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रियल एस्टेट लाइसेंस के लिए आवश्यकता
licensing कोई भी व्यक्ति या व्यावसायिक इकाई जो उत्तरी कैरोलिना में शारीरिक रूप से रियल एस्टेट ब्रोकर के व्यवसाय में सीधे या अप्रत्यक्ष रूप से मुआवजे के लिए (या इसका वचन) संलग्न होता है, उसे एनसी रियल एस्टेट ब्रोकर लाइसेंस रखना चाहिए। एक लाइसेंसधारी केवल एक पक्ष के एजेंट के रूप में कार्य करता है। एक लाइसेंसधारी स्वचालित रूप से एक रिएलटर नहीं है — यह शब्द केवल नेशनल एसोसिएशन ऑफ रिएलटर्स के सदस्यों पर लागू होता है।
मुख्य नियम
- ✓उत्तरी कैरोलिना में मुआवजा या इसका वचन लाइसेंसिंग आवश्यकता को ट्रिगर करता है
- ✓एक 'लाइसेंसधारी' स्वचालित रूप से एक 'रिएलटर' नहीं है; रिएलटर के लिए एनएआर सदस्यता आवश्यक है
- ✓रियल एस्टेट लाइसेंसधारी लेनदेन के लिए केवल एक पक्ष के एजेंट के रूप में कार्य करते हैं
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लाइसेंस स्थिति श्रेणियाँ: अनंतिम दलाल
licensing एनसी के पास केवल एक प्रकार का लाइसेंस है — एक दलाल लाइसेंस — लेकिन कई स्थिति श्रेणियाँ हैं। एक अनंतिम दलाल प्रवेश स्तर की स्थिति है: 75 घंटे की प्रारंभिक लाइसेंसिंग पाठ्यक्रम पूरी करने और परीक्षा पास करने के बाद, दलाल लाइसेंस 'अनंतिम' स्थिति पर जारी किया जाता है। एक अनंतिम दलाल को दलाल-प्रभारी द्वारा निरीक्षण किया जाना चाहिए, स्वतंत्र रूप से संचालन नहीं कर सकता, और अनंतिम स्थिति को हटाने के लिए पश्च-लाइसेंसिंग शिक्षा पूरी करनी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓अनंतिम दलाल को लाइसेंस की आवश्यकता वाले किसी भी कार्य के लिए दलाल-प्रभारी द्वारा निरीक्षण किया जाना चाहिए
- ✓अनंतिम दलाल कभी भी स्वतंत्र रूप से संचालन नहीं कर सकता
- ✓अनंतिम स्थिति अस्थायी है; इसे हटाने और सक्रिय स्थिति के लिए पात्र रहने के लिए पश्च-लाइसेंसिंग शिक्षा आवश्यक है
- ✓प्रवेश के लिए 75 घंटे की प्रारंभिक लाइसेंसिंग पाठ्यक्रम और लाइसेंस परीक्षा पास करना आवश्यक है
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ब्रोकर-इन-चार्ज स्थिति और योग्यताएं
licensing ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) एक लाइसेंस स्थिति श्रेणी है, अलग लाइसेंस नहीं। प्रत्येक रीयल एस्टेट कार्यालय के पास एक नामित BIC होना चाहिए। योग्य होने के लिए, ब्रोकर का लाइसेंस सक्रिय (गैर-अनंतिम) स्थिति में होना चाहिए, ब्रोकर को पिछले 5 वर्षों के भीतर 2 वर्ष पूर्णकालिक या 4 वर्ष अंशकालिक ब्रोकरेज अनुभव होना चाहिए, और 12-घंटे का ब्रोकर-इन-चार्ज कोर्स पूरा करना चाहिए (नियुक्ति से एक वर्ष पहले या 120 दिन के भीतर नहीं)।
मुख्य नियम
- ✓BIC एक लाइसेंस स्थिति श्रेणी है, अलग लाइसेंस नहीं है
- ✓लाइसेंस BIC होने के लिए सक्रिय होना चाहिए और अनंतिम नहीं होना चाहिए
- ✓पिछले 5 वर्षों के भीतर 2 वर्ष पूर्णकालिक या 4 वर्ष अंशकालिक ब्रोकरेज अनुभव की आवश्यकता है
- ✓12-घंटे के ब्रोकर-इन-चार्ज कोर्स को पूरा करना आवश्यक है
- ✓प्रत्येक रीयल एस्टेट कार्यालय के पास एक नामित BIC होना चाहिए
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लाइसेंस की आवश्यकता वाली गतिविधियाँ
licensing दूसरों की ओर से मुआवजे के बदले ब्रोकरेज गतिविधियों का संचालन करने के लिए लाइसेंस की आवश्यकता होती है, सीमित संख्या में लेनदेन के लिए कोई छूट नहीं है और न ही कोई न्यूनतम शुल्क सीमा है। गतिविधियों में सूचीबद्धता, विक्रय/क्रय, किराये/पट्टा देना, नीलामी का संचालन, व्यवसाय की बिक्री के संबंध में हितों का लेनदेन, और मुआवजे के बदले पक्ष का संदर्भ देना शामिल है। कोई भी लाइसेंसप्राप्त व्यक्ति किसी अलाइसेंसप्राप्त व्यक्ति को फाइंडर्स/संदर्भ/बर्ड-डॉग शुल्क का भुगतान नहीं कर सकता।
मुख्य नियम
- ✓मुआवजे के लिए एक भी लेनदेन के लिए लाइसेंस की आवश्यकता है; सीमित लेनदेन के लिए कोई छूट नहीं
- ✓कोई भी शुल्क बहुत छोटा नहीं है जो लाइसेंसिंग आवश्यकता को ट्रिगर करे
- ✓मुआवजे के बदले किसी पक्ष का संदर्भ देना एक लाइसेंसप्राप्त गतिविधि है
- ✓कोई भी लाइसेंसप्राप्त व्यक्ति किसी अलाइसेंसप्राप्त व्यक्ति को फाइंडर्स, संदर्भ, या बर्ड-डॉग शुल्क का भुगतान नहीं कर सकता
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गलत प्रतिनिधित्व और भौतिक तथ्यों का लोप
disclosures जी.एस. 93ए-6(ए)(1) जानबूझकर और लापरवाही से गलत प्रतिनिधित्व या भौतिक तथ्यों के लोप दोनों को प्रतिबंधित करता है। गलत प्रतिनिधित्व झूठी जानकारी संप्रेषित करना है; लोप वह है जब ड्यूटी मौजूद हो तो प्रकटीकरण में विफल रहना। जानबूझकर कार्यों में वास्तविक ज्ञान और जानबूझकर कार्रवाई शामिल है; लापरवाही से कार्य तब होते हैं जब लाइसेंसधारी को सत्य का 'उचित रूप से ज्ञात होना चाहिए था' भले ही वह सद्भावना से कार्य कर रहा हो।
मुख्य नियम
- ✓जानबूझकर और लापरवाही से गलत प्रतिनिधित्व/लोप दोनों प्रतिबंधित हैं
- ✓जानबूझकर के लिए वास्तविक ज्ञान और जानबूझकर आचरण आवश्यक है
- ✓लापरवाही तब लागू होती है जब लाइसेंसधारी को सद्भावना में भी सत्य का 'उचित रूप से ज्ञान होना चाहिए था'
- ✓भौतिक तथ्यों का प्रकटीकरण प्रमुख और तीसरे पक्ष दोनों को करना आवश्यक है
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भौतिक तथ्यों की श्रेणियाँ
disclosures आयोग द्वारा प्रकट करने की आवश्यकता वाले भौतिक तथ्यों में शामिल हैं: संपत्ति के बारे में तथ्य (संरचनात्मक/यांत्रिक खामियाँ); संपत्ति से सीधे संबंधित तथ्य (लंबित जोनिंग परिवर्तन, योजनाबद्ध राजमार्ग); प्रमुख के लेनदेन को पूरा करने की क्षमता को प्रभावित करने वाले तथ्य (लंबित फौजदारी); और पार्टी के लिए विशेष महत्व का ज्ञात तथ्य (उदाहरण के लिए, पूल जोड़ने की क्षमता)। प्रतिनिधित्व किए गए पक्ष की परवाह किए बिना, भौतिक तथ्यों को प्रमुख और तीसरे पक्ष दोनों को प्रकट किया जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓भौतिक तथ्यों में संपत्ति की खामियाँ, बाहरी परिस्थितियाँ, लेनदेन को पूरा करने की क्षमता, और विशेष महत्व के तथ्य शामिल हैं
- ✓भौतिक तथ्यों को एजेंट द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए पक्ष की परवाह किए बिना प्रकट किया जाना चाहिए
- ✓एजेंट को प्रमुख को ऐसी कोई भी चीज़ प्रकट करनी चाहिए जो प्रमुख के अधिकारों या निर्णय को प्रभावित करती है
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गैर-सामग्री तथ्य: मृत्यु, बीमारी, यौन अपराधी
