–32-2129)
  2. Art. 2: Licensing – qualifications, examination, education, renewal, brokers and salespersons
  3. Art. 3: Regulation – broker duties, advertising, trust accounts, agency, discipline (32-2151–32-2176)
  4. Art. 3.1: Property management
  5. Art. 4: Sale of subdivided lands – public reports
  6. Art. 7: Sale of unsubdivided lands
  7. Art. 11: Administrative hearings
  8. A.A.C. R4-28 Commissioner's Rules Art. 1: General provisions
  9. Rules Art. 3: Licensure
  10. Rules Art. 4: Education
  11. Rules Art. 5, 7, 8: Advertising, compensation, documents
  12. Rules Art. 11: Professional conduct
  13. Rules Art. 12: Developments – public report applications
  14. Rules Art. 13: Administrative procedures
  15. A.R.S. Title 44: Exclusive property engagement (Ch. 5) and residential property disclosures (Ch. 15.1)

📋 अस्वीकरण: यह गाइड केवल शैक्षिक उद्देश्यों के लिए आधिकारिक सामग्री और सार्वजनिक स्रोतों से तैयार की गई है। यह कानूनी या पेशेवर सलाह नहीं है। नियम बदलते रहते हैं — हमेशा अपने लाइसेंसिंग प्राधिकरण की आधिकारिक सामग्री देखें। Test4X कोई ज़िम्मेदारी नहीं लेता। Test4X स्वतंत्र है और किसी भी परीक्षा प्राधिकरण से संबद्ध, अनुमोदित या प्रायोजित नहीं है; सभी ट्रेडमार्क उनके संबंधित स्वामियों की संपत्ति हैं।

1.A.R.S. Title 32 Ch. 20 Art. 1: Real Estate Department, definitions, commissioner (32-2101–32-2129)

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मुख्य लाइसेंसिंग परिभाषाएं: ब्रोकर, सेल्सपर्सन, एसोसिएट ब्रोकर

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धारा 32-2101 मुख्य लाइसेंस श्रेणियों को परिभाषित करती है। 'ब्रोकर' (अपरिवर्तित) एक व्यक्ति है जो ब्रोकर के रूप में लाइसेंसप्राप्त है या लाइसेंसप्राप्त होने के लिए आवश्यक है। 'रियल एस्टेट सेल्सपर्सन' एक प्राकृतिक व्यक्ति है जो लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर की ओर से कार्य करता है और ब्रोकर परिभाषा के भीतर कार्य करता है। 'एसोसिएट ब्रोकर' एक लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर है जो दूसरे ब्रोकर द्वारा नियोजित है और, जब तक कि अन्यथा निर्दिष्ट न हो, सेल्सपर्सन के समान लाइसेंस विशेषाधिकार रखता है। 'डिजिग्नेटेड ब्रोकर' एक प्राकृतिक व्यक्ति है जो ब्रोकर के रूप में लाइसेंसप्राप्त है और नियोक्ता संस्था की ओर से कार्य करने के लिए नामित है या एकमात्र मालिक है।

मुख्य नियम
  • ✓एसोसिएट ब्रोकर को ब्रोकर के रूप में लाइसेंसप्राप्त होना चाहिए लेकिन दूसरे ब्रोकर द्वारा नियोजित होना चाहिए और आम तौर पर सेल्सपर्सन के समान विशेषाधिकार हों
  • ✓डिजिग्नेटेड ब्रोकर एक प्राकृतिक व्यक्ति होना चाहिए जो ब्रोकर के रूप में लाइसेंसप्राप्त हो और नियोक्ता संस्था के लिए कार्य करे या एकमात्र मालिक के रूप में संचालित करे
  • ✓सेल्सपर्सन को लाइसेंसप्राप्त ब्रोकर की ओर से कार्य करना चाहिए; ब्रोकर प्रतिपूर्ति के लिए दूसरे की ओर से कार्य करता है
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रियल एस्टेट ब्रोकर गतिविधियां जिनके लिए लाइसेंस आवश्यक है

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एक 'रियल एस्टेट ब्रोकर' एक व्यक्ति है, जो विक्रेता के अलावा अन्य कोई है, जो दूसरे के लिए और प्रतिपूर्ति के लिए निम्नलिखित कार्य करता है: रियल एस्टेट को बेचना, विनिमय करना, खरीदना, किराए पर देना या पट्टे पर देना; ऐसे लेनदेन की पेशकश करना या बातचीत करना; संपत्ति की सूची बनाना; नीलामी करना; विकल्पों में व्यवहार करना; किराया एकत्र करना; व्यवसाय में होने के रूप में विज्ञापन देना; संभावनाएं प्राप्त करना; और व्यावसायिक दलाली के रूप में कार्य करना। प्रतिपूर्ति में कोई भी शुल्क, आयोग, वेतन, या अन्य मूल्यवान विचार शामिल होता है, जिसमें विचार का वादा भी शामिल होता है, चाहे वह सशर्त हो या नहीं।

मुख्य नियम
  • ✓दूसरे के लिए प्रतिपूर्ति के लिए किसी भी सूचीबद्ध दलाली कार्य को करने के लिए रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता होती है
  • ✓किराया एकत्र करने के लिए आमतौर पर लाइसेंस की आवश्यकता होती है, सिवाय इसके कि गैर-लाइसेंसप्राप्त क्लेरिकल कर्मचारी व्यक्तिगत रूप से किराया एकत्र करते हैं जो रसीद प्रदान करते हैं
  • ✓प्रतिपूर्ति में सशर्त विचार का वादा शामिल होता है, न कि केवल वास्तव में भुगतान किए गए शुल्क
  • ✓बिक्री से संबंधित ऋण बातचीत एक दलाली कार्य है, लेकिन शीर्षक 6 के अंतर्गत बंधक दलालों को बाहर करता है
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विभाजन और विभाजनकर्ता की परिभाषाएं

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एक 'विभाजनकर्ता' कोई भी व्यक्ति है जो विभाजन में छः या अधिक लॉट, पार्सल, या भिन्नात्मक हित के लिए बिक्री या पट्टे पर प्रस्ताव देता है, या जो भूमि को विभाजित करने का कारण बनता है, या विभाजन के विकास का प्रयास करता है (सार्वजनिक एजेंसियों को छोड़कर)। 'विभाजन/विभाजित भूमि' का अर्थ है सुधारी गई या असुधारी गई भूमि जो बिक्री/पट्टे के लिए छः या अधिक लॉट में विभाजित या विभाजित होने का प्रस्ताव है; इसमें स्टॉक सहकारिताएं, सामान्य प्रचारात्मक योजना भूमि, और आवासीय कंडोमिनियम शामिल हैं। इसमें एक वर्ष या उससे कम की पट्टेदारी प्रस्तावनाएं, 36 एकड़ या अधिक के पार्सल, कृषि भूमि/अपार्टमेंट/वाणिज्यिक स्थान की पट्टेदारी, कब्रिस्तान पार्सल, और 10 या अधिक वर्ष अलग होने वाली कुछ बिक्रय शामिल नहीं हैं।

मुख्य नियम
  • ✓विभाजन के लिए सीमा छः या अधिक लॉट, पार्सल, या भिन्नात्मक हित है
  • ✓36 एकड़ या अधिक के पार्सल विभाजन की परिभाषा से बाहर रखे गए हैं
  • ✓एक वर्ष या उससे कम की पट्टेदारी प्रस्तावनाएं विभाजन नहीं हैं
  • ✓आवासीय कंडोमिनियम और सामान्य प्रचारात्मक योजना भूमि विभाजन के रूप में शामिल हैं
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आयुक्त की जांच शक्तियां और सबपीनाएं

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धारा 32-2108 आयुक्त को अपने स्वयं के आंदोलन पर या सत्यापित लिखित शिकायत (अनिवार्य) पर, किसी भी व्यक्ति की जांच करने के लिए अधिकृत करती है जो दलाल, विक्रय प्रतिनिधि, या विकासकर्ता के रूप में कार्य कर रहा है और रियल संपत्ति के हस्तांतरण, बिक्रय, किराये, पट्टे, उपयोग, या प्रबंधन से संबंधित पुस्तकों और रिकॉर्ड की जांच करने के लिए। आयुक्त गवाही ले सकते हैं, दस्तावेजों की जांच और प्रतिलिपि कर सकते हैं, सबपीनाएं जारी कर सकते हैं, और अनुपालन को बाध्य करने के लिए उच्च न्यायालय में आवेदन कर सकते हैं। जांच कार्यों के लिए एक प्रमाणन और प्रवर्तन इकाई स्थापित की गई है।

मुख्य नियम
  • ✓आयुक्त को सत्यापित लिखित शिकायत पर जांच करनी चाहिए और अपने स्वयं के आंदोलन पर जांच कर सकते हैं
  • ✓आयुक्त सबपीनाएं जारी कर सकते हैं और अनुपालन को बाध्य करने के लिए उच्च न्यायालय के आदेश मांग सकते हैं
  • ✓जांच रियल संपत्ति लेनदेन और प्रबंधन से संबंधित पुस्तकों और रिकॉर्ड तक पहुंचती है
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लाइसेंसधारकों के लिए फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड की आवश्यकता

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धारा 32-2108.01 के अनुसार, प्रत्येक लाइसेंस आवेदक को लाइसेंस प्राप्त करने और धारण करने से पहले विभाग को 41-1758.03 के तहत एक वैध फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड प्राप्त करना और प्रदान करना आवश्यक है। विभाग कार्ड प्राप्त करने से पहले मूल आवेदक को लाइसेंस जारी नहीं करेगा। यदि फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड निलंबित है और या तो अंतर्निहित दोषसिद्धि इनकार का समर्थन कर सकती है, या लाइसेंसधारक सूचना के बाद पाँच कार्य दिवसों के भीतर सद्भावना अपवाद के लिए आवेदन साबित नहीं कर सकता है, तो विभाग लाइसेंस निलंबित कर सकता है। यह मूल विक्रेता/ब्रोकर आवेदकों (रियल एस्टेट, कब्रिस्तान, सदस्यता कैम्पिंग), स्कूल संचालकों, और अनमूल्यांकित आपराधिक रिकॉर्ड वाले कुछ नवीकरण/सार्वजनिक-रिपोर्ट आवेदकों पर लागू होता है।

मुख्य नियम
  • ✓लाइसेंस जारी किए जाने या धारण किए जाने से पहले एक वैध फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड आवश्यक है
  • ✓विभाग निर्दिष्ट परिस्थितियों में फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड निलंबन पर लाइसेंस निलंबित कर सकता है
  • ✓लाइसेंसधारक के पास सूचना के बाद पाँच कार्य दिवसों के भीतर सद्भावना अपवाद के लिए आवेदन साबित करने के लिए है
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व्यावसायिक ब्रोकर परिभाषा

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एक 'व्यावसायिक ब्रोकर' एक रियल एस्टेट ब्रोकर है जो व्यवसायों या व्यावसायिक अवसरों की बिक्री या खरीद में विक्रेताओं या खरीदारों (या दोनों) के बीच एक मध्यस्थ या एजेंट के रूप में कार्य करता है जहां अचल संपत्ति की पट्टा या बिक्री लेनदेन का प्रत्यक्ष या आकस्मिक भाग है। व्यावसायिक ब्रोकर के रूप में कार्य करना रियल एस्टेट ब्रोकर की परिभाषा के अंतर्गत आता है।

मुख्य नियम
  • ✓एक व्यावसायिक ब्रोकर को एक लाइसेंसप्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर होना चाहिए
  • ✓अचल संपत्ति की बिक्री/पट्टा लेनदेन का प्रत्यक्ष या आकस्मिक भाग होने की आवश्यकता है
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विज्ञापन की परिभाषा और अपवाद

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विज्ञापन' का अर्थ प्रकाशन, प्रसार, प्रदर्शन, आग्रह, या संचार (मौखिक, लिखित, या प्रसारित) के माध्यम से किसी भी व्यक्ति को किसी दायित्व में प्रवेश करने या इस अध्याय के अधीन भूमि में हित प्राप्त करने के लिए प्रेरित करने का प्रयास है। विज्ञापन में समाचार मीडिया को सामान्य जानकारी/जनसंपर्क के लिए दिए गए प्रेस विज्ञप्तियां शामिल नहीं हैं यदि कोई शुल्क नहीं लिया जाता है, और कुछ शेयरधारक संचार (वार्षिक रिपोर्ट, प्रॉक्सी सामग्री, पंजीकरण विवरण, प्रतिभूति प्रॉस्पेक्टस, संपत्ति रिपोर्ट, प्रस्ताव विवरण) शामिल नहीं हैं।

मुख्य नियम
  • ✓विज्ञापन किसी भी माध्यम को कवर करता है जिसका उद्देश्य किसी व्यक्ति को विषय भूमि में हित प्राप्त करने के लिए प्रेरित करना है
  • ✓सामान्य जानकारी/जनसंपर्क के लिए निःशुल्क प्रेस विज्ञप्तियों को विज्ञापन की परिभाषा से बाहर रखा गया है
  • ✓निर्दिष्ट शेयरधारक संचार (जैसे प्रॉक्सी सामग्री, प्रॉस्पेक्टस, संपत्ति रिपोर्ट) विज्ञापन की परिभाषा से बाहर रखे गए हैं
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अविभाजित भूमि परिभाषा

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अविभाजित भूमि का अर्थ है ऐसी भूमि जो छह या अधिक लॉट/पार्सल में विभाजित है या विभाजित होने का प्रस्ताव है जो प्रत्येक 36 एकड़ या अधिक लेकिन 160 एकड़ से कम हैं, या जो एक सामान्य प्रचारात्मक योजना के तहत प्रस्तावित हैं (कृषि पट्टों को बाहर रखा गया है)। इसमें वह भूमि भी शामिल है जो छठी लॉट होगी यदि उसी 36-से-160-एकड़ मूल पार्सल के भीतर पिछली पाँच बिक्री के सबसे पहले 10 या अधिक वर्ष बाद बेची जाए।

मुख्य नियम
  • ✓अविभाजित भूमि 36 एकड़ या अधिक लेकिन 160 एकड़ से कम प्रत्येक के पार्सल हैं, छह या अधिक संख्या में
  • ✓कृषि पट्टे अविभाजित भूमि की परिभाषा से बाहर रखे जाते हैं
  • ✓एक सामान्य प्रचारात्मक योजना पार्सल को अविभाजित भूमि की परिभाषा के भीतर ला सकती है
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सामान्य प्रचारात्मक योजना और सहमति में कार्य करना

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एक 'सामान्य प्रचारात्मक योजना' एक व्यक्ति या समूह द्वारा सहमति में कार्य करते हुए की गई एक योजना है जो भूखंडों को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तावित करती है। यदि भूमि सहमति में कार्य करने वाले व्यक्तियों द्वारा प्रस्तावित की जाती है और यह सन्निहित है या एक सामान्य इकाई/नाम के रूप में विज्ञापित है, तो इसे प्रति पेशकश के भूखंडों की संख्या की परवाह किए बिना एक सामान्य प्रचारात्मक योजना के भाग के रूप में माना जाता है। एक मास्टर योजनाबद्ध समुदाय के भीतर अलग-अलग उप-विभाजित उप-विभाजनों में अलग-अलग उप-विभाजक एक सामान्य प्रचारात्मक योजना के तहत संयुक्त भूखंड प्रदान करने वाले नहीं माने जाते हैं। 'सहमति में कार्य करना' का अर्थ एक सहमत योजना को आगे बढ़ाने के लिए सहयोग करने का सबूत है।

मुख्य नियम
  • ✓एक सामान्य नाम के तहत विज्ञापित सन्निहित भूमि जो सहमति में कार्य करने वाले व्यक्तियों द्वारा प्रस्तावित की जाती है, एक सामान्य प्रचारात्मक योजना माना जाता है
  • ✓एक मास्टर योजनाबद्ध समुदाय के भीतर अलग-अलग उप-विभाजक स्वचालित रूप से एक सामान्य प्रचारात्मक योजना के तहत नहीं हैं
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लाइसेंस, लाइसेंसधारक, और लाइसेंस अवधि की परिभाषाएं

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एक 'लाइसेंस' में अध्याय द्वारा आवश्यक किसी भी एजेंसी परमिट, प्रमाणपत्र, अनुमोदन, पंजीकरण, सार्वजनिक रिपोर्ट, चार्टर, या समान अनुमति का पूरा या कोई हिस्सा शामिल है। एक 'लाइसेंसधारक' वह व्यक्ति है जिसे वर्तमान अवधि के लिए लाइसेंस दिया गया है (और 32-2153(A) के लिए, मूल आवेदकों को शामिल करता है)। एक 'लाइसेंस अवधि' दो साल की अवधि है जो मूल जारी करने या नवीनीकरण से शुरू होती है और समाप्ति तिथि पर समाप्त होती है। एक 'निष्क्रिय लाइसेंस' निष्क्रिय स्थिति के साथ लाइसेंसधारक को जारी किया जाता है जो ब्रोकर द्वारा नियोजित नहीं है।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंस अवधि मूल जारी करने या नवीनीकरण से दो साल तक चलती है
  • ✓एक सार्वजनिक रिपोर्ट लाइसेंस की वैधानिक परिभाषा के भीतर शामिल है
  • ✓एक निष्क्रिय लाइसेंसधारक किसी ब्रोकर द्वारा या उसकी ओर से नियोजित नहीं है
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इकाई लाइसेंसधारी प्रकार और नामित दलाल

