Question 1
Un courtier en gestion immobilière de Caroline du Nord reçoit d'un propriétaire un contrat de gestion immobilière signé. Le contrat ne précise pas si le courtier est autorisé à conclure de nouveaux baux au nom du propriétaire. En vertu des règles de la NCREC, quelle autorité le courtier détient-il pour signer des baux au nom du propriétaire ?
- A. Le courtier est automatiquement habilité à signer des baux, car un contrat de gestion immobilière implique une autorité complète en matière de location.
- B. Le courtier ne peut signer des baux que si la NCREC a délivré une mention spécifique de location rattachée à sa licence.
- C. Le courtier n'a pas le pouvoir de signer des baux au nom du propriétaire, à moins que le contrat de gestion immobilière ne lui accorde expressément cette autorité. ✓ Réponse
- D. Le courtier peut signer des baux d'une durée maximale d'un an sans autorisation expresse, mais doit obtenir une autorisation écrite pour les durées plus longues.
Explication: En vertu des règles de la NCREC et du droit de l'agence applicable en Caroline du Nord, l'autorité d'un courtier en gestion immobilière se limite à ce qui est expressément accordé ou nécessairement impliqué par le contrat de gestion immobilière. Étant donné que la signature de baux engage contractuellement le propriétaire, cette autorité doit être expressément conférée dans le contrat de gestion écrit ; elle n'est pas automatiquement déduite de l'autorité générale de gestion.
Question 2
En vertu de G.S. 42-14, un propriétaire en Caroline du Nord a un locataire dans le cadre d'un bail d'un an à l'autre. Quel préavis écrit le propriétaire doit-il donner pour mettre fin à ce bail d'un an à l'autre ?
- A. Préavis écrit de 7 jours avant la fin de toute période annuelle.
- B. Préavis écrit de 30 jours avant la fin de toute période annuelle.
- C. Préavis écrit de 60 jours avant la fin de toute période annuelle.
- D. Préavis écrit d'un mois avant la fin de toute période annuelle. ✓ Réponse
Explication: En vertu de N.C. G.S. 42-14, un bail d'un an à l'autre peut être résilié par un avis de résiliation donné un mois ou plus avant la fin de l'année en cours du bail. La période de 60 jours n'est pas la règle légale applicable à un bail ordinaire d'un an à l'autre en vertu de cette disposition.
Question 3
Un locataire résidentiel de Caroline du Nord donne un préavis écrit régulier pour mettre fin à une location de mois en mois, mais reste ensuite dans les lieux et continue de payer le loyer après la date de résiliation. Le propriétaire accepte deux paiements mensuels de loyer consécutifs sans objection. En vertu du droit de Caroline du Nord, quel est l'effet juridique le plus probable de l'acceptation de ces paiements par le propriétaire ?
- A. La location se transforme en bail à durée déterminée d'un an de plein droit.
- B. L'acceptation du loyer par le propriétaire constitue une renonciation au préavis de résiliation, et une nouvelle location de mois en mois est créée. ✓ Réponse
- C. Le locataire est considéré comme un intrus et le propriétaire peut immédiatement demander une expulsion sommaire sans préavis supplémentaire.
- D. Le propriétaire doit introduire une action en jugement déclaratoire avant d'accepter tout autre paiement de loyer.
Explication: En vertu de la common law de Caroline du Nord et du chapitre 42 des Statuts généraux (G.S.), lorsqu'un propriétaire accepte un loyer d'un locataire se maintenant dans les lieux après l'expiration d'un préavis de résiliation valide, cette acceptation est généralement considérée comme une renonciation à la résiliation et crée une nouvelle location périodique aux mêmes conditions. Une nouvelle location de mois en mois prend naissance, nécessitant un nouveau préavis pour y mettre fin.
Question 4
En vertu de la loi sur la location de vacances de Caroline du Nord (G.S. chapitre 42A), quelle partie est responsable du versement des taxes d'occupation perçues auprès des locataires de vacances à l'autorité fiscale compétente ?