disclosures जी.एस. 39-50 और 42-14.2 के तहत, यह तथ्य कि एक संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति द्वारा कब्जे में थी जो मर गया या गंभीर बीमारी से ग्रस्त था, एक सामग्री तथ्य नहीं है, न ही यह तथ्य कि एक पंजीकृत यौन अपराधी संपत्ति के पास कब्जे में है/था/रहता है। एजेंटों को इन्हें स्वेच्छा से बताने की आवश्यकता नहीं है; यदि पूछा जाए तो वे इनकार कर सकते हैं या ईमानदारी से उत्तर दे सकते हैं (और जानबूझकर झूठे बयान नहीं दे सकते)। एक एजेंट किसी निवासी को एड्स था या नहीं इसके बारे में पूछताछ का जवाब नहीं दे सकता, क्योंकि न्यायसंगत आवास कानून इसे विकलांगता के रूप में मानता है।
मुख्य नियम
- ✓मृत्यु, गंभीर बीमारी, और संपत्ति के पास पंजीकृत यौन अपराधी सामग्री तथ्य नहीं हैं
- ✓एजेंटों को इन तथ्यों को स्वेच्छा से बताने की आवश्यकता नहीं है लेकिन जानबूझकर झूठे बयान नहीं दे सकते
- ✓एजेंटों को न्यायसंगत आवास कानून द्वारा निवासियों के बारे में एड्स संबंधित पूछताछ का जवाब देने से प्रतिबंधित किया गया है
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हित का टकराव: अनुपलब्ध दोहरी एजेंसी और स्व-व्यवहार
agency G.S. 93A-6(a)(4) सभी पक्षों की जानकारी के बिना एक से अधिक पक्ष के लिए कार्य करने पर प्रतिबंध लगाता है। नियम A.0104(d)/(i) दोहरी एजेंसी के लिए स्पष्ट लिखित प्राधिकार की आवश्यकता है। स्व-व्यवहार (गुप्त लाभ अर्जित करना) प्रतिबंधित है। एक एजेंट को दोनों पक्षों को किसी भी संबंध (उदाहरण के लिए, एक रिश्तेदार क्रेता) का खुलासा करना चाहिए जो उनकी निष्ठा को प्रभावित करेगा। G.S. 93A-6(a)(6) संबंधित दलाल की जानकारी और सहमति के बिना किसी अन्य दलाल का प्रतिनिधित्व करने पर प्रतिबंध लगाता है।
मुख्य नियम
- ✓सभी पक्षों की जानकारी के बिना एक से अधिक पक्ष के लिए कार्य करना प्रतिबंधित है
- ✓दोहरी एजेंसी के लिए प्रत्येक पक्ष का स्पष्ट लिखित प्राधिकार आवश्यक है
- ✓स्व-व्यवहार / गुप्त लाभ प्रतिबंधित है
- ✓अस्थायी दलाल कभी भी एक समय में एक से अधिक कंपनी के लिए काम नहीं कर सकते
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भेदभावपूर्ण प्रथाएं निषिद्ध
fairhousing राज्य निष्पक्ष आवास अधिनियम का कोई भी उल्लंघन अनुचित आचरण और लाइसेंस कानून का उल्लंघन माना जाता है। एक लाइसेंसधारक किसी भी तरीके से ब्रोकरेज गतिविधियां संचालित नहीं कर सकता या अपने ब्रोकर की स्थिति को बढ़ावा नहीं दे सकता जो जाति, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, लिंग, पारिवारिक स्थिति, या विकलांगता के आधार पर भेदभाव करता हो।
मुख्य नियम
- ✓निष्पक्ष आवास अधिनियम के उल्लंघन लाइसेंस कानून के उल्लंघन हैं
- ✓लाइसेंसधारक जाति, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, लिंग, पारिवारिक स्थिति, या विकलांगता के आधार पर भेदभाव नहीं कर सकते
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लिखित एजेंसी समझौते की आवश्यकता
agency जी.एस. 93A-13 और नियम A.0104(a) के लिए सभी एजेंसी समझौते लिखित और हस्ताक्षरित होने आवश्यक हैं। विक्रेता/पट्टेदार (संपत्ति मालिक) समझौते सेवाएं प्रदान करने से पहले लिखित होने चाहिए। खरीदार/किरायेदार एजेंसी मौखिक रूप से शुरू हो सकती है लेकिन किसी भी पक्ष द्वारा प्रस्ताव दिए जाने तक लिखित होनी चाहिए। एक मौखिक खरीदार/किरायेदार समझौता गैर-एक्सक्लूसिव, अनिश्चितकालीन और किसी भी समय समाप्त करने योग्य होना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓सभी एजेंसी समझौते लिखित और हस्ताक्षरित होने चाहिए
- ✓संपत्ति मालिक (विक्रेता/पट्टेदार) समझौते सेवाएं प्रदान करने से पहले लिखित होने चाहिए
- ✓खरीदार/किरायेदार समझौते प्रारंभ में मौखिक हो सकते हैं लेकिन किसी भी पक्ष द्वारा प्रस्ताव दिए जाने के समय तक लिखित होने चाहिए
- ✓मौखिक खरीदार/किरायेदार समझौते गैर-एक्सक्लूसिव, अनिश्चितकालीन और इच्छानुसार समाप्त करने योग्य होने चाहिए
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लिखित एजेंसी समझौतों की आवश्यक सामग्री
agency प्रत्येक लिखित एजेंसी समझौते में निम्नलिखित होना चाहिए: एक निश्चित समाप्ति अवधि प्रदान करें और उस समय पर बिना सूचना के समाप्त हों (एक जमींदार-किरायेदार खरीद समझौता स्वचालित रूप से नवीनीकृत हो सकता है यदि यह सूचना के साथ समाप्त किया जा सकता है); नियम A.0104(b) गैर-भेदभाव प्रावधान को स्पष्ट और स्पष्ट तरीके से शामिल करें; और हस्ताक्षरकर्ता लाइसेंसधारी का लाइसेंस नंबर शामिल करें।
मुख्य नियम
- ✓निश्चित समाप्ति अवधि प्रदान करनी चाहिए और समाप्ति पर बिना पूर्व सूचना के समाप्त होनी चाहिए
- ✓गैर-भेदभाव (उचित आवास) प्रावधान को स्पष्ट रूप से शामिल करना चाहिए
- ✓हस्ताक्षर करने वाले व्यक्तिगत लाइसेंसधारी का लाइसेंस नंबर शामिल करना चाहिए
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एजेंसी प्रकटीकरण आवश्यकता (रियल एस्टेट एजेंटों के साथ काम करना)
disclosures नियम A.0104(c) के अनुसार, बिक्रय लेनदेन में लाइसेंसधारियों को पहले पर्याप्त संपर्क पर 'रियल एस्टेट एजेंटों के साथ काम करना' प्रकटीकरण प्रदान करना चाहिए, इसकी समीक्षा करनी चाहिए, और एजेंसी संबंध पर सहमति तक पहुंचनी चाहिए। केवल फॉर्म सौंपना अपर्याप्त है। यदि संपर्क फोन/इलेक्ट्रॉनिक माध्यम से है, तो तुरंत बताएं कि आप किसका प्रतिनिधित्व करते हैं और लिखित प्रकटीकरण तीन दिनों के भीतर प्रेषित करें।
मुख्य नियम
- ✓एजेंसी प्रकटीकरण आवश्यकता केवल बिक्रय लेनदेन पर लागू होती है
- ✓प्रकटीकरण पहले पर्याप्त संपर्क पर की जानी चाहिए और समीक्षा की जानी चाहिए, केवल सौंपी नहीं जानी चाहिए
- ✓पहला पर्याप्त संपर्क तब होता है जब चर्चा खरीदार की आवश्यकताओं/वित्त पर केंद्रित होती है
- ✓फोन/इलेक्ट्रॉनिक संपर्क से, लिखित प्रकटीकरण तीन दिनों के भीतर प्रेषित किया जाना चाहिए
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दोहरी एजेंसी के लिए सहमति
agency नियम A.0104(d) के लिए दोहरी एजेंट के रूप में कार्य करने से पहले सभी पक्षों से लिखित प्राधिकार की आवश्यकता होती है, जो बिक्री और पट्टा/किराया लेनदेन दोनों पर लागू होता है। बिक्री में यह प्राधिकार आमतौर पर सूची/खरीदार एजेंसी अनुबंध में होता है। एक अपवाद एक सीमित अवधि के लिए मौखिक दोहरी एजेंसी की अनुमति देता है जहां एक खरीदार/किरायेदार मौखिक एजेंसी समझौते के तहत काम करता है, लेकिन लिखित प्राधिकार एक प्रतिनिधित्व वाली पार्टी द्वारा एक प्रस्ताव देने के समय तक प्राप्त किया जाना चाहिए। दोहरी एजेंसी शुरू करने से पहले सभी पक्षों की मौखिक सहमति अभी भी आवश्यक है।
मुख्य नियम
- ✓बिक्री और पट्टा लेनदेन दोनों के लिए सभी पक्षों से दोहरी एजेंसी के लिए लिखित प्राधिकार आवश्यक है
- ✓सीमित अवधि की मौखिक दोहरी एजेंसी केवल तभी अनुमति दी जाती है जब खरीदार/किरायेदार मौखिक एजेंसी समझौते के तहत हो
- ✓लिखित दोहरी एजेंसी प्राधिकार सबसे देर से तब प्राप्त किया जाना चाहिए जब एक प्रतिनिधित्व वाली पार्टी एक प्रस्ताव देती है
- ✓दोहरी एजेंसी शुरू करने से पहले सभी पक्षों की मौखिक सहमति अभी भी आवश्यक है
