Question 1
En vertu de la loi tennessienne sur les droits de la personne (Tennessee Human Rights Act), le propriétaire d'une maison unifamiliale qui vend par l'intermédiaire d'un agent immobilier agréé du Tennessee :
- A. Conserve le plein statut d'exemption prévu par la THRA, car les maisons unifamiliales sont catégoriquement exclues du champ d'application de cette loi.
- B. Est soumis aux dispositions anti-discrimination de la THRA et ne peut pas donner à l'agent des instructions discriminatoires, car le recours à un titulaire de licence supprime l'exemption du propriétaire qui pourrait autrement s'appliquer. ✓ Réponse
- C. Peut légalement restreindre les acheteurs en fonction de la religion ou de l'origine nationale, à condition que cette restriction soit divulguée dans le contrat de mandat.
- D. Est exempté de la THRA si le logement constitue la résidence principale du propriétaire, qu'un titulaire de licence soit utilisé ou non.
Explication: En vertu de la THRA, l'exemption limitée accordée au propriétaire pour la vente d'une maison unifamiliale ne s'applique que lorsque le propriétaire n'a pas recours à un courtier ou à un titulaire de licence immobilière et ne pratique pas de publicité discriminatoire. Dès lors qu'un agent agréé est mandaté, les protections anti-discrimination complètes de la THRA s'appliquent, et ni le propriétaire ni le titulaire de licence ne peuvent pratiquer une discrimination fondée sur une quelconque classe protégée. Le titulaire de licence qui suit des instructions discriminatoires d'un vendeur enfreint également les règles du TREC et la THRA.
Question 2
Un gestionnaire immobilier du Tennessee administre un complexe d'appartements de 50 unités et déclare à un locataire potentiel : « Nous avons déjà suffisamment de gens comme vous ici », avant de rejeter sa demande. En vertu de la loi sur les droits de l'homme du Tennessee (Tennessee Human Rights Act), cette déclaration est particulièrement significative parce que :
- A. Elle n'a pas de portée juridique à moins que le gestionnaire immobilier ne consigne par écrit le motif du refus.
- B. Elle peut constituer une preuve directe d'intention discriminatoire, même si le gestionnaire immobilier invoque ultérieurement un motif commercial neutre pour justifier le refus. ✓ Réponse
- C. Elle n'est actionnable que si le demandeur peut également démontrer que le complexe présente un déséquilibre racial statistiquement mesurable parmi les locataires actuels.
- D. Elle constitue une diffamation plutôt qu'une discrimination en matière de logement et doit faire l'objet d'une action en justice distincte.
Explication: En vertu du Tennessee Human Rights Act (THRA), les déclarations orales reflétant une intention discriminatoire ont une portée juridique et peuvent constituer une preuve directe de discrimination en matière de logement. Une déclaration discriminatoire faite au moment du refus ou peu avant celui-ci peut établir l'élément de motivation discriminatoire d'une plainte, et un prestataire de logement ne peut pas échapper à sa responsabilité en invoquant après coup un motif neutre de prétexte. La Commission des droits de l'homme du Tennessee et les tribunaux considèrent ces déclarations comme des éléments de preuve probants d'un comportement illicite.
Question 3
En vertu de la loi du Tennessee sur les droits de la personne (Tennessee Human Rights Act), laquelle des descriptions suivantes définit le mieux le critère permettant de déterminer si un aménagement raisonnable demandé pour une personne handicapée est « raisonnable » ?
- A. Un aménagement est raisonnable uniquement s'il n'entraîne aucun coût pour le fournisseur de logement et n'exige aucune modification des règles ou politiques existantes.
- B. Un aménagement est présumé raisonnable en toutes circonstances dès lors qu'un locataire fournit une lettre écrite d'un médecin, indépendamment de la charge qu'il impose au fournisseur de logement.
- C. Un aménagement est raisonnable s'il n'impose pas une charge financière ou administrative excessive au fournisseur de logement et ne modifie pas fondamentalement la nature du programme de logement. ✓ Réponse
- D. Un aménagement est raisonnable uniquement s'il est explicitement mentionné dans les règles administratives publiées par la TREC en tant que modification approuvée.
Explication: En vertu de la THRA, conformément aux normes fédérales en matière de logement équitable intégrées par la législation du Tennessee, un aménagement raisonnable pour une personne handicapée ne doit pas imposer une contrainte excessive — c'est-à-dire une charge financière ou administrative disproportionnée — au fournisseur de logement, et il ne doit pas exiger une modification fondamentale du programme de logement du fournisseur. Le processus interactif entre le locataire et le fournisseur détermine le caractère raisonnable de l'aménagement au cas par cas.
