Question 1
En vertu de la loi du New Jersey contre la discrimination (LAD), laquelle des actions suivantes d'un propriétaire résidentiel est la PLUS clairement interdite à l'égard des locataires potentiels ?
- A. Exiger de tous les candidats qu'ils soumettent un rapport de crédit provenant d'un organisme d'évaluation reconnu à l'échelle nationale.
- B. Refuser de louer à une famille avec des enfants mineurs dans un immeuble où le propriétaire occupe l'un des logements d'une structure à deux logements.
- C. Refuser de louer à un candidat qui ne peut pas démontrer sa capacité légale à conclure un contrat.
- D. Refuser de louer à un locataire potentiel uniquement parce que celui-ci détient un bon de choix de logement (Section 8). ✓ Réponse
Explication: La LAD du New Jersey (N.J.S.A. 10:5-1 et suiv.) interdit la discrimination fondée sur la « source de revenu licite », que les tribunaux et la Division des droits civils du New Jersey ont interprétée comme incluant les bons de choix de logement de la Section 8. Refuser de louer uniquement sur cette base est illégal en vertu de la loi du New Jersey, une protection qui n'existe pas dans la loi fédérale sur le logement équitable (Fair Housing Act). L'exemption applicable aux immeubles à deux logements occupés par le propriétaire constitue une exception limitée aux plaintes fondées sur le statut familial, et non à la discrimination fondée sur la source de revenu.
Question 2
En vertu de la loi du New Jersey sur le dépôt de garantie locatif (N.J.S.A. 46:8-19 et suivants), si un propriétaire place le dépôt de garantie d'un locataire dans un compte portant intérêt, que doit-il faire avec les intérêts générés par ce dépôt ?
- A. Conserver les intérêts à titre de compensation supplémentaire pour la gestion du compte de dépôt de garantie.
- B. Créditer les intérêts annuellement au compte du locataire ou les lui verser en espèces sur sa demande. ✓ Réponse
- C. Reverser les intérêts annuellement au Département des affaires communautaires du New Jersey.
- D. Appliquer automatiquement les intérêts sur le loyer du mois suivant du locataire.
Explication: La N.J.S.A. 46:8-19 exige que les intérêts générés par un dépôt de garantie placé dans un compte portant intérêt soient crédités annuellement au compte du locataire ou, si celui-ci en fait la demande, versés en espèces. Le propriétaire ne peut pas conserver les intérêts à titre de revenu personnel, les reverser à un organisme d'État, ni les imputer sur le loyer sans instruction du locataire.
Question 3
Un locataire résidentiel au New Jersey est victime d'une expulsion implicite parce que le propriétaire a laissé des services essentiels — le chauffage et l'eau chaude — être interrompus pendant une période prolongée. En vertu de la common law du New Jersey et de la garantie implicite d'habitabilité, quel est le recours juridiquement le plus significatif pour le locataire ?
- A. Le locataire peut retenir la totalité du loyer et le propriétaire n'a pas le droit d'engager une procédure d'expulsion tant que les services ne sont pas rétablis.
- B. Le locataire peut quitter les lieux, résilier le bail et poursuivre en dommages-intérêts sans être tenu responsable du loyer futur. ✓ Réponse
- C. Le locataire doit d'abord obtenir une ordonnance judiciaire déclarant l'expulsion implicite avant de quitter les lieux.
- D. Le seul recours du locataire est de déposer une plainte auprès du Bureau of Housing Inspection.
Explication: En vertu de la doctrine de l'expulsion implicite reconnue par les tribunaux du New Jersey, lorsque le manquement d'un propriétaire à maintenir des services essentiels rend les lieux inhabitables, le locataire peut quitter les lieux, considérer le bail comme résilié et réclamer des dommages-intérêts pour violation de la garantie implicite d'habitabilité — sans continuer à être responsable du loyer. Le locataire n'est pas tenu d'obtenir une ordonnance judiciaire avant de quitter les lieux et n'est pas limité aux seuls recours administratifs.
Question 4
En vertu de la loi du New Jersey sur les hôtels et les immeubles à logements multiples (N.J.S.A. 55:13A-1 et suivants), quel organisme d'État est directement responsable de l'inspection des immeubles à logements multiples et de la délivrance des certificats d'inspection ?
- A. Commission immobilière du New Jersey (NJREC)
- B. Division des affaires de consommation du New Jersey
- C. Bureau de l'inspection du logement au sein du Département des affaires communautaires ✓ Réponse
- D. Division de la sécurité incendie du New Jersey
Explication: Le Bureau de l'inspection du logement (BHI), une unité du Département des affaires communautaires du New Jersey (DCA), est l'organisme chargé d'inspecter les immeubles à logements multiples en vertu de la loi sur les hôtels et les immeubles à logements multiples, et de délivrer des certificats d'inspection lorsque les propriétés respectent les normes minimales d'habitabilité.
Question 5
En vertu de la loi du New Jersey contre les expulsions (Anti-Eviction Act), un propriétaire qui souhaite démolir ou modifier substantiellement un immeuble résidentiel de manière à rendre les logements inhabitables doit fournir au locataire un préavis écrit combien de temps avant le déplacement prévu ?
- A. 30 jours
- B. 60 jours
- C. 3 mois ✓ Réponse
- D. 18 mois
Explication: En vertu des dispositions de préavis de la loi du New Jersey contre les expulsions (Anti-Eviction Act), lorsqu'un propriétaire cherche à expulser parce que les locaux seront définitivement retirés du marché, démolis ou substantiellement modifiés au point que le logement devient inhabitable, le locataire doit recevoir un préavis écrit suffisamment à l'avance — couramment évalué à 18 mois avant le déplacement prévu. Un préavis de trois mois n'est pas la période de préavis correcte pour ce motif d'expulsion lié à la démolition ou à la modification substantielle.
Question 6
Un courtier du New Jersey détient en fiducie un dépôt d'arrhes de 20 000 $. L'avocat de l'acheteur envoie une demande écrite de restitution du dépôt, invoquant la clause conditionnelle de financement hypothécaire. L'avocat du vendeur conteste cette demande et affirme que l'acheteur a renoncé à la condition. Le courtier n'a reçu ni accord mutuel de libération ni ordonnance du tribunal. Selon les règles de la NJREC, combien de temps le courtier peut-il légalement conserver les fonds en fiducie tant que le litige reste non résolu ?
- A. Pas plus de 30 jours après réception de la première demande écrite
- B. Pas plus de 90 jours, après quoi le courtier doit déposer une requête en interpleader
- C. Le courtier peut conserver les fonds en fiducie indéfiniment dans l'attente d'un consentement écrit mutuel ou d'une ordonnance judiciaire, à condition que le compte soit correctement géré ✓ Réponse
- D. Le courtier doit remettre les fonds au vendeur après 60 jours de litige sans résolution
Explication: En vertu du droit du New Jersey et des règlements de la NJREC, un courtier confronté à des réclamations contradictoires portant sur des fonds fiduciaires est légalement protégé — et tenu — de conserver ces fonds dans le compte de fiducie jusqu'à ce que toutes les parties fournissent un consentement écrit mutuel pour procéder au décaissement, ou qu'une ordonnance judiciaire ordonnant ce décaissement soit obtenue. Il n'existe aucun délai obligatoire au terme duquel le courtier doit recourir à l'interpleader ; le courtier peut conserver les fonds aussi longtemps que nécessaire pendant que le litige est légitimement en cours, à condition que le compte reste correctement géré et réconcilié.