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दस्तावेजों का डिलीवरी
contracts नियम A.0106 (G.S. 93A-6(a)(13) को लागू करते हुए) के लिए आवश्यक है कि ब्रोकर द्वारा प्राप्त किए जाने के तीन दिनों के भीतर निष्पादित एजेंसी समझौते, अनुबंध, प्रस्ताव, पट्टे, विकल्प आदि की प्रतियों का डिलीवरी किया जाए। प्रस्तावों को विक्रेता को जितनी जल्दी संभव हो प्रस्तुत किया जाना चाहिए — तीन दिन की सीमा केवल तभी लागू होती है जब विक्रेता उपलब्ध न हो। यहां तक कि जब संपत्ति पर पहले से एक अनुबंध लंबित हो, तब भी प्रस्तावों को प्रस्तुत किया जाना चाहिए (वकील से परामर्श लेने की सलाह के साथ)। एक खरीदार जो प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करता है, उसे तुरंत एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकर द्वारा प्राप्त किए जाने के तीन दिनों के भीतर निष्पादित दस्तावेजों की प्रतियों का डिलीवरी करें
- ✓प्रस्तावों को विक्रेता को जितनी जल्दी संभव हो प्रस्तुत किया जाना चाहिए, तीन दिनों तक विलंब न किया जाए
- ✓यहां तक कि जब संपत्ति पर पहले से एक अनुबंध लंबित हो, तब भी प्रस्तावों को प्रस्तुत किया जाना चाहिए
- ✓एक खरीदार जो प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करता है, उसे तुरंत एक प्रति दी जानी चाहिए
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BIC आवश्यकता, अपवाद, और एकमात्र मालिक
licensing नियम A.0110 के अनुसार प्रत्येक फर्म के पास अपने प्रधान कार्यालय के लिए एक नामित BIC और प्रत्येक शाखा में एक अलग BIC होना आवश्यक है। कोई भी ब्रोकर एक से अधिक कार्यालय का BIC नहीं हो सकता है; कोई भी कार्यालय एक से अधिक BIC नहीं रख सकता है। चारों शर्तों को पूरा करने वाली पास-थ्रू फर्म को BIC की आवश्यकता नहीं है। एकमात्र मालिक को BIC होना चाहिए यदि वह दूसरों का ट्रस्ट धन रखता है, ब्रोकर के रूप में सेवाओं का विज्ञापन/प्रचार करता है, या अन्य ब्रोकर संबद्ध हैं। विज्ञापन/प्रचार में विज्ञापन, व्यावसायिक कार्ड, मौखिक अभिनव, और संपत्ति की सूची शामिल है।
मुख्य नियम
- ✓प्रत्येक प्रधान और शाखा कार्यालय के लिए एक अलग नामित BIC होना चाहिए
- ✓कोई भी ब्रोकर एक से अधिक कार्यालय का BIC नहीं हो सकता है; कोई भी कार्यालय एक से अधिक BIC नहीं रख सकता है
- ✓एकमात्र मालिक को BIC होना चाहिए यदि वह ट्रस्ट धन रखता है, सेवाओं का विज्ञापन करता है, या संबद्ध ब्रोकर हैं
- ✓ब्रोकर की अपनी संपत्ति पर केवल किरायेदार सुरक्षा जमा रखना BIC आवश्यकता को ट्रिगर नहीं करता है
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आवासीय संपत्ति और MOGS प्रकटीकरण विवरण
disclosures अध्याय 47E के तहत अधिकांश आवासीय मालिकों को खरीदारों के लिए आवासीय संपत्ति और मालिकों के संघ प्रकटीकरण विवरण पूरा करना आवश्यक है, हां/नहीं/कोई प्रतिनिधित्व नहीं का उत्तर देते हुए। इसे प्रदान करने में विफलता खरीदार को अनुबंध स्वीकृति के तीन कैलेंडर दिनों के भीतर लिखित रूप में रद्द करने देती है। खनिज और तेल और गैस (MOGS) प्रकटीकरण भी ऑफर से पहले प्रदान किया जाना चाहिए। लाइसेंसीधारक विक्रेता के लिए इन्हें पूरा करने में सहायता कर सकते हैं लेकिन पूरा नहीं कर सकते या प्रतिनिधित्व पर सलाह नहीं दे सकते; उन्हें सभी ज्ञात भौतिक तथ्यों का अभी भी प्रकटीकरण करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓अधिकांश आवासीय विक्रेताओं को आवासीय संपत्ति और मालिकों के संघ प्रकटीकरण विवरण प्रदान करना चाहिए
- ✓इसे प्रदान करने में विफलता खरीदार को अनुबंध स्वीकृति के तीन कैलेंडर दिनों के भीतर रद्द करने देती है
- ✓खनिज और तेल और गैस (MOGS) प्रकटीकरण खरीद ऑफर से पहले प्रदान किया जाना चाहिए
- ✓लाइसेंसीधारकों को फॉर्म पर विक्रेता के प्रतिनिधित्व की परवाह किए बिना सभी ज्ञात भौतिक तथ्यों का प्रकटीकरण करना चाहिए
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ट्रस्ट मनी की परिभाषा और प्रकृति
escrow ट्रस्ट मनी दूसरों की संपत्ति है जो एक दलाल द्वारा एजेंट के रूप में या अस्थायी संरक्षक के रूप में रियल एस्टेट मामले में प्राप्त की जाती है। सामान्य उदाहरणों में अर्नेस्ट मनी डिपॉजिट, डाउन पेमेंट, किरायेदार सुरक्षा जमा, किराया, एचओए ड्यूज/असेसमेंट और सेटलमेंट राशि शामिल हैं। अल्पकालीन किराये के लिए इसमें अग्रिम आरक्षण जमा और सकल किराये की प्राप्ति पर बिक्री कर भी शामिल हैं।
मुख्य नियम
- ✓ट्रस्ट मनी दूसरों की संपत्ति है जो दलाल द्वारा एजेंट या संरक्षक के रूप में प्राप्त की जाती है
- ✓उदाहरणों में अर्नेस्ट मनी, सुरक्षा जमा, किराया, एचओए ड्यूज और सेटलमेंट प्रोसीड्स शामिल हैं
- ✓अल्पकालीन किराये की ट्रस्ट मनी में अग्रिम आरक्षण जमा और प्राप्ति पर बिक्री कर शामिल हैं
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ट्रस्ट/एस्क्रो खाते की विशेषताएं और स्थान
escrow एक ट्रस्ट/एस्क्रो खाता केवल ट्रस्ट धन रखता है और इसकी तीन विशेषताएं हैं: अलग (केवल दूसरों का पैसा), संरक्षक (केवल ब्रोकर/नामित व्यक्ति वितरण को नियंत्रित करता है), और मांग पर उपलब्ध। यह उत्तरी कैरोलिना में कानूनी रूप से व्यापार करने वाली एक संघीय बीमाकृत संस्था में मांग जमा खाता होना चाहिए जो आयोग को रिकॉर्ड उपलब्ध कराने के लिए सहमत हो — यदि ये शर्तें पूरी हों तो बैंक उत्तरी कैरोलिना के बाहर हो सकता है।
मुख्य नियम
- ✓एक ट्रस्ट खाता अलग, संरक्षक, और मांग पर उपलब्ध होता है
- ✓यह उत्तरी कैरोलिना में कानूनी रूप से व्यापार करने वाली एक संघीय बीमाकृत संस्था में मांग जमा खाता होना चाहिए
- ✓संस्था को आयोग को रिकॉर्ड उपलब्ध कराने के लिए सहमत होना चाहिए
- ✓यदि सभी शर्तें पूरी हों तो बैंक उत्तरी कैरोलिना के बाहर स्थित हो सकता है
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ट्रस्ट खाता पदनाम और FDIC बीमा
escrow BIC को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि 'ट्रस्ट खाता' या 'एस्क्रो खाता' शब्द हस्ताक्षर कार्ड, विवरण पत्र, जमा टिकट और चेक पर दिखाई दें। उचित पदनाम और सटीक रिकॉर्ड जमा राशि को ब्रोकर के दिवालिया होने, मृत्यु होने या ग्रहणाधिकार होने की स्थिति में जमी हुई या संलग्न होने से बचाते हैं। FDIC उन व्यक्तियों के लिए $250,000 तक की जमा राशि का बीमा करता है जिनके लिए निधि रखी जाती है, इसलिए एक उचित रूप से नामित खाता $250,000 से अधिक हो सकता है जबकि प्रत्येक व्यक्ति का हित बीमाकृत रहता है।
मुख्य नियम
- ✓सभी हस्ताक्षर कार्ड, विवरण पत्र, टिकट और चेक पर 'ट्रस्ट खाता' या 'एस्क्रो खाता' दिखाई देना चाहिए
- ✓उचित पदनाम ब्रोकर के दिवालिया होने या मृत्यु पर जमा राशि को संलग्नता से बचाता है
- ✓FDIC उन व्यक्तियों के लिए $250,000 तक का बीमा करता है जिनके लिए निधि रखी जाती है
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जब ट्रस्ट खाता आवश्यक है; खातों की संख्या