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एक 'कॉर्पोरेशन लाइसेंसधारी,' 'सीमित दायित्व कंपनी लाइसेंसधारी,' और 'साझेदारी लाइसेंसधारी' में से प्रत्येक के पास एक नामित दलाल होना चाहिए: एक अधिकारी (कॉर्पोरेशन), एक सदस्य/प्रबंधक जो प्राकृतिक व्यक्ति है (एलएलसी), या एक प्रबंधन सामान्य साझेदार (साझेदारी), प्रत्येक को 32-2125 के तहत नामित दलाल के रूप में लाइसेंस प्राप्त। एक 'नियोजन दलाल' एक व्यक्ति है जो 32-2125(ए) के तहत एक दलाल इकाई के रूप में या एकमात्र स्वामित्व के रूप में लाइसेंस प्राप्त है जहां एकमात्र स्वामी एक लाइसेंस प्राप्त दलाल है।

मुख्य नियम
  • ✓प्रत्येक इकाई लाइसेंसधारी के पास 32-2125 के तहत लाइसेंस प्राप्त एक प्राकृतिक व्यक्ति नामित दलाल होना चाहिए
  • ✓एलएलसी नामित दलाल एक सदस्य या प्रबंधक होना चाहिए जो एक प्राकृतिक व्यक्ति है
  • ✓साझेदारी नामित दलाल प्रबंधन सामान्य साझेदार होना चाहिए
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विभाग का उद्देश्य और आयुक्त की निरीक्षण

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धारा 32-2102 के अनुसार, यह अध्याय राज्य रीयल एस्टेट विभाग द्वारा रीयल एस्टेट आयुक्त के निर्देशन में प्रशासित किया जाता है। अध्याय को प्रशासित करने में विभाग का उद्देश्य एरिज़ोना में रीयल एस्टेट व्यवसाय के लाइसेंसिंग और विनियमन के माध्यम से जनहित की रक्षा करना है।

मुख्य नियम
  • ✓रीयल एस्टेट विभाग आयुक्त के निर्देशन में अध्याय का प्रशासन करता है
  • ✓घोषित उद्देश्य लाइसेंसिंग और विनियमन के माध्यम से जनहित की रक्षा करना है
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आयुक्त की शक्तियाँ और कर्तव्य

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धारा 32-2107 आयुक्त को विभाग का प्रभार देती है जिसमें अध्याय को प्रशासित और कार्यान्वित करने की शक्ति, एक आधिकारिक मुहर अपनाने, राज्य कैपिटल में एक मुख्य कार्यालय बनाए रखने, और शाखा कार्यालय खोलने की शक्ति शामिल है। आयुक्त को अध्याय को कार्यान्वित करने के लिए आवश्यक नियम अपनाने चाहिए और अचल संपत्ति की बिक्री या पट्टे के लिए मानकीकृत कानूनी रूपों को अनुमोदित कर सकते हैं ताकि अध्याय और नियमों के साथ उनकी अनुपालन को मान्यता दी जा सके। आयुक्त शैक्षिक सामग्री भी तैयार कर सकते हैं और सेमिनार आयोजित कर सकते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓आयुक्त को अध्याय को कार्यान्वित करने के लिए आवश्यक नियम अपनाने चाहिए
  • ✓आयुक्त अचल संपत्ति की बिक्री या पट्टे के लिए मानकीकृत कानूनी रूपों को अनुमोदित कर सकते हैं
  • ✓आयुक्त विभाग का प्रशासन करते हैं और शाखा कार्यालय स्थापित कर सकते हैं
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आवेदकों से आयुक्त द्वारा अपेक्षित अतिरिक्त जानकारी

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धारा 32-2108(C) आयुक्त को किसी आवेदक या धारक (इकाई के अधिकारियों, निदेशकों, सदस्यों, प्रबंधकों, भागीदारों, 10% या अधिक मालिकों/शेयरधारकों, और नियंत्रक व्यक्तियों सहित) के बारे में अतिरिक्त जानकारी मांगने की अनुमति देती है। इसमें पूर्व आपराधिक रिकॉर्ड, वैध फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड, और महापराध/हल्के अपराध के दोष, अस्वीकृत/निलंबित/रद्द किए गए लाइसेंस, अस्वीकृत सार्वजनिक रिपोर्ट, निषेधाज्ञा, धोखाधड़ी या नैतिक अधमता से जुड़े प्रतिकूल निर्णय, दिवालियापन दाखिल, और ऐसी कार्रवाई के अधीन इकाइयों में भागीदारी का खुलासा करने वाली शपथपत्र शामिल हो सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓आयुक्त आपराधिक रिकॉर्ड, फिंगरप्रिंट क्लीयरेंस कार्ड, और प्रकटीकरण शपथपत्र की मांग कर सकता है
  • ✓प्रकटीकरण इकाई के अधिकारियों, नियंत्रक व्यक्तियों, और 10% या अधिक के मालिकों/शेयरधारकों तक पहुंचता है
  • ✓आवेदकों को पूर्व अनुशासन, निषेधाज्ञा, धोखाधड़ी के निर्णय, और दिवालियापन का खुलासा करना चाहिए

2.Art. 2: Licensing – qualifications, examination, education, renewal, brokers and salespersons

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रियल एस्टेट लाइसेंसिंग आवश्यकताओं से छूट

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A.R.S. 32-2121 उन व्यक्तियों और गतिविधियों की सूची देता है जिन्हें रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता नहीं है। अपनी संपत्ति में लेनदेन करने वाले मालिक, कानूनी कर्तव्य निभाने वाले वकील, न्यायालय द्वारा नियुक्त रिसीवर/ट्रस्टी, डीड ऑफ ट्रस्ट ट्रस्टी, सरकारी कर्मचारी, और अन्य लोग छूट प्राप्त हैं जब वे विशेष मुआवजे प्राप्त नहीं करते हैं या ब्रोकर के रूप में कार्य नहीं करते हैं। इन छूटों को समझना यह निर्धारित करने के लिए महत्वपूर्ण है कि कब लाइसेंस की आवश्यकता है।

मुख्य नियम
  • ✓एक मालिक अपनी संपत्ति बेचना/किराए पर देना/प्रबंधन करना छूट प्राप्त है यदि वह विशेष मुआवजे प्राप्त नहीं करता है और उनकी अधिकांश गतिविधियां ब्रोकर की गतिविधियां नहीं हैं
  • ✓एक वकील केवल तभी छूट प्राप्त है जब वह वकील के कर्तव्य निभा रहा हो; यह छूट अन्यथा लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों में संलग्न होने की अनुमति नहीं देती है
  • ✓एक ट्रस्टी डीड ऑफ ट्रस्ट के तहत बिक्री करना, रिसीवर, और दिवालियापन में ट्रस्टी न्यायालय के आदेश के तहत कार्य करना छूट प्राप्त हैं
  • ✓एक व्यक्ति जो किसी विशिष्ट अलग लेनदेन के लिए शक्ति प्रदान पत्र रखता है (रियल एस्टेट व्यवसा संचालित करने की विधि के रूप में नहीं) छूट प्राप्त है
  • ✓एक व्यक्ति जो होटल, मोटल, या आरवी पार्क का प्रबंधन करता है छूट प्राप्त है, जैसे कि 31 या उससे कम दिनों के अधिभोग के लिए आरक्षण संभालने वाला व्यक्ति
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ब्रोकर और सेल्सपर्सन के लिए लाइसेंस आवश्यक

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A.R.S. 32-2122 के अनुसार, रियल एस्टेट ब्रोकर, सेल्सपर्सन, कब्रिस्तान ब्रोकर/सेल्सपर्सन, या सदस्यता कैंपिंग ब्रोकर/सेल्सपर्सन के रूप में कार्य करना पहले लाइसेंस प्राप्त किए बिना गैरकानूनी है। कोई भी कार्य जो मुआवजे के लिए या इसकी अपेक्षा में किया जाता है और ब्रोकर की परिभाषा में आता है, वह लाइसेंसधारी के रूप में कार्य करना है, भले ही यह लेनदेन के लिए आकस्मिक हो।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर की परिभाषा में शामिल मुआवजे के विचार में या अपेक्षा में कोई भी कार्य एक लाइसेंस की आवश्यकता है, चाहे यह आकस्मिक हो या पूरा लेनदेन
  • ✓एक बिना लाइसेंस वाला व्यक्ति व्यक्तिगत रूप से किराया और संबंधित शुल्क एकत्र कर सकता है यदि वे लाइसेंसधारी के लिए काम करते हैं, लाइसेंसधारी की ओर से एकत्र करते हैं, और किराया भुगतान के समय रसीद प्रदान करते हैं
  • ✓किसी व्यक्ति, निगम, साझेदारी, या LLC के लिए पहले लाइसेंस प्राप्त किए बिना लाइसेंस प्राप्त गतिविधि में संलग्न होना गैरकानूनी है
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ब्रोकर लाइसेंस के लिए अनुभव योग्यता

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A.R.S. 32-2124 ब्रोकर लाइसेंस के लिए दक्षता का प्रमाण और विशिष्ट अनुभव की आवश्यकता है। एक मूल रियल एस्टेट ब्रोकर आवेदक को आवेदन से तुरंत पहले पाँच वर्षों के दौरान कम से कम तीन वर्ष के लिए सक्रिय लाइसेंसप्राप्त विक्रेता या ब्रोकर होना चाहिए था।

मुख्य नियम
  • ✓मूल रियल एस्टेट ब्रोकर लाइसेंस को आवेदन से तुरंत पहले 5 वर्षों के दौरान कम से कम 3 वर्ष सक्रिय लाइसेंसप्राप्त अनुभव की आवश्यकता है
  • ✓पिछले 1 वर्ष में अस्वीकृत लाइसेंस (32-2153 के अनुसार) आवेदक को अयोग्य करता है; पिछले 2 वर्षों में रद्द किया गया लाइसेंस भी अयोग्य करता है
  • ✓पूर्ववर्ती 5 वर्षों के भीतर समतुल्य सक्रिय अनुभव आयुक्त की संतुष्टि पर लाइसेंसप्राप्त अनुभव आवश्यकता के लिए प्रतिस्थापन कर सकता है
  • ✓समाप्ति के एक वर्ष से अधिक समय बाद पुनः आवेदन करने के लिए सभी वर्तमान शिक्षा/अनुभव आवश्यकताओं को पूरा करना और परीक्षा फिर से लेनी आवश्यक है
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प्रलाइसेंसिंग शिक्षा आवश्यकताएं

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A.R.S. 32-2124(B)-(C) के अनुसार, विक्रय प्रतिनिधि और ब्रोकर आवेदकों को एक प्रमाणित रियल एस्टेट स्कूल में कम से कम 90 कक्षा घंटे (या समकक्ष) की एक अनुमोदित पाठ्यक्रम पूरी करनी चाहिए और परीक्षा पास करनी चाहिए। पाठ्यक्रम सीधी कक्षा या दूरस्थ शिक्षा हो सकती है, लेकिन परीक्षा को व्यक्तिगत रूप से प्रोक्टर किया जाना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓विक्रय प्रतिनिधि और ब्रोकर दोनों की प्रलाइसेंसिंग पाठ्यक्रमों में एक प्रमाणित स्कूल में कम से कम 90 कक्षा घंटे या समकक्ष की आवश्यकता होती है
  • ✓प्रलाइसेंसिंग पाठ्यक्रम पर परीक्षा एक प्रोक्टर किया गया परीक्षा होनी चाहिए जो व्यक्तिगत रूप से पूरी की जाए
  • ✓पाठ्यक्रम पूरा करना आवेदन से 10 साल से अधिक पहले नहीं हो सकता जब तक कि आयुक्त को समकक्ष कार्य अनुभव और शिक्षा नहीं मिले
  • ✓विक्रय प्रतिनिधि आवेदकों को अतिरिक्त रूप से रियल एस्टेट अनुबंध कानून और अनुबंध लेखन में 6 घंटे का निर्देश पूरा करना चाहिए, जिसमें मसौदा तैयार करने का अभ्यास शामिल है
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नवीकरण सतत शिक्षा आवश्यकताएं

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A.R.S. 32-2130 दाखिल करने, शुल्क का भुगतान करने और सतत शिक्षा के साक्ष्य प्रस्तुत करके समय पर नवीकरण की अनुमति देता है: विक्रय प्रतिनिधियों और सहायक दलालों के लिए 24 घंटे, और नामित दलालों (और A.R.S. 32-2151.01(G) के तहत सहायक दलाल) के लिए 24 महीने की अवधि में 30 घंटे।

मुख्य नियम
  • ✓विक्रय प्रतिनिधियों और सहायक दलालों को 24 महीने की लाइसेंस अवधि में 24 सतत शिक्षा क्रेडिट घंटे पूरे करने चाहिए
  • ✓नामित दलाल (और A.R.S. 32-2151.01(G) के तहत सहायक दलाल) को 24 महीने की अवधि में 30 सतत शिक्षा क्रेडिट घंटे पूरे करने चाहिए
  • ✓कब्रिस्तान और सदस्यता शिविर दलाल/विक्रय प्रतिनिधि इन शिक्षा आवश्यकताओं से मुक्त हैं
  • ✓यदि समाप्ति के एक वर्ष के भीतर नवीकरण किया जाता है, तो समाप्ति के बाद पूरे किए गए CE घंटों को नवीकरण आवश्यकता की ओर लागू किया जा सकता है

3.Art. 3: Regulation – broker duties, advertising, trust accounts, agency, discipline (32-2151–32-2176)

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ट्रस्ट फंड का निपटान; तटस्थ एस्क्रो बनाम ट्रस्ट खाता

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32-2151(A) के तहत, जब तक सभी पक्ष लिखित रूप में अन्यथा सहमत न हों, एक ब्रोकर जो विश्वस्त धन को एरिज़ोना में किसी तटस्थ एस्क्रो डिपोजिटरी में तुरंत जमा नहीं करता है, तो प्राप्ति पर सभी ऐसी राशि को एरिज़ोना में स्थित किसी संघीय बीमाकृत या गारंटीकृत डिपोजिटरी में ट्रस्ट फंड खाते में रखना चाहिए। यह एरिज़ोना ब्रोकर के लिए ट्रस्ट फंड संभालने का मूल नियम है।

मुख्य नियम
  • ✓धन को तटस्थ राज्य-स्तरीय एस्क्रो डिपोजिटरी या राज्य-स्तरीय ट्रस्ट फंड खाते में तुरंत/प्राप्ति पर जाना चाहिए
  • ✓ट्रस्ट फंड खाता संघीय बीमाकृत या गारंटीकृत होना चाहिए और एरिज़ोना में स्थित होना चाहिए
  • ✓पक्ष विभिन्न संभालने की व्यवस्था के लिए लिखित रूप में सहमत हो सकते हैं
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ट्रस्ट फंड खाते की न्यूनतम आवश्यकताएं

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32-2151(B) न्यूनतम आवश्यकताएं निर्धारित करता है: जमा पर्चियों द्वारा जमा जिसमें प्रत्येक लेनदेन, तारीख, राशि और पक्षों की पहचान करने वाले दस्तावेज हों; धन का उपयोग केवल जमा किए गए उद्देश्य के लिए; पूर्ण रिकॉर्ड इलेक्ट्रॉनिक रूप से, मुख्य/शाखा कार्यालय में, या विभाग को पूर्व लिखित नोटिस के साथ अनुमोदित राज्य के भीतर भंडारण स्थान पर रखे जाएं। रिकॉर्ड को आम तौर पर स्वीकृत लेखा सिद्धांतों का पालन करना चाहिए और विवरणात्मक रसीदें, डिस्बर्समेंट जर्नल और क्लाइंट लेजर शामिल करना चाहिए। कंप्यूटरीकृत रिकॉर्ड को यदि इलेक्ट्रॉनिक डेटा नष्ट हो जाए तो पुनर्निर्माण की अनुमति देनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓जमा को जमा पर्चियों द्वारा किया जाना चाहिए जिसमें लेनदेन, तारीख, राशि और पक्षों की पहचान हो
  • ✓ट्रस्ट धन का उपयोग केवल उसी उद्देश्य के लिए किया जा सकता है जिसके लिए इसे जमा किया गया था
  • ✓रिकॉर्ड को GAAP के अनुसार रखा जाना चाहिए और विवरणात्मक रसीदें, डिस्बर्समेंट जर्नल और क्लाइंट लेजर शामिल करना चाहिए
  • ✓ऑफ-साइट भंडारण के लिए विभाग को सड़क के पते की पूर्व लिखित सूचना की आवश्यकता है
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मासिक तीन-तरफा समन्वय आवश्यकता

escrow

32-2151(B)(3) के अनुसार, ब्रोकर को मासिक आधार पर ट्रस्ट फंड खाते की बैंक स्टेटमेंट, क्लाइंट लेजर और ट्रस्ट फंड खाता लेजर के बीच तीन-तरफा समन्वय पूरा करना आवश्यक है, और किसी भी विचलन के लिए व्याख्या प्रदान करनी चाहिए। नियमित रूप से इस समन्वय को पूरा करने में विफलता स्वयं एक उल्लंघन है (उप-खंड C के अनुसार)।

