السؤال 1
يتلقى وسيط إدارة العقارات في ولاية نورث كارولاينا اتفاقية إدارة عقارات موقّعة من مالك. لا تتضمن الاتفاقية أي نص يحدد ما إذا كان للوسيط صلاحية إبرام عقود إيجار جديدة نيابةً عن المالك. وفقًا للوائح NCREC، ما الصلاحية التي يملكها الوسيط لتوقيع عقود الإيجار نيابةً عن المالك؟
- A. يمتلك الوسيط تلقائيًا صلاحية توقيع عقود الإيجار لأن اتفاقية إدارة العقارات تستلزم منح صلاحية التأجير الكاملة.
- B. يجوز للوسيط توقيع عقود الإيجار فقط إذا أصدرت NCREC تأييدًا خاصًا بالتأجير على رخصة الوسيط.
- C. لا يملك الوسيط أي صلاحية لتوقيع عقود الإيجار نيابةً عن المالك ما لم تمنح اتفاقية إدارة العقارات هذه الصلاحية صراحةً. ✓ الإجابة
- D. يجوز للوسيط توقيع عقود الإيجار لمدة تصل إلى سنة واحدة دون صلاحية صريحة، لكنه يجب أن يحصل على تفويض خطي للمدد الأطول.
الشرح: وفقًا للوائح NCREC وقانون الوكالة المطبّق في ولاية نورث كارولاينا، تقتصر صلاحيات وسيط إدارة العقارات على ما تمنحه اتفاقية إدارة العقارات صراحةً أو ما يُستلزم منها استلزامًا ضروريًا. ونظرًا لأن توقيع عقود الإيجار يُلزم المالك تعاقديًا، فإن هذه الصلاحية يجب أن تُمنح صراحةً في الاتفاقية المكتوبة للإدارة، ولا يُستدل عليها تلقائيًا من الصلاحية العامة للإدارة.
السؤال 2
بموجب القانون العام G.S. 42-14، يمتلك مالك عقار في ولاية نورث كارولاينا مستأجرًا بموجب عقد إيجار من عام إلى عام. كم مدة الإشعار الكتابي المسبق الذي يجب على المالك تقديمه لإنهاء عقد الإيجار السنوي هذا؟
- A. إشعار كتابي لمدة 7 أيام قبل نهاية أي فترة سنوية.
- B. إشعار كتابي لمدة 30 يومًا قبل نهاية أي فترة سنوية.
- C. إشعار كتابي لمدة 60 يومًا قبل نهاية أي فترة سنوية.
- D. إشعار كتابي لمدة شهر واحد قبل نهاية أي فترة سنوية. ✓ الإجابة
الشرح: بموجب القانون N.C. G.S. 42-14، يجوز إنهاء عقد الإيجار من عام إلى عام بموجب إشعار بالإخلاء يُقدَّم قبل شهر واحد على الأقل من نهاية السنة الحالية للإيجار. لا تُعدّ مدة الـ 60 يومًا الحكم القانوني المعمول به لعقد الإيجار السنوي العادي بموجب هذا النص.
السؤال 3
أصدر مستأجر سكني في ولاية نورث كارولاينا إشعارًا كتابيًا صحيحًا لإنهاء عقد إيجار شهري، غير أنه بقي في الحيازة واستمر في دفع الإيجار بعد تاريخ الإنهاء. وقبل المالك دفعتين شهريتين متتاليتين من الإيجار دون اعتراض. في ظل قانون نورث كارولاينا، ما هو الأثر القانوني الأرجح لقبول المالك تلك المدفوعات؟
- A. يتحول عقد الإيجار إلى عقد إيجار ثابت المدة لمدة سنة واحدة بقوة القانون.
- B. يُشكّل قبول المالك للإيجار تنازلًا عن إشعار الإنهاء، وينشأ عقد إيجار شهري جديد. ✓ الإجابة
- C. يُعامَل المستأجر باعتباره متعديًا ويحق للمالك المطالبة فورًا بالإخلاء السريع دون إشعار إضافي.
- D. يجب على المالك رفع دعوى حكم تصريحي قبل قبول أي دفعات إيجار إضافية.
الشرح: بموجب القانون العرفي لولاية نورث كارولاينا والفصل 42 من القانون العام (G.S.)، عندما يقبل المالك الإيجار من مستأجر متأخر في المغادرة بعد انتهاء صلاحية إشعار إنهاء صحيح، يُعدّ قبول الإيجار في الغالب تنازلًا عن الإنهاء وينشئ عقد إيجار دوريًا جديدًا بالشروط ذاتها. وبذلك ينشأ عقد إيجار شهري جديد يستلزم إشعارًا جديدًا لإنهائه.
السؤال 4
بموجب قانون إيجار العطلات في ولاية نورث كارولاينا (الفصل 42A من القانون العام)، أي طرف يتحمل مسؤولية تحويل ضرائب الإشغال المحصّلة من مستأجري العطلات إلى السلطة الضريبية المختصة؟
- A. يتحمل مستأجر العطلة وحده مسؤولية تحويل ضرائب الإشغال مباشرةً إلى السلطة الضريبية.