escrow एक ब्रोकर को ट्रस्ट खाता खोलना/बनाए रखना चाहिए जब ब्रोकर या संबद्ध लाइसेंसधारी ट्रस्ट धन पर कब्जा लेते हैं; निष्क्रिय ब्रोकर या जो दूसरों के फंड को संभालते नहीं हैं उन्हें कोई आवश्यकता नहीं है। एक ब्रोकर को आमतौर पर सभी ट्रस्ट धन के लिए केवल एक ट्रस्ट खाता चाहिए। हालांकि, नियम A.0118(a) के लिए प्रत्येक HOA/POA द्वारा प्रबंधित के लिए एक अलग ट्रस्ट खाता आवश्यक है, कम से कम त्रैमासिक लिखित विवरण के साथ। एक ब्रोकर जो अपनी स्वयं की आवासीय संपत्ति पट्टे पर देता है, उसे G.S. 42-50 के तहत ट्रस्ट खाता की आवश्यकता हो सकती है।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकर/संबद्ध लाइसेंसधारी द्वारा ट्रस्ट धन पर कब्जा लेने पर ट्रस्ट खाता आवश्यक है
- ✓आमतौर पर सभी ट्रस्ट धन के लिए केवल एक ट्रस्ट खाता आवश्यक है
- ✓प्रत्येक HOA/POA द्वारा प्रबंधित के लिए एक अलग ट्रस्ट खाता आवश्यक है, कम से कम त्रैमासिक विवरण के साथ
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मिश्रण (कॉमिंगलिंग) निषिद्ध
escrow जी.एस. 93ए-6(ए)(12) दलाल के अपने पैसे को दूसरों के पैसे के साथ मिश्रित करने पर प्रतिबंध लगाता है। एक दलाल व्यक्तिगत/व्यावसायिक निधि को ट्रस्ट खाते में जमा नहीं कर सकता (सीमित बैंक शुल्क निधि को छोड़कर) और उस संपत्ति के लिए ट्रस्ट धन जमा नहीं कर सकता जिसमें दलाल का स्वामित्व हित है। बैंक सेवा शुल्क को कवर करने के लिए (टालने के लिए नहीं), एक दलाल ट्रस्ट खाते में व्यक्तिगत निधि का $100 तक (या शुल्क को कवर करने के लिए आवश्यक राशि) रख सकता है, जो व्यक्तिगत निधि खाता बही पर ठीक से दर्ज किया जाता है।
मुख्य नियम
- ✓एक दलाल व्यक्तिगत/व्यावसायिक निधि को दूसरों की ट्रस्ट धन के साथ मिश्रित नहीं कर सकता
- ✓दलाल के स्वामित्व वाली संपत्ति के लिए पैसा ब्रोकरेज ट्रस्ट खाते में नहीं जा सकता
- ✓बैंक सेवा शुल्क को कवर करने के लिए व्यक्तिगत निधि का $100 तक रखा जा सकता है
- ✓ट्रस्ट खाते में व्यक्तिगत निधि को व्यक्तिगत निधि खाता बही पर दर्ज किया जाना चाहिए
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ब्रोकर-इन-चार्ज की ट्रस्ट खातों की जिम्मेदारी
escrow नियम A.0117 को अन्य लोगों के पैसे की जमा राशि, रखरखाव और निकासी के पूर्ण रिकॉर्ड की आवश्यकता है; आयोग बिना पूर्व सूचना के ट्रस्ट रिकॉर्ड का निरीक्षण कर सकता है। नियम A.0110(g)(4) ब्रोकर-इन-चार्ज को ट्रस्ट खातों और रिकॉर्ड के उचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार बनाता है। हालांकि ब्रोकर-इन-चार्ज रिकॉर्ड रखने को एक क्लेरिकल कर्मचारी को सौंप सकता है, ब्रोकर-इन-चार्ज देखभाल और संरक्षा के लिए जिम्मेदार रहता है, और ट्रस्ट पैसे तक पहुंच सीमित और सावधानीपूर्वक नियंत्रित होनी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकर को ट्रस्ट जमा राशि, रखरखाव और निकासी के पूर्ण रिकॉर्ड रखने चाहिए
- ✓आयोग बिना पूर्व सूचना के ट्रस्ट रिकॉर्ड का निरीक्षण कर सकता है
- ✓ब्रोकर-इन-चार्ज ट्रस्ट खातों और रिकॉर्ड के उचित रखरखाव के लिए अंततः जिम्मेदार है
- ✓ट्रस्ट पैसे तक पहुंच सीमित और सावधानीपूर्वक नियंत्रित होनी चाहिए, भले ही सौंपी गई हो
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ट्रस्ट मनी के लिए जमा करने की समय सीमा
escrow नियम A.0116 के तहत, ट्रस्ट धनराशि को आम तौर पर प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए। अपवाद: ईअर्नेस्ट मनी और किरायेदार सुरक्षा जमा राशि को प्रस्ताव/पट्टे की स्वीकृति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए — जब तक नकद में प्रस्तुत न किया जाए, जिसे स्वीकृति की परवाह किए बिना प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए। एक अनंतिम ब्रोकर द्वारा प्राप्त सभी ट्रस्ट धनराशि को तुरंत बीआईसी को सौंप दिया जाना चाहिए; गैर-निवासी सीमित वाणिज्यिक ब्रोकर तुरंत संबद्ध एनसी ब्रोकर को सौंपते हैं।
मुख्य नियम
- ✓ट्रस्ट धनराशि को आम तौर पर प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए
- ✓ईअर्नेस्ट मनी/सुरक्षा जमा राशि को स्वीकृति के तीन बैंकिंग दिनों के बाद जमा किया जाता है
- ✓नकद को स्वीकृति की परवाह किए बिना प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए
- ✓अनंतिम ब्रोकर को अपने बीआईसी को ट्रस्ट धनराशि तुरंत सौंप देनी चाहिए
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अर्न्स्ट मनी का वितरण और विवाद
escrow नियम A.0116(e) एक BIC को प्रत्याशित निपटान तारीख से 10 दिन से अधिक पहले अर्न्स्ट मनी को क्लोजिंग अटॉर्नी/सेटलमेंट एजेंट को स्थानांतरित करने की अनुमति देता है; इसे पक्षों की लिखित सहमति के बिना निपटान से पहले अन्यथा वितरित नहीं किया जा सकता है (जैसे, निरीक्षण रिपोर्ट का भुगतान नहीं करना)। गैर-सुरक्षा-जमा निधि पर विवादों के लिए (नियम A.0116(d)), दलालको पक्षों से लिखित रिलीज या अदालत के आदेश तक निधि को बनाए रखना चाहिए; G.S. 93A-12 प्रक्रियाएं कोर्ट के क्लर्क के साथ जमा की अनुमति देती हैं।
मुख्य नियम
- ✓अर्न्स्ट मनी को निपटान से 10 दिन से अधिक पहले सेटलमेंट एजेंट को स्थानांतरित किया जा सकता है
- ✓अर्न्स्ट मनी को पक्षों की लिखित सहमति के बिना निपटान से पहले वितरित नहीं किया जा सकता है
- ✓विवादित गैर-सुरक्षा-जमा निधि को लिखित रिलीज या अदालत के आदेश तक रखा जाना चाहिए
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विश्वास धन की सुरक्षा
escrow नियम A.0116(g) प्रत्येक लाइसेंसधारी को दूसरों के धन या संपत्ति की सुरक्षा के लिए जिम्मेदार बनाता है। एक दलाल दूसरों के धन/संपत्ति को अपने उपयोग के लिए परिवर्तित नहीं कर सकता, इसे इच्छित उद्देश्य के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए लागू नहीं कर सकता, या किसी अन्य व्यक्ति को परिवर्तन या गलत प्रयोग में सहायता नहीं कर सकता।
मुख्य नियम
- ✓प्रत्येक लाइसेंसधारी को दूसरों के धन/संपत्ति की सुरक्षा करनी चाहिए
- ✓एक दलाल दूसरों के धन को परिवर्तित या गलत तरीके से लागू नहीं कर सकता या ऐसा करने में दूसरों की सहायता नहीं कर सकता
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लाइसेंस स्थिति श्रेणियाँ: ब्रोकर
licensing एक अस्थायी ब्रोकर जो सभी पोस्टलाइसेंसिंग शिक्षा पूरी करता है, वह बिना किसी और परीक्षा के एक गैर-अस्थायी ब्रोकर बन जाता है। एक गैर-अस्थायी ब्रोकर को सक्रिय स्थिति रखने के लिए ब्रोकर-इन-चार्ज द्वारा पर्यवेक्षित होने की आवश्यकता नहीं है। पिछले 3 वर्षों में सक्रिय समकक्ष लाइसेंस वाले राज्य के बाहर के आवेदकों को परीक्षा के केवल राज्य भाग में शामिल होने की अनुमति है।
मुख्य नियम
- ✓अस्थायी ब्रोकर पोस्टलाइसेंसिंग शिक्षा पूरी करके ब्रोकर बन जाता है, कोई नई परीक्षा नहीं