मुख्य नियम
  • ✓तीन-तरफा समन्वय बैंक स्टेटमेंट, क्लाइंट लेजर और ट्रस्ट खाता लेजर के बीच मासिक रूप से किया जाना चाहिए
  • ✓किसी भी विचलन की व्याख्या की जानी चाहिए
  • ✓नियमित रूप से समन्वय करने में विफलता अध्याय का उल्लंघन है
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ट्रस्ट खाते की भिन्नताएं जो उल्लंघन हैं

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32-2151(C) उन कार्यों/चूक को सूचीबद्ध करता है जो भिन्नता का कारण बनते हैं और उल्लंघन का गठन करते हैं: कम से कम हर 12 महीने में अर्जित ब्याज को हटाने में विफलता; दूसरों के धन की अग्रिम भुगतान को दलाल के व्यक्तिगत खाते में जमा करने या व्यक्तिगत धन के साथ मिलाने की अनुमति देना; रसीदों में गैर-मालिक किरायेदार धन की पहचान करने में विफलता; प्रत्येक संपत्ति के लिए अलग बहीखातों को बनाए रखने में विफलता; आवश्यक तीन-तरफा सामंजस्य को पूरा करने में विफलता; विभिन्न स्वामित्व वाले खातों के बीच धन स्थानांतरित करना प्रत्येक व्यक्ति की लिखित सहमति के बिना; जांच और संतुलन बनाने में विफलता; और राज्य या संघीय आवश्यकताओं का पालन करने में विफलता।

मुख्य नियम
  • ✓ट्रस्ट खाते पर अर्जित ब्याज को कम से कम हर 12 महीने में हटाया जाना चाहिए
  • ✓एक दलाल खाते को खुला रखने या अपर्याप्त शेष शुल्क से बचने के लिए 5,000 डॉलर तक का व्यक्तिगत धन जमा कर सकता है बिना इसे मिश्रण माने
  • ✓प्रत्येक संपत्ति के लिए अलग बहीखातों को बनाए रखना चाहिए
  • ✓विभिन्न व्यक्तियों के स्वामित्व वाले खातों के बीच धन स्थानांतरित करने के लिए प्रत्येक व्यक्ति की लिखित सहमति की आवश्यकता होती है
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ब्रोकर रिकॉर्ड रखना; पाँच वर्ष की अवधारण

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32-2151.01(A) के अनुसार, प्रत्येक नियोजक ब्रोकर को सभी रियल एस्टेट (और कब्रिस्तान/टाइमशेयर/सदस्यता शिविर) लेनदेन और वर्तमान तथा पूर्व कर्मचारियों के रोजगार रिकॉर्ड रखने चाहिए। रिकॉर्ड में ईर्नेस्ट मनी रसीदें, समापन विवरण (सभी रसीदें/भुगतान/समायोजन दिखाते हुए), बिक्रय अनुबंध, और यदि लागू हो तो रोजगार समझौते शामिल होने चाहिए। रिकॉर्ड आयुक्त के लिए सभी उचित समय पर खुले होने चाहिए और लेनदेन या रोजगार समाप्ति के कम से कम पाँच वर्ष बाद तक मुख्य या लाइसेंसप्राप्त शाखा कार्यालय में या अनुमोदित राज्यांतर्गत भंडारण स्थान पर रखे जाने चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓लेनदेन और रोजगार रिकॉर्ड समाप्ति के कम से कम पाँच वर्ष बाद तक रखे जाने चाहिए
  • ✓रिकॉर्ड आयुक्त या उनके प्रतिनिधियों द्वारा निरीक्षण के लिए सभी उचित समय पर खुले होने चाहिए
  • ✓रिकॉर्ड मुख्य/शाखा कार्यालय में या पूर्व लिखित सूचना के साथ अनुमोदित राज्यांतर्गत भंडारण स्थान पर रखे जाने चाहिए
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निकासी प्राधिकार और अर्नेस्ट मनी हैंडलिंग

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32-2151.01(B) एक ब्रोकर को ट्रस्ट फंड खाते से निकासी का प्राधिकार किसी भी व्यक्ति को देने से प्रतिबंधित करता है जब तक कि वह व्यक्ति ब्रोकर के लाइसेंस के तहत एक लाइसेंसधारी न हो (32-2174(C) द्वारा प्रदान किए गए को छोड़कर)। उप-खंड C को ब्रोकर को क्रय अनुबंध, पट्टे, या रसीद में प्राप्त अर्नेस्ट मनी के प्रकार (नकद, चेक, प्रतिज्ञा पत्र, या मूल्य की अन्य वस्तु) को विशेष रूप से बताने की आवश्यकता है। उप-खंड D को सभी लाइसेंसधारियों को प्राप्त सभी नकद, चेक, या मूल्य की वस्तुओं को तुरंत नामित ब्रोकर की देखभाल में रखने की आवश्यकता है।

मुख्य नियम
  • ✓केवल ब्रोकर के लाइसेंस के तहत एक लाइसेंसधारी को ट्रस्ट खाता निकासी प्राधिकार दिया जा सकता है (32-2174(C) के अनुसार को छोड़कर)
  • ✓अर्नेस्ट मनी के प्रकार को अनुबंध, पट्टे, या रसीद में विशेष रूप से बताया जाना चाहिए
  • ✓लाइसेंसधारियों को प्राप्त सभी भुगतानों को तुरंत नामित ब्रोकर को देना चाहिए
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दस व्यावसायिक दिनों के भीतर नामित दलाल द्वारा दस्तावेजों की समीक्षा

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32-2151.01(G) के अनुसार, नामित दलाल को प्रत्येक सूची समझौते, खरीद या गैर-आवासीय पट्टा समझौते, या इसी तरह के दस्तावेज की समीक्षा करनी चाहिए और निष्पादन के दस व्यावसायिक दिनों के भीतर पक्षों के हस्ताक्षर के समान पृष्ठ पर अपने प्रारंभिक और समीक्षा की तारीख रखनी चाहिए। नामित दलाल लिखित रूप में एक नियोजित सहयोगी दलाल को दलाल की ओर से समीक्षा और प्रारंभिक करने के लिए अधिकृत कर सकता है। 'व्यावसायिक दिन' शनिवार, रविवार और कानूनी छुट्टियों को बाहर करता है।

मुख्य नियम
  • ✓नामित दलाल को निष्पादन के दस व्यावसायिक दिनों के भीतर कवर किए गए दस्तावेजों की समीक्षा और प्रारंभिक करना चाहिए
  • ✓प्रारंभिक और तारीख पक्षों के हस्ताक्षर के समान पृष्ठ पर दिखाई देनी चाहिए
  • ✓समीक्षा का अधिकार लिखित रूप से एक नियोजित सहयोगी दलाल को सौंपा जा सकता है
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अचल संपत्ति रोजगार समझौते की आवश्यकताएँ

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32-2151.02 के अनुसार, सभी अचल संपत्ति रोजगार समझौते स्पष्ट, निष्पक्ष भाषा में लिखे होने चाहिए, सभी महत्वपूर्ण शर्तें जैसे दलाल मुआवजे को पूरी तरह से सेट करना चाहिए, एक निश्चित अवधि/समाप्ति तिथि दिखानी चाहिए जो शुरुआत और समाप्ति दोनों को दर्शाती हो, और सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होनी चाहिए। नियोजक दलाल किसी अन्य दलाल को समझौते का स्थानांतरण नहीं कर सकते बिना समय पर सभी पक्षों की लिखित सहमति के। एक लाइसेंसधारी पहले से एक अनन्य समझौते के तहत किसी पक्ष से समझौता प्राप्त नहीं कर सकता बिना अतिरिक्त आयोगों के संभावित दायित्व की लिखित स्वीकृति के। लेनदेन में किसी पक्ष का प्रतिनिधित्व करने के लिए लाइसेंसधारी को रोजगार समझौते की आवश्यकता नहीं है।

मुख्य नियम
  • ✓रोजगार समझौते लिखित होने चाहिए, स्पष्ट होने चाहिए, सभी महत्वपूर्ण शर्तें/मुआवजे सूचीबद्ध करने चाहिए, निश्चित शुरुआत और समाप्ति तिथियाँ होनी चाहिए, और सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होने चाहिए
  • ✓किसी अन्य दलाल को स्थानांतरण के लिए समय पर सभी पक्षों की लिखित सहमति की आवश्यकता होती है
  • ✓लाइसेंसधारी को पहले से अनन्य समझौते के तहत किसी पक्ष से समझौता प्राप्त करने से पहले लिखित स्वीकृति की आवश्यकता होती है
  • ✓लेनदेन में किसी पक्ष का प्रतिनिधित्व करने के लिए लिखित रोजगार समझौता आवश्यक नहीं है
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अनुशासन के आधार – लेनदेन में आचरण

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32-2153(A) पिछले पाँच वर्षों के भीतर किए गए आचरण को सूचीबद्ध करता है जो इनकार, निलंबन, रद्दीकरण, चिंता के पत्र, या अनंतिम लाइसेंसिंग का कारण बन सकते हैं, जिनमें गलत प्रतिनिधित्व/झूठे वादे शामिल हैं; एक से अधिक पक्ष के लिए बिना सभी पक्षों के ज्ञान या लिखित सहमति के कार्य करना; अध्याय या आयुक्त के नियमों का उल्लंघन; झूठा विज्ञापन; अलाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को नियुक्त करना; धन का हिसाब रखने या भेजने में विफल रहना; ग्राहक धन को मिलाना या परिवर्तित करना; आवश्यक रिकॉर्ड रखने में विफल रहना; उचित पर्यवेक्षण का प्रयोग करने में विफल रहना; लापरवाही; बिना लिखित सहमति के किसी और के नाम पर हस्ताक्षर करना; और निष्पक्ष आवास कानूनों का उल्लंघन करना।

मुख्य नियम
  • ✓एक से अधिक पक्ष के लिए कार्य करने के लिए सभी पक्षों का ज्ञान और लिखित सहमति आवश्यक है
  • ✓ग्राहक के या प्रमुख के धन को मिलाना या परिवर्तित करना अनुशासन का आधार है
  • ✓लाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों या कर्मचारियों पर उचित पर्यवेक्षण का प्रयोग करने में दलाल की विफलता अनुशासन का आधार है
  • ✓संघीय या एरिज़ोना निष्पक्ष आवास कानून का उल्लंघन अनुशासन का आधार है
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लाइसेंसीधारकों के रोजगार और मुआवजे पर प्रतिबंध

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32-2155 के अनुसार, एक दलाल केवल सक्रिय लाइसेंसीधारकों को नियुक्त कर सकता है और उन्हें भुगतान कर सकता है, और एक लाइसेंसीधारक केवल उस दलाल से रोजगार/मुआवजा स्वीकार कर सकता है जिसके पास वह लाइसेंस प्राप्त है या एक योग्य नियोक्ता से (जो लाइसेंस रखता है, लाइसेंसीधारक को W-2 कर्मचारी मानता है, समान नियोक्ता दलाल रखता है, और नियोक्ता दलाल की लिखित अनुमति प्राप्त करता है)। एक पेशेवर निगम/LLC के माध्यम से मुआवजा उस इकाई के माध्यम से प्रवाहित होना चाहिए जिसका लाइसेंसीधारक अधिकारी/शेयरधारक या सदस्य/प्रबंधक है। सेवा के समय किसी भी बिना लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति को दलाली कार्य के लिए भुगतान करना गैरकानूनी है।

मुख्य नियम
  • ✓एक दलाल केवल सक्रिय लाइसेंसीधारकों को नियुक्त कर सकता है और भुगतान कर सकता है
  • ✓एक लाइसेंसीधारक को केवल नियोक्ता दलाल या समान-दलाल W-2 नियोक्ता द्वारा लिखित अनुमति के साथ भुगतान किया जा सकता है
  • ✓किसी भी बिना लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति को दलाली कार्य के लिए मुआवजा देना गैरकानूनी है
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रियल एस्टेट बिक्री प्रकटीकरण सुरक्षित बंदरगाह (कलंकित संपत्ति)

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32-2156 प्रदान करता है कि एक हस्तांतरणकर्ता/पट्टाकर्ता या लाइसेंसधारी के विरुद्ध कोई आपराधिक, नागरिक, या प्रशासनिक कार्रवाई नहीं की जा सकती यदि वह यह प्रकट नहीं करता है कि संपत्ति प्राकृतिक मृत्यु, आत्महत्या, हत्या, या अपराध की साइट है या थी; एचआईवी/एड्स या सामान्य रहने के माध्यम से संचारित न होने वाली अन्य बीमारी से पीड़ित व्यक्ति द्वारा स्वामित्व/कब्जा किया गया था; या यौन अपराधी के पास स्थित है। इन तथ्यों को प्रकट करने में विफल रहना लेनदेन के समाप्ति या रद्दीकरण का आधार नहीं है।

मुख्य नियम
  • ✓संपत्ति पर होने वाली मृत्यु, आत्महत्या, हत्या, या अपराधों का प्रकटीकरण न करने के लिए कोई दायित्व नहीं
  • ✓पूर्व निवासियों की एचआईवी/एड्स स्थिति या यौन अपराधी की निकटता का प्रकटीकरण न करने के लिए कोई दायित्व नहीं
  • ✓ये अप्रकटीकरण लेनदेन को समाप्त या रद्द करने का आधार नहीं हैं

4.Art. 3.1: Property management

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संपत्ति प्रबंधन समझौतों की आवश्यक सामग्री

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संपत्ति प्रबंधन समझौते स्पष्ट, निस्संदिग्ध भाषा में लिखे जाने चाहिए और फर्म की सेवाओं, दायित्वों और मालिक के प्रति कर्तव्यों की सभी महत्वपूर्ण शर्तें और परिस्थितियां बताई जानी चाहिए। उन पर मालिक (या एजेंट) और फर्म के नामित दलाल (या अधिकृत लाइसेंसधारी) द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए, शुरुआत और समाप्ति तारीखें निर्दिष्ट करनी चाहिए, दोनों पक्षों के लिए स्वीकार्य रद्दीकरण प्रावधान होने चाहिए, एकत्रित सभी धन के निपटान के लिए प्रावधान करना चाहिए जिसमें किरायेदार जमा शामिल हैं, स्थिति रिपोर्ट के प्रकार और आवृत्ति निर्दिष्ट करनी चाहिए, परिचालन भंडार राशि और उद्देश्य बताने चाहिए, ट्रस्ट धन पर अर्जित ब्याज के निपटान के लिए प्रावधान करना चाहिए, मुआवजे की शर्तें बतानी चाहिए, और मालिक की स्पष्ट लिखित सहमति के बिना किसी अन्य लाइसेंसधारी को हस्तांतरण को प्रतिबंधित करना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓समझौते पर संपत्ति मालिक या एजेंट और नामित दलाल या अधिकृत रियल एस्टेट लाइसेंसधारी द्वारा हस्ताक्षर किए जाने चाहिए
  • ✓शुरुआत और समाप्ति तारीख निर्दिष्ट करनी चाहिए
  • ✓दोनों पक्षों के लिए स्वीकार्य रद्दीकरण प्रावधान होने चाहिए
  • ✓एकत्रित सभी धन के निपटान के लिए प्रावधान करना चाहिए, जिसमें किरायेदार जमा और ट्रस्ट खातों पर अर्जित ब्याज शामिल हैं
  • ✓मालिक की स्पष्ट लिखित सहमति के बिना किसी अन्य लाइसेंसधारी या लाइसेंसधारी संस्था को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता
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समाप्ति पर अंतिम लेखा समयरेखा

propmgmt

समाप्ति पर फर्म को संपत्ति की वित्तीय स्थिति का अंतिम लेखा प्रदान करना चाहिए: 5 दिनों के भीतर सभी किरायेदार सुरक्षा दायित्वों की सूची; 35 दिनों के भीतर संपत्ति खातों में शेष सभी धन की प्रतिपूर्ति (अवधि के दौरान किए गए अदत्त दायित्वों के लिए आवश्यक धन को छोड़कर); 75 दिनों के भीतर अंतिम प्राप्य और देय खातों की सूची; और 75 दिनों के भीतर अंतिम बैंक खाता समन्वय।

मुख्य नियम
  • ✓5 दिनों के भीतर: सभी किरायेदार सुरक्षा दायित्वों की सूची प्रदान करें
  • ✓35 दिनों के भीतर: सभी शेष धन की प्रतिपूर्ति करें सिवाय उन धन के जो अदत्त दायित्वों के लिए आवश्यक हों
  • ✓75 दिनों के भीतर: अंतिम प्राप्य/देय खातों की सूची और अंतिम बैंक खाता समन्वय प्रदान करें
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संपत्ति प्रबंधन ट्रस्ट खाते