- B. يتحمل مالك العقار دائماً المسؤولية المنفردة، بصرف النظر عما إذا كان الوسيط يدير العقار أم لا.
- C. يتحمل وسيط العقارات أو مدير العقار الذي يحصّل الإيجار المقدَّم مسؤولية تحويل ضرائب الإشغال إلى السلطة الضريبية المختصة. ✓ الإجابة
- D. تقوم لجنة العقارات في نورث كارولاينا بتحصيل ضرائب الإشغال وتوزيعها نيابةً عن الوسطاء.
الشرح: بموجب المادة G.S. 42A-15 والأحكام ذات الصلة في قانون إيجار العطلات في ولاية نورث كارولاينا، عندما يقوم وسيط عقاري أو مدير عقار بتحصيل الإيجار المقدَّم والمدفوعات الأخرى من مستأجري العطلات، يقع على عاتق الوسيط مسؤولية تحصيل ضرائب الإشغال المطبَّقة وتحويلها إلى السلطة الضريبية المحلية المختصة. تتبع هذه المسؤولية الطرفَ الذي يتولى إدارة الأموال، وليس مالك العقار الغائب.
السؤال 5
بموجب قانون الترخيص في ولاية نورث كارولاينا، أيٌّ من الإجراءات التالية التي يتخذها الوسيط المسؤول (Broker in Charge) بشأن حساب الضمان يُشكّل تضليلاً للـ NCREC؟
- A. تقديم تسوية شهرية إلى الـ NCREC يعلم الوسيط المسؤول أنها تعكس أرصدة دفتر أستاذ تم التلاعب بها بقصد إخفاء عجز مالي. ✓ الإجابة
- B. الإخفاق في إجراء التسوية الشهرية في اليوم الأخير بالضبط من الشهر بدلاً من إجرائها في غضون أيام قليلة بعد انتهاء الشهر.
- C. الاحتفاظ بأموال مملوكة للوسيط بحد أقصى 100 دولار في حساب الضمان لتغطية رسوم الخدمات المصرفية.
- D. استخدام نظام محاسبة رقمي بدلاً من بطاقات دفتر الأستاذ الورقية للاحتفاظ بسجلات حساب الضمان.
الشرح: يُشكّل التقديم المتعمد لسجلات حساب ضمان مزيّفة أو مُتلاعَب بها إلى الـ NCREC تضليلاً صريحاً، وهو ما يُعدّ انتهاكاً للقانون العام G.S. 93A وسبباً لسحب الترخيص. أما الاختلافات الطفيفة في توقيت التسوية، والاحتفاظ بمبلغ صغير من أموال الوسيط لسداد الرسوم المصرفية (وهو أمر مسموح به)، واستخدام السجلات الإلكترونية، فلا تُشكّل انتهاكات في حد ذاتها.
السؤال 6
يحتفظ وسيط عقارات في ولاية نورث كارولاينا بمبلغ العربون (earnest money) في حساب ضمان (trust) لصفقة يمثّل فيها المشتري نفس الشركة التي تمثّل البائع (وكالة مزدوجة - dual agency). انهارت الصفقة وطالب كلٌّ من المشتري والبائع باسترداد العربون، إذ يدّعي كل طرف أن الطرف الآخر هو المتسبب في الفشل. وفقاً لأنظمة NCREC، يكون التزام الوسيط فيما يتعلق بعلاقة الوكالة المزدوجة في هذه الحالة:
- A. مطابقاً لأي حالة خلاف على العربون — يجب على الوسيط الاحتفاظ بالأموال في حساب الضمان ولا يجوز له صرفها دون اتفاق خطي من كلا الطرفين أو بأمر من المحكمة، بصرف النظر عن طبيعة علاقة الوكالة. ✓ الإجابة
- B. يجوز للوسيط تسليم الأموال إلى البائع لأن الواجب الائتماني (fiduciary duty) الأساسي للشركة في الوكالة المزدوجة يصبّ في مصلحة البائع.
- C. يجب على الوسيط إعادة العربون فوراً إلى المشتري لأن الوكالة المزدوجة تُفرز تعارضاً في المصالح يصبّ في مصلحة المشتري.
- D. يجب على الوسيط الانسحاب من النزاع ونقل حساب الضمان إلى شركة ضمان (escrow) محايدة من طرف ثالث.
الشرح: تُطبَّق القواعد التي تحكم صرف العربون في حالات النزاع بصورة موحّدة بغض النظر عن تركيبة علاقة الوكالة. لا تُغيّر الوكالة المزدوجة الاشتراط القاضي بأن يحتفظ الوسيط بأموال الضمان المتنازع عليها حتى يقدّم كلا الطرفين تفويضاً خطياً أو تُصدر المحكمة أمراً بالصرف. ولا تحظى مصالح أي من الطرفين بأولوية تلقائية بحكم علاقة الوكالة.