- ✓एक गैर-अस्थायी ब्रोकर को सक्रिय स्थिति रखने के लिए BIC की आवश्यकता नहीं है
- ✓योग्य राज्य के बाहर के आवेदकों (समकक्ष लाइसेंस पिछले 3 वर्षों में सक्रिय) केवल परीक्षा के राज्य भाग में शामिल हो सकते हैं
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सीमित गैर-निवासी वाणिज्यिक ब्रोकर
licensing एक ब्रोकर/विक्रेता जो NC के बाहर रहता है और जहां उनका प्राथमिक व्यवसाय स्थित है वहां एक सक्रिय लाइसेंस रखता है, वाणिज्यिक रियल एस्टेट लेनदेन के लिए NC सीमित गैर-निवासी वाणिज्यिक ब्रोकर लाइसेंस प्राप्त कर सकता है। वे अपनी राज्य के बाहर की फर्म के साथ संबद्ध रहते हैं, उनके पास NC BIC नहीं है, लेकिन उन्हें एक निवासी NC ब्रोकर (अनंतिम नहीं) के साथ ब्रोकर संबद्धता की सूचना और ब्रोकरेज सहयोग समझौते में प्रवेश करना चाहिए जो उनकी देखरेख करता है। यह एक अलग लाइसेंस है।
मुख्य नियम
- ✓केवल NC में वाणिज्यिक रियल एस्टेट पर लागू होता है
- ✓एक निवासी NC ब्रोकर के साथ ब्रोकर संबद्धता की सूचना और ब्रोकरेज सहयोग समझौते की आवश्यकता है
- ✓पर्यवेक्षी NC ब्रोकर अनंतिम स्थिति पर नहीं हो सकता है
- ✓यह एक अलग लाइसेंस है
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व्यावसायिक संस्थाओं का लाइसेंसिंग
licensing व्यक्तियों के अलावा, व्यावसायिक संस्थाओं को रियल एस्टेट ब्रोकरेज में संलग्न होने के लिए लाइसेंस प्राप्त करना होगा। कोई भी निगम, साझेदारी, एलएलसी, संघ, या अन्य व्यावसायिक संस्था (एकल स्वामित्व को छोड़कर) को एक अलग रियल एस्टेट फर्म ब्रोकर लाइसेंस प्राप्त करना होगा।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकरेज में संलग्न व्यावसायिक संस्थाओं को एक अलग फर्म ब्रोकर लाइसेंस प्राप्त करना होगा
- ✓एकल स्वामित्व अपवाद हैं और उन्हें अलग फर्म लाइसेंस की आवश्यकता नहीं है
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अलाइसेंस प्राप्त कर्मचारी — अनुमत गतिविधियाँ
licensing अलाइसेंस प्राप्त वेतनभोगी या प्रति घंटा (लेनदेन के आधार पर नहीं) कर्मचारी सीमित प्रशासनिक कार्य कर सकते हैं: कॉल अग्रेषित करना, लाइसेंसधारी द्वारा तैयार किए गए MLS डेटा जमा करना, सार्वजनिक रिकॉर्ड सुरक्षित करना, लाइसेंसधारी के निर्देश पर संकेत/लॉकबॉक्स लगाना, मामूली मरम्मत का आदेश देना, दस्तावेज़ कूरियर करना, विज्ञापित संपत्ति की मूल जानकारी प्रदान करना, दिखावट शेड्यूल करना, रोजगार देने वाले ब्रोकर द्वारा प्रबंधित किराये की संपत्तियों को दिखाना/पट्टा देना, लाइसेंसधारी द्वारा पूरे किए गए फॉर्म टाइप करना, और BIC की करीबी निगरानी में विश्वास जमा राशि को संभालना।
मुख्य नियम
- ✓अलाइसेंस प्राप्त कर्मचारी वेतनभोगी या प्रति घंटा होने चाहिए, प्रति लेनदेन के आधार पर नहीं
- ✓वे केवल मूल तथ्यात्मक संपत्ति जानकारी प्रदान कर सकते हैं जो विज्ञापन में दिखाई देगी
- ✓वे केवल अपने रोजगार देने वाले ब्रोकर द्वारा प्रबंधित किराये की संपत्तियों के लिए पूर्वमुद्रित पट्टे दिखा और निष्पादित कर सकते हैं
- ✓विश्वास धन को BIC की करीबी निगरानी में संभाला जाता है जो जिम्मेदार रहता है
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लाइसेंस से छूट
licensing कुछ व्यक्ति/संस्थाएं लाइसेंस से छूट प्राप्त हैं, जिनमें शामिल हैं: व्यावसायिक संस्थाएं जो नियमित प्रबंधन के दौरान अपनी संपत्ति बेचती/पट्टे पर देती हैं (अधिकारियों/कर्मचारियों/भागीदारों/प्रबंधकों तक विस्तृत); वकील-वास्तविक केवल पहले से शुरू किए गए अनुबंध के अंतिम समापन के लिए; NC वकील कानून के अभ्यास में कार्य करते समय; रिसीवर, ट्रस्टी, अभिभावक, प्रशासक, निष्पादक, या न्यायालय के आदेश के तहत व्यक्ति; ट्रस्ट/डीड ऑफ ट्रस्ट/वसीयत के तहत ट्रस्टी; कुछ वेतनभोगी संपत्ति-प्रबंधन कर्मचारी; व्यक्तिगत मालिक जो अपनी संपत्ति बेचते/पट्टे पर देते हैं; और आवास प्राधिकरण।
मुख्य नियम
- ✓अपनी संपत्ति बेचने या पट्टे पर देने वाला मालिक छूट प्राप्त है
- ✓वकील-वास्तविक छूट केवल पहले से शुरू किए गए लेन-देन के अंतिम समापन पर लागू होती है
- ✓NC वकील केवल तभी छूट प्राप्त हैं जब वे कानून के अभ्यास का गठन करने वाले कार्य करते हैं
- ✓शक्ति-पत्र प्राप्त करके इस छूट को दरकिनार नहीं किया जा सकता
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रियल एस्टेट आयोग की संरचना और शक्तियाँ
licensing उत्तरी कैरोलिना रियल एस्टेट आयोग में 9 सदस्य 3 वर्ष की अवधि के लिए कार्य करते हैं (7 राज्यपाल द्वारा नियुक्त, 2 सामान्य सभा द्वारा)। कम से कम 3 को लाइसेंस प्राप्त दलाल होना चाहिए और कम से कम 2 को जनता के सदस्य होना चाहिए। इसका मुख्य उद्देश्य जनता की सुरक्षा करना है। शक्तियों में लाइसेंसिंग, शिक्षा कार्यक्रम, और लाइसेंसधारियों का विनियमन और अनुशासन शामिल हैं। आयोग कमीशन/शुल्क का विनियमन नहीं कर सकता या कमीशन दरों पर अनुबंध विवादों का मध्यस्थता नहीं कर सकता।
मुख्य नियम
- ✓आयोग में 9 सदस्य 3 वर्ष की अवधि के लिए कार्य करते हैं
- ✓कम से कम 3 सदस्य लाइसेंस प्राप्त दलाल होने चाहिए; कम से कम 2 जनता के सदस्य होने चाहिए
- ✓मुख्य उद्देश्य जनता की सुरक्षा करना है
- ✓आयोग कमीशन/शुल्क का विनियमन नहीं कर सकता या कमीशन विवादों का मध्यस्थता नहीं कर सकता
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अनुशासनात्मक प्राधिकार और परिणाम
licensing आयोग लाइसेंस को फटकार लगा सकता है, निंदा कर सकता है, निलंबित कर सकता है, या रद्द कर सकता है, और सहमति के साथ लाइसेंस समर्पण स्वीकार कर सकता है। लाइसेंसधारी अपने लिए खरीदना/बेचना/पट्टा देते समय भी अनुशासन के अधीन हैं। आयोग उच्च न्यायालय में निषेधात्मक राहत की मांग कर सकता है। लाइसेंस कानून के उल्लंघन अपराध हैं जिनका अभियोजन किया जा सकता है, लेकिन आयोग का निष्कर्ष आपराधिक सजा नहीं है।
मुख्य नियम
- ✓अनुशासनात्मक कार्रवाई: फटकार, निंदा, निलंबन, रद्दकरण
- ✓लाइसेंसधारियों को अपने स्वयं के लेनदेन में निषिद्ध कार्यों के लिए अनुशासित किया जा सकता है [G.S. 93A-6(b)(3)]
- ✓उल्लंघन आपराधिक अपराध हैं, लेकिन आयोग का निष्कर्ष आपराधिक सजा नहीं है
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सूचीबद्ध एजेंट बनाम विक्रय एजेंट देखभाल मानक
agency एक सूचीबद्ध एजेंट को आम तौर पर विक्रय एजेंट (विक्रेता के उप-एजेंट) की तुलना में लापरवाह गलत प्रतिनिधित्व के लिए उच्च मानक का सामना करना पड़ता है, क्योंकि सूचीबद्ध एजेंट संपत्ति के तथ्यों को सत्यापित और सत्यापित करने के लिए सर्वोत्तम स्थिति में है। एक विक्रय उप-एजेंट आमतौर पर MLS डेटा पर भरोसा कर सकता है जब तक कि एक विवेकशील एजेंट को इसे गलत के रूप में पहचानना चाहिए। क्रेता के एजेंट को कुछ मामलों में उच्च मानक का सामना करना पड़ सकता है क्योंकि एजेंसी कर्तव्य और क्रेता की विशिष्ट आवश्यकताओं का ज्ञान है।