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सभी संपत्ति प्रबंधन खातों को ब्रोकर के रिकॉर्ड में ट्रस्ट खातों के रूप में नामित किया जाना चाहिए। एक ब्रोकर का ट्रस्ट खाता सभी मालिक की धनराशि के लिए आवश्यक है जब तक कि मालिक सीधे मालिक के खाते में जमा करने का निर्देश न दे (ब्रोकर के पास मालिक के खाते तक पहुंच नहीं हो सकती)। ट्रस्ट खाते ब्याज-वहन कर सकते हैं। फर्म को विवादहीन, गैर-आकस्मिक धनराशि को तीन बैंकिंग दिनों के भीतर या तो मालिक के सीधे खाते में या फर्म के ट्रस्ट खाते में जमा करना चाहिए। संपत्ति प्रबंधक द्वारा निष्पादित प्रत्येक किरायेदारी समझौते में किसी भी किरायेदार जमा की व्यवस्था को स्पष्ट रूप से बताने वाला एक प्रावधान शामिल होना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓सभी संपत्ति प्रबंधन खातों को ब्रोकर के रिकॉर्ड में ट्रस्ट खातों के रूप में नामित किया जाना चाहिए
  • ✓एक ब्रोकर का ट्रस्ट खाता सभी मालिक की धनराशि के लिए आवश्यक है जब तक कि मालिक मालिक के अपने खाते में सीधी जमा का निर्देश न दे, जिसतक ब्रोकर की कोई पहुंच नहीं है
  • ✓विवादहीन धनराशि को तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए
  • ✓प्रत्येक किरायेदारी समझौते में किसी भी किरायेदार जमा की व्यवस्था को स्पष्ट रूप से बताना चाहिए
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संपत्ति प्रबंधन रिकॉर्डकीपिंग आवश्यकताएं

propmgmt

फर्मों को आवासीय किराया समझौते और संशोधन, अनुबंध, और संबंधित दस्तावेजों को समाप्ति के बाद एक वर्ष तक या समाप्ति पर मालिक को दिए जाने तक रखना चाहिए। किरायेदारों को दिए गए फाइंडर फीस रिकॉर्ड को भुगतान के बाद तीन वर्षों तक या समाप्ति पर मालिक को दिए जाने तक रखना चाहिए। सभी ग्राहक वित्तीय रिकॉर्ड (बैंक विवरण, रद्द किए गए चेक/छवियां, जमा पर्चियां, रसीदें, पत्रिकाएं, मालिक विवरण, ग्राहक खाता बहियां, बिल, चालान) को निष्पादन के बाद कम से कम तीन वर्षों तक रखा जाना चाहिए। हस्ताक्षरित प्रबंधन समझौतों को लगातार क्रमांकित या व्यवस्थित, सुलभ प्रणाली में दाखिल किया जाना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓आवासीय किराया समझौते और संबंधित दस्तावेजों को समाप्ति के बाद एक वर्ष तक या मालिक को दिए जाने तक रखा जाना चाहिए
  • ✓फाइंडर फीस रिकॉर्ड को भुगतान के बाद तीन वर्षों तक रखा जाना चाहिए
  • ✓सभी ग्राहक वित्तीय रिकॉर्ड को निष्पादन की तारीख से कम से कम तीन वर्षों तक रखा जाना चाहिए
  • ✓हस्ताक्षरित प्रबंधन समझौतों को लगातार क्रमांकित या व्यवस्थित, सुलभ तरीके से दाखिल किया जाना चाहिए

5.Art. 4: Sale of subdivided lands – public reports

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भूमि उपविभाजन करने का इरादा की सूचना

disclosures

उपविभाजित भूमि को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तावित करने से पहले, उपविभाजक को आयुक्त को लिखित रूप में उपविभाजन के इरादे की सूचना देनी चाहिए। इस इरादे की सूचना में स्वामित्व, भूमि, शीर्षक स्थिति, बिक्री की शर्तें, सुधार, उपयोगिताएं, पानी, स्कूल, कर/आकलन और किसी भी प्रतिबंधात्मक प्रतिबंध के बारे में व्यापक प्रकटीकरण होना चाहिए। यह आयुक्त की सार्वजनिक रिपोर्ट के लिए आधार बनता है।

मुख्य नियम
  • ✓उपविभाजक को उपविभाजित भूमि को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तावित करने से पहले आयुक्त के साथ इरादे की लिखित सूचना दर्ज करनी चाहिए
  • ✓प्रमुख का अर्थ है कोई भी व्यक्ति/इकाई जो 10% या अधिक वित्तीय हित रखती है, या ट्रस्ट के लिए प्रत्येक लाभार्थी जो 10% या अधिक लाभकारी हित रखता है
  • ✓सूचना में मालिक और उपविभाजक का नाम/पता, कानूनी विवरण, शीर्षक की स्थिति जिसमें ग्रहणाधिकार शामिल हैं, बिक्री की शर्तें/परिस्थितियां, दर्ज उपविभाजन मानचित्र और उपयोग प्रतिबंध/प्रतिबंध शामिल होने चाहिए
  • ✓उपविभाजक को उपविभाजन सीमाओं से एक मील से अधिक दूर की वस्तुओं का खुलासा करने की आवश्यकता नहीं है, सिवाय इसके कि विदेशी राष्ट्र या एक मील त्रिज्या के भीतर आदिवासी भूमि का खुलासा किया जाना चाहिए
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छह या अधिक लॉट्स की सीमा और छूट

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किसी भी आकार के छह या अधिक लॉट्स, पार्सल या आंशिक हितों का निर्माण लेख के अधीन एक उपविभाजन है, विशिष्ट अपवादों जैसे 36 एकड़ से अधिक विभाजन, फोरक्लोजर परिणाम, न्यायालय के आदेश, प्रतिभूति-नियमित हित और आयुक्त विशेष आदेश के साथ।

मुख्य नियम
  • ✓किसी भी आकार के छह या अधिक लॉट्स/पार्सल/आंशिक हितों का निर्माण लेख के अधीन है जब तक कि कोई छूट लागू न हो
  • ✓छूट: प्रत्येक हित 36 एकड़ या अधिक का प्रतिनिधित्व करता है; फोरक्लोजर/विलेख के परिणाम; न्यायालय के आदेश/कानून की क्रिया द्वारा निर्मित; तेल/गैस/खनिज या पंजीकृत प्रतिभूति हित; आयुक्त विशेष-आदेश छूट
  • ✓एक बिक्री/पट्टा जो दूसरे लॉट की बिक्री के 10 या अधिक साल बाद होता है, उपविभाजन के इरादे के सबूत के अलावा स्वतंत्र के रूप में माना जाता है
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सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करना और डिलीवरी

disclosures

परीक्षा के बाद, जब तक इनकार के आधार मौजूद न हों, आयुक्त बिक्री/पट्टे को अधिकृत करने वाली एक सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करता है। विभाजक को प्रत्येक संभावित खरीदार/पट्टेदार को क्रय या पट्टा प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करने से पहले एक प्रति प्रदान करनी चाहिए और रसीद लेनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓आयुक्त सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करेगा जो बिक्री/पट्टे को अधिकृत करती है, जब तक कि इनकार के आधार मौजूद न हों
  • ✓विभाजक को प्रत्येक प्रारंभिक खरीदार या पट्टेदार को सार्वजनिक रिपोर्ट की प्रति किसी भी क्रय या पट्टा प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करने से पहले प्रदान करनी चाहिए, और रसीद लेनी चाहिए
  • ✓सैन्य हवाई अड्डों, प्रशिक्षण मार्गों, प्रतिबंधित हवाई क्षेत्र या इलेक्ट्रॉनिक्स रेंज के निकट संपत्ति की रिपोर्ट में पहले पृष्ठ पर बोल्ड 12-पॉइंट ब्लॉक अक्षरों में निर्दिष्ट प्रकटीकरण विवरण शामिल होना चाहिए
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सार्वजनिक रिपोर्ट की अस्वीकृति/निलंबन/प्रतिसंहरण के आधार

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आयुक्त सार्वजनिक रिपोर्ट को कई आधारों पर निलंबित, प्रतिसंहृत या अस्वीकृत कर सकते हैं जिनमें गैर-अनुपालन, गलत प्रतिनिधित्व/धोखाधड़ी, शीर्षक प्रदान करने में असमर्थता, सुधार पूरा होने को सुनिश्चित करने में विफलता, और मालिकों या 10% या अधिक हित रखने वालों की अयोग्य पृष्ठभूमि शामिल है।

मुख्य नियम
  • ✓आधारों में आर्टिकल/नियमों का पालन करने में विफलता, ऐसी बिक्री जो गलत प्रतिनिधित्व/धोखा/धोखाधड़ी का गठन करेगी, शीर्षक प्रदान करने में असमर्थता, और सुधार पूरा होने को सुनिश्चित करने में विफलता शामिल है
  • ✓किसी भी मालिक/उपविभाजक/अधिकारी/निदेशक/भागीदार या 10% या अधिक हित रखने वाले की अयोग्य पृष्ठभूमि (धोखाधड़ी या रियल एस्टेट से संबंधित अपराध/कदाचार, निषेध आदेश, प्रतिकूल प्रशासनिक आदेश/निर्णय) अस्वीकृति का आधार है
  • ✓धोखाधड़ी द्वारा सार्वजनिक रिपोर्ट प्राप्त करना, स्थायी पहुंच प्रदर्शित करने में विफलता, या अनुचित स्वास्थ्य जोखिम वाले भूखंड अस्वीकृति के आधार हैं
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सार्वजनिक रिपोर्ट आवश्यक और पुरःस्थापन अधिकार

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एक विभाजक सार्वजनिक रिपोर्ट और प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाणपत्र प्राप्त किए बिना विभाजित भूमि को बेचने/पट्टे पर देने या प्रस्ताव नहीं दे सकता (जब तक छूट न हो)। रिपोर्ट जारी होने से पहले बिक्री करना, या इसे पहुंचाने में विफल रहना, लेनदेन को क्रेता/पट्टेदार द्वारा पुरःस्थापित योग्य बनाता है।

मुख्य नियम
  • ✓एक विभाजक को विभाजित भूमि को बेचने/पट्टे पर देने से पहले सार्वजनिक रिपोर्ट (और प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाणपत्र) प्राप्त करना चाहिए, सिवाय धारा 32-2181.01 या 32-2181.02 छूट के
  • ✓रिपोर्ट जारी होने से पहले बिक्री/पट्टा या इसे पहुंचाने में विफलता लेनदेन को क्रेता या पट्टेदार द्वारा पुरःस्थापित योग्य बनाती है
  • ✓पुरःस्थापन कार्रवाई क्रेता/पट्टेदार द्वारा क्रय या पट्टा समझौते को निष्पादित करने की तारीख के तीन वर्षों के भीतर लाई जानी चाहिए; प्रबल पक्ष को उचित वकील शुल्क प्राप्त होता है
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अविकसित भूमि बिक्री पर पुनरावृत्ति अधिकार

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अविकसित भूमि के खरीदारों के पास सांविधिक पुनरावृत्ति अधिकार हैं: बिना किसी कारण के सात दिन की शीतलन अवधि और छह महीने का निरीक्षण अधिकार यदि वे अनुबंध करने से पहले निरीक्षण नहीं करते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓अविकसित भूमि का एक खरीदार अनुबंध निष्पादित करने के बाद सातवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक लिखित सूचना द्वारा बिना किसी कारण के पुनरावृत्ति कर सकता है; विभाजक को इस अधिकार का स्पष्ट रूप से प्रकटीकरण करना चाहिए
  • ✓एक खरीदार जिसने हस्ताक्षर करने से पहले भूमि का निरीक्षण नहीं किया है, छह महीने में निरीक्षण और एकतरफा पुनरावृत्ति कर सकता है, निरीक्षण की शपथपत्र पर हस्ताक्षर कर सकता है
  • ✓विभाजक को आयुक्त विनियमों के अनुसार पुनरावृत्ति अधिकार का स्पष्ट और सुस्पष्ट प्रकटीकरण करना चाहिए
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अनुबंध प्रकटीकरण और एंटी-माइफर नियम

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उपविभाजित भूमि की खरीद/पट्टे के लिए सभी अनुबंधों में दस्तावेज़ की प्रकृति, सार्वजनिक रिपोर्ट प्राप्त करने के अधिकार, और लागू पुनरुद्धार अधिकारों का स्पष्ट रूप से प्रकटीकरण करना चाहिए। लापता प्रकटीकरण अनुबंध को क्रेता के विरुद्ध अप्रवर्तनीय बनाते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓अनुबंधों में दस्तावेज़ की प्रकृति, सार्वजनिक रिपोर्ट की प्रति प्राप्त करने के अधिकार, और अविकसित भूखंडों के लिए पुनरुद्धार अधिकार का स्पष्ट और प्रमुखता से प्रकटीकरण करना चाहिए
  • ✓इन प्रकटीकरणों को करने में विफल अनुबंध क्रेता के विरुद्ध प्रवर्तनीय नहीं है
  • ✓वर्तमान/भविष्य के आवासीय उपयोग के लिए भूखंडों के लिए, क्रेता द्वारा निर्भर किए गए पूर्व भौतिक प्रतिनिधित्व के लिए देयता को माफ करने या अस्वीकार करने के प्रावधान शून्य हैं

6.Art. 7: Sale of unsubdivided lands

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आयुक्त को पहले सूचना का नोटिस - प्रस्ताव से पहले

disclosures

अविभाजित भूमि को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तावित करने से पहले, मालिक या एजेंट को ADRE आयुक्त को अपने इरादे की लिखित सूचना देनी चाहिए। इस लिखित सूचना में स्वामित्व, भूमि और उसकी स्थिति के बारे में व्यापक प्रकटीकरण जानकारी होनी चाहिए। 10% या अधिक वित्तीय हित रखने वाले प्रधान (या 10% या अधिक लाभकारी हित रखने वाले ट्रस्ट लाभार्थी) की पहचान करनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓अविभाजित भूमि को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तावित करने से पहले आयुक्त के साथ इरादे की लिखित सूचना दाखिल करनी चाहिए
  • ✓'प्रधान' का अर्थ किसी भी व्यक्ति या संस्था से है जिसके पास 10% या अधिक वित्तीय हित हो, या ट्रस्ट लाभार्थी जिसके पास 10% या अधिक लाभकारी हित हो
  • ✓सूचना में मालिक/एजेंट का नाम और पता, कानूनी विवरण और क्षेत्र, शीर्षक स्थिति और भार, प्रस्ताव की शर्तें, इच्छित उपयोग और पहुंच प्रावधान शामिल होने चाहिए
  • ✓मूल प्रचारणात्मक और विज्ञापन सामग्री की प्रतियां सूचना के साथ संलग्न करनी चाहिए
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लिखित प्राधिकरण और सार्वजनिक रिपोर्ट आवश्यक

disclosures

आयुक्त की लिखित अनुमति के बिना किसी भी मालिक या एजेंट द्वारा अविभाजित भूमि की पेशकश करना गैरकानूनी है। आयुक्त एक सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करता है, और इसकी एक प्रति पेशकश के समय प्रत्येक प्रस्तावित को दी जानी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓आयुक्त की लिखित अनुमति के बिना पेशकश करना गैरकानूनी है
  • ✓आयुक्त द्वारा जारी की गई सार्वजनिक रिपोर्ट को पेशकश के समय प्रत्येक प्रस्तावित को दी जानी चाहिए
  • ✓आयुक्त धारा 32-2183 में निर्धारित आधारों पर किसी भी प्राधिकरण को समाप्त कर सकता है
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सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करना और मालिक द्वारा तैयार की गई रिपोर्टें

disclosures

जांच के दौरान, जब तक इनकार के आधार मौजूद न हों, आयुक्त बिक्री या पट्टे को अधिकृत करते हुए एक सार्वजनिक रिपोर्ट जारी करता है। वैकल्पिक रूप से, एक मालिक एक अंतिम सार्वजनिक रिपोर्ट तैयार कर सकता है और प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाण पत्र प्राप्त कर सकता है। आयुक्त के पास प्रशासनिक पूर्णता निर्धारित करने के लिए 15 व्यावसायिक दिन हैं। प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद बिक्री शुरू की जा सकती है।