Question 4
Un titulaire de licence immobilière du Tennessee qui soupçonne qu'un prêteur conditionne l'approbation de prêts hypothécaires à la composition raciale du quartier dans lequel le bien est situé doit comprendre que cette pratique est :
- A. Permise par la loi du Tennessee, à condition que le prêteur applique les mêmes critères de quartier à tous les demandeurs, indépendamment de la race du demandeur lui-même.
- B. Interdite uniquement par la loi fédérale, mais non traitée de manière indépendante par une quelconque loi du Tennessee.
- C. Interdite par la Loi sur les droits de la personne du Tennessee (Tennessee Human Rights Act) en tant que forme de financement discriminatoire, et le titulaire de licence a l'obligation, en vertu des règles de la TREC, de ne pas faciliter ni participer à une telle conduite. ✓ Réponse
- D. Permise parce que les prêteurs sont exemptés des dispositions de la THRA relatives à la discrimination en matière de logement, lesquelles s'appliquent uniquement aux vendeurs et aux propriétaires bailleurs.
Explication: La Loi sur les droits de la personne du Tennessee interdit les modalités, conditions ou privilèges discriminatoires dans le financement immobilier fondés sur des caractéristiques de classe protégée, ce qui inclut les décisions de prêt basées sur la localisation (composition raciale du quartier), pratique communément appelée « redlining ». Les règles de la TREC exigent en outre que les titulaires de licence évitent de faciliter toute conduite qui enfreint la THRA ; un titulaire de licence qui collabore sciemment avec un prêteur discriminatoire peut faire l'objet de mesures disciplinaires.
Question 5
En vertu de la loi sur les droits de la personne du Tennessee (Tennessee Human Rights Act), un bailleur souhaitant refuser l'occupation à un locataire potentiel en raison d'un casier judiciaire antérieur doit savoir que :
- A. Toute condamnation pénale antérieure, quelle que soit sa date ou sa nature, constitue un motif légal de refus de logement en vertu de la THRA, sans nécessiter d'analyse supplémentaire.
- B. Les politiques générales excluant tous les candidats ayant un casier judiciaire peuvent constituer une discrimination illicite si elles ont un impact disproportionné sur une catégorie protégée et ne sont pas étroitement adaptées à une préoccupation de sécurité légitime. ✓ Réponse
- C. La THRA inscrit explicitement les antécédents judiciaires comme une catégorie protégée, rendant tout refus fondé sur ces antécédents automatiquement illicite.
- D. Seule la législation fédérale, et non la THRA, régit l'utilisation des antécédents judiciaires dans les décisions de sélection des locataires au Tennessee.
Explication: Bien que les antécédents judiciaires ne constituent pas une catégorie protégée distinctement nommée en vertu de la THRA, les politiques générales d'exclusion des personnes ayant un casier judiciaire peuvent violer l'interdiction de l'impact disproportionné prévue par la THRA si elles écartent de manière disproportionnée des membres d'une catégorie protégée (par exemple, selon la race ou l'origine nationale) et ne sont pas justifiées par une analyse individualisée fondée sur une nécessité de sécurité ou une nécessité commerciale légitime. Les bailleurs du Tennessee doivent éviter les politiques trop larges qui fonctionnent effectivement comme des substituts à la discrimination fondée sur des catégories protégées.
Question 6
En vertu de la loi URLTA du Tennessee, si un propriétaire bailleur dans un comté couvert vend le bien locatif pendant une location en cours, que devient le dépôt de garantie du locataire ?
- A. Le nouvel acquéreur prend le bien avec l'obligation de restituer le dépôt, et le propriétaire vendeur doit transférer le dépôt au nouvel acquéreur ou le restituer au locataire ✓ Réponse
- B. Le dépôt est automatiquement libéré au profit du locataire lors de la vente du bien
- C. Le propriétaire initial conserve le dépôt car l'obligation prend fin lors du transfert de propriété
- D. Le dépôt est placé en séquestre par l'avocat chargé de la clôture jusqu'à l'expiration du bail en cours
Explication: En vertu de la loi URLTA du Tennessee, lorsqu'un bien locatif est vendu, le propriétaire vendeur doit soit transférer le dépôt de garantie au nouvel acquéreur, soit le restituer au locataire. Le nouvel acquéreur assume la responsabilité du dépôt dès sa réception. L'obligation relative au dépôt de garantie est attachée au bien et ne peut être éteinte par le simple changement de propriétaire, ce qui protège le droit du locataire à récupérer le dépôt à la fin du bail.