मुख्य नियम
- ✓सूचीबद्ध एजेंटों को विक्रेता के उप-एजेंटों की तुलना में लापरवाह गलत प्रतिनिधित्व के लिए उच्च मानक का सामना करना पड़ता है
- ✓एक विक्रय उप-एजेंट स्पष्ट त्रुटियों के अभाव में MLS डेटा पर उचित रूप से भरोसा कर सकता है
- ✓क्रेता के एजेंट को क्रेता के प्रति कर्तव्यों और विशिष्ट आवश्यकताओं के ज्ञान के कारण उच्च मानक का सामना करना पड़ सकता है
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जानबूझकर और लापरवाही से किए गए लोप के उदाहरण
disclosures जानबूझकर लोप तब होता है जब एक लाइसेंसधारी को किसी भौतिक तथ्य का वास्तविक ज्ञान होता है और प्रकटीकरण का कर्तव्य होता है लेकिन जानबूझकर प्रकट नहीं करता है। लापरवाही से किया गया लोप तब होता है जब एक लाइसेंसधारी के पास वास्तविक ज्ञान नहीं होता है लेकिन एक विवेकपूर्ण लाइसेंसधारी को यथोचित रूप से पता होना चाहिए था — जिससे खोज और प्रकटीकरण का कर्तव्य उत्पन्न होता है। एक खरीदार के एजेंट को खरीदार को ऐसी जानकारी प्रकट करनी चाहिए जो खरीदार के निर्णय को प्रभावित करती है (उदाहरण के लिए, विक्रेता की प्रेरणा), लेकिन खरीदार का प्रतिनिधित्व करते समय गोपनीय खरीदार की जानकारी विक्रेता को प्रकट नहीं करनी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓जानबूझकर लोप के लिए वास्तविक ज्ञान और प्रकटीकरण का कर्तव्य आवश्यक है
- ✓लापरवाही से किया गया लोप एक विवेकपूर्ण लाइसेंसधारी को ज्ञात होने वाले तथ्यों की खोज और प्रकटीकरण का कर्तव्य उत्पन्न करता है
- ✓खरीदार का एजेंट खरीदार को विक्रेता की प्रेरणा की जानकारी प्रकट करना चाहिए
- ✓द्वैध एजेंसी (इन-हाउस) स्थिति में, किसी पक्ष की व्यक्तिगत परिस्थिति का प्रकटीकरण न करना जानबूझकर लोप नहीं है
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अनुचित ब्रोकरेज कमीशन भुगतान
licensing एक ब्रोकर लाइसेंस कानून के उल्लंघन में किए गए कार्यों के लिए कमीशन/मूल्यवान विचार का भुगतान नहीं कर सकता है, जिसमें लाइसेंसप्राप्त कार्यों के लिए अनलाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को भुगतान करना या अनलाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को खोजकर्ता/रेफरल/बर्ड-डॉग शुल्क का भुगतान करना शामिल है (मालिक-रेफरल और किरायेदार-रेफरल कार्यक्रमों सहित)। एक अनंतिम ब्रोकर केवल अपने नियोजक ब्रोकर/फर्म से मुआवजा स्वीकार कर सकता है; दूसरी फर्म के अनंतिम ब्रोकर को भुगतान उस अनंतिम ब्रोकर के नियोजक ब्रोकर के माध्यम से जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के लिए अनलाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को कोई भुगतान नहीं
- ✓अनलाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को कोई खोजकर्ता/रेफरल/बर्ड-डॉग शुल्क नहीं, रेफरल कार्यक्रमों सहित
- ✓एक अनंतिम ब्रोकर को केवल उनके नियोजक ब्रोकर/फर्म द्वारा भुगतान किया जा सकता है
- ✓भुगतान उचित है यदि लाइसेंस सभी सेवाएं प्रदान करने के समय सक्रिय था, भले ही भुगतान के समय निष्क्रिय/समाप्त हो
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अयोग्यता, अक्षमता, और अनुचित व्यवहार
licensing G.S. 93A-6(a)(8) अयोग्यता या अक्षमता प्रदर्शित करने वाले आचरण के लिए अनुशासन की अनुमति देता है (उदाहरण के लिए, अनुबंधों को अनुचित रूप से पूरा करना, सूची/प्रबंधन सेवाओं को पूरा करने में विफल होना, गलत आय/व्यय रिपोर्ट)। G.S. 93A-6(a)(10) किसी भी अन्य अनुचित, जालसाजी, या बेईमान व्यवहार को प्रतिबंधित करता है, जिसका निर्णय मामले दर मामले के आधार पर किया जाता है, जिसमें कौशल/देखभाल/परिश्रम के कर्तव्य का उल्लंघन और कोई भी राज्य निष्पक्ष आवास अधिनियम उल्लंघन शामिल है।
मुख्य नियम
- ✓अयोग्यता/अक्षमता और अनुचित/जालसाजी/बेईमान व्यवहार व्यापक सामान्य आधार हैं
- ✓निष्पक्ष आवास अधिनियम उल्लंघन लाइसेंस कानून के तहत अनुचित आचरण का गठन करते हैं
- ✓बंधक धोखाधड़ी के लिए दोहरा अनुबंध (अनुबंध कितिंग) निषिद्ध अनुचित व्यवहार है
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कानून का अभ्यास निषेध
contracts लाइसेंसधारी दूसरों के लिए कानूनी सेवाएं प्रदान नहीं कर सकते। वे वकील द्वारा तैयार किए गए पूर्वमुद्रित अनुबंध फॉर्म को भर सकते हैं, लेकिन कभी भी डीड या डीड ऑफ ट्रस्ट पूरा नहीं कर सकते। वे कानूनी शीर्षक को सारांशित या राय नहीं दे सकते या कानूनी सलाह प्रदान नहीं कर सकते। अनुबंध प्रावधानों की व्याख्या स्वीकार्य और अनुशंसित है, लेकिन कानूनी परिणामों पर सलाह देना निषिद्ध है।
मुख्य नियम
- ✓लाइसेंसधारी डीड, डीड ऑफ ट्रस्ट, पट्टे या अनुबंध जैसे कानूनी दस्तावेज़ तैयार नहीं कर सकते
- ✓लाइसेंसधारी पूर्वमुद्रित फॉर्म भर सकते हैं लेकिन कभी भी डीड या डीड ऑफ ट्रस्ट फॉर्म पूरा नहीं कर सकते
- ✓लाइसेंसधारी अनुबंध प्रावधानों की व्याख्या कर सकते हैं लेकिन कानूनी परिणामों पर सलाह नहीं दे सकते
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क्रेता के एजेंट का विक्रेता/सूची एजेंट को प्रकटीकरण
agency नियम A.0104(f) के लिए एक क्रेता के एजेंट को प्रारंभिक संपर्क पर विक्रेता या विक्रेता के एजेंट को अपनी एजेंसी स्थिति का प्रकटीकरण करना आवश्यक है (आमतौर पर जब दिखावट की व्यवस्था की जाती है)। प्रारंभिक प्रकटीकरण मौखिक हो सकता है, लेकिन लिखित पुष्टि प्रस्ताव की डिलीवरी के बाद नहीं की जानी चाहिए (नीलामी बिक्रय को छोड़कर), आमतौर पर प्रस्ताव में ही शामिल होती है।
मुख्य नियम
- ✓क्रेता के एजेंट को विक्रेता/सूची फर्म के साथ प्रारंभिक संपर्क पर एजेंसी स्थिति का प्रकटीकरण करना चाहिए
- ✓खरीद के प्रस्ताव की डिलीवरी के बाद नहीं लिखित पुष्टि आवश्यक है
- ✓पुष्टि आमतौर पर खरीद के प्रस्ताव में शामिल होती है (नियम A.0112 द्वारा आवश्यक)
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फर्म द्वैत एजेंट और नामित एजेंसी के रूप में
agency नियम A.0104(i) यह स्पष्ट करता है कि एक फर्म जो एक ही बिक्री लेनदेन में एक से अधिक पक्षों का प्रतिनिधित्व करती है, वह द्वैत एजेंट है, और इसके सभी संबद्ध लाइसेंसधारी भी द्वैत एजेंट हैं। नामित एजेंसी (पैराग्राफ j-m) एक फर्म को एक एजेंट को केवल विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने और दूसरे को इन-हाउस द्वैत एजेंसी में केवल खरीदार का प्रतिनिधित्व करने के लिए नियुक्त करने देती है, जो वकालत को बहाल करती है। नामित एजेंसी के लिए प्राधिकार लिखित में होना चाहिए, जिस समय तक लिखित द्वैत एजेंसी आवश्यक हो।
मुख्य नियम
- ✓एक फर्म जो दोनों पक्षों का प्रतिनिधित्व करती है, वह द्वैत एजेंट है, और सभी संबद्ध लाइसेंसधारी द्वैत एजेंट बन जाते हैं
- ✓नामित एजेंसी इन-हाउस द्वैत एजेंसी में प्रत्येक क्लाइंट के लिए अलग-अलग व्यक्तिगत एजेंट नियुक्त करती है