मुख्य नियम
  • ✓सार्वजनिक रिपोर्ट को मालिक/एजेंट द्वारा पुनः प्रस्तुत किया जाना चाहिए और खरीद प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करने से पहले प्रत्येक संभावित खरीदार को प्रदान किया जाना चाहिए, रसीद लेते हुए
  • ✓मालिक द्वारा तैयार की गई सार्वजनिक रिपोर्टों के लिए $500 प्रारंभिक (या $250 संशोधित) फाइलिंग शुल्क और निर्दिष्ट पंजीकरण संख्या की आवश्यकता होती है
  • ✓विभाग को 15 व्यावसायिक दिनों के भीतर प्रशासनिक पूर्णता निर्धारित करनी चाहिए
  • ✓मालिक प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद ही बिक्री/पट्टे शुरू कर सकता है
  • ✓सैन्य हवाई अड्डा समीपवर्ती भूमि के लिए रिपोर्ट के पहले पृष्ठ पर साहसिक 12-बिंदु ब्लॉक अक्षरों में कथन की आवश्यकता है
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सार्वजनिक रिपोर्ट के बिना विक्रय पर प्रतिबंध

disclosures

कोई भी मालिक या एजेंट सार्वजनिक रिपोर्ट और प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाण पत्र दोनों प्राप्त किए बिना अविभाजित भूमि को बेच, पट्टे पर दे या प्रस्तावित नहीं कर सकता है। जारी होने से पहले किए गए विक्रय क्रेता द्वारा शून्य किए जा सकते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓विक्रय, पट्टे या प्रस्ताव से पहले सार्वजनिक रिपोर्ट और प्रशासनिक पूर्णता का प्रमाण पत्र दोनों आवश्यक हैं
  • ✓सार्वजनिक रिपोर्ट जारी होने से पहले कोई भी विक्रय या पट्टा क्रेता द्वारा शून्य किया जा सकता है
  • ✓शून्यता की कार्रवाई क्रेता द्वारा क्रय समझौते पर हस्ताक्षर करने के तीन वर्षों के भीतर की जानी चाहिए
  • ✓शून्यता कार्रवाई में विजयी पक्ष उचित वकील शुल्क का हकदार है
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विक्रय की आवश्यक विधियाँ और रिकॉर्डिंग की समय सीमाएं

contracts

एक मालिक/एजेंट अविभाजित लॉट को केवल तीन निर्धारित तरीकों में से एक का उपयोग करके बेच सकता है: (1) विपणन योग्य शीर्षक प्रदान करने वाला विलेख (60 दिनों के भीतर दर्ज), (2) शीर्षक रिपोर्ट, निष्पादित विलेख और व्यापक ग्रहणाधिकार रिलीज़ के साथ रियल एस्टेट विक्रय अनुबंध की एस्क्रो (60 दिनों के भीतर जमा), या (3) योग्य ट्रस्टी को विलेख और विश्वास समझौते के साथ। रिकॉर्डिंग उसी काउंटी में होनी चाहिए जहां भूमि स्थित है।

मुख्य नियम
  • ✓अविभाजित लॉट बेचने के लिए केवल तीन निर्धारित तरीके (सीधा विलेख, विक्रय अनुबंध की एस्क्रो, या ट्रस्टी को विलेख) का उपयोग किया जा सकता है
  • ✓विलेख, बंधक/विश्वास के विलेख, और विक्रय अनुबंध आमतौर पर क्रेता के निष्पादन के 60 दिनों के भीतर दर्ज होने चाहिए
  • ✓सभी दस्तावेज़ उसी काउंटी और राज्य में दर्ज होने चाहिए जहां अविभाजित भूमि स्थित है
  • ✓केवल एक बैंक, बचत और ऋण संस्थान, या शीर्षक बीमा कंपनी (या अधिकृत एस्क्रो एजेंट) विधि 3 के तहत ट्रस्टी के रूप में कार्य कर सकते हैं
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खरीदार की पुनरावृत्ति के अधिकार

contracts

अविभाजित भूमि के खरीदारों के पास दो अलग-अलग पुनरावृत्ति अधिकार हैं: हस्ताक्षर के बाद 7 दिन की शीतलन अवधि, और यदि वे हस्ताक्षर से पहले पार्सल का निरीक्षण नहीं करते हैं तो 6 महीने की निरीक्षण पुनरावृत्ति अधिकार। मालिक/एजेंट को 7 दिन के अधिकार का स्पष्ट रूप से प्रकटीकरण करना चाहिए और इसे प्रयोग करने का अवसर प्रदान करना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓एक खरीदार अनुबंध के निष्पादन के बाद सातवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक बिना किसी कारण के पुनरावृत्ति कर सकता है
  • ✓एक खरीदार जिसने हस्ताक्षर से पहले लॉट का निरीक्षण नहीं किया है, उसके पास निरीक्षण करने और एकपक्षीय रूप से पुनरावृत्ति करने के लिए 6 महीने की अवधि है
  • ✓निरीक्षण पर खरीदार को एक घोषणापत्र पर हस्ताक्षर करना चाहिए जिसमें कहा गया हो कि उसने संपत्ति का निरीक्षण किया है, जो विभाग के साथ दाखिल करने के लिए आवश्यक हो सकता है
  • ✓मालिक/एजेंट को पुनरावृत्ति के अधिकार का स्पष्ट और स्पष्टता से प्रकटीकरण करना चाहिए

7.Art. 11: Administrative hearings

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संघ विवादों पर सुनवाई के लिए याचिका

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एक मालिक या एक कॉन्डोमिनियम/योजनाबद्ध समुदाय संघ ADRE से सामुदायिक दस्तावेजों के उल्लंघन या कॉन्डोमिनियम (शीर्षक 33, अध्याय 9) या योजनाबद्ध समुदायों (शीर्षक 33, अध्याय 16) को विनियमित करने वाली प्रतिमाओं के संबंध में सुनवाई के लिए याचिका दायर कर सकता है। याचिकाकर्ता एक विभाग-अनुमोदित फॉर्म पर लिखित याचिका दायर करता है और आयुक्त द्वारा निर्धारित फाइलिंग शुल्क का भुगतान करता है, जो कॉन्डोमिनियम और योजनाबद्ध समुदाय सुनवाई कार्यालय निधि में जमा किया जाता है।

मुख्य नियम
  • ✓मालिक या संघ दोनों ही दस्तावेज या वैधानिक उल्लंघन पर सुनवाई के लिए विभाग से याचिका दायर कर सकते हैं
  • ✓याचिका लिखित रूप में विभाग-अनुमोदित फॉर्म पर होनी चाहिए, शिकायतों को सूचीबद्ध करना चाहिए, पतों के साथ हस्ताक्षरित होनी चाहिए, और सुनवाई की इच्छा बतानी चाहिए
  • ✓आयुक्त द्वारा निर्धारित फाइलिंग शुल्क याचिका के साथ होना चाहिए और सुनवाई कार्यालय निधि में जमा किया जाता है
  • ✓यदि याचिकाकर्ता स्वेच्छा से खारिज करता है या पक्ष सुनवाई निर्धारित होने से पहले खारिजी के लिए सहमत होते हैं, तो फाइलिंग शुल्क वापस कर दिया जाता है

8.A.A.C. R4-28 Commissioner's Rules Art. 1: General provisions

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मुख्य लाइसेंस स्थिति परिभाषाएं

licensing

R4-28-101 लाइसेंस स्थिति को परिभाषित करता है जिसे व्यापक रूप से परीक्षा में शामिल किया जाता है। एक 'सक्रिय लाइसेंस' एक वर्तमान लाइसेंस है जो नियोजन ब्रोकर और कार्य स्थान का नाम रखता है। एक 'वर्तमान लाइसेंस/स्थिति' वह है जो सक्रिय है या सक्रिय होने के योग्य है, दो साल की लाइसेंस अवधि के भीतर या समाप्त होने के दौरान एक साल की छूट अवधि में। एक 'योग्य लाइसेंस/स्थिति' अनुच्छेद 2 के तहत जारी की जाती है किसी ऐसे लाइसेंसधारी को जो वर्तमान अवधि में लाइसेंस रखता है लेकिन किसी ब्रोकर द्वारा नियोजित नहीं है और सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्य करने से प्रतिबंधित है। 'निष्क्रिय लाइसेंस/स्थिति' एक ऐसी अवधि है जिसमें एक लाइसेंसधारी सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्य करने से प्रतिबंधित है।

मुख्य नियम
  • ✓सक्रिय लाइसेंस में नियोजन ब्रोकर का नाम और रोजगार का स्थान दर्शाया जाना चाहिए
  • ✓एक नियोजन ब्रोकर के सक्रिय लाइसेंस के लिए वर्तमान में लाइसेंस प्राप्त नामित ब्रोकर ऑफ रिकॉर्ड की आवश्यकता होती है
  • ✓वर्तमान स्थिति दो साल की लाइसेंस अवधि साथ ही समाप्त होने के दौरान एक साल की छूट अवधि तक फैली हुई है
  • ✓योग्य और निष्क्रिय लाइसेंसधारी सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियां नहीं कर सकते

9.Rules Art. 3: Licensure

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सामान्य लाइसेंस आवश्यकताएं और प्रकटीकरण

licensing

विभाग द्वारा जारी लाइसेंस या नवीनीकरण के लिए प्रत्येक आवेदक (और, संस्थाओं के लिए, कोई भी अधिकारी, निदेशक, सदस्य, प्रबंधक, भागीदार, मालिक, 10%+ विश्वास लाभार्थी, 10%+ शेयरधारक, या नियंत्रण करने वाला व्यक्ति) को एक हस्ताक्षरित लाइसेंसकरण/नवीनीकरण प्रश्नावली जमा करनी चाहिए जो आपराधिक दोषसिद्धि/स्थगन, धोखाधड़ी/बेईमानी या रियल एस्टेट व्यवसाय से जुड़े प्रतिकूल नागरिक निर्णय, व्यावसायिक लाइसेंस अनुशासन, और रियल एस्टेट/प्रतिभूतियों/उपभोक्ता धोखाधड़ी/रैकेटियरिंग से संबंधित निषेधाज्ञाएं प्रकट करे।

मुख्य नियम
  • ✓संस्था आवेदकों को किसी भी 10%+ मालिक, शेयरधारक, विश्वास लाभार्थी, या नियंत्रण करने वाले व्यक्ति के लिए प्रकटीकरण करना आवश्यक है
  • ✓कम से कम गंभीर अपराध/गंभीर अपराध दोषसिद्धि या स्थगित निर्णय/सजा प्रकट करनी चाहिए
  • ✓धोखाधड़ी/बेईमानी के निर्णय और किसी भी राज्य में व्यावसायिक लाइसेंस प्रतिबंध, निलंबन, या रद्दीकरण प्रकट करना चाहिए
  • ✓रियल एस्टेट, प्रतिभूतियों, उपभोक्ता धोखाधड़ी, या रैकेटियरिंग से संबंधित निषेधाज्ञाएं प्रकट करनी चाहिए
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लाइसेंस नवीनीकरण आवश्यकताएं

licensing

समय पर, प्रशासनिक रूप से पूर्ण नवीनीकरण विभाग द्वारा आवेदन के अंतिम निर्धारण तक मौजूदा लाइसेंस को सक्रिय रखता है। नवीनीकरण आवेदनों में किसी भी लाइसेंसिंग सुधार, देर से स्थिति, आवेदक हस्ताक्षर (सत्यता को प्रमाणित करते हुए), और एक पूर्ण अनुशासनात्मक कार्यों प्रकटीकरण फॉर्म की आवश्यकता होती है। नामित दलालों को नवीनीकरण करते समय एक हस्ताक्षरित दलाल निरीक्षण और नियंत्रण ऑडिट घोषणा दाखिल करनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓समय पर, पूर्ण नवीनीकरण आवेदन निर्धारण की प्रतीक्षा में लाइसेंस की समाप्ति को रोकता है
  • ✓नवीनीकरण के समय एक पूर्ण अनुशासनात्मक कार्यों प्रकटीकरण फॉर्म आवश्यक है
  • ✓एक DB को समाप्ति से 90 दिन पहले या उससे पहले नहीं एक हस्ताक्षरित दलाल निरीक्षण और नियंत्रण ऑडिट घोषणा दाखिल करनी चाहिए, जिसमें सभी संपत्ति प्रबंधन और विश्वास खाते सूचीबद्ध हों
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अनुचित लाइसेंस गतिविधि की परिभाषा और रिपोर्टिंग

licensing

अनुचित लाइसेंस गतिविधि में सक्रिय लाइसेंस के बिना लाइसेंस प्राप्त कार्य करना, नियोक्ता दलाल के अलावा किसी अन्य के लिए कार्य करना, या एक दलाल द्वारा बिना लाइसेंस/अनुचित रूप से लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति को नियोजित करना शामिल है। व्यक्ति को जागरूक होने के तुरंत बाद इसकी रिपोर्ट करनी चाहिए, जिसमें लिखित व्याख्याएं, व्यक्ति और नामित दलाल से हस्ताक्षरित विवरण, और अनुरोधित मुआवजा/अनुबंध दस्तावेज शामिल हों।

मुख्य नियम
  • ✓सक्रिय लाइसेंस के बिना कार्य करना या गैर-नियोक्ता दलाल के लिए कार्य करना अनुचित लाइसेंस गतिविधि है
  • ✓व्यक्ति और नियोक्ता दलाल के DB को सभी अनुचित गतिविधियों की पहचान करने वाले हस्ताक्षरित विवरण प्रस्तुत करने चाहिए
  • ✓अनुरोधित दस्तावेज़ में अनुचित लाइसेंस प्राप्त होने के दौरान प्राप्त सभी समझौते और मुआवजा शामिल हैं
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सलाहकार पत्र बनाम अनुशासनात्मक कार्रवाई की सीमाएँ

licensing

कोई व्यक्ति जिसके पास कोई पूर्व अवैध गतिविधि नहीं है, जो 30 दिन या उससे कम समय के लिए अवैध रूप से कार्य करता है और कोई लंबित शिकायत नहीं है, वह प्रसंस्करण में देरी के बिना नवीनीकरण या सक्रिय स्थिति में परिवर्तन कर सकता है और केवल चिंता का सलाहकार पत्र प्राप्त करता है। यदि गतिविधि 30 दिन से अधिक थी, दोहराई गई थी, या कोई शिकायत लंबित है, तो आयुक्त A.R.S. § 32-2153 के तहत अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓30 दिन या उससे कम समय की गतिविधि, बिना किसी पूर्व इतिहास और बिना किसी लंबित शिकायत के, केवल चिंता का सलाहकार पत्र प्राप्त करती है
  • ✓30 दिन से अधिक की गतिविधि, दोहराई गई गतिविधि, या कोई लंबित शिकायत A.R.S. § 32-2153 के तहत अनुशासन की अनुमति देती है
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निष्क्रिय लाइसेंस स्थिति नियम

licensing

एक सक्रिय लाइसेंसधारक को निष्क्रिय स्थिति के लिए अनुरोध करने से पहले नियोजक ब्रोकरेज से अलग होना चाहिए, जो 15 साल तक चल सकता है। निष्क्रिय लाइसेंसधारकों को पुनः सक्रिय करने तक निरंतर शिक्षा पूरी करने की आवश्यकता नहीं है लेकिन फिर भी नवीनीकरण और शुल्क का भुगतान करना चाहिए। नवीनीकरण में विफलता समाप्ति का कारण बनती है; एक समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस को एक वर्ष के भीतर नवीनीकृत किया जा सकता है, उसके बाद इसे समाप्त कर दिया जाता है। निष्क्रिय लाइसेंसधारक सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियों को नहीं कर सकते।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसधारक को निष्क्रिय स्थिति के लिए अनुरोध करने से पहले ब्रोकरेज से अलग होना चाहिए
  • ✓निष्क्रिय स्थिति 15 साल से अधिक नहीं हो सकती और नवीनीकरण/शुल्क दायित्वों से मुक्ति नहीं देती
  • ✓एक समाप्त निष्क्रिय लाइसेंस को एक वर्ष के भीतर नवीनीकृत किया जा सकता है, फिर समाप्त कर दिया जाता है
  • ✓निष्क्रिय लाइसेंसधारक सक्रिय लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियों को नहीं कर सकते
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निष्क्रिय लाइसेंस को पुनः सक्रिय करना और सीई आवश्यकताएं

licensing

एक लाइसेंस को 30 दिन की लिखित सूचना के साथ पुनः सक्रिय किया जा सकता है जिसमें आवेदन के 24 महीने के भीतर सीई पूरा किया जाना चाहिए। सीई आवश्यकताएं निष्क्रिय समय के साथ बढ़ती हैं: यदि 3 वर्ष से कम हो तो आवश्यक के समान; 3-6 वर्ष के लिए 6 घंटे अतिरिक्त; 6-10 वर्ष के लिए 15 घंटे अतिरिक्त; 10-15 वर्ष के लिए 30 घंटे अतिरिक्त (24 सेल्सपर्सन/30 ब्रोकर आधार घंटे के ऊपर)। यदि 15 वर्ष के भीतर पुनः सक्रिय किया जाए तो कोई परीक्षा की आवश्यकता नहीं है; 15 वर्ष के बाद नए आवेदन, पूर्वलाइसेंसिंग शिक्षा और परीक्षा की आवश्यकता है।

मुख्य नियम
  • ✓पुनः सक्रिय करने के लिए 30 दिन की लिखित सूचना और 24 महीने के भीतर सीई पूरा करना आवश्यक है
  • ✓अतिरिक्त सीई घंटे निष्क्रियता की अवधि के साथ बढ़ते हैं (6/15/30 अतिरिक्त घंटे)
  • ✓यदि 15 वर्ष के भीतर पुनः सक्रिय किया जाए तो कोई परीक्षा नहीं; 15 वर्ष के बाद नए आवेदन और परीक्षा की आवश्यकता है
  • ✓आयुक्त द्वारा अनुमोदित होने पर निरंतर उद्योग/सरकारी कार्य अतिरिक्त सीई घंटे को माफ कर सकता है

10.Rules Art. 4: Education

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पूर्वलाइसेंसिंग शिक्षा आवश्यकताएं

licensing

रियल एस्टेट लाइसेंस के लिए प्रत्येक आवेदक को 90 घंटे की पूर्वलाइसेंसिंग शिक्षा पाठ्यक्रम पूरी करनी चाहिए और A.R.S. § 32-2124 के अनुसार कम से कम 75 प्रतिशत स्कोर के साथ पाठ्यक्रम परीक्षा उत्तीर्ण करनी चाहिए। वैकल्पिक रूप से, आवेदक पूर्वलाइसेंसिंग पाठ्यक्रमों की छूट के लिए आवेदन कर सकते हैं, लेकिन 27-घंटे की एरिज़ोना-विशिष्ट पाठ्यक्रम को कभी भी माफ नहीं किया जा सकता।