- A. Le locataire de vacances est seul responsable du versement des taxes d'occupation directement à l'autorité fiscale.
- B. Le propriétaire est toujours seul responsable, qu'un courtier gère ou non le bien.
- C. Le courtier immobilier ou le gestionnaire immobilier qui perçoit le loyer anticipé est responsable du versement des taxes d'occupation à l'autorité fiscale compétente. ✓ Réponse
- D. La Commission immobilière de Caroline du Nord perçoit et distribue les taxes d'occupation au nom des courtiers.
Explication: En vertu de l'article G.S. 42A-15 et des dispositions connexes de la loi sur la location de vacances de Caroline du Nord, lorsqu'un courtier immobilier ou un gestionnaire immobilier perçoit un loyer anticipé et d'autres paiements de la part des locataires de vacances, il lui incombe de collecter et de reverser les taxes d'occupation applicables à l'autorité fiscale locale compétente. L'obligation incombe à la partie qui gère les fonds, et non au propriétaire absent.
Question 5
En vertu de la loi sur les licences immobilières de Caroline du Nord, laquelle des actions suivantes d'un courtier responsable concernant le compte en fiducie constitue une fausse déclaration auprès de la NCREC ?
- A. Soumettre un rapprochement mensuel à la NCREC que le courtier responsable sait refléter des soldes de grand livre manipulés afin de dissimuler un déficit. ✓ Réponse
- B. Ne pas effectuer le rapprochement mensuel exactement le dernier jour du mois plutôt que dans les quelques jours suivant la fin du mois.
- C. Maintenir des fonds appartenant au courtier d'un montant allant jusqu'à 100 $ dans le compte en fiducie pour couvrir les frais bancaires.
- D. Utiliser un système comptable numérique plutôt que des fiches de grand livre papier pour tenir les registres du compte en fiducie.
Explication: Soumettre sciemment des registres de compte en fiducie faux ou manipulés à la NCREC constitue une fausse déclaration, ce qui représente une violation du G.S. 93A et un motif de révocation de licence. De légères variations de calendrier dans le rapprochement, le maintien d'un petit montant de fonds du courtier pour les frais bancaires (autorisé) et l'utilisation de registres électroniques ne constituent pas en soi des infractions.
Question 6
Un courtier de Caroline du Nord détient un dépôt de garantie en fiducie pour une transaction dans laquelle l'acheteur est représenté par la même agence que le vendeur (double représentation). La transaction échoue et l'acheteur ainsi que le vendeur réclament tous deux le dépôt de garantie, chacun imputant la faute à l'autre. En vertu des règles de la NCREC, l'obligation du courtier concernant la relation de double représentation dans ce scénario est :
- A. La même que dans toute situation de dépôt de garantie litigieux — le courtier doit conserver les fonds en fiducie et ne peut les débourser sans un accord écrit des deux parties ou une ordonnance du tribunal, quelle que soit la relation d'agence. ✓ Réponse
- B. Le courtier peut remettre les fonds au vendeur, car l'obligation fiduciaire principale de l'agence en cas de double représentation est envers le vendeur.
- C. Le courtier doit immédiatement rembourser le dépôt de garantie à l'acheteur, car la double représentation crée un conflit qui favorise l'acheteur.
- D. Le courtier doit se retirer du litige et transférer le compte fiduciaire à une société de séquestre tierce neutre.
Explication: Les règles régissant le déblocage des dépôts de garantie litigieux s'appliquent de manière uniforme, quelle que soit la configuration de l'agence. La double représentation ne modifie pas l'obligation du courtier de conserver les fonds fiduciaires litigieux jusqu'à ce que les deux parties fournissent une autorisation écrite ou qu'un tribunal ordonne le déblocage. Les intérêts d'aucune des parties ne sont automatiquement favorisés en raison de la relation d'agence.