- ✓नामित एजेंसी क्लाइंट की वकालत को बहाल करती है, तटस्थ मानक द्वैत एजेंसी के विपरीत
- ✓नामित एजेंसी प्राधिकार लिखित रूप में होना चाहिए
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लेनदेन में ब्रोकर पक्ष के रूप में
agency एक ब्रोकर जिस संपत्ति को बेच रहा है जिसमें उनका स्वामित्व हित है, वह खरीदार का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता (अपवाद: वाणिज्यिक अचल संपत्ति जिसमें 25% से कम स्वामित्व हित है, पूर्ण लिखित प्रकटीकरण के बाद खरीदार की सहमति के साथ)। एक फर्म ब्रोकर-मालिकाना संपत्ति के खरीदार का प्रतिनिधित्व कर सकती है यदि प्रतिनिधित्व करने वाले ब्रोकर का कोई स्वामित्व हित नहीं है और खरीदार प्रकटीकरण के बाद सहमति देता है। एक सूचीबद्ध ब्रोकर/फर्म जो सूचीबद्ध संपत्ति खरीद रहा है, को संघर्ष को लिखित में प्रकट करना चाहिए और विक्रेता को समाप्ति का अधिकार प्रदान करना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓एक ब्रोकर उस संपत्ति के खरीदार का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता जिसमें ब्रोकर का स्वामित्व हित है (25% से कम के तहत सीमित वाणिज्यिक अपवाद)
- ✓एक सूचीबद्ध ब्रोकर/फर्म जो सूचीबद्ध संपत्ति खरीद रहा है, को संघर्ष को लिखित में प्रकट करना चाहिए
- ✓ब्रोकर/फर्म को खरीदारी करने से पहले विक्रेता के अनुरोध पर सूची को समाप्त करना चाहिए
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ब्रोकर का नाम और पता परिवर्तन
licensing एक ब्रोकर को व्यक्तिगत/फर्म/व्यापार नाम, निवास/फर्म पता, टेलीफोन नंबर और ईमेल में प्रत्येक परिवर्तन के 10 दिनों के भीतर लिखित रूप में कमीशन को सूचित करना चाहिए। एक मान लिया गया नाम (जिसमें लाइसेंसधारी का उपनाम शामिल नहीं है, या किसी फर्म के कानूनी पंजीकृत नाम से अलग है) के तहत विज्ञापन देने के लिए G.S. 66-71.4 के तहत एक मान लिया गया नाम प्रमाण पत्र दाखिल करना और कमीशन को सूचित करना आवश्यक है। एकमात्र मालिक/साझेदारी के नाम में एक अलाइसेंसधारी व्यक्ति या अनंतिम ब्रोकर शामिल नहीं हो सकते; दूसरे ब्रोकर का नाम उपयोग करने के लिए अनुमति की आवश्यकता है।
मुख्य नियम
- ✓नाम, पता, फोन या ईमेल परिवर्तनों के 10 दिनों के भीतर कमीशन को सूचित करें
- ✓मान लिए गए नाम विज्ञापन के लिए एक मान लिया गया नाम प्रमाण पत्र और कमीशन अधिसूचना आवश्यक है
- ✓एक नाम 'मान लिया गया' है जब यह लाइसेंसधारी के उपनाम को छोड़ता है या फर्म के कानूनी नाम से अलग होता है
- ✓किसी सक्रिय/निष्क्रिय/रद्द किए गए ब्रोकर के नाम का उपयोग करने के लिए उस ब्रोकर की अनुमति आवश्यक है
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विज्ञापन नियम
licensing नियम A.0105 को विज्ञापन देने के लिए उचित प्राधिकार की आवश्यकता है। एक ब्रोकर मालिक की लिखित सहमति के बिना विज्ञापन या बिक्री/किराए के लिए संकेत नहीं दे सकता। एक ब्रोकर BIC की सहमति के बिना और फर्म/एकल स्वामित्व का नाम शामिल किए बिना ब्रोकरेज सेवाओं का विज्ञापन नहीं दे सकता। अंधे विज्ञापन — जो यह संकेत देते हैं कि मूलधन ब्रोकर की भागीदारी के बिना बिक्री/किराए पर दे रहा है — निषिद्ध हैं; सभी विज्ञापनों को यह संकेत देना चाहिए कि यह एक ब्रोकर या फर्म द्वारा है।
मुख्य नियम
- ✓संपत्ति पर विज्ञापन देने या संकेत लगाने से पहले मालिक की लिखित सहमति आवश्यक है
- ✓विज्ञापन में फर्म/एकल स्वामित्व का नाम शामिल होना चाहिए और BIC की सहमति होनी चाहिए
- ✓अंधे विज्ञापन निषिद्ध हैं; विज्ञापन को यह प्रकट करना चाहिए कि यह एक ब्रोकर या ब्रोकरेज फर्म द्वारा है
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ब्रोकर की क्लोजिंग स्टेटमेंट ड्यूटी
contracts G.S. 93A-6(a)(14) के अनुसार, ब्रोकर को विक्रय पूर्ण होने के समय एक सटीक, विस्तृत क्लोजिंग स्टेटमेंट प्रदान करनी चाहिए जो ब्रोकर को ज्ञात या ज्ञात होनी चाहिए ऐसे सभी धन की प्राप्ति और वितरण को दर्शाती है। एक ब्रोकर वकील/सेटलमेंट एजेंट के बयान पर निर्भर हो सकता है लेकिन इसकी सटीकता की समीक्षा करनी चाहिए और पक्षों को त्रुटियों की सूचना देनी चाहिए। TRID ने HUD-1 को ऋणदाता और विक्रेता के लिए अलग क्लोजिंग डिस्क्लोजर से बदल दिया (3 अक्टूबर, 2015 से प्रभावी)।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकर को समापन के समय एक सटीक, विस्तृत क्लोजिंग स्टेटमेंट प्रदान करनी चाहिए
- ✓ब्रोकर वकील के बयान पर निर्भर हो सकता है लेकिन सटीकता की समीक्षा करनी चाहिए और त्रुटियों की रिपोर्ट करनी चाहिए
- ✓ब्रोकर को अपने सीधे ज्ञान के भीतर प्रविष्टियों की सटीकता की पुष्टि करनी चाहिए (मूल्य, कमीशन, जमा)
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रिकॉर्ड का संरक्षण
contracts नियम A.0108 के अनुसार, दलालों को लेनदेन के निष्कर्ष से या सभी ट्रस्ट धन के वितरण से तीन वर्ष तक लेनदेन के रिकॉर्ड बनाए रखने चाहिए, जो भी बाद में हो। यदि एजेंसी समझौता समापन से पहले समाप्त हो जाता है, तो रिकॉर्ड समापन के तीन वर्ष बाद या अंतिम वितरण के बाद रखे जाते हैं, जो भी बाद में हो। रिकॉर्ड में अनुबंध, पट्टे, प्रस्ताव (यहां तक कि अस्वीकार किए गए), एजेंसी अनुबंध, ट्रस्ट रिकॉर्ड, प्रकटीकरण, BPOs/CMAs, विज्ञापन और संचार शामिल हैं। एक व्यक्तिगत दलाल को प्राप्ति के तीन दिनों के भीतर फर्म को रिकॉर्ड की प्रतियां प्रदान करनी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓लेनदेन के समापन या अंतिम ट्रस्ट वितरण से तीन वर्ष तक रिकॉर्ड बनाए रखें, जो भी बाद में हो
- ✓रिकॉर्ड में अस्वीकार किए गए प्रस्ताव, प्रकटीकरण, ट्रस्ट रिकॉर्ड और BPOs/CMAs शामिल हैं
- ✓एक व्यक्तिगत दलाल को प्राप्ति के तीन दिनों के भीतर फर्म को रिकॉर्ड की प्रतियां प्रदान करनी चाहिए
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ब्रोकरेज फीस और मुआवजे का प्रकटीकरण
licensing नियम A.0109 मुआवजे के प्रकटीकरण को नियंत्रित करता है। एक लाइसेंसधारी प्रधान की ओर से किए गए व्यय के लिए विक्रेता/आपूर्तिकर्ता से प्रधान की लिखित सहमति के बिना कोई प्रतिफल प्राप्त नहीं कर सकता। एक लाइसेंसधारी पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण के बिना किसी भी पक्ष के लिए सेवाओं की सिफारिश/प्राप्त करने के लिए कोई प्रतिफल प्राप्त नहीं कर सकता। बिक्रय में, एक ब्रोकर प्रधान से लिखित अनुबंध में न होने तक नाममात्र से अधिक मुआवजा प्राप्त नहीं कर सकता, या दूसरों से पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण के बिना नहीं कर सकता। नाममात्र का अर्थ महत्वहीन है (उदाहरण के लिए, $25 वाइन बोतल या $50 उपहार प्रमाणपत्र)।
मुख्य नियम
- ✓प्रधान के व्यय से जुड़ा विक्रेता मुआवजे के लिए प्रधान की लिखित सहमति आवश्यक है