मुख्य नियम
  • ✓आवेदक को 90-घंटे की पूर्वलाइसेंसिंग पाठ्यक्रम पूरी करनी चाहिए और कम से कम 75 प्रतिशत स्कोर के साथ इसकी परीक्षा उत्तीर्ण करनी चाहिए
  • ✓पूर्वलाइसेंसिंग पाठ्यक्रमों के लिए छूट दी जा सकती है सिवाय 27-घंटे की एरिज़ोना-विशिष्ट पाठ्यक्रम के, जो हमेशा आवश्यक है
  • ✓परीक्षा आवश्यकता A.R.S. § 32-2124 के तहत निर्धारित की गई है
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सतत शिक्षा नवीकरण आवश्यकताएं

licensing

नवीकरण के लिए, एक विक्रेता या सहायक दलाल को विभाग द्वारा अनुमोदित सतत शिक्षा के 24 क्रेडिट घंटे पूरे करने चाहिए, जिसमें प्रत्येक अनिवार्य श्रेणी (A5a–A5h) में कम से कम 3 घंटे शामिल हैं, साथ ही कोई भी आवश्यक वर्तमान मुद्दे भी शामिल हैं। नामित/प्रतिनिधिमंडित सहायक दलालों को 24 घंटे पूरे करने चाहिए जिसमें श्रेणी A5a–A5f में 3 घंटे और एक दलाल प्रबंधन क्लिनिक (A.R.S. § 32-2136) शामिल हो। नवीकरण पूरा करने के 90 दिनों के भीतर पूरा की गई CE अगली अवधि की ओर गिनी जा सकती है लेकिन दो लाइसेंस अवधि के लिए गिनी नहीं जा सकती।

मुख्य नियम
  • ✓विक्रेता और सहायक दलालों को प्रत्येक अनिवार्य श्रेणी (A5a–A5h) में कम से कम 3 घंटे के साथ अनुमोदित CE के 24 घंटे पूरे करने चाहिए
  • ✓नामित/प्रतिनिधिमंडित दलालों को 24 घंटे पूरे करने चाहिए जिसमें श्रेणी A5a–A5f में 3 घंटे और A.R.S. § 32-2136 के तहत एक दलाल प्रबंधन क्लिनिक शामिल हो
  • ✓नवीकरण पूरा करने के 90 दिनों के भीतर पूरी की गई CE अगली अवधि की ओर गिनी जा सकती है लेकिन दो लाइसेंस अवधि के लिए नहीं

11.Rules Art. 5, 7, 8: Advertising, compensation, documents

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विज्ञापन में लाइसेंसी की भागीदारी का खुलासा करना अनिवार्य है

disclosures

एक लाइसेंसी संपत्ति का विज्ञापन इस तरह नहीं दे सकता जिससे यह प्रभाव पड़े कि कोई सेल्सपर्सन या ब्रोकर शामिल नहीं है। जब कोई लाइसेंसी अपनी या किसी अन्य लाइसेंसी की संपत्ति का विज्ञापन देता है, तो उसे विज्ञापन में 'owner/agent' शब्दों का उपयोग करके अपने लाइसेंस की स्थिति और संपत्ति के स्वामित्व का खुलासा करना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसी संपत्ति का विज्ञापन इस तरह नहीं देगा जिससे कोई सेल्सपर्सन/ब्रोकर शामिल न होने का प्रभाव पड़े (R4-28-502.A)
  • ✓अपनी या किसी अन्य लाइसेंसी की संपत्ति का विज्ञापन देने वाले लाइसेंसी को 'owner/agent' शब्दों का उपयोग करके लाइसेंस और स्वामित्व का खुलासा करना चाहिए (R4-28-502.B)
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सटीक और गुमराह न करने वाली विज्ञापन

disclosures

सभी विज्ञापनों में सटीक दावे और प्रतिनिधित्व होना चाहिए और पूरी तरह से तथ्यात्मक सामग्री को बताना चाहिए। एक विक्रेता या दलाल तथ्यों को गलत तरीके से प्रस्तुत नहीं कर सकते या गुमराह करने वाले या अस्पष्ट प्रभाव नहीं बना सकते।

मुख्य नियम
  • ✓विज्ञापन में सटीक दावे होने चाहिए और पूरी तरह से तथ्यात्मक सामग्री बताई जानी चाहिए (R4-28-502.C)
  • ✓एक लाइसेंसधारी तथ्यों को गलत तरीके से प्रस्तुत नहीं कर सकता या गुमराह करने वाले या अस्पष्ट प्रभाव नहीं बना सकता (R4-28-502.C)
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विज्ञापनों में नियोजक ब्रोकर की पहचान

disclosures

एक लाइसेंसधारी को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी विज्ञापन स्पष्ट रूप से और प्रमुखता से नियोजक ब्रोकर के कानूनी नाम या नियोजक ब्रोकर के लाइसेंस प्रमाण पत्र पर दर्ज dba नाम(नामों) की पहचान करते हैं। नामित ब्रोकर सभी रियल एस्टेट गतिविधि के विज्ञापन के लिए जिम्मेदार है।

मुख्य नियम
  • ✓सभी विज्ञापन स्पष्ट रूप से और प्रमुखता से नियोजक ब्रोकर के कानूनी नाम या dba नाम(नामों) की पहचान करना चाहिए (R4-28-502.E)
  • ✓नामित ब्रोकर सभी रियल एस्टेट गतिविधि के विज्ञापन के लिए जिम्मेदार है (R4-28-502.G)
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मुआवजा साझाकरण प्रकटीकरण

agency

एक रियल एस्टेट दलाल को लेनदेन के समापन से कम से कम तीन कैलेंडर दिन पहले, लिखित रूप में लेनदेन के सभी पक्षों को प्रकट करना चाहिए, प्रत्येक नियोक्ता दलाल का नाम जो एक पक्ष का प्रतिनिधित्व करता है और जो लेनदेन से मुआवजा प्राप्त करेगा।

मुख्य नियम
  • ✓मुआवजा प्राप्त करने वाले नियोक्ता दलालों का प्रकटीकरण समापन से कम से कम तीन कैलेंडर दिन पहले लिखित रूप में होना चाहिए (R4-28-701)
  • ✓प्रकटीकरण लेनदेन के सभी पक्षों को जाना चाहिए (R4-28-701)
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लेनदेन दस्तावेज़ों का डिलीवरी

contracts

किसी भी लेनदेन दस्तावेज़ के निष्पादन पर, एक लाइसेंसधारी को प्रत्येक पक्ष को हस्ताक्षरित दस्तावेज़ और अंतिम समझौते की एक स्पष्ट और पठनीय प्रति तुरंत प्रदान करनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसधारी को किसी भी निष्पादित लेनदेन दस्तावेज़ की एक स्पष्ट और पठनीय प्रति तुरंत प्रदान करनी चाहिए (R4-28-802.A)
  • ✓एक प्रति दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने वाले प्रत्येक पक्ष को भेजी जानी चाहिए (R4-28-802.A)
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सभी प्रस्तावों को जमा करने का कर्तव्य

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सूचीबद्धकरण समझौते के दौरान, एक लाइसेंसधारी को ग्राहक को क्रय या पट्टे के सभी प्रस्तावों को तुरंत जमा करना चाहिए। विक्रेता/पट्टेदार की अनुमति के साथ, लाइसेंसधारी अतिरिक्त प्रस्तावों की उपस्थिति और शर्तों का खुलासा कर सकता है। प्रस्तावों को जमा करने का कर्तव्य स्वीकृति के बाद समापन तक जारी रहता है जब तक कि ग्राहक लिखित रूप में अन्यथा निर्देश न दे; प्रस्तावों को स्वेच्छा से जमा किया जा सकता है और सूचीबद्धकरण की समाप्ति के बाद भी जमा किया जा सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसधारी को सूचीबद्धकरण के दौरान ग्राहक को सभी प्रस्तावों को तुरंत जमा करना चाहिए (R4-28-802.B)
  • ✓किसी प्रस्ताव की स्वीकृति ग्राहक द्वारा लिखित में निर्देश दिए जाने तक आगे के प्रस्तावों को जमा करने के कर्तव्य को रिहा नहीं करती (R4-28-802.B)
  • ✓विक्रेता/पट्टेदार की अनुमति के साथ, लाइसेंसधारी अतिरिक्त प्रस्तावों की उपस्थिति और शर्तों का खुलासा कर सकता है (R4-28-802.B)
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विकास अनुबंधों में सार्वजनिक रिपोर्ट नोटिस

contracts

एक डेवलपर या उसके एजेंट को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सार्वजनिक रिपोर्ट की आवश्यकता वाले विकास के लिए बिक्री/पट्टा समझौते में हस्ताक्षर के भाग के ऊपर बोल्ड या बड़े प्रिंट में यह कथन हो कि डेवलपर खरीदार को सार्वजनिक रिपोर्ट की प्रति देगा और हस्ताक्षर करने से पहले इसे पढ़ने का अवसर देगा। दस्तावेज़ को शीर्ष पर या उसके निकट अपनी प्रकृति का स्पष्ट रूप से खुलासा करना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓सार्वजनिक रिपोर्ट की आवश्यकता वाले विकास अनुबंधों में हस्ताक्षर के ऊपर बोल्ड/बड़े प्रिंट में अनिवार्य सार्वजनिक-रिपोर्ट भाषा शामिल होनी चाहिए (R4-28-803.A)
  • ✓दस्तावेज़ को शीर्ष पर या उसके निकट अपनी प्रकृति का स्पष्ट रूप से खुलासा करना चाहिए (R4-28-803.B)
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अर्नेस्ट मनी और नॉन-एस्क्रो प्रकटीकरण

escrow

अनुबंध में यह दर्शाना चाहिए कि अर्नेस्ट मनी/डाउन पेमेंट कहां जमा किया जाएगा, शीर्षक कंपनी, ब्रोकर के ट्रस्ट खाते, या अन्य डिपोजिटरी का नाम देते हुए। यदि अग्रिम धन सीधे विक्रेता को भुगतान किया जाता है तो यह एक तटस्थ एस्क्रो के बजाय, यह अनिवार्य बोल्ड-प्रिंट चेतावनी के साथ स्पष्ट रूप से प्रकट किया जाना चाहिए, और क्रेता को प्रावधान पर हस्ताक्षर या हस्ताक्षर करने होंगे।

मुख्य नियम
  • ✓अनुबंध में यह बताना चाहिए कि अर्नेस्ट मनी/डाउन पेमेंट कहां जमा किया जाता है और डिपोजिटरी का नाम दिया जाता है (R4-28-803.C)
  • ✓विक्रेता को गैर-एस्क्रो सीधे भुगतान को अनिवार्य बोल्ड चेतावनी के साथ स्पष्ट रूप से प्रकट किया जाना चाहिए और क्रेता को हस्ताक्षर/प्रारंभिक करना चाहिए (R4-28-803.D)
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भूमि और टाइम-शेयर के लिए रद्द करने के अधिकार

contracts

अनुभवहीन उपविभाजित लॉट या अखंडित भूमि के लिए अनुबंध में साहसिक रद्द करने की भाषा शामिल होनी चाहिए जो निष्पादन के सातवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक बिना कारण के रद्द करने की अनुमति देती है (यदि निरीक्षण नहीं किया गया है तो छह महीने का निरीक्षण अधिकार प्लस)। टाइम-शेयर अंतराल अनुबंध दसवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक रद्द करने की अनुमति देते हैं। विक्रेता का वर्तमान नाम, पता, फोन और ईमेल प्रकट किया जाना चाहिए, और रद्द करने की सूचनाएं लिखित में होनी चाहिए और हाथ, ईमेल, कूरियर या प्रमाणित मेल द्वारा दी जानी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓अनुभवहीन लॉट/अखंडित भूमि अनुबंध निष्पादन के सातवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक रद्द करने की अनुमति देते हैं (R4-28-804.A)
  • ✓यदि लॉट निष्पादन से पहले निरीक्षण नहीं किया जाता है, तो क्रेता के पास निरीक्षण करने और एकतरफा रद्द करने के लिए छह महीने हैं (R4-28-804.A)
  • ✓टाइम-शेयर अंतराल अनुबंध निष्पादन के दसवें कैलेंडर दिन की मध्यरात्रि तक रद्द करने की अनुमति देते हैं (R4-28-804.B)
  • ✓रद्द करने की सूचनाएं लिखित में होनी चाहिए और हाथ, ईमेल, कूरियर या प्रमाणित मेल द्वारा दी जानी चाहिए, अनुबंध पृष्ठ पर विक्रेता की संपर्क जानकारी प्रकट की जानी चाहिए (R4-28-804.C)

12.Rules Art. 11: Professional conduct

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लाइसेंसी का न्यासिक कर्तव्य और निष्पक्ष व्यवहार

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एक लाइसेंसी को क्लाइंट के प्रति न्यासिक कर्तव्य का पालन करना चाहिए और क्लाइंट के हितों की रक्षा और संवर्धन करना चाहिए, साथ ही लेनदेन में सभी अन्य पक्षों के साथ निष्पक्ष व्यवहार भी करना चाहिए। यह दोहरा दायित्व R4-28-1101(A) के तहत व्यावसायिक आचरण का आधार है।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसी को क्लाइंट के प्रति न्यासिक कर्तव्य का पालन करना चाहिए और क्लाइंट के हितों की रक्षा और संवर्धन करना चाहिए
  • ✓एक लाइसेंसी को लेनदेन में सभी अन्य पक्षों के साथ निष्पक्ष व्यवहार करना चाहिए
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सभी पक्षों को अनिवार्य लिखित सामग्री प्रकटीकरण

disclosures

एक लेनदेन में भाग लेने वाले लाइसेंसधारी को सभी अन्य पक्षों को लिखित रूप में किसी भी जानकारी का खुलासा करना चाहिए जो भुगतान किए जाने वाले विचार को भौतिक रूप से या प्रतिकूल रूप से प्रभावित करती है। इसमें विक्रेता या खरीदार की प्रदर्शन करने में असमर्थता, संपत्ति में ज्ञात प्रतिकूल भौतिक तथ्य या खामियां, और हस्तांतरित की जा रही संपत्ति पर कोई ग्रहणाधिकार या भार शामिल है।

मुख्य नियम
  • ✓किसी भी पक्ष द्वारा भुगतान किए जाने वाले विचार को भौतिक रूप से या प्रतिकूल रूप से प्रभावित करने वाली जानकारी को लिखित रूप में प्रकट करना अनिवार्य है
  • ✓उस जानकारी को प्रकट करना अनिवार्य है कि विक्रेता/पट्टेदार या खरीदार/किरायेदार प्रदर्शन करने में असमर्थ है या हो सकता है
  • ✓संपत्ति में किसी भी ज्ञात प्रतिकूल भौतिक तथ्य या भौतिक खामी को प्रकट करना अनिवार्य है
  • ✓हस्तांतरित की जा रही संपत्ति पर ग्रहणाधिकार या भार के अस्तित्व को प्रकट करना अनिवार्य है
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हितों के टकराव का प्रकटीकरण आवश्यकताएं

disclosures

एक लाइसेंसधारी को किसी लेनदेन में सीधे या अप्रत्यक्ष रूप से कार्य नहीं करना चाहिए, जब तक कि वह किसी बाध्यकारी समझौते से पहले, लिखित रूप से अन्य पक्षों को एक वर्तमान या संभावित हित या टकराव के बारे में सूचित न करे। इसमें प्रमुख के रूप में कार्य करना शामिल है, जब कोई पक्ष लाइसेंसधारी या नामित ब्रोकर का तत्काल परिवार का सदस्य हो, जब कोई पक्ष नियोक्ता ब्रोकर का मालिक हो या कर्मचारी हो, या जब लाइसेंसधारी या तत्काल परिवार का सामान्य मुआवजे से परे एक वित्तीय हित हो।

मुख्य नियम
  • ✓हितों के टकराव का प्रकटीकरण लिखित रूप में किया जाना चाहिए, इससे पहले कि पक्ष किसी भी बाध्यकारी समझौते में प्रवेश करें
  • ✓यदि लाइसेंसधारी प्रमुख के रूप में कार्य कर रहा है तो प्रकटीकरण करना चाहिए
  • ✓यदि कोई पक्ष लाइसेंसधारी या नामित ब्रोकर के तत्काल परिवार का सदस्य है तो प्रकटीकरण करना चाहिए
  • ✓लाइसेंसधारी या तत्काल परिवार के वित्तीय हित का प्रकटीकरण करना चाहिए, यदि यह मुआवजे की प्राप्ति से परे हो
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दोहरी मुआवजा और दोहरी प्रतिनिधित्व सहमति

agency

एक लाइसेंसधारी सभी पक्षों की पूर्व लिखित सहमति के बिना किसी लेनदेन के एक से अधिक पक्ष से मुआवजा स्वीकार नहीं कर सकता है या प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता है। यह दोहरी एजेंसी और दोहरी मुआवजा स्थितियों को नियंत्रित करने वाला मूल नियम है।