- ✓सेवाओं की सिफारिश के लिए मुआवजे के लिए पक्ष को पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण आवश्यक है
- ✓दूसरों से नाममात्र मूल्य से अधिक बिक्रय मुआवजे के लिए पूर्ण/समय पर लिखित प्रकटीकरण आवश्यक है
- ✓नाममात्र मुआवजा (महत्वहीन/टोकन मूल्य) को सहमति की आवश्यकता नहीं है
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अनलाइसेंस प्राप्त व्यक्तियों का मुआवजा और RESPA
licensing नियम A.0109(g) पुष्टि करता है कि एक लाइसेंसप्राप्त व्यक्ति अनलाइसेंस प्राप्त व्यक्तियों/संस्थाओं को NC लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के लिए मुआवजा नहीं दे सकता या मुआवजा साझा नहीं कर सकता। NC ब्रोकर केवल तभी आउट-ऑफ-स्टेट लाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों के साथ कमीशन विभाजित कर सकते हैं या रेफरल शुल्क दे सकते हैं यदि वह लाइसेंसप्राप्त व्यक्ति NC में शारीरिक रूप से कोई ब्रोकरेज सेवाएं प्रदान नहीं करता है। एक संकीर्ण अपवाद केवल छुट्टी के किराये के लिए ट्रैवल एजेंटों को रेफरल शुल्क की अनुमति देता है। कुछ भी RESPA द्वारा निषिद्ध शुल्क/किकबैक की अनुमति नहीं देता।
मुख्य नियम
- ✓NC लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के लिए अनलाइसेंस प्राप्त व्यक्तियों को कोई मुआवजा नहीं
- ✓आउट-ऑफ-स्टेट लाइसेंसप्राप्त व्यक्तियों को केवल तभी भुगतान किया जा सकता है यदि वे NC में शारीरिक रूप से कोई ब्रोकरेज कार्य नहीं करते हैं
- ✓RESPA-निषिद्ध शुल्क और किकबैक की अनुमति नहीं है
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BIC-पात्र स्थिति और रखरखाव
licensing BIC-पात्र स्थिति प्राप्त करने के लिए, एक ब्रोकर के पास सक्रिय (गैर-अनंतिम) स्थिति होनी चाहिए, पिछले 5 वर्षों में 2 साल का पूर्णकालिक / 4 साल का अंशकालिक ब्रोकरेज अनुभव होना चाहिए (या एनसी वकील के रूप में योग्य होना चाहिए), और नियुक्ति के 120 दिनों के भीतर 12-घंटे का BIC कोर्स पूरा करना चाहिए। इसे बनाए रखने के लिए, ब्रोकर को समय पर नवीनीकरण करना होगा, सक्रिय स्थिति बनाए रखनी होगी, और प्रत्येक वर्ष 4-घंटे का BIC अपडेट कोर्स (BICUP) और एक 4-घंटे का CE वैकल्पिक कोर्स पूरा करना होगा। जून 10 तक इन्हें पूरा करने में विफलता से अगले जुलाई 1 को BIC-पात्र स्थिति खो जाती है।
मुख्य नियम
- ✓BIC-पात्र के लिए सक्रिय गैर-अनंतिम स्थिति और पिछले 5 वर्षों में 2 साल का पूर्णकालिक/4 साल का अंशकालिक अनुभव आवश्यक है
- ✓12-घंटे का BIC कोर्स नियुक्ति के 120 दिनों के भीतर पूरा किया जाना चाहिए
- ✓वार्षिक रखरखाव के लिए जून 10 तक BICUP कोर्स और एक 4-घंटे का CE वैकल्पिक कोर्स आवश्यक है
- ✓पुनः प्राप्त BIC को बिना किसी अपवाद के 12-घंटे का BIC कोर्स दोबारा लेना होगा
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आपराधिक दोषसिद्धि की रिपोर्टिंग
licensing नियम A.0113 के अनुसार, लाइसेंसधारियों को आयोग को किसी भी आपराधिक दोषसिद्धि (गंभीर अपराध या हल्का अपराध), सैन्य कोर्ट-मार्शल दोषसिद्धि, नोटरी कमीशन प्रतिबंध, या किसी भी व्यावसायिक लाइसेंस के प्रतिबंध/निलंबन/रद्दीकरण की रिपोर्ट अंतिम निर्णय/आदेश के 60 दिनों के भीतर करनी चाहिए। यह एक चल रहा कर्तव्य है। DWI एक हल्का अपराध है और इसकी रिपोर्ट करनी अनिवार्य है।
मुख्य नियम
- ✓गंभीर अपराध/हल्के अपराध की दोषसिद्धि और व्यावसायिक लाइसेंस प्रतिबंध की रिपोर्ट 60 दिनों के भीतर करें
- ✓रिपोर्टिंग कर्तव्य चल रहा है
- ✓DWI (एक हल्का अपराध) की रिपोर्ट करनी अनिवार्य है
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ब्याज-असर वाले ट्रस्ट खाते
escrow एक ब्रोकर ट्रस्ट मनी को ब्याज-असर वाले खाते में केवल सभी पक्षों से लिखित प्राधिकार प्राप्त करने के बाद जमा कर सकता है जिनका फंड में हित है, यह निर्दिष्ट करते हुए कि ब्याज का भुगतान कैसे और किसे किया जाता है। यदि लेनदेन साधन में शामिल है, तो प्राधिकार को स्पष्ट होना चाहिए। सभी ट्रस्ट खाते मांग खाते के रूप में बने रहना चाहिए, इसलिए ट्रस्ट मनी को प्रतिभूतियों, बांडों या निश्चित अवधि के सीडी में निवेश करना निषिद्ध है।
मुख्य नियम
- ✓ब्याज-असर वाले ट्रस्ट खाते के लिए सभी इच्छुक पक्षों से पूर्व लिखित प्राधिकार आवश्यक है
- ✓प्राधिकार को यह निर्दिष्ट करना चाहिए कि ब्याज का भुगतान कैसे और किसे किया जाता है
- ✓ट्रस्ट खाते मांग खाते के रूप में बने रहना चाहिए; प्रतिभूतियों/बांडों/सीडी में निवेश निषिद्ध है
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विकल्प धन और बकाया परिश्रम शुल्क को संभालना
escrow नियम A.0116(b)(4) एक ब्रोकर को विक्रेता के नाम पर लिखा गया चेक रखने की अनुमति देता है विकल्प या बकाया परिश्रम शुल्क के लिए केवल इसे विक्रेता को देने के लिए (या खरीदार के निर्देशों के अनुसार लौटाने के लिए); ऐसे चेक ट्रस्ट खाते में जमा नहीं किए जाते क्योंकि ये ब्रोकर को देय नहीं हैं। ब्रोकर अनुबंध स्वीकृति के बाद तीन व्यावसायिक दिनों से अधिक समय के लिए साधन नहीं रख सकता। यदि खरीदार इन शुल्कों के लिए नकद देता है, तो इसे तीन बैंकिंग दिनों के भीतर ट्रस्ट खाते में जमा किया जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓विक्रेता को देय विकल्प/बकाया परिश्रम चेक वितरण के लिए रखे जाते हैं, ट्रस्ट खाते में जमा नहीं किए जाते
- ✓एक ब्रोकर अनुबंध स्वीकृति के बाद तीन व्यावसायिक दिनों से अधिक समय के लिए ऐसे साधन नहीं रख सकता
- ✓विकल्प/बकाया परिश्रम शुल्कों के लिए दिया गया नकद तीन बैंकिंग दिनों के भीतर ट्रस्ट खाते में जमा किया जाना चाहिए
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ब्रोकर मूल्य राय और तुलनात्मक बाजार विश्लेषण
licensing जी.एस. 93ए अनुच्छेद 6 के तहत, बीपीओ और सीएमए का समान कानूनी अर्थ है: एक लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर द्वारा संपत्ति की संभावित बिक्री या पट्टे की कीमत का अनुमान। सक्रिय स्थिति वाला एक गैर-अनंतिम ब्रोकर विभिन्न व्यक्तियों के लिए शुल्क के बदले बीपीओ/सीएमए प्रदर्शन कर सकता है; एक अनंतिम ब्रोकर शुल्क के लिए कभी भी ऐसा नहीं कर सकता। बीपीओ/सीएमए का उपयोग बंधक ऋण मूल प्रस्तावन के लिए मूल्य निर्धारण के लिए नहीं किया जा सकता है और केवल संभावित बिक्री/पट्टे की कीमत का अनुमान लगा सकता है, मूल्य नहीं — मूल्य का अनुमान लगाने से यह एक मूल्यांकन बन जाता है जिसके लिए एक मूल्यांकनकर्ता की आवश्यकता होती है।
मुख्य नियम
- ✓बीपीओ और सीएमए का समान कानूनी अर्थ है
- ✓एक अनंतिम ब्रोकर शुल्क के लिए कभी भी बीपीओ/सीएमए प्रदर्शन नहीं कर सकता
- ✓बीपीओ/सीएमए का उपयोग बंधक ऋण मूल प्रस्तावन मूल्य निर्धारण के लिए नहीं किया जा सकता
- ✓बीपीओ/सीएमए केवल संभावित बिक्री/पट्टे की कीमत का अनुमान लगाता है, मूल्य नहीं (इसके लिए एक मूल्यांकनकर्ता की आवश्यकता होगी)