मुख्य नियम
  • ✓एक लाइसेंसधारी सभी पक्षों की पूर्व लिखित सहमति के बिना एक से अधिक पक्ष से मुआवजा स्वीकार नहीं कर सकता है
  • ✓एक लाइसेंसधारी सभी पक्षों की पूर्व लिखित सहमति के बिना एक से अधिक पक्ष का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता है
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ब्रोकर पर्यवेक्षण और नियंत्रण आवश्यकताएं

licensing

एक नियोक्ता ब्रोकर और नामित ब्रोकर को अपने कर्मचारियों में लाइसेंसप्राप्त गतिविधियों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण का प्रयोग करना चाहिए। इसमें लेनदेन, प्रकटीकरण प्रपत्र और अनुबंध, दस्तावेज फाइलिंग/भंडारण, ट्रस्ट निधि प्रबंधन, बिना लाइसेंस सहायकों का उपयोग, और विज्ञापन की समीक्षा और प्रबंधन के लिए लिखित नीतियां और प्रणालियां स्थापित करना और लागू करना शामिल है; अधिकार प्रत्यायोजन की देखरेख करना; लाइसेंसप्राप्तों को लागू कानूनों से परिचित कराना; और महत्वपूर्ण प्रभाव वाले दस्तावेज और लाइसेंसप्राप्त विज्ञापन/विपणन की समीक्षा करना।

मुख्य नियम
  • ✓नियोक्ता और नामित ब्रोकरों को लाइसेंसप्राप्तों और कर्मचारियों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण का प्रयोग करना चाहिए
  • ✓लेनदेन, प्रकटीकरण प्रपत्र, दस्तावेज प्रबंधन, ट्रस्ट निधि, बिना लाइसेंस सहायक और विज्ञापन की समीक्षा और प्रबंधन के लिए लिखित नीतियां स्थापित और लागू करनी चाहिए
  • ✓पक्षों के अधिकारों/दायित्वों पर महत्वपूर्ण प्रभाव वाले दस्तावेज और लाइसेंसप्राप्त विज्ञापन एवं विपणन की समीक्षा और निरीक्षण करना चाहिए
  • ✓लाइसेंसप्राप्तों को संघीय, राज्य और स्थानीय रियल एस्टेट कानूनों से परिचित कराना चाहिए

13.Rules Art. 12: Developments – public report applications

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नामित ब्रोकर पर्यवेक्षण और नीति आवश्यकताएं

licensing

एक नामित ब्रोकर को क़ानूनों, नियमों और नियोजक ब्रोकर की नीतियों के साथ अनुपालन की निगरानी के लिए एक प्रणाली स्थापित करनी चाहिए। इस प्रणाली में उल्लंघनों को संभालने के लिए एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति शामिल होनी चाहिए। नामित ब्रोकर को लाइसेंसप्राप्त गतिविधियों पर उचित पर्यवेक्षण और नियंत्रण का प्रयोग करना चाहिए, और नियोजक ब्रोकर रोजगार के दायरे में सभी लाइसेंसधारियों और कर्मचारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार है। एक नामित ब्रोकर जो किसी लाइसेंसधारी के उल्लंघन के बारे में सीखने पर तुरंत विभाग को रिपोर्ट करता है, वह पर्यवेक्षण विफलता अनुशासन से सुरक्षित है।

मुख्य नियम
  • ✓नामित ब्रोकर को एक प्रगतिशील अनुशासनात्मक नीति सहित निगरानी प्रणाली स्थापित करनी चाहिए; इसे लागू करने में विफलता एक उल्लंघन है
  • ✓नियोजक ब्रोकर अपने रोजगार के दायरे में कार्य करने वाले सभी लाइसेंसधारियों और कर्मचारियों के कार्यों के लिए जिम्मेदार है
  • ✓नामित ब्रोकर कर्मचारियों को सौंप सकता है लेकिन पर्यवेक्षण और नियंत्रण की समग्र जिम्मेदारी को त्याग नहीं सकता
  • ✓नामित ब्रोकर जो किसी लाइसेंसधारी के उल्लंघन को तुरंत विभाग को रिपोर्ट करता है, वह पर्यवेक्षण विफलता अनुशासन के अधीन नहीं है
  • ✓एक एक-कार्यालय ब्रोकर जो एक नामित ब्रोकर और अधिकतम एक अन्य लाइसेंसधारी और एक अलाइसेंसधारी व्यक्ति को नियोजित करता है, को लिखित नीतियों को बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है
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जल आपूर्ति प्रकटीकरण और पर्याप्तता रिपोर्ट

disclosures

आवेदक को जल प्रदाता प्रकार और संपर्क जानकारी, अनुपालन स्थिति, पंक्ति स्थान, लॉट लाइनों तक विस्तार लागत, और रखरखाव जिम्मेदारी का खुलासा करना चाहिए। मुख्य आवश्यकताएं: सक्रिय प्रबंधन क्षेत्र के बाहर उपविभाजन के लिए ADWR से जल पर्याप्तता रिपोर्ट, और अविभाजित भूमि के लिए जल उपलब्धता रिपोर्ट (एक प्रति/सारांश सभी प्रचारक सामग्री और अनुबंधों में दिखाई देना चाहिए)। AMA के बाहर कोई जल स्रोत नहीं होने पर, जांच की सलाह देने वाली ADRE संलग्नक प्रदान की जानी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓भूजल सक्रिय प्रबंधन क्षेत्र के बाहर स्थित उपविभाजन के लिए ADWR से जल पर्याप्तता रिपोर्ट आवश्यक है
  • ✓अविभाजित भूमि के लिए ADWR से जल उपलब्धता रिपोर्ट आवश्यक है, और एक प्रति/सारांश सभी प्रचारक सामग्री और अनुबंधों में दिखाई देना चाहिए
  • ✓AMA के बाहर वर्तमान जल स्रोत न होने पर, उपभोक्ता को जल उपलब्धता की जांच करने की सलाह देने वाली ADRE संलग्नक प्रदान की जानी चाहिए
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सुधारों की पूर्णता के लिए आश्वासन

escrow

एक आवेदक को एक या अधिक अनुमोदित आश्वासन प्रदान करने चाहिए कि सुधार पूरे किए जाएंगे और बनाए रखे जाएंगे: एक जमानत/पूर्णता बांड, एक अपरिवर्तनीय साख पत्र, एक ऋण प्रतिबद्धता, एक ट्रस्ट या एस्क्रो खाता, एक शहर/काउंटी ट्रस्ट समझौता, एक लिखित एस्क्रो समझौता, उपविभाजन आश्वासन, या विभाग के लिए संतोषजनक कोई अन्य आश्वासन। वित्तीय आश्वासन आमतौर पर एक गैर-विकासकर्ता तीसरे पक्ष को देय होने चाहिए, अंतिम सुधार की पूर्णता तारीख से पहले समाप्त नहीं होना चाहिए, और अनुमानित पूर्णता लागत से 10% अधिक राशि में होना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓आवेदक को सुधारों की पूर्णता के लिए एक अनुमोदित आश्वासन (बांड, साख पत्र, ऋण प्रतिबद्धता, ट्रस्ट/एस्क्रो, या सरकारी समझौता) प्रदान करना चाहिए
  • ✓वित्तीय आश्वासन एक तीसरे पक्ष को देय होना चाहिए जो विकासकर्ता नहीं है और अनुमानित पूर्णता लागत से 10% अधिक राशि में होना चाहिए
  • ✓आश्वासन अंतिम सुधार की अनुमानित पूर्णता तारीख से पहले समाप्त नहीं हो सकते
  • ✓एक लिखित एस्क्रो समझौते के तहत, यदि पूर्णता तारीख पूरी नहीं होती है तो विकासकर्ता को खरीदारों को सूचित करना चाहिए, जो 30 दिनों के भीतर पूर्ण रिफंड के लिए रद्द कर सकते हैं, और जनता रिपोर्ट अमान्य हो जाती है और बिक्री निलंबित हो जाती है
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सार्वजनिक रिपोर्ट से पहले सशर्त बिक्रय छूट

contracts

एक डेवलपर सशर्त बिक्रय छूट के लिए याचिका, पूर्ण सार्वजनिक रिपोर्ट आवेदन, सभी प्रकटीकरण के साथ खरीद अनुबंध और सशर्त बिक्रय अनुबंध, वर्तमान शीर्षक रिपोर्ट, विकास नक्शा, जल दस्तावेज़ और किसी भी अन्य अनुरोधित आइटम जमा करके सार्वजनिक रिपोर्ट जारी होने से पहले लॉट की पेशकश करने के लिए छूट का विशेष आदेश प्राप्त कर सकता है। सशर्त बिक्रय छूट सार्वजनिक रिपोर्ट के जारी होने या अस्वीकार किए जाने पर, या निलंबन/रोक आदेश पर या बिक्रय के स्वैच्छिक निलंबन पर समाप्त हो जाती है।

मुख्य नियम
  • ✓सशर्त बिक्रय छूट एक डेवलपर को सार्वजनिक रिपोर्ट जारी होने से पहले लॉट की पेशकश करने देती है, खरीद अनुबंध में सशर्त बिक्रय अनुबंध का उपयोग करके
  • ✓सशर्त बिक्रय छूट सार्वजनिक रिपोर्ट के जारी होने या अस्वीकार किए जाने पर या निलंबन/रोक आदेश पर समाप्त हो जाती है
  • ✓सशर्त बिक्रय के लिए गंभीर धन और अग्रिम भुगतान तटस्थ जमा में जमा किए जाने चाहिए
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भौतिक परिवर्तन और सार्वजनिक रिपोर्ट संशोधन

disclosures

एक डेवलपर को सभी भौतिक परिवर्तनों की विभाग को सूचित करना चाहिए और जब कोई भौतिक परिवर्तन क्रेता या पट्टेदार को प्रतिकूल रूप से प्रभावित करता है तो सार्वजनिक रिपोर्ट में संशोधन करना चाहिए। संशोधनों के लिए शुल्क और निर्दिष्ट जानकारी की आवश्यकता होती है साथ ही एक खरीद अनुबंध संलग्न जो यह स्वीकार करता है कि बिक्री संशोधित रिपोर्ट के अधीन है। विभाग संशोधन के लिए बिक्री को निलंबित कर सकता है या निलंबन के लिए एक लिखित समझौता स्वीकार कर सकता है; यदि आवश्यक नहीं है, तो यदि क्रेताओं को वर्तमान रिपोर्ट और सभी परिवर्तनों का प्रकटीकरण प्राप्त होता है तो बिक्री जारी रह सकती है।

मुख्य नियम
  • ✓जब कोई भौतिक परिवर्तन क्रेता या पट्टेदार को प्रतिकूल रूप से प्रभावित करता है तो डेवलपर को सार्वजनिक रिपोर्ट में संशोधन करना चाहिए
  • ✓पूर्णता तिथि में विस्तार के लिए एक शपथपत्र की आवश्यकता होती है जो साबित करता है कि क्रेताओं, मालिकों और अधिकारियों को लिखित नोटिस दिया गया था; विभाग पहले के बाद के विस्तार को नकार सकता है यदि विरोध हो
  • ✓यदि संशोधन के लिए बिक्री जारी रहती है, तो संभावित क्रेताओं को हस्ताक्षर करने से पहले वर्तमान रिपोर्ट और सभी परिवर्तनों का प्रकटीकरण प्राप्त होना चाहिए

14.Rules Art. 13: Administrative procedures

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शिकायत का जवाब और डिफ़ॉल्ट

licensing

एक जवाब को प्रत्येक आरोप के लिए विशेष रूप से स्वीकार करना, नकारना, या पर्याप्त जानकारी प्राप्त करने में असमर्थता का कथन करना चाहिए; जानकारी की कमी का कथन एक इनकार के रूप में कार्य करता है। कोई भी आरोप जो नकारा नहीं गया है, उसे A.R.S. § 32-2153(B)(10) का उल्लंघन माना जाता है। यदि कोई पक्ष जवाब देने या उपस्थित होने में विफल रहता है, तो विभाग डिफ़ॉल्ट की एक घोषणापत्र दाखिल कर सकता है और सुनवाई की तारीख से पहले भी आरोपों पर कार्य कर सकता है। पक्ष डिफ़ॉल्ट/आदेश प्राप्त करने के 15 दिनों के भीतर डिफ़ॉल्ट को रद्द करने के लिए आवेदन कर सकता है, और आयुक्त अच्छे कारण के लिए इसे रद्द कर सकता है। जवाब को पक्ष या एक वकील द्वारा हस्ताक्षरित और सत्यापित होना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓जानकारी की कमी का कथन एक इनकार के समान प्रभाव रखता है; अनुत्तरित आरोपों को A.R.S. § 32-2153(B)(10) का उल्लंघन माना जाता है
  • ✓यदि कोई पक्ष जवाब देने या उपस्थित होने में विफल रहता है, तो विभाग डिफ़ॉल्ट की घोषणापत्र दाखिल कर सकता है और निर्धारित सुनवाई तारीख से पहले कार्य कर सकता है
  • ✓डिफ़ॉल्ट/आदेश प्राप्त करने के 15 दिनों के भीतर डिफ़ॉल्ट को रद्द करने के लिए आवेदन दाखिल किया जाना चाहिए; आयुक्त अच्छे कारण के लिए इसे रद्द कर सकता है
  • ✓प्रत्येक जवाब पक्ष या कम से कम एक वकील द्वारा हस्ताक्षरित और सत्यापित होना चाहिए

15.A.R.S. Title 44: Exclusive property engagement (Ch. 5) and residential property disclosures (Ch. 15.1)

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रियल एस्टेट समझौतों के लिए धोखाधड़ी की विधि

contracts

A.R.S. 44-101 के तहत कुछ समझौतों को लागू करने के लिए लिखित रूप में होना चाहिए और आरोपित पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए। रियल एस्टेट अभ्यास के लिए, इसमें एक वर्ष से अधिक समय के लिए अचल संपत्ति को पट्टे पर देने या अचल संपत्ति या इसमें किसी हित को बेचने के लिए कोई भी समझौता शामिल है, और किसी एजेंट या दलाल को मुआवजे या कमीशन के लिए अचल संपत्ति खरीदने या बेचने के लिए नियोजित करने के लिए कोई भी समझौता शामिल है। किसी पक्ष के लिए कार्य करने वाले एजेंट के पास लिखित, हस्ताक्षरित प्राधिकार होना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓एक वर्ष से अधिक समय के लिए अचल संपत्ति को पट्टे पर देने या अचल संपत्ति बेचने के लिए समझौतों को लिखित रूप में होना चाहिए और आरोपित पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए
  • ✓अचल संपत्ति खरीदने या बेचने के लिए मुआवजे या कमीशन के लिए एजेंट/दलाल को नियोजित करने के लिए समझौतों को लागू करने के लिए लिखित रूप में होना चाहिए
  • ✓किसी पक्ष को अचल संपत्ति समझौते से बांधने के लिए एजेंट के प्राधिकार को स्वयं लिखित रूप में होना चाहिए, आरोपित पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए
  • ✓एक वर्ष के भीतर पूरे न होने वाले अनुबंधों को लिखित रूप में होना चाहिए
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सूचीकरण समझौतों में निषिद्ध शर्तें

contracts

A.R.S. 44-502 के तहत, किसी एक्सक्लूसिव संपत्ति सगाई समझौते को कार्यान्वयन के बाद 12 महीने से अधिक समय तक चलना, भूमि के साथ चलने वाली प्रतिबद्धता होना, भविष्य के मालिक को बांधना (सीमित अपवादों को छोड़कर), काउंटी रिकॉर्डर के साथ दर्ज करना, संपत्ति पर ग्रहणाधिकार या सुरक्षा हित रखना, या मालिक की सूचना और सहमति के बिना असाइनमेंट की अनुमति देना गैरकानूनी है। ये प्रावधान दुरुपयोग वाली दीर्घकालिक या ग्रहणाधिकार-आधारित सूचीकरण योजनाओं को लक्षित करते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓एक एक्सक्लूसिव संपत्ति सगाई समझौता कार्यान्वयन के बाद 12 महीने से अधिक नहीं रह सकता
  • ✓यह भूमि के साथ चलने वाली प्रतिबद्धता नहीं हो सकती
  • ✓इसे काउंटी रिकॉर्डर के कार्यालय में दर्ज नहीं किया जा सकता
  • ✓यह आवासीय अचल संपत्ति के विरुद्ध किसी भी ग्रहणाधिकार, भार या सुरक्षा हित को अधिकृत नहीं कर सकता
  • ✓यह मालिक को सूचना और सहमति के बिना असाइनमेंट की अनुमति नहीं दे सकता
  • ✓इसे A.R.S. 32-2151.02 की आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए
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थोक क्रेता और विक्रेता प्रकटीकरण

disclosures

A.R.S. 44-5101 आवासीय अचल संपत्ति (पाँच से कम आवासीय इकाइयों) के थोक क्रेताओं और विक्रेताओं को किसी भी बाध्यकारी समझौते में प्रवेश करने से पहले लिखित प्रकटीकरण करने की आवश्यकता है। एक थोक क्रेता को लिखित रूप में प्रकट करना चाहिए कि वह एक थोक क्रेता है। एक थोक विक्रेता को लिखित रूप में प्रकट करना चाहिए कि वह केवल एक न्यायसंगत हित रखता है और शीर्षक को स्थानांतरित करने में सक्षम नहीं हो सकता है। एक थोक क्रेता वह है जो खरीदने के लिए अनुबंध करता है और फिर अनुबंध को असाइन करता है; एक थोक विक्रेता कानूनी शीर्षक रखे बिना बेचने के लिए अनुबंध करता है और अनुबंध को असाइन करता है।

मुख्य नियम
  • ✓एक थोक क्रेता को किसी भी बाध्यकारी समझौते से पहले विक्रेता को लिखित रूप में प्रकट करना चाहिए कि क्रेता एक थोक क्रेता है
  • ✓एक थोक विक्रेता को लिखित रूप में प्रकट करना चाहिए कि वह केवल एक न्यायसंगत हित रखता है और शीर्षक को स्थानांतरित करने में सक्षम नहीं हो सकता है
  • ✓यदि कोई थोक क्रेता इस खंड का उल्लंघन करता है, तो विक्रेता एस्क्रो के समापन से पहले बिना दंड के रद्द कर सकता है और ईर्निस्ट मनी को बनाए रख सकता है
  • ✓यदि कोई थोक विक्रेता इस खंड का उल्लंघन करता है, तो क्रेता एस्क्रो के समापन से पहले बिना दंड के रद्द कर सकता है और सभी ईर्निस्ट मनी की वापसी प्राप्त कर सकता है
  • ✓यहाँ आवासीय अचल संपत्ति का अर्थ है पाँच से कम आवासीय इकाइयों वाली संपत्ति

📝 अभ्यास प्रश्न

प्रश्न 1
एरिज़ोना का एक रियल एस्टेट ब्रोकर एक कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन क्लाइंट से निर्देश प्राप्त करता है कि संभावित खरीदारों की जांच की जाए और किसी भी ऐसे आवेदक को अस्वीकार कर दिया जाए जिसकी प्राथमिक भाषा अंग्रेज़ी नहीं है, यह तर्क देते हुए कि जो निवासी अंग्रेज़ी नहीं बोलते वे समुदाय में 'संचार संबंधी कठिनाइयाँ' उत्पन्न करते हैं। एरिज़ोना के उचित आवास कानून के अंतर्गत, ब्रोकर की सबसे उचित कार्यवाही होनी चाहिए:
  • A. निर्देश का पालन करें क्योंकि A.R.S. § 41-1491 में भाषा वरीयता को स्पष्ट रूप से संरक्षित वर्ग के रूप में सूचीबद्ध नहीं किया गया है।
  • B. केवल तभी पालन करें जब एसोसिएशन यह दस्तावेज़ प्रस्तुत कर सके कि भाषा के अंतर के कारण पहले विशेष सुरक्षा संबंधी समस्याएँ उत्पन्न हुई थीं।
  • C. इस नीति को लागू करने से इनकार करें, क्योंकि भाषा-आधारित जांच मानदंड राष्ट्रीय मूल से गहराई से जुड़ा हुआ है — जो एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के अंतर्गत एक संरक्षित वर्ग है — और इसे लागू करने से ब्रोकर और एसोसिएशन दोनों को उचित आवास दायित्व का सामना करना पड़ सकता है। ✓ उत्तर
  • D. नीति लागू करने से पहले ADRE से लिखित निर्णय माँगें, और यदि ADRE 30 दिनों के भीतर जवाब न दे तो आगे बढ़ें।
स्पष्टीकरण: यद्यपि 'भाषा' स्वयं किसी गणनीय संरक्षित वर्ग में नहीं आती, अमेरिकी सर्वोच्च न्यायालय और HUD ने माना है कि किसी व्यक्ति की प्राथमिक भाषा के आधार पर भेदभाव प्रायः राष्ट्रीय मूल के आधार पर भेदभाव का एक माध्यम होता है, जो एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम (A.R.S. § 41-1491) के अंतर्���त एक संरक्षित वर्ग है। जो ब्रोकर किसी क्लाइंट की ओर से ऐसी जांच नीति लागू करता है, वह राज्य के उचित आवास कानून और ADRE के व्यावसायिक आचरण नियमों का उल्लंघन करने का जोखिम उठाता है, जो लाइसेंसधारकों को भेदभावपूर्ण निर्देशों को अस्वीकार करने के लिए बाध्य करते हैं। ब्रोकर को इस नीति को लागू करने से मना करना चाहिए।
प्रश्न 2
एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के तहत, यदि कोई विकलांग किरायेदार एक उचित आवास-समायोजन का अनुरोध करता है जिसके लिए आवास प्रदाता को एक लिखित लीज़ की शर्त — जैसे कि "पालतू जानवर नहीं" की नीति — को एक सेवा पशु की अनुमति देने हेतु माफ करना होगा, तो आवास प्रदाता का क्या दायित्व है?
  • A. आवास प्रदाता समायोजन को मंजूरी देने से पहले किरायेदार से एक महीने के किराए के बराबर अतिरिक्त पालतू जमा राशि मांग सकता है।
  • B. आवास प्रदाता को एक संवादात्मक प्रक्रिया में भाग लेना होगा और यदि आवश्यकता सत्यापित हो तथा समायोजन उचित हो, तो सेवा पशु के लिए कोई अतिरिक्त पालतू जमा राशि लिए बिना "पालतू जानवर नहीं" की नीति को माफ करना होगा। ✓ उत्तर
  • C. आवास प्रदाता केवल उन्हीं सेवा पशुओं को समायोजित करने के लिए बाध्य है जिन्हें किसी लाइसेंस प्राप्त पेशेवर संस्था ने प्रशिक्षित किया हो और जो एरिज़ोना राज्य में पंजीकृत हों।
  • D. आवास प्रदाता अनुरोध को अस्वीकार कर सकता है यदि लीज़ पर एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के लागू होने से पहले हस्ताक्षर किए गए थे।
स्पष्टीकरण: एरिज़ोना के उचित आवास कानून (A.R.S. § 41-1491.19) और HUD के दिशा-निर्देशों के अनुसार, आवास प्रदाता को नियमों, नीतियों, प्रथाओं या सेवाओं में उचित समायोजन करना होता है जब यह किसी विकलांग व्यक्ति को आवास का समान उपयोग और आनंद लेने के अवसर के लिए आवश्यक हो। इसमें सेवा पशु या भावनात्मक सहायता पशु की अनुमति देने के लिए "पालतू जानवर नहीं" की नीति को माफ करना शामिल है। प्रदाता विकलांगता से संबंधित सहायता पशु के लिए अतिरिक्त पालतू जमा राशि नहीं ले सकता, हालांकि किरायेदार पशु द्वारा की गई वास्तविक क्षति के लिए उत्तरदायी रहता है।
प्रश्न 3
एक लाइसेंस प्राप्त एरिज़ोना रियल एस्टेट सेल्सपर्सन से एक होमओनर्स एसोसिएशन (HOA) बोर्ड के सदस्य ने संपर्क किया और उनसे HOA को उस नियम को लागू करने में मदद करने के लिए कहा जो समुदाय के किसी भी संपत्ति पर "बिक्री के लिए" साइन लगाने पर प्रतिबंध लगाता है। एरिज़ोना कानून और ADRE नियमों के तहत, सेल्सपर्सन को यह पहचानना चाहिए कि:
  • A. HOA को अपने समुदायों में साइन नियमों पर पूर्ण अधिकार है, और प्रवर्तन में सहायता करना एक सामान्य व्यावसायिक सेवा है।
  • B. एरिज़ोना कानून (A.R.S. § 33-1261) विक्रेताओं को अपनी संपत्ति पर "बिक्री के लिए" साइन प्रदर्शित करने का अधिकार देता है, और HOA के नियम जो सभी "बिक्री के लिए" साइनों पर प्रतिबंध लगाते हैं, इस अधिकार के साथ-साथ आवास में चुनाव की स्वतंत्रता से संबंधित फेयर हाउसिंग सिद्धांतों के विरुद्ध हो सकते हैं। ✓ उत्तर
  • C. सेल्सपर्सन HOA की सहायता केवल तभी कर सकते हैं जब साइन प्रतिबंध राजनीतिक और व्यावसायिक साइनों पर समान रूप से लागू हो।
  • D. ADRE नियम सेल्सपर्सन को HOA के शासन दस्तावेजों का पूर्णतः पालन करने और HOA नियमों की वैधता पर कोई रुख न अपनाने की आवश्यकता रखते हैं।
स्पष्टीकरण: एरिज़ोना विधानों के अनुसार, सामुदायिक संघ किसी मालिक को उनकी संपत्ति पर रियल एस्टेट "बिक्री के लिए," "किराए के लिए," या "लीज़ पर" साइन प्रदर्शित करने से नहीं रोक सकते — हालांकि आकार, संख्या और प्लेसमेंट पर उचित वैधानिक सीमाएं लागू होती हैं। कंडोमिनियम विधान A.R.S. § 33-1261 है, और प्लान्ड कम्युनिटी विधान A.R.S. § 33-1808 है। एक लाइसेंसधारी को यह पहचानना चाहिए कि किसी संघ को "बिक्री के लिए" साइनों पर संपूर्ण प्रतिबंध लागू करने में सहायता करना इन एरिज़ोना विधानों के विरुद्ध हो सकता है। यह मुद्दा मुख्य रूप से वैधानिक साइन-अधिकार नियम से संबंधित है, न कि सामान्य फेयर हाउसिंग नियम से — जब तक कि प्रवर्तन भेदभावपूर्ण न हो या किसी संरक्षित वर्ग के मुद्दे से न जुड़ा हो।
प्रश्न 4
फीनिक्स का एक प्रॉपर्टी मैनेजर किराए के आवेदकों की जांच कर रहा है और एरिज़ोना फेयर हाउसिंग एक्ट (A.R.S. § 41-1491 और उसके बाद) का उल्लंघन करने से बचना चाहता है। निम्नलिखित में से कौन सा इनकार क़ानून द्वारा स्पष्ट रूप से अनुमत है, न कि अपंगता भेदभाव के रूप में निषिद्ध?
  • A. एक आवेदक को इनकार करना जिसे उसकी पिछली किराए की इकाई में मेथैम्फेटामाइन बनाने के लिए दोषी ठहराया गया था ✓ उत्तर
  • B. एक आवेदक को इनकार करना जिसने बताया कि वह ओपिओइड की लत से ठीक हो रही है और एक आउटपेशेंट उपचार कार्यक्रम में भाग लेती है
  • C. एक आवेदक को इनकार करना जिसे एक बार मानसिक स्थिति के लिए अनिच्छा से अस्पताल में भर्ती कराया गया था लेकिन जिसका कोई आपराधिक रिकॉर्ड नहीं है
  • D. केवल इसलिए एक आवेदक को इनकार करना क्योंकि उसने अपनी अपंगता के लिए उचित सुविधा की मांग की थी, जिसका एक पुराना नशीली दवा से संबंधित गिरफ्तारी रिकॉर्ड है
स्पष्टीकरण: एरिज़ोना फेयर हाउसिंग एक्ट संघीय फेयर हाउसिंग एक्ट (42 U.S.C. § 3607(b)(4)) को दर्शाता है और कहता है कि एक्ट में कुछ भी ऐसे व्यक्ति के खिलाफ कार्रवाई को प्रतिबंधित नहीं करता जिसे किसी नियंत्रित पदार्थ के अवैध निर्माण या वितरण के लिए दोषी ठहराया गया हो; इसलिए ऐसी दोष-आधारित इनकार कानूनी है। इसके विपरीत, एक्ट में 'अपंगता' की परिभाषा केवल किसी नियंत्रित पदार्थ के वर्तमान अवैध उपयोग या लत को बाहर रखती है, इसलिए ठीक हो रहा व्यक्ति जो वर्तमान में उपयोग नहीं कर रहा है, एक संरक्षित अपंगता वाला व्यक्ति है (विकल्प बी अवैध है)। मानसिक बीमारी या मानसिक अस्पताल में भर्ती होने का इतिहास स्वयं एक अपंगता है (विकल्प सी अवैध है), और किसी के उचित सुविधा की मांग करने के कारण आवास से इनकार करना निषिद्ध प्रतिशोध/भेदभाव है (विकल्प डी अवैध है)।
प्रश्न 5
एरिज़ोना का एक मकान मालिक 10 यूनिट वाले अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का मालिक है और केवल इस कारण किसी संभावित किरायेदार को किराए पर देने से इनकार करता है क्योंकि आवेदक एक कमीशन प्राप्त सैन्य अधिकारी है। एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के तहत, कौन सा विश्लेषण सबसे सटीक है?
  • A. सैन्य दर्जा एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के तहत एक संरक्षित वर्ग नहीं है, इसलिए यह इनकार एरिज़ोना के उचित आवास उल्लंघन के रूप में नहीं माना जाएगा। ✓ उत्तर
  • B. सैन्य दर्जा एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम के तहत एक संरक्षित वर्ग है, और यह इनकार गैरकानूनी आवास भेदभाव के रूप में माना जाएगा।
  • C. सैन्य दर्जा केवल तभी संरक्षित होता है जब किरायेदार सक्रिय रूप से तैनात हो और किसी सैन्य प्रतिष्ठान के पास आवास की तलाश करता हो।
  • D. सैन्य दर्जा एरिज़ोना कानून के तहत केवल उन संपत्तियों के लिए संरक्षित है जो संघीय वित्त पोषण प्राप्त करती हैं।
स्पष्टीकरण: एरिज़ोना के नागरिक अधिकार अधिनियम में उचित आवास प्रावधान आम तौर पर नस्ल, रंग, धर्म, लिंग, विकलांगता, पारिवारिक स्थिति या राष्ट्रीय मूल के आधार पर आवास भेदभाव को प्रतिबंधित करते हैं। A.R.S. § 41-1491 के तहत सैन्य दर्जे को संरक्षित वर्ग के रूप में सूचीबद्ध नहीं किया गया है। इसलिए, केवल इस कारण किराए पर देने से इनकार करना कि आवेदक एक कमीशन प्राप्त सैन्य अधिकारी है, अकेले उस तथ्य के आधार पर एरिज़ोना नागरिक अधिकार अधिनियम के उचित आवास उल्लंघन के रूप में नहीं माना जाएगा, हालांकि इस प्रश्न के दायरे से बाहर अन्य संघी�� या स्थानीय कानून संभावित रूप से प्रासंगिक हो सकते हैं।
प्रश्न 6
एरिज़ोना का एक रियल एस्टेट लाइसेंसधारी आवासीय संपत्ति हस्तांतरण के दौरान एक लकड़ी संक्रमण रिपोर्ट प्रस्तुत करता है जिसके बारे में वह जानती है कि उसमें गलत निष्कर्ष हैं। एरिज़ोना कानून के तहत, निम्नलिखित में से कौन सा इस कार्रवाई के परिणाम का सही वर्णन करता है?
  • A. लाइसेंसधारी को एरिज़ोना विभाग के रियल एस्टेट द्वारा अनुशासनात्मक कार्रवाई का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि आवासीय हस्तांतरण में जानबूझकर झूठी या गलत लकड़ी संक्रमण रिपोर्ट प्रस्तुत करना अनुशासन का एक विशिष्ट आधार है। ✓ उत्तर
  • B. लाइसेंसधारी को कोई पेशेवर अनुशासन नहीं होगा जब तक कि खरीदार को गलत रिपोर्ट के प्रत्यक्ष परिणाम के रूप में $5,000 से अधिक का वित्तीय नुकसान न हो।
  • C. केवल निरीक्षण करने वाली कीट नियंत्रण कंपनी को जिम्मेदार ठहराया जा सकता है; रिपोर्ट प्रस्तुत करने वाले लाइसेंसधारी पर कोई अनुशासनात्मक जोखिम नहीं है।
  • D. लाइसेंसधारी का आचरण केवल अदालत में नागरिक दायित्व के अधीन है और यह रियल एस्टेट आयुक्त द्वारा किसी भी प्रशासनिक अनुशासनात्मक कार्रवाई का आधार नहीं बन सकता है।
स्पष्टीकरण: एरिज़ोना कानून स्पष्ट रूप से आवासीय हस्तांतरण में जानबूझकर झूठी या गलत लकड़ी संक्रमण रिपोर्ट प्रस्तुत करने को रियल एस्टेट लाइसेंसधारी के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई के आधार के रूप में पहचानता है। यह संघीय निष्पक्ष आवास कानून और एरिज़ोना नागरिक अधिकार अधिनियम के उल्लंघन के साथ सूचीबद्ध है जिसके परिणामस्वरूप लाइसेंस अनुशासन हो सकता है। कोई न्यूनतम वित्तीय हानि सीमा आवश्यक नहीं है, और रिपोर्ट प्रस्तुत करने में लाइसेंसधारी की भूमिका कीट नियंत्रण कंपनी की देयता की परवाह किए बिना स्वतंत्र अनुशासनात्मक जोखिम पैदा करती है।

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Build 2026-10-25 15:16